永泰房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)客戶及關(guān)鍵成功因素分析報(bào)告final

1、此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)遠(yuǎn)迅咨詢集團(tuán)書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2006年年12月月 北京北京此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)遠(yuǎn)迅咨詢集團(tuán)書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。機(jī)密機(jī)密永泰品牌戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告之二永泰品牌戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告之二真真誠(chéng)誠(chéng)專專業(yè)業(yè)與與客客戶戶共共同同成成長(zhǎng)長(zhǎng)永泰房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)客戶與關(guān)鍵成功因素分析永泰房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)客戶與關(guān)鍵成功因素分析copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-1-永泰業(yè)已確定了大片土地綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，并在未來(lái)成為優(yōu)秀的城市永

2、泰業(yè)已確定了大片土地綜合開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，并在未來(lái)成為優(yōu)秀的城市運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商1永泰把未來(lái)三年的戰(zhàn)略目標(biāo)確定為各種類型大片土地的綜合開(kāi)永泰把未來(lái)三年的戰(zhàn)略目標(biāo)確定為各種類型大片土地的綜合開(kāi)發(fā)發(fā)2永泰將成為土地綜合開(kāi)發(fā)的城市運(yùn)營(yíng)商，重點(diǎn)目標(biāo)是大塊土地永泰將成為土地綜合開(kāi)發(fā)的城市運(yùn)營(yíng)商，重點(diǎn)目標(biāo)是大塊土地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而零星土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則成為戰(zhàn)略補(bǔ)充綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而零星土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則成為戰(zhàn)略補(bǔ)充3永泰將充分利用目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展永泰將充分利用目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展4永泰將基于上述公司發(fā)展戰(zhàn)略全面導(dǎo)入品牌戰(zhàn)略永泰將基于上述公司發(fā)展戰(zhàn)略全面導(dǎo)入品牌戰(zhàn)略copyright200

3、6 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-2-由于產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，因此在進(jìn)行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須首先由于產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，因此在進(jìn)行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須首先對(duì)永泰的產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶進(jìn)行研究對(duì)永泰的產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶進(jìn)行研究永泰集團(tuán)的業(yè)務(wù)永泰集團(tuán)的業(yè)務(wù)大塊土地綜合開(kāi)發(fā)大塊土地綜合開(kāi)發(fā)零星土地開(kāi)發(fā)零星土地開(kāi)發(fā)物業(yè)管理物業(yè)管理永泰集團(tuán)可能的產(chǎn)品永泰集團(tuán)可能的產(chǎn)品？住宅、酒店、寫字樓、住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)copyright2006 by sinostrateg

4、y consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-3-目錄目錄大片土地綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶及其關(guān)鍵成功因素大片土地綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶及其關(guān)鍵成功因素零星土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶及其關(guān)鍵成功因素零星土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、細(xì)分市場(chǎng)客戶及其關(guān)鍵成功因素copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-4-為了研究大片土地綜合開(kāi)發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類，遠(yuǎn)迅識(shí)別出八種為了研究大片土地綜合開(kāi)發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類，遠(yuǎn)迅識(shí)別出八種房地產(chǎn)主

5、導(dǎo)功能，并將它們進(jìn)行組合，理論上可得出房地產(chǎn)主導(dǎo)功能，并將它們進(jìn)行組合，理論上可得出255種產(chǎn)品種產(chǎn)品主導(dǎo)功能主導(dǎo)功能旅游旅游商業(yè)商業(yè)商務(wù)商務(wù)住區(qū)住區(qū)文化娛樂(lè)休閑體育文化娛樂(lè)休閑體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)會(huì)展會(huì)展教育教育將這八種主導(dǎo)功將這八種主導(dǎo)功能進(jìn)行組合，理能進(jìn)行組合，理論上可以組合出論上可以組合出255種大片土地開(kāi)種大片土地開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，其中發(fā)的產(chǎn)品，其中大部分是有效產(chǎn)大部分是有效產(chǎn)品形式品形式copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-5-示例示例兩兩組合可得出的有效產(chǎn)品兩兩組合可得出

6、的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)居住+旅游居住+文娛居住+教育商業(yè)+旅游商業(yè)+文娛旅游+文娛文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+會(huì)展三三組合可得出的有效產(chǎn)品三三組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游居住+商業(yè)+文娛居住+旅游+文娛居住+旅游+教育居住+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛旅游+文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+會(huì)展商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+旅游居住+商業(yè)+商務(wù)更多重組合得出的有效產(chǎn)品更多重組合得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游+文娛居住+商業(yè)+旅游+教育居住+商業(yè)+文娛+教育居住+旅游+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛+教育商務(wù)+產(chǎn)業(yè)+會(huì)展+旅游居住+商業(yè)+旅游+文娛+教育copyright2006 by sinostrategy consult

7、ingcopyright2006 by sinostrategy consulting-6-按照地塊所在的區(qū)位和項(xiàng)目主導(dǎo)功能的不同，大片土地綜合開(kāi)發(fā)目前按照地塊所在的區(qū)位和項(xiàng)目主導(dǎo)功能的不同，大片土地綜合開(kāi)發(fā)目前出現(xiàn)的主流產(chǎn)品有二十五種。其中單一主導(dǎo)功能的有十種出現(xiàn)的主流產(chǎn)品有二十五種。其中單一主導(dǎo)功能的有十種商務(wù)商務(wù)商業(yè)商業(yè)旅游旅游文化娛樂(lè)休閑體育文化娛樂(lè)休閑體育 住區(qū)住區(qū)高收入階層高收入階層中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)低收入階層低收入階層會(huì)展會(huì)展教育教育郊區(qū)郊區(qū)城區(qū)城區(qū)區(qū)位區(qū)位主主導(dǎo)導(dǎo)功功能能城市住區(qū)城市住區(qū)1城市中心商務(wù)區(qū)城市中心商務(wù)區(qū)2城市中心商業(yè)區(qū)城市中心商業(yè)區(qū)3x（非主流）高尚超低密度住區(qū)高尚

8、超低密度住區(qū)4郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)5經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)6邊緣商務(wù)區(qū)邊緣商務(wù)區(qū)7旅游小城鎮(zhèn)旅游小城鎮(zhèn)8產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園9大學(xué)城大學(xué)城10x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）x（非主流）產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)城市住區(qū)城市住區(qū)1copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-7-復(fù)合主導(dǎo)功能的有十五種復(fù)合主導(dǎo)功能的有十五種住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)+ +文娛文娛商務(wù)商務(wù)+ +商業(yè)商業(yè)+ +住宅住宅住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)旅游旅游+ +住宅住宅+

9、+商業(yè)商業(yè)商務(wù)商務(wù)+ +商業(yè)商業(yè)+ +文娛文娛城區(qū)城區(qū)區(qū)位區(qū)位主主導(dǎo)導(dǎo)功功能能建外建外sohosoho15華僑城模式華僑城模式14世紀(jì)城模式世紀(jì)城模式13六本木模式六本木模式12泰達(dá)城模式泰達(dá)城模式11產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+ +會(huì)展會(huì)展+ +住宅住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+ +住宅住宅商務(wù)商務(wù)+ +住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)商務(wù)商務(wù)+ +商業(yè)商業(yè)+ +文娛文娛住宅住宅+ +文娛文娛住宅住宅+ +旅游旅游+ +文娛文娛郊區(qū)郊區(qū)萬(wàn)科東麗湖模式萬(wàn)科東麗湖模式22泰晤士小鎮(zhèn)模式泰晤士小鎮(zhèn)模式21錢江新城模式錢江新城模式20拉德芳斯模式拉德芳斯模式19加州工業(yè)城模式加州工業(yè)城模式18安亭汽車城模式安亭汽車城模式17產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+ +文娛

10、文娛+ +住宅住宅京津新城模式京津新城模式23綜合綜合天津老城廂模式天津老城廂模式16綜合綜合衛(wèi)星城衛(wèi)星城25會(huì)展會(huì)展+ +住宅住宅+ +商務(wù)商務(wù)張貴莊模式張貴莊模式24商業(yè)商業(yè)+ +文娛文娛x（非主流）copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-8-咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目舉例咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目舉例例如：永泰公司目前的天津津南例如：永泰公司目前的天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目，根據(jù)地塊條件區(qū)咸水沽鎮(zhèn)項(xiàng)目，根據(jù)地塊條件和周邊環(huán)境可能將其定位為：和周邊環(huán)境可能將其定位為：“高檔住區(qū)高檔住區(qū)+ +商務(wù)商務(wù)+

11、 +商業(yè)商業(yè)+ +文化休閑文化休閑娛樂(lè)娛樂(lè)”，并形成特色，即是一種，并形成特色，即是一種產(chǎn)品模式產(chǎn)品模式copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-9-下面對(duì)下面對(duì)25種主流產(chǎn)品模式做以介紹種主流產(chǎn)品模式做以介紹1、城市住區(qū)、城市住區(qū)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-10-城市住區(qū)是指在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)城市住區(qū)是指在城區(qū)中的

12、以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域域模式名稱模式名稱 城市住區(qū)功能定位功能定位 在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域物業(yè)組合物業(yè)組合 以住宅為主，配以社區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通的完備的生活設(shè)施目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 城市中產(chǎn)階級(jí)和富人特點(diǎn)特點(diǎn) 物業(yè)構(gòu)成以住宅為主，住宅可以是單一類型，但更多的時(shí)候是多種形式的住宅并存，以保證項(xiàng)目的市場(chǎng)承載； 對(duì)于永泰來(lái)說(shuō)在二、三線城市存在著較大的運(yùn)營(yíng)新興城市住區(qū)的機(jī)會(huì)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-11-城市住區(qū)舉例城市

13、住區(qū)舉例上海新江灣城上海新江灣城簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介 項(xiàng)目名稱：上海新江灣城 區(qū)位：新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，東起閘殷路，南至政立路，西達(dá)逸仙路，北抵軍工路 開(kāi)發(fā)面積：9.45平方公里 運(yùn)營(yíng)商：上海城投、部隊(duì)定定 位位 上海知識(shí)型、生態(tài)型城市住區(qū)功功 能能 以居住為主，輔帶休閑、教育、商務(wù)等功能功能分區(qū)功能分區(qū) 分為濱江休閑帶、復(fù)旦江灣新校區(qū)、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識(shí)商務(wù)6大板塊，其中主要功能是居住物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成 以中、高檔住宅為主體（包括低層獨(dú)幢住宅、低層聯(lián)立住宅、多層住宅和小高層住宅），配以文化中心、體育中心、學(xué)校、鄰里中心、衛(wèi)生中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和行政、治安、福利、道路交通等

14、公共服務(wù)設(shè)施copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-12-2、城市中心商務(wù)區(qū)、城市中心商務(wù)區(qū)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-13-城市中心商務(wù)區(qū)是指在城市中心或次中心的為辦公等商務(wù)活動(dòng)提供城市中心商務(wù)區(qū)是指在城市中心或次中心的為辦公等商務(wù)活動(dòng)提供高檔服務(wù)的功能區(qū)高檔服務(wù)的功能區(qū)模式名稱模式名稱 城市中心商務(wù)區(qū)功能定位功能定位 在城市中心或次中心的

15、為辦公等商務(wù)活動(dòng)提供高檔服務(wù)的功能區(qū)，具有一流的商務(wù)環(huán)境，是高檔商務(wù)的象征物業(yè)組合物業(yè)組合 以高檔寫字樓為主，以及酒店、商業(yè)廣場(chǎng)、公寓和完備的商務(wù)配套設(shè)施目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的大企業(yè)特點(diǎn)特點(diǎn) 一般處于城市的中心區(qū)、次中心或主干道附近； 通常該城市的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，大型企業(yè)較多，看中辦公區(qū)域的品牌感和辦公環(huán)境的品質(zhì)感； 對(duì)于永泰來(lái)說(shuō)在二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-14-城市中心商務(wù)區(qū)舉例城市中心商務(wù)區(qū)舉例華貿(mào)中心華

16、貿(mào)中心國(guó)華置業(yè)（北京國(guó)華電力有限責(zé)任公司控股的地產(chǎn)公司）北京cbd，長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)橋以東900米處目標(biāo)客戶：跨國(guó)公司商務(wù)活動(dòng)產(chǎn)品定位：東長(zhǎng)安街上地標(biāo)性百萬(wàn)平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，國(guó)際水準(zhǔn)的領(lǐng)先產(chǎn)品 0.3平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-15-城市中心商務(wù)區(qū)舉例城市中心商務(wù)區(qū)舉例華貿(mào)中心（續(xù)）華貿(mào)中心（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模約百萬(wàn)平米,由三棟高達(dá)百余米的超5a智能寫字樓、2座超豪華酒店、商城、國(guó)際公寓、商務(wù)樓

17、和公園組成寫字樓采用國(guó)際化辦公理念設(shè)計(jì)，硬件設(shè)施完善、先進(jìn)，并配以一流的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)；商城由新光百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街和廣場(chǎng)組成，融合了各種業(yè)態(tài)；酒店包括麗思卡爾頓和jm萬(wàn)豪酒店兩家國(guó)際酒店聯(lián)號(hào)；此外，還提供國(guó)際公寓、商務(wù)樓等完備的商務(wù)配套服務(wù)功能功能集辦公、購(gòu)物、休閑、居住等為一體的現(xiàn)代都市中心頂級(jí)商務(wù)綜合區(qū)長(zhǎng)安街超大型國(guó)際商務(wù)生活城中之城copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-16-3、城市中心商業(yè)區(qū)、城市中心商業(yè)區(qū)copyright2006 by sinostra

18、tegy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-17-城市中心商業(yè)區(qū)是指在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)為主的功能城市中心商業(yè)區(qū)是指在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)為主的功能區(qū)區(qū)模式名稱模式名稱 城市中心商業(yè)區(qū)功能定位功能定位 在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)（包括購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等）為主要功能的綜合區(qū)，圍繞其一般形成規(guī)模較大的商圈物業(yè)組合物業(yè)組合 以現(xiàn)代化的購(gòu)物、辦公、酒店、公寓、餐飲娛樂(lè)等大型商業(yè)物業(yè)為核心，周邊通常有中高檔集合住宅區(qū)目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 以城市中中高收入的居民為主特點(diǎn)特點(diǎn) 通常為舊城改造項(xiàng)目； 通常需要一個(gè)較大體量的

19、旗艦物業(yè)支撐； 著力訴求一種現(xiàn)代都市生活方式； 對(duì)于永泰來(lái)說(shuō)在新興城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-18-城市中心商業(yè)區(qū)舉例城市中心商業(yè)區(qū)舉例崇文門新世界系列項(xiàng)目（舊城改造項(xiàng)目）崇文門新世界系列項(xiàng)目（舊城改造項(xiàng)目）北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（香港新世界集團(tuán)與北京市崇文區(qū)城市開(kāi)發(fā)公司合資公司）北京的城市中心區(qū)，商業(yè)欠發(fā)達(dá)但有潛力，舊城改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位：城市中心的商住綜合區(qū) 1.3平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積

20、崇文門崇文門 新世界系列項(xiàng)目新世界系列項(xiàng)目copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-19-城市中心商業(yè)區(qū)舉例城市中心商業(yè)區(qū)舉例崇文門新世界系列項(xiàng)目（續(xù)）崇文門新世界系列項(xiàng)目（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成預(yù)估建筑總面積約360萬(wàn)平方米，目前開(kāi)發(fā)了200多萬(wàn)平米，包括商業(yè)綜合體、酒店、住宅、寫字樓等，具體項(xiàng)目包括新世界中心、新世界萬(wàn)怡酒店、正仁大廈、新陽(yáng)商務(wù)樓、新成文化大廈等商業(yè)/寫字樓項(xiàng)目以及新世界家園、新景家園、新怡家園、新裕家園等住宅項(xiàng)目。其中新世界中心是集商場(chǎng)、辦公、太華公寓、酒

21、店、娛樂(lè)餐飲等為一體的大型綜合公建，已經(jīng)成為北京市零售購(gòu)物總匯之一 功能功能集購(gòu)物、居住、辦公、餐飲休閑娛樂(lè)等為一體的現(xiàn)代都市中心商住綜合區(qū)通過(guò)新世界參與舊城改造和進(jìn)行一系列的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，激活了崇文區(qū)經(jīng)濟(jì)，目前已經(jīng)形成了“崇文區(qū)商圈” 開(kāi)發(fā)過(guò)程開(kāi)發(fā)過(guò)程1993年“新世界”與崇文區(qū)簽訂舊城改造項(xiàng)目合同及全面合作協(xié)議；1995年崇外大街70米道路拓展大市政改、擴(kuò)建工程開(kāi)始，新世界出資12.9億元，施工外帶拆遷,把崇外大街從25米拓寬到70米，此后開(kāi)始建設(shè)新世界中心等項(xiàng)目，2000年廣安大街磁器口至幸福大街北口800米道路大市政拆遷工程，新世界出資5.8億元，隨后開(kāi)始開(kāi)發(fā)正仁大廈等項(xiàng)目，目前已在崇文區(qū)

22、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò)九個(gè)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-20-4、高尚超低密度住區(qū)、高尚超低密度住區(qū)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-21-高尚超低密度住區(qū)是高尚超低密度住區(qū)是在城市郊區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的面向高收入階層的高尚住區(qū)在城市郊區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的面向高收入階層的高尚住區(qū)在城市的郊區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，景觀怡人，交通便利別墅風(fēng)格多樣化，滿足不同品位人群高尚、品位、

23、低密度、生態(tài)、卓爾不群追求高品位生活和舒適居住環(huán)境的高檔收入階層獨(dú)棟別墅為主，輔之相關(guān)配套模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群特點(diǎn)特點(diǎn)高尚低密度住區(qū)面向高收入階層的高尚低密度住區(qū)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-22-此類模式的典型代表此類模式的典型代表格拉斯小鎮(zhèn)格拉斯小鎮(zhèn)山東魯能集團(tuán)下屬的北京海港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司機(jī)場(chǎng)路楊林出口東6公里，北京順義溫榆河畔、老河灣內(nèi)。緊鄰京順路、京承高速、機(jī)場(chǎng)高速，可瞬刻暢達(dá)首都機(jī)場(chǎng)或市內(nèi)中心商務(wù)區(qū) 6

24、大別墅分區(qū)和一個(gè)小鎮(zhèn)中心。5萬(wàn)平方米的小鎮(zhèn)中心包括了五星級(jí)酒店、商業(yè)街、國(guó)際學(xué)校、高爾夫?qū)W院等完善的配套設(shè)施，將成為中央別墅區(qū)的配套中心 約2.67平方公里區(qū)位區(qū)位物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-23-格拉斯小鎮(zhèn)的定位和特色格拉斯小鎮(zhèn)的定位和特色高收入階層的高尚第二居所 創(chuàng)造中國(guó)新鎮(zhèn)示范標(biāo)準(zhǔn)定位定位特色特色 2條河（溫榆河、老河灣） 3公里長(zhǎng)休閑主題公園 5公里長(zhǎng)綠化帶運(yùn)動(dòng)主題公園 6條道路與外界便捷連通，距機(jī)場(chǎng)高速路僅1

25、0分鐘車程，距cbd中央商務(wù)區(qū)僅25公里，快速到達(dá)機(jī)場(chǎng)及商務(wù)核心 9個(gè)俱樂(lè)部營(yíng)造格拉斯小鎮(zhèn)高尚氣韻 12萬(wàn)平方米小鎮(zhèn)中心既滿足小鎮(zhèn)居民日常所需，又營(yíng)造小鎮(zhèn)和諧氛圍 5000畝魯能地產(chǎn)別墅群（優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)）分列機(jī)場(chǎng)路兩翼、溫榆河畔，成就京城第一生態(tài)別墅區(qū) 8家國(guó)內(nèi)頂尖的國(guó)際學(xué)校，專注培養(yǎng)小鎮(zhèn)居民子女的高貴氣質(zhì)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-24-5、郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)、郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)copyright2006 by sinostrategy consultingc

26、opyright2006 by sinostrategy consulting-25-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)是指地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)是指地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)模式名稱模式名稱 郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)功能定位功能定位 地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)物業(yè)組合物業(yè)組合 以舒適型住宅為主，教育、醫(yī)療、日常購(gòu)物等各種生活配套設(shè)施完備 環(huán)境高度的綠色性、生態(tài)性、環(huán)保性 建筑及景觀格調(diào)具有高尚品位目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 高收入的白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)及富裕人士，他們渴望郊區(qū)田園自然的生活環(huán)境特點(diǎn)特點(diǎn) 通常選

27、址于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市郊區(qū)； 城市里高收入的白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)及富人較多； 該地自然風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)良好，往返城區(qū)的道路通暢，交通便利； 著力訴求一種遠(yuǎn)離鬧市、綠色自然、有品位的居住環(huán)境和小鎮(zhèn)生活方式； 對(duì)于永泰來(lái)說(shuō)在二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-26-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例祈福新村祈福新村祈福集團(tuán)，是以房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、以超前、人性化、國(guó)際化、可持續(xù)發(fā)展為核心理念的多元化企業(yè)集團(tuán)位于廣州市近郊番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)目標(biāo)客

28、戶：中產(chǎn)階級(jí)以上人士及海外人士產(chǎn)品定位：城市近郊的、低密度生態(tài)環(huán)保的、配套完備、交通方便的高尚國(guó)際文化型住區(qū) 5平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-27-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例祈福新村（續(xù)）祈福新村（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成祈福新村1991年至今建成并售出住宅超過(guò)4萬(wàn)套，現(xiàn)已擁有10萬(wàn)常住居民，是全國(guó)規(guī)模最大的高尚住宅區(qū)，其特點(diǎn)為大環(huán)保、大配套、大交通。生態(tài)環(huán)保是其最大特點(diǎn)，綠化及休憩面積廣達(dá)75%，樹(shù)木種類

29、超過(guò)130 種。共植有樹(shù)木40萬(wàn)棵、花卉65萬(wàn)棵及綠籬80萬(wàn)棵，草地及護(hù)坡草地、喬木林、灌木林是遍布屋邨祈福新村物業(yè)以各種形式的住宅為主，配套設(shè)施先進(jìn)而齊全，包括3所高質(zhì)素學(xué)校、三甲標(biāo)準(zhǔn)的祈福醫(yī)院、4間國(guó)際星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、4個(gè)大型主題俱樂(lè)部、7個(gè)會(huì)所，此外還有銀行、郵電局、派出所、消防局、大型現(xiàn)代化肉菜市場(chǎng)、超市、200多間店鋪的大型商場(chǎng)、快餐店、食街等交通方面，設(shè)有多線巴士線，穿梭行走小區(qū)每個(gè)區(qū)域及各個(gè)娛樂(lè)設(shè)施，并自設(shè)車隊(duì)每日900多班次往返廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶copyright2006 by sinostrategy consult

30、ingcopyright2006 by sinostrategy consulting-28-6、經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-29-經(jīng)濟(jì)適用房住區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房住區(qū)是在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)的面向低收入階層的以居住為主導(dǎo)在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)的面向低收入階層的以居住為主導(dǎo)功能的居住社區(qū)功能的居住社區(qū)一般在城市的近郊區(qū)，交通等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善一般為城市收入較低的階層以中低檔住宅為主，輔之其他滿足基本的生活、購(gòu)物、娛樂(lè)等的物業(yè)類型經(jīng)濟(jì)、適用、滿足居住基本需

31、求、政府優(yōu)惠政策模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群特點(diǎn)特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房住區(qū)面向城市低收入人群的以居住功能為主的經(jīng)面向城市低收入人群的以居住功能為主的經(jīng)濟(jì)適用住區(qū)濟(jì)適用住區(qū)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-30-此類模式的典型代表此類模式的典型代表天通苑天通苑 北五環(huán)至六環(huán)，昌平區(qū)立水橋以北1.5公里。附近有輕軌鐵路和地鐵5號(hào)線，交通便利區(qū)位區(qū)位開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商占地8平方公里，總建筑面積800萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)

32、適用房建筑面積572萬(wàn)平方米北京順天通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 以經(jīng)濟(jì)適用房多層、高層塔樓為主，輔之以學(xué)校、醫(yī)院、文體中心、商業(yè)等配套設(shè)施天通苑社區(qū)圖copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-31-7、邊緣商務(wù)區(qū)、邊緣商務(wù)區(qū)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-32-邊緣商務(wù)區(qū)是指地處城市邊緣的以商務(wù)辦公為主要功能的綜合區(qū)邊緣商務(wù)區(qū)是指地處城市邊緣的以商務(wù)辦公

33、為主要功能的綜合區(qū)模式名稱模式名稱 邊緣商務(wù)區(qū)功能定位功能定位 地處城市邊緣的以商務(wù)辦公為主要功能的綜合區(qū)物業(yè)組合物業(yè)組合 以寫字樓為主，酒店、公寓、餐飲、銀行、郵政、停車場(chǎng)等配套設(shè)施完備 環(huán)境綠色生態(tài)，舒適性高 能為企業(yè)提供個(gè)性化的便利服務(wù)目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 追求舒適辦公環(huán)境或低成本辦公的企事業(yè)單位特點(diǎn)特點(diǎn)選址于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市邊緣，去往中心區(qū)的交通便利城市內(nèi)實(shí)力雄厚的企事業(yè)單位數(shù)量多，新增單位數(shù)量多城區(qū)內(nèi)的辦公環(huán)境嘈雜煩亂，已經(jīng)不能滿足舒適辦公的需要對(duì)于永泰來(lái)說(shuō)在一、二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)copyright2006 by sinostrategy consultingco

34、pyright2006 by sinostrategy consulting-33-邊緣商務(wù)區(qū)舉例邊緣商務(wù)區(qū)舉例總部基地總部基地英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)（具體開(kāi)發(fā)方為道豐集團(tuán)與中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園管委會(huì)直屬企業(yè)北京豐臺(tái)科技園建設(shè)發(fā)展有限公司成立的合資公司）位于北京市豐臺(tái)區(qū)的西南四環(huán)交界處，中關(guān)村科技園豐臺(tái)園內(nèi)目標(biāo)客戶：國(guó)內(nèi)外大型企事業(yè)單位總部產(chǎn)品定位：專門為總部定做的智能化的、低密度的、生態(tài)型的、服務(wù)完備的、自有產(chǎn)權(quán)的辦公區(qū) 0.65平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by si

35、nostrategy consulting-34-邊緣商務(wù)區(qū)舉例邊緣商務(wù)區(qū)舉例總部基地（續(xù)）總部基地（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成功能功能總建筑面積140萬(wàn)平方米，建設(shè)周期3-5年物業(yè)主體為獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓500余座，每棟面積1200至6000平米；總面積約60000平方米的總部廣場(chǎng)，主要由高檔酒店、酒店式公寓、國(guó)際會(huì)議中心、5a寫字樓、高檔商業(yè)組成；每套面積約30-50平方米的總部小公寓千余套；10萬(wàn)平米的高檔地下商業(yè)街；幾十個(gè)面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳；每個(gè)庭院中心均設(shè)置一處面積約為200-500m2的商務(wù)會(huì)所；總部大講堂；其它配套設(shè)施：健身中心、國(guó)際醫(yī)療診所、銀行、郵政

36、、超市、餐飲娛樂(lè)、大型地上、地下停車場(chǎng)等以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地，可以為企業(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍同時(shí)為企業(yè)提供國(guó)際化的融資交流平臺(tái)和信息服務(wù)平臺(tái)；企業(yè)自有產(chǎn)權(quán)及冠名權(quán)，能夠成為入駐企業(yè)的特征形象標(biāo)志copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-35-8、旅游小城鎮(zhèn)、旅游小城鎮(zhèn)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrateg

37、y consulting-36-旅游小城鎮(zhèn)是在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)的以旅游功能為主導(dǎo)的小城旅游小城鎮(zhèn)是在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)的以旅游功能為主導(dǎo)的小城/鎮(zhèn)鎮(zhèn)在城市的郊區(qū)，具有非常好的地理環(huán)境和自然風(fēng)貌，交通比較便利追求身心放松、回歸自然、渴望了解歷史文化和各國(guó)風(fēng)情的旅游人士以度假村、公園為主，輔之以相應(yīng)的住宅、酒店、商業(yè)等，為旅游人士提供全面的服務(wù)返璞歸真，回歸自然，歷史文化關(guān)懷，各國(guó)風(fēng)情旅游為主，帶動(dòng)休閑和度假模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群特點(diǎn)特點(diǎn)旅游小城鎮(zhèn)以旅游功能為主導(dǎo)的景區(qū)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyrig

38、ht2006 by sinostrategy consulting-37-此類模式的典型代表此類模式的典型代表杭州樂(lè)園杭州樂(lè)園荷蘭村主題公園、馬克.波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、氡溫泉度假村、會(huì)議中心、網(wǎng)球俱樂(lè)部、高爾夫俱樂(lè)部、高尚住宅區(qū)八大部分錢塘江南岸湘湖省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)，依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美 杭州宋城集團(tuán)繼成功投資開(kāi)發(fā)宋城景區(qū)后打造的又一旅游度假勝地占地3000畝開(kāi)發(fā)面積區(qū)位區(qū)位開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積樂(lè)園構(gòu)成樂(lè)園構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-38-杭州

39、樂(lè)園特色杭州樂(lè)園特色充滿繁花、綠水、風(fēng)車，注重人與自然、環(huán)境、生充滿繁花、綠水、風(fēng)車，注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合，構(gòu)筑全新旅游、休閑、度假概念態(tài)融合，構(gòu)筑全新旅游、休閑、度假概念園區(qū)所處環(huán)境幽雅，風(fēng)景秀麗怡人契合未來(lái)發(fā)展潮流，注重人與自然、人與環(huán)境、人與生態(tài)的融合構(gòu)筑一個(gè)自然、生命、綠色三位一體的21世紀(jì)全新旅游休閑度假概念注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合園內(nèi)處處充滿繁茂的鮮花，讓游人賞心悅目還有極具荷蘭風(fēng)情的水街和緩緩轉(zhuǎn)動(dòng)的風(fēng)車，讓游人流連忘返水街上布置了史前館、海洋館、鳥(niǎo)類標(biāo)本館、啤酒館、風(fēng)車館、荷蘭館等10多個(gè)主題館，大大豐富了公園的內(nèi)涵充滿繁花、綠水和風(fēng)車充滿

40、繁花、綠水和風(fēng)車已成為一處集旅已成為一處集旅游、休閑、度假游、休閑、度假和居住于一體的和居住于一體的華東地區(qū)最大的華東地區(qū)最大的旅游度假勝地旅游度假勝地copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-39-9、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-40-產(chǎn)業(yè)園是指處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為目的的園區(qū)，宏觀上產(chǎn)業(yè)園是指處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)

41、濟(jì)為目的的園區(qū)，宏觀上可分為制造業(yè)園區(qū)和服務(wù)業(yè)園區(qū)兩大類可分為制造業(yè)園區(qū)和服務(wù)業(yè)園區(qū)兩大類模式名稱模式名稱 產(chǎn)業(yè)園功能定位功能定位 處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為目的的園區(qū)物業(yè)組合物業(yè)組合 以產(chǎn)業(yè)園為主，輔之以住宅等生活配套設(shè)施和會(huì)展、酒店等商務(wù)配套設(shè)施 其物業(yè)有產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定，例如電子信息產(chǎn)業(yè)園由研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房構(gòu)成，同時(shí)提供面向企業(yè)的多功能綜合服務(wù)體系（如孵化功能、共享實(shí)驗(yàn)平臺(tái)、中試平臺(tái)、共享信息系統(tǒng)等等），物流園其主要的物業(yè)形式為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，以及配套的物流服務(wù)企業(yè)辦公用房目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群 城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的配套產(chǎn)業(yè)的企業(yè)單位特點(diǎn)特點(diǎn) 通常當(dāng)城區(qū)內(nèi)某產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模、企業(yè)發(fā)

42、展到一定階段后，城區(qū)內(nèi)由于用地面積或環(huán)境等因素已經(jīng)不能滿足產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大的需要，因此存在著在城市邊緣進(jìn)行發(fā)展的內(nèi)在需求；或者當(dāng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，需要在周邊建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的配套產(chǎn)業(yè)支持其發(fā)展，這時(shí)既存在著城市運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)； 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同普通地產(chǎn)相比有其自身特點(diǎn)，體現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)特征，以 “研發(fā)地產(chǎn)“為例，其是指從產(chǎn)品、環(huán)境、市場(chǎng)需求以及專業(yè)度細(xì)分方面形成的一種專門服務(wù)于企業(yè)研發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)模式，研發(fā)地產(chǎn)要求突出配套的專業(yè)性、舒適性，以及運(yùn)營(yíng)成本、與周邊企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性等特征，對(duì)形象的要求相對(duì)較弱，更講求實(shí)用性 一般處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的附近或幾個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地理核心位置，交通便利之處； 以產(chǎn)業(yè)

43、服務(wù)為主要功能，兼可以發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)； 對(duì)于永泰來(lái)說(shuō)在快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群所在區(qū)域存在著一定的運(yùn)營(yíng)此類產(chǎn)品的機(jī)會(huì)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-41-產(chǎn)業(yè)園舉例一產(chǎn)業(yè)園舉例一北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介 項(xiàng)目名稱：北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地 區(qū)位：中關(guān)村北部，圓明園北部，北五環(huán)路北側(cè)，東距京昌高速公路2公里，西接西頤路，附近有多所高等院校及科研機(jī)構(gòu)，同時(shí)具有中關(guān)村優(yōu)勢(shì)與人力資源優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)面積：南區(qū)1.8平方公里，北區(qū)0.51平方公里 運(yùn)營(yíng)商：北京實(shí)創(chuàng)高科

44、技發(fā)展總公司 定位：以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性高科技工業(yè)園 原因：進(jìn)入20世紀(jì)90年代，在中關(guān)村電子一條街崛起的科技企業(yè)迎來(lái)了二次創(chuàng)業(yè)的高潮，一部分企業(yè)經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)階段，自主創(chuàng)新的技術(shù)所形成的產(chǎn)品已經(jīng)得到用戶的認(rèn)可，建立研發(fā)、生產(chǎn)基地，成為企業(yè)再發(fā)展的關(guān)鍵；但是，中關(guān)村作為孵化器具有得天獨(dú)厚的智力環(huán)境，卻缺少發(fā)展空間，房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，更不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。上地信息產(chǎn)業(yè)基地在這樣的背景下產(chǎn)生定定 位位copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-42-產(chǎn)業(yè)園舉例一產(chǎn)業(yè)園舉例一北

45、京上地信息產(chǎn)業(yè)基地（續(xù)）北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地（續(xù)）功功 能能 是一個(gè)以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、培訓(xùn)、服務(wù)為一體的綜合性高科技工業(yè)園，輔之以居住生活設(shè)施。園區(qū)內(nèi)涵蓋了電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程與新醫(yī)藥、新材料以及能源環(huán)保等五大國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域的高科技產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目功能分區(qū)功能分區(qū) 南區(qū)為高科技園區(qū)，北區(qū)為我國(guó)it產(chǎn)業(yè)基地的精品園區(qū)。用地分為企業(yè)、公建、居住、公園綠化四類；物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成 上地物業(yè)構(gòu)成是典型的研發(fā)地產(chǎn)模式，包括：科技產(chǎn)業(yè)園：有企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、試驗(yàn)區(qū)域，及部分小型企業(yè)的孵化區(qū)；it大廈：信息交流、成果發(fā)布與展示的中心；住宅：上地佳園、當(dāng)代城市家園、百旺家苑、

46、領(lǐng)袖硅谷等十?dāng)?shù)個(gè)住宅項(xiàng)目；其他配套：社區(qū)商業(yè)、銀行、餐飲娛樂(lè)、教育、超市copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-43-產(chǎn)業(yè)園舉例二產(chǎn)業(yè)園舉例二北京空港物流園北京空港物流園簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介 項(xiàng)目名稱：北京空港物流園 區(qū)位：南與首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)緊密相連，西距市區(qū)15公里，東距天津海港180公里，園區(qū)周邊形成由101國(guó)道（京密公路）、城市輕軌、六環(huán)路、京承高速路、機(jī)場(chǎng)高速路、順通路等構(gòu)成的四通八達(dá)的路網(wǎng)系統(tǒng)，公路密度居于全國(guó)前列。同時(shí)，周邊緊鄰天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、北京現(xiàn)

47、代汽車城等，是發(fā)展物流的最理想?yún)^(qū)域 開(kāi)發(fā)面積：一期為1.55平方公里定定 位位 經(jīng)濟(jì)中心城市的大型專業(yè)航空物流園區(qū)功功 能能 發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)，以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術(shù)支持與培訓(xùn)為產(chǎn)業(yè)功能功能分區(qū)功能分區(qū) 南部作為物流基地的核心區(qū)，與首都機(jī)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，大力發(fā)展國(guó)際航空物流，建設(shè)航空貨運(yùn)大通關(guān)基地。順平路以北，發(fā)展國(guó)內(nèi)航空物流以及航空指向性不明顯的生產(chǎn)型物流、商業(yè)物流和流通加工產(chǎn)業(yè)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-44

48、-10、大學(xué)城、大學(xué)城copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-45-大學(xué)城是以教育為主導(dǎo)功能的高等教育園區(qū)大學(xué)城是以教育為主導(dǎo)功能的高等教育園區(qū)以開(kāi)放式資源共享為主要特征的高等教育園區(qū)屬于企業(yè)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)，政府實(shí)行行政管理，最終通過(guò)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，社會(huì)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)教育的功能完備的后勤保障措施大學(xué)城政府支持、企業(yè)投資、市場(chǎng)化運(yùn)作的以教育功能為主的大學(xué)城教學(xué)大樓+教師公寓+學(xué)生公寓+住宅+商業(yè)+其他配套物業(yè)高等院校、各地生源、后勤保障企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等模式名稱模式名稱功能定位功能定位物

49、業(yè)組合物業(yè)組合目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群特點(diǎn)特點(diǎn)copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-46-典型代表典型代表東方大學(xué)城東方大學(xué)城地址地址：京津塘高速公路旁的廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，西隔40公里與首都北京相望，東行60公里與天津?yàn)猷?，處于大北京區(qū)域的中心腹地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商：北京外企服務(wù)集團(tuán)公司籌資建設(shè)占地占地：東方大學(xué)城共占地11000多畝，建筑面積165萬(wàn)平方米功能組合功能組合：教學(xué)樓、后勤設(shè)施（教學(xué)科研大樓、教師公寓、學(xué)生公寓、食堂、圖書館、體育中心、文化宮、大禮堂、演藝廣場(chǎng)等）、

50、保障服務(wù)部門（商業(yè)、醫(yī)療、金融等）基本情況基本情況：有中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）、北京航空航天大學(xué)、北京中醫(yī)藥大學(xué)等近30所高校4萬(wàn)余名師生入駐。 其中超過(guò)3萬(wàn)人是北京籍師生；100多個(gè)班次的北京938路公交車穿城而過(guò)，此外還有近千個(gè)服務(wù)單位等特點(diǎn)特點(diǎn)：以開(kāi)放式資源共享為主要特征的高等教育園區(qū)屬于企業(yè)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)，政府實(shí)行行政管理，最終通過(guò)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，社會(huì)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)教育的功能完備的后勤保障措施大學(xué)城教學(xué)樓大學(xué)城教學(xué)樓大學(xué)城大門大學(xué)城大門copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-47

51、-11、泰達(dá)城模式、泰達(dá)城模式copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-48-“泰達(dá)城模式泰達(dá)城模式”是在城區(qū)里開(kāi)發(fā)的以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導(dǎo)功能是在城區(qū)里開(kāi)發(fā)的以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導(dǎo)功能的綜合性區(qū)域的綜合性區(qū)域城市核心的區(qū)域，依托完善的交通要道樞紐追求現(xiàn)代都市寧?kù)o生活的中高檔收入的人群、商業(yè)購(gòu)物休閑消費(fèi)者物業(yè)種類比較全面，包括居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)等各類社區(qū)，提供比較全方位的完善服務(wù)以住宅、商業(yè)、文化休閑為主，城市功能比較完善時(shí)尚品位、現(xiàn)代城區(qū)、標(biāo)志區(qū)域模式名稱模

52、式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群特點(diǎn)特點(diǎn)泰達(dá)城模式以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導(dǎo)功能的綜合性區(qū)域copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-49-此類模式的典型代表此類模式的典型代表天津泰達(dá)城天津泰達(dá)城四個(gè)高端住宅項(xiàng)目，一個(gè)大型綜合商業(yè)區(qū)以及一個(gè)堤岸親水休閑區(qū)天津三岔河口，海河開(kāi)發(fā)的第一節(jié)點(diǎn)和北部中心區(qū)的核心地塊天津泰達(dá)集團(tuán)下屬的天津泰達(dá)城市開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè) 占地0.85平方公里開(kāi)發(fā)面積區(qū)位區(qū)位開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商泰達(dá)城示意圖

53、copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-50-泰達(dá)城根據(jù)泰達(dá)集團(tuán)泰達(dá)城根據(jù)泰達(dá)集團(tuán)“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)策略。發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)策略。 泰泰達(dá)城本身的獨(dú)特性將使其成為天津未來(lái)的標(biāo)志性區(qū)域達(dá)城本身的獨(dú)特性將使其成為天津未來(lái)的標(biāo)志性區(qū)域泰達(dá)城開(kāi)發(fā)策略泰達(dá)城開(kāi)發(fā)策略“統(tǒng)一規(guī)劃、合作開(kāi)發(fā)、分布實(shí)施、協(xié)調(diào)發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃、合作開(kāi)發(fā)、分布實(shí)施、協(xié)調(diào)發(fā)展”泰達(dá)城獨(dú)特性泰達(dá)城獨(dú)特性海河發(fā)端、天津起源、城市中心、兩河之間與韓國(guó)新世界、美國(guó)寶力豪、北京萬(wàn)通、上海廣洋等一批國(guó)內(nèi)

54、外知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)商組建聯(lián)合艦隊(duì)，共同開(kāi)發(fā)泰達(dá)城項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的專業(yè)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，爭(zhēng)取在3到5年的時(shí)間內(nèi)，成為天津市最具實(shí)力的城市運(yùn)營(yíng)商泰達(dá)集團(tuán)泰達(dá)集團(tuán)“3+1”的發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展戰(zhàn)略以土地為核心資源，對(duì)接國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)股權(quán)形式的多元化在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，發(fā)展二級(jí)開(kāi)發(fā)，包括住宅和商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)城市綜合體多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，包括商業(yè)、會(huì)展等多種業(yè)態(tài)三個(gè)層次三個(gè)層次一個(gè)目標(biāo)一個(gè)目標(biāo)未來(lái)的泰達(dá)城將建成集居未來(lái)的泰達(dá)城將建成集居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)于一住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)于一體的城市中心功能區(qū)域和體的城市中心功能區(qū)域和天津標(biāo)志性區(qū)域天津標(biāo)志性區(qū)域copyright2006 by sin

55、ostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-51-12、六本木模式、六本木模式copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-52-六本木新城模式六本木新城模式模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群特點(diǎn)特點(diǎn)六本木新城模式以商務(wù)、商業(yè)、住宅為主導(dǎo)功能的綜合性新城商務(wù)辦公樓、商業(yè)購(gòu)物中心、住宅物業(yè)等各類辦公企業(yè)、休閑購(gòu)物人士、住宅消費(fèi)者在城市中心位置，核心地段，交通便捷都市生活，

56、集各種功能為一體，復(fù)合性功能突出規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮周邊區(qū)域的相關(guān)具體情況采取多種措施運(yùn)營(yíng)“新城”copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-53-六本木新城六本木新城(roppongi hills)基本情況基本情況運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)商： 森大廈株式會(huì)社(mori building)與朝日電視臺(tái)(asahi tv)等區(qū)區(qū) 位位： 位于東京都會(huì)區(qū)的六本木六丁目地區(qū)六本木新城總占地面積約為0.116hm2，以辦公大樓森大廈(mori tower) 為中心，具備了辦公、居住、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種

57、功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)，約有2萬(wàn)人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá)10萬(wàn)人開(kāi)發(fā)情況：開(kāi)發(fā)情況：copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-54-六本木新城建筑類別六本木新城建筑類別六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺(tái)總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍(virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶外劇場(chǎng)、集合住宅、開(kāi)放空間、街道、公共設(shè)施幾乎可以滿足都市生活的各種需求建筑類別：建筑類別：copyright2006 by sinostr

58、ategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-55-六本木新城定位六本木新城定位 復(fù)合性都會(huì)地區(qū)結(jié)果：結(jié)果： 經(jīng)過(guò)17年不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開(kāi)發(fā)改造計(jì)劃于2000年4月開(kāi)始建設(shè)施工，于2003年4月底完成，成為了一個(gè)超大型復(fù)合都會(huì)區(qū) 多年來(lái)此地區(qū)街道非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，環(huán)境較差。 1986年，當(dāng)時(shí)的六本木六丁目地區(qū)被指定為“再開(kāi)發(fā)誘導(dǎo)地區(qū)” 之后，作為土地所有者之一的森大廈株式會(huì)社(mori building)與朝日電視臺(tái)(asahi tv)等共同向其他土地所有者提出建議，對(duì)此

59、區(qū)進(jìn)行街區(qū)改造 由于這一地區(qū)土地所有權(quán)人有四百多位，要達(dá)成一致的開(kāi)發(fā)共識(shí)并非易事 因此街區(qū)的改造計(jì)劃一直到1990年才有所進(jìn)展，在四百多位土地所有者經(jīng)過(guò)不斷的努力與協(xié)商之后，成立了“六本木六丁目地區(qū)再開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備組合”，與東京都政府協(xié)調(diào)再開(kāi)發(fā)計(jì)劃過(guò)程：過(guò)程：定位：定位：copyright2006 by sinostrategy consultingcopyright2006 by sinostrategy consulting-56-六本木新城的特點(diǎn)六本木新城的特點(diǎn)良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施六本木新城結(jié)合良好的藝術(shù)規(guī)劃與開(kāi)放空間設(shè)計(jì)，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，不但為

60、居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購(gòu)物空間環(huán)境，而且還帶來(lái)一種新的都市設(shè)計(jì)思考方向保留六本木新城現(xiàn)存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場(chǎng)空間將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶外開(kāi)放空間，加強(qiáng)地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào)充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動(dòng)與東京整體觀光旅游相結(jié)合規(guī)劃將地區(qū)發(fā)展和都市整體規(guī)劃相結(jié)合規(guī)劃將地區(qū)發(fā)展和都市整體規(guī)劃相結(jié)合具有吸引力的營(yíng)運(yùn)措施具有吸引力的營(yíng)運(yùn)措施六本木新城具有全年度營(yíng)銷推廣計(jì)劃，每一季度舉辦不同主題活動(dòng)，并提前公布下個(gè)月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與，同時(shí)結(jié)合旅游業(yè)積極開(kāi)展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動(dòng)良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，是六本木新城