南京市御水灣花園住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)臨時合同

1、第一章總則第一條本合同當(dāng)事人委托方（以下簡稱甲方）名稱： 南京市御水灣花園住宅小區(qū)業(yè)主業(yè)委會受委托方（以下簡稱乙方）名稱：南京之江物業(yè)管理有限公司根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，并在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方續(xù)聘 乙方為御水灣花園提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。第二條物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域：物業(yè)用途：住宅、商業(yè)用房；座落位置：東為規(guī)劃中的冶修路，南臨秦淮河，西接中和橋路，北攘寧蕪鐵 路；建筑面積：25萬折。第二章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第三條制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖 紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等（可由業(yè)委會管理）。第四條房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位包括屋頂、外

2、 墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道等。第五條 共用設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水 管道、共用照明、電梯設(shè)備、門禁設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施等，供水、供電、煤氣線路、 電信設(shè)施按有關(guān)規(guī)定處理。第六條共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、 化糞池、泵房、地下車庫、信報箱、告示牌、休閑設(shè)施等。第七條公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。第八條公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所、道路 的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和外運(yùn)處理。第九條維護(hù)公共安全秩序。包括門崗執(zhí)勤服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安巡查。配合 和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等安全防范工作（但不含人身和私人財 產(chǎn)

3、保管責(zé)任）。第十條維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放進(jìn)行管理。第十一條消防管理服務(wù)。包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、消防預(yù)警 和報警、消防疏導(dǎo)等。第十二條電梯、水泵的日常運(yùn)行服務(wù)。第十三條房屋裝飾裝修管理服務(wù)。第十四條 物業(yè)公司服務(wù)工作必須納入南京市公安局開展的“六進(jìn)社區(qū)”工作 管理范圍。第三章物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第十五條乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求按南京市普通住宅物業(yè)管理 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級執(zhí)行o第四章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用第十六條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實行市場調(diào)節(jié)價。1. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照前期物業(yè)管理費(fèi)用實行。2. 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)支出包括以下部分：（1）物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

4、（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常 維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù) 費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域安全秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；（7） 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；（8）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用；（9）物業(yè) 管理企業(yè)合理利潤不超過服務(wù)費(fèi)總收入的8%; （10）法定稅費(fèi)。3. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)如需調(diào)整，由雙方協(xié)商確定。4. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入業(yè)委會公共收益；如物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足，乙方應(yīng)提前告知甲方，并告知物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的數(shù)額、原因和建議的補(bǔ)足方案，甲方應(yīng) 在合理的期限內(nèi)對乙方提交的方案進(jìn)行審查和作出決定。第十七條雙方約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服

5、務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金 的收支情況進(jìn)行審計。聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，專業(yè)機(jī)構(gòu)由甲方選 定。第十八條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中維修和更新改造費(fèi)用從專項維修 資金支出。第十九條公共車位停車使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?.露天 車位：每月120元/個；2.公共地下車庫：每月280元/個；公共地下車位：每月 220元/個；車庫、車位權(quán)利人按每月20元/個向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（包括照 明、清潔等費(fèi)用），物業(yè)管理費(fèi)歸乙方所有。乙方收取上述停車位（庫）使用（管 理）服務(wù)費(fèi)后，對車輛及車內(nèi)物品不承擔(dān)保管責(zé)任。第二十條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)卜共有的配套設(shè)施設(shè)備和公共停 車

6、位（庫）均委托乙方經(jīng)營管理。本物業(yè)管理x域內(nèi)的物業(yè)管理用房除正常辦公、 業(yè)委會使用以外的均由乙方按市場價格出租經(jīng)營。小區(qū)會所經(jīng)權(quán)威部門確認(rèn)屬于 業(yè)主的部分，應(yīng)由全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，具體經(jīng)營方式由業(yè)主委員會征求業(yè)主意見 后組織實施。所有業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)與設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理收入在扣除管理成本后，剩余 部分雙方按五五分成。物業(yè)經(jīng)營確有虧損，書而向業(yè)主委員會報告，并向?qū)徲嫼驼鞯脴I(yè)主委員會同意后可以在業(yè)主委員會五五分成中劃撥補(bǔ)償。第二十一條乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的 費(fèi)用另行收取，乙方制定的對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約 服務(wù)的收費(fèi)價格應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

7、第五章雙方權(quán)利義務(wù)第二十二條甲方權(quán)利義務(wù)1. 審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計劃；2. 檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理服務(wù)工作的實施情況；3. 按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的使用管 理；4. 審查乙方提出的財務(wù)預(yù)算和決算；5. 甲方應(yīng)在合同生效之日起15日內(nèi)向乙方移交或組織移交以下資料：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng) 工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(4) 各專業(yè)部門驗收資料；(5) 房屋和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬資料；(6) 物業(yè)管理所必須的其它資料。6. 合同生

8、效之日起套_日內(nèi)向乙方提供578. 72 m2建筑面積物業(yè)管理用房給乙方 無償使用。7. 當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，督促其交納，或者協(xié)助物業(yè)企 業(yè)起訴仲裁。8. 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題。9. 協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。10. 其他：第二十三條甲方作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有以下權(quán)利義務(wù)：1. 在業(yè)主大會閉會期間，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)代表業(yè)主大會行使基于本合同 擁有的權(quán)利，履行本合同約定的義務(wù)(按照法規(guī)政策的規(guī)定必須由業(yè)主大會決議 的除外)。2. 監(jiān)督和協(xié)助乙方履行物業(yè)服務(wù)合同；3 .組織物業(yè)的交接驗收；4. 督促全體業(yè)主遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則和

9、物業(yè)管理規(guī)章 制度；5. 督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6. 如實向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況；7. 考評物業(yè)企業(yè)工作情況；8 .決定聘用或解聘物業(yè)企業(yè)。第二十四條乙方權(quán)利義務(wù)1. 根據(jù)甲方的授權(quán)和有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供 物業(yè)管理服務(wù)；2. 有權(quán)要求甲方、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務(wù)行為;3. 向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；4. 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的行為，有權(quán)根 據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止等措施；5. 選聘專業(yè)技術(shù)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管 理委

10、托給第三方；6. 每季度向甲方報告物業(yè)管理服務(wù)實施情況；7. 向甲方或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公 布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；當(dāng)甲方或業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和 物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，應(yīng)及時答復(fù)。8. 本合同終止時，應(yīng)移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服 務(wù)的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、 專項維修資金、公共收益資金及帳目、。9.其他。第二十五條 在管理過程中，因下列事山所致的損害，不論其為直接或間接， 均構(gòu)成對乙方的免責(zé)事由，乙方均不負(fù)賠償之責(zé):（） 天災(zāi)、地震等不可抗力的事由所致的損害；（二）暴

11、動、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損害，但因乙方故意或過失所致者，不在此限；（三）因本合同標(biāo)的物本身固有瑕疵所致的損害；因甲方或第三者之故意、 過失所致的損害；乙方存在過錯的除外。（四）甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人專有部分的火災(zāi)、盜竊等所致的損害。（五）因乙方書面建議甲方改善共用部分（含共用部位、共用設(shè)備設(shè)施）或改進(jìn)管理措施，而甲方未采納所致的損害；（六）因20%以上業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所致的損害;但與該部分業(yè)主拒交沒有因果關(guān)系的除外。（七）因甲方（包括業(yè)主委員會）指揮調(diào)派乙方工作人員所致的損害；（a）本合同標(biāo)的物之共用部分（含共用部位、共用設(shè)備設(shè)施）自然或人為 的任何損壞。

12、但因乙方故意或重大過失所致的，不在此限；（九）停車位（ 庫）內(nèi)，車輛被竊、被破壞或車內(nèi)財物被竊的損害；（十）除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由的。第六章合同期限第二十六條委托物業(yè)管理服務(wù)期限自2011年10月1日起至2011年12月30日止。第七章合同解除和終止的約定第二十七條本合同期滿，甲方?jīng)Q定不委托乙方的，應(yīng)提前四_天書面通知乙 方；乙方?jīng)Q定不再接受委托的，應(yīng)提前四_天書面通知甲方。第二十八條本合同期滿，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒 有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為此合同自動延續(xù)。第二十九條本合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，乙方 應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方

13、的要求暫時繼續(xù)為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，甲方業(yè)主（或交費(fèi)義務(wù)人） 也應(yīng)繼續(xù)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第三十條其他條款。第八章違約責(zé)任第三十一條因甲方違約導(dǎo)致乙方不能提供約定服務(wù)的，乙方有權(quán)要求甲方在一 定期限內(nèi)解決，逾期未解決且嚴(yán)重違約的，乙方有權(quán)解除合同，造成乙方經(jīng)濟(jì)損 失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)損失賠償。第三十二條乙方未能按照約定提供服務(wù)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期 未整改且嚴(yán)重違約的，甲方經(jīng)業(yè)委會委員三分之二以上投票通過后有權(quán)解除合同。 造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)損失賠償。第三十三條乙方違反本合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或多收費(fèi)用的，甲方有 權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙

14、方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)損失賠償。第三十四條業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起每日按應(yīng)繳 費(fèi)用的千分之五加收違約金。第三十五條 任何一方無正當(dāng)理由提前解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金拾萬 元；由于無正當(dāng)理由解除合同造成的間接經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。第三十六條乙方在合同終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管 理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向甲方支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)年度收入騰的違約金，由此造成的間接經(jīng)濟(jì)損失，還應(yīng)給予賠償。第三十七條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下, 如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等 情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第三十八條其他條款：本合同未簽定前仍按前期物業(yè)合同執(zhí)行。第九章附則第三十九條雙方約定自本合同生效之日起15