廣東東莞虎門(mén)婚紗商業(yè)街區(qū)案例研究31頁(yè)

1、虎門(mén)步行街案例研究虎門(mén)步行街案例研究2虎門(mén)步行街虎門(mén)步行街p虎門(mén)步行街是經(jīng)東莞市虎門(mén)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)興建的，位于虎門(mén)鎮(zhèn)太沙路，虎門(mén)步行街是經(jīng)東莞市虎門(mén)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)興建的，位于虎門(mén)鎮(zhèn)太沙路，太平廣場(chǎng)花園電子城旁，是鎮(zhèn)中心最旺的黃金地段。整個(gè)步行街規(guī)模宏太平廣場(chǎng)花園電子城旁，是鎮(zhèn)中心最旺的黃金地段。整個(gè)步行街規(guī)模宏大，配套設(shè)施齊全。大，配套設(shè)施齊全。p第一期總投資第一期總投資3.6億元人民幣，占地億元人民幣，占地3萬(wàn)平方米，總建筑面職萬(wàn)平方米，總建筑面職9萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，商鋪約商鋪約1000個(gè)。個(gè)。 3虎門(mén)步行街：發(fā)展商虎門(mén)步行街：發(fā)展商p發(fā)展商發(fā)展商n東莞市德興實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司東莞市德興實(shí)業(yè)

2、發(fā)展有限公司p物業(yè)管理物業(yè)管理n顯高物業(yè)顧問(wèn)（跨國(guó)公司）顯高物業(yè)顧問(wèn)（跨國(guó)公司）4虎門(mén)步行街：定位虎門(mén)步行街：定位p步行街內(nèi)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主要是以國(guó)內(nèi)步行街內(nèi)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主要是以國(guó)內(nèi)外名牌商品為主題，商品專(zhuān)賣(mài)店、外名牌商品為主題，商品專(zhuān)賣(mài)店、廠家商家和特許經(jīng)營(yíng)為主流，并廠家商家和特許經(jīng)營(yíng)為主流，并設(shè)有特價(jià)場(chǎng)等形式設(shè)有特價(jià)場(chǎng)等形式 5虎門(mén)步行街：簡(jiǎn)介虎門(mén)步行街：簡(jiǎn)介p虎門(mén)步行街設(shè)有虎門(mén)步行街設(shè)有4000多平方米文化廣多平方米文化廣場(chǎng)和場(chǎng)和2000多平方米中心廣場(chǎng)，由四條多平方米中心廣場(chǎng)，由四條街組成，樓高街組成，樓高4層，采用歐陸建筑風(fēng)格層，采用歐陸建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，經(jīng)典氣派。設(shè)計(jì)，經(jīng)典氣派。p街道吸取國(guó)內(nèi)外

3、著名步行街設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，街道吸取國(guó)內(nèi)外著名步行街設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，明亮寬闊，兩旁設(shè)有休閑座椅，環(huán)境明亮寬闊，兩旁設(shè)有休閑座椅，環(huán)境優(yōu)美，景觀雅致，舒適怡人。優(yōu)美，景觀雅致，舒適怡人。p商鋪采用開(kāi)放式設(shè)計(jì)，樓與樓之間以商鋪采用開(kāi)放式設(shè)計(jì)，樓與樓之間以72座天橋?qū)訉迂炌ǎ鞓驅(qū)訉迂炌ǎ?6臺(tái)電梯將整個(gè)臺(tái)電梯將整個(gè)歐陸建筑群聯(lián)接一起，而且電梯可直歐陸建筑群聯(lián)接一起，而且電梯可直上天面平臺(tái)，因此步行街內(nèi)陽(yáng)光和新上天面平臺(tái)，因此步行街內(nèi)陽(yáng)光和新鮮空氣充足，不怕風(fēng)吹雨打。鮮空氣充足，不怕風(fēng)吹雨打。6虎門(mén)步行街：一、二層平面圖虎門(mén)步行街：一、二層平面圖78虎門(mén)步行街：三、四樓平面圖虎門(mén)步行街：三、四樓平面圖910虎門(mén)

4、步行街：專(zhuān)業(yè)品牌店虎門(mén)步行街：專(zhuān)業(yè)品牌店p虎門(mén)步行街是集商業(yè)、購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)、文化于一體的多功能虎門(mén)步行街是集商業(yè)、購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)、文化于一體的多功能大型一站式購(gòu)物公園。各類(lèi)品牌商家已紛紛進(jìn)駐步行街。好又多超市、大型一站式購(gòu)物公園。各類(lèi)品牌商家已紛紛進(jìn)駐步行街。好又多超市、大家樂(lè)快餐、肯德基餐廳、奧斯卡主題餐廳、國(guó)美電器、明星吧、歡樂(lè)大家樂(lè)快餐、肯德基餐廳、奧斯卡主題餐廳、國(guó)美電器、明星吧、歡樂(lè)世界、書(shū)城、數(shù)碼電影城等大商家已進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；世界、書(shū)城、數(shù)碼電影城等大商家已進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；esprit、theme、哥弟、哥弟、卡佛連、恩曼琳、古士旗、麥浪、斯得雅、夏梵納、卡路約翰、伊韻兒、

5、卡佛連、恩曼琳、古士旗、麥浪、斯得雅、夏梵納、卡路約翰、伊韻兒、周大福、雅芳、金利來(lái)、馬獅龍、明廊眼鏡等品牌已開(kāi)業(yè)，還有許多品周大福、雅芳、金利來(lái)、馬獅龍、明廊眼鏡等品牌已開(kāi)業(yè)，還有許多品牌即將進(jìn)駐。牌即將進(jìn)駐。 11虎門(mén)步行街：運(yùn)營(yíng)管理虎門(mén)步行街：運(yùn)營(yíng)管理p虎門(mén)步行街是按照高起點(diǎn)、高要求的原則，參照國(guó)外商業(yè)步行街、購(gòu)物中心的做虎門(mén)步行街是按照高起點(diǎn)、高要求的原則，參照國(guó)外商業(yè)步行街、購(gòu)物中心的做法，結(jié)合國(guó)情、地情，聘請(qǐng)外國(guó)的建筑設(shè)計(jì)師及國(guó)際級(jí)的顧問(wèn)公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行法，結(jié)合國(guó)情、地情，聘請(qǐng)外國(guó)的建筑設(shè)計(jì)師及國(guó)際級(jí)的顧問(wèn)公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一興建、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的

6、大型購(gòu)物公統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一興建、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的大型購(gòu)物公園。園。p步行街的管理者特別著重步行街的經(jīng)營(yíng)管理和步行街內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的切身利益，步步行街的管理者特別著重步行街的經(jīng)營(yíng)管理和步行街內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的切身利益，步行街經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響街內(nèi)經(jīng)商者的利益及步行街的整行街經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響街內(nèi)經(jīng)商者的利益及步行街的整體聲譽(yù)，因此虎門(mén)步行街已聘請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)顧問(wèn)公司體聲譽(yù)，因此虎門(mén)步行街已聘請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)顧問(wèn)公司顯高物業(yè)顧問(wèn)為步顯高物業(yè)顧問(wèn)為步行街提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，保證商家的利益，讓商家放心經(jīng)營(yíng)。行街提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，保證商家的

7、利益，讓商家放心經(jīng)營(yíng)。 12虎門(mén)步行街：招商、物業(yè)與商業(yè)推廣虎門(mén)步行街：招商、物業(yè)與商業(yè)推廣p招商招商n虎門(mén)步行街采取統(tǒng)一招商，分區(qū)經(jīng)營(yíng)的形虎門(mén)步行街采取統(tǒng)一招商，分區(qū)經(jīng)營(yíng)的形式，所有進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家必須經(jīng)發(fā)展商審核式，所有進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家必須經(jīng)發(fā)展商審核資格，商家在街內(nèi)經(jīng)營(yíng)需要明碼實(shí)價(jià)，絕資格，商家在街內(nèi)經(jīng)營(yíng)需要明碼實(shí)價(jià)，絕對(duì)不允許售賣(mài)假冒偽劣商品。對(duì)不允許售賣(mài)假冒偽劣商品。p物業(yè)管理物業(yè)管理n步行街提供專(zhuān)業(yè)智能化優(yōu)質(zhì)管理，空調(diào)、步行街提供專(zhuān)業(yè)智能化優(yōu)質(zhì)管理，空調(diào)、保安、維修、環(huán)保、資訊的提供，全部交保安、維修、環(huán)保、資訊的提供，全部交由專(zhuān)業(yè)管理公司進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)而現(xiàn)代化管理，由專(zhuān)業(yè)管理公司進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)而現(xiàn)代

8、化管理，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。 p商業(yè)推廣商業(yè)推廣n步行街在每日、周末、節(jié)假日將定期在文步行街在每日、周末、節(jié)假日將定期在文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、各街面、天面平臺(tái)、化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、各街面、天面平臺(tái)、舉辦推廣活動(dòng)，并通過(guò)不同渠道及媒體將舉辦推廣活動(dòng)，并通過(guò)不同渠道及媒體將虎門(mén)步行街推介給各地群眾，使虎門(mén)步行虎門(mén)步行街推介給各地群眾，使虎門(mén)步行街成為購(gòu)物旅游觀光熱點(diǎn)。街成為購(gòu)物旅游觀光熱點(diǎn)。13虎門(mén)步行街：招商資料虎門(mén)步行街：招商資料14虎門(mén)步行街：招商資料虎門(mén)步行街：招商資料15虎門(mén)步行街：招商資料虎門(mén)步行街：招商資料16虎門(mén)步行街：招商資料虎門(mén)步行街：招商資料17招商方式招商方

9、式p招商條件招商條件n一層商鋪：國(guó)際品牌、香港一層商鋪：國(guó)際品牌、香港/亞太品牌、亞太品牌、國(guó)內(nèi)品牌國(guó)內(nèi)品牌n二、三層：廠家或代理商，提供產(chǎn)品合二、三層：廠家或代理商，提供產(chǎn)品合格證明和商標(biāo)注冊(cè)證明，須有商品標(biāo)簽、格證明和商標(biāo)注冊(cè)證明，須有商品標(biāo)簽、明碼實(shí)價(jià)明碼實(shí)價(jià)n必須提供公司資料和經(jīng)營(yíng)品牌資料必須提供公司資料和經(jīng)營(yíng)品牌資料p招商方式：承租招商招商方式：承租招商n租賃期限：租賃期限：2-3年年n認(rèn)租定金：人民幣一萬(wàn)元認(rèn)租定金：人民幣一萬(wàn)元n保證金：首年兩個(gè)月租金總額作為保證保證金：首年兩個(gè)月租金總額作為保證金金n結(jié)算時(shí)間：每月結(jié)算時(shí)間：每月5日日18p租金計(jì)算方式租金計(jì)算方式n以單間商鋪為計(jì)

10、算標(biāo)準(zhǔn)以單間商鋪為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)n租金租金250元元/月月m2（按使用面積計(jì)，（按使用面積計(jì)，18m2 /間）間）n管理費(fèi)管理費(fèi)28元元/月月m2（按建筑面積計(jì)，（按建筑面積計(jì)，30m2 /間）間）n宣傳推廣費(fèi)宣傳推廣費(fèi)5元元/月月m2（按建筑面積計(jì)）（按建筑面積計(jì)）n電費(fèi)：獨(dú)立電表計(jì)算電費(fèi)：獨(dú)立電表計(jì)算蘇州婚紗一條街案例研究蘇州婚紗一條街案例研究20蘇州虎丘鎮(zhèn)婚紗市場(chǎng)是商戶(hù)自發(fā)形成的市場(chǎng)，約蘇州虎丘鎮(zhèn)婚紗市場(chǎng)是商戶(hù)自發(fā)形成的市場(chǎng)，約1111年時(shí)間。目前市年時(shí)間。目前市場(chǎng)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的投資開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司，均由商戶(hù)和當(dāng)?shù)鼐用駡?chǎng)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的投資開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司，均由商戶(hù)和當(dāng)?shù)鼐用褡园l(fā)管理，商戶(hù)租

11、用當(dāng)?shù)卮迕裨谡厣献越ǖ姆课荨＝?jīng)過(guò)自發(fā)管理，商戶(hù)租用當(dāng)?shù)卮迕裨谡厣献越ǖ姆课?。?jīng)過(guò)1010多年多年的發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)由一條虎阜路發(fā)展為虎阜路和虎丘路包圍的一個(gè)的發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)由一條虎阜路發(fā)展為虎阜路和虎丘路包圍的一個(gè)街區(qū)。街區(qū)。整個(gè)市場(chǎng)共有商戶(hù)整個(gè)市場(chǎng)共有商戶(hù)120120戶(hù)戶(hù)左右，經(jīng)營(yíng)面積在左右，經(jīng)營(yíng)面積在2000020000平方米平方米左右。左右。概述概述21虎阜路虎丘路銀行銀行超市超市職業(yè)介職業(yè)介紹所紹所平面圖平面圖蘇州絲綢工蘇州絲綢工業(yè)博覽中心業(yè)博覽中心在建廣場(chǎng)小小飯飯店店22管理費(fèi)用：管理費(fèi)用：自發(fā)形成的市場(chǎng)，管理部門(mén)主要為當(dāng)?shù)氐墓ど潭悇?wù)部門(mén)，以及虎丘自發(fā)形成的市場(chǎng)，管理部門(mén)主要為

12、當(dāng)?shù)氐墓ど潭悇?wù)部門(mén)，以及虎丘茶花村委會(huì)茶花村委會(huì)費(fèi)用明細(xì)：費(fèi)用明細(xì)：工商費(fèi)：工商費(fèi)：480480元元/ /戶(hù)戶(hù)國(guó)稅：國(guó)稅： 330330元元/ /戶(hù)戶(hù)地稅：地稅：120120元元/ /戶(hù)戶(hù)分析：分析：管理費(fèi)用低，多為商戶(hù)和當(dāng)?shù)卮迕竦淖园l(fā)管理。蘇州市政府服務(wù)意識(shí)較管理費(fèi)用低，多為商戶(hù)和當(dāng)?shù)卮迕竦淖园l(fā)管理。蘇州市政府服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，為進(jìn)駐商戶(hù)提供一站式服務(wù)。強(qiáng)，為進(jìn)駐商戶(hù)提供一站式服務(wù)。市場(chǎng)管理市場(chǎng)管理23租售方式：租售方式：只租不售只租不售租金價(jià)格：租金價(jià)格：調(diào)查戶(hù)一：調(diào)查戶(hù)一：6060平方米平方米 年租金年租金3.23.2萬(wàn)（臨街）萬(wàn)（臨街）調(diào)查戶(hù)二：調(diào)查戶(hù)二： 160160平方米平方米 年租金

13、年租金5 5萬(wàn)（已經(jīng)營(yíng)萬(wàn)（已經(jīng)營(yíng)1010年，臨街）年，臨街）調(diào)查戶(hù)三：調(diào)查戶(hù)三：118118平方米平方米* *2 2層層 年租金年租金3.53.5萬(wàn)（巷內(nèi)，萬(wàn)（巷內(nèi)，2 2年合同價(jià)格不變，半年支付）年合同價(jià)格不變，半年支付）分析：分析：租金價(jià)格變動(dòng)較大，主要是受地理位置的影響較大，臨街鋪面價(jià)格較高，租金價(jià)格變動(dòng)較大，主要是受地理位置的影響較大，臨街鋪面價(jià)格較高，巷內(nèi)價(jià)格較為便宜。商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況很好，所以鋪面較為緊張。巷內(nèi)價(jià)格較為便宜。商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況很好，所以鋪面較為緊張。租售方式租售方式24批零業(yè)務(wù)：批零業(yè)務(wù)：批發(fā)兼零售，自產(chǎn)自銷(xiāo)批發(fā)兼零售，自產(chǎn)自銷(xiāo)商戶(hù)屬地：商戶(hù)屬地：本地商戶(hù)，少部分安徽商戶(hù)本地

14、商戶(hù)，少部分安徽商戶(hù)市場(chǎng)輻射范圍：市場(chǎng)輻射范圍：市場(chǎng)輻射全國(guó)，包括東北、西北、內(nèi)蒙等地市場(chǎng)輻射全國(guó)，包括東北、西北、內(nèi)蒙等地婚紗款式：婚紗款式：多為臺(tái)灣、廣州等地的翻版多為臺(tái)灣、廣州等地的翻版婚紗價(jià)格：婚紗價(jià)格：價(jià)格在價(jià)格在100500100500元之間元之間分析：分析：婚紗價(jià)格較為低廉，款式較新，但是婚紗的質(zhì)量稍為遜色，大多數(shù)的婚紗婚紗價(jià)格較為低廉，款式較新，但是婚紗的質(zhì)量稍為遜色，大多數(shù)的婚紗做工很簡(jiǎn)單，用料不是很講究，適應(yīng)了很多對(duì)婚紗要求不是很高消費(fèi)者。做工很簡(jiǎn)單，用料不是很講究，適應(yīng)了很多對(duì)婚紗要求不是很高消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式25建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)：虎丘路：虎丘路： 2323層樓房

15、，層樓房， 1212層為展示，層為展示，3 3層住宿層住宿虎阜路：虎阜路：2323層樓房，層樓房，1 1層多為展示廳，層多為展示廳，2323層為工廠層為工廠模式：模式：前店：前店主要起展示作用。前店：前店主要起展示作用。后廠：商戶(hù)基本上自建工廠，雇傭工人大概在后廠：商戶(hù)基本上自建工廠，雇傭工人大概在20302030人左右，一般工人工資在人左右，一般工人工資在10001000元左右（女工包吃住，男工保吃）元左右（女工包吃住，男工保吃）室內(nèi)環(huán)境：室內(nèi)環(huán)境：有地毯，較為整潔有地毯，較為整潔分析：分析：新建的鋪面較臨街的舊鋪面整潔，因?yàn)樯虘?hù)經(jīng)營(yíng)的是批發(fā)業(yè)務(wù)，所以不是新建的鋪面較臨街的舊鋪面整潔，因?yàn)樯?/p>

16、戶(hù)經(jīng)營(yíng)的是批發(fā)業(yè)務(wù)，所以不是影響經(jīng)營(yíng)的主要因素影響經(jīng)營(yíng)的主要因素鋪面結(jié)構(gòu)鋪面結(jié)構(gòu)26商業(yè)配套：商業(yè)配套：在虎丘路的背巷有在虎丘路的背巷有8 8家婚紗輔料經(jīng)營(yíng)戶(hù)，其中兩家還經(jīng)營(yíng)家婚紗輔料經(jīng)營(yíng)戶(hù)，其中兩家還經(jīng)營(yíng)婚紗，但是款式較少，每戶(hù)經(jīng)營(yíng)面積在婚紗，但是款式較少，每戶(hù)經(jīng)營(yíng)面積在50605060平方米左右平方米左右商業(yè)服務(wù)：商業(yè)服務(wù)：周邊周邊500500米范圍內(nèi)建有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、米范圍內(nèi)建有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、超市、婚紗攝影器材、職業(yè)介紹所等超市、婚紗攝影器材、職業(yè)介紹所等運(yùn)輸：運(yùn)輸：有幾條公交線路經(jīng)過(guò)，交通沒(méi)有特別優(yōu)勢(shì)，周邊也有幾條公交線路經(jīng)過(guò)，交通沒(méi)有特別優(yōu)勢(shì)，周邊也沒(méi)有運(yùn)輸車(chē)輛沒(méi)有運(yùn)輸車(chē)

17、輛分析：分析：商戶(hù)都應(yīng)該都有固定的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，在接到訂單后由商戶(hù)都應(yīng)該都有固定的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，在接到訂單后由工廠加工后直接發(fā)貨工廠加工后直接發(fā)貨商業(yè)配套商業(yè)配套27附錄：婚紗店列表蘇州紫金達(dá)婚紗禮服廠蘇州紫金達(dá)婚紗禮服廠 addadd：蘇州市虎丘停車(chē)場(chǎng)東：蘇州市虎丘停車(chē)場(chǎng)東 蘇州佳美婚紗禮服廠蘇州佳美婚紗禮服廠 addadd：蘇州市虎丘停車(chē)場(chǎng)南：蘇州市虎丘停車(chē)場(chǎng)南 蘇州金鑫利婚紗禮服店蘇州金鑫利婚紗禮服店 addadd：蘇州市虎丘停車(chē)場(chǎng)南：蘇州市虎丘停車(chē)場(chǎng)南 蘇州新麗人婚紗晚裝有限公司蘇州新麗人婚紗晚裝有限公司 addadd：蘇州市虎丘路立交橋北：蘇州市虎丘路立交橋北 蘇州秀華婚紗批發(fā)中心蘇州秀華婚

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