“全案規(guī)劃”模式解構(gòu)

1、全案策劃”模式解構(gòu)公司優(yōu)勢中城置地國際有限公司（簡稱“中城置地”）是由亞太房地 產(chǎn)研究學(xué)會與決策資源房地產(chǎn)研究中心（中國房地產(chǎn)第一商務(wù)平臺） 聯(lián)合成立的一家專業(yè)策劃公司。 于 2000年在香港注冊， 總部設(shè)于廣州， 公司運作引入境外房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)先進的項目治理及運作方式，提倡 全案策劃的創(chuàng)新顧問模式，為進展商提供一站式策劃服務(wù)，全程參與 房地產(chǎn)各項經(jīng)營策劃工作，公司現(xiàn)在香港、北京、上海等地設(shè)有分支 機構(gòu)，面向國內(nèi)市場，以振興房地產(chǎn)市場為己任，整合海外與內(nèi)地一 流房地產(chǎn)專業(yè)人才，營造精英策劃平臺，著力于輔助開發(fā)商出精品、 樹品牌。公司優(yōu)勢集中體現(xiàn)在如下三方面：A、 建立在前瞻性戰(zhàn)略優(yōu)勢基礎(chǔ)上的“

2、全案策劃” 顧問模式， 擁有 中國房地產(chǎn)的首部專業(yè)化運作體系；B、 并具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，薈萃房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的優(yōu)秀英才； C 、 優(yōu)良的服務(wù)意識， 一流的創(chuàng)新體系在行業(yè)內(nèi)具極高的市場美譽 度。D 、 第一時刻為項目提升最新操作模式，并予與成功運作。1 / 31E、 與決策資源專業(yè)研究專業(yè)研究的互動模式。 資源整合的最大化 專業(yè)實操的優(yōu)質(zhì)化 操作環(huán)節(jié)的具體化、系統(tǒng)化 全案策劃的一體化服務(wù)優(yōu)勢“全案策劃”是中城置地首先提出并在其策劃活動中由始至 終貫徹執(zhí)行的代理模式，是一個對房地產(chǎn)項目的全程跟進、全面解決 的操作過程，專業(yè)的顧問代理公司從項目立項工作之初，就一直為開 發(fā)商針對有關(guān)開發(fā)流程中各項環(huán)節(jié)

3、的問題和市場風(fēng)險提供專業(yè)的解決 應(yīng)對方案，真正做到“想進展商之所想，預(yù)見進展商之所未預(yù)見”。 服務(wù)優(yōu)勢體現(xiàn)： 建立在前瞻性戰(zhàn)略優(yōu)勢基礎(chǔ)上，擁有中國房地產(chǎn)的首個專業(yè)化運作體系； 具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，薈萃房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的優(yōu)秀英才 優(yōu)良的服務(wù)意識，一流的創(chuàng)新體系在行業(yè)內(nèi)具極高的市場、/、人、-美譽度 第一時刻為項目提升最新操作模式，并予與成功運作 與決策資源專業(yè)研究的互動模式資源整合的最大化 專業(yè)實操的優(yōu)質(zhì)化操作環(huán)節(jié)的具體化、系統(tǒng)化全案策劃的一體化“全案策劃”顧問模式的工作目標1. 建立利潤保障進展模式通過標準化項目運作程序的制定與實施，為進展商導(dǎo) 入專業(yè)經(jīng)營理念與治理模式，建立利潤保障進展模式。2

4、. 建立能夠達致利潤最大化的價值提升進展模式策劃的價值體現(xiàn)在對地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化追求上?！叭覆邉潯蓖ㄟ^制造性思維與實操能力的完美整合，充分挖掘項目最大潛值。3. 建立整合各方資源的最優(yōu)化策劃解決方案單有方向性的定位是不足夠的，因為地產(chǎn)開發(fā)是由多個環(huán)節(jié)組成的，而現(xiàn)金的流淌是動態(tài)的， 因此，對大資金的操作應(yīng) 謀定而后動，并通過對企業(yè)內(nèi)外資源的全面整合， 形成企業(yè)的核心 競爭力。第一章、模式經(jīng)營理念透析通過產(chǎn)品的核心價值阻礙并引導(dǎo)市場的需求行為提升開發(fā)商品牌通過成功的項目操作，打造開發(fā)商 在業(yè)界的品牌，為開發(fā)商的后續(xù)進 展開發(fā)道路經(jīng)營理念“全案策劃”代理模式的經(jīng)營宗旨是：全程跟進，全程顧問

5、9; 作為整合人才資源、理論資源的平臺，中城置地依照項目所在地的市 場分析結(jié)果，結(jié)合項目本身所具備的資源，挖掘出項目的最大潛在價 值，并在實際的運作中，將此潛在價值最大化的體現(xiàn)，保證開發(fā)商獲 得最大化的利潤，即結(jié)合“天時、地利、人和”做到知己知彼，引導(dǎo) 開發(fā)商打一場漂亮的殲滅戰(zhàn)?！叭覆邉潯?代理顧問模式的經(jīng)營理念要緊體現(xiàn)為：1、超越同質(zhì)化2、引導(dǎo)市場3、全過程顧問與解決4、提升開發(fā)品牌經(jīng)營理念解理之一：超越同質(zhì)化在房地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的今天， 房地產(chǎn)項目的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴 峻，互相克隆的案例屢見不鮮。 如何使本身看似平淡無奇的一個項目， 煥發(fā)鮮亮的個性與不可克隆性，是開發(fā)商要考慮的一個重要課題；

6、也 是項目本身能否獲得勝利、脫穎而出的關(guān)鍵?！叭覆邉潯贝眍檰柲Ｊ揭粋€重要的核心理念，確實是挖掘出項 目本身的潛在價值，提出核心價值體系，以提升核心競爭力，繼而在 實際操作中引入創(chuàng)新體系理念，確定項目的主題與形象，最終使項目 的潛能發(fā)揮出來，使?jié)撛趦r值最大化地體現(xiàn)在利潤的獲得上，最終達 到開發(fā)商與中稱置地公司的共同終極目標獵取最大利潤和獲得品 牌效應(yīng)。經(jīng)營理念解理之二：引導(dǎo)市場 關(guān)于引導(dǎo)市場的問題，是一個比較敏感的話題：究竟是要迎 合各種人的需求去開發(fā)項目， 依舊由我們開發(fā)的項目來引導(dǎo)人們的居 住現(xiàn)象？現(xiàn)在是一個市場經(jīng)濟深化的時代，商品要與市場的需求對接 得上，才能成功銷售，這是毫無疑問的。

7、但房地產(chǎn)因其開發(fā)（生產(chǎn)） 周期較一般商品長，不能單獨地停留在迎合需求的層面，它還必須要 “引導(dǎo)市場”。中城置地“全案策劃”提倡的“引導(dǎo)市場”的經(jīng)營理念，確 實是要做到：在市場需求分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目的核心價值，提煉 出一個創(chuàng)新和務(wù)實的主題定位，繼而營造符合主題的產(chǎn)品和居住文化 氛圍，去引導(dǎo)潛在客戶群的居住理念與傾向。 經(jīng)營理念解理之三：全程顧問與解決“全案策劃”代理顧問模式與一般的代理顧問模式最不同的 一點確實是“全程顧問與解決”。中城置地為開發(fā)商提供的服務(wù)貫穿 于項目立項之初，一直到項目銷售的順利完成并擴大后續(xù)阻礙，為可 持續(xù)進展鋪路的如此一個房地產(chǎn)開發(fā)全過程?！叭覆邉潯钡拇眍?問模式

8、一般分為以下 4 個時期性工作，分屬 3 個時期： 進展策劃 營銷策劃與銷售代理期籌備期建設(shè)期入住期間進展顧問經(jīng)營理念解理之四：提升開發(fā)商的品牌品牌效應(yīng)、名牌效應(yīng)是當(dāng)今成功開發(fā)上的救命靈丹。營造良好的品牌效應(yīng)，是唯一取得接著游戲的底牌， 是在市場中生存的關(guān)鍵。只有建立了品牌效應(yīng)，才能為企業(yè)的進展營造一個可持續(xù)進展的營養(yǎng) 豐富的土壤，從而使企業(yè)不斷進展壯大?！叭覆邉潯贝砟Ｊ匠巳虨轫椖刻峁I(yè)顧問之外，還同時重視對開發(fā)商的品牌進行塑造和提升。這種提升由始至終地貫 穿在各個環(huán)節(jié)中。中城置業(yè)會為不同的開發(fā)商度身訂造一套適合各自情況的形象樹立系統(tǒng)與提升品牌打算，使項目成為開發(fā)商打造品牌的平臺，最

9、終達成獲得利潤和獲得企業(yè)名牌效應(yīng)的這一個終極目標。中城置地倡導(dǎo)的“全案策劃”代理模式不但善始，更是善終，更為開發(fā)商的可 持續(xù)進展作戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。第二章、操作流程設(shè)定確定核心價值策劃各類體系及總體策公關(guān)宣傳劃思路活動尾盤銷售目標客戶群鎖定和分析協(xié)助開發(fā)商交樓項目開發(fā)主題及形象定位提供物業(yè)治理建議規(guī)劃設(shè)計建議工作流程進展策劃./ / 進展顧問 /規(guī)劃與建設(shè)營銷策劃銷售代理策劃A、項目前期進展策劃目標1、充分了解項目所在地的市場狀況、人文狀況并作出分析。2、挖掘項目潛在價值，確定核心價值， 引出主題定位、形象 定位。3、鎖定目標客戶群4、建立利潤保障進展模式，使核心價值最大化地體現(xiàn)在利潤 上，使利潤

10、最大化。工作方式1、成立項目專案小組，調(diào)配整合人才資源。2、全程與各方面專家，專業(yè)人士溝通交流。3、利用決策資源強大的理論支持， 以理論指導(dǎo)實踐，以信息 整合實踐。4、全程與開發(fā)商有關(guān)人士緊密溝通。5、嚴格按合同規(guī)定期限提交書面報告與電子演示文件，組織專家團與專案組精英參與辯論，及時解決不可預(yù)見問題。差不多流程調(diào)查可類比項目并進行深入調(diào)研步提出總體策劃思路價值1、接觸項目所在地市場，整合決策資源所擁有的該地的市場初 步情況。并對當(dāng)?shù)厥袌鲞M行地毯式的調(diào)研。在掌握初步情況后， 再重點確定可類比區(qū)域及可類比競爭項目并進行重點的摸查。2、在第1點的基礎(chǔ)上，考察項目地塊，并對項目進行SWO分析（優(yōu)劣勢分

11、析：優(yōu)勢 Strenth、劣勢 Weekness、機會Opportunity、危機Threat ），得出相對應(yīng)的項目策劃總體思路初步方案。3、依照SWO分析，結(jié)合宏觀市場與微觀市場及開發(fā)商所要求達到的目標，挖掘項目的可利用價值，整合專案組的分析與專家團的意見，建立項目的核心價值體系。然后通過創(chuàng)新體系的運用，確立項目的開發(fā)主題及項目的形象（確定開發(fā)什么物業(yè)、 如何營造舞業(yè)內(nèi)在與外在形象和硬件，以呼應(yīng)主題），完善總 體策劃思路。4、在確定核心價值體系的同時，進行客戶群的鎖定。依照整體市場情況分析及SWO分析，結(jié)合項目核心價值體系內(nèi)容，確定 客戶群的劃分，然后依照其需求（顯性需求和隱性需求），確 立

12、項目的開發(fā)主題。5、整合市場定位內(nèi)容和專家團意見，對項目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀規(guī)劃等作出專業(yè)的建議。B、前期及建設(shè)期的顧問與應(yīng)對方案目標1、助開發(fā)商解決有關(guān)問題，使項目的開發(fā)按既定進度展開。2、通觀全局，就可能發(fā)生的問題， 對開發(fā)商提出預(yù)警性提示，以保證項目的順利開發(fā)。3、開始著手提升項目知名度和企業(yè)品牌。工作方式1、專案組與開發(fā)商保持緊密的溝通與聯(lián)絡(luò)。2、向開發(fā)商索要更新的必要差不多資料。（如紅線坐標、規(guī)劃要點、成本資料、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)稅費標準，建安工程定額指標等）3、嚴格做好項目的保密工作。4、專案組聯(lián)合專家團共同工作。5、專案組、專家團與開發(fā)商定期進行例會。差不多流程1、在建設(shè)前期，掌握項目差不多資料后，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰞r格，作出系統(tǒng)、全面的投資分析報告，對項目的總成本投入進行結(jié)算，預(yù)測收入和收益以及投資的回收期和投資的風(fēng)險系數(shù)，使開發(fā)商對項目的資金運作有一個初步的把握與預(yù)算。2、組織專家團及專案組精英對項目的各項規(guī)劃設(shè)計進行評 審，編制設(shè) 計任務(wù)書，為開發(fā)商選擇設(shè)計方案提供顧問服務(wù)，有必要時 將協(xié)助開發(fā)商進行招標工作。3、在建設(shè)期間， 向開發(fā)商提供有關(guān)于施工工地形象包裝和前 期推廣策 略方面的顧問，編制相關(guān)方案，并派專人協(xié)助開發(fā)商落實。4 、策劃并協(xié)助執(zhí)行各種提升項