游仙區(qū)房產(chǎn)管理局

1、游仙區(qū)房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策措施隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題和 物業(yè)糾紛的矛盾日漸突出。根據(jù)四川省物業(yè)管理?xiàng)l例的 規(guī)定，我局針對(duì)近期幾件物業(yè)糾紛進(jìn)行了一次分析梳理，現(xiàn) 提出如下意見。一、物業(yè)現(xiàn)狀（一）物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題1、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)能力不強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)自身的 管理水平較低，提供的服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄。2、物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)不高。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè) 認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，所以低薪聘請(qǐng)一些文化水平低、 年邁.沒有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員上崗，致使物業(yè)服務(wù)工作 不到位、不規(guī)范。3、保安作用沒有真正發(fā)揮。重門崗，輕巡邏查看；重 小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍

2、防患；重治安問(wèn)題，輕設(shè)施安全；重 人員數(shù)量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重 對(duì)人的防患，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。（二）物業(yè)糾紛存在的問(wèn)題1、業(yè)主委員會(huì)意識(shí)不到位。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治 的組織，應(yīng)該代表業(yè)主意志積極配合街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人 民政府）維護(hù)業(yè)主權(quán)利。而有不少業(yè)主委員為了謀取私利， 不按條例規(guī)定辦事。不聽從街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、 社區(qū)的指導(dǎo)。2、根據(jù)2012年7月1日頒發(fā)的四川省物業(yè)管理?xiàng)l例 第四條之規(guī)定，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織、 指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委 員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；協(xié) 調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管

3、理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛?，F(xiàn) 目前，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）對(duì)自身的工作職責(zé)不 是很明確，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)力度不夠。3、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)以及業(yè)主委員 會(huì)化解矛盾糾紛功能弱化，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾很難 通過(guò)第三方的協(xié)調(diào)得到化解。4、業(yè)主素質(zhì)參差不齊，對(duì)相關(guān)法律概念和法律關(guān)系普 遍不甚了解，因此很難通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成明確、理性、合法 的意志。即使形成了，當(dāng)滿足不了個(gè)人要求時(shí)，就以不交物 業(yè)費(fèi)為由對(duì)抗，如此惡性循環(huán)下去，業(yè)主與物業(yè)公司之間的 矛盾將日益激化。二、解決問(wèn)題的對(duì)策措施1、嚴(yán)格執(zhí)行四川省物業(yè)管理?xiàng)l例，各司其職，有關(guān) 部門主動(dòng)參與街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)

4、人民政府）應(yīng)該就業(yè)主 大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員 會(huì)依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系等方面， 研究出臺(tái)切實(shí)可行的配套制度。2、推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的理性經(jīng)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服 務(wù)質(zhì)量難以讓業(yè)主感到滿意是物業(yè)糾紛的重要起因之一，因 此，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是消除糾紛的重要途徑。物業(yè)服務(wù)企 業(yè)可以自主安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，追求利益的最大化，但在 特定的物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又是合同的一方當(dāng)事 人，其應(yīng)該按照合同的約定為小區(qū)業(yè)主提供約定的物業(yè)服 務(wù)，如果其服務(wù)沒有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的 違約責(zé)任。通過(guò)建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境和市場(chǎng)淘汰機(jī)制，逐漸 提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)

5、的服務(wù)質(zhì)量。3、培養(yǎng)增強(qiáng)業(yè)主法律意識(shí)和誠(chéng)信意識(shí)。目前，相當(dāng)一 部分業(yè)主對(duì)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等法律主體 之間的法律關(guān)系認(rèn)識(shí)不清，將開發(fā)商所售房屋的質(zhì)量等問(wèn)題 遷怒到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將其與業(yè)主委員會(huì)的糾葛牽扯到物業(yè) 服務(wù)企業(yè)，從而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生敵對(duì)情緒，進(jìn)而激化矛 盾。有些業(yè)主盡管對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)沒有意見，卻盲目 跟風(fēng)，效仿其他業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，因此被物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴 到法院。如果這些業(yè)主所占比例達(dá)到一定程度，那么，縱然 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也很難被業(yè)主接受和認(rèn) 可，一旦欠費(fèi)成風(fēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難經(jīng)營(yíng)下去，業(yè)主也會(huì) 因?yàn)樾^(qū)居住環(huán)境不好、房產(chǎn)貶值而蒙受損失。因此，構(gòu)建 和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，就要不斷提升業(yè)主的法律素