物業(yè)接管驗收流程及標準(最新)

1、物業(yè)接管驗收流程及標準匯編1、目的規(guī)范新建物業(yè)設備設施接管驗收的驗收標準。2、范圍運用與公司新建物業(yè)設備設施接管驗收工作。3、職責3.1品質(zhì)管理部配合各維修組和地產(chǎn)項目嚴格按設備設施驗收標準進行驗收，并建立書面驗收檔案，對不合格項目向地產(chǎn)提出整改要求，確保設備設施完好移交。4、控制方法和過程及接管驗收的標準和要求4.1技術資料（1）住宅規(guī)劃、小區(qū)竣工總平面圖。（2）所有單位建筑、結(jié)構(gòu)、設備安裝竣工圖。（3）單位工程竣工驗收證明書。（4）地質(zhì)勘測報告，沉降觀測記錄。（5）地下管道網(wǎng)竣工圖。（6）所有設備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單。（7）環(huán)保達標驗收許

2、可證。（8）防雷接地電阻檢測記錄。（9）防雷引下線焊接記錄。（10）通風機風量測調(diào)整記錄。（11）空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。（12）電纜鋪設記錄。（13）M、線路及電力電纜試驗記錄。（14）M、電氣設備送電驗收記錄。（15）電氣設備送電驗收記錄。（16）P、消防驗收許可證。（17）Q、監(jiān)控設備驗收許可證。（18）R、電梯驗收許可證。4.2設備設施4.2.1 電器回路測試：絕緣測試導線間和導線對地間的絕緣電阻值必須大于0.5兆歐，通電測試漏電開關短路保護、過載保護動作可靠。4.2.2 配電柜、盤。4.2.2.1 盤、柜的固定及接地應可靠、盤、漆層應完好、清潔、整齊。4.2.2.2 盤、柜內(nèi)所裝電器

3、元件應齊全完好，安裝位置正確，固定牢固。4.2.2.3 所有二次回路接線準確、接連可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求。4.2.2.4 手車或抽屜式開關柜在推入或拉出時應靈活，機械閉鎖可靠，照明裝置齊全。4.2.2.5 柜內(nèi)一次設備的安裝質(zhì)量驗收要求符合國家現(xiàn)行有關標準規(guī)范的規(guī)定。4.2.2.6 盤、柜及電纜管道安裝完后，應做好封堵。4.2.2.7 操作及聯(lián)動試驗正確，符合設計要求。4.2.2.8 驗收時應提供下列資料和文件。A. 工程竣工圖B. 制造廠提供的產(chǎn)品說明書，調(diào)試方法，試驗記錄，合格證件及安裝圖紙等技術文件。C. 安裝技術記錄，調(diào)整試驗記錄。4.2.3 電纜：4.2.3.1 電纜規(guī)格應

4、符合規(guī)定，排列整齊；無機械損壞；標志牌應裝設齊全、正確、清晰。4.2.3.2 電纜的固定，變曲半徑，有關距離和單芯電力電纜的金屬互層的界限、相續(xù)排列應符合要求。4.2.3.3 電纜終端、電纜接頭應接牢固。4.2.3.4 接地應良好；相色應正確；電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。4.2.3.5 溝內(nèi)應無雜物，蓋板齊全。4.2.3.6 直理電纜路徑標志應與實際路徑標志相符。路徑標志應清晰、牢固、間路適當。4.2.3.7 收時應提交下列資料和技術文件：A. 資料圖紙、竣工圖。B. 制造廠提供的產(chǎn)品說明書，試驗記錄，合格證件、安裝圖紙等技術文件。C. 電氣試驗清單。4.2.4 電動機的驗收要求。4.2

5、.4.1 電機性能應符合電機周圍工作環(huán)境的要求。4.2.4.2 電機轉(zhuǎn)子應靈活，不得有磁卡聲。4.2.4.3 潤滑脂的情況正常，無變色，變質(zhì)及變硬現(xiàn)象。其性能應符合電機的工作條件。4.2.4.4 電機的引出線鼻子焊接或壓接良好，編號齊全。4.2.4.5 電機轉(zhuǎn)動方向要符合要求，無雜聲。4.2.4.6 電機轉(zhuǎn)動時各部溫度不應超過產(chǎn)品技術資料的規(guī)定。4.2.4.7 驗收時應提供以下資料和文件：A. 制造廠提供的產(chǎn)品說明書,B. 檢查及驗收記錄，C. 合格證件、安裝使用圖紙等技術文件，D. 調(diào)整驗收記錄報告。4.2.5 電梯：4.2.5.1 曳引機承重梁安裝必須符合設計要求和施工規(guī)范規(guī)定。4.2.5

6、.2 限速器繩輪、鋼帶輪、導向輪必須牢固，準東靈活。4.2.5.3 鋼絲繩應擦拭干凈，嚴禁有死彎、松股及斷絲現(xiàn)象。4.2.5.4 制動器的調(diào)整應閘瓦與動輪接觸嚴密，松閘時與制動輪應物摩擦。4.2.5.5 導軌的安裝應牢固、位置正確、橫豎端正。4.2.5.6 轎廂的組裝應牢固，轎壁結(jié)合處平整。4.2.5.7 導靴要能保證電梯正常運行。4.2.5.8 轎廂地坎與各層門地坎間距的偏差嚴禁超過-1+2mm。4.2.5.9 層、門指示燈盒及召喚盒安裝應平整、牢固、不變性、不突出裝飾面。4.2.5.10 廳門、轎門應平整，啟閉時無擺動、撞擊現(xiàn)象，關閉時上下門縫一致。4.2.5.11 電梯的電源應專用，機房

7、照明、井道照明、轎廂照明應與電梯電源分開。4.2.5.12 電氣設備外露導電部分應可靠接地或接零。4.2.5.13 電梯的隨行電纜必須固定牢固，排列整齊，無扭曲。4.2.5.14 電氣接線應正確，接連可靠，標志清晰。4.2.5.15 各種安全保護開關必須固定可靠且不能采用焊接。4.2.5.16 急停、檢修轉(zhuǎn)換等按鈕和開關的動作必須靈活可靠。4.2.5.17 極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠。4.2.5.18 轎廂自動門的安裝觸板必須靈活可靠。       4.2.5.19 井道內(nèi)的所有設備設施不能有碰撞和摩擦。4.2.

8、5.20 安全鉗工作必須正?？煽?，動作后正常恢復。4.2.5.21 電梯啟動、運行和停止，轎廂內(nèi)無較大的震動和沖擊，制動可靠。4.2.5.22 運行控制功能達到設計要求。4.2.5.23 超載試驗必須達到電梯能安全啟動、運行和停止，曳引機工作正常。4.2.5.24 在驗收時應提供下列資料和文件：A. 電梯類別、型號、驅(qū)動控制方法、技術參數(shù)和安裝地點。B. 制造廠提供的隨機文件和圖紙。C. 電梯檢查及電梯運行參數(shù)記錄。4.2.6 水泵：4.2.6.1 水泵的地腳螺絲應該垂直，螺母、墊圈與泵接觸應緊密擰緊。4.2.6.2 離心泵和軸流泵的安裝應水平。4.2.6.3 出水管與水泵節(jié)的鏈接必須對正，牢

9、固可靠。4.2.6.4 底座與傳動軸、泵管的中心線應垂直，與泵管的連接閥應對準，螺栓緊固。4.2.6.5 電動機轉(zhuǎn)子與轉(zhuǎn)動軸間隙應均勻。4.2.6.6 離心泵、軸流泵填料涵蓋松緊適當，允許有滴狀泄露、溫度不得過高。4.2.6.7 電動機的電流不得超過額定值。4.2.6.8 運轉(zhuǎn)中無較大振動，聲音正常，個連接部分不得松動和泄漏。4.2.6.9 滾動軸承最高溫度不得超過70，滑動軸承不能超過60.4.2.6.10 驗收時應提交下列資料和文件：A. 制造廠提供的產(chǎn)品說明書、合格證及安裝圖紙等技術文件。B. 安裝技術記錄、調(diào)整試驗記錄。4.2.7 可視門對講：室內(nèi)機必須安裝可靠，通話質(zhì)量優(yōu)良，可視屏圖

10、像清晰，電控鎖開啟靈活，報警功能打印正確，可視攝像頭必須滿足白天、夜間圖像的清晰，方可呼叫鍵采用直按式。4.2.8 背景音樂系統(tǒng)：室外揚聲器安裝牢固，每只揚聲器可單獨開關，導線必須穿管，配置和使用必須可靠。4.2.9 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)必須可與周界防越報警器系統(tǒng)聯(lián)動進行視頻錄像。攝像機必須安裝牢固，設備必須能滿足白天、夜間正常使用，并保證圖像清晰、配置必須滿足招標書上的功能要求。4.2.10 周邊紅外線報警系統(tǒng)：系統(tǒng)配置必須滿足招標書上的功能要求，安裝可開牢固，報警點沙盤顯示正常，可與電視監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動，雨天、霧天、大雪天不會發(fā)生有誤動作。可在不少于三個月時間內(nèi)進行驗證。4.2.11 電子巡

11、更系統(tǒng)：信息鈕要布置合理，貼放可靠牢固，要防水不銹。4.2.12 消防系統(tǒng)4.2.12.1所有消防主管網(wǎng)應在合理位置，清晰標識管網(wǎng)功能、流向，在天臺設置試驗。4.2.12.2消防栓系統(tǒng)在最高位置設自動排氣設備。4.2.12.3所有消防閥門應標明控制區(qū)域。4.2.12.4消防泵應設置帶負荷試泵條件，在泵的出水管閘閥前加裝一套循環(huán)管。4.2.12.5防排煙送風閥旋轉(zhuǎn)靈活，開關自如，風機運行無異常聲音，防火卷簾門升降自如，電機運行無異常聲音。4.2.12.6消防控制中心應安裝空調(diào)。4.2.12.7大廈各樓層應設立消防緊急對講電話。4.2.12.8辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設備房、控制

12、中心應設內(nèi)線電話。4.2.13 空調(diào)及采暖系統(tǒng)4.2.13.1采暖系統(tǒng)：鍋爐、分氣缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。4.2.13.2對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表進出閘閥標識清楚，無泄漏無銹蝕。4.2.13.3空調(diào)補水裝置：高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄漏外面無

13、銹蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠。采用閉式定壓補水，應按設計要求每兩小時查一下電接點壓力表壓力指針應在區(qū)間范圍。補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。4.2.13.4變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠，補水壓力控制準確穩(wěn)定。4.2.13.5采暖循環(huán)水過濾器要求每年清洗一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器、排污閥、旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關靈活。風機盤管設備要求：出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運

14、行電流小于電機額定電流。設備無漏水，保溫良好。4.2.13.6電加熱采暖：電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐。電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味?？諝忾_關過負荷保護、短路保護靈敏可靠。4.2.13.7燃氣鍋爐系統(tǒng)：鍋爐的進水必須經(jīng)過水處理，軟化水設備制造出的軟化水的各種指標應符合國家標準。鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕、螺栓緊固。溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠。鍋爐排煙道要通暢。4.2.14泳池：4.2.14.1泳池的循環(huán)管道上的各閥門前

15、應裝活接，便于維修更換閥門。4.2.14.2泳池應有補水閥門，且排水系統(tǒng)應能排干泳池的水。4.2.14.3泳池應周邊應設置救生圈，照明應足夠。4.2.14.4泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據(jù)泳池的大小設置吸塵口的數(shù)量。4.2.14.5泳池周邊的配備設施完好無損。4.2.14.6應設置垃圾桶。4.2.15公共通道應采用節(jié)能燈。4.3室外總體部分4.3.1室外排水工程4.3.1室外管道及窖井按設計施工，標高及坡度符合設計要求，無倒坡現(xiàn)象。4.3.1.2 窖井布置合理，出水口四周封閉嚴密，粉刷符合要求。4.3.1.3 各窖井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形，易于開啟。4.3.1.4 管道系

16、統(tǒng)作閉水試驗和沖水試驗。系統(tǒng)無外泄，排水通暢。4.3.2 小區(qū)景觀：4.3.2.1 按圖布置各景點，坐標位置正確。4.3.2.2 各分項按土建、給排水、電器部分相應檢查標準執(zhí)行。綠化用水必須計量水泵要作試壓，燈光布置系統(tǒng)做線路絕緣測試和通電試驗。4.3.2.3 小區(qū)內(nèi)道路平整，無松翹，分界處層次清晰，集水井分布合理，無集水現(xiàn)象。4.3.3 配套設施：各分項按土建、給排水、電器部分相應檢查標準執(zhí)行。4.3.4 圍（護）欄（墻）：4.3.4.1 安裝固定、焊接平滑、無脫漆、銹蝕，粉刷應平整亮麗、無流墜，顏色一致。4.3.4.2 設計安裝圍欄應設立監(jiān)控系統(tǒng)和報警系統(tǒng)的安裝位置。4.3.5 公園椅：&

17、#160;     4.3.5.1 在小區(qū)道路、花園內(nèi)適當位置，合理設置公園椅。4.3.5.2 公園椅安裝牢固、無脫漆、無銹蝕、無破損、無污跡，顏色均勻一致。4.3.6 單（摩托）車棚：4.3.6.1 在小區(qū)適當位置，合理設置單（摩托）車存放點，其大小應與小區(qū)的實際情況相吻合。4.3.6.2 存放點設置合理的照明。4.3.6.3 存放點應設置固定支持物，與小區(qū)的風格相匹配。4.3.7 車庫：4.3.7.1 地下車庫墻面、頂棚平整，地面不反砂。4.3.7.2 地下車庫出入口應設置防洪閘。2.1房屋本體接管驗收控制程序（BVKWY-GS-21）1、

18、目的規(guī)范新建物業(yè)設備設施接管驗收的驗收標準。2、范圍運用與公司新建物業(yè)設備設施接管驗收工作。3、職責3.1品質(zhì)管理部配合各維修組和地產(chǎn)項目嚴格按設備設施驗收標準進行驗收，并建立書面驗收檔案，對不合格項目向地產(chǎn)提出整改要求，確保設備設施完好移交。4、控制方法和過程及接管驗收的標準和要求4.1技術資料：A. 住宅規(guī)劃、小區(qū)竣工總平面圖。B. 所有單位建筑、結(jié)構(gòu)、設備安裝竣工圖。C. 單位工程竣工驗收證明書。D. 地質(zhì)勘測報告，沉降觀測記錄。E. 地下管道網(wǎng)竣工圖。F. 所有設備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告），隨機專用工具清單。G. 環(huán)保達標驗收許可證。H. 房屋測繪驗收許可

19、證I. 房屋驗收記錄。J. 防雷接地電阻檢測記錄K. 防雷引下線焊接記錄。L. 水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。M. 通風機風量測量調(diào)整記錄。N. 空調(diào)性能測定調(diào)整記錄。4.2房屋本體4.2.1內(nèi)墻面：表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接搓平整，無空鼓開裂，批嵌細膩，無脫皮；預留洞、槽、管道等各方面層及門窗框與墻面空隙填嵌密實，色澤一致，尺寸正確，方正、整齊、光滑、立面垂直，允許偏差小于3mm，檢查每個面不少于3個點。墻表面細裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。4.2.2 頂棚（層頂），開間尺寸，驗收標準基本桶內(nèi)墻面。各房型房間凈高，開間長、寬尺寸符合設計標準。頂棚在平整度

20、的基礎上應水平，檢查點每間不少于5個點，允許偏差5mm；開間尺寸兩頭相等，允許偏差小于10mm。4.2.3 地坪：地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm，踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下聯(lián)接平整，分色清楚，檢查每面不少于3個點。4.2.4 進戶門、電表箱門、弱電箱門、水表箱門：門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關、回彈現(xiàn)象；表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角；門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直，允許偏差小于3mm，框的對角線允許偏差小于3mm；框與扇，扇與扇搭

21、接寬度為1.52.5mm，高低差小于2mm，門鎖、拉手、插銷、小五金、門碰頭安全齊全，無遺漏，安裝位置準確，牢固，表面整潔無污染，油漆涂膜無缺損、劃傷，門鎖開關靈活、鑰匙插入拔出無卡阻現(xiàn)象。電表箱、水表箱、弱電箱必須使用通鎖。4.2.5 陽臺：除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，抗?jié)B帶高度一致，出墻厚度均勻，無空鼓開裂；陽臺欄桿表面無明顯凹坑和損傷，劃痕不超過0.5mm，欄桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致；陽臺墻面涂料無顏色；陽臺立管清潔無污染。4.2.6 衛(wèi)生間、廚房間：墻面細砂批嵌粗細一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。衛(wèi)生間地面48小時盛水試驗，

22、以水覆蓋滿地面為準，達到不岑不漏。各出水管道灌水通球?qū)嶒灒扛艿涝囼?分鐘。給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。4.2.7 塑鋼門窗：門窗安裝牢固，安裝位置符合技術要求。門窗開啟靈活，無倒翹，反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；門窗框扇外觀清潔，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面清潔，無劃傷，無氣泡；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊、光滑。4.2.8 公共部位（樓梯走道）4.2.8.1槽面平整，陰陽角方正順直清晰。斜板表面平整，與梁等接點處水平，梁表面平整，梁底水平，高度寬度一致，膩子批嵌平整，無波紋，涂料均勻，無色差。4.2.8.2

23、地轉(zhuǎn)鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，表面清潔，不起殼，不裂縫，無碎塊，掉角，缺楞，磚縫均勻順直，樓梯踏步尺寸一致，無大小頭，斜面一條線，2m靠尺檢查平整度允許偏差小雨4mm。4.2.8.3樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面清潔，顏色一致，陰陽角清晰明快不含糊。4.2.8.4樓梯欄桿、扶手：欄桿焊接牢固，焊疤處理平整，木扶拼接牢固，扶手背不彎曲，膩子批嵌迷失，油漆表面涂刷后無銹斑、焊渣、毛刺等。4.2.9外墻4.2.9.1墻面平整無空鼓開裂，大墻角，陰角挺拔通直，細砂批嵌均勻無接口，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊，涂料均勻，無色差，無接痕，無污染，收頭清爽。4.2.9.2窗臺橫平豎直

24、，棱角線條清晰，窗框下濫20mm圓弧光滑順直；窗臺排水坡度20mm以上；窗臺滴水槽順直，兩邊粉刷相等，整齊一致。4.2.9.3空調(diào)板寬度一致，尺寸相當，左右上下橫平豎直，陰角通直清晰不含糊，陽角方正順直。4.2.9.4陽臺粉刷曲線和順，陰陽角清晰明快，掛落線厚度、寬度一致，細砂批嵌均勻，紋路順直；涂料均勻，無色差，無起皺脫皮，上下陽臺進出一致，梁底水平無翹裂，上口壓頂流水向里。4.2.9.5外墻勒角線和明溝：表面平整，無空鼓開裂，顏色一致無污染，上口水憑，厚度相同不彎曲；明溝里、中、外按檔次尺寸一致，轉(zhuǎn)彎處和順，月亮彎型一致，無積水，排水通暢；伸縮縫寬度一致，不彎曲，油膏飽滿，平整均勻無外溢。

25、4.2.9.10屋面4.2.10.1光棚油漆均勻，無流墜起皺，無銹斑，焊接飽滿，無漏焊，脫焊現(xiàn)象。欄桿安裝牢固、焊接飽滿，接口平整、表面噴漆涂均與，涂料均勻無色差。4.2.10.2飄板、圓柱表面光滑平整，線角順直，涂料均勻無色差。4.2.10.3屋面地平找坡準確，基層與突出屋面結(jié)構(gòu)（女兒墻、排水管等）的鏈接處以及基層的轉(zhuǎn)角處（水落口，天溝等）均應做成光滑圓弧形，防水卷材鋪貼。 2.2游泳池水質(zhì)檢驗控制程序（BVKWY-GS-22）1.目的定時對泳池水質(zhì)進行檢驗，保證水質(zhì)符合國家泳池水質(zhì)標準，提供優(yōu)良的游泳環(huán)境，保護游泳者的身心健康。2.范圍適用于公司各項目3.職責  

26、60;   3.1品質(zhì)管理部負責檢測，建立檢測臺帳、制定檢測周期、并負責實施。3.2品質(zhì)管理部負責對公司各類型檢測，試驗儀器及設備檢測的監(jiān)督檢查。4.方法和控制過程4.1泳池水質(zhì)4.1.1水質(zhì)清澈透明、無異味、PH值6.8-8.2，池水渾濁度不大于5度或站在泳池兩岸能看清水深1.5米的池底四、五泳道線。4.1.2泳池尿素濃度不大于3.5毫克/升。4.1.3泳池細菌總數(shù)不超過1000個/毫升。4.1.4泳池大腸桿菌含量不超過18個/升。4.1.5泳池游離余氨應保持在0.3毫克/升-0.5毫克/升，化合余氨應保持在1.0毫克/升以上。4.1.6冬季室內(nèi)泳池池水溫度控制

27、在22-26攝氏度之間，室內(nèi)兒童池內(nèi)應在24-28攝氏度間，冬季室內(nèi)溫度應高于水溫1-2攝氏度。4.1.7浸腳消毒池含余氨量應為5-10mg/1，須4小時更換一次。23.設備設施維護檢查控制程序（BVKWYGS23）1.目的保證設施安全運行，提升設備設施的專業(yè)管理維護工作能力。2. 范圍試用于公司各項目。3. 方法和控制過程。3.1設備設施檢查范圍3.1.1設備房管理:3.1.1.1設備房門上應有明顯設備房標識，“機房重地，非請勿進”等類似標識，符C1手冊。3.1.1.2 地面應干凈，物品擺放整齊無雜物3.1.1.3 作業(yè)指導書齊備有效，維修檢查記錄完整3.1.1.4 配備足夠的滅火器和應急燈

28、3.1.1.5 開關、閥門單體設備要有明顯狀態(tài)標志，流體流向標識，重要設備要有警告標識。3.1.1.6 設備外觀清潔油漆無脫落，防護裝置配備齊全。3.1.1.7 各類儀表試用正常無“跑、冒、滴、漏”責任人明確。3.1.1.8 標識安裝位置適當、醒目、清晰、完整。3.1.1.9 供配電房在明顯位置設立“嚴禁合閘”等移動標識統(tǒng)一掛放點。3.1.1.10 設備上端如有排污管等設施應加設喇叭口、擋板等設施。3.1.1.11 重要設備房（監(jiān)控中心、電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制房、電梯機房、電腦機房、水磊房）應保持在40攝氏度以下，相對濕度80%以下。3.1.1.12 參觀來訪人員需進設備房，須由

29、部門經(jīng)理指定專人陪同方可進入。3.1.1.13 無人值守的設備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。3.1.1.14 設備表面無積塵、無油漬，應急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。3.1.1.15 設備房排水通暢。具有防暑措施。3.1.1.16 專用工具、安全用品應放置在指定位置。3.1.1.17 應制定維修工具的管理維護辦法，并確定落實，電動工具應定期檢修。3.1.1.18 對維修工具應有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3.1.1.19 二次供水安全措施：水箱、池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口裝防蟲網(wǎng)；3.1.1.20 二次供水按規(guī)定時間清洗每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時間清洗一次。3.1.1.21 二

30、次供水水池清洗：清洗人員具有健康并接搜專業(yè)配順。3.1.1.22 二次供水水質(zhì)檢查：保證達到國家標準，有水質(zhì)檢查合格報告，保證二次供水達到國家標準，并附有當?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。3.1.2資料管理3.1.2.1物業(yè)接管驗收應提交資料。產(chǎn)權(quán)資料：A.項目批準文件；B.用地批準文件；C.建筑執(zhí)照；D.拆遷資料。技術資料：A.竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風、配電、電力等設備、設施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；B.地質(zhì)勘察報告；C.工程合同及開、竣工報告；D.功臣預決算；E.圖紙會審記錄；F.工程設計變更通知及技術核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；G.隱蔽工程驗收簽證；H.沉降觀測

31、記錄；I.竣工驗收證明書；J.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；K.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；L.水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；M.砂漿、混凝土試壓報告；N.供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；O.各類配套設備、設施合格證明和使用說明書。3.1.2.2 原有房屋接管驗收的資料。產(chǎn)權(quán)資料：A.房屋所有權(quán)證；B.土地使用權(quán)證；C.有關司法、公證文書和協(xié)議；C. 房屋分戶使用清冊；E.房屋設備及其固定附著物清冊。技術資料：A.房地產(chǎn)平面圖；B.房屋分間平面圖；C.房屋及設備技術資料。3.1.3供配電系統(tǒng)：3.1.3.1屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記

32、錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄。3.1.3.2 管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。3.1.3.3 動了配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆。3.1.3.4 變壓器出口線電壓：380V+5%范圍內(nèi)。原則上以進戶電壓220V+5%范圍作為標準。干式變壓器溫度：110度繼電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度變壓器自動吹風散熱裝置動作。油侵式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；90度繼電保護報警。以上報警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應按照此規(guī)定要

33、求動作，設備規(guī)格無明確要求的應按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關裝置的應具有其他有效防護措施。3.1.3.5 電容補償柜管理：A、 功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制、補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。B、 補償控制手動、自動切換有效。C、 補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。D、 功率因數(shù)：不小于0.9.3.1.3.6高低配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常響聲、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確。3.1.3.7高壓蓄電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質(zhì)。3.1.3.8操作直流

34、柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235v-255v.3.1.3.9蓄電池：鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，即使補充電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)象：A、電解液過少、露出部分極板。B、蓄電池外部短路。C、電池電壓不正常。D、電極板膨脹，氣塞孔堵塞。E、電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。F、爬堿嚴重。       酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。3.1.3.10發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘（特殊困難不超過1

35、5分鐘），發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。3.1.3.11發(fā)電機設備：A、內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。B、發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。C、備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應按體系文件要求及時更換。D、必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用。備有符合要求的切換開關裝置。E、蓄電池組電壓保持在24v左右。F、柴油儲備房需設足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。G、

36、正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關應打在自動位置。按體系文件要求每周啟動運行一次，每次運行時間為20分鐘。H、發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施。3.1.4消防設備實施系統(tǒng)3.1.4.1消防控制中心主機，消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設有報警記錄。3.1.4.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄露。止回閘動作靈敏可靠。反向不泄露。消防栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定。消防水泵每半年進行一次帶載試驗一次、并做記錄（或按消防要求執(zhí)行）3.1.4.3噴淋頭：無泄漏、外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期

37、檢驗并記錄。3.1.4.4消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設施功能完備無損壞。31.4.5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確。3.1.4.6消防監(jiān)控中心：A、錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間設定時，專人負責保管。B、音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。C、監(jiān)視攝像頭干凈無塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。D、監(jiān)控的控制設備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關、插頭、指示燈無缺損。3.1.4.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。3.1.5電梯系統(tǒng)3.1.5.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完好。非維修保養(yǎng)人員不得擅自

38、運行維修，3.1.5.2電梯運行穩(wěn)定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好。3.1.5.3電梯舒適性：運行時運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊及異常聲響。3.1.5.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)。3.1.5.5曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有想摩擦現(xiàn)象。檢查制動工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0.7毫米。制動器線圈溫升應不超過相應電梯溫度要求范圍。3.1.5.6曳引機電動要求：軸承溫度應不高于80度。電動機連接應保持緊固。電機不應有異常聲音。至少每年更換新的潤滑脂。3.1.5.7曳引機減速器要

39、求：應保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性涔油（每滴/3-5分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪音或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。3.1.5.8曳引輪：防止鋼絲繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。3.1.5.9限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限度器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性。3.1.5.10安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎廂內(nèi)能用手

40、將門撥開，其撥力應在200-300牛頓范圍內(nèi)。3.1.5.11轎廂門完全關閉，安全開關閉合后電梯方能行駛。轎廂門刀對廳門地勘間隙為5-8mm。轎廂地勘對廳門地勘間隙為25毫米。門廳鎖齒合影不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門拉開。門扇下端距地砍應為5-8mm。門垂直誤差不大于0.5毫米。3.1.5.12門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖齒合應不小于7毫米。3.1.5.13轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物、無油污、無積水。設備無灰塵。3.1.5.14轎廂導軌導靴A、 導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要求油位以上。B、 檢查滑動導靴的寸墊磨損情況，

41、寸墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻。C、 導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。3.1.5.15緩沖器A、 油壓緩沖器用油固點應在負10度以下。油面高度應保持在最低油位以上。B、 緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。C、 緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于90秒。3.1.5.16安全鉗A、 傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位凃鋰，其動作應靈敏可靠。B、 安全鉗鍥塊與導軌工作面間間隙一般為4毫米左右。3.1.5.17鋼絲繩A、 轎廂和對重側(cè)的鋼絲繩應張力均勻。B、 鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最

42、大斷絲數(shù)不允許超過32根。C、 斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。D、 不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。補償裝置補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩因完好無折斷，無嚴重磨損。3.1.5.18電梯電氣部分：A、 續(xù)電器接觸器觸電應吻合，無機碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。B、 接地電阻小于4兆歐，動力線絕緣電阻大于0.5兆歐?？刂凭€絕緣電阻大于0.25兆歐。3.1.5.19盤車、救人設置于機房明顯位置，平層標志明顯。3.1

43、.5.20運行出現(xiàn)故障后.救援人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。3.1.5.21如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，為包房電梯保養(yǎng)人員應具有相應的資質(zhì)證明，電梯的設備負責人每季度至少須向本部門負責人提交對承包房維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。3.1.5.22電梯轎箱內(nèi)各種設施完好，清潔衛(wèi)生，無手印、污跡、各類標識齊全。運行無異常聲響。3.1.5.23電梯機房：溫度保持在0-40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵。3.1.5.24管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。3.1.6采暖及空調(diào)系統(tǒng)3.1.6.1采暖系統(tǒng)：鍋爐、分氣缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定

44、，供回水溫度在規(guī)定范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。3.1.3.6.2燃油鍋爐要求：A、 鍋爐的進水必須經(jīng)過水處理，并對水質(zhì)量定期定期進行檢測。B、 流量開關（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇要符合鍋爐安全流量要求（安全保護功能）C、 鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應保持0-20毫米水柱微負壓狀態(tài)。D、 正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%-98%。第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時。E、 火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵?，高壓點火變壓器電壓5000-10000V，

45、點火電極絕緣不漏點。間距3-5MM。燃油泵輸出壓力達到額定值1030巴（BAR）F、 鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器、無漏油漏水、無銹蝕、螺栓緊固。G、 溫度控制體系要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠、。3.1.6.3 熱力換熱站供暖：       A、 對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.5級。傳感器、變送器顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。B、 換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。設備應有水質(zhì)和介質(zhì)的實際情況，定

46、期的檢查和清晰。（1-3年）設備若長期不使用時應將夾緊螺栓放松到說明書中規(guī)定的尺寸。每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。C、 熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機避免超過額定電流運行。軸封泄漏應小于3滴/分。管道泵每次大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。D、 分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進出閥標識清楚，無泄漏無銹蝕。E、 對鍋爐供熱時，膨脹水箱應保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排干凈，待排出全是蒸氣為止。3.

47、1.6.4 空調(diào)補水裝置：A、 高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄漏外面無銹蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠。采用閉式定壓補水，應按設計要求每兩小時查一下電接點壓力表指針應在區(qū)間范圍。補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。B、 變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。波動壓力小于0.05兆帕。3.1.6.5 循環(huán)水系統(tǒng)：A、 采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關靈活。

48、B、 風機盤管設備要求：出口風速，溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設備無漏水，保溫良好。風機盤管回風每半年清洗一次。3.1.6.6 電加熱采暖：A、 電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐。B、 電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。C、 空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠。3.1.6.7 冷空調(diào)系統(tǒng)：冷卻塔噪音小于65分貝，設有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。3.1.6.8 冷卻塔設備：A、 電機、風扇聯(lián)接良好，轉(zhuǎn)速風量達到設備要求。B、 減速器潤滑油位在油標或油尺上下范圍內(nèi)。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。C、 風機扇葉安裝牢固、不變形、運動無震動。布水器出水角度一致，水量均勻，運轉(zhuǎn)靈活。D、 濾料應整齊排列無損壞，經(jīng)過濾料到節(jié)水盤應如下雨。節(jié)水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水，停塔后盤中水不溢流，運行時塔外允許有少量漂水。3.1.6.9 冷卻水、冷水系統(tǒng)：A、 冷卻水水流開關、冷凍水水流開關（或其