購物中心的商業(yè)管理理念(doc 5頁)

1、購物中心的商業(yè)管理理念(doc 5頁)購物中心的商業(yè)管理理念對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必需成立特地的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)展管理，才能長期進(jìn)展。目前國內(nèi)商鋪購置者有許多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種狀況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。假如購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的形式。一購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營的特點(diǎn)購物中心的商鋪是有方案的聚集,對購物中心進(jìn)展“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營是購物中心區(qū)分于其他房地產(chǎn)的核心

2、特點(diǎn)。“統(tǒng)一管理，要求購物中心必需由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主托付的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心那么難以經(jīng)受劇烈的零售業(yè)市場競爭?！胺稚⒔?jīng)營，是購物中心對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易供應(yīng)場所，但購物中心的管理者不能挺直進(jìn)展商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。二購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)視、統(tǒng)一物管為了到達(dá)“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營的管理形式，在購物中心銷售合同中都應(yīng)當(dāng)商定承租戶必需服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中挺直借用國際購物中心協(xié)會(huì)icsc的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。1、“統(tǒng)一招商管理要求招商的品牌審

3、核管理和完善的租約管理。所謂“品牌審核管理是指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)答應(yīng)證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格托付書適用于批發(fā)代理商、品牌代理托付書適用于專賣代理商、稅務(wù)登記證、法人受權(quán)托付書等。“完善的租約管理。租約管理包括商定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比擬關(guān)鍵的租約條款管理可以借鑒國際購物中心協(xié)會(huì)icsc的標(biāo)準(zhǔn)格式，比方：1承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，假如發(fā)生重大改變，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可；2營業(yè)時(shí)間確實(shí)定；3承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛

4、位置、語言文字方面須承受統(tǒng)一管理；4為整個(gè)購物中心促銷擔(dān)當(dāng)?shù)牧x務(wù)；5承租人對停車場的用法，確定有歸還是無償，有無限制；6投保范圍事宜；7是否統(tǒng)一的收銀。購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。一個(gè)超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，經(jīng)常帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順當(dāng)銷售與管理。但是近年來，購物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能到達(dá)較好的合作。因?yàn)閷徫镏行膩碚f，其一，連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋?，故而其商品銷售價(jià)格會(huì)低于非連鎖型店，而低價(jià)格也是購物中心想要吸引消費(fèi)者購物的“法寶之一；其二，購物中心對進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀(jì)遵守法律，購物中心的商業(yè)管理公司不會(huì)猶如百貨公司那樣對商戶干預(yù)

5、過多。因此，選擇自律性高、有固定經(jīng)營形式的連鎖企業(yè)，對購物中心的管理來說，是相當(dāng)省心和放心的。另外對連鎖商業(yè)企業(yè)來說，選擇商業(yè)價(jià)值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營是至關(guān)重要的。購物中心由于選址慎之又慎，多項(xiàng)選擇在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進(jìn)駐購物中心的連鎖企業(yè)，就等于不費(fèi)勁氣找到經(jīng)營的好地段；其二，購物中心實(shí)行入駐商戶獨(dú)立經(jīng)營的形式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上有保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也盼望入駐購物中心。2、“統(tǒng)一的營銷管理有助于維護(hù)和進(jìn)步經(jīng)營者的共同利益。由于目前購物中心競爭劇烈，打折降價(jià)的促銷競爭手段比擬流行，以吸引購物者光臨。管理公司應(yīng)當(dāng)為購物中心策劃好1年365天的天天營銷方案，所謂“大節(jié)

6、大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用根據(jù)承租戶銷售額的肯定比例進(jìn)展分?jǐn)?。假如購物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。3、“統(tǒng)一的效勞監(jiān)視有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、效勞、監(jiān)視承租戶的經(jīng)營活動(dòng)，保證購物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：1指導(dǎo)工程：培訓(xùn)售貨員、賣場布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)支配；2協(xié)調(diào)工程：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊急關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；3效勞工程：行政事務(wù)管理；4監(jiān)視工程：維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，幫助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供給、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。從房地產(chǎn)的開發(fā)類型的收益比擬來看，購