東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1、.世聯(lián)咨字2003-GW06號關于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告東莞市四方集團有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司對東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究方面的意見，供貴司投資決策時參考。 我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的。由于時間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。 謝謝！世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2002年6月20日目 錄一、報告摘要71.1 開發(fā)企業(yè)71.2 項目簡介71.3 項

2、目經(jīng)濟效益指標71.4 結(jié)論、風險及建議8二、項目概況92.1項目綜述92.1.1項目位置92.2項目用地112.2.1用地面積112.2.2地塊形狀112.2.3地塊現(xiàn)狀122.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標132.3項目發(fā)展狀況132.3.1項目發(fā)展單位簡介132.3.2項目法律手續(xù)14三、項目投資環(huán)境153.1宏觀經(jīng)濟分析153.1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境153.1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境183.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境213.2.1石龍鎮(zhèn)概況213.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟223.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃25四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析274.1市場總體特征274.2市場供給分析284.2.1住宅供給284.2.2商業(yè)供給3

3、24.3市場需求分析354.3.1住宅需求354.3.2商業(yè)需求36五、項目發(fā)展定位375.1項目SWOT分析375.2發(fā)展戰(zhàn)略385.3形象定位385.4產(chǎn)品定位395.5戶型定位405.6客戶定位41六、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織實施計劃426.1 有關工程計劃說明426.2 施工進度表42七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃437.1 項目總投資估算437.2 資金籌措計劃457.3 項目投資計劃46八、項目經(jīng)濟效益、財務分析478.1項目經(jīng)濟效益估算478.1.1銷售收入478.1.2銷售回款計劃488.1.3銷售利潤488.2項目財務分析488.3項目不確定性分析49九、結(jié)論、風

4、險及建議51十、附表附表1：施工進度表附表2：項目總投資估算表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：投資計劃表附表5：項目銷售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項目損益表附表8：資金來源與運用表附表9：貸款償還期測算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、報告摘要1.1 開發(fā)企業(yè)東莞市四方集團有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣5,500萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2 項目簡介本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。1.3

5、 項目經(jīng)濟效益指標項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：25.55%財務內(nèi)部收益率（FIRR）：34.27%財務凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元動態(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年1.4 結(jié)論、風險及建議結(jié)論本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可

6、行性。風險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。二、項目概況2.1項目綜述2.1.1項目位置項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。本項目圖2：四至東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至南臨金沙灣花園圖4：四至西臨金沙灣公園圖5：四至北臨金沙灣公園2.2項目用地2.2.1用地面

7、積用地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。 2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。圖6：地塊紅線圖2.2.3地塊現(xiàn)狀項目用地地勢平坦，五通一平，具備建設條件。東北角現(xiàn)有一臨時停車場。圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二2.2.4項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)委托方提供的資料，本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示： 項 目規(guī)劃指標用地面積（賣地紅線）54,253.84用地面積（建筑紅線）51,808.85用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70年建筑容積率2.0建筑高度8層建筑覆蓋率綠化率2.3項目發(fā)展狀況2.3.1項目發(fā)展

8、單位簡介東莞市四方集團有限公司成立日期：2002年12月18日；注冊號：4419002012369；編號：NO 0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號；法定代表人：彭柏銘；注冊資本：5,500萬元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬元）；企業(yè)類型：有限責任公司；經(jīng)營范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國家?？貙I項目）；（涉及許可證的項目憑許可證經(jīng)營）。營業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標，民營經(jīng)濟在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。四方集團各股東審時度

9、勢，決定走強強聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。四方集團的土地儲備情況：n 西湖商住用地5269平方米；n 石龍黃洲工業(yè)用地12900平方米；n 石龍黃洲新二中對面8460平方米；n 茶山橫崗管理區(qū)26100平方米；n 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地60000平方米（其中有12000平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍6000平方米）。2.3.2項目法律手續(xù)根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理石龍新城區(qū)土地有償使用合同書，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團有限公司，土地使用補償費為人民幣90,000,000元。其他工程報建手續(xù)正在辦理中。本項目在土地取得、立項、

10、開發(fā)建設等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。三、項目投資環(huán)境3.1宏觀經(jīng)濟分析3.1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境(1) 2002年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭全年國內(nèi)生產(chǎn)總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，增長9.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，增長7.3%。(2) 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。在2002年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運

11、行狀態(tài)。預計2003年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2003年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國行業(yè)景氣分析報告指出，2003年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以

12、及相關的政策效應經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實保護士地資源，維護士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市

13、場秩序，防止樓市動蕩造成風險，2003年2月18日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調(diào)控有關問題”發(fā)出緊急通知。嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風險。停止別墅類用地的土地供應。過量供應的地方，要認真進行清理。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理2003年6月5日，中國人民銀行下發(fā)關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，通知要求：加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導規(guī)范貸款投向。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用

14、等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的30；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70，貸款期限最長不得超過2年；為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60

15、，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。3.1.2東莞經(jīng)濟環(huán)境GDP及增長2002年東莞市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值672.3億元，比上年增長18.4%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），固定資產(chǎn)投資總額190.1億元，增長51.5%；社會消費品零售總額225億元，增長14.7%；地方財政收入55.3億元，增長42.9%；年末金融機構(gòu)本外幣各項存款余額1,902.4億元，比年初增長21.5%，占全國的1.04%，其中城鄉(xiāng)居民本幣儲蓄存

16、款余額1001.7億元，增長25.3%，占全國的1.15%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，增長3.7%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長 6.2%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。2002年三大產(chǎn)業(yè)比例達到4.8:55.2:40。房地產(chǎn)市場（1）東莞商品房施工和竣工面積2001年竣工面積達到114.8萬平方米，主要原因是1999年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。根據(jù)統(tǒng)計，東莞市商品房歷年竣工面積遠遠小于施工面積，市場潛在的供給還存在相當大的數(shù)量。（2）房地產(chǎn)投資增長東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例比較表199920002001全社會固

17、定資產(chǎn)投資（億元）88.32102.89125.49房地產(chǎn)業(yè)投資（億元）10.4411.2514.85房地產(chǎn)業(yè)投資/社會固定資產(chǎn)投資0.100.110.12東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升，但是，升幅僅有1個百分點。東莞房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢，從1998年開始，投資增長率維持在5%以上，其中2001年增長率達到32%。預計在1-2年內(nèi)，投資增長率將會進入調(diào)整期。（3）商品房銷售面積和空置面積（2）東莞商品房銷售面積和空置率從房地產(chǎn)銷售面積來看，除了在1998年受外銷市場的影響下，其余每年在不斷增長，2001年達70萬平方米。隨著市政建設的全面鋪開，預計市場的需求還會擴大.空置

18、面積在不斷擴大，但是銷售面積的增長率遠大于竣工面積的增長率，說明東莞的消費需求增長速度大于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點東莞市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢都不是十分明顯。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。3.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟環(huán)境3.2.1石龍鎮(zhèn)概況石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積12.8平方公里，其中陸地面積10.36平方公里。處于東江下

19、游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個部分，呈“工”字形。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝?3.26萬人（戶籍人口與外來人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺同胞2萬多人分布于世界各地。石龍鎮(zhèn)至莞城車程約20分鐘；距莞深高速公路約5.7公里，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密3.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟（1）GDP與社會商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟總體保持快速發(fā)展，GDP年增長率為27.77，社會商品零售總額年均遞增率為7.61，社會購買力逐步提高。2001年人均GDP約為2192美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟嫞?002年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)

20、居民儲蓄存款余額43億元，人均儲蓄存款約3.2萬元。2002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會固定資產(chǎn)投資總額20012002年，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長。（3）利用外資額利用外資額從2000年開始迅速增長。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市化水平2001年石龍鎮(zhèn)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為150萬元、125,658萬元、114,529萬元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.06：52.3：47.7，第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導地位，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重較低，并呈逐年下降的趨勢，說明石龍城市化水平高，農(nóng)民大多已轉(zhuǎn)為務工、經(jīng)商。（5）支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)石龍鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠200多

21、家，已初步形成了光學制品、電子電器、食品飲料、五金機械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設備等產(chǎn)業(yè)基礎，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。京瓷公司，年產(chǎn)值達10億港元；日本美能達生產(chǎn)復印機、激光打印機，年產(chǎn)量達50萬臺；北大方正，三協(xié)精機，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?3.26萬，外來人口與戶籍人口的比例接近1：1。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠里從事技術(shù)流水線

22、工作，小部分從事服務行業(yè)。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。全鎮(zhèn)將近80的人口只有初中或小學文化程度，人口總體素質(zhì)低?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較經(jīng)濟指標虎門常平石龍樟木頭石碣茶山石排GDP（萬元）36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802430412309556213709168569150500135171財政收入（萬元）2686316234173182380077116233社會消費品零售總額（萬元

23、）38700016902512571151826408053595046919土地面積（K）17010812.866.63656.6356石龍雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。3.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團老城組團占地2.5K，規(guī)劃5.75萬人，以日用消費型商業(yè)區(qū)為依托新城組團占地4.1K，規(guī)劃5.47萬人，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團占地3.1K，規(guī)

24、劃3.28萬人，以高新技術(shù)園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團占地0.7K，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運航道和景觀資源圖9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關指標規(guī)劃指標2000年(實際)2005年2010年2020年建設用地規(guī)模（K）7.318.0210.36人均建設用地（/人）56.66071.5總?cè)丝冢ㄈf人）12.913.8213.914.5戶籍人口（萬人）6.687.027.638.56 暫住人口（萬人）6.226.86.275.94四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析4.1市場總體特征發(fā)展歷程在2

25、0世紀90年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場尚末形成，1993、1994年隨著全國房地產(chǎn)建設的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開始大量出讓，眾多的市政工程項目完工并投入使用，房地產(chǎn)項目不斷推出；90年代中后期隨著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場陷入低彌，在此期間建設的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。2001年，隨著正龍豪園、聚龍灣項目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。發(fā)展階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關系，而近幾年石龍經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年石龍鎮(zhèn)人均GDP為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進入平穩(wěn)發(fā)展階段。圖1：國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展

26、階段與人均GDP數(shù)值的關系圖 單位:美元發(fā)展時期啟動期平穩(wěn)發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1000300030004000400080008000以上總體特征n 石龍鎮(zhèn)土地已基本出讓或被征用。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設用地，土地市場化程度低。n 開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。n 本地房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進行二手樓租售業(yè)務；二級市場一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進入本地市場（香港怡高、深圳愛地時代）。n 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。n 老城區(qū)商

27、業(yè)以傳統(tǒng)消費型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。n 寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺4.2市場供給分析4.2.1住宅供給（1）區(qū)域分布與價格區(qū)間老城區(qū)主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間1000-1800元/西湖區(qū)主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無新項目，價格1000-1600元/新城區(qū)近期開發(fā)項目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。價格區(qū)間：普通住宅1200-2700元/，別墅3000-10558元/（2）主要住宅樓盤項目名稱規(guī)模戶型面積（）銷售價格(元/)銷售率正龍豪園占地10

28、.5萬，建筑面積4.78萬，一期31棟獨立別墅，二期135棟獨立別墅和疊加別墅1期:3465872期:獨立別墅301568疊加別墅166、3081期:803397862期:3000105581期:55%2期:45%聚龍灣1、2、3期總建筑面積18.76萬，1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層 2房:87.5298.613房:111.40185.224房:215.48221.86復式:160.69271.481期均價:24002期均價:25003期均價:27001期約90套，銷售100%2期約434套，銷售90%3期約510套，銷售50%龍升市場總建筑面積7.9萬，340戶,17棟

29、7層住宅3房:96.02112.28復式:146.83169.011596224150%金沙灣花園占地約8.2萬，目前規(guī)劃147個地塊,以賣地自建方式開發(fā)(獨立別墅)350500地塊價格170200萬元(每個地塊面積約280300) 新世紀麗江豪園(茶山鎮(zhèn))占地670畝，總建筑面積40萬，產(chǎn)品以小高層和獨立別墅為主洋房:97.1148復式:246259別墅:318561洋房均價:3000別墅均價:5000洋房:1期100%別墅:1期50套100%2期100套70%華毅花園新城區(qū)多層7090均價:1500100%偉安花園新城區(qū)舊式多層80110均價:1200100%信諾新村新城區(qū)舊式多層100均

30、價:1500100%永和新村新城區(qū)舊式多層80120均價:1200100%聯(lián)合廣場新城區(qū)舊式多層70120均價:1200100%華南花園老城區(qū)高層113130均價:170060%君清居新城區(qū)舊式多層80120均價:160070%富林大廈老城區(qū)高層90120均價:1800100%目前市場上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場三個新樓盤，除此之外其它樓盤均為早期住宅樓，設計理念較落后，市場價格較低。石龍鎮(zhèn)南側(cè)毗鄰的茶山鎮(zhèn)的新世紀麗江豪園由于距石龍鎮(zhèn)較近，因此客戶群中有較大比例來自石龍鎮(zhèn)。（3）未來主要競爭根據(jù)市場調(diào)查，在未來23年內(nèi)石龍房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給：項目名稱項目概況正龍豪園三期正在規(guī)劃中

31、，產(chǎn)品預計有多層聚龍灣四期占地約3.1萬，總建筑面積16萬，2003年5月開工，產(chǎn)品以高層為主，少量多層 石龍房地產(chǎn)公司項目占地約4.3萬，總建筑面積約16萬，預計2003年7月開工，產(chǎn)品以中高層為主新世紀麗江豪園三、四期花園洋房（小高層）、獨立別墅（4）市場銷售反饋要素大面積獨立別墅中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅疊拼別墅復式多層、小高層、高層客戶企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層生意人企事業(yè)中高管理層高級技術(shù)人員外地人個體戶總價300500萬元100300萬元50100萬元4080萬元1530萬元年均推出量10800（約27套）4

32、4460（約117套）6636（28套）14200（約71套）37500（約375套）年均消化量4000（約10套）14820（約39套）6636（28套2個月）10000（約50套）27300（約273套）消化量/推出量37%33%100%70%73%結(jié)論：4.2.2商業(yè)供給（1）主要商業(yè)街道路名稱物業(yè)類型業(yè)態(tài)經(jīng)營品種租金（元/·月）出租率綠化路沿街住宅底層街鋪:860服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲通訊、銀行100200100%興龍路沿街住宅底層街鋪:860服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金8020095%裕興路高層住宅裙樓, 沿街住宅底層街鋪:18500便利店、設計

33、公司、裝飾材料、五金、車行3060%（2）主要大型商業(yè)物業(yè)商場名稱位置規(guī)模功能分布租金（元/·月）出租率富昇百貨新橋路占地1萬建筑面積3.6萬1F：化妝品、超市23F：服裝、鞋4F：家電、文化用品34F（部分）：影劇院56F：倉庫與辦公90%大華廣場紅棉路總高6層建筑面積1.8萬 1F：精品店、化妝品、麥當勞、肯德基2F：服裝、鞋3F：電子游戲廳4F：美容美發(fā)5F：沐足閣、西餐廳6F：辦公1F：100-15090%金沙灣購物廣場西湖三路總高4層建筑面積6萬 1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾2F：超市、家電3F：品牌電器、燈飾4F：兒童娛樂城、美食廣場90%龍升市場龍升路1-2F：

34、171931F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場2F：商場、停車場街鋪：15柜臺：150-200/個1層售價：8550元/30%（3）未來商業(yè)供給商場名稱位置規(guī)模功能分布價格（元/）租金（元/·月）出租率大華名店城紅棉路總高3層1F：服飾、鐘表、眼鏡、皮具、男裝2F：品牌女裝3F：西餐廳、酒吧、休閑裝、運動裝1F：15000-240001F：150匯聯(lián)商業(yè)步行街新橋路占地1.5萬 建筑面積2萬 分區(qū)經(jīng)營：男裝、女裝、童裝、精品店、鞋、金銀珠寶、音像制品、電器、通訊、書城、眼鏡、特色食品12F：90（4）本項目周邊商業(yè)供給分析項目位置規(guī)模間隔價格（元/）租金（元/·月）租售情況聚龍灣三期裙

35、樓裕興路裙樓共3層，第3層用于辦公，第1、2層約2萬，對外銷售、招商1層鋪位共約182間，面積12128，以1237為主2層8000整體對外招商1層街鋪：200001層內(nèi)鋪：15000（未定）2002年年中1層推出約80間鋪，已售出60間，2003年年中計劃推出1層其它內(nèi)鋪，目前尚未經(jīng)營聚龍灣一期裙樓裕興路共28間街鋪，約3920開間7m×進深20m1000030已全部售完，80%在經(jīng)營（裝飾、設計、餐飲、美容等），有少量鋪位轉(zhuǎn)租金沙灣花園街鋪裕興路沿裕興路共79間街鋪，約3550開間3m×進深15m90001000030已全部售完，60%在經(jīng)營（裝飾材料、施行社、建材、售

36、樓處、地產(chǎn)中介、食雜店），鋪面有較多的二手轉(zhuǎn)讓華毅花園街鋪裕興路共7間街鋪，約3885開間15m×進深37m早期:5000后期:90001000030早期低價已全部售完，因面積較大、進深大，后期二手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營不理想結(jié)論：n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費，住宅底層街鋪大量存在，同時，近年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。n 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。n 新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場、龍城路等生意清淡。n 主要購物行為在本地完成，區(qū)域外購物比例

37、較低。n 餐飲業(yè)不發(fā)達，餐飲、休閑、娛樂場所較少。n 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識強。n 集中購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性商場易被消費者認同n 。4.3市場需求分析4.3.1住宅需求n 客戶本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶n 置業(yè)驅(qū)動因素居住環(huán)境、價格、配套設施、物業(yè)管理n 戶型面積要求以3房、4房（110150）為主，2房：8090 ，復式：160220 （3房、4房），疊拼：160300 n 可承受價位單價：2500元/以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受2000元/以下； 總價：平面住宅35萬元以下 復式305

38、0萬元 疊拼50100萬元 獨立別墅300萬元以下n 喜歡的樓盤規(guī)模中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理n 小區(qū)配套需求會所、運動設施、教育、商業(yè)n 距工作地的時間30分鐘以內(nèi)4.3.2商業(yè)需求n 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者n 購買或求租商鋪用于自營的個體商戶n 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 五、項目發(fā)展定位5.1項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：l 項目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設熱點，具區(qū)位優(yōu)勢l 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出l 裕興路連接東橋及南二橋，交通便捷W（劣勢）：l 項目土地成本較高l 項目地塊容積率不大于2，規(guī)劃限制l 目前周邊生活配套設施不

39、足O（機會）：l 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速l 石龍鎮(zhèn)人均存款3.2萬元，市場需求具備增長條件l 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展前景看好l 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快T（威脅）：l 石龍鎮(zhèn)人均GDP低，有效購買不足l 石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主l 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變l 周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈l 單一產(chǎn)品的年消化量較低l 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶l 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多5.2發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展總戰(zhàn)略差異化產(chǎn)品、泛客戶定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1最大限度利用公園和東江景觀，以項目優(yōu)勢形成本地頂級江景園林社區(qū)戰(zhàn)略2

40、走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比戰(zhàn)略3控制單一產(chǎn)品開發(fā)量,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風險控制商業(yè)供給,以街鋪形式開發(fā)戰(zhàn)略4本地中高檔客戶的泛定位5.3形象定位項目形象定位代表城鎮(zhèn)發(fā)展和區(qū)域形象的頂級低密度江景園林社區(qū)5.4產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以產(chǎn)品組合方式進行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量大銷售周期長的風險，而且可實現(xiàn)更高的利潤和利潤率。項目開發(fā)方案項目建筑面積（）銷售均價（元/）聯(lián)排別墅6,3268,000疊拼別墅15,0004,500多層住宅40,0003,200商 業(yè)6,300 其中：沿公園3,75010,000 沿裕興路

41、2,55015,000會 所2,000總建筑面積69,626項目建筑紅線用地面積51808.85綜合容積率1.34商業(yè)街鋪多層疊拼層聯(lián)排會所圖10：開發(fā)方案規(guī)劃示意圖規(guī)劃布局n 聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向）n 疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀n 沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪5.5戶型定位結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：住宅總計有398套，多層以3房2廳、4房2廳為主，輔以少量復式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場需求；商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，進深15米，臨街面寬初步確定為36

42、米，適合投資經(jīng)營。物業(yè)類型戶型面積（m2）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例聯(lián)排別墅250300225.5%疊拼別墅1603006817.1%復式180200307.5%4房27%3房2廳11013016842.2%小 計398100%商業(yè)街鋪3×15、6×155.6客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶聯(lián)排、疊拼多層外地人外地人聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企事業(yè)單位高層高級技術(shù)人員本地經(jīng)營者聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企業(yè)主生意人政府高層生意人企事業(yè)中高管理層本地投資者六、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織實施計劃6.1 有關工程計劃說明建設期項目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預計，

43、不包含任何具體及特殊情況。本項目總建筑面積69626平方米，考慮施工進度預計建設期為：前期6個月，施工期18個月，建設期共2年。建設期的安排根據(jù)項目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。確定建設期為：前期工作從2003年7月至2003年12月，工程施工從2004年1月開始，至2005年6月工程全部竣工。銷售期根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，本項目銷售期預計為1.5年，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達到預售條件（封頂）后即從2004年7月初開始，至2005年12月底結(jié)束。6.2 施工進度表詳見附表1：施工進度表。七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃7.1 項目總投資估算 項目總投資估算表序號項目名

44、稱金額（元）比例1土地成本90,000,00042.49%2前期工程費5,570,0412.63%3建安工程費91,728,14443.31%4不可預見費4,864,9092.30%5管理費2,918,9461.38%6銷售費用4,643,2332.19%7財務費用6,588,0003.11%8其他費用5,503,6892.60%9合 計211,816,962100%1、土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項目土地使用補償費為人民幣90,000,000元。2、前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費用等，費用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，

45、經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。3、建筑安裝工程費參考東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。詳見附表3：項目開發(fā)成本估算表。4、不可預見費不可預見費按第2、3項之和的5%計取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。5、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按第2、3項之和的3%計取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。6、銷售費用包括廣告及代理費等，參考

46、目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，取銷售費用為銷售額的1.5%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。7、財務費用主要指銀行貸款利息。假設本項目向貸款8000萬元，期限為2年，貸款年利率按5.49%計，利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（具體分析詳見7.2資金籌措計劃以及附表9：貸款償還期測算表）。8、其他費用主要指政府行政收費：包括村鎮(zhèn)基礎設施費（建安造價的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費（0.2%）、建筑施工安全監(jiān)督費（0.6%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務費（0.2%）等在建設管理部門發(fā)生的費用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。9、項目總投資根據(jù)以上分析測算，本項目總投資為人民幣21

47、1,816,962元。7.2 資金籌措計劃項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預收銷售回款。根據(jù)2003年6月5日中國人民銀行下發(fā)關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30。本項目總投資預計為人民幣2.1億元，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運用分析（詳見附表8：資金來源與運用表），本項目可申請8,000萬元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬元，貸款期為1.5年（2003年7月2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬元，貸款期為1.5年（2004年1月2005年6月）。1

48、、自有資金：6,500萬元。2、銀行融資：8,000萬元。3、本項目在預計銷售期內(nèi)（1.5年）的銷售回款：2004年第3、4季度：1.52億元；2005年：1.51億元；2006年：640萬元。7.3 項目投資計劃根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表4：投資計劃表。八、項目經(jīng)濟效益、財務分析8.1項目經(jīng)濟效益估算8.1.1銷售收入住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預計本項目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（1.5年）內(nèi)銷售率可達到95%；多層住宅的銷售率可達到95%。 商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價格按項目開發(fā)方案確定。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預計本項目商業(yè)街鋪在銷售期（1.5年）內(nèi)銷售率可達到100%。銷售收入根據(jù)上述分析，本項目可售建筑面積的市場價值為321,854,091元，按住宅銷售率為95%，商業(yè)銷售率為100%計，項目在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為309,548,886元。其余未售部分及不可售的會所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。8.1.2銷售回款計劃根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測算銷售回款額。詳見附表5：項目銷售回款表