龍門富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷旅游地產整合營銷的工作思路

1、1旅游地產整合營銷的工作思路2011.12.12龍門富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷2目 錄第一部分 旅游地產發(fā)展趨勢 第二部分 溫泉旅游地產盈利模式 第三部分 操盤思路 第四部分 案例介紹 3第一部分 旅游地產發(fā)展趨勢 4與商業(yè)零售業(yè)相結合與文體休閑產業(yè)相結合與房地產相結合與傳媒娛樂等文化創(chuàng)意產業(yè)結合面向短期度假普遍運用高新技術主題休閑旅游區(qū)發(fā)展趨勢價格的多策略性強調游客的參與體驗將對象放大至以主題景區(qū)為核心的旅游區(qū)，旅游與產業(yè)的復合開發(fā)則是當前的主流趨勢發(fā)展趨勢5項目旅游驅動地產開發(fā)模式地產帶動度假開發(fā)模式旅游居住互融開發(fā)模式主要功能旅游景區(qū)地產為主 ，旅游度假與住宅相結合旅游住宅為主，輔以旅游景區(qū)地

2、產及配套設施旅游景區(qū)與住宅、度假功能的綜合體，注重體驗式生活產品構成主題公園、酒吧街 、高爾夫球場shopping mall、別墅、酒店等獨棟別墅、聯排別墅、多層公寓、公園廣場、學校、酒店、度假村、食街、會所等獨 特 風 貌 居 住 組 團 、 社 區(qū) 風 情商業(yè)街區(qū)、社區(qū)文化中心、休閑娛樂中心、教育中心等主題風格第二居所/度假/休憩生態(tài)居住/健康居住/健康居住中西式風貌/古典、國際風貌分期物業(yè)開發(fā)重點演變初期：旅游設施開發(fā)中期：中端住宅開發(fā)后期：高端住宅開發(fā)初期：第二居所及配套開發(fā)中期：旅游設施與住宅共同開發(fā)后期：高端第一居所開發(fā)組團式開發(fā)各期圍繞相異主題各組團采取綜合式開發(fā)國內案例深圳華僑

3、城/千島湖/杭州宋城廣州祈福新村/廣州鳳凰城東部華僑城/杭州休博園05年之前05年之前旅游居住互融開發(fā)模式，是近階段旅游地產的發(fā)展趨勢06年之后發(fā)展趨勢6旅游功能觀光休閑體驗度假養(yǎng)生商務地產功能主題公園酒店商業(yè)中心主題度假村產權酒店住宅地產功能旅游功能商業(yè)中心住宅酒店主題公園高爾夫游艇spa會議公園旅游地產旅游地產傳統模式正在演進為更復雜的方式，其驅動地產的核心內容從未改變發(fā)展趨勢7溫泉的綜合多元開發(fā)是市場的必然趨勢綜合開發(fā)的必然趨勢一、從土地開發(fā)角度：單一溫泉開發(fā)無法快速回報土地價值最大化?！靶蓍e養(yǎng)生地產”的開發(fā)模式才能提高附加值，增加開發(fā)回報。二、從消費角度：高端人群的溫泉需求不單一在泡上

4、，而是“保健療養(yǎng)、運動游樂、商務會議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的消費需求。三、從市場角度：溫泉市場競爭激烈，產品單一將被淘汰出市場。只有主題鮮明，定位準確的溫泉，才能長久保持競爭力。溫泉度假村溫泉小鎮(zhèn)溫泉新城溫泉旅游開發(fā)的幾種模式泡、療泡、療、休閑泡、療、休閑、娛樂、度假吃、住、玩、購、樂、會議綜合性文化內涵主題競 爭 力發(fā)展趨勢8溫泉綜合開發(fā)的目的是打造“溫泉休閑綜合體”溫泉綜合體的五大功能溫泉養(yǎng)生地產會議度假酒店運動游樂項目休閑商業(yè)街區(qū)溫泉休閑中心“溫泉綜合體”的打造最終目的是打造出一種全新的生活方式，為實現品牌營運創(chuàng)造可能。發(fā)展最終形態(tài)打造溫泉綜合體的一般模式基礎溫泉創(chuàng)新產品重

5、點會議度假酒店核心溫泉養(yǎng)生地產目標溫泉生活方式打造吸引核心構建接待載體創(chuàng)造利潤中心實現品牌突破手段休閑產業(yè)整合導向土地綜合開發(fā)形成功能聚集清理功能關系9溫泉+特色休閑產業(yè)的嫁接開發(fā)模式通過溫泉與其他產業(yè)的嫁接以達成1+12的效果，必將是溫泉旅游業(yè)發(fā)展的大趨勢。溫泉旅游業(yè)本身競爭異常激烈，新建的溫泉旅游地產項目要想突破，首先必須從戰(zhàn) 略高度上確定走“溫泉+x”(溫泉與特色休閑產業(yè)嫁接)的大溫泉開發(fā)之路。溫泉“特色溫泉+景區(qū)” “溫泉+會議休閑” “溫泉+運動游樂” “溫泉+康復療養(yǎng)” “溫泉+生態(tài)農莊” “溫泉+旅游地產”六大經典模式10景區(qū)化理念帶入旅游地產開發(fā)中由于地理位置的原因，提倡把景區(qū)

6、化打造的理念引入旅游地產項目的開發(fā)。把整個項目按照一個4a甚至5a級景區(qū)的標準來完善各項建設、提高各項服務，為旅 游者和投資者創(chuàng)造更好的溫泉旅游體驗，將極大地提升項目的整體品質。景區(qū)化打造的三個要素配套設施的完善景區(qū)風景等級的提升人員服務水品的提高11高水準的規(guī)劃設計， 是實現開發(fā)模式創(chuàng)新的關鍵由于投資較大、風險較大，溫泉旅游地產的開發(fā)，更應注重在開發(fā)建設之前做好項目策劃規(guī)劃設計工作：一，策劃規(guī)劃設計不但要符合市場需求，同時要符合溫泉項目自身經營的特點，應站在經營的角度來考慮策劃規(guī)劃設計問題，才能夠確保未來銷售和經營的成功。二，策劃規(guī)劃設計應對旅游地產特別是溫泉與房地產產業(yè)的互動關系有深度研究

7、，才能夠超越“就地產做地產”的層面，通過“溫泉+地產”實現質的騰飛。豐富的項目經驗深度的研究和調查專業(yè)的人員隊伍項目成功的關鍵12第二部分 溫泉旅游地產盈利模式 13旅游房地產利用溫泉締造一座小鎮(zhèn)，創(chuàng)造一種生活方式，打造可居、可游的新都市主義模式，創(chuàng)建了溫泉休閑與地產結合的贏利模式。宜居性稀缺性旅游房地產項目開發(fā)的兩個關鍵因素宜居帶來了居住剛性需求，是項目運作的基礎。稀缺帶來了投資需求，是項目盈利的保證。阿詩瑪旅游小鎮(zhèn)沙甸旅游小鎮(zhèn)14文化體驗體驗經濟時代，溫泉產品和服務的競爭將轉化為品牌和文化的競爭，溫泉文化體驗將成為溫泉旅游企業(yè)發(fā)展的新機遇。歷史文化體驗民族文化體驗地理地貌文化體驗文化體驗的

8、方式文化體驗盈利模式的開發(fā)，是從傳統旅游模式演變出來的，它既具備了傳統旅游模式的觀光旅游，又具備了體驗感受的功能。如土耳其溫泉浴通過溫泉將歷史文化和體驗結合，騰沖火山溫泉將大自然的奇特和親身體驗相結合等。15莊園經濟莊園經濟是一種以生態(tài)旅游、綠色農業(yè)為目標的擬態(tài)環(huán)境塑造，以生態(tài)旅游的主題，創(chuàng)造出一個都市人的非日常的戶外游樂環(huán)境。將生態(tài)、農業(yè)與溫泉融為一體，創(chuàng)建一種新的溫泉旅游經營模式優(yōu)點1、開辟旅游新亮點，體驗式旅游。2、多種盈利模式，充分利用地熱資源，開辟農業(yè)產業(yè)的發(fā)展。3、降低土地閑置和綠化費用，減少投資風險。特色農莊風情果園鮮花基地16會議商務會議包括大型和中小規(guī)模兩種類型：對于溫泉與大

9、型會議旅游度假地結合的經營模式，其核心在于開展大型會議旅游活動。中小型會議將成為“溫泉+會議”盈利模式的主要來源。休閑型商務模式的開啟，有利于穩(wěn)定客源的保證。在溫泉里辦公17會所模式會所的建立，對溫泉項目開發(fā)有助于等級的提升。會所經營中會員的建立，需要依靠良好的服務，人員技能和素質的提升是關鍵。會所在溫泉項目開發(fā)過程中，具有不可替代的作用。并且會所的好壞，決定了溫泉項目開發(fā)檔次的高低。會所+溫泉提升項目整體品質18購物公園在自然中享受商業(yè)的便利，從自然中提升商業(yè)的價值。在優(yōu)美的自然環(huán)境中購物，環(huán)境的誘導使得當地特產更加誘人。體驗多元化，消費多元化的發(fā)展。溫泉項目和購物公園的結合，使消費得以提升

10、。便捷的優(yōu)美的購物環(huán)境，將詮釋把如何記憶帶走。大自然中購物19修復身心的基核，溫泉與運動的無縫連接，可以創(chuàng)造更多的利潤點。運動休閑溫泉+體育運動休閑+激情體驗動與靜20品牌輸出品牌是企業(yè)競爭力的核心，是誠信的載體，是最有價值的資產。旅游作為一種異地消費，不可儲存的無形產品，決定了它更需要通過品牌形象來向消費者傳達一種實實在在的感受。21第三部分 項目簡介 22鳥瞰圖23總平面及經濟指標（125萬）龍門規(guī)劃經濟技術指標(125萬）產品比例總建筑面積1258685總容積率0.58 別墅總建筑面積399253 34.16%高層總建筑面積76946265.84%住宅總建筑面積1168715 100.0

11、0%公建總建筑面積89970.06別墅洋房面積（）占比面積（）占比15017055%60左右10%17021025%709055%21025015%9012020%3005%120左右15%別墅洋房戶型比例24分期圖及指標（125萬）第一期主要技術指標用地面積267141總建筑面積126111容積率0.47 第二期主要技術指標用地面積235857總建筑面積122778容積率0.52 第三期主要技術指標用地面積497532總建筑面積323678容積率0.65 第四期主要技術指標用地面積331998總建筑面積34940容積率0.11 第五期主要技術指標用地面積289405總建筑面積51066容積率

12、0.18 第六期主要技術指標用地面積210270總建筑面積35217容積率0.17 第七期主要技術指標用地面積291523總建筑面積545062容積率1.87 81畝主要技術指標用地面積53689總建筑面積19833容積率0.37 25公建配套展示圖公共設施配套表項目建筑面積其他教育設施幼兒園11600幼兒園21600醫(yī)療及福利設施養(yǎng)生堂2000文化設施會所12490已建會所22400會所32400體育設施游泳場位于會所及養(yǎng)生堂內網球場等社區(qū)服務設施社區(qū)居委會300位于高層裙樓內社區(qū)服務站400社區(qū)警務室100街道辦事處1500商業(yè)設施售樓部1007商業(yè)街4824溫泉中心13785酒店4500

13、0生鮮市場1500位于高層裙樓內后期設施員工宿舍9800市政設施郵政所150污水站217總計9107326一期已建戶型27單體方案d型獨棟別墅戶型優(yōu)勢說明客廳中空客廳面寬5米臨水景觀超大露臺家庭廳套房數量2工人房數量1室內車庫院內車位面積指標表地下室面積116.4首層面積185.44二層面積134.74 總面積436.6 首層平面圖二層平面圖三層平面圖28單體方案s型獨棟別墅首層平面圖二層平面圖三層平面圖負一層平面圖面積指標表地下室面積20.7首層面積158.6二層面積94.2三層平面75.8總面積349.3 戶型優(yōu)勢說明客廳中空客廳面寬5米臨水景觀超大露臺家庭廳套房數量2工人房數量1室內車庫

14、院內車位29單體方案c型雙拼別墅首層平面圖二層平面圖三層平面圖戶型優(yōu)勢說明客廳中空客廳面寬5米臨水景觀超大露臺家庭廳套房數量4工人房數量1室內車庫院內車位面積指標表住戶戶號各層建筑面積首層119119二層82.277.3三層66.863每戶建筑面積268259.3總建筑面積527 30單體方案a型聯排別墅首層平面圖二層平面圖三層平面圖 戶型優(yōu)勢說明客廳中空客廳面寬5米臨水景觀超大露臺家庭廳套房數量2工人房數量1室內車庫院內車位面積指標表住戶戶號各層建筑面積首層99.478.478.499.4二層95.872.57295.8三層52.544.913.352.5每戶建筑面積245.5199.719

15、6.1245.5總建筑面積88731單體方案b型聯排別墅首層平面圖二層平面圖三層平面圖 戶型優(yōu)勢說明客廳中空客廳面寬5米臨水景觀超大露臺家庭廳套房數量2工人房數量室內車庫院內車位面積指標表住戶戶號各層建筑面積首層101.582.682.6101.6二層92.182.379.692.6三層60.447.547.559.6每戶建筑面積254212.4209.7253.8總建筑面積929.932酒店鳥瞰圖33酒店外立面效果圖34剖面圖商業(yè)中心效果圖35養(yǎng)生堂方案效果圖36第三部分 操盤思路 一、項目定位分析二、目標客戶群定位三、項目業(yè)態(tài)定位四、2012年開盤營銷目標五、渠道規(guī)劃六、現場配套情況七、項

16、目價格策略37吃、住、玩、購、樂、會議綜合性文化內涵主題競 爭 力操盤要點定位清晰客群精準渠道廣泛價格策略配套先行38（一）項目定位分析39規(guī)模價值：3000畝大型綜合社區(qū)，鑄就百萬平米度假養(yǎng)生之都規(guī)劃價值：四大板塊全力打造“國際私家溫泉旅游度假圣地”旅游價值：坐擁3大國家4a風景區(qū)，溫泉旅游資源豐富產品價值：產權式溫泉度假別墅及高品質度假洋房生態(tài)價值：南粵大氧吧、75%森林覆蓋率、氣候溫和濕潤交通價值：緊鄰廣河高速出口，連接廣州 、深圳、惠州、東莞 品牌價值：富力地產，華南地區(qū)領先品牌房企，香港上市稀缺價值：區(qū)域內唯一的大型生態(tài)旅游度假地產項目定位項目八大價值體系40項目swot分析 優(yōu)勢（

17、strengthes）劣勢（weaknesses）森林山谷溫泉稀缺資源性價比高的優(yōu)勢用地規(guī)模巨大現場暫無任何內部和外部配套可使用（酒 店、商業(yè)）現場展示弱，有施工、銷售通道交叉現象土地年限短機會（opportunities）s-o：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會w-o：利用機會，克服劣勢南昆山優(yōu)異的自然資源，政府 對旅游地產的大力支持，前景 向好，惠州目前不限購。現周邊無競爭力大的大盤廣河高速即將開通，建成后項 目區(qū)域位置價值將提升。項目處于廣深莞中心，片區(qū)旅 游市場成熟將度假養(yǎng)生的概念貫穿整 個項目，建立相應的展示 區(qū)與業(yè)主活動區(qū)域依托廣河高速開通的利好放大稀缺資源優(yōu)勢，將產 品與環(huán)境進行完全結合完善生

18、活配套（商業(yè)街區(qū)）、亮點配套 （酒店、溫泉中心、養(yǎng)生堂），完善項目 內部生活體系做好銷售展示面，合理規(guī)劃施工和銷售通 道路線，提升客戶口碑。加快開發(fā)速度，搶占區(qū)域開發(fā)空白。威脅（threats）s-t：發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅w-t：減小劣勢，避免威脅內部能力外部因素41項目目標市場定位以滿足高檔的度假及投資需求為主，突出打造森林溫泉度假概念的南中國高端養(yǎng)生度假大盤。依托交通優(yōu)勢，營造第二居所。南中國（地域）森林溫泉（資源）四季度假（概念）42項目目標市場定位南中國森林溫泉養(yǎng)生度假天堂為度假找一個家形象定位推廣語富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷案名43（二）目標客戶群定位44目標客戶群定位依托交通優(yōu)勢， 認可南

19、昆山度假資源優(yōu)勢認可區(qū)別于濱海度假的森林溫泉度假方式， 依托強勁的購買力，45重要客戶：東莞、惠州、港澳等珠三角地區(qū)的高端人群。核心客戶：廣州客戶企事業(yè)高層廣州天河、越秀區(qū)的企事業(yè)高層，具有較強的經濟實力，尋找符合自己情 趣的真正有價值的居所，認同區(qū)位。私營企業(yè)主輻射范圍更廣，具有很強的經濟實力，追尋生態(tài)山居，休閑養(yǎng)生、療養(yǎng)度 假需求為主的高端目標客戶。政府公務員廣州市處級以上高級公務員，注重家庭生活。偶得客戶：投資客，尋求真正具有升值潛力和價值的高端物業(yè)的投資客。目標客戶群定位次核心客戶：深圳客戶高端客戶福田、羅湖區(qū)的私營企業(yè)主、企業(yè)高層，經濟實力雄厚，注重生活品質和養(yǎng) 生，接受溫泉度假這種

20、區(qū)別于濱海度假的方式。同時希望將度假與社交相結 合，將別墅作為會所。純投資客投資觀念強，有很強的經濟實力，但因為政策和貸款制約，在深圳區(qū)域內無 法投資。關注政策和價格。46（三）項目業(yè)態(tài)定位47八 七 六 五 四 三 二 一感悟真正的生活讓山為你松綁，身心貼緊大地的肌理，每一次腳步邁出，都深深踏入泥土厚重的芳香，濃郁蔥籠的綠，如泉水般深襲來，寧靜的是視野，沉靜的卻是靈魂，你曾失去的光陰，久違的度過生命的方式，是層層設計的八層情境中，重新舒展。項目業(yè)態(tài)定位48八大價值規(guī)模價值 3000畝大型綜合社區(qū)，鑄就百萬平米度假養(yǎng)生之都規(guī)劃價值 四大板塊全力打造“國際私家溫泉旅游度假圣地”旅游價值 坐擁3大

21、國家4a風景區(qū)，溫泉旅游資源豐富產品價值 產權式溫泉度假別墅及高品質度假洋房生態(tài)價值 南粵大氧吧、75%森林覆蓋率、氣候溫和濕潤交通價值 緊鄰廣河高速出口，連接廣州 、深圳、惠州、東莞 品牌價值 富力地產，華南地區(qū)領先品牌房企稀缺價值 區(qū)域內唯一的大型生態(tài)旅游度假地產49希爾頓酒店溫泉中心藝術的培養(yǎng)從娃娃抓起，特別的培訓課程設計，讓孩子們在興趣中主動學習。培訓班：音樂、英語、繪畫、舞蹈、臺球、足球、手工藝、跆拳道等shopping街區(qū)國醫(yī)養(yǎng)生堂兒童天地美食公園佳景已為貴，若佳景有佳肴相伴則更難得。您可品嘗各國各式美食，食材均出自你所在山林溪谷之中。人在景中，美食在握，親朋在側，人生至樂莫過如是

22、。旅行“家游”站多姿多彩的休閑內容，很生活，總不會單調無聊。清歌酒吧、書吧、精品專賣、咖啡小館、club、婚禮草坪、生活配套等。紀念品專賣店、休閑廣場、超市配套完善的配套，完美的服務，沿著滿目林海的廣河高速，來到這個旅行“家游”站。七大配套片區(qū)唯一五星級酒店，提供住宿、咖啡室、會議室、宴會廳、游泳池、取款機、旅行社等一套完整的服務機構和設施。帶上家人，約上生意伙伴，享受生活的同時來一場“山谷里的董事會”。土地平曠，屋舍儼然，有良田美池桑竹之屬我們關注健康，規(guī)劃適合中年以上人群的養(yǎng)生場所。全面的保健服務系統，令你可盡享身心閑適。 湯浴、踏青、遠足，大自然是最親密的老師，與大地天空親密無間，與山川

23、溪流溝通交流。我們關注歸屬感，所以私家溫泉中心、山頂瑜珈、林間spa等交流平臺就此誕生。503000畝天然山地涵括繁茂的自然資源、豐富配套，便捷的交通連通廣深莞惠，真正意義上的第二居所，讓你發(fā)現生活的真諦。原生的自然風光，使身心徹底的放松、還原，養(yǎng)生是人與自我、與大自然重修舊好的方式，在從巒疊翠中感悟人生。山間四季皆有不同，放下心中的雜念，與家人一起享受這難得的假日時光。瑜伽、spa、養(yǎng)生堂你在其中，你便是一切，一切也便都是你。溫泉入戶的尊崇享受，僅為懂得生活的你六種方式第二居所四季養(yǎng)生家庭度假康體休閑原生旅游私屬溫泉屏蔽城市的音浪，讓身心習慣山間的靜謐和作息，帶上家人，約三五知己，享受原生的

24、環(huán)境、感受自然的呼吸。51夫妻關系父子關系子女關系公園、購物街、溫泉中心享受真正的家庭生活，和他（她）一起找回初戀的感覺。有多久沒有和父親一起下棋？有多久陪母親一起散步？在這里，你可以陪他們在夕陽下，找回久違的溫情。五層溫情關系鄰里關系服務關系草地上，幼兒園，抓知了，摸石頭他用的也是你小時侯的方法。再也不會連隔壁住的是誰都不知道，我們不但是鄰居、還是朋友，更象親人。完善的生活配套，細致入微的服務，你能想到的，這里都會盡力做到。52冬夏山間花卉繁密，萬物萌生的時節(jié)，溪泉谷地之間，處處皆以花為被，春季美景盡收眼底。山外炎炎夏日，在山中茂密的林木遮掩下，南昆山低于周邊幾度的涼爽氣候，讓人倍感舒適。四

25、季之美，莫過于一樹夕紅，滿地燦然。山間偶有落葉翩然，愈發(fā)顯露秋的韻味。常綠喬木和原生竹海，碧綠如初，蒼翠可愛，冬日自有春意。春秋四季美景53郊野公園古樹公園 林溪公園 三座公園山頂屆時將在保留原生景觀的基礎上，進行人工修葺，成為住區(qū)人們休閑探秘的好去處。設施：燈塔、觀景臺運動類：登山步道、太極廣場、山頂瑜伽體驗農場類：果園（胡須雞）、菜園開辟項目內一處原生森林地塊做為古樹公園，公園內設置林蔭道、石凳等設備配合環(huán)境，體現項目原生態(tài)的森林、山谷資源。設施：山泉、林間spa以一片竹林為中心，水旁綠樹環(huán)繞，設有水上竹筏和直主林步道。設施：水上竹筏運動類：自行車、泛舟、垂釣、開心農場觀賞類：竹海、小溪5

26、4兩強聯手中國龍頭品牌房企富力地產集團希爾頓酒店集團強強聯手，在南昆山麓創(chuàng)造一個“四季度假”的養(yǎng)生天堂國際頂級酒店品牌創(chuàng)建非凡 至善共生你今天對客人微笑了嗎55富力地產集團集多年地產開發(fā)經驗，匯聚“度假、養(yǎng)生”主題的研究，結合優(yōu)勢顯著的自然山地生態(tài)、溫泉等獨特旅游資源，實現人與自然的完美結合，以低密度的規(guī)劃和精裝酒店度假屋的理念，打造高品質的養(yǎng)生度假品牌社區(qū)。一個世外桃源56項目業(yè)態(tài)定位滿足消費需求：通過配套運營滿足項目自身和周邊客戶消費需求（酒店、商業(yè)街、幼兒園等）增加項目客流：通過特色配套服務組織度假自駕游，增加項目人氣（特色商品專營店、特色餐飲、針對旅行社的旅行線路中轉站）產生經濟效益：

27、通過配套自身運營產生經濟效益（酒店、商業(yè)街、餐飲、溫泉中心等）57項目業(yè)態(tài)定位滿足自身度假需要 兼顧周邊消費需求希爾頓酒店溫泉中心康體會所風情商業(yè)街國醫(yī)養(yǎng)生堂幼兒園郊野公園古樹公園林溪公園溫泉度假別墅溫泉養(yǎng)生公寓58項目業(yè)態(tài)定位溫泉度假別墅、溫泉養(yǎng)生公寓溫泉度假別墅主打度假概念，私家溫泉入戶，營造第二居所。溫泉養(yǎng)生公寓依托資源及交通優(yōu)勢，突出性價比。提高一次性付款比例，同時采取可分期付款模式，規(guī)避按揭風險。采取反租的模式進行后續(xù)經營，吸引廣深投資客。希爾頓酒店片區(qū)內唯一一家五星級酒店，提供住宿、咖啡室、會議室、宴會廳、游泳池、取款機、旅行社等一套完整的服務機構和設施。滿足個人或團體的度假需求。

28、59溫泉中心純天然溫泉水，打造面向大眾的精品溫泉，對外營業(yè)。委托專業(yè)公司進行經營管理并挖掘出特色的泡湯模式，設美容、按摩、餐飲等服務項目，營造“四季泡溫泉”的模式吻合整體項目“四季度假”的概念?？刁w會所純天然溫泉水，面向小眾的高端spa，僅對業(yè)主開放。以個性化的高端產品為重點，強調人均高消費和私密性，設置單、雙人溫泉池、spa、美容等服務項目，設咖啡廳及茶座以滿足業(yè)主需要。委托專業(yè)公司進行經營和管理。項目業(yè)態(tài)定位60風情商業(yè)街滿足業(yè)主及度假者消費需求，設置特色商品專營店（旅游紀念品、泳衣等）、品牌折扣店、咖啡廳、特色餐飲、小型超市及針對旅行社的“家游” 站（與旅行社進行合作，旅行線路中的中轉站

29、）等配套商業(yè)，彌補地塊周邊市政配套極其缺乏的不足。國醫(yī)養(yǎng)生堂與知名公立醫(yī)院合作，提供急救服務、醫(yī)療服務、保健養(yǎng)生等服務，針對業(yè)主實行一對一保健及養(yǎng)生咨詢服務。項目業(yè)態(tài)定位61（四）2012年開盤營銷目標 62項目2011年開盤營銷目標其他營銷成功目標：1、市場占位：富力地產作為珠三角最具實力的開發(fā)商，在區(qū)域內首個3000畝旅游度假大盤開盤熱銷的成功亮相，實現市場形象占位，包括占位大廣州：大廣州區(qū)域山居旅游度假第一名盤占位南昆山：南昆山國家森林公園度假區(qū)第一名盤占位生態(tài)城：廣州北部生態(tài)城綜合配套最完善最高端的大盤占位生活形態(tài)：可供全家老少同樂、全時四季度假、全方位養(yǎng)生休閑、內涵 最為獨特的，度假

30、生活體驗的第二居所2、積累口碑：為項目推貨積累第一批酵母客戶，傳播口碑3、再樹品牌：富力地產住宅項目早已全國化成熟發(fā)展，商業(yè)項目有口皆碑的情況下，通過該盤的成功開售，富力地產全面吹響進軍旅游地產這一全新熱點板塊的號角，形成各界對我司新的市場關注點，樹立新的產品線品牌63（五）渠道規(guī)劃64項目開盤前營銷策略富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷富力地產2012年旅游度假旗艦巨作5月登場營銷階段思路3月月4月月5月月65項目開盤營銷工作的節(jié)點安排線上推廣線上推廣線下推廣線下推廣公關活動公關活動3月月4月月5月月開賣開賣電話短信邀約電話短信邀約富力小區(qū)拓客富力小區(qū)拓客報紙、電視、網路軟報紙、電視、網路軟性專題廣告上線

31、性專題廣告上線富力地產總部富力中富力地產總部富力中心展廳開幕心展廳開幕富力業(yè)主專場新品內部富力業(yè)主專場新品內部推介會推介會戶外廣告戶外廣告立體開售信息轟炸，立體開售信息轟炸，包括報紙、網絡、電包括報紙、網絡、電視、電臺、雜志等視、電臺、雜志等短信四地轟炸短信四地轟炸戶外廣告更新開售信息戶外廣告更新開售信息媒體、客戶實地探盤媒體、客戶實地探盤大型認籌開放活動大型認籌開放活動開賣公關活動開賣公關活動提前鋪渠引水提前鋪渠引水 媒體造勢預熱媒體造勢預熱 短期集中爆發(fā)短期集中爆發(fā) p從3月起到5月開售，各個時間節(jié)點、不同時期運用不同組合和強度的推廣手段進行項目推廣，目的在于開賣引爆得到驚艷的效果市內商場

32、外展市內商場外展區(qū)域房產經濟投資機遇區(qū)域房產經濟投資機遇論壇論壇樣板房、售樣板房、售樓部交出樓部交出2月月663月提前鋪渠引水本階段將主要借助線下渠道、異地推廣、主動出擊提前向目標客戶傳遞項目信息，積累客源主要營銷舉措：u富力小區(qū)拓客u市內商場外展u電話短信邀約項目開盤營銷工作的節(jié)點安排67u富力小區(qū)拓客利用公司廣州地區(qū)多個成熟小區(qū)，組織多股拓展客戶人員團隊同日進駐，直面業(yè)主，設置項目展示咨詢點，派發(fā)資料，解答問詢，預約客戶參加后續(xù)項目推廣活動項目開盤營銷工作的節(jié)點安排68u市內商場外展廣州為項目鎖定的核心推廣市場，在市內尋找人流密集的知名商業(yè)中心設置較大型的外展場，配合活動、特色表演，增加項

33、目的知名度，并積蓄客源項目開盤營銷工作的節(jié)點安排69u電話短信邀約獲取珠三角別墅項目競品到訪客戶資源以及高端項目的業(yè)主電話資源，組織電話call客團隊，主動致電，邀約客戶主動邀約主動邀約項目開盤營銷工作的節(jié)點安排704月媒體造勢預熱通過一系列的媒體廣告發(fā)布、推介會舉辦，實現項目所在的區(qū)域價值炒作以及項目預熱亮相主要營銷舉措：u富力地產總部富力中心展廳開幕u富力業(yè)主專場新品內部推介會u區(qū)域房產經濟投資機遇論壇u報紙、電視、網路軟性專題廣告上線項目開盤營銷工作的節(jié)點安排71u富力地產總部富力中心展廳開幕富力中心二樓設置的富力地產-旅游度假項目長期展廳將正式開幕，龍門項目屆時將通過舉辦現場開幕酒會造

34、勢，邀請富力中心租戶以及市區(qū)高端項目業(yè)主參加，現場小眾推介，之后將全面對外作為市區(qū)內重要儲客咨詢點項目開盤營銷工作的節(jié)點安排72u富力業(yè)主專場新品內部推介會通過在麗思卡爾頓酒店舉辦項目內部推介會，組織廣州地區(qū)項目的高端業(yè)主，進行晚宴推介，以精品度假大型旗艦項目投資原始股，業(yè)主特別優(yōu)惠升值紅利作為吸引點，實施現場推介收籌項目開盤營銷工作的節(jié)點安排73u區(qū)域房產經濟投資機遇論壇一條華南快速成就華南板塊的輝煌，一條廣園快速引領廣州樓市熱潮東進，2011年廣河高速開通，必將從根本上提升整個廣州北生態(tài)度假板塊的房產價值，為”東進、西聯、南拓、北優(yōu)“的廣州城市發(fā)展布局中”北優(yōu)“戰(zhàn)略畫上點睛之筆，區(qū)域投資洼

35、地格局明顯，房產價值即將飛升，組織各界專家舉辦一次高端論壇，炒作板塊、提升項目高度，引起媒體各界討論項目開盤營銷工作的節(jié)點安排74u報紙、電視、網絡軟性專題廣告上線通過報紙、電視、網絡，進行旅游、生態(tài)、養(yǎng)生等不同角度的，針對項目所在區(qū)域背景炒作并配合項目信息滲透，持續(xù)為項目預熱鋪墊項目開盤營銷工作的節(jié)點安排755月短期集中爆發(fā)所有硬廣短期集中強勢覆蓋，組織看樓團形成基地客群蜂擁，短期內瞬間提升蓄客量，實現項目首次開盤別墅熱銷主要營銷舉措：u現場銷售中心及樣板房盛大開放儀式暨優(yōu)先選房收籌u珠三角客戶大巴看樓團、高端客戶自駕游探盤團全面發(fā)動u報紙、網絡、電臺、短信、基地/景區(qū)硬廣全面轟炸u首期別墅

36、火爆開售，首推單位短時售罄u別墅熱銷限量加推，優(yōu)惠倒計時項目開盤營銷工作的節(jié)點安排76u現場銷售中心及樣板房盛大開放儀式暨優(yōu)先選房收籌珠三角環(huán)境至美的旅游度假項目精品接待中心及古樹公園別墅示范區(qū)首度盛大開放，南昆山溫泉養(yǎng)生第一盤正式揭開面紗，屆時將結合民俗等內涵組織大型開幕活動以及現場優(yōu)惠收籌啟動項目開盤營銷工作的節(jié)點安排77u珠三角客戶大巴看樓團、高端客戶自駕游探盤團全面發(fā)動碧桂園十里銀灘的成功很大部分原因還在于人氣的空前鼎盛，通過攜手媒體短期高密度，多批次地組織廣州、深圳、惠州、東莞、增城客戶探盤旅行團，有助于開售前積蓄現場人氣，擴大項目影響，沖刺開售籌量，制造輿論熱點項目開盤營銷工作的節(jié)

37、點安排78u報紙、網絡、電臺、短信硬廣、基地/景區(qū)形象廣告全面轟炸所有硬廣密集上線做開售前的強勢亮相和最后召集，全方位媒體轟炸吸引眼球項目開盤營銷工作的節(jié)點安排79u首期別墅火爆開售，首推單位短時售罄舉行現場大型開售儀式，客多房少，開盤完成銷售任務同時讓客戶感受項目熱銷氣氛，同時為項目加推以及二次開盤蓄客準備項目開盤營銷工作的節(jié)點安排80u別墅熱銷限量加推，優(yōu)惠倒計時借助廣河高速進行區(qū)域炒作，舉辦現場慶典活動，同時以熱銷加推的形式再次沖刺銷售，制造熱銷效果，為年內二次開盤做蓄客準備項目開盤營銷工作的節(jié)點安排81（六）現場配套情況82主題風景區(qū)內房地產都是以外部客源為主的市場結構，其發(fā)展主要受于

38、景點經營水準和社會大環(huán)境的影響，基本上呈現“只有成功的景區(qū)，才會有成功的項目”這一規(guī)律；與常規(guī)地產通過產品解決銷售的處理方式不同，旅游地產（也稱之為休閑地產）必須在先行將現場實景呈現，增強客戶的參與感，才能在市場上找到利潤來源?，F場配套先行83項目參考碧桂園 十里銀灘體量：占地2000畝，建筑面積約160萬平方米項目配套（開盤前）：商業(yè)中心（銷售中心）、五星級酒店、風情酒吧、國際幼兒園、省二號綠道、無邊際游泳池84項目參考萬科森林度假公園體量：占地2000畝，建筑面積約87萬平方米 項目配套（開盤前）：銷售中心；濕地公園；檳榔林梯田；林蔭大道；跑步棧道；中水循環(huán)系統85項目參考碧桂園 清泉城體

39、量：占地約10000畝，建筑面積約400萬平方米 項目配套（開盤前）：溫泉會所、月光釣魚臺、四季果園、部分路段環(huán)山綠道、園林泳池等86項目現場環(huán)境售樓中心已封頂，裝修進場商業(yè)中心溫泉中心87a區(qū)遠景項目現場環(huán)境a區(qū)樣板區(qū)a區(qū)樣板區(qū)88進線道路混凝土施工邊坡支護施工中項目現場環(huán)境89項目現場環(huán)境水上看樓線路河道90郊野公園目前實景項目現場環(huán)境91（七）項目價格策略92確保項目開門紅，樹立區(qū)域標桿項目體量大，要快速形成產品去化，必需確保項目開盤首期產火爆銷售效果，以利于后續(xù)推出的產品的持續(xù)快速去化。創(chuàng)造項目升值空間，培育客戶系統為首期業(yè)主創(chuàng)造較大的升值預期，推動老客戶帶動新客戶成交，為項目中長期老

40、客戶循環(huán)推介做充足的鋪墊。高調入市，逐步提升價值，建立平穩(wěn)升值熱銷通道項目價格策略93第四部分 案例介紹 94110以全球高端人群為目標客戶，提供集休閑、度假、商務、體驗為一體的中國最美最奢華的休閑度假酒店中國最美最奢華的休閑度假酒店麗江悅榕莊95111document number休閑產業(yè)快速增長 旅游形式從觀光型向休閑、度假、商務型轉變 麗江高端客群的增多 中國成為世界舞臺的中心，受到全球關注，國外游客對中國越發(fā)感興趣豐富的旅游、人文資源 項目周邊香格里拉、玉龍雪山的美景和麗江風情的為項目提供了豐富的文化內涵 麗江旅游資源基本能適應客人來休閑、度假、商務、旅游和探險需求的條件成功的度假品牌 悅榕莊作為悅榕集團頂級度假酒店品牌已得到世界認可 馬爾代夫、普吉島等海濱度假勝地的悅榕莊酒店為麗江酒店作了品質保障 悅榕莊客戶會為項目提供了豐