我國居民最高房價收入比的測算與研究

1、  我國居民最高房價收入比的測算與研究   摘 要 以居民住宅為 研究 對象，結合 中國 國情，對房價收入比進行了較為嚴密地推算，以說明房地產(chǎn)的價格相對于居民 經(jīng)濟 收入承受能力的關系，并做出了相應的解釋。關鍵詞 最高房價收入比 住宅價格 家庭年收入 測算研究中圖分類號 f293.35 文獻 標識碼 a本文之前，已有許多權威文章論證了商品房價格與居民收入的相關關系，其結論是兩者間呈明顯的正向線性關系，即商品房的價格隨居民收入水平的提高而上升。根據(jù)相關資料表明，國際認可的比較恰當?shù)姆績r收入比為3:16:1。無論是國際上還是在國內(nèi)，房地產(chǎn)界權威人士都承認“房

2、價收入比”是衡量一個國家居住水平的重要指標，對于監(jiān)測市場運行、制定相關住房政策都具有重要的指導意義。然而，我國這一指標的具體數(shù)值爭議頗多，至今仍然沒有一個權威的數(shù)值供 參考 ，更無從尋覓一些公認有效的測算 方法 。本文從中國居民經(jīng)濟狀況的實際出發(fā)，以城鎮(zhèn)居民為 分析 對象，并根據(jù)居民習慣和國家相關的政策提出了一系列假設，對符合我國國情的居民能承受的最高房價收入比進行了大致推算。推算思路：通過對居民消費狀況的實證研究，得出居民能用于購房的年均最大支出，當這一數(shù)值能夠償還購房按揭貸款的年還款額時， 計算 得到的房價收入比即為居民有能力購房的最大房價收入比。1 模擬消費關系式筆者通過對歷年城鎮(zhèn)居民收

3、入和消費支出的研究，發(fā)現(xiàn)居民的消費支出各項中存在一定的線性關系（見表1）。筆者運用sas數(shù)學統(tǒng)計軟件對數(shù)據(jù)進行一系列的分析和處理，得到y(tǒng)z與sp之間的相關系數(shù)為0.98832，當取自信度為0.05時，與相關系數(shù)0.98832相對應的自信誤差為0.00010.05，說明yz和sp之間的確存在相關性；同理sb與sp，jt與yl，jy與yl，jz與yl之間也存在一定的相關性，相關系數(shù)分別為0.93112、0.99181、0.99654、0.97254，與各相關系數(shù)相對應的自信誤差分別為0.0003、0.0001、0.0001、0.0001，均小于0.05，檢驗說明的確線性相關。在此前提下，利用mat

4、hematic軟件對數(shù)據(jù)進行擬合，得到如下關系式：yz9.7460.266 spsb28.0260.190 spjt5.746 1.410 yljy 100.7211.867 yljz 95.4841.403 yl由于人均消費支出(axf)可表達為：axf=sp+yz+sb+yl+jt+jy+jz+ (的加權平均值為190)于是，axf可簡化成如下形式：axf1.456sp4.050jz43.877（1）而axfasr×c（2）其中，c為消費傾向。2 模擬購房支出關系式對于購房支出的測算筆者基于以下假設：測算的對象為平均經(jīng)濟水平的城鎮(zhèn)居民，即假定平均經(jīng)濟水平的城鎮(zhèn)居民都應該具備通過貸

5、款進行購房消費的經(jīng)濟實力；城鎮(zhèn)居民除了日常正常消費支出外，其余的收入全部用于購房支出，且這項購房支出僅僅勉強支付因購房而向銀行申請貸款的每年的本利和；城鎮(zhèn)居民是以 目前 的穩(wěn)定收入預算作為購房前提(他們不可能預知未來收入狀況)，并出于謹慎不愿冒險購買超過當前收入水平支撐能力的房屋；居民都可以獲得銀行按揭貸款支持來購房，銀行愿意且居民能夠承擔的比較現(xiàn)實可行的貸款方式為7成20年的按揭貸款，居民采取每年等額還款方式。3成的首付款居民能夠通過各種籌資渠道支付，如多年儲蓄、出賣舊房、家人資助等；據(jù)統(tǒng)計，城鎮(zhèn)居民居住支出中有60%用于支付水電氣等配套設施，40%用于住宅支出。筆者將這一支出也計算到人均購

6、房支出中?？紤]到我國是一個 發(fā)展 中國家，人民生活水平還有待進一步提高，居住條件也在不斷改善，因此從滿足大多數(shù)人的居住作為出發(fā)點，筆者認為能勉強滿足平均居住水平的房價才是合理的房價，能為平均經(jīng)濟水平承擔的房價才是合理的房價。這個房價水平包括居民根據(jù)自己的經(jīng)濟實力等原因選購的新開發(fā)的商品住宅或二手房等情況的平均房價，因此筆者進行如下模擬。asraxf+0.4×jzgf（gf表示人均購房支出）（3）gf×戶均人口數(shù)房價×0.7×年還款比例（4）利用現(xiàn)行銀行住宅貸款利息及貸款年限（7成20年）計算得到這一比例為0.079。3 推算房價收入比將上述（1）、（2）

7、、（3）、（4）式整理合并得：asraxf+0.4×jz=0.0556×房價/戶均人口數(shù)1c+0.4×c×（11.456e）/4.05=0.0556×房價/家庭年收入最后，房價/家庭年收入17.978×（10.902×c0.142×c×e）（5）其中，c為城鎮(zhèn)居民消費傾向，e為城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)。將全國城鎮(zhèn)近兩年的數(shù)據(jù)代入（5），可 計算 出全國城鎮(zhèn)平均房價收入比，結果見表2。4 數(shù)據(jù)的實證檢驗表3數(shù)據(jù)為武漢市2000年上半年住房需求市場調(diào)查報告 內(nèi)容 之一。表4數(shù)據(jù)為武漢市2002年上半年住房需求市場調(diào)

8、查報告內(nèi)容之一。該調(diào)查數(shù)據(jù)分別反映了2000年、2002年武漢市年收入不同的家庭擬購房金額的市場需求狀況。值得注意的是，該調(diào)查數(shù)據(jù)只不過是武漢市居民有購房意向者的期望數(shù)據(jù)，與實際數(shù)據(jù)有一定的差距，但它能真實的反映購房者的購房意愿和實際購房能力，代表了市場的實際需求情況，也應該成為市場定位的方向和目標。由此計算得到的房價收入比與上面推導出的房價收入比基本吻合，略高應是正常的，因為我們推算的房價收入比是以全部住宅的均價作為分子的，包括新開發(fā)的商品住宅和二手房交易，而上述調(diào)查則是以購買新開發(fā)商品住宅作為調(diào)查對象的，房價收入比應相對略高。應該說明的是，筆者引用武漢市的數(shù)據(jù)并不能證明上述結論的真實性和正

9、確性，只不過是從一個側面來反映房價收入比的情況，提供一些供 參考 的數(shù)據(jù)。武漢市在 經(jīng)濟 發(fā)展 方面有其特性，它基本上能夠反映全國平均狀況或是中等、中等偏下城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展水平和人民生活狀況。因此，以武漢市數(shù)據(jù)作為全國城鎮(zhèn)平均狀況的參考有一定的借鑒意義。對于房價收入比的測算及其 應用 和意義，筆者補充幾點意見：（1）國際上通行的房價收入比，指一個國家和城市的年平均上市房價與家庭年收入之比，而我國有些地方僅僅用新開發(fā)的商品房均價除以家庭年收入。因此這個房價收入比肯定會相應較高，以致得出一些不恰當?shù)慕Y論。以美國為例，美國每年新開發(fā)的商品住宅價格也相當高，這樣計算出的房價收入比在8:1到11:1，然而

10、美國每年上市的新開發(fā)的商品住宅僅為住宅交易的20，其余80%都是二手房交易，這樣就把住宅的均價降下來了，因此美國統(tǒng)計的房價收入比總在3:16:1。在本文推算房價收入比的公式時，就是以各類交易的住宅的均價進行計算的。（2）筆者認為，房價收入比對于不同的區(qū)域應該有不同的數(shù)值。國家根據(jù)各地區(qū)數(shù)據(jù)匯總計算得到的房價收入比，可以監(jiān)控全國房地產(chǎn)市場的整體運行狀況，或同過去房產(chǎn)市場的運行狀況進行縱向比較。但這個數(shù)據(jù)并不能代表各地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況，尤其是在我國這種區(qū)域發(fā)展極不平衡的國情下。同理，不同地區(qū)也不能采用統(tǒng)一標準，而應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定恰當?shù)姆績r收入比。例如2000年，北京與武漢相比，其人均年收入約為武漢