南通區(qū)國(guó)有土地上房屋征收

1、南通市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則目 錄（一）第一章 總則（二）第二章 房屋用途分類（三）第三章 住宅房屋征收評(píng)估（四）第四章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估（五）第五章 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估（六）第六章 其他征收評(píng)估問(wèn)題處理（七）第七章 征收評(píng)估報(bào)告（八）第八章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則（九）第九章 征收評(píng)估工作資料存檔（十）第十章 附則第一章 總 則第一條 制定依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范以及城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法制定本細(xì)則。第二條 制定原則 本細(xì)則的制定以科學(xué)發(fā)

2、展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法、合理的原則，以切實(shí)維護(hù)房屋征收人與被征收人的合法權(quán)益，更好地為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。第三條 適用范圍 在本市崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)，為了公共利益的需要征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，適用本細(xì)則。第四條 評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定 對(duì)被征收房屋進(jìn)行征收評(píng)估，應(yīng)當(dāng)由具備省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)及以上的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)、并已向社會(huì)公布的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）進(jìn)行，南通市住房保障和房產(chǎn)管理局每年向社會(huì)公布一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)供被征收當(dāng)事人選擇；如不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定的，由房

3、屋征收部門組織投票、或采取抽簽、搖號(hào)等隨機(jī)方式選定。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人的不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。第五條 評(píng)估機(jī)構(gòu)的要求 評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂書(shū)面房屋征收評(píng)估委托合同。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。在同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。 兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商一家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)就估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、估價(jià)依據(jù)、

4、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法、重要參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第六條 評(píng)估人員 承擔(dān)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。第七條 涉及相關(guān)部門 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、評(píng)估專家委員會(huì)成員，因房屋征收評(píng)估、鑒定工作需要查詢被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。第八條 限制條件 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下稱評(píng)估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估

5、、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第九條 資料的提供 房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確估價(jià)對(duì)象。估價(jià)對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)、房屋登記簿的記載或合法房屋審批資料等為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)

6、。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照區(qū)政府（管委會(huì)）組織相關(guān)部門會(huì)商、認(rèn)定和處理的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 在房屋征收評(píng)估過(guò)程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。第十條 估價(jià)對(duì)象 被征收范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被征收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)（簡(jiǎn)稱“被征收房屋”），被征收房屋的評(píng)估價(jià)值不得遺漏、虛構(gòu)。第十一條 估價(jià)目的 以貨幣結(jié)價(jià)的被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與

7、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第十二條 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 被征收房屋價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第十三條 價(jià)值內(nèi)涵 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋所受租賃、抵押、查封等因素的影響。第十四條 評(píng)估假設(shè) 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在估價(jià)

8、時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。第十五條 估價(jià)方法 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)比較法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房地產(chǎn)的，如市場(chǎng)交易量較少，無(wú)法選用市場(chǎng)比較法的，就應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估

9、方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。第十六條 評(píng)估模式 本市征收評(píng)估采用市場(chǎng)評(píng)估模式進(jìn)行。對(duì)住宅房屋的征收補(bǔ)償金額，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)合最低總額保障的方式確定，最低總額保障是指被征收房屋的補(bǔ)償總額低于政府規(guī)定的最低補(bǔ)償總額并符合政府規(guī)定的補(bǔ)償對(duì)象的，補(bǔ)足至該總額。對(duì)非住宅房屋的征收補(bǔ)償價(jià)格，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。第十七條 樣本房估價(jià)要求 樣本房評(píng)估應(yīng)委托三家評(píng)估機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行，由受托的其中一家作為牽頭單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)后出具評(píng)估報(bào)告。第十八條 房屋征收評(píng)估價(jià)值構(gòu)成 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影

10、響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。第十九條 估價(jià)要求 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)

11、系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。第二十條 評(píng)估程序 1接受評(píng)估委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng)并簽訂征收評(píng)估委托合同，合同內(nèi)容按建設(shè)部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法第六條規(guī)定的事項(xiàng)簽訂；2驗(yàn)收委托方提供的有關(guān)資料，擬訂征收評(píng)估作業(yè)方案；3到征收地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、拍攝影像，做好記錄；4根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析； 5確定估價(jià)方法，進(jìn)行測(cè)算；6出具初評(píng)分戶報(bào)告；7交由征收部門公示，征求意見(jiàn)，公示期不少于7天； 8公示期間負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋；9對(duì)確屬錯(cuò)估的部分現(xiàn)場(chǎng)予以記錄后進(jìn)行修改和完善報(bào)告；10修正后出具分戶報(bào)告和整體報(bào)告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)

12、交分戶評(píng)估報(bào)告；11評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。第二十一條 評(píng)估結(jié)果表達(dá) 一是在征收實(shí)施之前由征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提交項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金總額概算報(bào)告（參見(jiàn)附件二）；二是在征收實(shí)施時(shí)由選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告及被征收人分戶補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價(jià)結(jié)果的房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)算的貨幣單位，精確到元。第二章 房屋用途分類第二十二條 房屋用途分類 房屋一般分為住宅房屋和非住宅房屋，非住宅房屋中又分為非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房，具體分類明細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附件一。第三章 住宅房屋征收評(píng)估第二十三條 住宅房

13、屋征收評(píng)估方法 適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)，其征收評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：1確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目的規(guī)劃紅線范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見(jiàn)附件五。2測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估 “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見(jiàn)附件四。其計(jì)算公式為：1 n 100 （K2） 100 100 基準(zhǔn)價(jià)格V0 = Vs× × × × n i=1 (K1) 100 (K31) (K32) Vs可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；K

14、1交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；K2交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；K31可比實(shí)例實(shí)體因素情況的修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件六；K32可比實(shí)例區(qū)域因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)域因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件七；3確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收住宅評(píng)估價(jià)格ViV0×K31i /100其中K31

15、i 為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收住宅實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。第二十四條 住宅房屋“地大于房”的評(píng)估 對(duì)舊城區(qū)原國(guó)有土地上被征收住宅房屋的合法建筑面積小于合法土地使用面積的，其合法土地使用面積大于合法房屋建筑面積的部分，按照評(píng)估的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”基準(zhǔn)價(jià)格的70%減去“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”重置成新價(jià)格所得差額給予補(bǔ)償；對(duì)集體土地征收為國(guó)有土地（含農(nóng)改居）的，區(qū)分下列情況分別給予補(bǔ)償：1合法土地使用面積大于房屋合法建筑面積，且合法土地使用面積小于等于合法房屋建筑占地面積1.43倍，其合法土地使用面積大于房屋合法建筑面積的部分，按照評(píng)估的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”基準(zhǔn)價(jià)格的70%減去“標(biāo)準(zhǔn)

16、樣本住宅”重置成新價(jià)格所得差額的60%給予補(bǔ)償；2合法土地使用面積大于房屋合法建筑面積，且合法土地使用面積大于合法房屋建筑占地面積1.43倍，合法土地使用面積大于房屋合法建筑面積的部分，其中在合法房屋建筑占地面積1.43倍以內(nèi)的，按照評(píng)估的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”基準(zhǔn)價(jià)格的70%減去“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”重置成新價(jià)格所得差額的60%給予補(bǔ)償；超出合法房屋建筑占地面積1.43倍的部分，按照120元/給予補(bǔ)償。 第四章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第二十五條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估辦法 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估首選市場(chǎng)比較法，因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。非營(yíng)業(yè)用房的成本法應(yīng)用說(shuō)明參見(jiàn)附

17、件九。第二十六條 成本法評(píng)估技術(shù)路線1測(cè)算地價(jià)：根據(jù)被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房的占用土地使用權(quán)面積，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其不含地上建筑物的土地重新取得價(jià)格PD，詳見(jiàn)附件九；2確定房?jī)r(jià)：根據(jù)被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件十所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)修正，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ；3估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)查勘并對(duì)照附件十四，評(píng)估測(cè)算確定建筑物的折舊額C；4補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，考慮到國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收非住宅非營(yíng)業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格Vi為：Vi=PD+PJC第五章 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第二十七條 非住宅營(yíng)業(yè)用房

18、評(píng)估方法 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行，因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，可選用收益法評(píng)估，以上兩種方法都不適用時(shí)，采用成本法或房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的其他評(píng)估方法進(jìn)行。第二十八條 市場(chǎng)比較法評(píng)估 市場(chǎng)比較法可分為可比案例直接比較法與基準(zhǔn)價(jià)格比較修正法。1可比案例直接比較法將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的可比案例進(jìn)行比較，對(duì)這些可比案例的已知價(jià)格作各項(xiàng)因素修正，直接估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?？杀劝咐苯颖容^法的技術(shù)路線為：(1) 選取可比案例?？杀劝咐倪x取條件應(yīng)符合附件十一的要求；(2) 進(jìn)行因素修正，求取比準(zhǔn)價(jià)格。比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格V = 可

19、比案例價(jià)格Vs×P1×P2×P3×P4P1交易情況修正系數(shù)?？杀劝咐捎谜＝灰装咐龝r(shí)，該系數(shù)取1；P2交易日期修正系數(shù)。P3可比案例修正為待估房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件十一；P4可比案例修正為待估房屋區(qū)域因素修正系數(shù)，房屋區(qū)域因素修正系數(shù)確定參見(jiàn)附件十一；(3) 確定評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。2基準(zhǔn)價(jià)格比較修正法將估價(jià)對(duì)象與樣本房屋進(jìn)行比較，對(duì)經(jīng)按同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng)估得出的樣本房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行適當(dāng)修正，間接估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)價(jià)格比較修正法的技術(shù)路線為：(1) 選取樣本房屋。樣本房屋的選取條件見(jiàn)附件十

20、一；(2) 確定基準(zhǔn)價(jià)格(V0)樣本房屋的評(píng)估價(jià)格即為基準(zhǔn)價(jià)格，當(dāng)樣本房屋有類似房地產(chǎn)交易的，應(yīng)選用可比案例直接比較法進(jìn)行評(píng)估；樣本房屋或類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)選用收益法進(jìn)行評(píng)估?；鶞?zhǔn)價(jià)格可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。(3) 確定評(píng)估價(jià)格各被征收房屋應(yīng)與“樣本房屋”的房地產(chǎn)實(shí)體因素進(jìn)行比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的價(jià)值，其計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格Vi= 基準(zhǔn)價(jià)格V0×P5P5樣本房屋修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定見(jiàn)附件十一、十二。第二十九條 收益法評(píng)估 收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本報(bào)酬率將其

21、折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用凈收益按一定比例遞增評(píng)估的技術(shù)路線：1確定未來(lái)收益年限；2估算未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益；3選用適當(dāng)?shù)膬羰找嬷鹉暝鲩L(zhǎng)率及資本報(bào)酬率；4選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 收益法按下述公式： 其中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A房地產(chǎn)的未來(lái)第一年凈運(yùn)營(yíng)收益 Y房地產(chǎn)的資本報(bào)酬率g凈收益逐年遞增的比例 n房地產(chǎn)的收益年限以上相關(guān)參數(shù)的確定見(jiàn)附件十三。第六章 其他征收評(píng)估問(wèn)題處理第三十條 非住宅房屋通過(guò)不同方式取得土地使用權(quán)的的評(píng)估 非住宅房屋土地使用權(quán)通過(guò)出讓方式取得的，其價(jià)值按土地市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合剩余年限評(píng)估確定；非住宅房屋土地使用權(quán)

22、通過(guò)劃拔方式取得的，其價(jià)值按土地市場(chǎng)價(jià)格的60%評(píng)估確定。第三十一條 假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估 假設(shè)開(kāi)發(fā)法也叫預(yù)期開(kāi)發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其基本公式：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=取得稅費(fèi)+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目及其金額，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）以后到把它開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，還需要開(kāi)展

23、的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。因此，如果是已經(jīng)完成的工作和相應(yīng)的支出利潤(rùn)，已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。第三十二條 室內(nèi)外裝潢評(píng)估 房屋征收評(píng)估中，房屋附屬設(shè)施設(shè)備裝飾裝潢部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評(píng)估，具體評(píng)估參照附件十五。第三十三條 其他評(píng)估1、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用、以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，房屋征收部門或者被征收人委托評(píng)估的，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。2、 未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第

24、七章 征收評(píng)估報(bào)告第三十四條 出具報(bào)告要求 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收評(píng)估報(bào)告。第三十五條 簽名蓋章 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上（含）專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本人簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)單位公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。第三十六條 報(bào)告裝幀 房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第八章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第三十七條 估價(jià)委托 被選定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂房屋征收評(píng)估委托合同，并將委托合同原件報(bào)市房屋征收管理部門備案。征收評(píng)估委托合同中應(yīng)約定本次征收評(píng)估

25、操作程序及時(shí)間安排。第三十八條 估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人 評(píng)估機(jī)構(gòu)必須確定受委托征收估價(jià)項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價(jià)技術(shù)方案，并對(duì)估價(jià)方法的選用和應(yīng)用以及估價(jià)結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十九條 現(xiàn)場(chǎng)查勘 所有征收評(píng)估項(xiàng)目均須開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘工作，承擔(dān)估價(jià)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收評(píng)估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄資料是征收評(píng)估測(cè)算和撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所必需的資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第四十條 估價(jià)到戶 估價(jià)人員應(yīng)佩戴由房屋征收管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的征收評(píng)

26、估上崗證逐戶逐項(xiàng)估價(jià)，做到估價(jià)到戶，實(shí)地查勘準(zhǔn)確，權(quán)證查驗(yàn)無(wú)誤，不得錯(cuò)計(jì)或缺項(xiàng)。第四十一條 報(bào)告解釋與答疑 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初評(píng)結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正后出具正式報(bào)告。第四十二條 內(nèi)部審核評(píng)議 征收評(píng)估結(jié)果須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。第四十三條 報(bào)告提交

27、 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向房屋征收部門提交正式的被征收房屋整體估價(jià)報(bào)告以及分戶估價(jià)報(bào)告，并由征收部門將分戶報(bào)告轉(zhuǎn)交被征收人。征收評(píng)估整體報(bào)告和分戶報(bào)告需經(jīng)項(xiàng)目評(píng)估的兩名或兩名以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。第四十四條 報(bào)告的復(fù)核評(píng)估 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估結(jié)果或者評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)

28、書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。第四十五條 復(fù)核評(píng)估的鑒定 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。房屋征收評(píng)估鑒定過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的評(píng)估相

29、關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。第四十六條 專家委員會(huì)及專家組 評(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。評(píng)估專家委員會(huì)自受理鑒定申請(qǐng)之日就應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。第四十七條 調(diào)查摸底、評(píng)估、鑒定費(fèi)用 調(diào)查摸底按工作量的大小，由房屋征收部門（委托人）支付一定的服務(wù)費(fèi)；評(píng)估費(fèi)由房屋征收部門（委托人）按市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估總額計(jì)算，鑒定費(fèi)按每宗計(jì)算支付，具體按市有關(guān)部門會(huì)商的意見(jiàn)執(zhí)行。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的鑒定費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。被征收房

30、屋室內(nèi)外裝飾裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估費(fèi)用，因項(xiàng)目的名稱、數(shù)量、規(guī)格、品種等狀況復(fù)雜，評(píng)估時(shí)工作量較大，征收部門（委托人）應(yīng)與征收評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，費(fèi)用應(yīng)按工程造價(jià)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)支付給評(píng)估機(jī)構(gòu)。第九章 征收評(píng)估工作資料存檔第四十八條 整理存檔內(nèi)容 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：1、評(píng)估委托協(xié)議；2、房屋征收的公告；3、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；4、估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；5、標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；6、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；7、確定估價(jià)結(jié)果的有

31、關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；8、其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。第四十九條 保存期限 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留二十年。第五十條 資料證據(jù)保全 對(duì)涉及房屋征收中按有關(guān)規(guī)定，需要辦理證據(jù)保全手續(xù)等情形的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及估價(jià)過(guò)程中形成的有關(guān)估價(jià)資料同時(shí)提交委托人。第十章 附 則第五十一條 細(xì)則附件 本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。 附件中有關(guān)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝潢評(píng)估價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)由南通市評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布。第五十二條 特種業(yè)務(wù) 凡房屋征收評(píng)估中涉及的特殊

32、專業(yè)性技術(shù)評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助估價(jià)，并在估價(jià)師聲明中予以說(shuō)明。本技術(shù)細(xì)則未作規(guī)定的，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五十三條 實(shí)施時(shí)間 本技術(shù)細(xì)則自發(fā)布之日起施行。原南通市房產(chǎn)管理局、南通市物價(jià)局、南通市國(guó)土資源局印發(fā)的南通市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)評(píng)估細(xì)則（試行）（通房發(fā)201197號(hào)）及相關(guān)配套文件同時(shí)廢止。但在國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目仍按原有相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。南通市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件目 錄附件一：被征收房屋分類及其說(shuō)明附件二：南通市房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金評(píng)估概

33、算表附件三：南通市房屋征收與補(bǔ)償分戶評(píng)估表附件四：標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明附件五：標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明附件六：住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說(shuō)明表附件七：住宅房屋區(qū)域因素（K32）修正說(shuō)明表附件八：住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明及重置價(jià)格表附件九：非住宅非營(yíng)業(yè)用房成本法評(píng)估應(yīng)用說(shuō)明附件十：非住宅非營(yíng)業(yè)用房建筑等級(jí)說(shuō)明及重置價(jià)格表附件十一：非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的市場(chǎng)比較法應(yīng)用說(shuō)明附件十二：非住宅營(yíng)業(yè)用房建筑等級(jí)說(shuō)明及重置價(jià)格表附件十三：非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的收益法應(yīng)用說(shuō)明附件十四：南通市各類被征收房屋成新因素確定表附件十五：南通市區(qū)房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝璜評(píng)估

34、價(jià)格參考表附件一被征收房屋分類及其說(shuō)明（一）住宅房屋分類高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等；以上房屋均是指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的房屋。一般住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)成套住宅指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非標(biāo)準(zhǔn)成套住宅除以上兩類房屋以外的房屋。（二）非住宅營(yíng)業(yè)用房分類非住宅營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木

35、結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫(xiě)字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂(lè)類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共

36、衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。（三）非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類非住宅非營(yíng)業(yè)用房工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)為典型建筑，包括工業(yè)區(qū)內(nèi)的辦公用房及食堂、浴

37、室等附屬用房。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板，設(shè)公共衛(wèi)生間，室內(nèi)普通裝修。公益建筑以圖書(shū)館、博物館、教學(xué)樓、醫(yī)院門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特完整的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。其他類型建筑除上述類型之外的其他非營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。附件二南通市房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金評(píng)估概算表項(xiàng)目名稱委托單位項(xiàng)目基本情況所在地點(diǎn)征收范圍征收總建筑面積總面積居民總面積工企單位總面積其他總面積征

38、收總戶數(shù)總戶數(shù)居民總戶數(shù)工企單位總戶數(shù)其他總戶數(shù)估價(jià)總面積總面積住宅房屋面積非住宅房屋面積總計(jì)營(yíng)業(yè)房屋非營(yíng)業(yè)房屋征收估價(jià)補(bǔ)償金額概算住宅房屋營(yíng)業(yè)用房非營(yíng)業(yè)用房征收補(bǔ)償金額概算總額補(bǔ)償總金額居民補(bǔ)償工企單位補(bǔ)償附件三南通市（成套住宅）房屋征收補(bǔ)償分戶評(píng)估表產(chǎn)權(quán)人承租人合法建筑面積使用性質(zhì)房屋坐落所處區(qū)位等級(jí)房屋結(jié)構(gòu)權(quán)證及編號(hào)房屋總層數(shù)所在樓層樣本房基準(zhǔn)價(jià)格V0實(shí) 體 因 素 修 正評(píng)估單價(jià)Vi成套修正P1結(jié)構(gòu)修正P2成新修正P3朝向修正P4層次修正P5房屋平面示意圖： 評(píng)估總價(jià)產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償款承租人補(bǔ)償款評(píng)估補(bǔ)償金額專職估價(jià)師（簽名）估價(jià)機(jī)構(gòu)（蓋章）估價(jià)完成日期南通市（非標(biāo)準(zhǔn)成套住宅）房屋征收補(bǔ)償分

39、戶評(píng)估表產(chǎn)權(quán)人合法房屋建筑面積（m2）權(quán)證及編號(hào)房屋坐落合法土地使用面積（m2）權(quán)證及編號(hào)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 年 月 日房屋基本狀況房號(hào)房屋（1）房屋（2）房屋（3）建筑面積（m2）房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)房屋成新房屋檐高朝向房號(hào)樣本房基準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）Vo被征收住宅實(shí)體因素修正系數(shù)K31i住宅房屋實(shí)體因素修正評(píng)估單價(jià)（元/m2）Vi非成套修正p1結(jié)構(gòu)修正p2成新修正 p3朝向修正p4層次修正 P5123房屋評(píng)估總價(jià)（元）住改非補(bǔ)償金額(元)地大于房補(bǔ)償金額(元)裝潢及附屬設(shè)施（元）搬遷費(fèi)（元）過(guò)渡費(fèi)（元）評(píng)估補(bǔ)償總額（元）房屋平面示意圖：專職估價(jià)師（簽名）估價(jià)機(jī)構(gòu)（蓋章）估價(jià)完成日期 附件四標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋進(jìn)行市場(chǎng)

40、比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求，適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形。1、可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的房屋。2、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與估價(jià)對(duì)象的類別相同。3、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指四類建筑結(jié)構(gòu)，四類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(2)磚混結(jié)構(gòu)，(3)磚木結(jié)構(gòu)，(4)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。4、可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近。5、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常

41、市場(chǎng)交易價(jià)格。6、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般應(yīng)不超過(guò)十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例。7、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。8、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30。9、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。10、可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格必須是房屋所有權(quán)和出讓的國(guó)有土地使用權(quán)。附件五標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明住宅房屋征收估價(jià)時(shí)根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符

42、合下述條件：1、應(yīng)為具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2、臥室至少一間朝南、一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3、首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述二條要求在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；4、每一房屋征收項(xiàng)目評(píng)估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有征收項(xiàng)目跨分區(qū)時(shí)，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準(zhǔn)；5、樣本房為成套房屋的，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為房屋層次因素修正系數(shù)為100

43、%的價(jià)格。 附件六住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說(shuō)明表（一）住宅房屋成套因素或非成套因素修正系數(shù)P1成套住宅房屋：98-102非成套住宅房屋：90-96P1=（二）住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P2P2= 1+（三）住宅房屋成新因素修正系數(shù)P3房屋成新3成新以下3.5成新4成新4.5成新5成新5.5成新6成新系數(shù) %85868788899091房屋成新6.5成新7成新7.5成新8成新8.5成新9成新9.5成新及以上系數(shù) % 9293949698100102P3=（四）住宅房屋朝向因素修正系數(shù)P4房間朝向南北東西修正系數(shù)100989999P4=（五）住宅房屋層次因素修正系數(shù)P5總樓層系數(shù) 層

44、% 數(shù) 所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓七層以上（帶電梯）一100100100100100100100以中間層為100%，樓層每增減一層系數(shù)相應(yīng)分別增減1%。二100104104104104104三98110110110110四96108108108五95100100六9298七90說(shuō)明：a.底層為車庫(kù)的，車庫(kù)上一層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；b.商住樓，住宅的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%，帶電梯的多層住宅從二層起每層增加1%。P5=實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：K31（K31i）=P1×P2×P3×P4×P5×100 附件七住

45、宅房屋區(qū)域因素（K32）修正說(shuō)明表（一）住宅區(qū)域因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素項(xiàng)目?jī)?nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自 然環(huán) 境自然景觀、風(fēng)向a11118521空氣污染、噪音、水文a12118521交 通條 件離市區(qū)主干道的距離a211210863公交線路情況a221311975教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a311311975醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a321311975商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412422201814征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī) 劃設(shè) 計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5118141063建筑密度、外型等a5297531.5綠化率、室外公共活動(dòng)空

46、間與綠化景觀a5318141063物 業(yè)管 理物業(yè)管理情況a6116141063住宅區(qū)配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711512963以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際查勘時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作±0.5的浮動(dòng)。（二）住宅區(qū)域因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因數(shù)項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自 然環(huán) 境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近無(wú)綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴?、噪音、水文空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

47、?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼础ｉL(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交 通條 件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在100米以內(nèi)。離主干道的距離在100250米之間。離主干道的距離在250400米之間。離主干道的距離在400500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米以內(nèi)，有4條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200400

48、米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)校區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院5001000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院10001500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院15002500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在400800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布

49、的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī) 劃設(shè) 計(jì)建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外形較整齊。任意布置、外形破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外形破舊雜亂。建筑密度建筑密度40以下。建筑密度在4050。建筑密度在5060。建筑密度在6065。建筑密度在65以上。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。

50、少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理情況物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理。無(wú)物管，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配 套設(shè) 施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在

51、住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。（三）住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)域因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明：1、基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)域因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)域因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)域因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q；其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2、可比實(shí)例區(qū)域因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)域因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)域狀況修正系數(shù)K32。 附件八住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明及重置價(jià)格表1、鋼筋砼結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)等級(jí)分部項(xiàng)結(jié)構(gòu)、裝修狀況重置價(jià)格（元/）鋼 混 一級(jí)結(jié)構(gòu)建筑層數(shù)7層（含）以上，標(biāo)準(zhǔn)層高3.0m,鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁

52、柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量好。1250門窗鋼、木門窗。墻面內(nèi)外墻涂料。樓地面水泥砂漿地面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。鋼混二級(jí)結(jié)構(gòu)建筑層數(shù)6層（含）以下，標(biāo)準(zhǔn)層高3.0m,鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量好。1170門窗鋼、木門窗。墻面內(nèi)外墻涂料。樓地面水泥砂漿地面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。2、磚混結(jié)構(gòu)普通住宅結(jié)構(gòu)類別等級(jí)分部項(xiàng)結(jié)構(gòu)、裝修狀況重置價(jià)格磚 混 結(jié) 構(gòu)磚混一級(jí)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層高2.8m,鋼筋砼基礎(chǔ)或磚基礎(chǔ)，磚墻或鋼筋砼梁柱承重。鋼筋砼