物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例分析

1、、案情簡述：2010 年 1 月 11 日北京某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“某物業(yè) ”）作為原 告向北京市豐臺區(qū)人民法院起訴，要求被告某小區(qū)業(yè)主王某支付 2001 年 9 月 1 日至 2010年 4月 30日的物業(yè)費(fèi)總計(jì)人民幣 30452.85元，并支付違約金人民幣 119378.37元。原告訴稱 ：被告王某為我小區(qū)業(yè)主。 2000年 9月19日原告與被告簽訂了物業(yè)管理協(xié) 議書和客戶手冊 ，原告于簽訂協(xié)議書的同時(shí)向被告提供物業(yè)管理服務(wù)。雖 然物業(yè)管理協(xié)議書中約定該協(xié)議的有效期限從 2000年9月19日起至 2001 年 8 月 30 日止，但在物業(yè)管理協(xié)議約定的期限屆滿后原告一直履行物業(yè)管理

2、義 務(wù)，故雙方之間仍存在事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系。 故請求被告支付其拖欠的物業(yè)費(fèi) 和違約金。被告王某辯稱：1、原告在 2000年 6月30日與開發(fā)商簽訂物業(yè)全權(quán)委托管理合同時(shí)沒 有取得相應(yīng)的法人資格和物業(yè)管理資質(zhì)， 故該合同應(yīng)當(dāng)自始無效， 原告非本小區(qū) 的前期物業(yè)。2、原告所主張的 2001年9月1日至 2007年8月31日的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過了 普通訴訟時(shí)效，故請求判決駁回原告的訴訟請求。3、原告物業(yè)服務(wù)不符合法律以及物業(yè)管理協(xié)議書中的約定，依據(jù)合 同法相關(guān)規(guī)定， 因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的違約形態(tài)， 故被告請求適當(dāng)減少原告的 物業(yè)管理費(fèi)用。4、原告所主張的違約金過高，沒有書面合同作為依據(jù)。雖然物業(yè)管理協(xié)

3、 議書中約定日違約金為標(biāo)的的千分之三， 但有效期限從 2000年9月 19日起至 2001年 8月 30日止，其已經(jīng)失效，對原被告不再有拘束力，且其主張的違約金 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合同標(biāo)的以及原告實(shí)際損失的數(shù)倍，故原告不同意支付違約金。證據(jù)材料：在審理過程中， 原告提交了物業(yè)全權(quán)委托管理合同 、物業(yè)管理協(xié)議書、 客戶手冊、北京物業(yè)管理資質(zhì)合格證書 、物業(yè)費(fèi)說明、北京市物價(jià)局批 復(fù)、北京郵政同城快件單據(jù)以及物業(yè)費(fèi)公示、物業(yè)服務(wù)狀況的照片等。同時(shí) 被告提交了證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量極差的照片數(shù)張 ,該小區(qū)其他業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 不滿的證人證言數(shù)張。經(jīng)法庭審理查明 ：被告王某系該小區(qū)業(yè)主。房地產(chǎn)開發(fā)商（甲方）與原告（

4、乙方）簽訂物業(yè) 全權(quán)委托管理合同符合相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。并且經(jīng)充分協(xié)商，系雙方當(dāng) 事人真是意思表示。故合同合法有效，原告為該小區(qū)的前期物業(yè)。物業(yè)管理協(xié)議書 中約定， 本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為： 住宅每建 筑平方米 3 元/月，公建每建筑平方米 8 元/每月，并且已經(jīng)經(jīng)過北京市物價(jià)局批 復(fù)。合同還約定本物業(yè)管理協(xié)議自 2000年9月19日起至 2001年8月30日止。 甲方對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、道路交通等項(xiàng)目 進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。結(jié)合被告房屋產(chǎn)權(quán)的建筑面積，被告的管理綜合 費(fèi)用為 4090 元/年，由被告按年度向原告繳納。每次繳納物業(yè)管理綜合費(fèi)日期

5、為 每年8月30日至 9月4日。合同同時(shí)約定了被告未按期繳納物業(yè)費(fèi)的違約金為 合同標(biāo)的的千分之三 /每日。在審理中，被告王某以部分物業(yè)費(fèi)已過訴訟時(shí)效作 為抗辯理由，原告主張其一直進(jìn)行催要，但被告王某未予認(rèn)可。二、判決結(jié)果：本院認(rèn)為，物業(yè)全權(quán)委托管理合同系雙方真實(shí)意思表示的結(jié)果且不違反 相關(guān)的法律和政策， 當(dāng)屬有效。 原告受開發(fā)商的委托進(jìn)行物業(yè)管理。 被告雖未與 原告訂立書面物業(yè)管理委托協(xié)議， 但雙方之間存在事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系。 被告 享受了原告的物業(yè)服務(wù)后， 也應(yīng)依相關(guān)規(guī)定及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。 原告要求被告 支付違約金的訴訟請求，因雙方之間并無約定，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。 因向人民法院

6、請求保護(hù)追索物業(yè)費(fèi)的民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年， 現(xiàn)原告提 供的證據(jù)不足以證明其在持續(xù)主張權(quán)利， 故被告提出的原告起訴超過訴訟時(shí)效期 間的意見，本院予以采信。 被告提出原告服務(wù)質(zhì)量不到位等辯解， 雖提供照片等 證據(jù)，但不足以證明其主張，故對被告的辯解，本院不予采信。綜上，原告要求 被告支付部分物業(yè)費(fèi)的訴訟請求， 本院予以支持。 依照中華人民共和國合同法 第一百零七條之規(guī)定，判決日下：一、被告于本判決生效后七日內(nèi)給付原告 2007年9月1日至 2010年 4月 30 日期間的物業(yè)管理費(fèi) 8363.17元。二、駁回原告的其他訴訟請求。三、案例分析：上述案例是未成立業(yè)主委員會的社區(qū)中經(jīng)常發(fā)生的典型

7、案例。 因該小區(qū)至今 沒有成立業(yè)主委員會， 單個(gè)業(yè)主又無法拒絕前期物業(yè)的物業(yè)服務(wù)， 故無論前期物 業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，該小區(qū)業(yè)主都缺乏一個(gè)能夠代表他們的意思表示機(jī)構(gòu)維護(hù)他們 的合法權(quán)益。物業(yè)公司雖然沒有書面的物業(yè)管理合同， 但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)， 物 業(yè)公司可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 但事實(shí)的物業(yè)管理合同并不等同 于書面物業(yè)管理協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的延續(xù)，因此本案中雖然在物業(yè)管理協(xié) 議書中明確約定“違約金為合同標(biāo)的的千分之三 /每日”，但最后法院仍認(rèn)為， 原告要求被告支付違約金的訴訟請求， 因雙方之間并無約定， 缺乏事實(shí)依據(jù)， 故 最終駁回了原告的訴訟請求。 故在審查法律關(guān)系時(shí)， 應(yīng)當(dāng)

8、注意區(qū)分事實(shí)物業(yè)管理 合同和書面物業(yè)管理合同之間的區(qū)別。另外，本案在法庭辯論過程中， 爭議的焦點(diǎn)為物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)如何適用普 通民事訴訟時(shí)效制度？原告依據(jù) 北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案 件的意見（實(shí)行）第二十六條的規(guī)定，主張?jiān)趯徖砦飿I(yè)管理合同糾紛時(shí)適用訴 訟時(shí)效時(shí)不宜過苛， 其一直在積極主張權(quán)利， 因此訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)發(fā)生中斷的效果。 并且提交了物業(yè)公告欄中催繳物業(yè)費(fèi)通知的照片以及北京郵政同城快件單據(jù)等 證據(jù)材料證明其積極主張權(quán)利。同時(shí)被告提出相應(yīng)的抗辯理由認(rèn)為 北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理 糾紛案件的意見（實(shí)行） 第二十六條的規(guī)定只是一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定。其中適用訴 訟時(shí)效不宜過苛，

9、 也絕不可擴(kuò)大解釋為： 當(dāng)原告不能證明其存在訴訟時(shí)效中斷的 情形時(shí)， 可以不承擔(dān)舉證不能的不利后果， 可以不適用訴訟時(shí)效兩年之規(guī)定。 這 也是法院最終以采信被告的答辯意見的原因。因此，在適用北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見 （實(shí) 行）第二十六條的規(guī)定時(shí)， 只是在主張權(quán)利連續(xù)性上對物業(yè)管理企業(yè)不得過苛， 并不是在適用民事訴訟時(shí)效上不宜過苛， 應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。 即只要物業(yè)管理企業(yè)能 夠證明其有積極主張權(quán)利的行為， 即使主張權(quán)利缺乏連續(xù)性， 也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其主張 的權(quán)利未過訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。此外，在物業(yè)管理企業(yè)主張權(quán)利的舉證證明問題上， 特別是沒有業(yè)主委員會 的小區(qū)中， 物業(yè)管理企業(yè)

10、必須針對欠費(fèi)的單個(gè)業(yè)主逐一主張權(quán)利， 且主張權(quán)利時(shí) 應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)保全工作，最好以上門催收要求業(yè)主確認(rèn)簽字或者 EMS等郵寄送達(dá) 的方式要求業(yè)主簽收。最后，我國對物業(yè)管理企業(yè)的立法在逐步完善過程中， 對其監(jiān)管方式和監(jiān)管 力度不斷改進(jìn)，特別體現(xiàn)在物業(yè)管理費(fèi)的確定上。按照 1996 年出臺的城市住 宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 的規(guī)定普通住宅小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的物 業(yè)費(fèi)都采用政府指導(dǎo)價(jià)和政府調(diào)節(jié)價(jià)結(jié)合的管理辦法， 物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)辦法 應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的監(jiān)管部門的審批和監(jiān)督，調(diào)價(jià)變價(jià)也應(yīng)當(dāng)獲得審批。直至 2006 年 1 月 1 日北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 （ 試行） 正式實(shí)施后才將普通住宅小 區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)納入市場調(diào)節(jié)價(jià)的收費(fèi)監(jiān)管的行列中去， 無需經(jīng)過物價(jià)部門的 審批。故在司法實(shí)踐過程中， 對于一些歷史遺留問題， 應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)時(shí)的政策和法 律法規(guī)區(qū)分對待，以維護(hù)當(dāng)事人的合法利益。四、實(shí)踐提示：訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)