物業(yè)起訴業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)官司的超完美答辯狀

1、答 辯 狀答辯人： 地 址： 呼和浩特新城區(qū)名都楓景小區(qū)電 話： 答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：起訴狀所述“被告拒不按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)”是因?yàn)樵鏇](méi)有按約履行合同以及未按相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，已造成違約。一、業(yè)主臨時(shí)管理公約內(nèi)寫(xiě)明原告楓華物業(yè)公司為物業(yè)服務(wù)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)呼和浩特市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(甲級(jí))所規(guī)定引述：1、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會(huì)、電話溝通、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與50%以上業(yè)戶用有效溝通，每年有效投訴處理率90%，每年進(jìn)行一次滿意度調(diào)查，有效樣本覆蓋率大于20%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。然而原告從提供服務(wù)至今從未進(jìn)行過(guò)一次調(diào)查和溝通，很多問(wèn)題得不到處理，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公

2、司矛盾激化，對(duì)于小區(qū)不按時(shí)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也未從進(jìn)行入戶或電話調(diào)查是什么原因不交物業(yè)費(fèi)以及如何解決業(yè)主問(wèn)題讓業(yè)主去主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)，原告沒(méi)有從服務(wù)的角度去解決問(wèn)題，出現(xiàn)不交物業(yè)費(fèi)的情況后，只是電話催費(fèi)、門(mén)上貼條、發(fā)律師函最后法院訟訴。2、適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。原告從未開(kāi)展任何社區(qū)文化活動(dòng)，小區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)老年活動(dòng)室也是一位業(yè)主開(kāi)設(shè)的老年活動(dòng)室。第十三條 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。原告從第一批業(yè)主入駐至今從未對(duì)財(cái)務(wù)收支進(jìn)行公布。3、停水、停電在接到相關(guān)部門(mén)通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。每年停水電在七八次左右，但只有兩次提前公告。4、公共秩序維護(hù)小區(qū)

3、主出入口24小時(shí)值班（其中12小時(shí)立崗）。夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄。小區(qū)東門(mén)保安亭24小時(shí)無(wú)人值班已變成放置雜物的倉(cāng)庫(kù)【證據(jù)照片】，只有距崗?fù)ざ嗝椎耐＼?chē)場(chǎng)收費(fèi)亭內(nèi)有一名保安，攝像頭夜間基本無(wú)法使用，人和汽車(chē)車(chē)牌都無(wú)法看清還經(jīng)常不開(kāi)機(jī)，導(dǎo)致每年都有多戶業(yè)主家被盜，此事還有呼市晨報(bào)的報(bào)道【證據(jù)照片】，其中一位業(yè)主一年中被盜三次。很多業(yè)主汽車(chē)被劃被刮蹭.名都小區(qū)是一個(gè)封閉式小區(qū)但小區(qū)各處都可以看到業(yè)主的車(chē)停放，物業(yè)沒(méi)有做到應(yīng)盡的職責(zé)【證據(jù)照片】。4、 保潔服務(wù)水池、溝、渠、沙井每天清理一次，及時(shí)清掃積水、積雪，清潔完成，清潔

4、區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味，并進(jìn)行保潔巡查。原告對(duì)下雪后積雪的清理非常差，至今小區(qū)還到處是積雪和冰?！咀C據(jù)照片】，施工后的場(chǎng)地長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有清理【證據(jù)照片】二、根據(jù)業(yè)主臨時(shí)公約第二章第六條業(yè)主依法享有一下物業(yè)共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)：共同使用的空地、包括電梯、停車(chē)場(chǎng)、公告欄等，第六章第三十三條建筑物的外墻面、樓頂平臺(tái)、公共走道等，非經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議并依法辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主或物業(yè)使用人不得擅自占用、變更構(gòu)造、顏色或設(shè)置廣告物；三、根據(jù)物權(quán)法第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定.以及物權(quán)

5、法第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。原告私自將本該屬于所有業(yè)主共有的公告欄、電梯內(nèi)等其他位置放置商業(yè)廣告牌收入費(fèi)用，并且沒(méi)有向業(yè)主公布其收入的流向，其廣告和車(chē)位收益及應(yīng)該為全體業(yè)主共有，原告的行為嚴(yán)重侵害全體業(yè)主的權(quán)利。應(yīng)扣除必要成本后轉(zhuǎn)入小區(qū)的公共維修基金內(nèi)。并向業(yè)主公布收支情況。四、根據(jù)呼和浩特物業(yè)管理?xiàng)l例第十八條物業(yè)費(fèi)預(yù)收期限不得超過(guò)3個(gè)月，所以物業(yè)公司要求業(yè)主最低3月繳納物業(yè)費(fèi)是不合理的五、其他

6、1、小區(qū)7號(hào)樓16號(hào)樓前兩個(gè)水池，從第一批業(yè)主入駐至今從未注水使用【證據(jù)照片】.違反交房時(shí)物業(yè)公司給業(yè)主提供的住戶手冊(cè)，第四條第一款物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成包含：物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用以及“呼和浩特物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條” 第二款消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車(chē)房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)2、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)原告只開(kāi)收據(jù)拒絕開(kāi)發(fā)票，違反發(fā)票管理辦法和稅收征收管理法涉嫌偷稅漏稅。3、小區(qū)內(nèi)損壞的公用設(shè)施設(shè)備常年沒(méi)有更換 ，部分單元的單元門(mén)鎖損壞沒(méi)有及時(shí)更換，單元門(mén)敞開(kāi)任何人都可以隨便進(jìn)出。【證據(jù)照片】電梯故障率高，經(jīng)常有業(yè)主被關(guān)在電梯里

7、,呼市晨報(bào)2011年9月26日曾有過(guò)報(bào)道【證據(jù)照片】。六、引述“最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋”第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。七、根據(jù)合同法第67條對(duì)“先履行抗辯權(quán)”作了規(guī)定，即“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。被告與2008年購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)同時(shí)交納物業(yè)費(fèi)到2010年

8、12月5日停交物業(yè)費(fèi)，但原告提供的服務(wù)一直未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定，在2010年5月7日呼市晚報(bào)就曾報(bào)道原告物業(yè)公司提供服務(wù)差的整版報(bào)道【證據(jù)照片】，以及呼市晨報(bào)2011年9月23日?qǐng)?bào)道。【證據(jù)照片】八、證據(jù)1、呼市晨報(bào)2011年9月23日，呼市晨報(bào)都對(duì)名都小區(qū)物業(yè)做過(guò)報(bào)道，關(guān)于物業(yè)服務(wù)問(wèn)題“名都楓景小區(qū)業(yè)主“抱怨”多”【證據(jù)照片】2、呼市晨報(bào)2011年9月 26日名都楓景小區(qū)電梯故障問(wèn)題的報(bào)道“名都楓景小區(qū)電梯?！傲T工”居民爬十幾層樓回家”【證據(jù)照片】3、2012年12月13日呼市房產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道“名都楓景小區(qū)十幾戶居民家中被盜”?！咀C據(jù)照片】4、2010年5月7日呼市晚報(bào)就曾報(bào)道原告物業(yè)公司提供服

9、務(wù)差的整版報(bào)道【證據(jù)照片】以上新聞報(bào)道證明原告在2010年到2012年所提供的物業(yè)服務(wù)均存在嚴(yán)重違約，并且在原告正常繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)就已經(jīng)違約。5、2013年3月1日于小區(qū)拍攝照片：未清掃的積雪、損壞的單元門(mén)、損壞的垃圾箱、從未注水的水池、電梯里和公告牌上的廣告、變成倉(cāng)庫(kù)的正門(mén)保安亭、小區(qū)封閉道路的車(chē)輛、施工后沒(méi)有及時(shí)恢復(fù)的路面、臟亂的垃圾箱、損壞的燈。九、答辯請(qǐng)求綜上所述，被告延遲繳納物業(yè)費(fèi)是因原告首先沒(méi)有履行雙方的合同約定，事實(shí)上明顯未提供符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，所以被告有權(quán)根據(jù)“合同法”第67條規(guī)定，拒絕履行約定暫時(shí)拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。在原告按合同執(zhí)行解決執(zhí)行下面列出的約定及問(wèn)題后，被告再繳納所欠

10、費(fèi)用。1、 原告物業(yè)公司在判決日后15天內(nèi)在小區(qū)公告欄公布物業(yè)費(fèi)用的收支情況，以后每6個(gè)月公布一次。2、 原告物業(yè)公司在判決日后15天內(nèi)在小區(qū)公告欄公布車(chē)位租金及小區(qū)內(nèi)各廣告位租金的收入及流向，每六個(gè)月一次。3、 對(duì)所有入駐業(yè)主進(jìn)行入戶滿意度調(diào)查，針對(duì)業(yè)主問(wèn)題進(jìn)行合理解決。4、 在2013年夏天對(duì)7號(hào)樓前、16號(hào)樓前的水池注水使用。5、 定期舉行小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)。6、 加強(qiáng)對(duì)各樓電梯的檢修維護(hù)。7、 加強(qiáng)保安巡邏對(duì)無(wú)人職守的崗?fù)ぴ鲈O(shè)保安。8、 清理小區(qū)內(nèi)路面積雪和冰。并取消違規(guī)收取滯納金，由原告承擔(dān)此次訟訴相關(guān)費(fèi)用。此致呼和浩特新城區(qū)人民法院 答辯人： 古希臘哲學(xué)大師亞里士多德說(shuō)： 人有兩種，

11、一種即“吃飯是為了活著”,一種是“活著是為了吃飯”.一個(gè)人之所以偉大，首先是因?yàn)樗谐诔Ｈ说男?。“志?dāng)存高遠(yuǎn)”,“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”,這些古語(yǔ)皆鼓舞人們要樹(shù)立雄心壯志，要有遠(yuǎn)大的理想。有一位心理學(xué)家到一個(gè)建筑工地，分別問(wèn)三個(gè)正在砌磚的工人：“你在干什么？”第一個(gè)工人懶洋洋地說(shuō)：“我在砌磚?！?第二個(gè)工人缺乏熱情地說(shuō)：“我在砌一堵墻?！?第三個(gè)工人滿懷憧憬地說(shuō)：“我在建一座高樓！”聽(tīng)完回答，心理學(xué)家判定： 第一個(gè)人心中只有磚，他一輩子能把磚砌好就不錯(cuò)了；第二個(gè)人眼中只有墻，好好干或許能當(dāng)一位技術(shù)員；而第三個(gè)人心中已經(jīng)立起了一座殿堂，因?yàn)樗膽B(tài)樂(lè)觀，胸懷遠(yuǎn)大的志向！井底之蛙，只能看到巴掌大的天空；摸到大象腿的盲人，只能認(rèn)為大象長(zhǎng)得像柱子；登上五岳的人，才能感覺(jué)“一覽眾山小”;看到大海的人，就會(huì)頓感心胸開(kāi)闊舒