北京商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、2007-2008年度北京商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分 1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程1.3 北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀1.4 重點(diǎn)商業(yè)空間布局第二部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析 2.2各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析 2.3各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 2.4北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 2.5已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 2.6商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析第三部分:北京商圈規(guī)劃分析3.1商圈的概念3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析 3.4現(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)發(fā)展第四部分:商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析4.1整體分析4.2

2、商圈分析4.3個(gè)案分析第五部分:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址研究 5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 5.3 5a法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 5.4商業(yè)店面選址要求第六部分:北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望 6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點(diǎn)”？6.3重點(diǎn)區(qū)域分析：cbd第七部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究。1.1.1按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 ：（1）商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的

3、鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。（2）市場(chǎng)類商鋪在這里 "市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。（3）社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建

4、筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。（4）百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。（5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者。（6）交通設(shè)施商鋪交

5、通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。1.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場(chǎng)等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：1、百貨店百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。（1） 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。（2） 商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。（3） 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。（4） 商店設(shè)施豪華

6、、店堂典雅、明快。（5） 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。（6） 采取定價(jià)銷售，可以退貨。（7） 服務(wù)功能齊全。2、超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。（1） 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。（2） 以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。（3） 商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。（4） 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。（5） 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。（6） 營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。（7） 有一定面積的停車場(chǎng)地。3、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以

7、銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。（1） 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。（2） 商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。（3） 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。（4） 采取自選銷售方式。（5） 設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。4、便利店（方便店）便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。（1） 選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。（2） 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。（3） 居民徒步購物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。（4） 商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即

8、時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。（5） 營業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。5、購物中心購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。（1） 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。（2） 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。（3） 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。（4） 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。（5） 核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。（6） 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。（7） 根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。6、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)倉儲(chǔ)式商場(chǎng)指

9、以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。（1） 在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。（2） 商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。（3） 目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程北京商業(yè)地產(chǎn)自2003年起突然爆發(fā)，據(jù)今已經(jīng)快5年了。從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經(jīng)開始逐步趨向一些規(guī)律性的，有跡可循的發(fā)展模式，初步總結(jié)一下，可以大致總結(jié)分類：1、住宅配套型商業(yè)模式這類商業(yè)多由于住宅類開發(fā)商迫于規(guī)劃中"配套公建"的面積要求而建。在前幾年開發(fā)商往往不考慮

10、后期使用，采取集中大商場(chǎng)式的設(shè)計(jì)居多，造成后期無法銷售，與自身的現(xiàn)金回流目標(biāo)沖突；同時(shí)，由于多數(shù)開發(fā)商對(duì)商鋪使用設(shè)備要求的不了解，造成商業(yè)業(yè)態(tài)滿足度低，使用價(jià)值降低。最近幾年，隨著開發(fā)商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的積累，這種原始商場(chǎng)式的規(guī)劃越來越少的出現(xiàn)在配套商業(yè)中。更多的開發(fā)商開始依托顧問公司或自身對(duì)商家、投資人的了解，進(jìn)行臨街式的配套商業(yè)建筑規(guī)劃，對(duì)商業(yè)布局、鋪位面積、配套設(shè)施設(shè)備等的考慮日漸成熟和合理。這種趨勢(shì)逐漸集中化，可總結(jié)為"銷售型配套街鋪"模式。其建造目的主要用于銷售，來源是規(guī)劃或住宅配套需求，形式以臨街獨(dú)立店鋪為主，主要是迎合區(qū)域投資客

11、群對(duì)商鋪投資的需求。此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅項(xiàng)目，自身具有一定的消費(fèi)客群支撐，商業(yè)目標(biāo)業(yè)態(tài)多以社區(qū)服務(wù)類的便利超市、美發(fā)美容、中介、診所、藥房、養(yǎng)生保健、便餐等為主，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，多數(shù)比較適合于初次進(jìn)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資、投資規(guī)模不大的區(qū)域性投資客群。2、大中型集中商業(yè)這種商業(yè)最早似乎發(fā)源于政府規(guī)劃地大型商業(yè)項(xiàng)目或購物中心類開發(fā)，后隨著國際商業(yè)地產(chǎn)基金的介入開始發(fā)展，目前又加入了國內(nèi)上市地產(chǎn)公司這一類開發(fā)者，這類著眼于長(zhǎng)期收益的大中型持有類集中商業(yè)將會(huì)越來越多。此類商業(yè)項(xiàng)目在發(fā)展之初，由于政府及相關(guān)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)和視野的欠缺，往往缺乏專業(yè)化、合理化的選址分析、商業(yè)定位

12、、商業(yè)規(guī)劃、招商模式分析等前期大量深入的工作，導(dǎo)致項(xiàng)目定位不準(zhǔn)、設(shè)計(jì)落后，某些項(xiàng)目甚至剛建成就已經(jīng)落伍，造成了城市資源及資金的巨大浪費(fèi)。這一狀況隨著國際資金的介入、初期項(xiàng)目教訓(xùn)的積累、開發(fā)商視野的國際化等等因素，開始逐步轉(zhuǎn)變。目前此類項(xiàng)目有兩個(gè)比較良性的方向性轉(zhuǎn)變，其一是集中商業(yè)的規(guī)模更加合理化，體現(xiàn)在兩點(diǎn)：更加符合市場(chǎng)的需要和更加具備風(fēng)險(xiǎn)控制的合理性；其二是對(duì)前期市場(chǎng)分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性認(rèn)識(shí)日益深入。一些比較成功的項(xiàng)目，諸如華貿(mào)中心、萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等開始出現(xiàn)。這種轉(zhuǎn)變，根源于開發(fā)主體和開發(fā)動(dòng)機(jī)的日益市場(chǎng)化，對(duì)于中國商業(yè)地產(chǎn)未來格局將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。此類項(xiàng)目在未來城市商業(yè)格局中

13、，必然會(huì)充當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展主體和領(lǐng)導(dǎo)者的角色，可初步定義為"持有型集中商業(yè)"模式。此類商鋪由于開發(fā)投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開發(fā)商及大型地產(chǎn)投資基金等主體，未來隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本化的速度加快，國內(nèi)投資者才可能有機(jī)會(huì)通過購買信托、基金產(chǎn)品等分享這部分收益。3、特色主題商業(yè)街這種商業(yè)地產(chǎn)的成功目前主要出現(xiàn)在餐飲街、酒吧街等大眾休閑服務(wù)類商業(yè)以及建材、服裝等專業(yè)類商業(yè)范圍內(nèi)。這種模式最初可能起源于非配套商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，由于開發(fā)商對(duì)資金回收的渴求及商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的欠缺，因此，迎合投資人的要求，進(jìn)行臨街式的商業(yè)規(guī)劃，意圖簡(jiǎn)化開發(fā)前期的定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)難度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的可銷售。商業(yè)街模式

14、也經(jīng)歷了一個(gè)盲目定位到方向集中的過程。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及階段，盲目打造商業(yè)步行街，一時(shí)間步行街規(guī)劃遍布全國，掀起"步行街熱"，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。好在由于此類工程均比較浩大，導(dǎo)致開發(fā)周期較長(zhǎng)，因此多數(shù)項(xiàng)目在真正建設(shè)前期，就看到一些市場(chǎng)失敗的案例而被迫調(diào)整或取消，避免了更大范圍內(nèi)的資源浪費(fèi)。目前隨著開發(fā)商的成熟和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的增加，此類項(xiàng)目在北方更多的開始走細(xì)分市場(chǎng)的路線，選擇消費(fèi)過程中對(duì)周邊自然環(huán)境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務(wù)類零售商業(yè)方向進(jìn)行定位，同時(shí)規(guī)模更加合理化，因此開始逐步出現(xiàn)

15、越來越多的成功的特色街區(qū)開發(fā)案例，譬如好運(yùn)街、中國紅街等。從未來發(fā)展看，這種特色街區(qū)作為商業(yè)中心、區(qū)域性商業(yè)必要的組成部分，將會(huì)進(jìn)一步放量。這種特色主題商業(yè)街目前收益模式比較靈活，從項(xiàng)目發(fā)展來看，由于經(jīng)營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項(xiàng)目成功。考慮發(fā)展商的資金需求，也可進(jìn)行街鋪化的分割銷售，但此類項(xiàng)目的分割銷售，需要有強(qiáng)力的統(tǒng)一招商管理支持，或最好在項(xiàng)目成功運(yùn)營后，進(jìn)行帶租約銷售。此類商鋪由于臨街鋪位特點(diǎn)，比較受投資人追捧，但由于其業(yè)態(tài)特點(diǎn)，一般單鋪面積較大，總價(jià)較高，投資門檻較高，比較適合有一定實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的投資者。4、租售并舉類集中商業(yè)這種模式多出現(xiàn)在大中型商業(yè)項(xiàng)目，

16、之所以將這種模式單列，主要是這種模式具有兩方面的適應(yīng)性：一方面滿足了大型商業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)主體統(tǒng)一性要求；另一方面，也部分的解決了開發(fā)商資金回流的時(shí)間要求。因此，在很多未上市開發(fā)公司接手運(yùn)作的集中商業(yè)項(xiàng)目中，這種模式成為一種改進(jìn)式的開發(fā)策略選擇。這種模式實(shí)際上形成于對(duì)歷史教訓(xùn)的借鑒和改進(jìn)之中。最初商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商無論項(xiàng)目規(guī)模大小，均盲目追求銷售回款，導(dǎo)致很多集中式商業(yè)，或者大型商業(yè)的經(jīng)營失敗，最典型的莫過"巨庫"、"碧溪"等。此后，萬達(dá)地產(chǎn)率先嘗試"主力店+商街"的模式，通過定制化的主力店引入，帶動(dòng)周邊商鋪的銷售，但由于最初的摸索缺乏

17、經(jīng)驗(yàn)積累和借鑒，對(duì)商業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)和規(guī)劃布局肌理認(rèn)識(shí)不夠，因此一些初期的項(xiàng)目遭遇經(jīng)營危機(jī)。通過一系列案例的積累和教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前，一批具有創(chuàng)新特點(diǎn)、規(guī)劃的較為合理的租售并舉類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始投入市場(chǎng)并獲得好評(píng)。細(xì)分來看，此類項(xiàng)目又可分為兩種模式，一種可總結(jié)為"主力店+商街"模式，如望京"六佰本"隨便消費(fèi)區(qū)，50%進(jìn)行主力商家的招商，其余50%商街部分，進(jìn)行分割銷售，創(chuàng)下望京商鋪單價(jià)新紀(jì)錄；另一種可總結(jié)為"主力店+街鋪"模式，典型者如大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，主體商業(yè)租賃為主，臨街切出部分街鋪進(jìn)行銷售，同樣創(chuàng)下北三環(huán)商鋪單價(jià)新紀(jì)錄。此兩種模式能

18、夠一定程度上兼顧開發(fā)商的資金要求和商業(yè)經(jīng)營的要求，因而容易獲得青睞，但其前提是合理而專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和強(qiáng)有力的運(yùn)營管理支持。因此，未來此類項(xiàng)目的成功，需要專業(yè)顧問公司更多的支持和配合。這種主力店帶動(dòng)下的商業(yè)項(xiàng)目，其投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，但由于開發(fā)商試圖通過小量的商鋪銷售結(jié)局整盤的資金壓力，因此對(duì)單價(jià)要求往往較高，價(jià)值透支的風(fēng)險(xiǎn)需要投資者謹(jǐn)慎考慮。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的專業(yè)化程度，也是決定此類商鋪未來價(jià)值的關(guān)鍵因素之一。5、專業(yè)市場(chǎng)模式這一地產(chǎn)類型區(qū)別于其他大眾消費(fèi)類商業(yè)項(xiàng)目，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場(chǎng)形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場(chǎng)、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國際玩具城等，他

19、們往往依附在已經(jīng)成熟或成型，或者有一定市場(chǎng)基礎(chǔ)的專業(yè)市場(chǎng)周邊，通過硬件、軟件設(shè)施的升級(jí)換代，吸引投資客群和經(jīng)營者。此類項(xiàng)目由于依托現(xiàn)有資源，因此往往有恃無恐，多數(shù)采取主體分割銷售模式，回籠開發(fā)資金。在初期市場(chǎng)升級(jí)剛剛開始時(shí)，周邊相對(duì)成熟的項(xiàng)目，成功較多，猶以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過大，周邊市場(chǎng)基礎(chǔ)不夠的，往往日漸蕭條。針對(duì)需要一定培育的市場(chǎng)，百榮世貿(mào)商城先租后賣，通過租賃權(quán)的出售回籠一部分資金，再經(jīng)過一定時(shí)間的培育，充分釋放商鋪價(jià)值，然后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的模式，或許將是未來此類項(xiàng)目的成熟模式所在。但由于這種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周邊市場(chǎng)基礎(chǔ)要求高，因此，未來一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)空間相對(duì)有限。采用

20、此類"專業(yè)市場(chǎng)"模式的項(xiàng)目，周邊市場(chǎng)是否具有足夠的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、市場(chǎng)繁殖潛力，是投資人需要謹(jǐn)慎考慮的問題，同時(shí)，此類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目普遍較高的售價(jià)，也是對(duì)商鋪投資回報(bào)能力的一個(gè)極大考驗(yàn)。綜上，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨理性的發(fā)展肌理來看，對(duì)于目前及未來市場(chǎng)主要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，可簡(jiǎn)單分類如下：合理的分類有助于更好的整理已有的市場(chǎng)資訊，借鑒成功的操作經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)于未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)操作和成功運(yùn)營。當(dāng)然，不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)操作各有特點(diǎn)，關(guān)鍵之處往往不盡雷同，需要進(jìn)一步分析總結(jié)，更需要行業(yè)同仁明辨前車之鑒，合理進(jìn)行項(xiàng)目操作，減少社會(huì)資源的無為浪費(fèi)，成就商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期繁榮。1.3 北京

21、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀作為國際化大都市以及中國北方的消費(fèi)中心，北京需要大量的商業(yè)為人們提供服務(wù)，而此前城市商業(yè)一直處于供應(yīng)相對(duì)不足的狀態(tài)。雖然近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)量相對(duì)較大，但從中長(zhǎng)期發(fā)展的角度來看，未來亦會(huì)逐漸被市場(chǎng)消化，不會(huì)產(chǎn)生絕對(duì)過量的問題。在進(jìn)入2008年前的最后一年，2007年將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)有史以來供應(yīng)最為集中的年份，就目前市場(chǎng)表現(xiàn)而言，也并未出現(xiàn)過分異常情況，整體亦是在趨于利好。一、奧運(yùn)因素催化供需提前釋放2007年北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中放量，奧運(yùn)會(huì)這一中國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的大事件是最重要的催化劑。從政府方面分析，城市面貌要在2008年前呈現(xiàn)出完整性，提示各類地產(chǎn)項(xiàng)目盡可能在明年完工推出

22、；對(duì)開發(fā)商而言，奧運(yùn)會(huì)是一個(gè)難得對(duì)外展示企業(yè)形象與實(shí)力的機(jī)會(huì)，所以主觀上亦盡可能地將工期設(shè)置于2008年之前；而世界各地的零售商當(dāng)然也不希望錯(cuò)過奧運(yùn)會(huì)這個(gè)世界經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的大舞臺(tái)，因而會(huì)考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實(shí)力，所以我們看到來自臺(tái)灣的新光三越已在華貿(mào)中心開業(yè)，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店鋪，日本伊勢(shì)丹百貨也已確認(rèn)入駐西單，而其它如日本高島屋、泰國羅賓遜等零售商也都計(jì)劃在北京設(shè)店。奧運(yùn)概念實(shí)現(xiàn)了將各方面有利因素的充分整合，提升了市場(chǎng)的供需活力。二、購物中心日漸成為主流dtz戴德梁行預(yù)計(jì)，北京2007年開業(yè)的商鋪面積將達(dá)到410萬平方米，其中以購物中心模式運(yùn)作的約為28

23、0萬平方米，占總面積的68.3。上半年新光天地、美羅城、銀座mall、嘉茂購物中心等已陸續(xù)開業(yè)迎賓，而下半年預(yù)計(jì)開業(yè)的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場(chǎng)、西環(huán)嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主流經(jīng)營模式。購物中心作為適應(yīng)市場(chǎng)需求變化的產(chǎn)物，得到了業(yè)主、零售商和消費(fèi)者三方的共同認(rèn)可。首先，在購物中心模式下，基本不涉及統(tǒng)一收銀、營業(yè)員管理培訓(xùn)等復(fù)雜環(huán)節(jié)，對(duì)管理深度及廣度要求相對(duì)不高，因而易于被業(yè)主認(rèn)可并推行。其次，隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費(fèi)需求逐漸朝著復(fù)合式、感性化方向發(fā)展，而購物中心能夠連續(xù)實(shí)現(xiàn)購物、休閑、聚會(huì)等系列活動(dòng)，可“一站式”地滿足人們多元化的需

24、求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗(yàn)。第三，與百貨公司之敞開式賣場(chǎng)相比，購物中心通常能夠?yàn)樽鈶籼峁└竺娣e、更為獨(dú)立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個(gè)性氛圍，促進(jìn)形象價(jià)值提升，因而受到零售品牌、特別是強(qiáng)調(diào)感性售賣的中高檔品牌的高度認(rèn)可。三、商業(yè)外圍化發(fā)展趨勢(shì)明顯在北京城市總體規(guī)劃（2004年2020年）中，政府提出了構(gòu)建新城市空間格局、實(shí)施多中心的新城發(fā)展戰(zhàn)略方向，而一個(gè)新城市中心的形成有賴于多種功能性物業(yè)及產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，完備的商業(yè)服務(wù)功能亦是城市分中心形成的重要一環(huán)。從今年商業(yè)放量分布區(qū)域來看，將會(huì)在傳統(tǒng)商圈以外逐級(jí)發(fā)展形成更多新商圈，這些新商圈所在區(qū)域均有相當(dāng)大量的

25、居住人口存在，具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，但因歷史原因而一直缺乏相應(yīng)的商業(yè)場(chǎng)所，新商業(yè)項(xiàng)目的建成可有效滿足其消費(fèi)需求，提供生活便利。以望京為例，在望京國際商業(yè)中心、嘉茂購物中心的基礎(chǔ)上，隨著深國投購物中心、新世界、家樂福等項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)，其作為獨(dú)立商圈的地位將得到有效確立。而亞運(yùn)村、北苑等區(qū)域板塊亦將形成多個(gè)總面積超過60萬平方米的新商業(yè)中心，同時(shí)，南三環(huán)，南四環(huán)及東五環(huán)等區(qū)域，均有相當(dāng)數(shù)量的大體量購物中心項(xiàng)目在前期運(yùn)作。從政府規(guī)劃的角度分析，未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目向外圍發(fā)展的趨勢(shì)仍將延續(xù)，2007年北京商業(yè)地塊的供應(yīng)總量為200萬平方米，其中北四環(huán)以外的商業(yè)地塊供應(yīng)面積約為100萬平方米，占據(jù)總體放量水平

26、的一半，幾年后這些地塊建成又將會(huì)出現(xiàn)更多的外圍項(xiàng)目。四、餐飲休閑業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍隨著收入水平的持續(xù)提高，北京消費(fèi)人群的消費(fèi)需求正由“基礎(chǔ)型”向“享受型”的方向快速轉(zhuǎn)化，外出就餐、影院聚會(huì)、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應(yīng)業(yè)態(tài)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。餐飲休閑業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)租戶已成為購物中心運(yùn)營者實(shí)現(xiàn)提升購物中心人氣、對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例，部分原有的購物中心亦在借助調(diào)整來達(dá)到增加餐飲、娛樂比重的目的。在此趨勢(shì)下的一個(gè)典型表現(xiàn)是，多廳影城幾乎已成為北京大型購物中心的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，

27、這是因?yàn)橥ǔＳ俺强娠@著提高顧客在購物中心里的滯留時(shí)間，而且影城的主要顧客是消費(fèi)力較強(qiáng)的年輕化人群，吸引其到達(dá)有助于帶動(dòng)購物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。1.4重點(diǎn)商業(yè)空間布局一、商業(yè)布局總體思路按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和市委、市政府關(guān)于區(qū)縣功能定位的新要求，加強(qiáng)本市不同區(qū)域商業(yè)發(fā)展和布局的分類指導(dǎo)，規(guī)范提升首都核心區(qū)商業(yè)，健全完善城市功能拓展區(qū)商業(yè)，加快發(fā)展城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)，配套建設(shè)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商業(yè)，形成符合區(qū)域功能定位的商業(yè)體系。專欄3：功能區(qū)商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)與布局二、零售商業(yè)空間布局總的原則是優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強(qiáng)化特色。優(yōu)化核心：以存量結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)為主，集聚精華、突出特色，重點(diǎn)突出王府井、西單

28、、前門-大柵欄三個(gè)著名商業(yè)街區(qū)的服務(wù)功能，提升核心區(qū)商業(yè)的吸引力、輻射力。延伸兩軸：在兩軸延長(zhǎng)線建設(shè)大型多功能商業(yè)設(shè)施，形成各具特色的商業(yè)集群。東西軸線上，東端重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足新型制造業(yè)和居民生活需求的新型商業(yè)，西端發(fā)展適應(yīng)休閑旅游需求和現(xiàn)代時(shí)尚生活的新型商業(yè)。南北軸線上，北端奧運(yùn)村地區(qū)以體育健身、體育休閑為主題，發(fā)展會(huì)展、商務(wù)及個(gè)性化生活服務(wù)組團(tuán)型商業(yè)設(shè)施。南端重點(diǎn)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和特色民俗民風(fēng)商業(yè)。發(fā)展新城：根據(jù)新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業(yè)，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、跨越式發(fā)展。順義商業(yè)要強(qiáng)化為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展服務(wù)的功能，以空港物流基地和保稅物流中心（b型）、新中國國際展覽中心等建設(shè)為契

29、機(jī)，配套構(gòu)建生活服務(wù)體系和產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。通州商業(yè)要配合物流基地、商務(wù)中心區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化現(xiàn)代服務(wù)功能。同時(shí)，加快發(fā)展運(yùn)河沿岸休閑旅游商業(yè)。亦莊開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展也要適應(yīng)區(qū)域功能特點(diǎn)，著力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)。強(qiáng)化特色：加快發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)和奧林匹克公園等三個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主題商業(yè)，充分發(fā)揮品牌知名度優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化功能區(qū)商業(yè)特色。在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開發(fā)建設(shè)一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風(fēng)情的特色街區(qū)。建設(shè)具有少數(shù)民族地區(qū)和其他國家、民族生活習(xí)俗、宗教、文化特點(diǎn)的專題購物、餐飲、娛樂街區(qū)，適應(yīng)北京建設(shè)國際化大都市的要求。進(jìn)一步完善層級(jí)型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)。專欄4：層級(jí)型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)三、專業(yè)

30、市場(chǎng)空間布局遵循“控制規(guī)模、調(diào)整布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、整體提升”的指導(dǎo)思想，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行“規(guī)范、調(diào)整、發(fā)展、提高”，對(duì)中心城地區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)逐步進(jìn)行調(diào)整升級(jí)和外遷，在中心城外圍地區(qū)發(fā)展適應(yīng)北京產(chǎn)業(yè)升級(jí)和為城市功能服務(wù)的具有強(qiáng)輻射能力的集散型專業(yè)市場(chǎng)，逐步形成布局合理、功能專業(yè)、滿足城市發(fā)展需要的專業(yè)市場(chǎng)體系。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是重要的城市流通基礎(chǔ)設(shè)施。今后，在城市功能拓展區(qū)和重點(diǎn)新城主要提升改造豐臺(tái)新發(fā)地、順義石門等大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。每個(gè)新城原則上著重發(fā)展一個(gè)區(qū)域綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。在具備條件的區(qū)縣發(fā)展產(chǎn)地型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。在城市外圍適當(dāng)?shù)貐^(qū)重點(diǎn)培育發(fā)展1-2個(gè)大型一級(jí)糧油批發(fā)市場(chǎng)。小商品交易市場(chǎng)按照“

31、控制數(shù)量、促進(jìn)合并、發(fā)展專業(yè)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、服務(wù)生活、完善布局、形成樞紐、擴(kuò)大輻射”的原則，優(yōu)化布局，提升水平。限制二環(huán)路以內(nèi)小商品市場(chǎng)的發(fā)展，鼓勵(lì)現(xiàn)有的小商品市場(chǎng)改造、轉(zhuǎn)型或遷出；東西北四環(huán)路以內(nèi)，南三環(huán)路以內(nèi)嚴(yán)格禁止新增小商品批發(fā)市場(chǎng)；東西北四環(huán)路和五環(huán)路之間，南三環(huán)路與南四環(huán)路之間限制新建大型商品交易市場(chǎng)，鼓勵(lì)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造，向社區(qū)菜市場(chǎng)轉(zhuǎn)型；郊區(qū)各類商品交易市場(chǎng)要以滿足新城發(fā)展和居民生活為目標(biāo)進(jìn)行升級(jí)改造。汽車交易市場(chǎng)要根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費(fèi)需要在相關(guān)區(qū)域適度規(guī)劃建設(shè)，繼續(xù)提升四合莊舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、石景山北京國際汽車貿(mào)易園區(qū)、昌平回龍觀汽車交易市場(chǎng)、朝陽平房東方基業(yè)汽車交易市場(chǎng)等經(jīng)營管

32、理水平，加快建設(shè)豐臺(tái)汽車博覽中心。規(guī)范提升汽配市場(chǎng)和建材市場(chǎng)水平，促進(jìn)其適度發(fā)展、合理布局。二部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析一、商業(yè)分布情況隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤分析，截止到2007年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為1,600萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300400萬平方米左右的供應(yīng)量。如果按此增長(zhǎng)速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將基本滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，北京市短時(shí)期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看

33、，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括cbd、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長(zhǎng)、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢(shì)明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來

34、進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。豐臺(tái)區(qū)近期發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場(chǎng)未來體量有望達(dá)到200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時(shí)可輻射到整個(gè)華北地區(qū)。二、各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析根據(jù)我司2006商鋪大全中的統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進(jìn)行了整理分析。各環(huán)路分布情況表各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對(duì)各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無明顯差異。稍顯突出的，還

35、是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量仍然較多，有67個(gè)，占到北京市整體數(shù)量的24%，這些項(xiàng)目以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時(shí)尚文化區(qū)等。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個(gè)，占19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目體量分布情況項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對(duì)各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對(duì)比分析。如圖表，從開發(fā)體量上

36、可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異，二環(huán)內(nèi)，1,779,000平方米；三四環(huán)之間，2,049,428平方米；四五環(huán)之間，1,961,600平方米；五環(huán)外，1,919,100平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三環(huán)之間項(xiàng)目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外soho、主語城、順馳藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國際等。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無明顯差異。各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。

37、二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門復(fù)興門商圈、宣武門前門崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片5a級(jí)寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極

38、少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。三四環(huán)之間：南

39、三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(cld)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，

40、并且規(guī)模正在日益壯大。當(dāng)北京被宣布為2008年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭(zhēng)之地，價(jià)格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了cbd和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是cbd商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬達(dá)廣場(chǎng)、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了cbd次商圈，并不斷延伸。四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和cbd的次商業(yè)圈一帶。北城則或以奧運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運(yùn)會(huì)的

41、影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的?？偟膩砜?，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。三、各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析根據(jù)北京城市總體規(guī)劃的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根

42、據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢(shì)。首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容：(1) 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。(2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(cbd)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等從1993年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸

43、兩帶多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡(jiǎn)單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費(fèi)。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖通過上面兩張圖的對(duì)比可以看出

44、北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部?jī)A斜的態(tài)勢(shì)，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，cbd東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分，可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部cbd區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市

45、規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級(jí)道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長(zhǎng)將達(dá)到431.3公里，到2008年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷淼男б嬉?0倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入

46、100億元人民幣，將會(huì)拉動(dòng)周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（cbd）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號(hào)線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長(zhǎng)度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個(gè)差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問

47、題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問題。根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號(hào)線、十號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、四號(hào)線、九號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地

48、是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2008年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有85個(gè)，面積總計(jì)231萬平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號(hào)線將于2007年6月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來的。五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的

49、住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅20022007年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)1300多萬平米，其中已建商業(yè)面積700萬左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有200多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場(chǎng)，因此2008年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積的17%。20022007年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目

50、最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)；在建項(xiàng)目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達(dá)35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時(shí)，朝陽區(qū)的cbd地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼；待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入

51、使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時(shí)難以消化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬，人均商業(yè)面積0.9平米，依據(jù)北京市2010年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到200300萬平米，因此預(yù)計(jì)到2010年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析（獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等）<img&nbsp;src=http: newsimg43 zjmnewsimg 158247.jpg>北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了

52、商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來一

53、系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源mall,大鐘寺國際廣場(chǎng)等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。第三部分、北京商圈規(guī)分析3.1商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的5070，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：一、 商圈的定義商業(yè)是由消費(fèi)者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而

54、商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個(gè)方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一個(gè)商圈若沒有消費(fèi)力，消費(fèi)組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個(gè)目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，

55、此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費(fèi)人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對(duì)外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。3.2北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動(dòng)的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由

56、一條街轉(zhuǎn)為一個(gè)區(qū)域的繁榮。西單商圈：氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)迅速；以“時(shí)尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈； 西單商圈的消費(fèi)者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費(fèi)場(chǎng)所，人流量大。燕莎商圈：主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受cbd和泛cbd商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。 燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場(chǎng)為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。公主墳商圈： 特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的

57、百貨商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對(duì)較少。 手機(jī)市場(chǎng)是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣店有幾十個(gè)，很大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊(duì)，因?yàn)檫@里部隊(duì)大院非常多。部隊(duì)比白領(lǐng)的消費(fèi)相對(duì)要低一點(diǎn)，消費(fèi)的觀念也不太一樣。雙安商圈：主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。阜成門商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營小商品批發(fā)零售，檔次較低。對(duì)北京西部的輻射能力比較強(qiáng)，消費(fèi)人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的部隊(duì)人員比較多。崇文門商圈：南城消費(fèi)的

58、滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。中關(guān)村商圈： 特色與發(fā)展方向：包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點(diǎn)：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。cbd商圈：商圈分析：集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。望京商圈 ：望京區(qū)域消費(fèi)是北京市平均水平的倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為萬人，現(xiàn)常住人口近萬人，外籍人士占常住人口的/。是韓國人居住集中的地方。方莊