黑龍江大慶市昌升現(xiàn)代商貿(mào)物流廣場(chǎng)規(guī)劃項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告

1、大慶市昌升現(xiàn)代商貿(mào)物流廣場(chǎng)規(guī)劃項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告大慶市昌升現(xiàn)代商貿(mào)物流廣場(chǎng)規(guī)劃項(xiàng)目 調(diào)研分析報(bào)告目 錄序言 第一章 項(xiàng)目綜述 1.1城市宏觀環(huán)境分析1.2項(xiàng)目地塊概述1.3項(xiàng)目輻射范圍分析1.4項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍比對(duì)1.5項(xiàng)目所在地交通地理狀況發(fā)展分析第二章 大慶市商業(yè)格局暨目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研分析 2.1 大慶市商圈及相關(guān)業(yè)態(tài)專業(yè)市場(chǎng)分布現(xiàn)狀2.2 各市場(chǎng)從業(yè)商戶經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析2.3 大慶市目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研分析統(tǒng)計(jì)第三章 大慶新近開盤的地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研統(tǒng)計(jì)報(bào)告3.1 大慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析3.2 大慶市房地產(chǎn)需求情況調(diào)研3.3 大慶市住宅地產(chǎn)市場(chǎng)及新近開發(fā)的項(xiàng)目及調(diào)研表第四章 項(xiàng)目swot分析4.

2、1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析4.2 項(xiàng)目劣勢(shì)分析4.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析4.4 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析第五章 項(xiàng)目綜合建設(shè)定位及規(guī)劃建議 5.1 項(xiàng)目建設(shè)定位5.2 目標(biāo)客戶群體定位 5.3 升級(jí)現(xiàn)有市場(chǎng)5.4 市場(chǎng)配套及硬件提升 5.5 項(xiàng)目客戶群體及招商思路 第六章 項(xiàng)目建設(shè)所需政府支持 第七章 結(jié)論 序言結(jié)合大慶市的整體發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)將大慶市計(jì)劃與集團(tuán)洽談的用于商業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目地塊以及本市目標(biāo)客戶市場(chǎng)進(jìn)行了詳盡細(xì)致的調(diào)研，規(guī)劃用地共有2塊商業(yè)用地地塊， a地塊為主要洽談地塊，地處大慶市龍鳳區(qū)熱源街與萬豐路交匯處的萬寶地區(qū)。項(xiàng)目初步規(guī)劃立項(xiàng)為綜合昌升現(xiàn)代商貿(mào)物流廣場(chǎng)項(xiàng)目。b地塊地處大慶市東城龍鳳區(qū)世紀(jì)大道沿線臨街地

3、段，此地塊將作為候補(bǔ)開發(fā)洽談，與市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)隔街相望。結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃立項(xiàng)，本次對(duì)大慶市主力城區(qū)薩爾圖區(qū)、讓胡路區(qū)、龍鳳區(qū)及市內(nèi)開發(fā)的行政隸屬于薩爾圖的新市區(qū)五湖新區(qū)的小商品百貨、五金機(jī)電、家居建材等專業(yè)市場(chǎng)和大慶市區(qū)、新村地區(qū)等新近開發(fā)的樓盤進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查，是在充分搜集、了解大慶市規(guī)劃發(fā)展方向購買力水平和市內(nèi)的3個(gè)主力城區(qū)的同類市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過全面的調(diào)研多角度的了解大慶的消費(fèi)市場(chǎng)影響能力、目前現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)和商圈輻射范圍的基礎(chǔ)上論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位、產(chǎn)品力提升提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理營(yíng)銷策略提供有效的依據(jù)。通過對(duì)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)及資料的收集整理

4、、分析，最終形成本報(bào)告，力求對(duì)計(jì)劃立項(xiàng)的大慶市昌升現(xiàn)代商貿(mào)物流廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)做到詳盡、精確的分析，為公司項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作提供有效的幫助和建議。第一章 項(xiàng)目綜述 1.1城市宏觀環(huán)境分析城市概況綜述大慶，位于黑龍江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技產(chǎn)業(yè)著稱的新興城市，是祖國(guó)北方一顆璀璨的明珠，被譽(yù)為“綠色油化之都，天然百湖之城，北國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”。 大慶市是黑龍江省西部重要的經(jīng)濟(jì)、文化、教育、醫(yī)療、科研中心，經(jīng)過近年來的快速發(fā)展，大慶市已成為黑龍江省西部的重要城市。到2020年，大慶市將發(fā)展成為黑龍江省西部的區(qū)域性中心城市。鐵路大慶東站正在緊張施工當(dāng)中，建設(shè)中的哈齊城際鐵路貫穿大慶市全境。這

5、條鐵路大動(dòng)脈和鐵路大慶西站全面建設(shè)完成后，大慶市將成為黑龍江省西部重要的交通樞紐。大慶市是世界能源伙伴城市組織（wecp）的成員，也是國(guó)際上公認(rèn)的石油城市、中國(guó)的石油之都。地方主要發(fā)展現(xiàn)狀及支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)概述大慶的產(chǎn)業(yè)布局將由“一業(yè)”變?yōu)椤拔鍢I(yè)”，在確保原油穩(wěn)產(chǎn)的同時(shí)，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展石油化工、農(nóng)產(chǎn)品精深加工、機(jī)械裝備制造、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)五大接續(xù)產(chǎn)業(yè)，由生態(tài)大市向宜居城市跨越，由礦區(qū)城市向現(xiàn)代都市跨越，由總體小康城市向全面小康城市跨越。    大慶的未來也許可以沒有采油機(jī)，但大慶的未來，依然是拉動(dòng)黑龍江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要板塊。以下為大慶新的，可

6、持續(xù)發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)1、石油天然氣化工依托宏偉、興化、藍(lán)星等專業(yè)園區(qū)，培育壯大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化學(xué)肥料等產(chǎn)業(yè)集群。 2、農(nóng)產(chǎn)品加工要依托杜爾伯特德力戈?duì)?、林甸花園、高新區(qū)大豆、大同玉米等專業(yè)園區(qū)，近期內(nèi)開工建設(shè)8萬噸馬鈴薯片、63萬噸玉米深加工等項(xiàng)目。 3、機(jī)械制造則是依托大豐裝備制造、讓胡路民營(yíng)科技等專業(yè)園區(qū)，開工建設(shè)1萬臺(tái)超導(dǎo)換熱器、4000臺(tái)變頻高速控制柜等項(xiàng)目，培育壯大石油石化裝備、重型機(jī)械配套加工等產(chǎn)業(yè)集群。 4、電子信息業(yè)依托大慶軟件園、黑龍江軟件園等園區(qū)，開工建設(shè)500套自動(dòng)化儀器儀表、光谷dvd等項(xiàng)目。 5、新材料產(chǎn)業(yè)要依

7、托高新區(qū)主體區(qū)、龍鳳萬寶、紅崗鐵人生態(tài)等園區(qū)，開工建設(shè)1萬噸改性瀝青、特種橡膠加工等項(xiàng)目，培育壯大半導(dǎo)體材料、新型管材、新型墻體材料等產(chǎn)業(yè)集群。1.2項(xiàng)目地塊概述項(xiàng)目規(guī)劃地塊區(qū)位地理狀況概述項(xiàng)目初步規(guī)劃在大慶市龍鳳區(qū)轄區(qū)內(nèi)選址，規(guī)劃用地共有2塊商業(yè)用地地塊， a地塊為主要洽談地塊，地處大慶市龍鳳區(qū)熱源街與萬豐路交匯處的萬寶地區(qū)。項(xiàng)目初步規(guī)劃立項(xiàng)為商貿(mào)物流廣場(chǎng)項(xiàng)目。b地塊地處大慶市東城龍鳳區(qū)世紀(jì)大道沿線臨街地段，此地塊將作為候補(bǔ)開發(fā)洽談，與市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)隔街相望。就此，市招商局就項(xiàng)目的選址在龍鳳區(qū)內(nèi)給予提供參考位置2塊地塊，以下對(duì)這兩處地塊所處區(qū)位及地理狀況分別進(jìn)行詳細(xì)描述：a地塊描述：地塊

8、位置描述：此地塊位于大慶市龍鳳區(qū)萬寶地區(qū)，地處龍鳳區(qū)與薩爾圖區(qū)鄰近之處，熱源街與萬峰路的夾角的位置，萬峰路的兩端連接大慶市內(nèi)的兩條主干線中興南街和龍永路，交通十分便利。距離現(xiàn)目標(biāo)客戶市場(chǎng)距離 與項(xiàng)目地塊隔萬峰路斜對(duì)過就是去年開發(fā)今年3月21號(hào)開業(yè)的東方嘉禾建材城（此項(xiàng)目選址于原萬寶大市場(chǎng)）東方嘉禾左側(cè)既是建設(shè)周期已經(jīng)5年了，目前已達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，但與回遷戶有爭(zhēng)議，政府暫時(shí)叫停處理的沒有大賣場(chǎng)全部開發(fā)建設(shè)為獨(dú)立商鋪的萬峰大市場(chǎng)。 大慶市內(nèi)小商品批發(fā)基地位于大慶市薩爾圖區(qū)大慶火車站以東中橋路，火車站繁華商業(yè)圈， 距離萬寶地塊約5公里。 五金機(jī)電主營(yíng)區(qū)有兩個(gè)，一個(gè)地處大慶火車站以西五金大街沿線，另一處

9、地處勝利村五交化水暖市場(chǎng)，兩地分別距離項(xiàng)目地塊約為5公里和7.5公里的距離。 大慶本地家居建材市場(chǎng)分布較為廣泛，主要賣場(chǎng)為勝利村五交化市場(chǎng)建材區(qū)，據(jù)項(xiàng)目地塊約為8.5公里，新潮家私裝飾廣場(chǎng)，距地塊約為13公里,友誼建材市場(chǎng),距離地塊約為5.5公里,正大方盛家居博覽中心,距離地塊約為3公里。地塊周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目地處萬寶地區(qū)，周邊有成熟社區(qū)萬寶小區(qū)（3期）和建設(shè)中的大慶市鳥巢體育館， 建成后將成為大慶舉辦重大賽事的主要場(chǎng)所另外還有中央黨校青少年培養(yǎng)基地也正在積極建設(shè)中，預(yù)期明年即能夠投入使用。項(xiàng)目周邊主要開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目周邊有東方嘉禾建材城、萬寶石材市場(chǎng)、團(tuán)結(jié)汽配城、尚未開業(yè)的萬峰大市場(chǎng)等商業(yè)格局，和在建

10、的大慶市鳥巢體育館項(xiàng)目。附項(xiàng)目地相片資料如下：一條高壓線從項(xiàng)目地內(nèi)經(jīng)過（從熱源街方向拍攝）b地塊描述：地塊位置描述：地塊地處大慶市東城龍鳳區(qū),是項(xiàng)目開發(fā)的備選地塊，地處貫穿大慶市內(nèi)3區(qū)的城市主動(dòng)脈世紀(jì)大道沿線, 與市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)隔街相望，臨近即將落成的大慶市客運(yùn)中心，交通十分便利。距離現(xiàn)目標(biāo)客戶市場(chǎng)距離 項(xiàng)目地處大慶市市區(qū)東南角，項(xiàng)目周邊是大慶最大汽配城祥閣汽配城，同時(shí)也是大慶市4s店集中經(jīng)營(yíng)區(qū)。該地塊地處大慶市區(qū)最東南角所以距離市內(nèi)的目標(biāo)客戶市場(chǎng)的距離相對(duì)較遠(yuǎn)。 大慶市內(nèi)小商品批發(fā)基地位于大慶市薩爾圖區(qū)大慶火車站以東中橋路，火車站繁華商業(yè)圈， 距離b地塊約12公里。 五金機(jī)電主營(yíng)區(qū)有兩個(gè)

11、，一個(gè)地處大慶火車站以西五金大街沿線，另一處地處勝利村五交化水暖市場(chǎng)，兩地分別距離項(xiàng)目地塊約為12公里和14.5公里的距離。 大慶本地家居建材市場(chǎng)分布較為廣泛，主要賣場(chǎng)為勝利村五交化市場(chǎng)建材區(qū)，據(jù)項(xiàng)目地塊約為15公里，新潮家私裝飾廣場(chǎng)，距地塊約為23公里,友誼建材市場(chǎng),距離地塊約為13公里,正大方盛家居博覽中心,距離地塊約為4公里。地塊周邊現(xiàn)狀b地塊為項(xiàng)目開發(fā)備選地塊，地處大慶市區(qū)最東南角，同時(shí)也是哈爾濱通往大慶的第一站，項(xiàng)目緊鄰世紀(jì)大道，周邊在建的是婦幼醫(yī)院、規(guī)劃中的居然之家選址、外包加工中心、和4s店集中經(jīng)營(yíng)區(qū)。項(xiàng)目周邊主要開發(fā)項(xiàng)目目前項(xiàng)目所在地及周邊正在建設(shè)的項(xiàng)目有大慶市婦幼醫(yī)院、長(zhǎng)途客

12、運(yùn)中心、祥閣汽配城及4s店經(jīng)營(yíng)區(qū)，和由大慶昊方地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總占地18萬，建筑面積15萬平米，共計(jì)1594戶的華溪龍城項(xiàng)目。附項(xiàng)目地相片資料如下：（斑馬線即城市主干線世紀(jì)大道）1.3項(xiàng)目輻射范圍分析之前提到了大慶市區(qū)面積較大分布廣泛，市區(qū)間隔較大，同樣是市區(qū)卻相隔幾十公里，這也就造成了大慶市特有的商業(yè)格局，同樣的商業(yè)每個(gè)區(qū)都有較成熟的市場(chǎng)存在，也就是說每個(gè)區(qū)都有各自的商圈形成，比如說:讓區(qū)的15萬的新潮家俬城、薩區(qū)的站東小商品批發(fā)基地、五金大街、勝利村五交化大市場(chǎng)等等。 作為主選地塊a地塊，項(xiàng)目地址坐落在大慶市龍鳳區(qū)萬峰路和熱源街合圍之處，周邊有與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍相配套的經(jīng)營(yíng)載體，東方嘉禾建材城、

13、萬寶石材市場(chǎng)、尚未開業(yè)的萬峰大市場(chǎng)及團(tuán)結(jié)汽配城等商業(yè)格局，和在建的大慶市鳥巢體育館項(xiàng)目，因項(xiàng)目地處龍鳳區(qū)臨近薩區(qū)的地段，項(xiàng)目建成后結(jié)合自身傳統(tǒng)的多元化經(jīng)營(yíng)范圍，多業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)的開發(fā)理念及新穎實(shí)用的設(shè)計(jì)風(fēng)格再加之超大體量的經(jīng)營(yíng)載體，將截住項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)存在相對(duì)薄弱龍鳳區(qū)的購買力的同時(shí)并搶占部分薩區(qū)的市場(chǎng)份額。作為備選地塊的b地塊，雖然目前地塊地處城市最東南角，目前尚無與之配套的商業(yè)載體，而且項(xiàng)目周邊大多尚處于待開發(fā)狀態(tài)，但大慶市的發(fā)展方向是以薩區(qū)為軸心往東北發(fā)展， 經(jīng)調(diào)研得知，目前大慶市的新的市區(qū)cbd正在逐漸形成，作為近幾年逐漸開發(fā)起來的五湖新村地區(qū)是基于大慶市老市區(qū)薩區(qū)的基礎(chǔ)逐漸發(fā)展而成的

14、，五湖新村地處薩區(qū)，以世紀(jì)大道為依托，逐漸向東北方向發(fā)展，國(guó)內(nèi)國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)紛紛來此投資駐足，例如：大商集團(tuán)新瑪特購物廣場(chǎng)、沃爾瑪連鎖超市、正在建設(shè)中的家樂福、萬達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)等。同時(shí)，五湖新村也是城市高端住宅社區(qū)的新寵，本地外地開發(fā)商依托世紀(jì)大道、市內(nèi)湖泊紛紛在此投資，大量的開發(fā)引來讓區(qū)石油城的資金流，雖然五湖新村新商圈據(jù)項(xiàng)目地約3-5公里，但就投資的角度而言，項(xiàng)目借助世紀(jì)大道的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，和自身高水準(zhǔn)的開發(fā)理念及新穎實(shí)用的設(shè)計(jì)風(fēng)格也會(huì)吸引來投資者的興趣。1.4項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍作為主選地塊a地塊，項(xiàng)目地址坐落在大慶市龍鳳區(qū)萬峰路和熱源街合圍之處，周邊有與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍相配套的經(jīng)營(yíng)載體，東方嘉

15、禾建材城、萬寶石材市場(chǎng)、尚未開業(yè)的萬峰大市場(chǎng)及團(tuán)結(jié)汽配城等商業(yè)格局，和在建的大慶市鳥巢體育館項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊相對(duì)成熟的商業(yè)氛圍，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商起到推動(dòng)作用。作為備選地的b地塊地處城市主干線世紀(jì)大道沿線，這也是b地塊最為優(yōu)勢(shì)的方面，目前項(xiàng)目周邊尚無與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍相配套的商業(yè)載體，只有與之一路相隔的祥閣汽配城及4s店經(jīng)營(yíng)區(qū)，另外，據(jù)了解，全國(guó)第二大連鎖家居賣場(chǎng)居然之家大慶店的選址也在項(xiàng)目附近靠近新客運(yùn)中心的世紀(jì)大道沿線，若居然之家將選址確定在這里，那將對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)帶來很大的優(yōu)勢(shì)。1.5項(xiàng)目所在地交通地理狀況發(fā)展分析主選地塊a地塊地處大慶兩城交匯處，門前萬峰路連接市內(nèi)兩區(qū)快速干線中興南街和龍永路，并

16、連接龍鳳區(qū)火車站站前街，熱源街則直通世紀(jì)大道和世道廣場(chǎng)人氣較集中區(qū)域，項(xiàng)目周邊交通比較發(fā)達(dá)萬峰路還是大車專用線路，從物流的角度來分析對(duì)市場(chǎng)的前景發(fā)展十分有利。備選地塊b地塊，門前既是大慶最高等級(jí)市內(nèi)公路，世紀(jì)大道，世紀(jì)大道為雙向8車道，同時(shí)也是哈爾濱進(jìn)大慶的第一站，項(xiàng)目背后，既是建設(shè)中的龍鳳區(qū)火車站站前東街和站前西街，而據(jù)規(guī)劃，龍鳳站亦是未來大慶快速軌道交通樞紐站之一，這對(duì)項(xiàng)目發(fā)展也很有幫助。第二章 大慶市商業(yè)格局暨目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研分析 2.1 大慶市商圈及相關(guān)業(yè)態(tài)專業(yè)市場(chǎng)分布現(xiàn)狀大慶市地處黑龍江省西部，松嫩平原腹地，下轄5區(qū)4縣，大慶原是一片水草豐茂的大草原，和國(guó)內(nèi)其他地級(jí)城市不同，大慶的市

17、區(qū)面積大而散，市區(qū)為讓胡路區(qū)、薩爾圖區(qū)、和龍鳳區(qū)，其中薩爾圖區(qū)為老城區(qū)，市內(nèi)3區(qū)雖然相互連接但相距甚遠(yuǎn)，這也就形成了大慶特有的情況，3個(gè)區(qū)各自為政，各有各的商圈形成，雖各地都有自己成熟的商圈，但主要商圈的品牌經(jīng)營(yíng)商大多還都是一個(gè)老板，只不過是在各區(qū)開有分店，進(jìn)而依靠各區(qū)的主力賣場(chǎng)把當(dāng)?shù)氐南M(fèi)群體留在各地，各地區(qū)的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)分布如下讓區(qū)的新潮家俬城、薩區(qū)的站東小商品批發(fā)基地、五金大街、勝利村五交化大市場(chǎng)、正大方盛家居博覽中心、規(guī)劃中的龍鳳區(qū)居然之家等等2.2 各市場(chǎng)從業(yè)商戶經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析各地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀附表如下：大慶各區(qū)專業(yè)市場(chǎng)分布經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀新潮家俬城（讓胡路區(qū)）1999年成立，大慶最大體量摩爾賣

18、場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀較好。多元化經(jīng)營(yíng)，多為中高檔次品牌。大慶站東小商品批發(fā)基地（薩爾圖區(qū)）成立于上世界80年代末，位于大慶市薩爾圖區(qū)大慶火車站繁華商業(yè)圈， 主要以低檔服裝小百貨批發(fā)為主，走量驚人，輻射的到遼寧西柳大集。五金大街機(jī)電五金產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)（薩爾圖區(qū)）成立時(shí)間在20年以上，位于大慶火車站以西，五金大街沿線兩側(cè)商服門市、獨(dú)立五金機(jī)電大賣場(chǎng)及套院內(nèi)商服，是本地五金機(jī)電產(chǎn)品銷量最好的經(jīng)營(yíng)街區(qū)，大戶年?duì)I業(yè)額在千萬以上，這里的經(jīng)營(yíng)戶家家都有固定客戶群。勝利五交化水暖市場(chǎng)（薩爾圖區(qū)）建立時(shí)間在7年左右，是當(dāng)年政府部門招商引資過來的項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)主項(xiàng)為五金機(jī)電水暖和陶瓷衛(wèi)浴石材批發(fā)，是本市最大倉儲(chǔ)建材市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

19、五金區(qū)沒有五金大街賣的好，陶瓷衛(wèi)浴主營(yíng)中檔品牌，靠量取勝。大慶市友誼建材市場(chǎng)（薩爾圖區(qū)）市場(chǎng)成立于1997年，也是大慶較早的建材專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)初期規(guī)劃用地為750畝，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶約230家，東方家園建材超市連鎖加盟店在市場(chǎng)內(nèi)部，市場(chǎng)主營(yíng)中低檔裝飾建材和基礎(chǔ)建材等。正大方盛國(guó)際家居博覽中心（薩爾圖區(qū)）93年創(chuàng)辦，歷經(jīng)17年現(xiàn)已成為大慶最高檔次的家居賣場(chǎng)，主力賣場(chǎng)在薩區(qū)世紀(jì)大道沿線，建筑面積70000平米，賣場(chǎng)內(nèi)世界頂級(jí)品牌匯聚，多業(yè)態(tài)組合，這里是大慶高端消費(fèi)的主要陣地。規(guī)劃中的居然之家全國(guó)連鎖家居博覽中心（龍鳳區(qū)）據(jù)調(diào)研了解，目前居然之家剛和政府簽訂購地合同，位置就在世紀(jì)大道新客運(yùn)中心以東，尚未籌

20、建，建成后會(huì)改變東城無大型賣場(chǎng)的局面，同時(shí)也會(huì)吸引包括五湖新村在內(nèi)的東城購買力。2.3 大慶市目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研分析統(tǒng)計(jì)結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃立項(xiàng)，我們利用了近10天時(shí)間對(duì)大慶市內(nèi)3個(gè)主城區(qū)的主要目標(biāo)客戶專業(yè)市場(chǎng)按照業(yè)態(tài)的分類進(jìn)行了詳盡細(xì)致的的市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查，通過調(diào)查，充分搜集了本地相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的詳細(xì)信息和最真實(shí)的數(shù)據(jù)信息，并對(duì)其進(jìn)行了分析整理，此數(shù)據(jù)也是我們完善大慶市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告的依據(jù)。目前，大慶市現(xiàn)有大型建材和五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)主要集中在勝利村、五金大街、萬寶大市場(chǎng)、成規(guī)模的小商品百貨業(yè)主要集中在大慶站以東商圈，具體市場(chǎng)調(diào)研細(xì)節(jié)整理統(tǒng)計(jì)如下：調(diào)研地點(diǎn)：大慶市主要目標(biāo)客戶專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研方法：按目標(biāo)客戶市場(chǎng)

21、規(guī)模、業(yè)態(tài)分布、實(shí)地詳盡調(diào)研調(diào)研時(shí)間：2010.09調(diào)查對(duì)象：各市場(chǎng)內(nèi)所有經(jīng)營(yíng)商戶一、本地主要目標(biāo)客戶市場(chǎng)現(xiàn)狀五金大街五金機(jī)電大市場(chǎng)：地理位置：位于大慶市薩爾圖區(qū)大慶火車站以西，五金大街沿線兩側(cè)商服門市、獨(dú)立五金機(jī)電大賣場(chǎng)及套院內(nèi)商服周邊市場(chǎng)：地處大慶火車站商圈，周邊商業(yè)氛圍發(fā)達(dá)，百貨零售業(yè)、it數(shù)碼商業(yè)、小商品小百貨批發(fā)市場(chǎng)均居此不遠(yuǎn)成立時(shí)間：市場(chǎng)形成于上個(gè)世紀(jì)80年代初，存在歷史在20年以上經(jīng)營(yíng)面積：沿街五金大賣場(chǎng)面積在1000-3000平米、沿街小門市在30左右，大門市在120-360之間。經(jīng)營(yíng)模式：85%為租賃式經(jīng)營(yíng)，15%為自有產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)誀I(yíng)。租金價(jià)格： 小門市3萬元/年、大門市7-2

22、0萬元/年左右不等（含稅）交租方式：年交商戶數(shù)量：現(xiàn)有獨(dú)立大賣場(chǎng)3個(gè)、小型市場(chǎng)1個(gè)、沿街商鋪289家，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶376家。（有部分合租現(xiàn)象） 庫 房 區(qū)：庫房多為附近套院內(nèi)老倉庫或周邊民房，租金在160元/。主要經(jīng)營(yíng)：市場(chǎng)主要以五金機(jī)電、水暖管件、低壓電器、線纜電料閥門水泵等方面為主。商戶表態(tài)：通過與商戶溝通得知，多數(shù)人對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的租金逐年上漲的速度表示很不滿，但大多商戶對(duì)本市場(chǎng)存在較大的依賴性。今年生意明顯不如往年。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：沿街商服、無管理狀態(tài)建筑設(shè)施：多為1-2層的沿街商服或者臨街平房小門市市場(chǎng)交通：門前即大慶市火車站前主要干線五金大街，周邊金橋路和會(huì)戰(zhàn)西街等街區(qū)，交通四通八達(dá)，人流量較大

23、。發(fā)展?fàn)顩r：周邊無可發(fā)展空間，不少商家在此租不到房子就在一間門市內(nèi)合租經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理費(fèi)：無人管理市場(chǎng)詳細(xì)情況：五金大街機(jī)電市場(chǎng)現(xiàn)主要為以下幾個(gè)主要經(jīng)營(yíng)版塊：（1）四棟樓經(jīng)營(yíng)版塊：地處大慶站西側(cè)，五金大街路南四棟樓沿街底商，擁有商鋪113間，經(jīng)營(yíng)戶159家，這里是五金大街經(jīng)營(yíng)最好、商戶最集中的區(qū)域，商鋪分為上下兩層，面積在120-185平米之間。租金：獨(dú)立兩層門市9-12萬（120平米左右）；隔離小門市3萬一年（30平米）；合租小戶2-3萬。商服建設(shè)時(shí)間在10年左右，當(dāng)年每間售價(jià)46-70萬元，目前價(jià)值150-260萬左右。經(jīng)營(yíng)戶的倉庫大多在周邊套院，每平米160元一年，商鋪有產(chǎn)權(quán)。本處大多數(shù)商戶

24、以租賃為主，部分商戶自持產(chǎn)權(quán)。（2）四棟樓對(duì)面樓宇底商經(jīng)營(yíng)版塊；現(xiàn)擁有底商62間，經(jīng)營(yíng)戶64家。其中主力商戶22家，經(jīng)營(yíng)面積在100-360平米之間，年租7-15萬，其他商戶經(jīng)營(yíng)面積在30-85平米之間，房租在3-7萬，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶主要以租賃為主。（3）聯(lián)友商場(chǎng)、大慶五金總匯、聯(lián)誼商城等三家大型賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)版塊；是三座大型獨(dú)立的賣場(chǎng)，主營(yíng)五金工具、水暖管件、低壓電器等，也是五金大街上的核心商戶。1、聯(lián)友五金商城：分為兩層樓經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)面積在1000平米左右，1樓主要經(jīng)營(yíng)五金機(jī)電工具等，2樓主要經(jīng)營(yíng)辦公桌、保險(xiǎn)柜等辦公用品，賣場(chǎng)自用，不做租賃，主要走批發(fā)，零售現(xiàn)狀一般。2、大慶五金總匯：分兩層樓經(jīng)營(yíng)，面積

25、在3000平米以上，主要經(jīng)營(yíng)機(jī)電五金、工具五金、裝飾五金、浴室五金、管件五金、電器五金等33個(gè)品類，統(tǒng)一招營(yíng)業(yè)員進(jìn)行銷售，經(jīng)營(yíng)狀況還可以。3、聯(lián)誼商城：有3層在經(jīng)營(yíng)，第一層五金機(jī)電工具等，2層保險(xiǎn)柜、辦公桌等辦公用品，3層煙花爆竹。生意冷清，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。在聯(lián)誼商城后面院中有經(jīng)營(yíng)戶10家，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一般，主要針對(duì)老客戶進(jìn)行批發(fā)（勝利有來此進(jìn)貨的）。（4）五交化商城小型市場(chǎng)；本市場(chǎng)為新啟動(dòng)的商城，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶并不多，開業(yè)的只有零散經(jīng)營(yíng)戶10家，大多商鋪空置，狀況一般。（5）其它沿街商鋪經(jīng)營(yíng)版塊：主要是是五金大街沿線的平房小門市，共有商鋪99家，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶138家，由于處于五金大街市場(chǎng)末端，位置較偏，本處經(jīng)

26、營(yíng)狀況一般，但經(jīng)調(diào)查，個(gè)別經(jīng)營(yíng)好的商家年交易額也在百萬以上。商鋪面積在30-100平米左右，有個(gè)別大商鋪面積在200平米，租金在2-4萬。附市場(chǎng)相片如下：五金大街沿街底商門市 五金大街大賣場(chǎng)大慶小商品百貨綜合批發(fā)市場(chǎng)地理位置：位于大慶市薩爾圖區(qū)大慶火車站以東中橋路，地處火車站繁華商業(yè)圈，交通便利。周邊市場(chǎng)：周邊商業(yè)氛圍發(fā)達(dá)，與周邊大型百貨零售業(yè)、it數(shù)碼商業(yè)、通訊商城等形成火車站繁華商業(yè)圈。成立時(shí)間：市場(chǎng)形成在20年以上，是本市最大的百貨商品批發(fā)市場(chǎng)，具有一定規(guī)模。經(jīng)營(yíng)面積：本商圈內(nèi)有小商品百貨批發(fā)市場(chǎng)多個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積從6到140不等。經(jīng)營(yíng)模式：95%以上為租賃式經(jīng)營(yíng)，原因是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)大棚及部分沿

27、街商戶無法辦理產(chǎn)權(quán)，只有個(gè)別沿街主力形象店為自有產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)誀I(yíng)。租金價(jià)格： 因各個(gè)批發(fā)市情況不同，商鋪價(jià)格亦不同，柜臺(tái)1.5-2萬/年，小精品屋2-3萬元/年、沿街大門市4.5-10萬元/年左右不等（含稅）交租方式：年交商戶數(shù)量：現(xiàn)有沿街底商、批發(fā)大棚（5個(gè)），共計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶815家，其中沿街商鋪221家，大棚經(jīng)營(yíng)戶594家。庫 房 區(qū)：部分商戶的庫房在秋林商城西側(cè)路對(duì)面院內(nèi)，庫房面積90-100，租金在2.5-3萬之間。主要經(jīng)營(yíng)：小商品百貨、床品布藝、工藝禮飾品、家居日用品、玩具低檔服裝等方面為主。商戶表態(tài)：大部分業(yè)戶認(rèn)為高鐵及車站的轉(zhuǎn)換雖然會(huì)對(duì)此處經(jīng)營(yíng)有一定的影響，但是本地已經(jīng)形成商業(yè)規(guī)模，影

28、響不會(huì)很大。另據(jù)業(yè)戶反應(yīng)：這兩年經(jīng)營(yíng)狀況明顯不如每年，特別是今年，銷售額明顯減少。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：經(jīng)營(yíng)區(qū)域主要為沿街商服、批發(fā)大棚，各市場(chǎng)獨(dú)自管理建筑設(shè)施：沿街底商多為1-2層的沿街商服，批發(fā)市場(chǎng)為大棚市場(chǎng)交通：門前即大慶市火車站前主要干線中橋路和會(huì)站大街，交通方便，人流量很大。發(fā)展?fàn)顩r：目前周邊基本已開發(fā)完畢，尚無可發(fā)展空間， 滿足不了商圈商戶的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)需求。物業(yè)管理費(fèi)：每個(gè)批發(fā)市場(chǎng)大廳由各自市場(chǎng)管理部自行管理市場(chǎng)詳細(xì)情況：此地為大慶小商品、百貨、日用雜品批發(fā)集中經(jīng)營(yíng)區(qū)域，本業(yè)態(tài)擁有商戶815家，其中包含3個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的5個(gè)批發(fā)大棚，批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)共有攤位及精品屋共計(jì)594家，沿街商鋪有經(jīng)營(yíng)戶221家。

29、大慶工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)：此區(qū)域建有兩個(gè)主體大棚和一個(gè)一托二商鋪建筑，其中市場(chǎng)內(nèi)共有商戶345家，經(jīng)營(yíng)面積6-30。其中市場(chǎng)1內(nèi)6攤位租金2萬一年，10左右精品屋7萬；市場(chǎng)2內(nèi)8精品屋2萬多，12精品屋租金3.17萬。若想在此處租攤位，需繳納兌店費(fèi)3-8萬，該市場(chǎng)成立較早，有10年以上，業(yè)戶經(jīng)營(yíng)狀況較好。工貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)：此區(qū)域建有兩個(gè)主體大棚，共有業(yè)戶203戶，精品屋面積在6-9左右，租金在1.2-2萬之間，租賃單店兌店費(fèi)在3-3.5萬之間。此處經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好，主要針對(duì)大慶本市五區(qū)四縣，個(gè)別外地的也有來此進(jìn)貨的?；识夹∩唐烦牵菏袌?chǎng)內(nèi)有業(yè)戶46家，一間在20左右，有大戶3-4間合并經(jīng)營(yíng)，每間租金2.5萬，

30、單店兌店費(fèi)需2-3萬，經(jīng)營(yíng)狀況一般，主要針對(duì)本市。其他臨街商鋪：1）工貿(mào)商城、工業(yè)品市場(chǎng)周邊沿街商鋪面積10-100，租金1-5萬。2）力佳商城及周邊主力大店：面積140左右，一托二結(jié)構(gòu)，房租在4-5萬左右。 3）秋林商廈下共有經(jīng)營(yíng)戶31戶，經(jīng)營(yíng)面積在10-30，房租由南向北遞減，房租在2-7萬之間。4）工貿(mào)家具城樓下底商共有經(jīng)營(yíng)商戶39家，面積140-200，分為3層，租金在4.5-10萬之間，該處主要以批發(fā)為主，由于位置偏，零售較少。5）大慶工業(yè)品市場(chǎng)周邊主力形象店，共有15家，面積100左右，一托二形式，租金每年8萬。附市場(chǎng)照片如下：大慶工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) 秋林商廈下主力門店 勝利村五交化水

31、暖市場(chǎng)地理位置：位于大慶市薩爾圖區(qū)薩大路勝利村，這里是大慶市五金機(jī)電家居建材唯一大型倉儲(chǔ)式批發(fā)市場(chǎng)。周邊市場(chǎng)：地處薩大路勝利村，周邊商業(yè)有團(tuán)結(jié)汽配城、建設(shè)中的薩大建材城、萬峰大市場(chǎng)等成立時(shí)間：市場(chǎng)1994年建設(shè)，是大慶較早建設(shè)的市場(chǎng)之一。 經(jīng)營(yíng)面積：五交化區(qū)一區(qū)是單體30的小門市，五交化二區(qū)部分為上下兩層80的經(jīng)營(yíng)面積，五交化板房區(qū)為20-25平米的板房簡(jiǎn)易商鋪。陶瓷經(jīng)營(yíng)區(qū)為彩鋼板房，業(yè)戶根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的品牌進(jìn)行裝修，經(jīng)營(yíng)面積在100-5000不等。石材經(jīng)營(yíng)區(qū)房屋面積在30-300之間，其中以80-120居多。 經(jīng)營(yíng)模式：全部為租賃經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)地塊無產(chǎn)權(quán)。租金價(jià)格： 五交化區(qū)依街區(qū)及位置不同門市結(jié)

32、構(gòu)不同租金價(jià)格不同，一區(qū)租金1.5-1.7萬元/年、二區(qū)租金在3.1-4萬元/年 板房區(qū)為2-2.5萬/年。陶衛(wèi)區(qū)則依據(jù)位置和單體店面積大小按平方米收取租金，租金價(jià)格在400-580元每平米一年，其中以580元居多。石材區(qū)租金在410-480元每平米一年，其中以480元為主。交租方式：年交商戶數(shù)量：五交化及陶瓷經(jīng)營(yíng)區(qū)共計(jì)經(jīng)營(yíng)戶778戶，其中五交化及基礎(chǔ)建材為652戶經(jīng)營(yíng)戶，陶衛(wèi)經(jīng)營(yíng)戶為68戶，石材經(jīng)營(yíng)戶58戶。庫 房 區(qū)：庫房多為本市場(chǎng)周邊臨時(shí)搭建的彩鋼板房或者租賃附近勝利二村的房屋。主要經(jīng)營(yíng)：五交化市場(chǎng)主要以五金機(jī)電、水暖管件、低壓電器、線纜電料閥門水泵等方面為主，陶衛(wèi)市場(chǎng)則主要以瓷磚、衛(wèi)浴

33、二線品牌為主打。商戶表態(tài)：本地經(jīng)營(yíng)狀況較好，但是業(yè)戶反映今年情況不如往年，不少經(jīng)營(yíng)戶都反映說本市場(chǎng)說要拆都說了5-6年了，也沒動(dòng)靜。部分經(jīng)營(yíng)戶聽說政府計(jì)劃要在龍鳳區(qū)世紀(jì)大道邊上籌建一個(gè)新的大規(guī)模市場(chǎng)。本市場(chǎng)的房租逐年上升，業(yè)戶對(duì)此很不滿意，但是對(duì)本市場(chǎng)依賴性比較大。其中石材市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲尤甚，今年房?jī)r(jià)要從480元上漲到680元一平米每年，對(duì)此石材用戶及其不滿，現(xiàn)正組織在一起準(zhǔn)備找新市場(chǎng)，若是有合適的將會(huì)進(jìn)行遷移，但是還是有部分商戶持觀望態(tài)度。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：五交化市場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)老市場(chǎng)模式，市場(chǎng)內(nèi)門市破舊，道路崎嶇，規(guī)劃雜亂建筑設(shè)施：一區(qū)為小面積門市，二區(qū)部分為2層的門市板房區(qū)為臨建板房小門市，陶瓷區(qū)為彩鋼

34、結(jié)構(gòu)自裝修門市。市場(chǎng)交通：門前即大慶市連接外環(huán)的主路薩大路，車流量較大。發(fā)展?fàn)顩r：老市場(chǎng)了，周邊以無可發(fā)展空間，不少商家市內(nèi)還有分店，此處依靠庫房發(fā)貨。物業(yè)管理費(fèi)：五交化水暖市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理 市場(chǎng)詳細(xì)情況：勝利村五交化水暖市場(chǎng)興建于1994年，五交化市場(chǎng)主要以五金機(jī)電、水暖管件、低壓電器、線纜電料閥門水泵等方面為主，陶衛(wèi)市場(chǎng)則主要以瓷磚、衛(wèi)浴二線品牌為主打。本市場(chǎng)現(xiàn)擁有商家共計(jì)778家，其中陶衛(wèi)市場(chǎng)擁有經(jīng)營(yíng)戶68家，石材經(jīng)營(yíng)戶58家，五交化及基礎(chǔ)建材區(qū)經(jīng)營(yíng)戶652家，市場(chǎng)主要為五交化經(jīng)營(yíng)戶居多，陶衛(wèi)市場(chǎng)大多數(shù)商戶規(guī)模較大，陶衛(wèi)市場(chǎng)則主要以瓷磚、衛(wèi)浴二線品牌為主打，產(chǎn)品主要銷往大慶五區(qū)四縣；石材

35、市場(chǎng)在大慶市的三個(gè)石材市場(chǎng)（萬寶、新潮）中規(guī)模最大，主要以工程銷售為主，同時(shí)也進(jìn)行零售，石材市場(chǎng)的加工車間和倉庫在附近的峰雷小學(xué)附近，租金為300元每平米一年，據(jù)說今年還要上漲。本市場(chǎng)內(nèi)房子均無產(chǎn)權(quán)，全部為租賃經(jīng)營(yíng)，五交化區(qū)依街區(qū)及位置不同門市結(jié)構(gòu)不同租金價(jià)格不同，一區(qū)租金1.5-1.7萬元/年、二區(qū)租金在3.1-4萬元/年 板房區(qū)為2-2.5萬/年。陶衛(wèi)區(qū)則依據(jù)位置和單體店面積大小按平方米收取租金，租金價(jià)格在400-580元/年，石材則是410-480元/年。本市場(chǎng)為大慶市唯一一家依托倉儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)的二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)其他市場(chǎng)較好，但是業(yè)戶普遍反映今年情況不如往年。本市場(chǎng)五交化市場(chǎng)主要滿足

36、大慶本地中小零售商和工業(yè)項(xiàng)目需求使用，陶衛(wèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶多將本市場(chǎng)作為中轉(zhuǎn)倉，其他高端市場(chǎng)如新潮陶瓷廣場(chǎng)、正大方盛等還另外有分店，主要經(jīng)營(yíng)中檔品牌，市場(chǎng)目前目前尚無閑鋪，暫無準(zhǔn)確的拆遷計(jì)劃，據(jù)了解市場(chǎng)又和當(dāng)?shù)卮逦m(xù)租5年。附市場(chǎng)照片如下：五交化市場(chǎng)內(nèi)街 陶瓷市場(chǎng)品牌專賣店門市 萬峰大市場(chǎng)地理位置：位于大慶市薩爾圖區(qū)勝利村五交化大市場(chǎng)西側(cè)，薩大路沿線周邊市場(chǎng)：地處薩大路勝利村，周邊商業(yè)有團(tuán)結(jié)汽配城、建設(shè)中的薩大建材城等成立時(shí)間：市場(chǎng)開發(fā)至今5-6年，2009年主體竣工，現(xiàn)在尚未交房，因市場(chǎng)內(nèi)部回遷戶的問題各項(xiàng)工作已被政府叫停，開業(yè)時(shí)間待定。經(jīng)營(yíng)面積：市場(chǎng)共計(jì)建設(shè)28棟樓，多為3層獨(dú)立門市，面積在12

37、0-240經(jīng)營(yíng)模式：產(chǎn)權(quán)銷售和租賃經(jīng)營(yíng)租金價(jià)格：待定交租方式：年交商戶數(shù)量：尚未運(yùn)營(yíng) 主要經(jīng)營(yíng)：設(shè)計(jì)為綜合批發(fā)大市場(chǎng)，主要設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)為，五金機(jī)電、水暖管件、低壓電器、線纜電料閥門水泵、裝飾建材、石材板材、基礎(chǔ)建材等。商戶表態(tài)：尚未交房，暫無租賃經(jīng)營(yíng)戶，購房業(yè)主與開發(fā)商之間存在一定隔閡，正在解決處理中。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：專業(yè)市場(chǎng)建制，樓間距較大，內(nèi)街通道8米，商鋪門前規(guī)劃為車位。建筑設(shè)施：尚未完善暫不具備交房條件市場(chǎng)交通：市場(chǎng)內(nèi)部道路較為寬闊，市場(chǎng)四周均有出口，門前即是薩大路 發(fā)展?fàn)顩r：依托緊鄰的勝利五交化大市場(chǎng)，已經(jīng)有部分五交化大市場(chǎng)的業(yè)主在此購房，交房開業(yè)后會(huì)吸收不少五交化市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶 。物業(yè)管理費(fèi)：

38、暫無市場(chǎng)詳細(xì)情況：萬峰大市場(chǎng)為新建成市場(chǎng)，由于資金問題，從開始到現(xiàn)在建成已經(jīng)將近6年，共有獨(dú)立商鋪28棟，有商鋪近600家，主體建筑為1托2，3樓單獨(dú)結(jié)構(gòu)。1-2樓商鋪售價(jià)6000-10000元，單戶面積在120-249之間，3樓售價(jià)在3500-5000，面積在110-160，框架結(jié)構(gòu)的商鋪，可供商家自由組合，此處無庫房，由于回遷問題尚未解決，政府暫時(shí)不進(jìn)行銷售，部分商鋪給回遷戶。附市場(chǎng)照片如下：尚未交房的萬峰大市場(chǎng)東方嘉禾家居建材廣場(chǎng)地理位置：東方嘉禾家居建材廣場(chǎng)位于大慶市薩爾圖區(qū)萬峰路八十九號(hào)。（原萬寶大市場(chǎng)）是大慶市薩爾圖區(qū)人民政府于二零零九年在黑龍江省人民政府第二十屆哈洽會(huì)上簽訂的投資

39、1.5億元的大型招商引資項(xiàng)目，也是省政府督辦項(xiàng)目。周邊市場(chǎng)：正在建設(shè)中的萬峰大市場(chǎng)成立時(shí)間：本市場(chǎng)屬于舊市場(chǎng)拆遷改造，由嘉禾房地產(chǎn)于2009年開發(fā)，2010年3月17號(hào)起計(jì)房租。 經(jīng)營(yíng)面積：東方嘉禾家居建材廣場(chǎng)占地面積七萬平方米，建筑面積七萬五千萬平方米。廣場(chǎng)共計(jì)建設(shè)9棟單體綜合樓，1700戶商家，商鋪面積20-360平米不等。經(jīng)營(yíng)模式：產(chǎn)權(quán)銷售廣場(chǎng)返租10年，年返10%，投資10年收回購房總成本。租金價(jià)格：46/月-83/月不等交租方式：年交商戶數(shù)量：廣場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶總共在310家左右。主要經(jīng)營(yíng)：廣場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)家居建材，一樓外圍門市主要經(jīng)營(yíng)陶瓷、衛(wèi)浴、水暖潔具、五金、門業(yè)，市場(chǎng)內(nèi)綜合樓門市主要經(jīng)

40、營(yíng)壁紙、布藝等、二樓三樓局部開業(yè)，主要業(yè)態(tài)為地板、套門、家具等，市場(chǎng)后面沿街門市主營(yíng)石材櫥柜經(jīng)營(yíng)區(qū)。商戶表態(tài)：本市場(chǎng)是一個(gè)新開業(yè)的市場(chǎng)，總體經(jīng)營(yíng)狀況均不是很理想，外圍店經(jīng)營(yíng)狀況略好于綜合樓內(nèi)部經(jīng)營(yíng)戶，不少小商戶已經(jīng)貼出轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓的廣告。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：市場(chǎng)設(shè)計(jì)總投資5億，市場(chǎng)中間建設(shè)8個(gè)綜合廳，前后各設(shè)一個(gè)停車場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好，但人氣不旺。建筑設(shè)施： 為9棟單體3層獨(dú)立綜合樓，內(nèi)部分割經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)交通：市場(chǎng)緊鄰萬豐路南側(cè)，熱源街以西，距火車站5公里，距讓區(qū)12公里，靠近龍鳳和新村，交通比較方便。發(fā)展?fàn)顩r：每年10%的穩(wěn)定回報(bào)率對(duì)投資戶較有吸引力，但距離3區(qū)都比較遠(yuǎn)，周邊沒有成熟商業(yè)基礎(chǔ)，本身設(shè)計(jì)又不是很

41、合理，相對(duì)發(fā)展會(huì)吃力一些。另外，從設(shè)計(jì)上將賣場(chǎng)分為9個(gè)不大不小的綜合樓，將樓內(nèi)商戶分為若干島嶼狀態(tài)經(jīng)營(yíng)，使得業(yè)態(tài)無法大面積的抱團(tuán)扎堆，給經(jīng)營(yíng)帶來一定困難。物業(yè)管理費(fèi)：無市場(chǎng)詳細(xì)情況：本市場(chǎng)屬于舊市場(chǎng)拆遷改造，由嘉禾房地產(chǎn)于2009年開發(fā)，2010年3月17號(hào)起計(jì)房租，開始進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶總數(shù)310戶左右。廣場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)家居建材，一樓外圍門市主要經(jīng)營(yíng)陶瓷、衛(wèi)浴、水暖潔具、五金、門業(yè)，共有商戶192家，市場(chǎng)內(nèi)綜合樓門市主要經(jīng)營(yíng)壁紙、布藝等、二樓三樓局部開業(yè)，主要業(yè)態(tài)為地板、套門、家具等，擁有零散經(jīng)營(yíng)戶82家左右，市場(chǎng)后面沿街門市主營(yíng)石材櫥柜，擁有商戶36家左右。本市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)方式是出賣產(chǎn)權(quán)，

42、市場(chǎng)統(tǒng)一管理（每年返利10%，10年回本），之后對(duì)商鋪進(jìn)行出租，市場(chǎng)內(nèi)綜合樓租金大約在45元每平米一個(gè)月，外圍門市租金年租4萬，平均每平米83元左右，本樓出售價(jià)格為：1-2樓共同出售6600元每平米，3-4樓5000左右，庫房出租在13-14元左右每月。本市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶主要為原龍宮商戶回遷。附市場(chǎng)照片如下：東方嘉禾家居建材廣場(chǎng)綜合樓 石材庫房區(qū) 正大方盛國(guó)際家居博覽中心地理位置：西城區(qū)正大方盛家居博覽中心，位于大慶市讓胡路工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東城區(qū)正大方盛國(guó)際家居建材博覽中心，位于大慶市東城區(qū)中心地段世紀(jì)大道黎明河?xùn)|側(cè)周邊市場(chǎng)：獨(dú)立多業(yè)態(tài)組合第四代商業(yè)模式大型賣場(chǎng)成立時(shí)間：1993年經(jīng)營(yíng)面積：整體在9萬

43、，其中西城（讓區(qū)）賣場(chǎng)20000，主力店經(jīng)營(yíng)面積70000經(jīng)營(yíng)模式：產(chǎn)權(quán)自有，租賃經(jīng)營(yíng)租金價(jià)格：主力店每平米在65-96/月之間（無公攤）交租方式：年交商戶數(shù)量： 共計(jì)566家經(jīng)營(yíng)戶，其中主力店經(jīng)營(yíng)戶在405家主要經(jīng)營(yíng)： 家居裝飾建材各大業(yè)態(tài)國(guó)內(nèi)國(guó)際一線品牌和著名品牌為主選經(jīng)營(yíng)品類商戶表態(tài)： 大慶市各政府機(jī)關(guān)、油田管局、高檔賣場(chǎng)、高級(jí)會(huì)所的工程用貨基本來自正大方盛內(nèi)的各個(gè)品牌，并且穩(wěn)定占據(jù)著本市的高端經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，除新潮外，和本市其他同類業(yè)態(tài)賣場(chǎng)的消費(fèi)群體不沖突，經(jīng)營(yíng)狀況較好。經(jīng)營(yíng)環(huán)境： 正大方盛主力店擁有70000平方米超大商業(yè)空間和本市唯一一家多業(yè)態(tài)組合的家居體驗(yàn)館，擁有五星級(jí)豪華購物環(huán)境。建

44、筑設(shè)施： 獨(dú)立單體超大規(guī)模商業(yè)建筑市場(chǎng)交通： 主力賣場(chǎng)地處位于大慶市東城區(qū)中心地段世紀(jì)大道黎明河?xùn)|側(cè)，交通極為便利。發(fā)展?fàn)顩r：正大方盛1993年創(chuàng)辦，在短短的17年內(nèi)，迅速崛起和發(fā)展壯大，由一個(gè)僅2000平方米的小商場(chǎng)發(fā)展成為總營(yíng)業(yè)面積90000平方米的大型家具、建材展銷中心。物業(yè)管理費(fèi)： 包含在租金內(nèi)市場(chǎng)詳細(xì)情況：正大方盛自1993年創(chuàng)辦至今，在短短的17年內(nèi)，迅速崛起和發(fā)展壯大，由一個(gè)僅2000平方米的小商場(chǎng)發(fā)展成為總營(yíng)業(yè)面積90000平方米的大型家具、建材展銷中心,目前固定資產(chǎn)現(xiàn)已達(dá)到上億元。目前穩(wěn)穩(wěn)的占據(jù)著大慶市的高端消費(fèi)市場(chǎng)，現(xiàn)有國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌和著名品牌近千個(gè)，經(jīng)營(yíng)戶566家，目前

45、擁有2家大型賣場(chǎng)，西城區(qū)正大方盛家居博覽中心，位于大慶市讓胡路工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，經(jīng)營(yíng)面積20000平方米。東城區(qū)正大方盛國(guó)際家居建材博覽中心，位于大慶市東城區(qū)中心地段世紀(jì)大道黎明河?xùn)|側(cè)，擁有70000平方米超大商業(yè)空間和五星級(jí)豪華購物環(huán)境。附正大方盛國(guó)際家居建材博覽中心照片資料如下：正大方盛讓胡路店 正大方盛國(guó)際家居建材博覽中心 大慶新潮家俬裝飾廣場(chǎng)地理位置：黑龍江省大慶市讓胡路區(qū)西強(qiáng)路38號(hào)。周邊市場(chǎng)：成立時(shí)間：1999年開發(fā)建設(shè)，廣場(chǎng)于2000年1月19日開業(yè)。經(jīng)營(yíng)面積：共有3個(gè)主力大賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)總面積在15萬，（東廣場(chǎng)6萬，西廣場(chǎng)4萬，陶瓷大廈5萬）經(jīng)營(yíng)模式：部分沿街門市產(chǎn)權(quán)銷售經(jīng)營(yíng)，大賣場(chǎng)為

46、自有產(chǎn)權(quán)租賃經(jīng)營(yíng)。租金價(jià)格：租金在600-1120-1200三個(gè)檔次（無公攤）交租方式：年交商戶數(shù)量：市場(chǎng)鼎盛期約有商戶近800家，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶約688家。主要經(jīng)營(yíng)：新潮廣場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)：裝飾材料、布藝燈飾、地板櫥柜、散熱器、陶瓷潔具、裝飾設(shè)計(jì)、民用辦公家具、石材加工銷售、板材銷售、五金電料等。是目前大慶市乃至黑龍江省內(nèi)規(guī)模較大的的一座綜合性市場(chǎng)。商戶表態(tài)：是讓胡路區(qū)甚至全大慶市中高檔家居建材主要經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，占據(jù)幾乎全部讓區(qū)銷售份額，經(jīng)營(yíng)效果較好，經(jīng)營(yíng)戶大多不愛去他區(qū)發(fā)展。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：總建筑面積達(dá)15萬平方米的裝飾材料廣場(chǎng)樓分東、西和陶瓷廣場(chǎng)三座單體建筑，為框架式結(jié)構(gòu)。采光均為落地式玻璃，內(nèi)部為店中店式

47、的建筑格局，獨(dú)門獨(dú)戶式經(jīng)營(yíng)，中間3.5米的通道貫穿南北。同時(shí)廣場(chǎng)設(shè)施完備，有19部電梯、貨梯上下，銀行辦事處、郵政代辦處、空車配貨等公共設(shè)施。建筑設(shè)施：大賣場(chǎng)建制，店中店格局，與裝飾廣場(chǎng)配套形成新潮摩爾，多業(yè)態(tài)組合自成商業(yè)體系。市場(chǎng)交通： 地處讓區(qū)核心商圈，交通便利，唯一缺點(diǎn)就是大慶市區(qū)相距較遠(yuǎn)。發(fā)展?fàn)顩r：新潮家俬裝飾廣場(chǎng)隸屬于新潮集團(tuán)，新潮集團(tuán)是大慶市十大民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)之一，創(chuàng)建于1988年4月，19年的發(fā)展，已成為擁有15萬平方米的裝飾材料廣場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、生物科技公司、新潮人造板有限公司、廣告公司等7個(gè)子公司的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理費(fèi)： 無市場(chǎng)詳細(xì)情況：廣場(chǎng)總建筑面積

48、達(dá)15萬平方米的裝飾材料廣場(chǎng)樓分東、西和陶瓷廣場(chǎng)三座單體建筑，為框架式結(jié)構(gòu)。采光均為落地式玻璃，內(nèi)部為店中店式的建筑格局，獨(dú)門獨(dú)戶式經(jīng)營(yíng)，中間3.5米的通道貫穿南北。同時(shí)廣場(chǎng)設(shè)施完備，有19部電梯、貨梯上下，銀行辦事處、郵政代辦處、空車配貨等公共設(shè)施。廣場(chǎng)于2000年1月19日開業(yè)，當(dāng)年就創(chuàng)下了銷售額70000萬元，上繳利稅2028萬元的業(yè)績(jī)。是目前大慶市乃至黑龍江省最大的一座綜合性市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)、理念先進(jìn)。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理的方式使新潮家私裝飾廣場(chǎng)成為我國(guó)北方經(jīng)營(yíng)環(huán)境最好的建材市場(chǎng)之一。附新潮家俬裝飾廣場(chǎng)照片如下：新潮裝飾廣場(chǎng)東西樓 新潮陶瓷大廈 友誼建材城地理位置：大慶市友誼路中段周

49、邊市場(chǎng)：東鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站，北靠大慶火車站小商品百貨批發(fā)基地、五金大街五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)區(qū)商圈成立時(shí)間：1997年經(jīng)營(yíng)面積：市場(chǎng)初期規(guī)劃用地為750畝經(jīng)營(yíng)模式：整體租賃租金價(jià)格：200的2層門市年租在5-7萬元不等，地板賣場(chǎng)租金為40元/。交租方式：年租商戶數(shù)量：約有經(jīng)營(yíng)戶230家主要經(jīng)營(yíng)：基材、板材、裝飾建材、五金、陶瓷、燈具、地板、套門商戶表態(tài)：應(yīng)情況不如前幾年，主要是感覺當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)檔次在提高，經(jīng)營(yíng)環(huán)境： 成立較早的市場(chǎng)，裝修檔次一般，主營(yíng)中低檔次產(chǎn)品。建筑設(shè)施： 多為早期建筑，市場(chǎng)內(nèi)建筑設(shè)施為舊市場(chǎng)建筑形態(tài)。市場(chǎng)交通： 地處薩區(qū)中心位置，地理位置非常好，周邊交通便利。發(fā)展?fàn)顩r：市場(chǎng)初期規(guī)劃面積在7

50、50畝，成立于1997年，也是大慶較早的建材專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)： 租金涵蓋市場(chǎng)詳細(xì)情況：市場(chǎng)原為國(guó)營(yíng)百貨公司，后改建為股份公司，成立于1997年，是大慶較早成立的建材市場(chǎng)。目前經(jīng)營(yíng)戶230家，市場(chǎng)內(nèi)還有一家建筑面積在2650的東方家園建材超市連鎖加盟店，經(jīng)營(yíng)情況一般。友誼建材市場(chǎng)照片資料如下：友誼建材市場(chǎng)正門 友誼建材市場(chǎng)內(nèi)街（右側(cè)紅色建筑為東方家園） 第三章 大慶新近開盤的地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研統(tǒng)計(jì)報(bào)告3.1 大慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析通過大慶市房產(chǎn)部門發(fā)布的信息和對(duì)大慶市內(nèi)各樓盤的走訪調(diào)查，我們得知，大慶目前正處在開發(fā)初期，也就是說大慶的樓盤開發(fā)正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門了解到，

51、2009年的大慶樓市，可謂一路飄紅，進(jìn)入了少有的“大牛市”，截至目前，大慶新房交易量達(dá)24587套。與去年同期13633套相比增長(zhǎng)了80.35%。同時(shí)，全市房地產(chǎn)開發(fā)面積也呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，全年開發(fā)總面積為460.7萬平方米，同比增長(zhǎng)幅度超過了45%。1 s# g$ i+ e1 g, 2 c買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇據(jù)大慶市房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)，到今年7月份，新房銷售均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到3885元平方米，部分樓盤起價(jià)就達(dá)6000元/平方米。去年，大慶一些銷量較好的新樓盤，其銷售價(jià)格也不過在5000元/平方米左右，而今年7月份時(shí)，市內(nèi)部分樓盤的銷售起價(jià)就達(dá)到了6000元/平方米，有多個(gè)新樓盤的銷售價(jià)均達(dá)到

52、了5000元/平方米。新浪樂3.2大慶市房地產(chǎn)需求情況調(diào)研大慶，中國(guó)石油之都，一直以來都是黑龍江西部最大的外來人口聚集城市，我們來到大慶后對(duì)大慶市內(nèi)新近開發(fā)銷售的樓盤項(xiàng)目進(jìn)行了走訪了解并得知大慶市目前主要的商品房住宅小區(qū)項(xiàng)目大多集中在世紀(jì)大道沿線和五湖新城區(qū)開發(fā)。隨著大慶城市規(guī)劃建設(shè)力度的不斷增加以及新市區(qū)的開發(fā)，引來大量本地和外地的開發(fā)商前來開發(fā)投資。大慶本地分為油田管理局和大慶當(dāng)?shù)氐胤秸畣挝?個(gè)系統(tǒng)組成，毫無疑問，油田管理局的職工因?yàn)楣ぷ鞣€(wěn)定，收入相對(duì)較高，無閑散勞力的現(xiàn)狀，充當(dāng)著大慶購房的主力群體，約占當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)量的60%-70%左右，經(jīng)調(diào)研，超過6成以上的油田職工擁有至少2套以上的

53、物業(yè)，大慶地方居民和外來人口在本地的商品房需求量約為30%-40%左右。從對(duì)大慶城區(qū)近期開盤或正在施工的期房銷售情況了解來看，目前地住宅需求量呈上升趨勢(shì)，從商品房的規(guī)劃建設(shè)和設(shè)計(jì)層面分析，新近開發(fā)的樓盤多為起點(diǎn)較高的多種格局設(shè)計(jì)的復(fù)合型大盤或靠近市內(nèi)湖泊的景觀洋房別墅加高層多元化設(shè)計(jì)復(fù)合型社區(qū)，大慶樓盤走勢(shì)以高層次高檔社區(qū)最為搶手。經(jīng)了解，今年的房?jī)r(jià)較去年同比增長(zhǎng)45%,而且銷售現(xiàn)狀很好，從新盤開發(fā)區(qū)域來看，新建的樓盤主要集中在薩區(qū)的新市區(qū)五湖新區(qū)附近，五湖新村也是城市高端住宅社區(qū)的新寵，本地外地開發(fā)商依托世紀(jì)大道、市內(nèi)湖泊紛紛在此投資景觀式高檔社區(qū)，未來3年內(nèi)大慶將會(huì)有1000平米的樓盤開發(fā)

54、量，商品房開發(fā)較有潛力，尤其是起點(diǎn)高的高檔復(fù)合社區(qū)，依然會(huì)占據(jù)著大慶住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。3.3大慶市住宅地產(chǎn)市場(chǎng)及新近開發(fā)的項(xiàng)目及調(diào)研表我們通過對(duì)大慶市住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研了解到，目前大慶住宅地產(chǎn)主要開發(fā)區(qū)域?yàn)樗_爾圖區(qū)的新村地區(qū)，新村地區(qū)同時(shí)也是大慶的新的城市cbd中心商圈，我們調(diào)研了本地區(qū)正常運(yùn)作的新近開發(fā)的項(xiàng)目，并加以整理，以此作為我們項(xiàng)目開發(fā)的依據(jù)。萬達(dá)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目樓盤名稱： 萬達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)設(shè)計(jì)用途： 城市綜合體開發(fā)公司： 大連萬達(dá)集團(tuán)交付日期： 2011.09價(jià)格： 住宅5800-7000元/ 商業(yè)21000-38000元 /占地面積： 總占地11萬平米 設(shè)計(jì)戶型： 住宅97-185 商服9

55、0-360項(xiàng)目地址： 大慶市薩區(qū)東風(fēng)路4號(hào)，世紀(jì)大道沿線。相關(guān)資料： 總占地面積11萬，總建筑面積58萬，容積率5.8，綠化率45%，物業(yè)費(fèi)每平米每年22元，公攤25%。附項(xiàng)目全景效果照片書香名邸樓盤名稱： 書香名邸設(shè)計(jì)用途： 舒適型住宅小區(qū)開發(fā)公司： 大慶市宏拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（隸屬新潮房地產(chǎn)）交付日期： 2011年底價(jià)格： 住宅5000-5500元/占地面積： 總占地8萬平米 設(shè)計(jì)戶型： 住宅55-135項(xiàng)目地址： 北經(jīng)三街與緯九路交匯處相關(guān)資料： 總共建設(shè)15棟小高層（9-11層）總占地面積8萬，總建筑面積117853，容積率1.6%綠化率35.5%，物業(yè)費(fèi)暫未定。附項(xiàng)目相片如下：維也納音樂花園樓盤名稱： 維也納音樂花園設(shè)計(jì)用途： 復(fù)式小公寓開發(fā)公司： 大慶市智勝房地產(chǎn)交付日期： 現(xiàn)房發(fā)售價(jià)格： 住宅5400-5800元/ 商業(yè)20000/平米占地面積： 總占地1.1萬平米 設(shè)計(jì)戶型： 住宅49-64項(xiàng)目地址： 東風(fēng)新村世紀(jì)大道（正大方盛旁）相關(guān)資料： 總共建設(shè)112套復(fù)式小公寓的棟的soho式住宅項(xiàng)目，總占地面積1.1萬，容積率不詳，綠化率45%，物業(yè)費(fèi)暫未定。 附相片如下：瀚城國(guó)際樓盤名稱： 瀚城國(guó)際期設(shè)計(jì)用途： 多品類建筑體系復(fù)合大型住宅地產(chǎn)開發(fā)公司： 成道力德地產(chǎn)交付日期： 期房發(fā)售價(jià)格：