工程風險分析(1)

1、工程風險分析(1).docx工程風險分析以ppp形式及萬達為例風險管理理論的萌芽首先是來自于保險業(yè)。在20世紀50年月以前，個經濟單位始終把保險作為處理風險的唯一方法，后來在20世紀50年月，風險管理在美國才開頭進展為一門學科，到了70年月的時候進而浸透到企業(yè)經濟生活的各個領域。80年月中期，我國才引進工程風險管理。工程工程風險的特點主要有六大類：一，客觀性和可預報性，風險是不以人的意志為轉移而客觀存在的，人們只能發(fā)覺、認識并利用這些規(guī)律。二，普遍性和多樣性，工程工程從立項、土地買賣、設計、施工、到最終的交接、營銷，風險因素種類冗雜且數量多。三，相對性，不同經濟單位對風險承受力量是不同的，處理

2、的方法也不同，比方地產公司與建立單位對風險的掌握方法，意識就不同。四，動態(tài)性和階段性，風險本身會隨著時間，空間條件發(fā)生轉變。五，全局性，各個工程互相錯雜，又互相關聯(lián)。六，風險后果的雙重性，風險是一把雙刃劍，風險的背后往往隱藏著較大的利益。因此主要有三種方法可以區(qū)分風險;第一，風險核查表風險匯總表，主要是將本工程與以往歷史工程中的風險清單進展比照，從而確定本工程存在的風險。對于業(yè)主的風險主要有政治風險，比方國家政策的轉變；經濟和法律的風險，比方通貨膨脹率，稅法，或法規(guī)轉變；資金風險，工程款支付風險，開戶信譽問題，方案變更，建立單位增加投入；自然與環(huán)境風險以及人員管理風險等。其次，專家調查法：又分

3、為智暴法、專家個人調查法、德爾菲法，其中德爾菲法是征得各個專家看法后，進展整理、歸納、統(tǒng)計、在匿名反應給專家，如此循環(huán)直到得到較集中穩(wěn)定看法。第三，圖解技術：分為因果分析法魚刺圖法、故障樹分析法、暮景分析法、流程圖法、wbs-rbs風險矩陣法，其中wbs是工作分解構造，rbs是風險分解構造，它比擬合適于風險冗雜的工程工程，可以分別將工作和風險逐級分解，系統(tǒng)的識別風險因素，在肯定程度上躲避了其他方法憑借主觀推斷識別風險的弊端，可以全面而有效的識別風險因素。另外還有常識、閱歷和推斷法以及試驗或試驗結果。在工程的風險掌握中，第一個例子是從ppp形式中，簡要討論下地方政府和民營企業(yè)所扮演的角色。ppp

4、既英文public-private partnership的簡寫，就是指公共部門單位通過與私有部門單位建立合作關系來供應公共產品或效勞的一種方式。早在1995年，ppp形式被世行及亞行作為一種新興的工程融資方式引入中國到，2003年雖然許多工程未竟勝利，但為進入下一個階段奠定了良好的根底。在2004-2013年期間，各級政府出臺了大量地方性法規(guī)、政策性文件，理論和理論開頭初步成型。到了2014年，中共十八大及其此后針對政府和ppp形式所出臺的相關政策法規(guī)，自此ppp形式在中國開頭進入元年。ppp形式主要適用于投資規(guī)模較大、需求長期穩(wěn)定、價風格整機制敏捷、市場化程度較高的根底設施及公共效勞類工程

5、，如：供電、污水、大路、機場、醫(yī)療、安康養(yǎng)老、資源環(huán)境、水利等。在這種形式下，政府不再是公共產品效勞的投資者和生產者，而是向私營企業(yè)選購大宗產品效勞的機構，這樣就減緩了地方政府的財政壓力在ppp工程中，其中政府主要任務是受權和管理，對社會資本的經營和利潤進展調整，代表公眾利益的同時保證社會資本方可以得到合理收益。ppp工程的運作形式種類繁多，一共有三大類十五個子項：sc,mc,db,dbm,o&m,puot,luot,blot,boot,dbto,dbfo,puo,boo,股權轉讓或者其他。而他的主要運作方式有：托付運營、管理合同、建立-運營-移交bot、建立-擁有-運營boo、轉讓-

6、運營-移交tot、改建-運營-移交rot，我國目前最常用的形式就是bot形式，在整個工程中，可能出現的風險有5種：政治風險、市場風險、技術風險、融資風險、不行抗拒的外力風險。對此，ppp面對的財政風險一是挺直債務，二是或有債務，三是由隱形擔保導致的資金需求，因此bot應付風險的機制有兩種，一種機制是躲避，以肯定的措施降低不利狀況發(fā)生是的概率；另一種機制是分擔，事先商定不利狀況發(fā)生狀況下?lián)p失的方案安排。也就是說：誰能掌握風險，其風險便由誰擔當。由于bot工程的負債率一般高達70%-90%，所以貸款往往是bot工程的方面最大資金來源。它的特點可以保持市場機制發(fā)揮作用，政府以招標方式確定工程公司；另

7、一方面，為政府干預供應了有效的途徑，在履約階段，政府又具有監(jiān)視檢查的權利，工程經營中價格的制定也受到政府的約束。ppp合同管理對于運用需要留意六大方面：主體穩(wěn)定性問題、政府債務問題、工程選擇問題、有效競爭問題、履約管理問題、定紛止爭機制問題。隨著政府層面和社會資本層面對ppp的法律健全和認識加深，中國必將迎來ppp工程進展富強并推動政治和經濟體制改革的新時代。接下來將以萬達的商業(yè)形式為例子來簡潔分析一下，作為房地產商所面臨的風險以及是怎樣躲避這些風險的。商業(yè)地產的開發(fā)流程主要分為工程前期決策、規(guī)劃設計、建立施行、工程招商、運營管理。在工程運作前期，首先要對工程擬選擇地區(qū)的市場情況和進展前景進展

8、初步的調研和推斷，并據此對工程進展宏觀的定位和工程可行性的初步分析；然后要對當地政府部門規(guī)劃的出讓土地進展比擬分析，推斷最合適工程定位的地塊。因為商業(yè)地產開發(fā)工程對位置和周邊條件的要求比住宅地產冗雜得多，一方面福射到的客流要足夠大以支撐該工程的進展，另一方面，周邊的交通需要承受得了當客流倍增時帶來的交通壓力，因此，選址對于商業(yè)地產開發(fā)工程的前景有著打算性的影響?？梢愿鶕袌稣{查對商圈所掩蓋人口的年齡構造、職業(yè)組成、經濟狀況，消費情況，消費心理，競爭對手等做充分理解，對工程進展階段性的客戶定位，并推斷可能的客戶流量及客戶流所產生的營業(yè)額，從而對工程的規(guī)模進展斷定。其次要規(guī)劃設計，商業(yè)地產開發(fā)工程

9、的規(guī)劃設計包括工程的宏觀設計和微觀設計。宏觀設計打算商業(yè)地產開發(fā)工程的外部布局、內部構造、土地的利用率、空間的利用率、室內的合理動線等，這是工程設計的重中之重；微觀設計是在宏觀設計的根底上進展純建筑工程角度的深化和細化。確定規(guī)劃設計方案并獲得相關部門答應之后，要對施工企業(yè)、監(jiān)理單位、材料供給商等進展招投標，在保證工程建立滿足平安、環(huán)保的狀況下掌握工程的本錢，選擇合適的投標單位。接著是招商，商業(yè)地產開發(fā)工程的招商工作事實是貫穿于整個工程運作過程的。在拿到土地后就可以接洽一些主力店鋪，甚至與主力店鋪一起完成工程的規(guī)劃設計，另外，這個階段要制定出合理的租金策略，并為出售型商鋪制定合理的價格。最終，勝

10、利的商業(yè)地產工程不僅僅是租售勝利的工程，關鍵在于商業(yè)地產工程的后期運營管理。好的運營管理可以保證商業(yè)地產開發(fā)工程強勁的生命力和良好的價值制造力量，為開發(fā)商供應持續(xù)的優(yōu)質現金流。萬達商業(yè)地產雖然優(yōu)勢明顯，如品牌優(yōu)勢，財務優(yōu)勢負債率不高，但所面臨的財務同樣具有風險：資金周轉率偏低，由于房屋的價值比擬大，資產的流淌性差導致短期償債壓力大，房屋建成出售時一般都是采納分期付款的方式，這也使得資金在短期內不能快速收回，而需要在一個較長的時間段內收回；規(guī)模風險，萬達集團商業(yè)地產開發(fā)年來，開發(fā)地點從一線城市已經到了三線四線城市，從沿海興旺城市到內陸幾乎都能看到萬達的身影，營業(yè)額和租金收入對于建立和運營本錢來說太少了，投資回報期拉長了；多元化風險，對于萬達來說商業(yè)地產的進展可以說輕車熟路，但是要進入多元化的領域還是有許多潛在風險存在。同行競爭，如今許多企業(yè)都看到了商業(yè)地產的宏大利潤空間，蜂擁而至，競爭進入白熱化階段，如華潤、凱德、太古。對此，萬達也對這些風險有所應對，第一，在北上廣深一線城市適當增加投資規(guī)模和進步商品品牌檔次，對于三險一以下的城市適當縮小規(guī)模；其次，增加一些電商不行替代的商品，把電商與實體店鋪相結