鄭州河醫(yī)商圈調(diào)研

1、鄭州河醫(yī)商圈周邊市場調(diào)研鄭州河醫(yī)商圈周邊市場調(diào)研河南怡昌置業(yè)市場營銷部 2013.9目目 錄錄河醫(yī)商圈周邊市場調(diào)研河醫(yī)商圈周邊市場調(diào)研區(qū)域重點項目區(qū)域重點項目個案分析個案分析整體概況整體概況項目規(guī)劃項目規(guī)劃目前狀況目前狀況西區(qū)房地產(chǎn)市場概述西區(qū)房地產(chǎn)市場概述西區(qū)房地產(chǎn)市場西區(qū)房地產(chǎn)市場2013年（年（1-8月）鄭州市住宅銷售情況月）鄭州市住宅銷售情況 2013年（1-8月）鄭州住宅市場銷量，除2月份受到春節(jié)影響銷量較低外，整體穩(wěn)定，銷售價格呈整體上升趨勢。 目前鄭州商品住宅需求依舊較大，住宅體量供應(yīng)較為充足，預(yù)計下半年鄭州市住宅市場整體銷售面積將維持穩(wěn)定。 伴隨鄭州“限價限購”新政的出臺，從政

2、府對維持房價穩(wěn)定所表現(xiàn)出來的決心來看，住宅市場下半年房價將趨于穩(wěn)定，不會出現(xiàn)上半年一路飆漲的情況。西區(qū)房地產(chǎn)市場西區(qū)房地產(chǎn)市場2013年（年（1-8月）西區(qū)住宅銷售情況月）西區(qū)住宅銷售情況 2013年（1-8月）西區(qū)住宅市場銷量走勢與鄭州市住宅銷量走勢保持一致，銷售價格穩(wěn)中有升，且增加額度高于鄭州市整體水平。 目前西區(qū)市場需求以剛需為主，區(qū)域內(nèi)住宅體量供應(yīng)較為充足，預(yù)計下半年西區(qū)住宅市場整體銷售面積將維持穩(wěn)定。 受到新政影響，預(yù)期西區(qū)下半年房價漲勢平穩(wěn)。注：區(qū)域市場指中原區(qū)、二七區(qū)注：區(qū)域市場指中原區(qū)、二七區(qū)西區(qū)房地產(chǎn)市場西區(qū)房地產(chǎn)市場2013年（年（1-8月）西區(qū)住宅銷售情況月）西區(qū)住宅銷售

3、情況單價段50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160以上總計3000以下512517144393000-40001124000-450011574500-5000232237175000-55001162021025565500-600010155530247626515105116000-65006972529810491932434266500-700013188498482428148577351913497000-7500382051122001085981371418623416923617

4、500-80002362822351587217852216737282131338000-8500721114930859103914114716311416998500-900013253122311536469676289000-10000201151612104021310000以上2511936總計29645561063653375503066094841054608010477注：區(qū)域市場指中原區(qū)、二七區(qū)注：區(qū)域市場指中原區(qū)、二七區(qū)從1-8月份的成交上來看，銷售面積段主要在80-90，占到50.9%，130-144，占到10.1%。成交均價主要集中在6500-8000元/，占到81

5、.5%，其中占比最高的是7500-8000元/段，占到29.9%。河醫(yī)商圈周邊樓盤概述河醫(yī)商圈周邊樓盤概述方圓經(jīng)緯錦繡城中投匯金城金源大都匯鑫苑景園中林國際河醫(yī) 本報告將選取河醫(yī)立本報告將選取河醫(yī)立交周邊較有代表性項目進交周邊較有代表性項目進行個案分析。行個案分析。河醫(yī)立交：中投河醫(yī)立交：中投匯金城匯金城 金源金源大都會大都會 建設(shè)路碧沙崗：中林國際建設(shè)路碧沙崗：中林國際廣場廣場棉紡路：鑫苑景園、盛棉紡路：鑫苑景園、盛潤潤錦繡城錦繡城 方圓經(jīng)緯方圓經(jīng)緯鑫苑國際錦藝城康橋華城新悅城建業(yè)密碼國際區(qū)域重點項目區(qū)域重點項目區(qū)域項目套數(shù)面積 （萬）總價 （億元）均價 （元/）套均面積（）套均總價（萬元）

6、二七區(qū)中投匯金城3283.03 3.03 2.68 885792.37 81.81 中原區(qū)盛潤錦繡城161613.8013.8011.22813085.4169.44中原區(qū)方圓經(jīng)緯8188.38.36.758129101.5082.51中原區(qū)錦藝國際華都116311.319.33825097.2880.25 本報告將選取河醫(yī)立交周邊較有本報告將選取河醫(yī)立交周邊較有代表性項目進行個案分析：代表性項目進行個案分析：p河醫(yī)商圈：河醫(yī)商圈：中投中投匯金城匯金城 金源金源大都匯大都匯 p碧沙崗商圈：碧沙崗商圈：鑫苑景園鑫苑景園中林國際廣場中林國際廣場p棉紡路商圈：棉紡路商圈：盛潤盛潤錦繡城錦繡城 方圓經(jīng)

7、緯方圓經(jīng)緯 河醫(yī)商圈發(fā)展優(yōu)勢河醫(yī)商圈發(fā)展優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢，擁有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的核心競爭力區(qū)位優(yōu)勢，擁有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的核心競爭力 河醫(yī)商圈位于河南省省會鄭州市的中心城區(qū)，毗鄰大醫(yī)院，人口密度大，消費旺盛；又處于二七商業(yè)中心和碧沙崗商業(yè)中心輻射的薄弱地帶，可充分利用“河醫(yī)”的“文化地標”優(yōu)勢，通過錯位發(fā)展，形成特色，與其他商圈優(yōu)勢互補。 交通優(yōu)勢，用有突出的交通條件交通優(yōu)勢，用有突出的交通條件 河醫(yī)商圈范圍內(nèi)有中原路、金水路、嵩山路、建設(shè)路、京廣路、大學(xué)路6條主干道，交通便利。特別是以“河醫(yī)立交橋”為中心的河醫(yī)商圈核心圈，具有獨特的“五岔口”交通優(yōu)勢。 醫(yī)療資源優(yōu)勢醫(yī)療資源優(yōu)勢 醫(yī)療機構(gòu)分布比較集中。

8、河醫(yī)商圈范圍內(nèi)有鄭州大學(xué)醫(yī)學(xué)院和護理學(xué)院、鄭州大學(xué)第一和第三附屬醫(yī)院。附近還有鄭州大學(xué)第五附屬醫(yī)院、河南省武警總隊醫(yī)院、河南省口腔醫(yī)院、河南省職業(yè)病醫(yī)院、中泰腦科醫(yī)院、鄭州市婦幼保健院等多家機構(gòu)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場 中投匯金城項目占地中投匯金城項目占地23.7423.74畝，總拆遷畝，總拆遷建筑面積超過建筑面積超過4000040000平方米，規(guī)劃建設(shè)平方米，規(guī)劃建設(shè)4 4棟棟高層高住宅樓，預(yù)計該項目總投資將超過高層高住宅樓，預(yù)計該項目總投資將超過5000050000萬元，總建筑面積約萬元，總建筑面積約155000155000平方米，平方米，其中商業(yè)樓約其中商業(yè)樓約240002400

9、0平方米，寫字樓約平方米，寫字樓約1300013000平方米，項目的業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅、平方米，項目的業(yè)態(tài)為商業(yè)、住宅、辦公。居住總戶數(shù)辦公。居住總戶數(shù)10351035戶，停車位戶，停車位610610個。個。整體概況整體概況項目名稱中投匯金城開發(fā)商河南中投聯(lián)合置業(yè)有限公司地址二七區(qū)建設(shè)路和大學(xué)路交匯處西南角開工/竣工2010.11.03/2013.12.01產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓占地約1.6萬方價格9000元/容積率7.6綠化率25.62%中投中投匯金城匯金城項目規(guī)劃四棟樓，項目規(guī)劃四棟樓，3#3#樓為安置房，樓為安置房，1#1#、2#2#樓為樓為2828層高層（層高層（

10、4 4層底商，層底商，5-285-28層為層為住宅），住宅），5#5#樓為樓為2222層高層。戶型面積區(qū)間層高層。戶型面積區(qū)間39-13639-136。項目規(guī)劃項目規(guī)劃5321中投中投匯金城匯金城 目前目前2#2#、5#5#已已售罄，售罄，1#1#樓剩余樓剩余部分房源；部分房源； 南向南向8686兩房兩房剩余十套左右，剩余十套左右，均價均價92009200元元/ /； 北向北向6161房源房源剩余較多，均價剩余較多，均價90009000元元/ /；目前情況目前情況6 6月份中投月份中投匯金城集中開盤，當月銷售匯金城集中開盤，當月銷售267267套，平銷期銷量平穩(wěn)，月銷售套，平銷期銷量平穩(wěn)，月銷

11、售3030套套左右。成交價格穩(wěn)中有升，截止到左右。成交價格穩(wěn)中有升，截止到9 9月份，目前均價月份，目前均價90009000元元/ /。銷售狀況銷售狀況中投中投匯金城匯金城日期日期5月月6月月7月月8月月套數(shù)套數(shù)22673128 金源金源大都匯項目位于金水路和建設(shè)路交匯大都匯項目位于金水路和建設(shè)路交匯處東北角黃金地段，占地面積近處東北角黃金地段，占地面積近3 3萬，總建筑萬，總建筑面積約面積約2020萬，整個項目分兩期開發(fā)，由萬，整個項目分兩期開發(fā)，由6 6棟高棟高層樓和部分商業(yè)組成，其中住宅面積約層樓和部分商業(yè)組成，其中住宅面積約1515萬余，萬余，商業(yè)約商業(yè)約3 3萬余，集住宅、辦公、商超

12、、百貨、萬余，集住宅、辦公、商超、百貨、餐飲、娛樂、電玩、購物等于一體的大型商、住餐飲、娛樂、電玩、購物等于一體的大型商、住綜合體。綜合體。整體概況整體概況項目名稱金源大都匯開發(fā)商河南金源置業(yè)有限公司地址二七區(qū)金水路與建設(shè)東路交匯處東北角（河醫(yī)北門）開工時間2012年產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓占地約3萬方價格8500元/容積率6.51綠化率25.6%金源金源大都匯大都匯 項目分為兩期開發(fā)，一期為項目分為兩期開發(fā)，一期為1#1#、5#5#、6#6#，目前已封頂，二期，目前已封頂，二期2#2#、3#3#、4#4#地地塊城中村正在拆遷中，暫未確定開工時間。塊城中村正在拆遷中，暫未

13、確定開工時間。項目規(guī)劃項目規(guī)劃5361金源金源大都匯大都匯 一期一期5#5#、6#6#暫未暫未對外銷售。對外銷售。 1# 1#樓（樓（3333層，層，5T205T20戶）推出四種戶）推出四種戶型：戶型：121121三房、三房、9898兩房、兩房、8383兩兩房、房、4242一房。一房。三房均價三房均價86008600元元/ /兩房均價兩房均價85008500元元/ /一房均價一房均價80008000元元/ / 目前產(chǎn)品只支持目前產(chǎn)品只支持一次性付款。一次性付款。目前情況目前情況42金源金源大都匯大都匯 121121戶型為南向，戶型為南向，8282戶型為西南向，戶型為西南向，45-5045-50

14、公寓為北向。餐廳與客廳銜接處公寓為北向。餐廳與客廳銜接處空間加大，造成面積浪費?？臻g加大，造成面積浪費。 鑫苑景園位于合作路鑫苑景園位于合作路1 1號，河南鑫苑置業(yè)有限公司開發(fā)的住宅項目。鑫苑號，河南鑫苑置業(yè)有限公司開發(fā)的住宅項目。鑫苑景園總建筑面積景園總建筑面積1818萬平方米，一期為萬平方米，一期為1414棟多層低密度花園洋房，面積棟多層低密度花園洋房，面積117-193117-193，二期二期9 9棟景觀高層，面積棟景觀高層，面積33-8833-88。鑫苑景園的容積率。鑫苑景園的容積率2.592.59，綠化率，綠化率38%38%。整體概況整體概況項目名稱鑫苑景園開發(fā)商河南鑫苑置業(yè)有限公司

15、地址金水路與合作路交叉口西北角入住時間2010-02-28產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)多層、小高層、高層占地7.3萬價格14000元/容積率2.59綠化率38%鑫苑景園鑫苑景園 項目分為兩期開發(fā)，一期為項目分為兩期開發(fā)，一期為1414棟多層低密度花園洋房，面積棟多層低密度花園洋房，面積117-193117-193；二期為二期為9 9棟景觀高層，面積棟景觀高層，面積33-8833-88。項目規(guī)劃項目規(guī)劃鑫苑景園鑫苑景園目前已交付入住目前已交付入住目前情況目前情況 二期二期一期一期 中林國際位于嵩山路以東，建設(shè)路以北，棉中林國際位于嵩山路以東，建設(shè)路以北，棉紡路以南區(qū)域，占據(jù)碧沙崗商圈的核心，同時整紡路

16、以南區(qū)域，占據(jù)碧沙崗商圈的核心，同時整合碧沙崗商圈在、河醫(yī)商圈、丹尼斯商圈資源，合碧沙崗商圈在、河醫(yī)商圈、丹尼斯商圈資源，貫通鄭州東西，連接西區(qū)南北。提供商業(yè)、辦公、貫通鄭州東西，連接西區(qū)南北。提供商業(yè)、辦公、居住、餐飲、文娛、交通等城市生活空間，形成居住、餐飲、文娛、交通等城市生活空間，形成一個多功能構(gòu)成、高效率運作、復(fù)雜而統(tǒng)一的建一個多功能構(gòu)成、高效率運作、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑綜合體。筑綜合體。整體概況整體概況項目名稱中林國際廣場開發(fā)商河南中林置業(yè)有限公司地址二七區(qū)嵩山路與建設(shè)路交匯處東北角開工時間2010年11月08日產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)高層占地22520價格未定容積率6.6綠化率30%中

17、林中林國際廣場國際廣場 項目規(guī)劃四棟樓，四層底商，其余均為住宅。規(guī)劃上因為與軍隊用地產(chǎn)生項目規(guī)劃四棟樓，四層底商，其余均為住宅。規(guī)劃上因為與軍隊用地產(chǎn)生糾紛，目前停滯中，暫未動工。糾紛，目前停滯中，暫未動工。項目規(guī)劃項目規(guī)劃531中林中林國際廣場國際廣場目前處于前期咨詢目前處于前期咨詢中，暫無營銷動作。中，暫無營銷動作。目前情況目前情況2中林中林國際廣場國際廣場 方圓經(jīng)緯項目位于鄭州市桐柏路與棉紡路交方圓經(jīng)緯項目位于鄭州市桐柏路與棉紡路交會處東北角，是原會處東北角，是原“國棉三廠國棉三廠”改造項目。本項改造項目。本項目分多期開發(fā)，總規(guī)模約目分多期開發(fā)，總規(guī)模約8282萬。一期開發(fā)的是萬。一期開

18、發(fā)的是神馳路以北，棉嵩路以東的神馳路以北，棉嵩路以東的0606地塊，總建筑面積地塊，總建筑面積5050萬。萬。0606地塊包含下沉式中央景觀、幼兒園、地塊包含下沉式中央景觀、幼兒園、多個主題景觀組團及多個主題景觀組團及1616棟高層。棟高層。整體概況整體概況項目名稱方圓經(jīng)緯開發(fā)商鄭州鴻興置業(yè)有限公司地址中原桐柏路與棉紡路交會處東北角(原國棉三廠)開工時間2012.02.01產(chǎn)權(quán)類型70年物業(yè)形態(tài)住宅、住宅、酒店、寫字樓占地10.2萬價格當前均價9000元/容積率3.48綠化率30.80%方圓經(jīng)緯方圓經(jīng)緯 項目規(guī)劃項目規(guī)劃1616棟樓，以下沉式中央庭院為中心，南北入口為軸線，構(gòu)建貫穿棟樓，以下沉

19、式中央庭院為中心，南北入口為軸線，構(gòu)建貫穿項目南北的中央景觀廊道。主力戶型為項目南北的中央景觀廊道。主力戶型為7070多的兩房、多的兩房、9090左右的左右的2+12+1房及房及120120以內(nèi)的三房，主要為以內(nèi)的三房，主要為2 2梯梯3 3戶，戶，2 2梯梯4 4戶的戶型。戶的戶型。項目規(guī)劃項目規(guī)劃568方圓經(jīng)緯方圓經(jīng)緯 目前項目住宅項目前項目住宅項目處于尾盤。目處于尾盤。 9 9月月2828日日5#5#開盤，開盤，推出推出108108套，套，8080兩兩房、房、8585兩房（可兩房（可改小三房）、改小三房）、128128三房，當天下定三房，當天下定5050套左右。套左右。 80 80兩房兩

20、房96009600元元/ /，8585兩房均價兩房均價1050010500元元/ /，128128三房三房94009400元元/ /目前情況目前情況21316947141513121110方圓經(jīng)緯銷量平穩(wěn)，月均去化方圓經(jīng)緯銷量平穩(wěn)，月均去化100100套。銷售價格因為每月推售產(chǎn)品的不同導(dǎo)致套。銷售價格因為每月推售產(chǎn)品的不同導(dǎo)致呈不規(guī)則曲線，但整體呈上漲趨勢，例如呈不規(guī)則曲線，但整體呈上漲趨勢，例如7 7月份成交產(chǎn)品主要為月份成交產(chǎn)品主要為128128以上大三以上大三房，因此銷售均價有所拉低，房，因此銷售均價有所拉低，8 8月份主要為月份主要為80-9080-90兩房，均價被拉升。兩房，均價被拉

21、升。銷售狀況銷售狀況方圓經(jīng)緯方圓經(jīng)緯日期日期1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月套數(shù)套數(shù)1192628116254388256 盛潤錦繡城由河南盛潤置業(yè)投資開發(fā)，原址盛潤錦繡城由河南盛潤置業(yè)投資開發(fā)，原址為鄭州國棉四廠。項目建筑面積達為鄭州國棉四廠。項目建筑面積達100100萬平米，萬平米，建筑形態(tài)為高檔住宅、五星級酒店、大型購物中建筑形態(tài)為高檔住宅、五星級酒店、大型購物中心、星級影院、心、星級影院、5A5A辦公、休閑街區(qū)等眾多業(yè)態(tài)組辦公、休閑街區(qū)等眾多業(yè)態(tài)組合的城市綜合體。戶型包括合的城市綜合體。戶型包括61-7061-70平米一房；平米一房；70-70-8989平米兩房；平米兩房；89-11589-115平米三房和平米三房和115115平米四房。平米四房。整體概況整體概況項目名稱盛潤錦繡城開發(fā)商鄭州四棉置業(yè)有限公司地址中原區(qū)棉紡路與工人路交匯處西北角開工時間2010.08產(chǎn)權(quán)類型70年物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、五星酒店、SOHO占地13.7萬價格當前均價8800