戶型分析終極分析PPT課件

1、戶型設計總論 表面上看，戶型即建筑的室內空間間隔，需要考慮整體建筑結構、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網線路布置，因而是一個建筑技術問題，完全是建筑設計師的事。 其實不然。戶型是實現消費者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費者需求的技術才有意義，只有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺，因此戶型設計首先是市場問題，其次才是技術問題。 第1頁/共85頁設計戶型必須考慮的四個問題 1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據項目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結合目標消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型

2、為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應占多少比例？ 第2頁/共85頁設計戶型必須考慮的四個問題 2、戶型面積設定。從目前的市場實況看，由于生活習慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過100。就是同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認為三房應在100左右，有的希望三房能做到130以上甚至170；有的喜歡70的二房，有的中意二房超過90那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。

3、第3頁/共85頁設計戶型必須考慮的四個問題 3、戶型類別分布。我們在很多項目中都見過一些單純從設計角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層位置最好的地方設置總價最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。第4頁/共85頁設計戶型必須考慮的四個問題 4、戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設置一個雜

4、物間？要不要設飄（凸）窗？等等問題也應站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應由設計師依據站在技術角度、單純從建筑結構出發(fā)。 第5頁/共85頁好戶型的標準 1、動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。 第6頁/共85頁澳景花庭好戶型的標準第7頁/共85頁朝陽旺角好戶型的標準第8頁/共85頁好戶型的標準富力愛丁堡季景沁園第9頁/共85頁好戶型的標準 2、公私分開。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客

5、在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。 第10頁/共85頁榮尊堡好戶型的標準第11頁/共85頁好戶型的標準第12頁/共85頁珠江御景好戶型的標準第13頁/共85頁好戶型的標準 3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛(wèi)生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。 第14頁/共85頁好戶

6、型的標準潤風水尚第15頁/共85頁新世界怡景家園好戶型的標準第16頁/共85頁好戶型的標準 4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 第17頁/共85頁第18頁/共85頁好戶型的標準威爾夏大道第19頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 戶型之首客廳毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。因為它是進入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。因此我們說客廳是戶型之首，在設計中應該得到最高規(guī)格的尊重。 在客廳的設計要素中，包括開間、進深、陽臺、窗、門的數量、門的朝向、餐廳的聯接、玄關等。 客廳的開間應在

7、3.85米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下，進深與開間之比不宜超過1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。 第20頁/共85頁第21頁/共85頁萬科西山庭院第22頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第23頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第24頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 主臥我們都知道，在單位福利房一統(tǒng)天下的年代，即使在三居室以上的戶型中，各臥室盡管有大小之分，但主次關系是十分不明顯的。因此“主臥”的出現，堪稱是戶型設計思想中革命性的突破之一。 主臥的出現，使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性，減少了家居活動時成員之間的相互交叉干擾，增添了生活情趣，因而

8、從生理上滿足了現代人的家居生活。 主臥的出現，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產在很多人眼里還是事業(yè)成功的標志之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現。 第25頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第26頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 主臥設計的要點如下： 面積：主臥面積當然應比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過大一是造成浪費（購買款、管理費），二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。以我們的調查，目前深圳等地消費者普遍希望的主臥面積在18平方米左右，北方消費者的需求相對大些，平均值在2530平方米

9、左右。 第27頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第28頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 位置： 獨立性、私密性是主臥的主要要求，盡量遠離入戶門、遠離客廳，如是立體戶型則設置在上層或上半部分。但與此同時，我們又能在不少平面戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。更有甚者，有一個項目的主臥居然直接面對餐廳、與廚房相鄰，這就讓人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“觀景”也是在確定主臥位置時必須考慮的重要因素，主臥必須朝南或面對最佳景觀朝向。 第29頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第30頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 主臥設計的要點如下： 衛(wèi)生間： 主臥一定要有獨

10、立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應比公共衛(wèi)生間大，功能也應更完備在洗臉、浴盆、座便器外，還應根據項目總體定位設置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。第31頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第32頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 窗戶：窗戶的功能有三：采光、通風、眺望。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調，也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風、空調風是多么清爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧的自然風；無論電視節(jié)目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。因此低臺、大窗、凸窗（或曰飄窗）甚至落地窗就成了近年來主臥窗戶的主流。而在深

11、圳，轉角窗（將垂直的面對景觀的兩堵墻都設計為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運用。 第33頁/共85頁第34頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 輔助功能：在目前的住宅市場中，不少設計師在處理大面積戶型時，常簡單地將每一個房間按比例放大就算了事，其實這是一種非常嚴重的浪費，我們認為可行的方法應該是將功能進一步細分，如在主臥中就可考慮設置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間，可以考慮設置背景音樂系統(tǒng)等。第35頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 廚房我們關于廚房的想法可集中歸結為三個方面： 廚房在戶型中的位置； 如何提高廚房的舒適度； 廚房設計的創(chuàng)新性想法。 第36頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 在規(guī)劃

12、設計廚房時就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一： 1、廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘渣剩飯、殘枝敗葉、清洗污水等集中于此，因此應遠離臥室、客廳，盡量避免拎著菜穿過客廳，也就是說廚房應盡可能靠近進戶門； 第37頁/共85頁北京華僑城關于戶型設計的具體敘述第38頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 2、廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮，廚房應與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。其他如廚房門直對客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進入衛(wèi)生間的設計都不太符合人居習慣。 第39頁/共85頁合生橄欖季關于戶型設計的具體敘述第40頁/共85頁關于戶型設計的具

13、體敘述 以我們的觀察，無論南北方，目前多數廚房的面積在67平方米左右，但我們認為，在“冰箱入廚”已是大勢所趨、微波爐、洗碗機、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細的今天，廚房的面積還將進一步擴大。 第41頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 在洗、切、炒的流程中，L型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節(jié)省時間、提高效率，降低勞動強度；整體廚房由于能使物品各歸其位，不僅能提高空間利用效率、減少死角，而且更方便清潔，改善衛(wèi)生狀況 第42頁/共85頁季景沁園第43頁/共85頁第44頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 創(chuàng)新：在此我們想提出兩點創(chuàng)新性想法: 一是在200平方米以

14、上的戶型中設立單獨的早餐室 二是設置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。早餐室在歐美國家十分普遍，隨著生活形態(tài)的改變和人們餐飲習慣的轉變，在部分大戶型中不妨一試。 第45頁/共85頁萬象新天關于戶型設計的具體敘述第46頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第47頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 洗手間的問題目前的洗手間設計中仍存在諸多亟待解決的問題： 第48頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （1）仍有人將洗手間搞得暗無天日，白天需開燈，余臭長年不絕，且陰森潮濕，讓細菌們大量繁殖、活得自在。 第49頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （2）空間面積絕對不足，一些發(fā)展商將其作為輔助功能，面積

15、壓縮得很小，在一些小戶型中其面積仍在4平方米以下。 第50頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （3）設備水平極低，用于配置洗衣機、熱水器、電吹風、電話的管道、線路和插座不足甚至根本就沒有。 第51頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （4）標準化程度低，施工質量差。管線配置雜亂無章，影響美觀和使用，下水道容易堵塞。 第52頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （5）缺乏從用戶出發(fā)、為用戶著想的理念而只圖設計簡單、施工方便洗手間是管線集中的地方，長期以來都以明管配置，為用戶又增加了難以清掃的積污納垢的死角，既不衛(wèi)生又有礙觀瞻。 第53頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （6）穿過廚房進入洗手間或洗手

16、間門直接開向廚房的設計仍有所見，而公共洗手間的門直接開向客廳的更比比皆是。 第54頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （7）重數量不重質量。在規(guī)劃設計階段討論的重點經常是設計幾個洗手間，而基本不討論洗手間的具體 設計細節(jié)。 第55頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （8）重面積不重功能布局。在廣告中、在現場銷售人員的介紹中，一般都會突出強調洗手間的面積，幾乎沒有人在意不同特征消費者對洗手間功能分布的差異化要求。 第56頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （9）重裝修標準不重基本功能配套。裝修標準在時下的洗手間設計中已是討論的重點之一，但發(fā)展商、設計人員、營銷人員似乎都有意無意地忽略了洗手間功能

17、設施的研究。 第57頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （10）重主臥洗手間不重公共洗手間?；蛟S是由于買家主要使用的是主臥，因而從營銷的角度，主臥洗手間的出彩出新能更有效地激發(fā)客戶的購買沖動，而公共洗手間則多數因陋就簡，關心者甚少。事實上從使用角度看，利用率更高的還是公共洗手間，并沒有理由對其漠然視之。 第58頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 （11）重大戶型洗手間設計不重小戶型洗手間設計。這實在有南轅北轍的嫌疑：購買大戶型者多為實力派人士，一般都將重新設計裝修，不用操心太多；而小戶型買家多為工薪階層，資金、時間相對較緊，因而更渴望發(fā)展商仔細琢磨能提供能一次到位的設計和裝修。 第59頁/共8

18、5頁關于戶型設計的具體敘述 （12）我們還看到過座便器正對洗手間門的戶型，這是永遠不能原諒的設計錯誤。 第60頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第61頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第62頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 陽臺 在一套住宅里，陽臺應該是最具浪漫情調的地方，因為這里有廣角度的視界可看青山綠水、生機滿園、可看繁華都市、滿天星斗；這里有不歇的風兒帶來春夏的涼爽；有充足的陽光溫暖冬天。這是別的空間所無法比擬的開揚、舒暢、心緒飛揚 第63頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 雙陽臺： 目前在設計雙陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強調通風，將兩個陽臺分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注

19、重實用，將北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。 第64頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述陽光上東通透型第65頁/共85頁實用型第66頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 內陽臺： 即將陽臺整體納入室內，使其成為廳的自然延伸，因而也可看作是封閉式陽臺的一種升級。內陽臺的好處是可以免除風沙灰塵的侵擾（只要我們的城市仍處于高速擴張的階段仍是大工地，只要生態(tài)環(huán)境沒有根本性轉變，風沙灰塵侵擾就會在較長時間內成為影響我們生活質量重要因素），另外如能以大幅的落地玻璃代替墻體，不僅可引入充足陽光，而且視線也極為開闊，往客廳一站，外面的世界近在眼前，似乎與房間連成了一體，讓人有一種空蕩而博大的感

20、覺。內陽臺特別適合北方地區(qū)，北京現代城是這方面的典型代表。 第67頁/共85頁SOHU現代城關于戶型設計的具體敘述第68頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 觀景陽臺： 海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價值，面對某一特殊景觀的“觀景陽臺”也就應運而生。觀景陽臺不僅強調人看景，而且應做到陽臺與景觀的交流、對話，陽臺融入景觀，因而不僅需要上佳的角度，而且需要較大的面積。 第69頁/共85頁第70頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述 景觀陽臺： 陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺

21、自身也成為一種景觀，是建筑設計必要的追求。在近十余年來全國各地開發(fā)的商品房中，基本都摒棄了“兵營住宅”時代用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺。代表著古今中外各種不同建筑風格的建筑符號都被或貼切或生硬地運用到陽臺上來了，陽臺造型也一改過去千篇一律的長方形而出現了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，確實使陽臺“成為了都市里一道亮麗的風景”。 第71頁/共85頁熙湖關于戶型設計的具體敘述第72頁/共85頁關于戶型設計的具體敘述第73頁/共85頁戶型設計的趨勢 1、住宅戶型日益多樣性 除了面積大小的多檔次外，為不同家庭結構、不同消費

22、階段而設計的戶型應有區(qū)別：服務于“核心家庭”的戶型應該精致小巧，服務于“兩代居”家庭的戶型應該優(yōu)雅浪漫，為三代同堂家庭提供的住宅則應該溫馨親切。 以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點，但錯層的牢固性、抗震能力如何尚有疑問。 在結構上，大開間、輕型框架結構、支撐體住宅等適應性開放式住宅是大勢所趨。 第74頁/共85頁戶型設計的趨勢第75頁/共85頁戶型設計的趨勢第76頁/共85頁戶型設計的趨勢 2、擴大住宅的適應性和選擇性 最新模式是“兩次設計”，即第一次由建筑師設計帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi)生間和陽臺的框架住宅，第二次是由住戶根據各自不同的生活習慣和各時期不同的生活需要參與設計，主要內容為室內裝修與選用不同類型尺寸的定型產品，如輕質隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進行靈