房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點(diǎn)本頁僅作為文檔頁封面，使用時可以刪除This document is for reference only-rar21 year.March 房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長 等特點(diǎn)，其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實(shí)際偏差較大，因此不能拘泥于常規(guī) 的企業(yè)財務(wù)報表分析方法。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性1. 大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響報表使用者對企業(yè)償倩能力的 判斷。參照企業(yè)會計制度關(guān)于收入確認(rèn)的規(guī)定，房地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)具備 以下四項具體條件：工程已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格；具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算 通知書；履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且

2、價款已經(jīng)取得或確信可以取得； 成本能夠可靠地計量。然而房地產(chǎn)從開始預(yù)售到收入確認(rèn)，需經(jīng)過竣工、驗(yàn) 收、測繪、辦證、決算等多個環(huán)節(jié)，少則數(shù)月，多則三五年，其間巨額的房款 收入長期掛在預(yù)收賬款，一方面增加短期負(fù)債，另一方面減少了房款收入內(nèi)含 的所有者權(quán)益。特別是近年房地產(chǎn)高額盈利在財務(wù)報表中無法體現(xiàn)，嚴(yán)重地影 響了企業(yè)財務(wù)報表分析的結(jié)果。2. 開發(fā)成本賬實(shí)不符，影響報表使用者對企業(yè)資產(chǎn)的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按 購置時實(shí)際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是近 年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大 量

3、廉價的土地，其實(shí)際地價已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時財務(wù)報表顯示的企業(yè) 資產(chǎn)嚴(yán)重失實(shí)，音響消費(fèi)者進(jìn)行企業(yè)財務(wù)報表分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā) 過程中有相當(dāng)部分工程款山施工單位墊支，比例高達(dá)30%50%,時間長達(dá)數(shù) 年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延 工程決算時間，往往要經(jīng)過兒個會計年度才能完成，對此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以 及時進(jìn)行成本核算，造成賬面成本低于實(shí)際數(shù)。3. 期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理 費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在 項LJ尚

4、未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，一旦 結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱含的利潤即會顯現(xiàn)，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法應(yīng)先根據(jù)真實(shí)性和配比原則將財務(wù)報表作以下適當(dāng)調(diào)整，然后才能進(jìn)行常 規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析。1. 根據(jù)收款方式分析預(yù)收賬款，確認(rèn)收入。房地產(chǎn)由于其商品價值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，有一 次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以 應(yīng)收款項足額到賬作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，而不論其是否辦理了房地產(chǎn)證，只要 房款足額到賬，即可視為風(fēng)險已轉(zhuǎn)移；對于分期付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以合同 約定的收款日期確認(rèn)收入，但是買方若

5、在合同約定日期有欠付現(xiàn)象，應(yīng)考慮買 方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，如果買方的資信不佳，欠付的 金額過高（一般超過總房款的30%）,或欠付次數(shù)過多（連續(xù)兩期以上），則不能確 認(rèn)收入；對于按揭付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)待交足首期且按捐款已到賬，方可確 認(rèn)收入。根據(jù)上述原則將預(yù)收賬款中應(yīng)予確認(rèn)的收入進(jìn)行預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并計提銷售 稅金及附加。2. 分析開發(fā)成本的構(gòu)成，確認(rèn)成本。購入尚未開發(fā)的土地應(yīng)比照周邊地價進(jìn)行評估，剔除資金成本后大大高于 賬面價值的可認(rèn)同土地增值額，暫估調(diào)增存貨和資本公積；對應(yīng)入賬而未入賬 的工程款按預(yù)算或估算入賬，對尚未完工的配套工程估價預(yù)提，使開發(fā)成本盡 可能接近實(shí)際；按照收入與成本配比原則預(yù)轉(zhuǎn)成本。3. 對收入結(jié)轉(zhuǎn)前發(fā)生的期間費(fèi)用，按照收入與費(fèi)用配比原則進(jìn)行調(diào)整。財務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財務(wù)報表分析的工作，現(xiàn)代意義上的財務(wù)總監(jiān)是公 司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間 的不可或缺的角色。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的深入，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識已 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的需要。當(dāng)今的財務(wù)管理人員及企業(yè)管理