《二手房買賣法律指導(dǎo)》第三章

1、有賣才有買，或者說，有買才有賣。更學(xué)術(shù)化來說，就是需求決定市場，但需求有時(shí)候也是 人為創(chuàng)造的，需求也有假像！購房人是對二手房的購買需求，賣房人是對二手房的出售需求，買賣雙方都有需求，這種需 求需要進(jìn)行配對，這種需求需耍進(jìn)行表達(dá)，而各種表達(dá)的途徑，就承擔(dān)了房屋買賣雙方的“媒 人"!購買二手房的途徑，也是出售二手房的途徑，只不過，買賣雙方換了個(gè)位置！由于前文已經(jīng) 詳細(xì)的講述了二手房的購買途徑，那么，現(xiàn)亦所需要做的，就是簡要的分析出這些途徑那些 是對賣房人比較有利的！3.1人際關(guān)系通過人際關(guān)系發(fā)布口己的房屋出售信息，優(yōu)勢是：%1 能省掉房屋屮介費(fèi)，前提是，如果通過房屋屮介公司出偉的話。%1

2、 通過人際關(guān)系介紹的，從心理上感覺，比較信得過，具有安全感。%1 客源比較有保障，客戶都是真止想買房的，可以節(jié)省口己帶客戶看房的吋間。但是，它的劣勢是：%1 自己人際關(guān)系的范圍，決定了自己客源的多少，如果想盡快成交的話，時(shí)間上比其他賣 房途徑要長一些！當(dāng)然，這是以一般情況論，如果恰好有個(gè)熟人想買房，而你乂想賣房，而 你賣的房恰好是這個(gè)熟人想要的那種，那這種成交的吋間就會(huì)相當(dāng)?shù)目炝?。對丁這利|特例, 也只能特殊對待！%1 人際關(guān)系也是有成本的。%1 萬一出了糾紛，不太好處理，也就是說，容易傷面子，傷感情！而恰恰二手房買賣乂很 容易出糾紛，一個(gè)細(xì)節(jié)談不好，或者被不經(jīng)意的疏忽了，而在某個(gè)時(shí)候乂被自己

3、想起，或者 被別人提及，這個(gè)細(xì)節(jié)就是糾紛的導(dǎo)火索。3.2電子網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)在的家庭里面，一般都安裝了個(gè)人電腦，光纖基本上都進(jìn)了每個(gè)社區(qū)。除了通過自己的人 際關(guān)系發(fā)布自己出售房屋的信息之外，人們馬上想到的笫二個(gè)途徑就是電子網(wǎng)絡(luò)。確實(shí)，電子網(wǎng)絡(luò)是很方便的，如：%1 和通過人際關(guān)系發(fā)布自己的房源廣告一樣，是免費(fèi)的。%1 自己在家里就可以發(fā)布自己的房源廣告，節(jié)省了自己的很多時(shí)間。%1 網(wǎng)絡(luò)的力量是無窮人的，不用擔(dān)心白己的客源問題。但是，電了網(wǎng)絡(luò)在捉供了這些方便的同時(shí)，肯定也在某些地方“限制”了我們的需求，如：%1 如果房主自己確實(shí)不太想通過房屋中介公司來出售房屋，那么，信息一旦發(fā)布到網(wǎng)絡(luò)上 面去，打電話來咨詢

4、的人可就是五花八門，什么都有！這里給房主的建議是，房主在網(wǎng)絡(luò)上 發(fā)布白己的房屋信息的時(shí)候，不要發(fā)布得太仔細(xì)，免得任何人都可以找到你的房屋，包括小 偷，那可就不是一件好事，同時(shí)，也可以挑選客源，只有冇心買房的人，才會(huì)具體的咨詢你, 這才是你的有效客戶。%1 信息一旦發(fā)布到網(wǎng)絡(luò)上面去，冇時(shí)候，自己的這套房屋已經(jīng)成交了，過戶了，但是自己 的信息卻永遠(yuǎn)的留在了網(wǎng)絡(luò)上，供各種各樣的人瀏覽，很多時(shí)候，瀏覽的人并不知道你的房 屋己經(jīng)成交，你發(fā)布的信息己經(jīng)是無效信息，但他們不知道，他們就會(huì)打電話來問，讓房主 不勝其煩！3.3報(bào)紙、雜志好房不愁賣！這是許多房主的第一感受，但要賣出個(gè)白己樂意的價(jià)格，哪乂是另外一冋

5、事了， 這個(gè)社會(huì)流行營銷，不少房主會(huì)認(rèn)為，我在報(bào)紙雜志上口己打廣告，口己來策劃口己房屋是 營銷，不亦樂乎？ ！通過報(bào)紙、雜志發(fā)布口己出售房屋的信息，優(yōu)勢同電子網(wǎng)絡(luò)一樣，最大限度地?cái)U(kuò)大口己的賣 房信息，讓更多的人知曉，更快成交，讓自己更快的從賣房這件麻煩事中脫身出來，做其他 的事。它的優(yōu)勢是： 除了能授大限度的擴(kuò)大自己房屋出售信息的閱讀量外，還能比電了網(wǎng)絡(luò)更精準(zhǔn)的投遞到 想買a己這種房屋的客戶手里。但是，它的劣勢是：%1 廣告費(fèi)用要房主自己掏腰包。這不是免費(fèi)的。%1 客戶投遞比電了網(wǎng)絡(luò)精準(zhǔn)，但是沒有電了網(wǎng)絡(luò)面、點(diǎn)廣。其他劣勢同通過電了網(wǎng)絡(luò)發(fā)布n己岀作房屋信息的劣勢同。在此就不贅述！3.4房屋中介

6、公司省事的最好方法，就是把自己的房屋委托給房屋中介公司來做，他們冇專業(yè)的服務(wù)，但是, 房屋屮介公司魚龍混雜，在挑選房屋中介公司時(shí)，要注意以下幾個(gè)方面：%1 選取大中介較可靠雖然隨著二手房市場的f1漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交 易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。建議賣方最好將房屋委托給比較大的房產(chǎn)中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要 的是能夠保證交易的安全性、避免帶來示顧之憂。另外，有信譽(yù)的屮介公司品牌有時(shí)還能提 升物業(yè)的售價(jià)，對于講究購房安全性的購房者來說，由于有人公司做擔(dān)保，即使遭遇房價(jià)偏 高的現(xiàn)象有時(shí)也能夠接受。%1 兩種代理方式各有利弊目前委托中介

7、銷售二手房一般冇兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。選取獨(dú)家代理方式的 客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家屮介；而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家屮介 代理銷售。比較人的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型屮介則比較傾向于一般合。兩種 方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的 客源、促成交易的早口成交，但在交易過程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。%1 代理有效期宜短不宜長如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時(shí)候約 定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)耒能達(dá)成交易就町以口動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢？代 理有效期的時(shí)間宜短不宜

8、長，一般以一個(gè)刀為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)刀內(nèi)房了未能脫手，但你對 屮介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，屮介公司一般也愿意。如果簽了三個(gè)月或者 半年的話，就只能被“套牢"了。%1 交鑰匙要謹(jǐn)慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將口己的鑰匙交給 中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一 發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹(jǐn) 慎態(tài)度。屋主要交鑰匙的話，房屋最好是空房、經(jīng)紀(jì)人最好也是比較熟悉的。否則，最好還 是口己保簾鑰匙，想不影

9、響工作的話，述是約在晚上看房比較好。%1 不能簽“到手價(jià)”許多客戶在委托他們賣房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩，要求只與公司簽一 個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢有多少簽多少。對此，中介公司頗感為難，因?yàn)橹煌蛻艉灐暗?手價(jià)”屬于中介公司違規(guī)操作行為。二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，述涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi) 用。如果只簽一個(gè)"到手價(jià)"，必然給中介昭下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等 于制造了“暗箱操作"的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。，簽約過程中，一定要把 各款項(xiàng)弄清勉，千萬不要只簽一個(gè)“到手價(jià)雹3.5電視、廣播通過電視、廣播發(fā)布自己房屋出偉信息的利弊同報(bào)紙、雜志一樣，只不過，不同的是，電視、 廣播的廣告發(fā)布費(fèi)用也不低，尤其是電視，市民-般很少用電視發(fā)布白己房屋的出偉信息。 廣播，相對于電視來說，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。電視、廣播的最大劣勢在于，花了錢，信息卻一眼而過，或者一耳而過，不想報(bào)紙、朵志、