關(guān)于市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正方法改進(jìn)的探討

1、關(guān)于市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正方法改進(jìn)的探討矯德陽(yáng)（中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京），北京100083）摘 要 區(qū)域因素修正是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法之一的市場(chǎng)比較法評(píng)估的重要內(nèi)容，也是運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的難點(diǎn)。以市場(chǎng)比較法的概念、原理、特點(diǎn)和適用范圍為基礎(chǔ)，探討了有關(guān)區(qū)域因素修正的傳統(tǒng)方法，總結(jié)傳統(tǒng)修正方法的不足之處。在閱讀文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)闡述了層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法和回歸分析法三種改進(jìn)的區(qū)域因素修正方法，目的在于通過對(duì)傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法的改進(jìn)，減少估價(jià)人員在評(píng)估過程中的主觀影響因素，相對(duì)客觀的反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，使評(píng)估結(jié)果客觀、精確、具有操作性和實(shí)用價(jià)值。研究結(jié)果表明，利用改進(jìn)的方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)域因素修正，所得評(píng)

2、估價(jià)格具有操作性和實(shí)用價(jià)值。關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；區(qū)域因素；修正；方法改進(jìn)中圖分類號(hào) F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼A一、引言“土地是財(cái)富之母”“地者萬物之本源，諸生之根苑也”，土地作為財(cái)產(chǎn)，在人類財(cái)富創(chuàng)造與財(cái)富積累過程中有著十分重要的作用。我國(guó)自20世紀(jì)80年代，先后進(jìn)行了住房制度改革和土地使用制度改革，并分別建立了土地及房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系和交易制度。近年來，土地及房地產(chǎn)交易日趨頻繁，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體之一并被廣泛重視。不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定的不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人為添加附于土地并且不能分離的實(shí)體。最經(jīng)典的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)內(nèi)涵的表述是，不

3、動(dòng)產(chǎn)擁有者、需求者、管理機(jī)構(gòu)、信貸機(jī)構(gòu)、征稅機(jī)構(gòu)、其他的個(gè)人或機(jī)構(gòu)等，出于不同的目的和需要，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)價(jià)值測(cè)算 朱道林.不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)M.北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社, 2007.。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成過程的分析、判斷與再現(xiàn)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理的評(píng)估，不僅能為不動(dòng)產(chǎn)交易提供價(jià)值尺度依據(jù)，而且能有效地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行，從而維護(hù)市場(chǎng)公開、公平的秩序，保障買賣雙方的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展 楊中強(qiáng). 房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)與應(yīng)用研究D.安徽：西安理工大學(xué), 2010.。市場(chǎng)比較法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法中最常用的方法之一，是公認(rèn)的一種使用范圍廣、可靠性好、說服力強(qiáng)的基

4、本估價(jià)方法 趙文娟. 市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用J. 科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng), 2013（9）.- 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì). 資產(chǎn)評(píng)估M. 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2011.。而其中的區(qū)域因素是影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格主要因素之一 吳利明. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估研究J. 經(jīng)濟(jì)師, 2013(9).，其修正工作量較大、且把握被比較的各個(gè)因子及修正系數(shù)確定，被認(rèn)為是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)和關(guān)鍵之一。學(xué)者們關(guān)于對(duì)市場(chǎng)比較法方法的改進(jìn)多是從整體入手的，將模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法引入市場(chǎng)比較法定量模型對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估分析，增強(qiáng)評(píng)估結(jié)果客觀性 柳俊峰. 基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)中的應(yīng)用J. 數(shù)字技術(shù)與應(yīng)用, 2013(7).；或是在

5、可比實(shí)例選取方法上進(jìn)行優(yōu)化 Yang N, Zheng J W. Research on Optimization Mode of Comparable Case Selection Process in the Market Comparison ApproachC. Proceedings - 2011 4th International Conference on Information Management, Innovation Management and Industrial Engineering, ICIII 2011, 2011.，如

6、將灰色關(guān)聯(lián)分析法 丁紅梅, 杜葵, 馮劍，等. 灰色關(guān)聯(lián)分析方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法的評(píng)估案例選取中的應(yīng)用J. 河北工業(yè)科技, 2013(6).和聚類分析法 Wang J W, Wang Y J, Wang X D. Creative Application of Cluster Analysis in Selecting the Comparable Properties of Market Comparison ApproachC. Proceedings of the 4th International Conference on Innovatio

7、n & Management, Vols I and II, 2007.考慮到可比實(shí)例選取過程中，獲得與待估不動(dòng)產(chǎn)最接近的案例。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，GIS技術(shù)應(yīng)用到了區(qū)域因素修正中，并用于開發(fā)了一種自動(dòng)修正的可視化系統(tǒng) 馮右驂. 改進(jìn)市場(chǎng)比較法中區(qū)域因素修正的GIS方法J. 中國(guó)土地科學(xué), 2008（12） .。其他有關(guān)區(qū)域因素修正方法改進(jìn)的研究相對(duì)較少。本文研究了傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法的不足之處，在閱讀有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)和市場(chǎng)比較法的文獻(xiàn)基礎(chǔ)上對(duì)區(qū)域因素修正改進(jìn)的方法進(jìn)行了探討，通過對(duì)區(qū)域因素修正方法的改進(jìn)，意在尋求科學(xué)合理的方法減少在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過程中估價(jià)人員的主觀影響因素，客觀反映不

8、動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，完善市場(chǎng)比較法，使之成為更加客觀、更加精確、更具操作性和實(shí)用價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法。二、市場(chǎng)比較法概述（一）市場(chǎng)比較法的概念市場(chǎng)比較法，也叫市場(chǎng)法，比較法，交易實(shí)例比較法，也有人稱之買賣實(shí)例比較法，市場(chǎng)資料比較法，有時(shí)也被簡(jiǎn)稱市價(jià)法 閭力強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)域因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究D. 成都：西南交通大學(xué),2004.。它是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的一段時(shí)期內(nèi)發(fā)生過交易的類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格采取適當(dāng)方法，如交易情況、估價(jià)期日、區(qū)域情況、年期情況和個(gè)別因素等，加以修正來求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)目的的基本方法，是一種直觀、

9、適用性廣、容易上手的估價(jià)方法。由于市場(chǎng)比較法結(jié)果的比較性高，具有較強(qiáng)的說服力，容易被估價(jià)人員、委托人以及社會(huì)人士所認(rèn)可，因此市場(chǎng)比較法被公認(rèn)為是比較合適的，有效的一種估價(jià)方法。在中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）中的第5.1.4條特別強(qiáng)調(diào)：“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法 中華人民共和國(guó)建設(shè)部，GB/T50291-1999 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范S.北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1999.?！保ǘ┗驹硎袌?chǎng)比較法需要選取已有的房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行比較，尋找類似交易案例進(jìn)行替代，其基本原理正是替代原理 陳英, 萬鴻義.

10、 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較法估價(jià)研究J. 地質(zhì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理, 1997(4).。替代原理的實(shí)質(zhì)是在同一市場(chǎng)環(huán)境中，效用均等的不動(dòng)產(chǎn)由于具有替代的關(guān)系，其價(jià)格會(huì)趨于一致。正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。因此，評(píng)估人員需要全面地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與調(diào)研，準(zhǔn)確地收集不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面細(xì)致的比較和分析，用經(jīng)濟(jì)模型、數(shù)理模型等方法確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在現(xiàn)實(shí)不動(dòng)產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，為獲得最大利益，都會(huì)將其擬買賣的不動(dòng)產(chǎn)與類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較。任何買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過高的價(jià)格，同樣，任何賣者也不會(huì)接受比

11、市場(chǎng)上的正常價(jià)格過低的價(jià)格，這樣就最終使同一市場(chǎng)上類似的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格相互牽制，相互接近。基于替代原理，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)過程中，可以用類似不動(dòng)產(chǎn)的已知價(jià)格去推導(dǎo)評(píng)估對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)過程的基本原理可概括為：根據(jù)替代原理，將已有不動(dòng)產(chǎn)交易案例與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的條件差異轉(zhuǎn)換成兩者的價(jià)格差異，并以已有不動(dòng)產(chǎn)交易案例的價(jià)格為基礎(chǔ)，通過修正得到估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。（三）市場(chǎng)比較法特點(diǎn)綜合有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)估計(jì)的研究，市場(chǎng)比較法具有以下特點(diǎn)：1、現(xiàn)實(shí)性市場(chǎng)比較法是以價(jià)格求取價(jià)格的方法，具有較強(qiáng)的說服力。利用一定時(shí)期以內(nèi)發(fā)生的與評(píng)估對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)具有替代性質(zhì)的已有交易案例作為比較目標(biāo)，以此來修正和

12、推算評(píng)估對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，這既能夠反映近期市場(chǎng)該種不動(dòng)產(chǎn)交易行情，也能給人以真實(shí)可信的概念，容易被買賣雙方接受。2、通用性市場(chǎng)比較法是最能體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本原理、最直觀、最具適應(yīng)性的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法，用該方法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，可以讓委托估價(jià)方通俗的了解價(jià)格形成過程。市場(chǎng)比較法的計(jì)算方式簡(jiǎn)單易懂，符合一般人的邏輯思維，運(yùn)用起來非常靈活變通。在其他不動(dòng)產(chǎn)估計(jì)方法中，如成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法、收益法中都涉及到用市場(chǎng)比較法來確定其計(jì)算公式的參數(shù)，比如確定租金、成本、折舊等參數(shù)。3、高度依賴市場(chǎng)應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的前提是擁有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，該方法對(duì)市場(chǎng)信息具有高度的依賴性

13、。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是對(duì)一個(gè)正常市場(chǎng)條件下某種不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的判斷，必須是以正常市場(chǎng)交易案例為基礎(chǔ)的。但現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)是不斷波動(dòng)的。如果在不正常市場(chǎng)條件下，比如市場(chǎng)交易低迷或市場(chǎng)被過度炒作、出現(xiàn)“泡沫”經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)象，那些情況下都難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。市場(chǎng)比較法主要依靠比較和因素修正進(jìn)行估計(jì)，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)充分了解，如市場(chǎng)交易情況及細(xì)節(jié)信息等。如果沒有準(zhǔn)確的信息進(jìn)行支持，結(jié)果難以得到客觀準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)格。僅僅依靠不動(dòng)產(chǎn)交易案例修正可能會(huì)使估計(jì)的評(píng)估價(jià)格偏離不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，因此，市場(chǎng)比較法需要背景穩(wěn)定、交易信息充足的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)做支撐。4、對(duì)評(píng)估人員素質(zhì)的要求較高市場(chǎng)比較法需要對(duì)評(píng)估對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易

14、情況、交易期日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等一系列項(xiàng)目進(jìn)行比較修正，這就要求估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)，要具備多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，以得到客觀準(zhǔn)確得估價(jià)結(jié)果。（四三）適用范圍市場(chǎng)比較法適用于不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁、發(fā)達(dá)、活躍和完善的市場(chǎng)，需要有廣泛市場(chǎng)交易的不動(dòng)產(chǎn)類型的地區(qū)。比較適用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)類型主要有以下情況：1、未開發(fā)或已開發(fā)完成的可以交易的宗地這樣的不動(dòng)產(chǎn)一般分布在城市郊區(qū)及周邊，也包括用于居住小區(qū)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，工業(yè)開發(fā)區(qū)，城市內(nèi)拆遷改造的不動(dòng)產(chǎn)，如城中農(nóng)用地、適合建設(shè)住宅的土地、廢舊工業(yè)廠房等。未開發(fā)或已開發(fā)完成的可以交易的土地沒有太多的地上物，條件簡(jiǎn)單，其用途及使用條件的可變空間較大

15、，市場(chǎng)限制少，市場(chǎng)吸引力較強(qiáng)，且大部分不動(dòng)產(chǎn)都是經(jīng)歷這樣的狀態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)的，已有交易案例相對(duì)充分。2、可以單獨(dú)買賣的不動(dòng)產(chǎn)這樣的不動(dòng)產(chǎn)多是別墅、小型獨(dú)棟住宅、寫字樓和商場(chǎng)等。能進(jìn)行單獨(dú)買賣的不動(dòng)產(chǎn)一般都會(huì)進(jìn)行整體交易，即土地及其地上建筑物一并交易，這種在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中交易案例相對(duì)較多，容易獲得可比對(duì)象。3、有地上附著物的小型企業(yè)用地這樣的不動(dòng)產(chǎn)多是加油站、小型連鎖商場(chǎng)、餐飲、維修站等小型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。這類不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)交易比較頻繁，經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓，因此交易案例也就相對(duì)充分。由于這類小型企業(yè)主要依賴不動(dòng)產(chǎn)交易的優(yōu)勢(shì)，其資產(chǎn)中不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值占有相當(dāng)多的比重，所以雖然交易的對(duì)象是企業(yè)整體，實(shí)質(zhì)上主體是土地及其

16、地上附著物。（五四）市場(chǎng)比較法估價(jià)程序市場(chǎng)比較法估價(jià)程序概括起來有以下基本內(nèi)容：1、收集已有交易案例，并確定合適的比較案例，一般需要不能少于3個(gè)案例；2、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 黃劍. 房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法研究與改進(jìn)D. 廈門：廈門大學(xué), 2008.；3、進(jìn)行因素修正，按先后順序依次為：交易情況比較并修正、期日比較并修正、區(qū)域因素比較并修正、個(gè)別因素比較并修正、其他相關(guān)因素比較并修正；4、計(jì)算并確定評(píng)估對(duì)象價(jià)格。估價(jià)對(duì)象收集交易案例統(tǒng)一幣種或貨幣單位確定可比案例因素修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近類似不動(dòng)產(chǎn)求取比準(zhǔn)價(jià)格正常價(jià)格或能被修正為正常價(jià)格最終價(jià)格統(tǒng)一付款方式成交類型與估價(jià)目的一致其

17、他因素修正個(gè)別因素修正區(qū)域因素修正期日修正交易情況修正統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一采用單價(jià)圖1 市場(chǎng)比較法估價(jià)流程修正計(jì)算以后，每個(gè)交易實(shí)例都可計(jì)算出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，各個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格不會(huì)完全一致，這就需要綜合計(jì)算求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，常用的幾種方法有簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法及眾數(shù)法。三、區(qū)域因素修正方法（一）區(qū)域因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的影響區(qū)域因素即不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)所具備的條件和特性，是指不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平會(huì)起到影響作用，是在一個(gè)區(qū)域內(nèi)影響不動(dòng)產(chǎn)使用功能及其質(zhì)量的因素，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響范圍是某個(gè)具體的區(qū)域。進(jìn)行

18、區(qū)域因素修正，是將比較實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在區(qū)域條件上的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差異排除，是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。由于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，區(qū)域因素起著不可忽視的作用。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，除應(yīng)重視不動(dòng)產(chǎn)所屬地區(qū)的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境差異外，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)用途的不同，影響其價(jià)格的區(qū)域因素也不同，在評(píng)估過程中應(yīng)該注意區(qū)域條件的選取。不同用地類型的區(qū)域因素不同，研究對(duì)總結(jié)了影響居住、商業(yè)和工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素。1、影響居住不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素對(duì)于居住型不動(dòng)產(chǎn)而言，影響其價(jià)格的主要區(qū)域因素是住宅區(qū)的環(huán)境條件，具體可分為自然環(huán)境、居住條件和人文條件。如

19、日照、溫度、濕度、風(fēng)向等氣候條件，再如當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、受教育水平等居住環(huán)境的狀況等。街道的寬度、構(gòu)造等狀況，離市中心的距離及交通設(shè)施狀況也是影響居住不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素。不同居住類型的區(qū)域因素修正體系不同。普通公寓、中小戶型普通住宅應(yīng)該主要考慮公共交通便捷度、生活配套設(shè)施完善度、治安環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃等；中大戶型普通住宅應(yīng)該主要考慮區(qū)域氛圍、道路交通的便利度、環(huán)境因素和公共配套設(shè)施完善程度等；高尚住宅應(yīng)該考慮的區(qū)域因素主要有景觀環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、車行交通的便捷性，以及基本環(huán)境質(zhì)量等 修國(guó)義, 姜妍. 區(qū)域因素對(duì)不同住宅價(jià)值的影響及評(píng)價(jià)體系J. 科技與管理, 2010, (1).。2、影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)

20、格的區(qū)域因素決定商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格高低的主要因素是其收益程度，因此，影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素主要是對(duì)收益程度有影響的因素。如客流量大小，交通條件，地段繁華程度和土地利用的管制程度等。對(duì)于交通條件，進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量。另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)，考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。地段繁華程度是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素，是由商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)所處的商業(yè)中心區(qū)等級(jí)來確定的。3、影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素對(duì)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)來說，主要考慮的區(qū)

21、域因素主要是地理位置、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況。（1）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙業(yè)需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道設(shè)置工廠；化工企業(yè)會(huì)排放大量有毒有害氣體，不應(yīng)設(shè)在山溝里，否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。（2）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此便捷的交通條件十分重要。比如與公路交通干線鄰近或相連，鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，與通航河道或?qū)Ｓ么a頭相鄰等，都有利于工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的提高。（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，比如電力供應(yīng)情況，生產(chǎn)用水情況，排污及污染治理情況，通訊條件等等，都

22、是影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。其他區(qū)域因素還有公害發(fā)生的危險(xiǎn)性、行政上的輔助與管制程度等。（二）區(qū)域因素分類區(qū)域因素主要有以下幾個(gè)大類：1、繁華程度繁華程度在外觀上反映城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活活動(dòng)的頻繁與活躍，其內(nèi)在表現(xiàn)為中心地職能的集聚、經(jīng)濟(jì)效益的提高、企業(yè)及居民活動(dòng)實(shí)際代價(jià)的降低。通常繁華程度可以由商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度來表示，如商鋪、超市、電影院、游樂場(chǎng)所、公園、醫(yī)院及其他民生設(shè)施是否齊全。2、交通狀況主要指區(qū)域的道路密集程度、公共交通及對(duì)外交通的便利程度。通常用道路功能、路網(wǎng)密度與車流量來表示。居住區(qū)內(nèi)的交通道路分為人車分流和人車混行兩類。3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況主要是指與區(qū)域配套的文化、防污

23、染及公共生活設(shè)施，如供水、排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉?，其配套的程度與質(zhì)量直接影響其生產(chǎn)、生活等功能的發(fā)揮，從而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。4、區(qū)域環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境條件由區(qū)域自然條件和經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件構(gòu)成，主要指地區(qū)的環(huán)境優(yōu)劣程度以及環(huán)境綠化、美化程度，也包括動(dòng)植物資源的豐饒度及其組合區(qū)域勞動(dòng)力的數(shù)量和質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史傳統(tǒng)、現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和結(jié)構(gòu)特征、未來的開發(fā)潛力等等，是影響不動(dòng)產(chǎn)效用的重要因素。5、不動(dòng)產(chǎn)利用是指如城鎮(zhèn)規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)使用限制、產(chǎn)業(yè)聚集度等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有一定作用的因素。（三）傳統(tǒng)區(qū)域因素修正1、修正方法區(qū)域因素修正基本程序?yàn)椋旱谝?，確定影響因素。確定對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)類型價(jià)格有影響的區(qū)

24、域因素。這跟估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)有很大關(guān)系。第二，判定區(qū)域因素狀況。本著重要性和相關(guān)性的原則，判定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)和可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素狀況，并進(jìn)行歸類。第三，逐項(xiàng)比較并確定差異程度。將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的因素狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，并確定區(qū)域因素影響因子的條件指數(shù)，再將各因子條件指數(shù)匯總為影響因素條件指數(shù)。該過程需要用合適的方法確定各影響因子的權(quán)重，如特爾非法、層次分析法、因素成對(duì)比較法等。最后，進(jìn)行價(jià)格修正。根據(jù)影響因素條件指數(shù)對(duì)可比案例的成交價(jià)格進(jìn)行修正，得到各案例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格。傳統(tǒng)的區(qū)域因素修正的方法主要有兩種 高蓉. 房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法的完善研究D. 武漢：武漢理工大學(xué), 2

25、005.：一種是直接比較修正，即以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比案例對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素進(jìn)行逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率；另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比案例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比案例交易價(jià)格，即可得到修正后的可比案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。區(qū)域因素修正的具體公式表達(dá)為：（1）直接比較法（2）間接比較法2、傳統(tǒng)方法的不足傳統(tǒng)的區(qū)域因素修正較為粗淺，過于簡(jiǎn)單化和主觀化。首先，市場(chǎng)比較法是參照己經(jīng)成交的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格來確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，通過評(píng)估人員的主觀判斷選擇可比實(shí)例，估價(jià)結(jié)果合理性

26、會(huì)受到評(píng)估人員的主觀影響。其次，對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行百分比修正時(shí)缺少相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，主觀性強(qiáng)，僅憑評(píng)估人員的工作價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行處理，并沒有明確的規(guī)定與理論依據(jù)，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。不同的評(píng)估人員所具有的工作經(jīng)驗(yàn)不同，對(duì)因素系數(shù)修正會(huì)有不同的判斷，有些評(píng)估人員對(duì)區(qū)域因素系數(shù)修正把握不準(zhǔn)，進(jìn)而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果失真，影響估價(jià)結(jié)果的精度。（四）區(qū)域因素修正方法的改進(jìn)為盡量避免傳統(tǒng)方法存在的缺陷所導(dǎo)致的弊端，減少主觀因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的消極影響，完善市場(chǎng)比較法，區(qū)域因素修正方法的改進(jìn)是十分必要的。因此僅通過閱讀相關(guān)文獻(xiàn)的方式對(duì)幾種改進(jìn)的區(qū)域因素修正方法進(jìn)行了綜合。1、層次分析法層次分析法是一種實(shí)用的多方案或多目標(biāo)的決策方法，其主

27、要特征是能合理地將定性與定量的決策結(jié)合起來，按照某種思維規(guī)律把決策過程層次化和數(shù)量化。其基本思路是先分解后綜合，通過人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)定量化決策。應(yīng)用層次分析法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估計(jì)的區(qū)域因素修正方法進(jìn)行改進(jìn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位價(jià)格理論和實(shí)際評(píng)估工作中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，可將區(qū)域因素分為若干子因素。這些因素相互獨(dú)立，同時(shí)也相互影響，構(gòu)成影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素評(píng)價(jià)體系。層次分析法改進(jìn)的區(qū)域因素修正可遵循以下程序：（1）構(gòu)建影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素（A）指標(biāo)體系；如選取繁華程度（B1）、交通狀況（B2）、城市規(guī)劃條件（B3）、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度（B4）、人口密度（B5）、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)及規(guī)模（

28、B6）為例。（2）確定指標(biāo)中各因素指標(biāo)的指標(biāo)分值評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；（3）計(jì)算各因素指標(biāo)對(duì)區(qū)域因素影響的權(quán)重，具體步驟是：首先構(gòu)建判斷矩陣，然后采用專家打分法對(duì)判斷矩陣打分，各要素對(duì)要素的相對(duì)重要程度判斷尺度采用10分制，如表1所示。表1 相對(duì)重要程度的判斷尺度表第指標(biāo)對(duì)第指標(biāo)的比較結(jié)果標(biāo)度值與同樣重要1與略微重要3與重要5比重要的多7比絕對(duì)重要9重要性在上述之間2，4，6，8兩元素相比，若前者對(duì)后者取上述值，則后者對(duì)前者取其倒數(shù)。計(jì)算各因素的權(quán)重值求特征向量的分量：（為判斷矩陣中的列數(shù)）接下來進(jìn)行歸一化處理，得出各因素指標(biāo)的權(quán)重值：（為判斷矩陣中的行數(shù)）最后得到區(qū)域因素影響分值：通過以上方法可以計(jì)算出

29、待估不動(dòng)產(chǎn)和可比案例的區(qū)域因素影響分值，這個(gè)分值的大小具體反映了該不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素的總體質(zhì)量?jī)?yōu)劣，從而完成了區(qū)域因素定量比較。用層次分析法計(jì)算得到的分值計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格可以增加結(jié)果的準(zhǔn)確性。2、模糊數(shù)學(xué)方法模糊數(shù)學(xué)在對(duì)象的相似程度識(shí)別方面，引進(jìn)了貼近度的概念，對(duì)象越相近，貼近度越大。在市場(chǎng)比較法中引用模糊數(shù)學(xué)的概念主要是為了選擇最相似的不動(dòng)產(chǎn)交易案例，將待估對(duì)象與可比實(shí)例之間的貼近程度轉(zhuǎn)化為權(quán)值 張協(xié)奎, 陳偉清, 成文山, 等. 基于模糊數(shù)學(xué)的市場(chǎng)比較法研究J. 中國(guó)管理科學(xué), 2001(3).。相似程度高的可比實(shí)例權(quán)值大，因而所起的調(diào)整作用也大；相似程度低的可比實(shí)例權(quán)值就小，所起的調(diào)整作用也

30、小。經(jīng)有關(guān)專家在實(shí)際工作中的大量驗(yàn)證，權(quán)值是呈指數(shù)遞減的，衰減非常大，貼近度為第四位的可比實(shí)例的權(quán)值就已經(jīng)相當(dāng)小了，一般可以忽略。所以，通常只要取最相似權(quán)值最大的三個(gè)可比實(shí)例即可。權(quán)值的計(jì)算與隸屬函數(shù)有關(guān)。其中運(yùn)用選擇隸屬函數(shù)的方式對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修正，隸屬函數(shù)就是表示某些元素隸屬于某種特征的函數(shù)，隸屬函數(shù)用0，1區(qū)間的一個(gè)數(shù)來表示，其值越接近于1，意味著隸屬度越高，反之越低。確定隸屬函數(shù)的過程就是將區(qū)域因素修正系數(shù)的百分比轉(zhuǎn)化為隸屬函數(shù)值。有學(xué)者用模糊數(shù)學(xué)法對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正。將模糊數(shù)學(xué)方法運(yùn)用到區(qū)域因素修正，可將已經(jīng)發(fā)生的交易實(shí)例經(jīng)分析整理后建立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，利用計(jì)算機(jī)在典型交易實(shí)例中查找出與待估對(duì)象最相似的三個(gè)比較案例，通過選擇隸屬函數(shù)進(jìn)行因素修正，從而可得到比較合理的待估對(duì)象評(píng)估結(jié)果。3、回歸分析法回歸分析法是一種量化的方法，它是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達(dá)式。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)工作量較大，且不易把握被比較的各個(gè)因素。將可比案例和估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素中各因素用一個(gè)量來