農(nóng)村建房糾紛調(diào)研報告

1、農(nóng)村建房糾紛調(diào)研報告 近年來，隨著新農(nóng)村建設的加強、農(nóng)民的生活水平也顯著提高，農(nóng)民為了提高自己的住房條件，申請新建、在自己的宅基地修建或修繕房屋現(xiàn)象越來越多。由于農(nóng)民法律意識淡薄，安全風險意識差薄弱，在房屋修建過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛也逐年增加，而一旦發(fā)生糾紛，在調(diào)解中對建房合同如何定性。適應何種法律關系。不同的認識得出的處理結果相差甚遠。從我區(qū)近幾年對該類糾紛處理的情況，不同的調(diào)解人員對處理結果也不相一致。以死亡案例為例：有些建房者與施工隊伍對死者承擔的是連帶法律關系；有的是建房者承擔雇用法律責任；有的是建房者給死者家屬進行適當經(jīng)濟補償。黨的十八大提出：充分運用法治思維和方式化解社會矛盾，為妥善

2、調(diào)處由此引發(fā)的社會矛盾糾紛，有必要對農(nóng)村建房合同的法律關系進行進一步梳理。 一農(nóng)村修建房屋的幾種合約形式 在農(nóng)村，一般情況下，由于農(nóng)民自己單獨修建房屋（以下稱建房者）自身缺乏建房技能、時間等因素，建房者往往會將自住建房交由一些在本地有影響的土“施工隊”，來完成。這些土“施工隊”成員一般由50到65歲左右的老年人組成，有相對固定的人員，但牽頭人員不定，建房者先與其中較為熟悉的一人聯(lián)系，談妥后由一人或多人與建房者簽訂協(xié)議。土“施工隊”成員農(nóng)忙時節(jié)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)閑時節(jié)便組織起來承包農(nóng)村房屋的修、建、拆工程。有此土“施工隊”成員有自己的土設備，但施工設備一般不符合施工要求，施工隊伍也未到工商管理進行

3、登記，相比較專業(yè)建筑公司，這些土“施工隊”算是“業(yè)余”的。 上述“施工隊”與建房者一般通過以下幾種協(xié)商方式達成合約： 一、建房者提供房屋設計圖紙、建筑材料、建筑工具、支付報酬；施工者僅僅按照房屋所有人的設計意圖提供勞動（即所謂的“清包”）； 二、建房者提供設計圖紙、施工材料、支付報酬，施工者需要提供勞動、施工工具（即所謂的“包工不包料”）； 三、建房者提供設計圖紙、支付報酬，施工者除了提供勞動以外，還要提供建筑材料、建筑工具（即所謂的“包工包料”）； 四、建房者只支付報酬，施工者提供設計圖紙、施工材料，勞動、施工工具。在生活實際中，第二、三種合同方式在農(nóng)村房屋建設實踐中最為常見，如何認定上述合

4、約的法律關系是妥善解決農(nóng)村建房糾紛的前提條件。 從表面上看，上述農(nóng)村房屋修建合同由于施工者不具備相應的法律資格，可以認定合同無效。但實際上并非如此，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，農(nóng)村建房不屬于建筑法和最高人民法院解釋中規(guī)定的需要建筑資質(zhì)的施工單位施工建筑的調(diào)整范圍，因此這些建筑施工行為是有效的。那么，上述農(nóng)村房屋修建拆合同分別適用何種法律關系。實踐調(diào)解處理中，三種法律關系值得分析：分別是加工承攬合同、雇傭合同和建筑施工合同。根據(jù)建設部村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例規(guī)定，兩層以上建房必須由取得相應的設計資質(zhì)證書的單位進行設計，或者選用通用設計、標準設計。對兩層以下未作規(guī)定。因此，根據(jù)建筑法、土地法及建設部的規(guī)定

5、，目前農(nóng)村兩層以下建筑活動應該不屬于建設工程合同的調(diào)整范圍。雖然不是建筑合同調(diào)整的范圍，但建房者與施工隊伍和合同卻屬于加工承攬合同或雇傭合同的調(diào)整范圍。這里不妨就其法律關系進行分析。 二加工承攬合同和雇傭合同的區(qū)別 要處理好此類矛盾糾紛，我們就不得不弄清楚加工承攬合同和雇傭合同的區(qū)別： （一）設立目的不同。 加工承攬合同和雇傭合同一者是提供勞務取得報酬，另一者則是通過提供勞動成果取得報酬。雇傭合同是雇員對雇主供給勞務為目的的合同，雇傭以勞務供給本身為目的。承攬合同是當事人約定一方為他方完成一定工作并向他方交付工作成果，他方接受該工作成果并給付一定報酬的協(xié)議。該工作成果具有特定性，是按照定作人特

6、定要求，只能由承攬人為滿足定作人特殊需求通過自己與眾不同的勞動技能而完成的。 （二）意志控制程度不同。 雇傭合同中的雇主為了獲取最大的收益，嚴格控制雇員在工作中的自由意志，盡量做到自己意識至上，要求雇工按照自己的主觀意識行事。而加工承攬合同中，定作人是以獲得一定的工作成果為支付報酬的前提條件，定作人只會在意工作成果是否符合定作人的要求，而不會控制承攬人具體如何完成工作，承攬人在工作過程的具有自主意志。 （三）承擔的法律責任不同。 在雇傭合同中，由于雇主為了獲取最大的收益，就必須嚴格控制雇員在工作中的自由意志，那么在受雇傭人執(zhí)行職務時發(fā)生了對第三人的侵權責任時，雇主應當承擔法律責任，雇員在執(zhí)行職

7、務時存在故意或重大過失的情況下才承擔相應法律責任。而在承攬合同的承攬人在工作過程的具有自由意志，根據(jù)權利義務對等的原則（即“有權利就有義務”），那么承攬人在工作中對第三人造成的傷害就應當獨立承擔損害賠償責任義務。 三、農(nóng)村修建房中的法律關系 從以上分析兩種合同的區(qū)別，我們不難看出，前面所列農(nóng)村建房的四類情況，第一種合同方式屬于雇傭關系，而第四種合同方式則屬于承攬合同，建房者與施工者的第二種和第三種合同關系關系較為模糊，在調(diào)解實踐中，較難認定。 筆者認為：建房者與施工者的第二、三種合約方式認定為加工承攬合同較為適宜，其法律依據(jù)： 一、雇傭合同是以提供勞動為目的，而加工承攬合同則需要承攬人自己提供

8、勞動工具，以交付符合定作人意圖的工作成果為目的，上述兩種合約方式，施工者在實踐中都必須以交付符合建房者要求的房屋作為獲取報酬的前提； 二、雇傭合同一般會管理、監(jiān)督雇用人的工作，施工者的工作細節(jié)都要受到建房者的意志的控制，而加工承攬合同的定作人則對承攬人具體工作細節(jié)不施加干預，承攬人在工作中有自己自由的意志。由于在“建房”這項交易行為中，建房者和施工隊兩者之前存在著“信息不對稱”問題，所以在農(nóng)村建房的以上兩種合約中，建房者一般不會對施工的具體細節(jié)加以干預，只是監(jiān)督房屋的質(zhì)量和是否符合房屋的設計要求； 三、雇傭合同的雇傭人由于在工作中受到雇主的意志的直接干預，其在聽從雇主要求的工作中對第三人產(chǎn)生的傷害，一般不承擔法律責任，除非雇傭者存在過錯的情況下。而在加工承攬合同中，由于承攬人在工作中具有自由的意志，能夠自主的控制施工風險，在其對第三人發(fā)生傷害時就要獨立承擔法律責任，除非在定作人的訂作要求本身存在缺陷或干預承攬人的工作情況。而在農(nóng)村建房的實踐中，上述兩種合約中的建房者一般是不干預承建人的工作，承建人具有防范和控制安全風險的自由意識，也應當承擔對第三人傷害賠償?shù)姆韶熑?。同時，將上述合同關系定位為承攬合同，也能規(guī)范當下農(nóng)村生活中這些土