別墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書參考.

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 2010 年 11 月 14 日文章簡(jiǎn)介：規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書目錄：項(xiàng)目概況一、基地情況二、氣候及土壤資料三、 地社會(huì)概況及分規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書文章規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書正文開始 -規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書目錄：1 項(xiàng)目概況一、 基地情況二、 氣候及土壤資料三、 基地社會(huì)概況及分析四、 規(guī)劃要求五、 市政管線2 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議一、 市場(chǎng)定位二、 項(xiàng)目產(chǎn)品建議3 概念分析研究結(jié)論一、 概念設(shè)計(jì)研究方案簡(jiǎn)述二、 設(shè)計(jì)目標(biāo)三、 規(guī)劃方面的結(jié)論4 方案設(shè)計(jì)中需要解決的問題一、 規(guī)劃方面的問題二、 技術(shù)方面的問題5 設(shè)計(jì)成果文件要求5 基礎(chǔ)資料一. 項(xiàng)目地塊紅線圖（AUTOCAD 電子文件二. 項(xiàng)

2、目地塊照片（電子文件三. 概念設(shè)計(jì)方案總圖項(xiàng)目概況一、基地情況1.用地地點(diǎn)本項(xiàng)目位于規(guī)劃北五環(huán)與北六環(huán)之間、昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村，東接規(guī)劃的京承高速公路,西側(cè)為小湯山鎮(zhèn)土溝村，南臨溫榆河。區(qū)域位置圖宗地位置示意圖2.周邊道路東側(cè):建設(shè)中的京承高速公路，出入小區(qū)規(guī)劃有二進(jìn)一出共三個(gè)出入口；北側(cè):規(guī)劃路；西側(cè):規(guī)劃路南側(cè):規(guī)劃濱河路其中西、北、南側(cè)的現(xiàn)狀道路均為區(qū)縣級(jí)及村鎮(zhèn)級(jí)道路，道路檔次及通行能力較差。建成后 將成為本項(xiàng)目住戶出行的主要交通線路。3. 周邊環(huán)境本項(xiàng)目位于規(guī)劃空港城、 北七家鎮(zhèn)、小湯山鎮(zhèn)的大東流組團(tuán)、 高麗營(yíng)鎮(zhèn)中間, 周邊以自然村 落和耕地為主。東側(cè)臨在建的京承高速，以 100 米寬

3、的隔離綠化帶與 之相望；著名的溫榆河 在基地南側(cè)由西北蜿蜒向東而去，河道兩側(cè)各 200 米寬城市 綠化帶,整個(gè)基地被蒼翠與碧水 擁抱，環(huán)境清雅優(yōu)美。但是溫榆河是地上河，受高差影響，有臨河無水景的缺點(diǎn)4. 用地面積規(guī)劃用地 143.9 公頃;建設(shè)用地約 100.14 公頃；5. 基地簡(jiǎn)況本項(xiàng)目基地形狀為 “ L 型，基地內(nèi)的規(guī)劃 丁 ”字形市政道路，將整個(gè)基地劃分 為B 區(qū)（位于用地東南部、C 區(qū)（位于用地西南部、D 區(qū)（位于用地北部三塊，及位 于用地東南角的 A 區(qū)。6.地理概況周邊自然資源十分豐厚，區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀地貌為農(nóng)田與耕地，缺乏可保留的自然植被，小區(qū)內(nèi)以人 工造景為主，毗鄰溫榆河水系，外圍擁

4、有大面積原生植被、大量成樹，外環(huán) 境較為有利。二氣候及土壤資料該地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)、西北風(fēng)，年平均降水量 570 毫米, 年平均蒸發(fā)量 2000 毫米。原有地貌平緩，落差約 2 米，為溫榆河北岸一片農(nóng)田，適合植物生長(zhǎng)三. 基地社會(huì)概況及分析3. 1 目前目前基地所在區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏，周圍 2 公里范圍內(nèi)沒有商場(chǎng)、超 市，但離高速公路不遠(yuǎn)，便利的交通條件可有限彌補(bǔ)。3. 2 基地位于規(guī)劃溫榆河綠色生態(tài)走廊，為將來的旅游、休閑、度假區(qū)，成為北京的旅游 休閑景觀帶?；厮趨^(qū)域?yàn)橐?guī)劃昌平旅游休閑居住區(qū)。四. 規(guī)劃要求4. 1 容積率：0.44. 2 限高:A、B 地塊限高 1

5、2 米C、D 地塊限高 9 米五市政管線6. 1 給水:遠(yuǎn)期供水昌平區(qū)自來水管網(wǎng)供給，近期由獨(dú)立自備井供給綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供給6. 2 雨水:經(jīng)調(diào)蓄后排入溫榆河6. 3 污水:采用分散的小型處理裝置為中水6. 4 供熱:采用地?zé)?、電力或空氣源熱朋泵機(jī)組等清潔能源供熱6. 5 供電:引自北七家 110 千伏變電站6. 6 燃?xì)?采用天然氣，引自北七家調(diào)壓站6. 7 垃圾處理:垃圾分類收集，無害化處理6. 8 溫泉：自打溫泉井兩口,日出水量 800 噸。地塊周圍現(xiàn)沒有可接入市政管線。2.市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議一.市場(chǎng)定位1項(xiàng)目總體定位1. 1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位1.1.1 市場(chǎng)形象定位

6、全功能休閑生活特區(qū)/原生態(tài)別墅公園/中堅(jiān)領(lǐng)袖的夢(mèng)想家園?全功能休閑概念 商務(wù)休閑，居住休閑，運(yùn)動(dòng)休閑，景觀休閑，旅游休閑；?原生態(tài)別墅公園一一別墅是稀缺的，也是珍貴的，別墅生活是一種高品質(zhì)生活 是成功人士的生活模式，高格調(diào)定位有利于烘托氣氛，使人們期望值攀高，為低價(jià)入市 制造驅(qū)動(dòng)力，公園生活主要指環(huán)境，以建筑生長(zhǎng)在公園里為意象來營(yíng)造一個(gè)公園社區(qū)?中堅(jiān)階層多元化的價(jià)值趨向，希望有相應(yīng)寬容寫意的生活模式可選，體現(xiàn)多元 化主題。1.1.2 產(chǎn)品檔次定位規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)一流的高品質(zhì)、 高品味的低密度 多元主題復(fù)合型 居住健康休閑小鎮(zhèn)。（獨(dú)立 house 均價(jià) 10000 元/平方

7、米，聯(lián)排均價(jià) 7000元/平方米1.1.3 產(chǎn)品功能定位?作為 100 萬平方米的大社區(qū)，產(chǎn)品功能屬性應(yīng)該具備多元化的特征，產(chǎn)品盡量 具備彈性,可發(fā)展性，滿足多樣化的需求，因此其功能應(yīng)該是從衣、食、住、行、娛 樂、休閑全方位滿足居住需求?獨(dú)立 house 是產(chǎn)品最基本的定位，以獨(dú)立住宅為主要居住形式，院落花園、街 域、人車共 享等為本項(xiàng)目的主要規(guī)劃元素?注重產(chǎn)品的個(gè)性與主題。每一期產(chǎn)品的形勢(shì)并具有各自的主題，溫泉、森林或者運(yùn)動(dòng)。1.2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)?便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)?溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)?豐富的地?zé)豳Y源?高速公路服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢(shì)1.3 項(xiàng)目目標(biāo)

8、市場(chǎng)以北京廣大的市場(chǎng)中產(chǎn)階級(jí)為主，以新興財(cái)富階層為輔1.4 目標(biāo)客戶構(gòu)成及特征細(xì)分變量名稱細(xì)分變量描述有效細(xì)分變量?jī)?nèi)容1最終用途購(gòu)買本產(chǎn)品的最終用途第一居所:滿足高品質(zhì)的生活需求第二居所：家以外的私人專屬居所心理的滿足：擁有某種特定的身份標(biāo)簽投資:個(gè)人財(cái)產(chǎn)的固化表現(xiàn)；獲取長(zhǎng)期資金回報(bào)2.地理細(xì)分客戶的地區(qū)分布北京地區(qū)為主體仲關(guān)村、CBD、亞北地區(qū)，另有 常年來 往中國(guó)的境外人士3. 人口細(xì)分年齡、生命周期性格、職業(yè)收入、教育、社會(huì)階層信仰富人階層（普遍擁有一套以上的居所及交通工具2年齡跨度較大,3050 以上3社交、應(yīng)酬、招待活動(dòng)頻繁人士4教育背景跨度較大，無明顯特征5男性占大多數(shù)4. 心理變

9、量生活方式、個(gè)性、態(tài)度有強(qiáng)烈的社會(huì)主流意識(shí)2個(gè)性穩(wěn)重，有自主的判斷力3完全個(gè)性化的生活方式。4有歸屬感的某個(gè)階層的業(yè)余生活，習(xí)慣在固定的場(chǎng)所消費(fèi)。5對(duì)健康的重要性越來越看重5.行為變量購(gòu)買行為:動(dòng)機(jī)、需求、特色、審慎程度、決策角色使用行為：數(shù)量、 機(jī)會(huì)、 習(xí)慣 動(dòng)機(jī):追求高品質(zhì)的生活；一種身份的認(rèn)可，尊榮 感。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，價(jià)格對(duì)需求的遏制不明顯3購(gòu)買決定慎重，感性成分較少4自我決策，自己說了算5使用行為多樣一一居家、度假、投資等。使用產(chǎn)品多層次的功能。2.項(xiàng)目產(chǎn)品建議2. 1 產(chǎn)品類型及構(gòu)成產(chǎn)品形態(tài) 占地面積（m2 主力面積（m2 面積比戶數(shù)獨(dú)立 Sin gle house 500-600 3

10、00-380 50% 600雙拼 double house 400-450 220-250 11% 200聯(lián)排 Tow n house 300-350 180-220 17% 350頂級(jí)別墅 spa house 800 500-600 5% 40不經(jīng)營(yíng)的公建 25000 6%可經(jīng)營(yíng)商業(yè)面積 44000 11%2. 2 產(chǎn)品的戶型配比建議住宅類別戶型面寬 （m 進(jìn)深 （m 建筑面積 （m2 用地面積 （m2 總套數(shù) （套套型面積 合計(jì)獨(dú)立別墅 A 型 14 15 380 600-850 200 76000B 型 11 17 300 500-600 400 120000雙拼別墅 C 型 11 15

11、 230 400-500 200 46000聯(lián)排別墅 D 型 10 12 220 220 150 33000E 型 7 12 190 150 200 38000頂級(jí)別墅 F 型 16 18 500 850-1200 40 20000合計(jì) 1190 3330002. 3 公建配套2.3.1 停車位?聯(lián)排別墅、雙拼別墅：庭院停車，每戶一輛?獨(dú)立別墅:室內(nèi)停車，每戶一輛,預(yù)留庭院停車?頂級(jí)別墅:室內(nèi)停車，每戶兩輛2.3.2 商業(yè)?總建筑面積:約 12,000 平方米;其中集中商業(yè) 10000 平方米，分散商業(yè) 2000 平方米？集中商業(yè)占地 10000 平方米，結(jié)合高速公路服務(wù)區(qū)及度假酒店統(tǒng)一設(shè)計(jì)，

12、可以借助服務(wù)區(qū)及酒店形成較好的商業(yè) http:/ 氣氛?商業(yè)布局以帶狀集中式布局為佳233 學(xué)校?學(xué)校為九年一貫制學(xué)校，規(guī)劃 18 班，小學(xué) 12 班,中學(xué) 6 班?占地面積 26000 平方米，建筑面積 13000 平方米?預(yù)留相應(yīng)的停車位,標(biāo)準(zhǔn)位 5 個(gè)/班?考慮住宿走讀結(jié)合?學(xué)校的規(guī)劃要考慮分期發(fā)展的可能性，為下一步學(xué)校的擴(kuò)大留有余地2.3.4 幼兒園?幼兒園占地面積 6000 平方米，建筑面積 2000 平方米?預(yù)留發(fā)展用地2.3.5 酒店?五星級(jí)度假酒店?酒店主題:酒店以溫泉為主題，衍生出健康、休閑、渡假、會(huì)議功能議、渡假 客流服務(wù)，同時(shí)兼顧本項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi)住戶的需要?規(guī)劃建設(shè)于規(guī)劃用

13、地的 A 區(qū)?客房總數(shù)約 300 間，總建筑面積 32000 平方米?占地面積約 41000 平方米2. 4 銷售賣場(chǎng)安排?銷售展示包括商業(yè)中心、會(huì)所、樣板組團(tuán)；主要為會(huì)?銷售展示區(qū)應(yīng)接近酒店和高速公路服務(wù)區(qū)?樣板組團(tuán)采用現(xiàn)樓方式，位置接近主入口及溫榆河畔休閑運(yùn)動(dòng)公園3.概念分析研究結(jié)論一. 概念設(shè)計(jì)研究方案簡(jiǎn)評(píng)應(yīng)附文:簡(jiǎn)要分析各方案的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意 向方案的理由及深化調(diào)整方向。二. 設(shè)計(jì)目標(biāo)2. 1 規(guī)劃目標(biāo)?有效的利用溫榆河畔的位置?創(chuàng)造令人舒適的空間視覺?引導(dǎo)高尚的生活素質(zhì)?明確分期開發(fā)戰(zhàn)略?高效的土地利用?寧靜、安全的生活環(huán)境?合理、高效的人車交通系統(tǒng)2. 2

14、景觀目標(biāo)?河畔休閑運(yùn)動(dòng)新天地?中央公園親水景觀綠軸?溪水鄉(xiāng)村環(huán)境?山水人居意境?人性化、標(biāo)志化社區(qū)出入口?綠色景觀大道?親人尺度的組團(tuán)內(nèi)景觀2. 3 建筑目標(biāo)?創(chuàng)造一個(gè)原生態(tài)的獨(dú)立 house 社區(qū)?獨(dú)特的建筑形態(tài)和風(fēng)格?建筑風(fēng)格在和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上滿足多元化、個(gè)性化的需求?創(chuàng)造一個(gè)高滿足度的居住空間三規(guī)劃方面的結(jié)論3.1 用地布局根據(jù)基地價(jià)值分析，高價(jià)值區(qū)域布置高附加值產(chǎn)品，功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布見 附圖:功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布圖3.2 道路交通4.2.1 主入口位置?車行主入口設(shè)于基地東、西、南側(cè)?人行主入口設(shè)于基地東側(cè)，結(jié)合商業(yè)布局綜合考慮4.2.2 人車關(guān)系?小區(qū)整體人車合流?中心景觀人

15、車分流? HOUSE 組團(tuán)人車共存? TOWNHOUSE 組團(tuán)人車分隔3.3 首期銷售賣場(chǎng)? 一期占地約 150 畝?銷售賣場(chǎng)包括商業(yè)中心展示區(qū)、 會(huì)所展示區(qū)、樣板組團(tuán)展示區(qū)、 河畔休閑 運(yùn)動(dòng)公園展示區(qū)？商業(yè)中心展示區(qū)，銷售廳設(shè)置于此，建筑面積 3000 平方米，占地面 積 4000平方米，為線狀商業(yè)?會(huì)所展示區(qū)建筑面積 1500 平方米，占地 2500 平方米?樣板組團(tuán)展示區(qū):a.Townhouse 展示區(qū)，建筑面積 2600 平方米，占地面積 4000 平方米;b. House 展示區(qū)，建筑面積 2300 平方米,占地面積 4000 平方米?河畔休閑運(yùn)動(dòng)公園，占地面積 30000 平方米3

16、.4 組團(tuán)管理模式?小區(qū)為整體開放社區(qū)?組團(tuán)封閉管理? HOUSE 組團(tuán)大小約 70100 戶? TOWNHOUSE 組團(tuán)大小約 100150 戶4.方案設(shè)計(jì)需要解決的問題一. 規(guī)劃方面的問題1.1 用地布局(1 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計(jì)(2依據(jù)主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述進(jìn)行空間設(shè)計(jì)1.2 道路交通(1 滿足人車關(guān)系要求與停車要求(2 滿足消防要求(3 進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計(jì)、道路分級(jí)模式設(shè)計(jì)、道路斷面設(shè)計(jì)1.3 銷售賣場(chǎng)(1 銷售賣場(chǎng)銷售氛圍的營(yíng)造(2 根據(jù)銷售賣場(chǎng)形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(jì)1.4 組團(tuán)與管理(1 依據(jù)組團(tuán)規(guī)模確定組團(tuán)基本單元，進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)(2

17、根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計(jì)：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、門衛(wèi)數(shù) 量、人車管理等1.5 環(huán)境景觀(1 景觀設(shè)計(jì)具備明確的主題(2 景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：景觀軸線與景觀重點(diǎn)的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織(3 景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時(shí)注重景觀對(duì)人的行為的影響與景觀的參與性(5 現(xiàn)狀景觀的利用方式(6 當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時(shí)，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析1.6 酒店的總圖布置1.7 商業(yè)中心(1 商業(yè)中心的總圖布置(2 商業(yè)氣氛的營(yíng)造和聚集1.8 學(xué)校、幼兒園總圖布置二. 技術(shù)方面的問題2.1 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計(jì)：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房

18、、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等2.2 新技術(shù)新材料：要求在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等5.設(shè)計(jì)成果文件要求一彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例 1:500二. 總體模型一個(gè)，比例 1:1000,能夠反映規(guī)劃構(gòu)思及地形特征三. 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本四本，規(guī)格為 A3 幅面，內(nèi)容至少包括：3.1 設(shè)計(jì)說明，表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想，設(shè)計(jì)意向及各種專業(yè)說明(詳見附錄一；3.2 規(guī)劃總平面圖；3.3 交通分析圖(道路與停車場(chǎng)3.4 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖 3.5 景觀分析圖；3.6 視線分析圖；3.7 住宅選型設(shè)計(jì)，要求小區(qū)內(nèi)主要戶型（不少于三種的兩種支持平面、立面、剖面，包

19、括立面材料與說明。3.8 表現(xiàn)部分：鳥瞰圖，組團(tuán)景觀，沿小區(qū)主路景觀，院落景觀,商業(yè)街 及商業(yè)廣 場(chǎng)。3.9 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（詳見附錄二,要求計(jì)算真實(shí)、準(zhǔn)確三. 文本圖紙另行制作 1#圖紙一套。四. 所有內(nèi)容的光碟兩份。附錄一設(shè)計(jì)說明1.1 建筑設(shè)計(jì)說明1.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明1.3 給排水設(shè)計(jì)說明1.4 電氣設(shè)計(jì)說明1.5 弱電設(shè)計(jì)說明1.6 暖通設(shè)計(jì)說明1.7 消防設(shè)計(jì)專篇1.8 人防設(shè)計(jì)專篇有人防工程須完成此部分內(nèi)容1.9 景觀概念設(shè)計(jì)說明附錄二綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表2.1 規(guī)劃指標(biāo)表 詳表 2.12.2 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表詳表 2.2附錄表格規(guī)劃指標(biāo)表表 2.1指標(biāo)名稱總體期數(shù)值(ha 所占比重(%數(shù)值(ha 所占比重(%項(xiàng)目規(guī)劃總用地1.居住用地 100 1001住宅用地2公建用地3道路用地4公共綠地2.其他用地1市政道路用地2代征綠化用地3市政道路綠化用地4居住區(qū)規(guī)劃