“天災(zāi)”致?lián)p物業(yè)企業(yè)責(zé)任分析

1、"天災(zāi)"致?lián)p物業(yè)企業(yè)責(zé)任分析自然災(zāi)害俗稱""天災(zāi)"，是指給人類生存帶來危害或損害人類生活環(huán)境的自然現(xiàn)象，包括干 旱、洪澇、臺風(fēng)、冰雹、暴雪、沙塵暴等氣象災(zāi)害，火山、地震災(zāi)害，山體崩塌、滑坡、泥石流等 地質(zhì)災(zāi)害，風(fēng)暴潮、海嘯等海洋災(zāi)害和重大生物災(zāi)害等，從物業(yè)管理的角度來看，常見的"天災(zāi)" 是洪澇、臺風(fēng)、暴雨、暴雪、冷凍等等，多是由于天氣的驟變所致的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、公共部位和 專用部分的財(cái)產(chǎn)或者人身損害，多是指的氣象災(zāi)害,常見的具體案例包括冷凍造成的水管爆裂、暴 雨所致的車庫進(jìn)水、臺風(fēng)所致的物體墜落致人、致物損失等等。為了更好的

2、辨析由于"天災(zāi)"致?lián)p物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任，幫助企業(yè)在各類"天災(zāi)""面前規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)"，本律師結(jié)合自己多年的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來與各位共同討論天災(zāi)"所致的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避問題,主要內(nèi)容分為以下幾個(gè)方面:"天災(zāi)”是不是法律意義上可以免責(zé)的"不可抗力""天災(zāi)"是否屬于可以免責(zé)的不可抗力"的情形應(yīng)當(dāng)視具體的實(shí)際情況來分析，不能一概而論。我國民法通則第153條規(guī)定：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況"。依據(jù)此條規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)，并不是所有天氣災(zāi)害都同時(shí)具備上述

3、三個(gè)條件，比如暴雨、寒流、暴雪等天氣，在日常生活中是可以通過現(xiàn)代科技手段知悉或者采取措施避免受損的，因此該類"天災(zāi)"一般不屬于不可抗力的情形；但如臺風(fēng)、洪澇這種氣象災(zāi)害雖然可以提前預(yù)知但無法預(yù)見和避免引起的災(zāi)害是可作為免責(zé)的不可抗力"的情形，至于地震、海嘯等難以預(yù)測、無法避免和克服的天災(zāi)"無疑是可以認(rèn)定為不可抗力的情形而免除責(zé)任的。當(dāng)然以上只是一般情況下的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對于如何認(rèn)定筆者認(rèn)為還應(yīng)結(jié)合"不可抗力"的影響程度作具體分析：如果該不可抗力"無法阻止采取措施仍無濟(jì)于事，那么可免除履行方的全部責(zé)任；如果"不可抗力可以

4、采取相關(guān)措施減少損失,還有部分仍無法避免，那么可免除履行方部分責(zé)任;如果不可抗力是可以采取措施完全避免的，而履行方卻未采取措施止損，那么需要承擔(dān)全部的責(zé)任。二."天災(zāi)"能否成為物業(yè)企業(yè)免責(zé)的理由就物業(yè)公司而言，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于不可抗力的情況主要表現(xiàn)為因洪澇、臺風(fēng)而引起的水災(zāi)。一旦發(fā)生該類天災(zāi)，物業(yè)公司是否可以依據(jù)其屬于不可抗力的情形而免除自身責(zé)任？筆者從事物業(yè)服務(wù)訴i公多年，總結(jié)岀以下幾點(diǎn)理由：1.人為可以控制的程度：臺風(fēng)造成的損害分為兩類，一類是人為可以控制的程度，是可以通過相應(yīng)措施避免或者減少；一類是人類無法預(yù)料的損失，比如說臺風(fēng)暴雨過境將地下車庫淹沒，導(dǎo)致業(yè)主汽車受

5、損。對于前者物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)積極采取措施避免,依據(jù)損害的情況可以要求減少或者免除相應(yīng)責(zé)任；而對于后者比如車庫被淹的例子，物業(yè)公司雖然盡到提示義務(wù)，但無法預(yù)料車庫會被水淹。換句話說物業(yè)公司的措施僅是消極的規(guī)避措施,它無法阻止臺風(fēng)的到來,只可能減少預(yù)知損害而無法避免未知的損害。因此，筆者認(rèn)為對于該類案件認(rèn)定物業(yè)公司免責(zé)較為合理。首先，物業(yè)公司盡自身能力完成了 天災(zāi)"預(yù)警工作，其次暴雨導(dǎo)致車庫淹沒是物業(yè)公司無法預(yù)測的后果，也是不能克服的事件，該事件已經(jīng)超出了物業(yè)公司可以控制的程度，或者說物業(yè)公司依據(jù)自身能力面對該類情形時(shí)"束手無策"。因此，對于該類"不可抗力&qu

6、ot;造成的損失，物業(yè)公司只需舉證自身履行應(yīng)盡義務(wù)，對于無法控制及預(yù)料的部分是免責(zé)的。2.物業(yè)公司的服務(wù)范圍：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定對業(yè)主財(cái)產(chǎn)保護(hù)的職責(zé)，但該保護(hù)存在一定的限度，并不是說只要在物業(yè)公司服務(wù)的小區(qū)內(nèi)發(fā)生任何財(cái)產(chǎn)損害，都應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)。這顯然有悖于公平正義的原則。筆者遇到過這樣的案例:極端天氣導(dǎo)致小區(qū)公共管道及多位業(yè)主家中水管崩裂，業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)因管道崩裂造成損害的全部責(zé)任。上述案例中業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)公共管道與自家管道崩裂造成的損失，筆者認(rèn)為不妥。首次，物業(yè)公司服務(wù)的范圍是公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備財(cái)產(chǎn)安全，而不包括業(yè)主專有區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全，對于公共管道的崩裂物業(yè)公

7、司應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，并對造成的損失承擔(dān)一定的責(zé)任；但對于業(yè)主家中水管是屬于業(yè)主專有區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)，其專有性決定了水管的修繕工作不屬于只負(fù)責(zé)公共區(qū)域服務(wù)的物業(yè)的職責(zé)，換句話說物業(yè)公司沒有義務(wù)和責(zé)任保障超出物業(yè)服務(wù)范圍的財(cái)產(chǎn)安全。因此該部分因"天災(zāi)"岀現(xiàn)的損失物業(yè)公司是可以免責(zé)的。至于小區(qū)業(yè)主的水管崩裂造成的損失由誰承擔(dān)責(zé)任，筆者會在第四點(diǎn)詳細(xì)的說明。3.受損方的過錯(cuò)程度：一旦"天災(zāi)"發(fā)生，物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡義務(wù)時(shí)是需要承擔(dān)一定責(zé)任的，同樣如果業(yè)主在避免災(zāi)害損失時(shí)存在過錯(cuò)，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此時(shí)物業(yè)公司可以就業(yè)主存在的過錯(cuò)免除相應(yīng)的責(zé)任。例如,物業(yè)公司收到臺風(fēng)預(yù)警

8、,要求所有車輛停至妥善位置，但業(yè)主不聽建議導(dǎo)致車輛遭掉落樹干砸壞,事后要求物業(yè)公司賠償。該案中物業(yè)公司已經(jīng)提醒業(yè)主并要求其采取預(yù)防措施，避免汽車受損，但業(yè)主未采納導(dǎo)致汽車受損。業(yè)主應(yīng)當(dāng)預(yù)見而沒有預(yù)見汽車可能受損的發(fā)生,因此對該結(jié)果的產(chǎn)生存在明顯過錯(cuò)，而物業(yè)公司盡到了通知義務(wù)”對由"不可抗力導(dǎo)致的業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害可以免責(zé)。4.第三方的責(zé)任分析：對于物業(yè)公司而言，"天災(zāi)"的危害主要表現(xiàn)為對小區(qū)設(shè)備的損壞造成的損失。比如上述案例中水管因天氣狀況崩裂的案例，業(yè)主對于自家水管的崩裂應(yīng)當(dāng)向誰追究責(zé)任？司法實(shí)踐中法官對于此類情況一般認(rèn)定由物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任,原因在于物業(yè)公司對

9、小區(qū)內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施具有維護(hù)與修繕義務(wù)。但是筆者認(rèn)為物業(yè)公司僅對小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備具有維護(hù)義務(wù),而對于業(yè)主家中的水管并不存在該義務(wù)。依據(jù)我國物權(quán)法對共有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行了明確的區(qū)分，上海居住物業(yè)管理規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施"的明確定義。可見業(yè)主向自來水公司問責(zé)更為妥當(dāng)，因?yàn)楣┧鞠蛐^(qū)供水用流量表計(jì)量，流量表屬于供水公司的設(shè)施,那么流量表前端的負(fù)責(zé)運(yùn)送水源的管道自然也是供水企業(yè)的設(shè)施，該設(shè)施崩裂導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)受損,理應(yīng)由供水公司賠償。對于此類天災(zāi)造成的損失，在這里呼吁立法者明確水、電等事業(yè)單位的義務(wù)與職責(zé),在該類事故發(fā)生時(shí)落實(shí)其賠償責(zé)任，不能讓物業(yè)公司成為承擔(dān)責(zé)任的"

10、;替罪羊。三.物業(yè)管理企業(yè)如何減少"天災(zāi)"所致的損失1.加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)，保障物業(yè)管理服務(wù)到位物業(yè)公司在管理中需要具備周到細(xì)致的服務(wù)理念，以保障小區(qū)的財(cái)產(chǎn)免受損害。在臺風(fēng)暴雨等天氣災(zāi)害發(fā)生前應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，做好各項(xiàng)防風(fēng)、防水措施，如關(guān)閉公共門窗，檢查清理排洪設(shè)備、設(shè)施、廣告招牌、花盆等;在臺風(fēng)暴雨發(fā)生時(shí),物業(yè)公司應(yīng)做好充分的防洪措施，及時(shí)啟用排水系統(tǒng);當(dāng)臺風(fēng)暴雨過后,物業(yè)公司管理處應(yīng)當(dāng)組織維修人員對所轄設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞并及時(shí)修復(fù)。通過周到完善的服務(wù)將業(yè)主的損失降到最低。2.保證服務(wù)“有型化，服務(wù)內(nèi)容有據(jù)可查物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容向業(yè)主提供服務(wù),因此為了

11、保障服務(wù)的質(zhì)量應(yīng)當(dāng)對于服務(wù)的項(xiàng)目做具體的規(guī)定，讓業(yè)主與物業(yè)公司做到心中有數(shù)。當(dāng)出現(xiàn)天氣災(zāi)害時(shí),物業(yè)公司依據(jù)合同的具體約定能夠迅速采取措施;同時(shí)對于業(yè)主而言由于對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的知悉，減少對物業(yè)公司的依賴，明確自身的責(zé)任與義務(wù)，做到及時(shí)保護(hù)自身的財(cái)產(chǎn)。將應(yīng)對天災(zāi)辦法用合同條款的形式表現(xiàn)出來不僅可以明確物業(yè)公司自身工作的內(nèi)容，避免遭遇情況時(shí)無從下手的情形發(fā)生，也預(yù)防物業(yè)公司與業(yè)主之間因天災(zāi)"損害而產(chǎn)生不必要的糾紛。3.購買保險(xiǎn),以避免物業(yè)企業(yè)承擔(dān)巨額損失隨著社會的發(fā)展，小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識日益提高，受損害物品的價(jià)值大，例如上述案例車庫被淹案例中，咅b分被淹車輛的價(jià)值達(dá)到幾百萬元人民幣，一旦業(yè)

12、主財(cái)產(chǎn)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位受到損害,物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會承擔(dān)較重的賠償責(zé)任。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)尤其是管理高檔小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)從收取的物業(yè)費(fèi)中支岀一部分用于購買物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)或者公眾責(zé)任保險(xiǎn),在公司因業(yè)主的財(cái)產(chǎn)受到損害而承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在給予賠償后通過保險(xiǎn)公司的理賠減少損失。4.及時(shí)使用維修資金，保證設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行依據(jù)民法通則第107條約定，物業(yè)公司面對不可抗力造成損害,是無需承擔(dān)責(zé)任的。但物業(yè)公司為了提供更好的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在"不可抗力"情形發(fā)生后做好善后的工作。比如臺風(fēng)過后，應(yīng)當(dāng)檢查小區(qū)設(shè)備的受損情況,對需要修復(fù)的設(shè)備積極向業(yè)委會或者政府相關(guān)部門報(bào)批維修資金,以保障小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。對于因業(yè)委會等審批不及時(shí)導(dǎo)致無法及時(shí)維修的后果要告知業(yè)主。當(dāng)遭遇不可抗力"情形，物業(yè)公司對造成的損害無需承擔(dān)責(zé)任，但如未及時(shí)維修損毀設(shè)備導(dǎo)致小區(qū)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)理應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。因此，物業(yè)公司及時(shí)報(bào)批維修，保障業(yè)主的小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)可以減少一些不必要的麻煩。5.呼吁明確相關(guān)的責(zé)任主體，防止物業(yè)企業(yè)責(zé)任擴(kuò)大化因天氣災(zāi)害導(dǎo)致水管爆裂、電線損毀等損害,業(yè)主一般認(rèn)為是物業(yè)公司的責(zé)任，要求讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。在筆者看來,大家之所有這么認(rèn)為,首先,在認(rèn)定責(zé)任主體時(shí)存在偏差，將物業(yè)公司的管理服務(wù)職責(zé)與法律責(zé)任混為一談