0617房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究

1、房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究 -以以中國(guó)貴州省為例中國(guó)貴州省為例小組成員：鐘樂(lè)、王志楓、戴夢(mèng)華、開曉江、李冰、周永魁、俞曉君、周璞小組成員：鐘樂(lè)、王志楓、戴夢(mèng)華、開曉江、李冰、周永魁、俞曉君、周璞前言隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)愈演愈烈的嚴(yán)格調(diào)控，東部沿海地區(qū)房地市場(chǎng)的出現(xiàn)滯漲和價(jià)格反彈的情況下。貴州省作為中國(guó)中西部一個(gè)欠發(fā)達(dá)省份，但其房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響下也以迅猛的勢(shì)頭快速發(fā)展。作為人均收入位列全國(guó)倒數(shù)位置的貴州，房?jī)r(jià)收入比名列全國(guó)第三位而成為西南之最。因此，貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r是否健康逐漸受到質(zhì)疑，由此引發(fā)出貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的爭(zhēng)論。本研究利用指標(biāo)修正方法，

2、測(cè)度了20002010年貴州省各年度的房地產(chǎn)泡沫系數(shù)。研究結(jié)果表明，以2008年度為分水嶺，貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)從發(fā)展?fàn)顩r良好逐漸向泡沫趨勢(shì)演化，金融支持和需求旺盛是造成泡沫顯現(xiàn)的重要原因，穩(wěn)定房?jī)r(jià)已成為目前貴州省相關(guān)政府部門急需迫切解決的一個(gè)重要問(wèn)題。目錄一、貴州省房地產(chǎn)泡沫的量化測(cè)度一、貴州省房地產(chǎn)泡沫的量化測(cè)度1.1房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間確定1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)年度泡沫系數(shù)測(cè)定二、貴州省房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策建議二、貴州省房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策建議2.1對(duì)供給與需求實(shí)行雙向調(diào)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)供需平衡2.2增加市場(chǎng)透明度和維穩(wěn)調(diào)控政策2.3控制信貸投放、加強(qiáng)分類調(diào)控，抑制投機(jī)、投資性購(gòu)房研究方法概述指標(biāo)修正法實(shí)證研究

3、：指標(biāo)修正法實(shí)證研究： 房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)主要是根據(jù)過(guò)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求來(lái)設(shè)計(jì)的，是房地產(chǎn)實(shí)際售價(jià)與居民平均家庭年收入房地產(chǎn)實(shí)際售價(jià)與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大處于上升狀態(tài)時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的增長(zhǎng)幅度，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。 -莫慧強(qiáng)（2009）提出1.1房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間確定考慮收入不變時(shí)房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間。設(shè)銀行住房貸款利率為r，首付款比例為a，還款期限為n 年，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，房?jī)r(jià)收入比為r。因

4、此，在首付比例為20%30%之間， 利率為4%7%之間， 貸款期限為1030 年的情況下，房?jī)r(jià)收入比的變化范圍為1.313.70 倍。如果考慮市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的貸款期限2030 年，首付比例20%，貸款利率為5%6%的情況下， 貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為2.153.29 倍。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2005 年以來(lái)貴州省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入平均每年增長(zhǎng)9.68%，因此，這里將居民收入的增長(zhǎng)率用這一平均增長(zhǎng)速度表示，計(jì)算出收入變化情況下房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間，結(jié)果見(jiàn)表2 所示1.1房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間確定從計(jì)算結(jié)果可知，在考慮了收入變化的情況下，貴州省房?jī)r(jià)收入比的變化范圍為2.0814.85

5、 倍之間。但是，如果考慮市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的貸款期限2030 年，首付比例20%，貸款利率為5%6%的情況下，貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為512.38倍。2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)年度泡沫系數(shù)測(cè)定 貴州省城鎮(zhèn)居民家庭的每套住房面積約在93114.6 平方米之間，因此，我們?nèi)∑骄?03.8 平方米來(lái)計(jì)算單套房屋的平均銷售價(jià)格.-數(shù)據(jù)來(lái)源：貴州省統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)莫慧強(qiáng)（2009）提出的指標(biāo)修正法： 以房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)為基礎(chǔ)，還應(yīng)綜合考慮貴州省的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況、市場(chǎng)交易狀況、金融市場(chǎng)狀況等因素，測(cè)算出房?jī)r(jià)收入比的修正值， 才能較客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫度。2房地產(chǎn)市場(chǎng)年度泡沫系數(shù)測(cè)定20002

6、007 年期間，可以認(rèn)為貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展良好的狀況。在這一階段，盡管2006 年有些例外， 該年度泡沫系數(shù)值為14.20， 略微高于合理范圍的上限值，但是其他年份測(cè)出的泡沫系數(shù)值都處于合理范圍512.38 倍之間。因此，總體看來(lái)，這一時(shí)期貴州省的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的。20082010 年期間，這一階段貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱趨勢(shì)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，這從2008 年和2010 年的年度泡沫系數(shù)分別為28.78 和20.41， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了合理區(qū)間的上限可以得到證實(shí)。2房地產(chǎn)市場(chǎng)年度泡沫系數(shù)測(cè)定進(jìn)一步地觀察不難發(fā)現(xiàn)：進(jìn)一步地觀察不難發(fā)現(xiàn)：這兩年泡沫系數(shù)的增大均與金融修正系數(shù)和交易系數(shù)金融修正

7、系數(shù)和交易系數(shù)的增大有密切關(guān)系，意味著銀行貸款的增加和房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求是導(dǎo)致貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)大幅上漲的重要原因。2009 年測(cè)出的貴州省房地產(chǎn)泡沫系數(shù)出現(xiàn)歷史最低值也印證了金融支持與市場(chǎng)交金融支持與市場(chǎng)交易狀況易狀況是影響貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的兩大重要因素。受金融危機(jī)的影響，2008 年以來(lái)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款銳減，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅趨緩，進(jìn)入三季度以后，一些城市的高房?jī)r(jià)開始回落，促使購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)濃厚的觀望氛圍，這種購(gòu)房心態(tài)也延伸到貴州省，造成2009 年貴州省房地產(chǎn)成交量下降，銷售面積減少。從計(jì)算結(jié)果可以到，2009 年交易狀況修正系數(shù)和金融

8、狀況修正系數(shù)交易狀況修正系數(shù)和金融狀況修正系數(shù)分別從2008 年的1.435 和1.622 下降至0.475 和0.502，從而導(dǎo)致該年度的泡沫系數(shù)達(dá)到歷史最低值，僅為2.44。分析總結(jié) 從前面的分析可知，以2008 年度為分水嶺，貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)從發(fā)展?fàn)顩r良好逐漸向泡沫趨勢(shì)演化，金融支持和需金融支持和需求旺盛求旺盛是造成泡沫顯現(xiàn)的重要原因。對(duì)策建議金融支持和需求旺盛金融支持和需求旺盛是造成泡沫顯現(xiàn)的重要原因。因此，我們將針對(duì)這兩個(gè)泡沫成因提出以下相關(guān)的政策建議，以防范泡沫的進(jìn)一步膨脹。2.1對(duì)供給與需求實(shí)行雙向調(diào)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)供需平衡一是大力發(fā)展存量市場(chǎng)。一是大力發(fā)展存量市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給包

9、括存量房和增量房，如果能通過(guò)規(guī)范二手房交易市場(chǎng)和降低交易成本將二手房市場(chǎng)盤活，房地產(chǎn)實(shí)際供應(yīng)量就會(huì)得到大幅增加，從而解決供應(yīng)不足的困難。二是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建租售并存的住房供應(yīng)體制。二是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建租售并存的住房供應(yīng)體制。政府應(yīng)增加保障性住房的建造數(shù)量， 使保障性住房在住房總量中達(dá)到一定比例，以解決城市特困居民的居住需求；直接經(jīng)營(yíng)一部分住宅，使城市居民中的低收入家庭能租到低價(jià)房；積極發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨笾械闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，以解決中等收入家庭的住房購(gòu)買需求。三是增加有效供給，營(yíng)造供略大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。三是增加有效供給，營(yíng)造供略大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。重點(diǎn)是解決開發(fā)商的

10、囤地問(wèn)題，比如依法收回閑置土地、征收高額土地閑置費(fèi)用，迫使開發(fā)商及時(shí)建設(shè)、開發(fā)，從而加大房屋供應(yīng)量。對(duì)于自住性需求，應(yīng)該加以保護(hù)。一方面，通過(guò)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和宣傳，糾正居民對(duì)“居者有其屋”的認(rèn)識(shí)偏差，引導(dǎo)居民形成適度消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)中低收入者租房，倡導(dǎo)居民在不同年齡段、不同收入水平選擇不同的住房消費(fèi)方式，從而使房?jī)r(jià)回歸到合理水平；另一方面，加大保障性住房的建設(shè)，增加低價(jià)位住房供應(yīng)，持續(xù)完善住房保障體系，這不僅能強(qiáng)化人們對(duì)政府優(yōu)化結(jié)構(gòu)、平抑價(jià)格和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)能力的信心， 也給大多數(shù)中低收入者吃了一顆定心丸，讓他們產(chǎn)生沒(méi)有“只漲不跌”的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而避免由于心理恐慌而盲目進(jìn)入商品房市場(chǎng)的現(xiàn)象發(fā)生，

11、使市場(chǎng)需求釋放的節(jié)奏放慢，住房供需矛盾得以緩解。對(duì)于以出租為目的的投資需求，應(yīng)該引導(dǎo)投資者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)關(guān)于投資性住房需求的信息統(tǒng)計(jì)及其發(fā)布。既要滿足這部分群體投資房地產(chǎn)的要求，也要擴(kuò)展投資渠道，分流資本，控制這部分投資對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的影響。對(duì)于投機(jī)需求，應(yīng)該嚴(yán)格控制，通過(guò)開征物業(yè)稅等手段增加他們獲得貸款的難度和貸款成本，在過(guò)戶登記和物業(yè)轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)加大管理力度，避免他們的行為造成市場(chǎng)的動(dòng)蕩。對(duì)供給與需求實(shí)行雙向調(diào)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)供需平衡2.2增加市場(chǎng)透明度和維穩(wěn)調(diào)控政策 目前商品房市場(chǎng)存在信息不對(duì)稱， 購(gòu)房者處于信息弱勢(shì)地位，一般只是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲等直接從市場(chǎng)可感受到的信息來(lái)形成他們的預(yù)期，無(wú)法擁有足夠的信息去判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)。 因此，政府部門應(yīng)盡快建立一套清晰的指標(biāo)體系，由公共部門權(quán)威發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對(duì)數(shù)據(jù)的客觀解釋性分析，發(fā)布真實(shí)的價(jià)格信息，將商品房開發(fā)成本公開化和透明化，使消費(fèi)者充分了解市場(chǎng)、把握市場(chǎng)趨勢(shì)，減少信息不充分、不對(duì)稱招致消費(fèi)者和投資者的非理性行為。