《項(xiàng)目評(píng)價(jià)》之財(cái)務(wù)分析

1、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)課程設(shè)計(jì)之某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告之財(cái)務(wù)分析教室：二教108指導(dǎo)老師：豐艷萍班級(jí)：房地產(chǎn)081組員：章純（ 23 號(hào)） 、鄢鵬（ 21 號(hào)）13目錄：一、 總論、項(xiàng)目概況、概況性基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算、資金籌措、評(píng)價(jià)指標(biāo)二、投資估算、投資估算、收入、資金籌措三、財(cái)務(wù)分析、盈利能力分析與評(píng)價(jià)、償債能力分析與評(píng)價(jià) 、生存能力分析與評(píng)價(jià)四、不確定性分析、盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算、敏感分析圖（手繪圖）五、附表、總論、項(xiàng)目概況xxx開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目為綜合性大樓，占地約 60600平方米，總建筑面積109000 平方米。其中住宅104640平 方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90

2、720平方米，商 鋪4360平方米，其中車(chē)位300個(gè)：容積率1.8,綠化率35%,建筑密度25 %.見(jiàn)下表（1）在舁 廳p項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面積606002總建筑面積109000多層住宅90720高層住宅13920商鋪4360可售囿枳127003總戶數(shù)戶9444車(chē)位數(shù)（地上）個(gè)300本項(xiàng)目于2007年1月開(kāi)工，2007年3月完成投資額25% ,并開(kāi)始預(yù)售多層；2009年3月開(kāi)始竣工驗(yàn)收。（2）概括性的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 .物業(yè)銷(xiāo)售租賃價(jià)格：根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)， 考 慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素， 本項(xiàng)目各部分的銷(xiāo)售 單價(jià)為：多層住宅2950元/平方米，

3、高層住宅單價(jià)為：3250元/平方 米，商鋪單價(jià)為：10000元/平方米，車(chē)位15萬(wàn)元/個(gè)。 .銷(xiāo)售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)f表（2）項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表項(xiàng)目合計(jì)20062007200820092010多層建筑10050%40%10%高層建筑10030%60%10%商業(yè)10080%20%停車(chē)位10060%40%由于銀行按揭的時(shí)限，所以2007年和2008年銷(xiāo)售的房款收入 按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回,2009年銷(xiāo)售的房款收 入，當(dāng)年全部回收。車(chē)位銷(xiāo)售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50% , 第二年還剩余50%?；厥者M(jìn)度見(jiàn)下附表（9）:

4、回款金額估算表（3）資金籌措資金籌措：由公司資本金、公司自籌和銀行貸款解決，不足部分通過(guò)預(yù)售房款解決。項(xiàng)目資本金2000萬(wàn)元，第一年（2006 ）全部投入； 商業(yè)性銀行貸款8000萬(wàn)元，第一年貸款6000萬(wàn)元，第二年（2007 ） 貸款2000萬(wàn)元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。還款方式為：第一年（ 2006 ） 、第二年只付息，本金年還 60% ， 2009 年還 40% 。如附表（ 3 ） ：資金籌措表（ 4 ）評(píng)價(jià)指標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目投資資金流量表（附表5 ） ，計(jì)算其經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：計(jì)算稅前現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計(jì)算稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr'=13%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv'（10%）=

5、1037.76投資回收期t'=2.39 年計(jì)算稅后現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計(jì)算稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr=10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv （10% ） =50.81投資回收期t=2.47 年根據(jù)項(xiàng)目資本金流量表（附表6 ） ，計(jì)算其經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：計(jì)算稅前現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計(jì)算稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr'=21.36%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv （10% ） =2353計(jì)算稅后現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計(jì)算稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr=16.95%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv （10% ） =13662008:、投資估算、總投資估算根據(jù)項(xiàng)目的需要， 制定了總投資費(fèi)用估算表， 具體費(fèi)用值如附表（ 1 ） ：總投資估算說(shuō)明

6、如下：投資估算一共按七個(gè)項(xiàng)目估算：土地費(fèi)用， 建安工程費(fèi)用， 前期工程費(fèi)， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)， 公共設(shè)施配套費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，其他費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，管理費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：其他費(fèi)用：包括竣工檔案保證金、報(bào)建手續(xù)費(fèi)等，按建安工 程費(fèi)的5 %。計(jì)，在項(xiàng)目開(kāi)工前支付。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目 1-7項(xiàng)和的2%估算管理費(fèi)用：管理費(fèi)用按項(xiàng)目1-5項(xiàng)和的3%估算銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2.5%估算。包括銷(xiāo)售代理費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的1.5% ；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的1%財(cái)務(wù)費(fèi)用：按貸款利率5.58%估算（ 2 ）、銷(xiāo)售收入估算本項(xiàng)目各部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：多層住宅2950元/平方

7、米，高層住宅單價(jià)為 :3250 元/平方米,商鋪單價(jià)為 : 10000 元 /平方米 ,車(chē)位 15 萬(wàn)元 /個(gè)。由于銀行按揭的時(shí)限,所以2007 年和2008 年銷(xiāo)售的房款收入按90% 回收 ,其余的房款在下一年度全部收回 ,2009 年銷(xiāo)售的房款收入, 當(dāng)年全部回收。車(chē)位銷(xiāo)售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50% ，第二年還剩余50% 。銷(xiāo)售收入見(jiàn)附表（ 9 ） ：回款金額估算表（ 3 ）、資金來(lái)源與運(yùn)用項(xiàng)目資本金2000 萬(wàn)元，第一年（ 2006 ）全部投入；商業(yè)性銀行貸款 8000 萬(wàn)元，第一年貸款6000 萬(wàn)元，第二年（ 2007 ）貸款2000 萬(wàn)元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。具體數(shù)

8、據(jù)如附表（ 7 ） ：資金來(lái)源與運(yùn)用表三、財(cái)務(wù)分析（ 1 ）盈利能力分析a. 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表：見(jiàn)附表（ 5 ） ， 根據(jù)該表計(jì)算以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：計(jì)算稅前現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計(jì)算稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr'=13% ，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv'（10%）=1037.76。計(jì)算稅后現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計(jì)算稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr=10% ，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv （10% ） =50.81 。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于或等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率， 說(shuō)明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都大于零， 該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受考慮的。所得稅后的投資回收期為 t=2.47 年，所得稅前的投資回收期t'

9、;=2.39 年，均小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期 3年，這表明該項(xiàng)目投資能按時(shí)收回。全部投資的累積凈現(xiàn)金流量圖見(jiàn)下圖十系列1b.項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表：見(jiàn)附表(6),根據(jù)該表計(jì)算以下財(cái)務(wù)指標(biāo):計(jì)算稅后現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)計(jì)算稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 firr=16.95%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv (10%) =1366c.根據(jù)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表和總投資估算表計(jì)算以下指標(biāo)投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額/總投資*100%=5780/31387=18.4%投資利稅率=年利稅總額/總投資*100%=4029/31387=12.8%該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率和投資利稅率均大于行業(yè)平均利潤(rùn)率和平均利稅率，說(shuō)明單位投資對(duì)國(guó)家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到了本行

10、業(yè)的平均水平資本金利潤(rùn)率二年利潤(rùn)總額/資本金總額*100%=5780/2000=289%（ 2 ）清償能力分析借款償還期借款償還期 = 逐年償還借款，首次出現(xiàn)欠款為零的年份數(shù)-開(kāi)始借款年分?jǐn)?shù)+ （當(dāng)年償還借款額/ 當(dāng)年可用于還款的金額）在本項(xiàng)目中，還款方式為第一年和第二年為只還息不還本，第三年還本 60% ，第四年還本40% ，由借款還本付息表和匯款金額估算表知道，收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于清債能力。資產(chǎn)負(fù)債率= 期末負(fù)債總額/期末資產(chǎn)總額*100%在本項(xiàng)目中，期末（ 3 ）生存能力分析可以從以下兩個(gè)方面來(lái)判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力： .擁有足夠的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量是財(cái)務(wù)可持續(xù)的基本條件，特別是在運(yùn)營(yíng)初期。 一個(gè)項(xiàng)

11、目必須具有較大的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量， 在本項(xiàng)目中，該公司擁有資本金2000 萬(wàn)元，向銀行貸款8000 萬(wàn)元，在后期還可以通過(guò)預(yù)售房屋來(lái)充裕自己的資金， 在本說(shuō)明項(xiàng)目方案比較合理， 實(shí)現(xiàn)自身資金平衡的可能性大， 不會(huì)過(guò)分依賴(lài)短期融資來(lái)維持運(yùn)營(yíng)。 .各年累積盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值是財(cái)務(wù)生存的必要條件。當(dāng)然在整個(gè)運(yùn)營(yíng)期內(nèi)， 允許個(gè)別年份的凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)值， 但不能容許任一年份的累積盈余資金出現(xiàn)負(fù)值。 一旦出現(xiàn)負(fù)值應(yīng)適時(shí)進(jìn)行短期融資， 但是較大的或頻繁的短期融資， 有可能導(dǎo)致以后的累積盈余資金無(wú)法實(shí)現(xiàn)正值， 致使項(xiàng)目難以持續(xù)運(yùn)營(yíng)。 由資金來(lái)源與運(yùn)用表中可以得出：在本項(xiàng)目中只有2009年出現(xiàn)負(fù)值，其他的時(shí)間都

12、是正值，而 且累積盈余資金都是正值，說(shuō)明本項(xiàng)目可以持續(xù)的經(jīng)營(yíng)下去。四、不確定性分析(1)敏感性分析本項(xiàng)目做了所得稅前全部投資的敏感性分析。 基本方案財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率為13% ,財(cái)務(wù)投資凈現(xiàn)值為1038，均滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值的要求； 考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不定因素的變化， 分別對(duì)投資和銷(xiāo)售收入作 了提高10%和降低10%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、 凈現(xiàn)值的敏感 分析。財(cái)務(wù)敏感性分析表在舁 廳p項(xiàng)目基本力 案投資銷(xiāo)售收入10%-10%10%-10%1內(nèi)部收益率/%13522224較基本方案增減 /%-8+9+9-92凈現(xiàn)值1038-167537504052-1977從表中可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率 及凈現(xiàn)值，其中銷(xiāo)售收入的提高或降低比投資的提高或降低更為敏 感，敏感分析圖如下（2）盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算銷(xiāo)售均價(jià)平衡點(diǎn)：總銷(xiāo)售金額+項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)x 1000 （單位：元/平方米）銷(xiāo)售均價(jià)平衡點(diǎn)：39750/8370*1000=4749銷(xiāo)售面積平衡點(diǎn)：總投資額+銷(xiāo)售均價(jià)平衡點(diǎn)（單位：平方米）銷(xiāo)售面積平衡點(diǎn)：31387/4749*10000=