關(guān)于加快推進城中村改造的調(diào)研報告(精) (4)

1、關(guān)于加快推進城中村改造的調(diào)研報告(精) 關(guān)于xx縣區(qū)城中村改造問題調(diào)研報告 2012年11月8日我們一行五人組成的調(diào)研小組以城中村改造中存在的問題為切入口，對xx縣區(qū)城中村改造辦公室進行了深入調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。 一、調(diào)研目的 1.城中村改造之無形改造過程中所體現(xiàn)出來的問題，以及村名回遷以后的生活狀況。 2.xx市xx縣區(qū)城中村改造之具體數(shù)據(jù)收集。 3.改造過程中出現(xiàn)了什么問題，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問題，以及有哪些需要改進的地方。 二、雁塔城中村改造的基本情況 1.全區(qū)一共120個城中村的無形改造全部由xx縣區(qū)城中村改造辦公室進行。 2.通過土地確權(quán)改造四個村，即后村，響塘村，西三爻（

2、堡），雙橋頭。 3.將集體土地轉(zhuǎn)性為國有土地也可通過征收的程序，但在具體操作過程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時過長的問題，因而城中村改造過程中都通過提地確權(quán)的程序來完成土地轉(zhuǎn)性問題。 4.xx縣區(qū)已拆25個城中村，安置回遷6個村，采取“就近安置，原址新建”的原則。 5.2007年以前，自主改造4個村，即新加坡，長延堡，西三爻（堡）。 6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導改造的第 一村。 7.完成經(jīng)濟體制改造的共70個村，完成標準即，報民政局拿到完成批復。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個社區(qū)。 8.目前，34個完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為居

3、民，并且完成經(jīng)濟體制改革，成立社區(qū)。 9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。 三、無形改造中存在的問題 1.醫(yī)療保險問題 主要體現(xiàn)在政府政策盾上。2007年，市政府157號文件指出“自轉(zhuǎn)為居民后，5年以內(nèi)仍可享受惠民政策?！蓖?，市衛(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉(zhuǎn)化為居民，則不能參加農(nóng)合。”而農(nóng)合只需要農(nóng)民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險，轉(zhuǎn)化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險。目前，此問題仍未解決。 2.養(yǎng)老保險問題 曲江管委會已解決此問題，主要存在于高xx縣區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險未落實。 4.村民不愿意回遷的原因主要有。對過渡費不滿意以及對房屋質(zhì)量、戶型不滿意

4、。 四、經(jīng)濟體制改造的基本情況 1.由原來的“改制先行，改建跟進”原則改變?yōu)椤坝行螣o形同步 原則”，以此來解決股民基準日確定工作中存在的由于時間差的問題導致的在冊人員確定紊亂的情況。 2.“農(nóng)轉(zhuǎn)居”啟動依據(jù)。首先由城改辦提出關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居“的申請，在得到市政府的批復后才能真正意義上啟動，并嚴格按照批復逐級審查。 3.“農(nóng)轉(zhuǎn)居“后的具體實施步驟。清產(chǎn)核資；股份量化；成立公司。其中，清產(chǎn)核資由城改辦委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司進行，股東名單以及股權(quán)的量化都要進行公示，在最后的會議紀要以及公示名單成冊后意味著經(jīng)濟體制改造工作全部完成。 4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實施情況的特別監(jiān)督小組，以至

5、于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進而導致有的公司只是一個空殼。 5.經(jīng)濟體制改造工作具有非常強的專業(yè)性，以至于城改辦不能實現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問題，則會導致村民利益受損。 6.xx縣區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個科室中獨立出來，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴展到30人，其中在編19人，設(shè)有7個科室，其中有3個處級職務，7個科級職務。 五、城改辦的具體職責 1.有形改造 2.無形改造 3.安置回遷 4.項目監(jiān)管 安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護問題，改造

6、后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團購商品房解決其安置問題，因此產(chǎn)生“租住分離”問題，同時，“原址就地安置”也可能會引來新的城中村問題。 六、拆遷安置方案的確定 1.調(diào)查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。 2.確定建設(shè)方案，即有形改造方案。 3.確定經(jīng)濟體制改革方案，即無形該做方案。 4.具體改造過程中的資金來源與資金保障。 5.完成拆遷安置工作。 6.對于改造后成立公司的經(jīng)濟效益分析，完成可行性研究報告。 7.報市城改辦，按照文件批復內(nèi)容具體實施。 七、拆遷安置方案的具體實施 1.由市級城改辦辦理拆遷手續(xù)。 2.成立動遷隊，進村進行宣傳工作。

7、 3.同時進行拆遷安置評估。 4.由城改辦、街道辦事處抽調(diào)人員共同審核補償協(xié)議。 5.支付補償款。 在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報城改手續(xù) 前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是。 1.注冊資金五千萬元以上。 2.具備實施改造實力與資金實力。 3.無不良信譽記錄。 政府組織專家對開發(fā)商進行評估，結(jié)果報至區(qū)城改領(lǐng)導小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無村民參與。 目前，由于國家調(diào)控政策的出臺，導致開發(fā)商介入城改安置房項目的積極性不高，會對安置房的進度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有： 1.土地出讓金由25%提高到40%。 2.2011年3月28日起，新批項

8、目開發(fā)用地的5%針對城市低收入人群配置廉租房。 3.安置面積與開發(fā)面積嚴格按照1。2的比例執(zhí)行。 4.容積率二環(huán)以內(nèi)5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。 5.城建配套費上漲90。 八、造過程中村民反應的問題 1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對戶型設(shè)計不滿意，主要反應是采光不好。而經(jīng)過專家鑒定，造成此問題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。 2.房屋質(zhì)量問題。在安置樓開發(fā)時即有質(zhì)檢大隊介入，組織驗收，確保質(zhì)量。在xx縣區(qū)、xx縣區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設(shè)計不能超過一 梯8戶

9、。 3.村民反應的安置樓裂縫、瓷磚問題等已有專家出具專門評估建議，為后期水泥膨脹導致，不影響房屋安全問題。 4.對于村民所反應的安置樓問題，政府主要通過經(jīng)濟賠償予以解決，具體為一戶3萬一次性賠付。 九、村民回遷后存在的問題 1.社區(qū)成立后的萬帥娥管理問題。目前對于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實際操作中存在未備案的物業(yè)公司無人監(jiān)管的情況。 2.通過房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經(jīng)營，而對于過公司的經(jīng)營則存在監(jiān)管不力的問題。 3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經(jīng)營，同樣也存在公司盈利損失無人監(jiān)督的情況。 4.嚴格執(zhí)行