商業(yè)地產(chǎn)基礎篇

1、基 礎 篇做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，需要具備的基本知識一、房地產(chǎn)常用名詞二、建筑風格三、房地產(chǎn)建筑知識四、房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一、房地產(chǎn)常用名詞房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收

2、回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。一、房地產(chǎn)常用名詞 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？u 契稅契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半）u 公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。u 印花稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完

3、成納稅義務等特點。一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞五證七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。兩書一證質(zhì)量保證書使用說明書房產(chǎn)證一、房地產(chǎn)常用名詞u 一級市場：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。u 二級市場：房地產(chǎn)的二級市場主要是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)公司），在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權和土地上建筑物的所有權一并轉讓給房地產(chǎn)消費者。

4、u 三級市場：是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。一、房地產(chǎn)常用名詞房地產(chǎn)產(chǎn)權：房地產(chǎn)產(chǎn)權是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權利，包括房地產(chǎn)所有權和房地產(chǎn)他物權。三通一平 ：通路、通水、通電和場地平整七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、場地平整期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同

5、現(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。 只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房一、房地產(chǎn)常用名詞u開間 進深：1、開間就是房間寬度，進深就是長度 2、站在門口，正對的為進深，左右的為開間； 3、開間和進深是建立在橫墻與縱墻基礎上的 在整套住宅的外墻，較長的叫外墻外縱墻, 較短外墻的外橫墻， 在住宅內(nèi)部 與外縱墻平行的叫縱墻 與外橫墻平行的叫橫墻 室內(nèi)所有的房間都是由橫，縱墻組成的 橫墻與橫墻之間叫開間 縱墻與縱墻之間叫進深；進深開間u層高 ：層高是指住宅高度以層為單位計量，每一

6、層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 u凈高 ：凈高是指層高減去樓板（梁柱）厚度的凈剩值。 一、房地產(chǎn)常用名詞層高凈高u 容積率 ：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。u 建筑密度 （建筑覆蓋率）：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 u 綠化覆蓋率（綠化率）：綠化覆蓋率是指在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。u 綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。一、房地產(chǎn)常用名詞容積率總建筑面積（地上）建設用地面積建筑密度建筑基底總面積建設用

7、地總面積u 變形縫：是伸縮縫、沉降縫和防震縫的總稱。（北京鼎銳城建筑材料有限公司）根據(jù)建筑物在外界因素作用下常會產(chǎn)生變形，導致開裂甚至破壞。變形縫是針對這種情況而預留的構造縫。變形縫可分為伸縮縫、沉降縫、抗震縫三種。一、房地產(chǎn)常用名詞變形縫一、房地產(chǎn)常用名詞u 女兒墻：指的是建筑物屋頂四周外圍的矮墻，主要作用除維護安全外，亦會在底處施作防水壓磚收頭，以避免防水層滲水、或是屋頂雨水漫流。女兒墻一、房地產(chǎn)常用名詞建筑高度：一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓

8、梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度之內(nèi)?？照{(diào)冷卻塔等設備高度不計入建筑高度。 采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。 對于屋頂部分采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20的最高點處計算建筑高度。 二、建筑風格建筑風格：指建筑設計中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構成、藝術處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和完美的意境。三、房地產(chǎn)建筑知識按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層

9、住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100M，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。 建筑物的分類按建筑結構分類砌體結構框架結構板柱結構剪力墻結構框架剪力墻結構筒體結構普通鋼結構建筑物的分類三、房地產(chǎn)建筑知識三、房地產(chǎn)建筑知識三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結構分類：框架結構框架結構是由梁、柱等線形桿件組成的一種結構體系。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載?？蚣芙Y構布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內(nèi)空間，廣泛用于多層廠

10、房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學校等多、高層建筑?？蚣芙Y構承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。 三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結構分類：板柱結構由樓（屋面）板、柱等構件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結構體系，板柱結構除有框架結構的優(yōu)點外，還有結構高度小，頂棚平整，采光、通風及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡單等優(yōu)點。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。采用預應力方法將預制板、柱連成整體，叫預應板柱結構。此種結構若采用預置密肋輕型板，還可克服一般板柱結構板厚過大的缺點。板柱結構常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑，預應力板柱體系常用于住

11、宅建筑中。 三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結構分類：按房屋建筑結構分類：剪力墻結構剪力墻結構由縱橫承重墻體組成的結構體系叫剪力墻結構。按施工方法分為現(xiàn)澆剪力墻結構和裝配式剪力墻結構，一般采用現(xiàn)澆剪力墻結構。它的空間整體性好，剛度大，抗側力強度高，水平力作用下側向變形小。裝配式剪力墻結構一般由裝配式大型墻板拼裝而成。墻板之間及墻板與樓板之間的連接十分重要，一般內(nèi)外墻板除用焊接連接外，還要將留有錨筋、齒槽和插筋的相鄰墻板用混凝土澆成整體；采用卡口樓板，與端頭留有齒槽和錨筋的墻板通過后澆混凝土形成整體連接。這種結構體系，一般以橫墻承重為多?？紤]到結構整體性的需要，內(nèi)縱墻一般以承重墻處理，外縱墻不承重

12、，而采用圍護墻板。p剪力墻結構中剪力墻的構造應滿足以下要求：剪力墻應在建筑物的平面內(nèi)沿幾個主軸方向布置并拉通對直。剪力墻應沿豎向貫通建筑物的全高，當房屋的底層或頂層需要有較大空間時?？蓪⒃诘讓踊蝽攲拥牟糠旨袅Ω某煽蚣苄纬煽蛑Ъ袅?，該層結構應予加強。剪力墻的厚度不應小于16mm，并不小于樓層高度的1/20，混凝土強度等級不應小于C20。剪力墻宜不開洞（構造洞除外），尤其是底層；如開門窗孔洞，應符合如圖要求。三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結構分類：框架剪力墻在框架結構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結構體系。其中剪力墻是主要的抗側力構件。這種體系既有框結構使用上的靈活性，又有較

13、強的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結構體系，適用于各類公共建筑。 三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結構分類：筒體結構體系將建筑物內(nèi)的墻體圍成筒構形成空間薄壁筒體，或將框架柱的間距加密，加強度的剛度形成封閉的框筒，采用一個或多個這類的筒體做為結構的主要抗側力構件的結構體系稱為筒體結構體系。 核心筒三、房地產(chǎn)建筑知識建筑圖紙的基礎認識建筑圖紙的基礎認識四、房地產(chǎn)測繪知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？ 房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，竣工面積，產(chǎn)權面積。四、 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋

14、外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。四、 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 。什么是房屋的實用面積？ 它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。 四、 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系

15、數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 四、 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定方式在各產(chǎn)權人之間進行分攤 。公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分攤系數(shù)四、 房地產(chǎn)測繪知識分攤的共有建筑面積：是指某個產(chǎn)權人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。預售面積：俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。房屋產(chǎn)權面積：是指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。 商品房有哪些公共面積需要分攤？商品房有哪些公共面積需要分

16、攤？四、 房地產(chǎn)測繪知識1、各產(chǎn)權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 四、 房地產(chǎn)測繪知識 不應分攤的共有建筑面積包括哪些？四、 房地產(chǎn)測繪知識 不應分攤的共有建筑面積包括1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。 四、 房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計算計算建筑面積的一般規(guī)定如下計算建筑面積的的房屋應是永久性結構的房屋計算建筑面積的房屋，層高應在2

17、.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一房屋如果結構、層數(shù)不相同時，應分別計算建筑面積。 四、 房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計算組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。計算全部建筑面積的范圍：單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和

18、計算建筑面積。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。四、 房地產(chǎn)測繪知識挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，

19、均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。四、 房地產(chǎn)測繪知識計算全部建筑面積的范圍：玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積

20、。 四、 房地產(chǎn)測繪知識計算全部建筑面積的范圍：與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算四、 房地產(chǎn)測繪知識計算一半建筑面積的范圍：層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑