房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納稅評估

1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納稅評估 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納稅評估案例 一、內(nèi)容提要 （一）評估對象描述 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的納稅大戶，1999年4月辦理稅務(wù)登記。 所屬行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)； 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)； 注冊資金：450萬元； 從業(yè)人員：46人； 經(jīng)營方式：其它經(jīng)營方式； 經(jīng)濟(jì)類型：有限責(zé)任公司。 （二）評估工作簡介及主要成效 2006年7月某局對全市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行行業(yè)納稅評估。申報期結(jié)束后，7月14日管理分局稅收管理員李某經(jīng)過預(yù)警值分析和人工分析，發(fā)覺該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在少申報稅款問題，于是初步選定該企業(yè)作為本期評估對象之一。經(jīng)分局批準(zhǔn)，7月19日組織企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行約請

2、談話，通過約談，認(rèn)定了企業(yè)少申報地方各稅66.63萬元。7月24日企業(yè)通過自查，補(bǔ)繳了少申報稅款、滯納金。通過對該房地產(chǎn)企業(yè)的納稅評估，發(fā)覺了全市房地產(chǎn)行業(yè)存在申報不準(zhǔn)時，申報稅種不全的問題，于是稅收管理員對全市主要房地產(chǎn)企業(yè)針對上述存在的問題逐項組織自查，7月底共自查補(bǔ)報稅款165.8萬元。本期行業(yè)納稅評估工作結(jié)束，效果顯著。 二、案例介紹 （一）分析選案 1、選案背景。企業(yè)所在市是一座新興的工業(yè)城市，工業(yè)的發(fā)展帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)已成為各地經(jīng)濟(jì)的一個重要增長點(diǎn)，也是當(dāng)?shù)氐胤蕉愂盏闹匾獊碓?。該市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)22家，2005年該市當(dāng)年征收房地產(chǎn)稅收3615萬元，占地方

3、稅收比重的23.5%。但房地產(chǎn)行業(yè)存在申報不準(zhǔn)時，少申報相關(guān)稅種現(xiàn)象。 2、對象篩選。某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目，總投資2600萬元，2005年1月開工興建，2006年4月竣工結(jié)算。期間采取了收取購房戶定金、預(yù)收房款方式對外銷售，估計房產(chǎn)銷售金額3500萬元，估計實(shí)現(xiàn)地方稅收350萬元。 3、分析基礎(chǔ)。從x省地稅征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)及日常管理中采集下列數(shù)據(jù)： 該項目從 2005年1月開工至06年6月份來累計繳納房地產(chǎn)地方稅收212.7萬元，其中營業(yè)稅2310萬×5%=115.5萬元，預(yù)繳企業(yè)所得稅2310萬× 3%=69.3萬，城建稅、教育附加115.5萬×10%=11.5

4、萬， 土地增值稅按附征率預(yù)征2310萬×0.5% = 11.6萬。 7月8日，該企業(yè)申報6月地方各稅18萬元，計稅依據(jù)200萬元，其中營業(yè)稅：200萬×5%=10萬，城建稅10萬×7%=0.7萬，教育費(fèi)附加10萬×3%=0.3萬，土地增值稅按附征率預(yù)征200萬×0.5%=1萬。并報送了6月份財務(wù)報表。 損益表反映該企業(yè)2006年6月當(dāng)月銷售收入200萬元，項目累計收入2510萬元，凈利潤為-86萬元。 4、疑點(diǎn)列舉。依據(jù)以上有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，結(jié)合納稅評估預(yù)警指標(biāo)值及說明，運(yùn)用數(shù)據(jù)比對分析方法，發(fā)覺該公司上述稅種的申報納稅存在可疑： (1)預(yù)警值分

5、析: “主營業(yè)務(wù)利潤率” 預(yù)警值15% 。通過對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了納稅評估指標(biāo)預(yù)警值, 6月份損益表反映仍虧損86萬元，主營業(yè)務(wù)利潤率=-86÷2510萬=-3%，與預(yù)警值15%相比差了18個百分點(diǎn)。 于是稅收管理員通過對該企業(yè)財務(wù)報表和工程建設(shè)（房地產(chǎn)）項目登記表的審核，該項目建筑成本、土地成本、報建費(fèi)用、平整土地及其他費(fèi)用等營業(yè)成本合計約2700萬元，成本費(fèi)用約2920萬元，估計該小區(qū)全部銷售完畢后銷售金額約3500萬元，估計利潤總額約580萬元。 結(jié)合企業(yè)6月份資產(chǎn)負(fù)債表中 “預(yù)收賬款” 科目的期初、期末數(shù)進(jìn)行分析，發(fā)覺 “預(yù)收賬款”期末大幅度增長的狀況， 6月份當(dāng)期預(yù)收賬款發(fā)生額467萬元，5月份只有59萬元。 (2)人工分析:稅收管理員李某平常了解到該小區(qū) 4月份基本竣工,目前85%的房屋銷售出去。且一樓有部分店面，按相關(guān)規(guī)定(贛地稅發(fā)18號)土地增值稅附征率1%預(yù)征，該企業(yè)一直按0.5%申報。同時發(fā)覺自取得土地使用權(quán)屬來沒有申報土地使用稅。 通過房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估的指標(biāo)預(yù)警值和人工分析。