淮安農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)項目市場分析報告

1、優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺2021-11-8謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：2優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺項目市場環(huán)境競爭核心問題界定項目市場環(huán)境競爭核心問題界定我們的一切研究都以客戶為研究的核心，以市場為導(dǎo)向。核心問題淮安城市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境及城市規(guī)劃方向？淮安城市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境及城市規(guī)劃方向？問題問題1 1問題問題 2 2市場供應(yīng)產(chǎn)品的主力戶型結(jié)構(gòu)及滯銷產(chǎn)品特征是市場供應(yīng)產(chǎn)品的主力戶型結(jié)構(gòu)及滯銷產(chǎn)品特征是什么？什么？問題問題 3 3小高層物業(yè)的市場接受度如何，目標(biāo)客戶的需求小高層物業(yè)的市場接受度如何，目標(biāo)客戶的需求特征？特征？3優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺城城 市市 背背

2、景景 解解 讀讀 城市概況城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境城市整體發(fā)展規(guī)劃4優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺有有運河之都運河之都和和千年古城千年古城之稱的之稱的淮安市是淮安市是蘇北中心腹地的蘇北中心腹地的的文化名城，的文化名城，距離發(fā)達中心城市較遠，城市交通環(huán)境一距離發(fā)達中心城市較遠，城市交通環(huán)境一般般地理位置：地理位置：淮安市地處江蘇省北部中心地域，北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市，東西最大直線距離132 公里，南北最大直線距離150公里，面積10072 平方公里，目前市區(qū)建成區(qū)面積89平方公里；對外交通：對外交通：初步形成了一個以高等級公路為主骨架、水陸并舉的交通網(wǎng)絡(luò)

3、；道路交通：道路交通：淮安是江蘇南北交通交匯中心。北京到上海的京滬高速公路、淮安到連云港的淮連高速公路、南京到徐州的寧宿徐高速公路貫穿淮安境內(nèi)，使淮安到北京、上海、車距分別只需約8.5小時和3.5小時 2.5小時；南京到淮安的寧淮高速公路目前已通車，南京到淮安的車距僅需不到2小時，宿淮、淮鹽公路均已通車，江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路客貨運已全線通車；水路交通：水路交通：京杭大運河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入江、入海水道等航道縱橫交錯；鐵路交通：鐵路交通：“十五”以來，淮安市建成新長鐵路淮安段、新淮鐵路南延段2條鐵路正線；“十一五”期間，淮安市規(guī)劃開工建設(shè)淮揚、淮宿、淮連、淮蚌和寧淮鐵路，逐步構(gòu)建

4、淮安作為蘇北地區(qū)鐵路樞紐的地位（2007.4.18淮安火車站開始通車）。城市概況5優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺市域面積廣闊，人口密度相對較小市域面積廣闊，人口密度相對較小 ；城市；城市的地理位置具備經(jīng)濟發(fā)展集聚條件的地理位置具備經(jīng)濟發(fā)展集聚條件淮安市是江蘇省省轄市，下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。此外，江蘇省淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)計劃單列，計單獨列統(tǒng)。至2004年末，全市有116個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中24個鄉(xiāng)、92個鎮(zhèn)；另有13個街道辦事處；城市概況城市下轄區(qū)域廣闊，作為區(qū)域中心城城市下轄區(qū)域廣闊，作為區(qū)域中心城市，淮安市地處轄區(qū)幾何中心位置，市，淮安市地處轄區(qū)幾何中心位

5、置，這為整個城市的優(yōu)勢資源向淮安市區(qū)這為整個城市的優(yōu)勢資源向淮安市區(qū)集聚提供了可能。集聚提供了可能。6優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺三現(xiàn)合并后的新淮安市區(qū)經(jīng)濟實力增強的三現(xiàn)合并后的新淮安市區(qū)經(jīng)濟實力增強的同時，淮安市的城市發(fā)展空間得到了擴大同時，淮安市的城市發(fā)展空間得到了擴大淮安市下轄四區(qū)四縣，分別是清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)、楚州區(qū)以及漣水、盱眙、金湖和洪澤四個縣，另有一省級的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。清河區(qū)、清浦區(qū)構(gòu)成淮安市的主城區(qū)，外圍有淮陰區(qū)、楚州區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。其中，清河區(qū)政府機關(guān)集中，是政治、經(jīng)濟、文化中心；清浦區(qū)作為老城區(qū)，各項配套成熟，大型企業(yè)和居住小區(qū)集聚在區(qū)域西側(cè)；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是

6、淮安市大中型企業(yè)最集中的地區(qū)；淮陰區(qū)原為淮安縣，2000年撤縣變區(qū)；城南分區(qū)及為淮安樓市劃分的農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，這一區(qū)域為大學(xué)城所在地，屬于城市重點開發(fā)的方向，配套設(shè)施尚未完善；楚州區(qū)原為淮安市，2000年撤市變區(qū)，更名為楚州區(qū)，是周恩來的故鄉(xiāng)?；搓巺^(qū)淮陰區(qū)清河區(qū)清河區(qū)清浦區(qū)清浦區(qū)城南分區(qū)城南分區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)楚洲區(qū)楚洲區(qū)城市概況7優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺城城 市市 背背 景景 解解 讀讀城市概況城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境城市整體發(fā)展規(guī)劃8優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺近幾年淮安近幾年淮安gdp總量保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，總量保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，高增長率帶來的是房地產(chǎn)的飛速發(fā)展高增

7、長率帶來的是房地產(chǎn)的飛速發(fā)展 經(jīng)濟總量p2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值651.06億元，比上年增長14.9。這說明淮安經(jīng)濟發(fā)展速度較快，根據(jù)國際經(jīng)驗，其房地產(chǎn)市場進入飛速發(fā)展階段飛速發(fā)展階段。gdpgdp增增長長小于小于4%4%4-5%4-5%5-8%5-8%大于大于8%8%10-10-15%15%房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)發(fā)展?fàn)顩r狀況萎縮萎縮停滯甚停滯甚至倒退至倒退穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)高速發(fā)展展飛速發(fā)飛速發(fā)展展發(fā)展期發(fā)展期啟動期啟動期快速發(fā)展期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展階平穩(wěn)發(fā)展階段段減緩發(fā)減緩發(fā)展階段展階段人均gdp（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需

8、求生存、改善需求兼有改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 p2006年全市人均gdp1687美元（按常住人口計算），同比增長15.8%。按照國際研究城市房地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期快速發(fā)展期 注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報9優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢來看，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢來看，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，尤其是三產(chǎn)比例的提高為城市經(jīng)濟發(fā)展注入活力尤其是三產(chǎn)比例的提高為城市經(jīng)濟發(fā)展注入活力 2006年全市第一產(chǎn)業(yè)增加值123.78億元，增長5.0

9、；第二產(chǎn)業(yè)增加值305.23億元，增長19.2；第三產(chǎn)業(yè)增加值222.05億元，增長15.5。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2005年的21.0:45.5:33.5變?yōu)?9.0：46.9：34.1。工業(yè)壯大為城市發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市經(jīng)濟不斷注入活力；展為城市經(jīng)濟不斷注入活力；支柱產(chǎn)業(yè)支撐明顯，化工、紡織、機械、冶金、煙草五大支柱產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展，2006年五大支柱產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入528億元淮安近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況淮安近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2006年淮安支柱產(chǎn)業(yè)構(gòu)成年淮安支柱產(chǎn)業(yè)構(gòu)成注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報10優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)定

10、增長，城市居民消費固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)定增長，城市居民消費意識趨于保守，消費增長率不高意識趨于保守，消費增長率不高 2006年全市完成500萬元以上項目固定資產(chǎn)投資353.74億元，比2005年增長31.8%。其中，城鎮(zhèn)投資239.37億元，增長26.5%；農(nóng)村投資48.02億元，增長33.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資66.35億元，增長53.3%；淮安市社會消費品零售總額的總量較低，反映出城市商業(yè)經(jīng)濟的不發(fā)達及居民消費意識的保守，從市區(qū)和全市的社會消費品總額的比較來看，市區(qū)的居民消費總額上不具備傳統(tǒng)區(qū)域中心消費的優(yōu)勢，增幅平穩(wěn)。 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報11優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整

11、合平臺對外經(jīng)濟不發(fā)達，進出口總量較低制約了城市經(jīng)濟發(fā)展的同對外經(jīng)濟不發(fā)達，進出口總量較低制約了城市經(jīng)濟發(fā)展的同時也降低了經(jīng)濟運營風(fēng)險，但出口能力差對國民經(jīng)濟的拉動時也降低了經(jīng)濟運營風(fēng)險，但出口能力差對國民經(jīng)濟的拉動作用微弱作用微弱在制約其經(jīng)濟發(fā)展速度的同時也降低了經(jīng)濟運行過程中的外部風(fēng)險，但出口能力差，對于拉動國民經(jīng)濟所起作用比較微弱；城市外向型經(jīng)濟發(fā)展速度減緩，尤其是2005年增幅降低到6.3%，進出口總額與同類城市相比較總量較低。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報12優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺2006年貸款金額的增幅首次超過存款，顯示城市年貸款金額的增幅首次超過存款，顯示城

12、市經(jīng)濟開始活躍，但財政的赤字阻礙了城市的發(fā)展經(jīng)濟開始活躍，但財政的赤字阻礙了城市的發(fā)展存款余額無論從增幅和總量上都遠高于貸款增幅和總量，資本供給充足，而資本需求則相對不夠旺盛，經(jīng)濟不活躍，2006年有所改善 ；財政收支嚴(yán)重失衡，財政連年赤字，無法為城市發(fā)展提供強有力的保障 金融、財政注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報13優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺城市居民收入保持穩(wěn)定增長，但消費意識城市居民收入保持穩(wěn)定增長，但消費意識不強不強p 可支配收入的穩(wěn)定增長為消費奠定了良好的基礎(chǔ)，城市居民消費實力不斷增強，但人均消費性支出增長率下滑表明城市居民整體消費意識較為保守消費意識較為保守；p 城市居民人

13、均可支配收入與消費支出比值呈現(xiàn)趨小化趨勢，表明城市居民消費意識趨于保守城市居民消費意識趨于保守；p 在城市經(jīng)濟發(fā)展的大背景下，淮安人民收入狀況以及生活狀況都在穩(wěn)步提高，但消費支出與可支配收入比例持續(xù)下滑，城市整體消費水平增長與收入水平并未形成正比 ，在一定程度上影響了城市的發(fā)展影響了城市的發(fā)展。居民生活注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報14優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺人口總量增長較為緩慢，非農(nóng)業(yè)人口增長人口總量增長較為緩慢，非農(nóng)業(yè)人口增長速度明顯加快，城市化進程提速速度明顯加快，城市化進程提速2006年末全市戶籍總?cè)丝?32.77萬人，比上年增加5.00萬人，增長9.0；城市化水平為38

14、.4%（按常住人口計算），比2005年提高1.7個百分點。人口及城市化注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報15優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺根據(jù)國際研究城市發(fā)展的慣例，淮安的城根據(jù)國際研究城市發(fā)展的慣例，淮安的城市發(fā)展開始進入高速發(fā)展的第二階段市發(fā)展開始進入高速發(fā)展的第二階段不同發(fā)展階段城市化特征不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序發(fā)展次序第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段發(fā)展階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市發(fā)展特城市發(fā)展特征征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工

15、業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市界定16優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺城城 市市 背背 景景 解解 讀讀城市概況城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境城市整體發(fā)展規(guī)劃17優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺城市中期規(guī)劃為百萬人口的大型城市，發(fā)展空間城市中期規(guī)劃為百萬人口的大型城市，發(fā)展空間大，對于房地產(chǎn)開發(fā)的需求也將進一步擴大大，對于房地產(chǎn)開發(fā)的需求也將進一步擴大城市性質(zhì)：

16、城市性質(zhì)：國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬人口的中心城市。城市規(guī)模：城市規(guī)模：目前市區(qū)人口85萬人，中期（2010年）100萬人，遠期（2020年）120萬人。城市建設(shè)用地規(guī)模：城市建設(shè)用地規(guī)模：2010年建成區(qū)面積達到120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達到250萬，城市化水平達到45；規(guī)劃遠期（2020年）城市建設(shè)用地約140平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達到300萬，城市化水平為55%；遠景城市人口180萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為200平方公里?？傮w上形成總體上形成 “一個高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城一個高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城”城市發(fā)展格局城市發(fā)展格

17、局一個高速圈一個高速圈由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高 速公路組成的一個高速公路圈；兩大組團兩大組團指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連；三條軸線三條軸線工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸；四水穿城四水穿城指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運河、大運河。 高速圈高速圈兩大組團兩大組團整體規(guī)劃18優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺城市近期的發(fā)展規(guī)劃是主要向東次要向南和向北城市近期的發(fā)展規(guī)劃是主要向東次要向南和向北發(fā)展，本項目不處于城市發(fā)展的主要區(qū)域發(fā)展，本項目不處于城市發(fā)展的主要區(qū)域本項目本項目整體規(guī)劃19優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺城市背景總結(jié)城市背景

18、總結(jié) 作為江蘇省蘇北地區(qū)的中心腹地，區(qū)域交通條件不夠完善，以陸地交通為主，目前隨著各項建設(shè)的推進，淮安城市進一步發(fā)展的條件已經(jīng)具備淮安城市進一步發(fā)展的條件已經(jīng)具備； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷優(yōu)化中，近年來第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，為城市經(jīng)濟發(fā)展注入活力注入活力，同時第二產(chǎn)業(yè)的壯大為城市發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。 固定資產(chǎn)保持持續(xù)增加，而增幅下降，城市經(jīng)濟發(fā)展趨向理性城市經(jīng)濟發(fā)展趨向理性； 以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為代表充分吸引外來企業(yè)，改變財政赤字的問題可以得到解決改變財政赤字的問題可以得到解決； 城市居民收入增加，生活水平不斷提高，近年來，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長，隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，居民的潛在購買力很大，需求

19、旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期；處于快速增長期； 城市經(jīng)濟的快速發(fā)展必將改變居民的保守消費觀念，合理引導(dǎo)消費合理引導(dǎo)消費是近期城市發(fā)展的重點； 城市化進程將擴大城市面積，同時帶動大量流動人口涌入市區(qū)，城市住房需求將會進城市住房需求將會進一步擴大；一步擴大； 近期城市發(fā)展的重點區(qū)域在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對于本項目所處的城南片區(qū)的近期開發(fā)存在城南片區(qū)的近期開發(fā)存在不利因素。不利因素。20優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺淮淮 安安 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 解解 析析房地產(chǎn)宏觀市場土地市場商品房市場消費者市場21優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺2006年末全市人均gdp為131

20、55元，折合1687美元美元（按常住人口計算），同比增長15.8%；近年來淮安市的國民生產(chǎn)總值保持10%以上的幅度增長，2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值651.06億元，比上年增長14.9；根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，淮安房地產(chǎn)市場正進入一個快速發(fā)展快速發(fā)展的階段。東海房地產(chǎn)市場正步入快速發(fā)展階段東海房地產(chǎn)市場正步入快速發(fā)展階段人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系

21、國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均gdp水平?jīng)Q定了水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。1000-4000美元美元4000-8000美元美元8000-20000美元美元800-1000美元美元啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期房地產(chǎn)宏觀市場 小于小于4%4% 4-5% 4-5% 5-8% 5-8%8-10%8-10%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展 大于大于10%10%飛速發(fā)展22優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺2006年，淮安房地產(chǎn)投資額增幅較大，但房年，淮安房地產(chǎn)投資額增幅較大，但房地產(chǎn)投資占地產(chǎn)投資占g

22、dp與固定資產(chǎn)比例均較低，反映房地產(chǎn)發(fā)展存在較大空間與固定資產(chǎn)比例均較低，反映房地產(chǎn)發(fā)展存在較大空間異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2006年年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%53%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房 地 產(chǎn) 投 資/gdp20%10.19%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資37%18.76%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場指標(biāo)體系房地產(chǎn)宏觀市場注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報注：數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報23優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地

23、產(chǎn)整合平臺淮安市歷年的竣工和銷售面積顯示，累計市場供銷情況淮安市歷年的竣工和銷售面積顯示，累計市場供銷情況表現(xiàn)為供過于求，預(yù)計表現(xiàn)為供過于求，預(yù)計2007年市場放量將進一步擴大年市場放量將進一步擴大房地產(chǎn)宏觀市場2006年商品房施工面積增幅突然加快，后期的市場競爭將是空前的；2003-2005年，商品房竣工面積平穩(wěn)增長，2006年竣工面積開始加大；2004年商品房銷售面積增幅波動較大，受國家新政的影響波動明顯；歷年商品房銷售面積與竣工面積比值計算結(jié)果除2004、2005年皆在0.7-0.9之間，商品房供大于求現(xiàn)象明顯；根據(jù)歷年商品房銷售面積與竣工面積計算商品房供需比為0.8：1，供大于求。注：

24、數(shù)據(jù)來源于淮安市統(tǒng)計公報24優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺淮淮 安安 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 解解 析析房地產(chǎn)宏觀市場土地市場商品房市場消費者市場25優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺清河區(qū)的土地資源開始緊缺，開發(fā)的熱點清河區(qū)的土地資源開始緊缺，開發(fā)的熱點開始向經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和清浦區(qū)轉(zhuǎn)移開始向經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和清浦區(qū)轉(zhuǎn)移wewe注：數(shù)據(jù)來源于淮安市國土資源局p近期淮安市區(qū)的土地成交主要集中在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和清浦區(qū)；p清河區(qū)的土地掛牌和成交價格充分顯示了這一區(qū)域備受追捧；p同近期土地成交地塊的位置相關(guān)，清浦區(qū)成交地塊主要集中在老城區(qū)周邊，開發(fā)區(qū)成交地塊相對比較偏遠。26優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平

25、臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺淮淮 安安 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 解解 析析房地產(chǎn)宏觀市場土地市場商品房市場消費者市場27優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺房地產(chǎn)商品房市場房地產(chǎn)商品房市場p住宅市場p商業(yè)市場p辦公市場p區(qū)域市場調(diào)研28優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺在售的商品房主要圍繞著政府所在的清河在售的商品房主要圍繞著政府所在的清河區(qū)以及老城區(qū)的清浦區(qū)區(qū)以及老城區(qū)的清浦區(qū)清清 河河 區(qū)區(qū)清清 浦浦 區(qū)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住宅市場29優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺政府發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變使得房地產(chǎn)住宅市場政府發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變使得房地產(chǎn)住宅市場的開發(fā)重心轉(zhuǎn)

26、移的開發(fā)重心轉(zhuǎn)移2006年至今，淮安市的房地產(chǎn)住宅的施工量持續(xù)放大，預(yù)計后市的市場競爭將異常激烈；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為政府近階段的主要發(fā)展區(qū)域，住宅市場的施工量在2007年初就開始凸現(xiàn)；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)無論從房地產(chǎn)投資還是新開工的情況看均為主城區(qū)的開發(fā)重點區(qū)域；住宅市場30優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺2006年，全市商品住宅銷售均價低于徐州、連云港、鹽城，年，全市商品住宅銷售均價低于徐州、連云港、鹽城，略高于宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商品住宅成交均價漲幅明顯。略高于宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商品住宅成交均價漲幅明顯。住宅市場31優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺100平米以下戶型供銷平衡，平米以下戶型供銷平衡，

27、平米戶型為市場主力平米戶型為市場主力小戶型由于其供應(yīng)量少，市場去化情況較好（平米一下）；平米的戶型空間市場表現(xiàn)好，但市場供應(yīng)有限；平米為目前淮安整體市場供應(yīng)和銷售去化的主力；平米以上的戶型市場供應(yīng)少而去化相對緩慢。住宅市場32優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺市場滯銷的戶型主要為平市場滯銷的戶型主要為平米的大三房，主要區(qū)域為清浦區(qū)米的大三房，主要區(qū)域為清浦區(qū)三室兩廳為市場滯銷的戶型，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的二室兩廳是近期剛剛上市的，清河區(qū)的滯銷戶型主要為高層項目；清浦區(qū)的滯銷戶型主要分布在平米的大三房；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)由于是近期剛上市，因此分布比較廣泛，但主要還是大三房的供應(yīng)。住宅市場33優(yōu)派克思地產(chǎn)整合

28、平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺房地產(chǎn)商品房市場房地產(chǎn)商品房市場p住宅市場p商業(yè)市場p辦公市場p區(qū)域市場調(diào)研34優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺近期施工土地的面積分布主要集中在清河區(qū)和清近期施工土地的面積分布主要集中在清河區(qū)和清浦區(qū)，楚洲區(qū)為政府商業(yè)項目開發(fā)的重點區(qū)域浦區(qū)，楚洲區(qū)為政府商業(yè)項目開發(fā)的重點區(qū)域35優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺房地產(chǎn)商品房市場房地產(chǎn)商品房市場p住宅市場p商業(yè)市場p辦公市場p區(qū)域市場調(diào)研36優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺清河區(qū)作為政府行政辦公所在地，這一區(qū)清河區(qū)作為政府行政辦公所在地，這一區(qū)域成為了辦公用房投資和銷售的主力區(qū)域域成為了辦公用房投資

29、和銷售的主力區(qū)域37優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺房地產(chǎn)商品房市場房地產(chǎn)商品房市場p住宅市場p商業(yè)市場p辦公市場p區(qū)域市場調(diào)研38優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺個案調(diào)研的區(qū)域個案調(diào)研的區(qū)域分析范圍：清河區(qū)、清浦區(qū)（包分析范圍：清河區(qū)、清浦區(qū)（包括農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)括農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)39優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺清河區(qū)是全市在售商品住宅供應(yīng)量最大的片區(qū)，項目容積率清河區(qū)是全市在售商品住宅供應(yīng)量最大的片區(qū)，項目容積率普遍較高，多數(shù)項目規(guī)劃有高層和小高層，整體銷售去化快普遍較高，多數(shù)項目規(guī)劃有高層和小高層，整體銷售去化快新世紀(jì)豪園香格里拉清河區(qū)清河區(qū)淮

30、海第一城項目名項目名稱稱物業(yè)地址物業(yè)地址物業(yè)物業(yè)類型類型建筑形態(tài)建筑形態(tài)占地占地（萬平（萬平米）米）總建（萬總建（萬平米）平米）容積率容積率均價（元均價（元/ /）開盤時間開盤時間銷售動態(tài)銷售動態(tài)新世紀(jì)新世紀(jì)豪園豪園市委斜對面住宅高層1.4774.835002006.1推出第一批2棟高層，共計144套，截至2007.4銷售87%，后期會推出840套酒店式公寓產(chǎn)品，面積38-66平米金鼎金鼎御御庭庭淮海西路127號住宅多層、小高層4.28.82.132002007.52007.5開盤，第一批推出4棟多層房源，小高層房源最后推出金馬廣金馬廣場場淮海北路43號商業(yè)高層0.87.59.44700200

31、6.12006.11開盤，推出437套辦公小戶型，迄今銷售90%淮海第淮海第一城一城淮海東路126號住宅、商業(yè)、辦公多層、小高層18.7402.145002007.6早期開盤房源已經(jīng)全部銷售，將推出2棟小高層房源康城明康城明珠珠健康東路34號住宅、辦公多層、小高層、疊加7.9172.237502007.5尚未銷售40優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺清浦區(qū)為淮安的老城區(qū)，配套設(shè)施相對完善，多層的銷售去清浦區(qū)為淮安的老城區(qū)，配套設(shè)施相對完善，多層的銷售去化情況好，小高層和高層項目多數(shù)項目未推售，前期的客戶化情況好，小高層和高層項目多數(shù)項目未推售，前期的客戶積累情況堪憂積累情況堪憂新世紀(jì)豪園

32、清浦區(qū)清浦區(qū)項目名稱項目名稱物業(yè)地址物業(yè)地址物業(yè)類型物業(yè)類型建筑形態(tài)建筑形態(tài)占地面積占地面積（萬平米）（萬平米）總建筑面總建筑面積（萬平積（萬平米）米）容積率容積率均價均價（元（元/ /）開盤時間開盤時間銷售動態(tài)銷售動態(tài)河畔花城河畔花城翔宇大道與解放東路交匯商業(yè)、住宅多層、小高層、疊加25451.827502007.62006.5推出一期600套多層房源，截至2007.3銷售結(jié)束，將推出7棟小高層116套盛世名門盛世名門解放東路3號住宅、商業(yè)多層、小高層14.7261.7728002007年未開盤新淮中花新淮中花園園新石橋路與解放東路交匯住宅、商業(yè)小高層、高層2.5372.7731002005

33、.72005年開盤銷售，共計336套，迄今還有少量剩余房源，同時還有一棟高層綜合樓未推出，規(guī)劃打造為soho和商業(yè)日月星城日月星城承德南路與前進東路交匯住宅多層、小高層 13.3201.531002007.4項目一期2005.6開始銷售，即將交付；二期正在銷售第二批房源，共計3棟多層嘉潤苑嘉潤苑新民東路18號商業(yè)、住宅多層、小高層691.5項目一期已經(jīng)金樽國際金樽國際解放東路與承德路交匯處住宅、商業(yè)高層0.95.86.4未確定未開盤日月星城日月星城嘉潤苑嘉潤苑新淮中花園新淮中花園41優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為近期政府開發(fā)的重點區(qū)域，這一區(qū)域存在一定經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為近期政府

34、開發(fā)的重點區(qū)域，這一區(qū)域存在一定的產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)人口的不斷增加為區(qū)域的房地產(chǎn)商品房去的產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)人口的不斷增加為區(qū)域的房地產(chǎn)商品房去化提供了有力的保障化提供了有力的保障開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)紫荊苑紫荊苑東方曼哈頓東方曼哈頓盛華心港灣盛華心港灣項目名項目名稱稱物業(yè)地址物業(yè)地址物業(yè)物業(yè)類型類型建筑形態(tài)建筑形態(tài)占地面占地面積（萬積（萬平米）平米）總建筑面積總建筑面積（萬平米）（萬平米）容積率容積率均價均價（元（元/ /）開盤時間開盤時間銷售動態(tài)銷售動態(tài)上海新上海新城城翔宇大道與青島路交匯處住宅、商業(yè)高層8.7242.76未確定未開盤紫荊苑紫荊苑深圳路北側(cè)住宅、商業(yè)多層、小高層-7-26002006.10小高層部分尚未開始銷售大湖城大湖城邦邦深圳路與合肥路交界處住宅、商業(yè)疊加、聯(lián)排、獨立、多層、小高層29301.033000小高層部分尚未開始銷售，3000為疊加價格東方曼東方曼哈頓哈頓深圳路與南昌路交叉口住宅、商業(yè)高層0.52.95.825002005年2005年開始銷售，迄今尚有不少房源剩余42優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺淮安樓盤總結(jié)：淮安樓盤總結(jié)：住宅市場處于啟動階段，住宅市場處于啟動階段，品質(zhì)、開發(fā)水平普遍較低，但提升較快品質(zhì)、開發(fā)水平普遍較低，但提升較快開發(fā)節(jié)奏一般0.5-1萬