暖通給排水作業(yè)指導書

1、目錄目錄- 0 -第一部分 設備操作作業(yè)指導書- 1 -一、空調系統(tǒng)設備操作作業(yè)指導書- 1 -二、給排水系統(tǒng)設備操作作業(yè)指導書- 3 -三、消防系統(tǒng)設備操作作業(yè)指導書- 5 -第二部分 故障應急處理作業(yè)指導書- 8 -一、空調系統(tǒng)故障應急處理指導書- 8 -二、給排水系統(tǒng)故障應急處理指導書- 12 -第三部分 維護保養(yǎng)作業(yè)指導書- 14 -一、維護保養(yǎng)規(guī)范- 14 -二、水泵保養(yǎng)標準- 21 -三、風機保養(yǎng)標準- 23 -四、消火栓保養(yǎng)標準- 25 -五、冷水機組保養(yǎng)標準- 27 -六、冷卻塔保養(yǎng)標準- 29 -七、空氣處理機、新風機保養(yǎng)標準- 31 -八、空調水泵、閥門保養(yǎng)標準- 33 -

2、九、系統(tǒng)管道維護保養(yǎng)標準- 35 -第四部分 附表- 39 -一、檢修保養(yǎng)實施記錄（范表）- 40 -二、年度維保計劃（范表）- 41 -1、生活給水系統(tǒng)- 41 -2、排水系統(tǒng)- 42 -3、消防系統(tǒng)- 43 -4、空調系統(tǒng)- 45 - 50 -第一部分 設備操作作業(yè)指導書一、空調系統(tǒng)設備操作作業(yè)指導書1 目的：為了規(guī)范中央空調系統(tǒng)設備的管理，確保空調系統(tǒng)設備（設施）處于良好運行狀態(tài)特制定本規(guī)程。2 范圍：適用于中央空調的操作與保養(yǎng)。3方法和過程控制3.1日常保養(yǎng)3.1.1開機前的檢查3.1.2冷卻水、冷凍水水閥是否處于打開位置。3.1.3主機無滲漏油、無滲漏制冷劑痕跡。3.1.4檢查所有水

3、系統(tǒng)管路，確認無漏水，且水流方向正確。3.1.5檢查所有水閥是否處于正常位置。3.1.6檢查供給機組的電源，其電壓波動范圍應不超過壓縮機銘牌所示額定電壓的±10%, 且相電壓不平衡不得超過2%。3.1.7核實是否有足夠的供電容量，以滿足機組的啟動和滿載運行。3.1.8通過油分離器視液鏡觀察油面是否處于正常位置（約在油分離器視液鏡鏡面一半）。3.1.9檢查所有安全控制閥是否在初始狀態(tài)。3.2正常后準備啟動系統(tǒng)。3.2.1.系統(tǒng)啟動順序：空調主機-末端風機3.2.2.啟動主機，按主控面板上面開關機按鈕，首先循環(huán)水泵會自動運行，然后深井水泵運行，在深井水泵運行后將過慮器閥門打開一部分，將過

4、慮器泥沙清除。然后壓縮機會自動逐步啟動。 3.2.3.在溫度正常后啟動末端風機，注：風機開關先后不會影響到中央空調主機。3.3運行3.3.1主機正常運行后，每隔2小時巡視一次，填寫中央空調運行巡視表。3.3.2運行過程中，出水溫度達不到設定溫度時，表明目前空調的負荷增大，需投入另一臺主機運行。如需急冷（熱）可兩臺主機同時運行，原則上只啟動一臺主機。3.4.為確?？照{主機、水泵、保持較好工作狀態(tài)，保證各設備的正常保養(yǎng)工作，原則上單臺主機在連續(xù)24小時運行后，都需更換其它相應設備運行。如因設備故障、天氣等原因，需單臺設備連續(xù)運行超過24小時，需增加運行檢查次數(shù)，每2小時一次改為1小時一次。連續(xù)工作

5、不得超過72小時。3.5.停機操作：按下空調主機面板上關機按鈕，主機系統(tǒng)進入自動停機狀態(tài)，在主機停止后，水泵自動停止運行，再逐步關掉末端風機。3.6注意事項3.6.1在主機運轉時若發(fā)生異常響聲，立即按下主機的開關健，并關閉電源。3.6.2運行中注意機組局部溫度是否正常。 3.6.3主面板顯示故障后，需查明故障原因及處理故障后按下復位按鍵，從新啟動主機。二、給排水系統(tǒng)設備操作作業(yè)指導書1、目的 規(guī)范給排水設備設施的操作程序,確保正確,安全地操作給排水設備設施. 2, 適用范圍 適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內給排水設備設施的操作. 3, 職責 3.1,班組長負責檢查給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行情況

6、. 3.2, 管理員具體負責給排水設備設施的操作. 4, 程序要點 4.1, 啟動水泵(潛水泵)前的檢查 (1) 檢查水泵(潛水泵)進,出水閘閥是否已打開,否則應擰開閘閥. (2) 排除水泵機組真空筒里面的空氣(如果有的話) . (3) 檢查電壓表,信號燈指示情況. (4) 手盤水泵軸轉動 3 圈,應靈活無阻滯. 4.2, 啟動水泵(潛水泵) (1) 合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關,將轉換開關置于"手動"位 置. (2) 按下啟動按鈕,水泵(潛水泵)啟動,注意觀察啟動電流. (3) 如果一次不能啟動成功,可以再試啟動兩次,每次應間隔 3 分鐘.如果 3 次都未啟動成

7、功,則應停下來查找原因,排除故障后才能再啟動. (4) 啟動成功后,讓其運轉 5 分鐘.觀察運轉電流,聽有無異常聲響,聞有無 異常氣味,檢查漏水是否嚴重(漏水成線) .(5) 確認一切正常后,按下水泵(潛水泵) "停止"按鈕,水泵(潛水泵)停止. (6) 將轉換開關置于"自動"位置,水泵(潛水泵)自動啟動并運行. 4.3, 停止水泵(潛水泵) (1) 將轉換開半置于"自動"位置,水泵(潛水泵)停止運轉. (2) 拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開半(如果需要) . (3) 關水泵(潛水泵)進,出水閘閥(如果需要) . 檢查有無不正常

8、情況,如有則及時處理. 三、消防系統(tǒng)設備操作作業(yè)指導書1 目的規(guī)范消防水泵及系統(tǒng)的操作、維護。2 適用范圍為了保證消防水泵及系統(tǒng)的正常操作、運行、維護和保養(yǎng)，制定本文件。本文件規(guī)定了消防水泵及系統(tǒng)的操作及維護和保養(yǎng)步驟。3 職責3.1物管部負責的操作、維護和保養(yǎng)的技術指導。3.2各班組負責的操作、維護全過程。4 工作程序4.1消防水泵軟啟動控制箱操作規(guī)程 4.1.1操作方法4.1.1.1手動操作：合上電源開關，紅色指示燈亮，將轉換開關旋至“手動”位置上，按起動按鈕，電動機開始起動，紅燈熄滅，軟起動器開始工作，經一定時間后（即時間繼電器整定時間），旁路交流接觸器接通，即自動切換使電動機正常運轉，

9、同時紅燈熄滅，而綠燈亮。按停止按鈕，電動機即開始軟停止。約20秒后停止工作。4.2安全規(guī)定 4.2.1從啟動切換至運轉必須待電動機接近額定轉速時進行。否則，容易損壞接觸器，對輸電網(wǎng)絡亦不利。4.2.2在運轉過程中，如繼電器發(fā)生誤動現(xiàn)象，此時應將熱繼電器的動作電流適當調大一點，用螺絲刀在熱繼電器上的電流整定旋鈕上順時針調動，電流調大；如發(fā)生過載保護動作，則需按下熱繼電器的“復位”按鈕，方能繼續(xù)工作。4.2.3在啟動過程中，操作人員應認真監(jiān)視控制箱啟動結束后是否進入運轉狀態(tài)（綠燈亮），以免啟動時間超過規(guī)定而引起啟動器和電機的損壞。4.3日常檢查內容 4.3.1檢查輸入電壓是否在380400v正常范

10、圍之內。4.3.2各指示燈與泵狀態(tài)是否一致。4.3.3消防水池水位是否在正常范圍：-2.8-0.3米。觀察消防水池上方的液位計以確定水位是否在正常范圍之內。4.4消防泵操作4.4.1消防泵啟動4.4.2確認消防泵進水閥門全開，出水閥門全開，各點消防閥門均處于正常關閉狀態(tài)。4.4.3閉合1號消防泵控制開關，啟動離心泵，即可進行滅火。4.4.4如果流量過大，可適當減小出水閥開度進行調節(jié)；反之，流量過小時，加大出水閥開度。4.4.5滅火作戰(zhàn)結束后，關閉電源開關，停運1號消防泵。4.4.6關閉1號消防泵下游出水閥。4.4.7如果1號消防泵出現(xiàn)故障，不能正常工作，立即按上述步驟投運2號消防泵進行滅火。4

11、.5消防栓操作4.5.1打開消火栓箱（消防井蓋）。4.5.2取出消防水帶，迅速展開消防水帶。4.5.2.1一個義務消防隊員立即看準位置，將水帶接口對接到消火栓接口上，然后用力順時針旋轉手中接口，直到轉不動為止。4.5.2.2另一個義務消防隊員同時從水槍夾上取下水槍，按上述方法將水槍安裝到水帶的另一端。4.5.2.3完成水槍安裝后，水槍端的義務消防隊員立即雙手抓穩(wěn)水槍，身體微微后傾，水槍對準著火部位，做好滅火準備。4.5.2.4一切就緒后，消火栓箱旁邊的義務消防隊員勻速打開消火栓閥門。4.5.2.5水槍噴出水后，持水槍義務消防隊員立即由近至遠、左右掃射滅火。4.5.3注意事項4.5.3.1水帶展

12、開后不能扭曲。4.5.3.2應勻速開啟閥門，緩慢升壓，防止壓力劇升導致水帶破裂。4.5.3.3滅火過程中，不得驟然曲折水帶，防止水帶局部折傷。4.5.3.4持水槍義務消防隊員身體必須后傾，防止跌倒。4.5.4滅火后，要把水帶洗凈晾干，卷成盤放入消火栓箱內，再把水槍卡在槍夾內，然后關好消火栓箱門。4.5.5消防井配備的消防水帶和專用扳手必須擺放到現(xiàn)場眾人周知的專用位置，不得占壓，以便緊急狀態(tài)下隨時取用。第二部分 故障應急處理作業(yè)指導書一、空調系統(tǒng)故障應急處理指導書中央空調運行管理嚴格執(zhí)行公共場所集中空調通風系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法。值班人員在日常運行中要嚴格執(zhí)行中央空調的各項操作規(guī)程。為了保證中央空調安

13、全運行，正確處置中央空調運行中各種突發(fā)事件，根據(jù)相關中央空調主機廠家的操作規(guī)程，制定本應急預案：（一）冷水空調機組（1） 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的空調機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用空調機組；啟用備用空調機組時，注意開啟或關閉相應系統(tǒng)切換閥門。（2） 發(fā)現(xiàn)故障的巡查或維修操作人員將情況報告配電室維修主管，能及時處理的及時處理，處理不了的第一時間報告物業(yè)公司辦公室并聯(lián)系設備保養(yǎng)人員維修。（3）設備保養(yǎng)負責人接到電話通知后，應迅速組織技術人員趕到現(xiàn)場維修，并在事后組織現(xiàn)場分析會作出維修報告，由維修操作人員和配電室維修主管確認存檔，并報公司備案。（二）循環(huán)水泵（冷溫水泵、冷卻水泵）（1） 巡查發(fā)現(xiàn)運行中

14、的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。（2） 發(fā)現(xiàn)故障的維修操作人員檢查維修，可當場解決的問題即時修復并做好記錄。（3） 水泵故障較嚴重，應報告配電室維修主管，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。（三） 冷卻水塔1、 冷卻水塔風機故障（1） 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷卻水塔風機故障，應立即停止該機，轉開備用冷卻塔和風機。（2） 發(fā)現(xiàn)故障的維修操作巡查人員，可當場解決的問題即時修復并做好記錄。（3） 需要停機搶修屬較嚴重的故障應報告配電室維修主管，由其組織搶修。并在事后作維修報告。2、 冷卻水塔底盤漏水（1） 維修操作巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔底盤漏水，應即刻開啟備用

15、水塔，將漏水水塔平衡管閥關閉。（2） 立刻將情況報告工程維修主管，由其組織搶修冷卻水塔，并在事后作維修報告。3、 冷卻水塔溢、漏水（1） 巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。（2） 浮球開關損壞則即刻停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。（3） 將情況報告維修班組長，由其組織人員維修，并在事后作出維修報告（四） 管網(wǎng)系統(tǒng)（冷卻水、冷溫水）1、主管道跑、漏水（1） 發(fā)現(xiàn)或接報主管道跑水、漏水應迅速關閉空調機組和冷溫水、冷卻水水泵并迅速關閉跑水位置的前端閥門。（2） 現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏。（3） 用薄鐵皮將裂口圍

16、住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂噴。（4） 將空調機房內管道集水器和分水器的底部排水閥打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況，一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口并及時組織人員進行搶修。2、 冷溫水平管網(wǎng)跑、漏水（1） 發(fā)現(xiàn)或接報空調水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層空調管道井旁的空調水平管閥門關閉。（2） 現(xiàn)場用沙包攔住樓梯門口和電梯口以防水漫入電梯房內的空調水平管閥門關閉。（3） 用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射并及時組織人員進行現(xiàn)場搶修。3、 空調機房內的伸縮節(jié)破裂（1） 發(fā)現(xiàn)或接報機房內伸縮節(jié)破裂，應按“急?！背竿Ｖ箍照{機組運行，并按“急停”掣停止循環(huán)水泵。注意排放運行機組內

17、排水閥放水以防凍管等事故發(fā)生！（2） 將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟空調機組和備用循環(huán)泵并及時組織人員進行現(xiàn)場搶修。4、 空調機房內的管道跑、漏水（1） 發(fā)現(xiàn)或接報空調機房內管道漏水，應停止循環(huán)水泵并將電房內的空調機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。 （2） 制作鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂噴。（3） 用沙包攔住附近門口以防水浸。（4） 開啟機房內對應管道底的排水口排水。（5） 注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井并及時組織人

18、員進行現(xiàn)場搶修。空調系統(tǒng)運行故障應急處理方法：現(xiàn)象原因分析處理方法水泵/壓縮機無法啟動是否停電暫時關閉電源，確保安全電源開關是否合上合上電源開關電源保險絲是否斷更換保險水泵啟動但水未流動補充水是否不夠加足足夠的補充水水管上閥門未開足開足水閥門壓縮機不按設定溫度動作冷凍水調節(jié)閥開得是否足夠大開大調節(jié)閥設定的控制溫度是否夠大調整水溫設定制冷時壓縮機停止后無法自行啟動冷凍水火冷卻水水流量是否合適調節(jié)到合適流量設定的控制溫度是否合適調節(jié)水溫設定冷凍水過濾器是否堵塞使過濾器暢通制冷很短時間壓縮機停止運行（按啟動鍵后壓縮機可重新啟動）冷凝器中冷卻水是否流動，水壓是否太低提供足夠的冷卻水冷卻水泵是否停止啟動

19、冷卻水泵冷卻塔風機是否啟動使冷卻塔正常運轉冷卻水過濾器是否堵塞清除堵塞物噴嘴是否堵塞檢查、清洗二、給排水系統(tǒng)故障應急處理指導書1目的：讓技術員及時、正確處理給排水系統(tǒng)意外事故，降低損失。2范圍：適用于公司各部門。 3方法和過程控制3.1若運行中的生活、消防泵出現(xiàn)故障，工作人員應立即切斷該泵電源并掛上標識牌。與維修人員一起檢查、排除故障。3.2若水管或配件、閥門破裂、損壞，工作人員應即刻停止該區(qū)域的供水。與維修人員一起檢查、排除故障。3.3泵的突發(fā)事故3.3.1 水泵能正常運轉，但抽不上水，應立刻停止水泵工作，同時檢查：3.3.1.1水井、水箱、水池是否有水源。3.3.1.2水泵是否有漏氣現(xiàn)象，

20、旋開放氣螺絲把空氣排放掉。3.3.1.3水泵進出水的管道閥門是否全開。3.3.1.4檢查供水管道是否有爆裂。3.3.1.5水泵過濾網(wǎng)是否有雜物堵塞。3.3.2 水泵不運行，應檢查：3.3.2.1電源是否正常，熱繼電器是否動作斷開，接觸器是否吸合。3.3.2.2水泵、電動機是否卡阻；電動機是否過熱。3.3.2.4電機線圈是否對地或燒壞。3.3.2.5電機啟動電容是否燒壞。3.4 水壓不夠3.4.1 檢查水龍頭過濾網(wǎng)是否阻塞。3.4.2 檢查閥門是否完全開啟。3.4.3 檢查電動機轉速是否正常。3.4.4葉輪有無異常。3.5 水管或配件破裂3.5.1消火栓管道漏水，立即關閉該區(qū)域閥門。如閥門關不嚴

21、實，可用消防水帶引至室外。3.5.2 立即通知管理處經理趕到現(xiàn)場，組織人員搶修。 3.5.3 對破裂的pvc管進行焊補或更換，一小時后才可通水。3.5.4 無縫鋼管可用水中膠修補，焊補或重新更換。3.5.5 32以下鍍鋅鋼管、鋼塑管不允許焊補，應采用絲口連接。3.5.6 abs供水管破裂需更換新管或用快干膠粘結，24小時后方可以通水。3.5.7 ppr供水管破裂，應采用熱熔技術進行維修，5分鐘后即可供水。3.6 閥門不正常漏水3.6.1 閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋。3.6.2 閥門鉸或銷斷落，重新更換裝上閥門鉸或銷。3.6.3 閥門破裂，重新更換。3.6. 閥門漏水無法關緊，需重新更換或修復好。

22、 3.7 市政突然停水3.7.1 向市政部門詢問詳細情況，并對其原因及供水時間張貼于宣傳欄內。3.8水井塌裂3.8.1即刻斷開水泵電源。3.8.2立即制定維修方案。3.8.3疏散無關人員。3.8.4說明停水原因和供水時間并張貼于宣傳欄內。消防泵常見故障排除方法序號消防泵常見故障排除方法1泵不吸水，壓力表指針劇烈跳動檢查泵注入的水是否足夠檢查管路或儀表是否漏氣2泵不出水，壓力表顯示有壓力檢查泵的旋轉方向是否正確檢查葉輪是否阻塞檢查電機轉速是否低于規(guī)定值檢查出水閥是否打開3流量不足或揚程太低檢查葉輪或進水管路是否堵塞密封環(huán)是否磨損，葉輪是否損壞轉速是否低于規(guī)定值4泵的功率過小是否壓的太緊是否與密封

23、環(huán)有磨檫5聲音反常，泵不上水高度是否過高第三部分 維護保養(yǎng)作業(yè)指導書一、維護保養(yǎng)規(guī)范1.0 目的：指導設備設施管理規(guī)范化,確保設備設施的完好率。2.0 范圍：適用于維保。3.0 職責責任部門/崗位工作內容空調班組負責商場通風空調系統(tǒng)日常運行及維護保養(yǎng)。維修班組負責商場內給排水系統(tǒng)日常運行及維護保養(yǎng)。4.0 定義 4.1 本技術標準為商場設備設施日常運行、保養(yǎng)管理中應達到的要求。 4.2 對新接管項目應以此技術標準為依據(jù)，以確保設備設施接管質量，規(guī)避管理風險。 4.3 本技術標準未涉及到的按相關國家設備技術規(guī)范執(zhí)行。5.0 方法和過程控制 5.1 設備房管理標準： 5.1.1 基本要求 a.設備

24、房門上有相應設備房標識。 b.設備房內照明足夠，墻面平整、干燥、沒有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無積塵，物品擺放整齊，無雜物。 c.設備現(xiàn)場的操作作業(yè)指導書齊全有效，各類設備維修檢修記錄完整。 d.按規(guī)定配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。 e.設備房內的開關、閥門、單體設備等應有明顯的狀態(tài)標志。流體應有流向標識；重要或操作有危險的設備、部件應有警告標識。 f.設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉動部位應有防護罩。 g.設備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確。 h.所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。 i.操作作業(yè)指導書和維修保養(yǎng)計劃應上墻。 5.1.

25、2 設備房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量標準（2公斤/只） a.地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加 30%。 b.如設有消火栓的，可相應減少 30%。 c.如設有滅火系統(tǒng)的，可相應減少 50%。 d.如設有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應減少 70%。 e.一個滅火器配置場所配置的滅火器數(shù)量不應少于 2 只，每個設置點的滅火器不宜多于 5 只。 5.1.3 設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合公司的相關要求。 5.1.4 設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用

26、。 5.1.5 重要設備房內應配置測量儀器，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設備房內溫度應低于 40 度，相對濕度應小于 80%。 5.1.6 無人值守的設備房必須加鎖，鑰匙由設備責任人及控制中心管理。 5.1.7 設備表面無積塵、無油污，應急照明能在停電事故下至少工作半小時。 5.1.8 設備房排水通暢，應采取防蟲、防鼠措施。 5.1.9 專用工具安全用品應放置在指定位置。 5.2 設備技術資料，部門必須保存物業(yè)接管驗收標準和要求內要求接管的資料。 5.3給排水設備設施 5.3.1 生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達到國家飲用

27、標準，并附有當?shù)厮|檢測部門的合格報告。單獨的消防水池需要定期加藥，保持水質無臭味，每 5 年需要更換一次。 5.3.2 水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于滴分，填料密封泄漏應小于 10 滴分）潤滑油箱內不能混入水分，油位在油標范圍內。 5.3.3 設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥動作靈敏可靠，水泵運轉方向正確。 5.3.4 限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。 5.3.5 變頻供水系統(tǒng)：變頻器、壓力調節(jié)器、控制柜應保持設備干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固；壓力傳感器每年定期檢驗；變頻水泵應定期輪換使用；供水壓力波動應在正負 0.03mp 范圍內。

28、 5.3.6 排水設施：污水泵運轉時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉換開關處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。 5.3.7 下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。 5.4 消防設備設施系統(tǒng) 5.4.1 消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消 防室內設有報警記錄或原始打印記錄單。 5.4.2 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)啟動時不堵轉跳閘，不泄漏。止回閥動作靈敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn)定。 5

29、.4.3 噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度，黃色噴淋管溫度 72，綠色噴淋管溫度 93。）消防煙感、溫感，定期檢測。 5.4.4 消防防排煙系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、區(qū)域火焰報警器、各種模塊，處在良好工作狀態(tài)，設施功能完備無損壞。 5.4.5 卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確。 5.5 空調系統(tǒng) 5.5.1 空調補水裝置 a.高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄漏外面無銹蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠。 b.變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。 c.循環(huán)

30、水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設備要求配備，一般要求粒度小于 0.2mm。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無滲漏、開關靈活。 d.風機盤管設備要求：出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設備無漏水。保溫良好。 5.5.2 冷卻塔設備 a.冷卻塔噪音小于 65db，設有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。 b.電機、風扇聯(lián)接良好。轉速風量達到設備要求。 c.減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。 d.風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震

31、動。布水器出水角度一致，布水均勻，運轉靈活。 e.濾料應整齊排列無破損，經過濾料到接水盤應如下雨。接水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。 5.5.3 冷卻水、冷凍水系統(tǒng) a.冷卻水水流開關、冷凍水水流開關（或其他類型傳感器）應穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配。 b.水泵流量、壓力應滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣控制方面水流量與冷水機組電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內應做到不缺水、不溢流。自動補水閥安全可靠。 5.5.4 空調主機設備 a.離心式冷水機組（制冷劑：r22）潤滑油位應保持在油標上下限中間，平時保持 60溫度。

32、壓縮機運行時油溫高于 43。設備運行時潤滑油應有 103207kpa 壓力。 b.冷凝器壓力范圍：6901450kpa 相應溫度范圍：1541。 c.蒸發(fā)器壓力范圍：410550kpa，相應溫度范圍：18。 d.螺桿式冷水機組（制冷劑：134a）開機前冷凝器進水溫度不得低于 15，運行時冷卻水進水溫度范圍 2042。出水溫度范圍 2545。 e.電氣部分應保持干噪，防止電路板等設備絕緣損壞。機組應保持清潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。 5.5.5 電機 a.水泵電機繞組溫度小于 70。正常狀態(tài)下外殼溫度：3050。電機軸承溫度小于 80。 b.電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。 c.電機風扇

33、冷卻效果明顯。 d.電機運行時無焦糊味、冒煙現(xiàn)象。 e.電機三相運行相電流和為零。運行電流不超過額定電流的 110%，對地絕緣電阻大于 0.5m。 5.5.6 水泵潤滑油位在油標內。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無滲漏。泵軸轉動輕快無刮碰。 5.6 加工維修工具、設備管理 5.6.1 維修操作間干凈、整齊，有相應的管理規(guī)定。 5.6.2 維修工具保養(yǎng)良好，沒有安全隱患。 5.6.3 臺鉆：皮帶張緊合適，運行時沒有異常噪音，固定裝置完好。 5.6.4 電焊機：各接線端子完好，焊把、面罩、各連接線完好。 5.7 其它設備、設施 5.7.1潛水泵或排污泵維修保養(yǎng) (1)用 500

34、v 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 0.25m 以上，否 則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。 (2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。 (3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應 更換同型號同規(guī)格的軸承。 (4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一 遍。 (5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰 緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 5.7.2明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年 10 月進行一次） (1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。 (2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。 (3)檢查保護漆是否完好，如

35、脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。 (4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。 5.7.3 屋面排水通暢，雨季來臨前、第一次大雨后，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計。 5.7.4煤氣管道需要經常檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況，立即通知煤氣公司人員處理。 5.7.5閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng) (1)閘閥維修保養(yǎng)： 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊； 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油； 對閘閥閥桿加黃油潤滑； 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。 (2)止回閥維修保養(yǎng)： 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； 檢查止回閥

36、彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧； 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。 (3)浮球閥維修保養(yǎng)： 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換； 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直； 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。 (4)液位控制器維修保養(yǎng)： 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； 清除壓力室內污物，疏通控制水道； 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊； 緊固所有螺母。 5.8 設備運行、保養(yǎng)環(huán)保要求 5.8.1 各部門應對設備設施運行、保養(yǎng)過程中對環(huán)境影響進行有效評估，將運行、保養(yǎng)中對環(huán)境的影響減至最小。 5.8.2 設備運行

37、、保養(yǎng)中的零配件、耗材必須選用對環(huán)境影響小或無影響的產品。 5.8.3物管部及時評估市場相關技術改進方案，在保證設備穩(wěn)定前提下，使用環(huán)保產品和技術。6.0每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過 8 小時，如必須超 過 8 小時，則應由機電處主管填寫申請延時維修保養(yǎng)表經管理處主任批準 后方可延時。 70對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃 中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解 決而后寫出事故報告并上報公司。 80停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電 處主管填寫停水申請表，經物業(yè)經理批準后通知公共事務部，由事務

38、部提 前 24 小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水 12 小時內向 有關用戶作出解釋。 9.0所有維修保養(yǎng)項均必須填好相應記錄，以便存檔。二、水泵保養(yǎng)標準1.0 適用范圍：適用于生活供水水泵2.0 引用標準：無3.0 日常保養(yǎng) 3.1 保養(yǎng)周期：半月 3.2 生活水泵的運行泵與備用泵應相互輪換運行,每周至少輪換一次。 3.3 檢查噪音、振動是否過大（用比較法評判或用聲壓計、振動儀測試）1 米范圍內的閥門、壓力表、管，5道等隨泵體一同保養(yǎng)，外觀整潔、油漆完好、標志清楚，動力柜上的電流表正常運行時的指示值是否正常，泵體殼有否堵塞電纜接口有無過熱情況。動力配電柜各電源指示燈應完好，

39、顏色正確。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行手動盤車(檢查時須將主令開關擲于停止檔，以避免發(fā)生意外傷害)， 觀察轉動松緊是否合適。 3.4 電機溫度正常，接地良好，螺絲無銹蝕。 3.5 檢查潤滑油質、油量是否符合要求，不足應及時加油，如發(fā)現(xiàn)油質變色、有鐵屑應將潤滑油全部更換。 3.6 遠傳壓力表維修保養(yǎng)： 3.6.1 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理； 3.6.2 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接。 3.7 水泵維修保養(yǎng)： 3.7.1 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承、檢查壓盤根處是否漏水成

40、線，如是則應加壓盤根、清潔水泵外表； 3.7.1 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。4.0 一級保養(yǎng) 4.1 周期：每季 4.2 完成日常保養(yǎng)工作內容。 4.3 檢查電纜頭，接線栓頭是否牢固可靠。 4.4 用搖表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，其值應> 0.5m。 4.5 水泵的盤根處有無滲水成線，其松緊度應適度。5.0 二級保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 完成一級保養(yǎng)的內容 5.3 檢查水泵的壓力配電柜中各變流觸器動作是否正常，時間繼電器動作時間是否合理、可靠，熱繼電器整定值是否正確。 5.4 用鉗形電流表檢測實際水

41、泵電動機運行的實際電流值與盤面（動力柜上的）電流表對照，是否一致。 5.5 電機水泵軸承有無過量磨損情況，水泵聯(lián)軸器中的彈性膠圈有無過量磨損情況。 5.6 電機端子板聯(lián)接片聯(lián)接可靠，接觸良好，無發(fā)熱變色跡象，外部引出線無松動。 5.7 電機控制部分：線路整潔，接觸器觸點接觸良好，若觸頭嚴重燒蝕，（觸頭點磨損至原厚度的 1/3），即應更換觸頭。操作手柄完好，位置指示正確。 5.8 水泵投入運行后，三相電流平衡度小于 2%，并不超過額定值，轉速接近額定值。 6.0 維保工作人員應及時把設備保養(yǎng)內容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄中，并報保養(yǎng)部門負責人審核。三、風機保養(yǎng)標準1.0 適用范圍：商場消防用正壓送風

42、機、排煙風機。2.0 引用標準：無。3.0 日常保養(yǎng) 3.1 周期：月 3.2 做好保潔工作，清掃電機、風機、控制柜等外表灰塵。 3.3 就地手動啟動風機 10 分鐘，觀察運行情況，是否有異常聲響。 3.4 所有風機保養(yǎng)完畢后，風機控制柜轉換開關應處自動狀態(tài)。 3.5 風機日常保養(yǎng)以檢查試驗為主，在檢查后發(fā)現(xiàn)異常情況時，應在當天給予糾正，保證系統(tǒng)正常。 3.6 控制柜接線頭緊固。 3.7 檢查電動機風機軸承運行情況。4.0 一級保養(yǎng) 4.1 周期：季 4.2 完成日常保養(yǎng)內容。 4.3 檢查風機外觀，有無機械損傷、掉漆現(xiàn)象。 4.4 堅固各部分鏍絲及聯(lián)軸。 4.5 檢測電動機的絕緣電阻應符合規(guī)

43、定。 4.6 做好控制柜柜內保潔工作，檢查主回路觸點，若觸頭嚴重燒蝕（觸頭點磨損至原厚度的 1/3），即應更換觸頭。 4.7 調整皮帶的松緊度，用手盤動風輪，觀察轉動是否平穩(wěn)。 4.8 向轉動部位填加潤滑油，以保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性和穩(wěn)定性。 4.9 檢查調節(jié)閥機械開閉動作是否靈活、可靠，開閉角度標志是否清晰。 4.10 手動開機檢查電壓、電流表指示是否正常，風機各部件運轉有無異聲，三相電流值是否平衡。 4.11 連續(xù)運行半小時觀測電機軸承溫度，計算電機溫升是否正常。 4.12 對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復。5.0 二級保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 完成一級保養(yǎng)的內容。 5.3 檢查與更換各接

44、合面間的墊片和密封填料。 5.4 清潔電機內風輪、過濾器及機殼內部，對于油漆脫落處應補刷。 5.6 運轉一小時，觀測電機軸承溫度，計算電機溫升是否正常，確保風機運轉正常。 5.7 對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一修復。6.0 維保工作人員應及時把設備保養(yǎng)內容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄中，并報保養(yǎng)部門負責人審核。四、消火栓保養(yǎng)標準1.0 適用范圍：商場內消火栓保養(yǎng)。2.0 引用標準：無。3.0 日常保養(yǎng) 3.1 周期：月部分 3.2 栓外檢查：檢查栓門關閉是否良好；鎖、玻璃有無損壞；指示燈、報警按鈕、警鈴是否齊全，有無脫落；消火栓的合格證是否完好。 3.3 栓外檢查（用手電光透過玻璃照亮檢查）：檢查栓內部件是否

45、齊全，固定是否良好，有無脫落；電線是否影響操作；栓內水龍頭有無滲漏。 3.4 報警聯(lián)動測試：消火栓泵處于自動狀態(tài)，隨機抽取一個消火栓報警試驗，栓上指示燈應亮，警鈴應響，消防中心應有正確的報警顯示，同時應聯(lián)動消火栓泵起動加壓，待壓力達到規(guī)定要求時，應馬上停泵。 3.5 消火栓泵處手動狀態(tài)，隨機抽取消火栓總數(shù)的 5%，按消火栓報警按鈕，應報警正常。測試結果應百分之百合格，如發(fā)現(xiàn)一個不合格，則應加抽總數(shù)的 15%重新測試（要求百分之百合格）。 3.6 栓門封條脫落破損的補貼封條。 3.7 對檢查發(fā)現(xiàn)的缺陷逐一進行修復。 3.8 檢查箱體是否清潔完好無損。4.0 一級保養(yǎng) 4.1 周期：季 4.2 完

46、成日常保養(yǎng)的內容。 4.3 測試消火栓報警按鈕時應隨機抽取總數(shù)的 10%試驗，要求同月保養(yǎng)所規(guī)定。5.0 二級保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 完成日常保養(yǎng)中栓外檢查部份。 5.3 取出水帶，仔細檢查有無破損，如有，立即修補或更換；檢查有無發(fā)黑發(fā)霉，如有，取出刷凈、晾干。 5.4 將水帶交換摺邊和翻動一次。 5.5 檢查水槍頭、水帶接頭聯(lián)接地否方便牢固、有無缺損，如有立即修復，然后擦凈在栓內放好。 5.6 檢查電線接頭、按鈕觸點、指示燈座（頭）是否良好，進行除銹緊固。 5.7 檢查管道上壓力表、水流指示器是否緊固，指針靈活。 5.8 檢查修整全部支架、管道，檢查整個系統(tǒng)有無滲漏情況。掉漆部位應重

47、新補刷同色油漆，管道標志、標識清晰。 5.9 管道進行放水沖洗除銹。將栓內閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹渣，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油。 5.10 將各部件存放整齊后，關上栓門。 5.11 逐個測試報警按鈕、指示燈顯示的正確性。 5.12 完成以上保養(yǎng)后，換上新的合格證。6.0 維保工作人員應及時把設備保養(yǎng)內容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄，并報部門負責人審核。五、冷水機組保養(yǎng)標準1.0 適用范圍：中央空調冷水機組的維護2.0 引用標準：無3.0 日常保養(yǎng) 3.1 周期：半月 3.2 清除機組表面灰塵，金屬表面除銹加防銹油。 3.3 檢查機腳螺栓有無松動，機組有無異常振動及噪聲并立即

48、進行處理。 3.4 用氟里昂電子檢漏儀檢測機組有無氟里昂滲漏，當表明有滲漏時，應立即進行修復止漏、補充。 3.5 檢查氟里昂充注量，其液位應位于氟里昂視鏡中間，必要時作適當調整。 3.6 檢查油壓是否正常，油過濾器壓差大于 25psig 時，應更換油過濾器。并檢查回油系統(tǒng)的工作狀況，回油溫度（軸承溫度）應在允許范圍內。 3.7 檢查油位是否位于上視鏡中間，出現(xiàn)油位低應立即補充冷凍機油。 3.8 檢查機組各項運行參數(shù)和電腦控制中心工作程序。 3.9 檢查換熱器換熱效果。4.0 一級保養(yǎng) 4.1 周期：半年 4.2 檢查機組螺栓是否有松動，機組有無異常振動及噪聲，并立即處理。 4.3 做好機組、管

49、道保溫。 4.4 檢查機組是否泄漏氟里昂，有滲漏時應立即處理。 4.5 檢查油位是否適中，出現(xiàn)低油位應立即進行補充。 4.6 檢查蒸發(fā)器及冷凝器換熱效果是否良好。 4.7 保養(yǎng)啟動電動柜。5.0 二級保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 檢查回油系統(tǒng)、更換干燥器、油過濾器、檢測冷凍機潤滑油應符合下列的規(guī)格： 5.3 檢查主機操作及機組運行參數(shù)，檢查電腦板工作程序，對有關元件作適當調整。 5.4 檢查潤滑系統(tǒng)，油過濾器壓差大于 25psig 時，應更換油過濾器、冷媒濾芯及冷媒過濾網(wǎng)。 5.5 檢查軸承磨損情況，軸承如有磨損，有時可由異常振動及軸承溫升高等現(xiàn)象檢查出來。 5.6 檢查壓縮機馬達，檢測馬達

50、絕緣電阻，對于閉式壓縮機絕緣電阻不小于 50m，開式不小于 0.5m。 5.7 檢查氟里昂充注量，其液位應位于氟里昂視鏡中間，必要時作適當調整。 5.8 檢查制冷循環(huán)制冷效果。 5.9 檢查清洗蒸發(fā)器，冷凝器換熱銅管，如果銅管結垢嚴重應采用機械或化學方法除垢清洗。冷凝器壓力如果異常升高，同時主機無法達到滿載制冷量，大多是因為銅管結垢嚴重或是機體內有不凝結氣體存在。 5.10 保養(yǎng)啟動控制柜和電氣線路。6.0 維保工作人員應及時把設備保養(yǎng)內容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄，并報部門負責人審核。六、冷卻塔保養(yǎng)標準1.0 適用范圍：中央空調系統(tǒng)用冷卻塔。2.0 引用標準：無3.0 日常保養(yǎng) 3.1 周期：半

51、月 3.2 檢查冷卻塔是否正常工作，聯(lián)接螺栓，機腳螺栓有無松動銹蝕。 3.3 檢查管道、浮球閥及自動電動閥門運行有無故障，是否有跑水現(xiàn)象。 3.4 檢查噴嘴是否堵塞，保持淋水裝置的清潔。 3.5 清洗集水池內的污物。清洗填料及集水盤。 3.6 檢查電機的防潮情況和風葉旋轉是否靈活，風機和電機的軸承溫升不得超過 40。 3.7 檢查風機及布水器、傳動皮帶等情況。 3.8 及時修補集水盤漏水及各種進出水閥門。4.0 一級保養(yǎng) 4.1 周期：季 4.2 緊固松動螺栓，并除銹。 4.3清洗集水池內污物，保持噴淋器清潔。 4.4 檢查系統(tǒng)有無損傷和漏水現(xiàn)象，并及時處理問題。 4.5 檢查齒輪傳動裝置并加

52、油潤滑。 4.6 檢查電機軸承磨損情況。 4.7 檢查浮球閥和自動補水裝置。 4.8 保養(yǎng)電機電氣線路。5.0 二級保養(yǎng) 5.1 周期：年 5.2 冷卻塔下水箱內由于空氣污染物質的影響，會堆積一些污垢，必須進行認真的清掃，用清水沖洗水箱內堆積的污泥。 5.3 檢查水箱內是否有損傷的部分和有無漏水的地方，如有漏水要認真修補。 5.4 冷卻塔的風機一般采用軸流風機，風機和電動機是在高溫，高濕的環(huán)境中工作，必須認真檢查，必要時對此部分拆修；拆下風機軸承和電動機軸承之后，對有損壞的軸承要更換新的。風機皮帶經過長時間的運行之后，必須要更換新的。 5.5 對直接連接的齒輪裝置，要檢查齒輪機構是否有損傷的地

53、方，潤滑油是否足夠。聯(lián)軸器內軸承的潤滑脂需定期更換，不得硬化。 5.6 對軸、軸承、皮帶的咬合進行認真的調整。 5.7 冷卻塔填充材料的材質，一般使用涂有氯乙烯的材料，由于和冷卻水，空氣長期接觸，填充材料粘附有污垢，要用高壓水沖洗，注意不要損壞填充材料。 5.8 與空氣和冷卻水接觸，積有一些污垢使部分小孔不通水，要用高壓水沖洗被堵塞的小孔。檢查球形閥動作是否可靠,必要時，要將球形閥取出進行分解。更換閥座的密封，檢查是否有裂紋，檢查其動作和功能，確保補水裝置在使用中正常動作。 5.9 對水系統(tǒng)管道應作除銹防銹處理，保溫材料有破損脫落處，及時修補，有故障的閥門應拆修或換新，對管道水過濾器的垃圾網(wǎng)拆下清洗除垢。 5.10 風機上的碳素鋼葉片和其它鋼制部件，應