香港信和 重慶北濱路項目定位報告94p

1、中原地產(chǎn)2008.042008.04香港信和香港信和xiang gang xin he bei bing lu xiang mu ding wei bao gao北濱路項目定位報告定位需要解決定位需要解決/ /核心問題核心問題住宅單價達到：15000元/平米8年內(nèi)完成開發(fā)，年消化速度達15萬方什么產(chǎn)品可以賣到15000元/平米？什么客戶可以承受這個價格的產(chǎn)品？本報告的本報告的/ /思路與結(jié)構(gòu)思路與結(jié)構(gòu)第一章：重慶高層豪宅供應(yīng)現(xiàn)狀分析第二章：重慶高端客戶需求調(diào)研第三章：客戶群定位第四章：項目產(chǎn)品定位第五章：項目分期及整體開發(fā)策略重慶高層豪宅供應(yīng)現(xiàn)狀分析龍湖春森彼岸基本信息樓盤位置城區(qū)江北板塊觀音

2、橋項目地址江北北濱路開發(fā)（合作）單位開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理龍湖園林景觀設(shè)計美國易道建筑設(shè)計/施工mry經(jīng)濟指標(biāo)占地面積240畝建筑面積78萬平米容積率4.8建筑密度28%綠化率35%商業(yè)約 9萬平米車位1：0.7建筑形態(tài)建筑類型高層、小高層、超高層建筑風(fēng)格后現(xiàn)代建筑樓型 91，33層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯龍湖春森彼岸產(chǎn)品競爭力分析優(yōu)勢劣勢品牌品牌重慶本土地產(chǎn)第一品牌戶型戶型3梯7戶，戶型設(shè)計平庸配套配套兩個五星級會所、室內(nèi)壁球場、室內(nèi)恒溫游泳池?zé)o邊際游泳池車位車位1：0.7景觀景觀保持原始地貌觀光棧道；觀江平臺。硬件硬件清水毛胚房商業(yè)商業(yè)具有重慶傳統(tǒng)特色的梯坎商業(yè)、業(yè)態(tài)為社區(qū)商業(yè)；吊腳樓

3、商業(yè)，初步定位為汽車4s店。龍湖春森彼岸銷售狀況價格價格一期：10000元/ ，二期：10500元/銷售進度銷售進度一期2007年12月推出262套（公開認購175套），總體銷售率達90%二期2008年3月推出231套，截至目前銷售率75%戶型面積戶型面積78-384 ，主力面積99-142暢銷戶型暢銷戶型78、137 暢銷因素暢銷因素總價低、正看江滯銷戶型滯銷戶型滯銷戶型142 、88 2房滯銷原因滯銷原因面積尷尬、朝向差龍湖春森彼岸客戶構(gòu)成客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)70%重慶本地客戶，其中30%-40%為龍湖的老業(yè)主，30%客戶由深圳、香港以及新加坡的外籍華人等組成。 置業(yè)目的置業(yè)目的投資50%，自

4、住50%。其中外地客戶以投資為主認同價值排序認同價值排序1、龍湖品牌。2、地段。3、江景產(chǎn)品及對應(yīng)客戶產(chǎn)品及對應(yīng)客戶/小結(jié)小結(jié)1、龍湖春森彼岸聘請國外著名設(shè)計單位打造整個地塊，在江景資源的利用和內(nèi)部設(shè)施的配置上均達到了相當(dāng)高的水平；3、龍湖在外地市場作了強力推銷，取得了一定效果；2、龍湖春森彼岸是龍湖地產(chǎn)繼北城天街后，又一城市中心的力作，本地客戶是相當(dāng)期待的；提示：相對于龍湖春森彼岸，本案地塊江景條件較弱，江景已經(jīng)不能成為取勝的關(guān)鍵；提示：相對于龍湖春森彼岸，本案地塊江景條件較弱，江景已經(jīng)不能成為取勝的關(guān)鍵；提示：北濱路的遠景被市場看好，但前提是北濱路的商業(yè)氛圍必須得到改變；提示：北濱路的遠景

5、被市場看好，但前提是北濱路的商業(yè)氛圍必須得到改變；提示：由于龍湖春森彼岸的帶動，外地客戶開始關(guān)注北濱路區(qū)域價值；提示：由于龍湖春森彼岸的帶動，外地客戶開始關(guān)注北濱路區(qū)域價值；瑞安重慶天地基本信息 (一期.雍江苑)樓盤位置城區(qū)渝中區(qū)板塊化龍橋項目地址渝中區(qū)嘉陵路重慶天地（紅巖革命紀念館對面）開發(fā)（合作）單位開發(fā)商重慶瑞安天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理新昌瑞安物業(yè)管理公司經(jīng)濟指標(biāo)占地面積5萬平方米建筑面積14萬平方米容積率2.8建筑密度18綠化率-總套數(shù)一期開68套，總計784套車位比1：0.75商業(yè)-建筑形態(tài)建筑類型高尚住宅建筑風(fēng)格-建筑樓型板式,點式高層交房標(biāo)準(zhǔn)精裝瑞安重慶天地產(chǎn)品競爭力分析優(yōu)

6、勢劣勢規(guī)模規(guī)模重慶主城1900畝，容積率僅2.8區(qū)域區(qū)域目前區(qū)域成熟度不高周邊市政配套落后硬件硬件一線品牌裝修配置，2梯2戶奢侈配置穿梭電梯，方便業(yè)主出入景觀景觀區(qū)內(nèi)2個人工湖配套配套3500平米獨立會所，配置：恒溫游泳池，高爾夫練習(xí)場，健身房，高溫瑜伽房，桑拿房，閱覽室、咖啡廳等教育：獨立3班幼兒園。商業(yè)商業(yè)臨江休閑商業(yè)，上海新天地商家直接入駐。銷售狀況價格價格一期：均價13000元/銷售進度銷售進度3月26日推出68套，截至目前銷售90%戶型面積戶型面積119132暢銷戶型暢銷戶型119暢銷因素暢銷因素總價低、位置好滯銷戶型滯銷戶型132滯銷原因滯銷原因戶型存在缺陷（保姆房的設(shè)計）瑞安重慶

7、天地客戶構(gòu)成客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)30%重慶本地客戶，以私營企業(yè)主、企業(yè)高管、沙區(qū)教師為主；40%上?？蛻簦虾Ｐ绿斓乩峡蛻?；30%港臺客戶，長期在重慶工作生活。 置業(yè)目的置業(yè)目的投資70%，自住30%。認同價值排序認同價值排序1、區(qū)域前景。2、上海新天地的成功模式。3、大盤配套瑞安重慶天地產(chǎn)品及對應(yīng)客戶產(chǎn)品及對應(yīng)客戶/小結(jié)小結(jié)1、瑞安重慶天地所處化龍橋區(qū)域在本地客戶中認可度相當(dāng)?shù)?，而且該區(qū)域目前正處于拆遷之中；2、瑞安前期成交客戶主要來自于外地，特別是上海新天地的老業(yè)主比例較大；提示：本地客戶對區(qū)域的認知是相當(dāng)根深蒂固的；提示：本地客戶對區(qū)域的認知是相當(dāng)根深蒂固的；提示：外地客戶在對項目遠期價值的

8、判斷上高于本地客戶，而且購買能力較強；提示：外地客戶在對項目遠期價值的判斷上高于本地客戶，而且購買能力較強；中海北濱1號基本信息樓盤位置城區(qū)江北區(qū)板塊北濱路項目地址北濱路西段開發(fā)（合作）單位開發(fā)商中海地產(chǎn)園林景觀設(shè)計貝爾高林物業(yè)管理中海物業(yè)建筑設(shè)計/施工梁黃顧（香港）設(shè)計顧問有限公司經(jīng)濟指標(biāo)占地面積100530平方米建筑面積146000平方米容積率0.70（別墅）綠化率40%總套數(shù)525（其中別墅204套）建筑形態(tài)建筑類型雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯洋房建筑風(fēng)格英式皇家建筑樓型交房標(biāo)準(zhǔn)中海北濱1號產(chǎn)品競爭力分析優(yōu)勢劣勢產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)主城濱江唯一低密度物業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)配套較單一景觀景觀中央生態(tài)溪谷

9、、山頂運動休閑公園配套配套商務(wù)會所、室內(nèi)恒溫泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、高爾夫推桿練習(xí)場 銷售狀況價格價格一期：均價15800元/，二期：均價17500元/銷售進度銷售進度3月26日二期推出68套，截至目前銷售90%戶型面積戶型面積202-291暢銷戶型暢銷戶型291 、202 暢銷因素暢銷因素位置較好、總價低滯銷戶型滯銷戶型256 滯銷原因滯銷原因位置較差中海北濱1號客戶構(gòu)成客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)90%本地客戶，私營企業(yè)老板是主體。10%外地客戶，老家在重慶，或者有親戚朋友在重慶。 置業(yè)目的置業(yè)目的自住90%以上。認同價值排序認同價值排序1、主城濱江唯一別墅樓盤，2、中海品牌，3、戶型不大，總價有優(yōu)勢中海北

10、濱1號產(chǎn)品及對應(yīng)客戶產(chǎn)品及對應(yīng)客戶/小結(jié)小結(jié)1、作為進入重慶的第一個項目，中海選擇了開發(fā)別墅物業(yè)，產(chǎn)品呈現(xiàn)速度快，建立了良好的市場形象，但同時犧牲了一定利益，為其后續(xù)項目奠定基礎(chǔ)；2、作為主城北濱路唯一別墅物業(yè)，賣點相當(dāng)鮮明，本地私營個體企業(yè)主認可度較高；提示：外地企業(yè)進入重慶，需要作出犧牲討好本地客戶；提示：本地私營個體企業(yè)主是別墅物業(yè)的主力消費群體，他們需要的是直接看得見的價值；陽光100國際新城基本信息樓盤位置城區(qū)南岸板塊南濱路項目地址南濱路朝天門廣場對岸開發(fā)（合作）單位開發(fā)商重慶渝能壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)濟指標(biāo)占地面積47.7萬平米（800畝）建筑面積120萬平米容積率2.51建筑密

11、度29.48%綠化率35%總套數(shù)7444車位比1：0.8商業(yè)15萬平米建筑形態(tài)建筑類型高層、超高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修、毛坯房陽光100國際新城產(chǎn)品競爭力分析優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢地段地段重慶cbd核心，兩江交匯處硬件硬件建筑材料配套配套游泳池，標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、籃球場、健身中心、老年活動中心、棋牌室、兒童游樂場等。風(fēng)格風(fēng)格色彩過于艷麗商業(yè)商業(yè)南濱路配套環(huán)境環(huán)境片區(qū)正處于改造之中銷售狀況價格價格一期：6500元/ ，二期：8000元/銷售進度銷售進度二期推出2棟共372套，目前剩余52套戶型面積戶型面積一期：92-282，二期：84-118暢銷戶型暢銷戶型面江118 暢銷因素暢銷因素朝向好滯銷戶型滯

12、銷戶型86 及低層單位滯銷原因滯銷原因視野完全被阻擋、面積較尷尬陽光100國際新城客戶構(gòu)成客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)70%本地客戶，私營企業(yè)老板是主體。30%外地客戶，港、澳、臺、上海、少量外籍人士。 置業(yè)目的置業(yè)目的自住60%，投資客戶40%。認同價值排序認同價值排序1、獨特江景資源2、cbd地段，3、南濱路配套陽光100國際新城產(chǎn)品及對應(yīng)客戶產(chǎn)品及對應(yīng)客戶/小結(jié)小結(jié)1、陽光100國際新城江景資源具有相當(dāng)高的稀缺性，這一價值被本地及外地客戶廣泛認可；3、項目產(chǎn)品本身被廣泛的批評，但仍不乏追捧者；提示：再次印證我們的江景資源在重慶市場上缺乏競爭力；提示：項目附加值對于高端物業(yè)相當(dāng)重要，對于我們來說，外部

13、可依賴價值有限的情況下，內(nèi)部價值的體現(xiàn)尤為重要；2、cbd價值更為被外地客戶認可，本地客戶認為該區(qū)域較偏僻；提示：外地客戶對城市遠期發(fā)展更敏銳；棕櫚泉國際花園基本信息樓盤位置城區(qū)北部新區(qū)板塊金開板塊項目地址北部新區(qū)金開大道88號開發(fā)（合作）單位開發(fā)商重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林景觀設(shè)計雅卓創(chuàng)辦人peter smulders物業(yè)管理香港地鐵物管（mtr）建筑設(shè)計/施工柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司經(jīng)濟指標(biāo)占地面積1200畝建筑面積80萬方容積率139建筑密度-綠化率40%總套數(shù)500車位比1：1商業(yè)-建筑形態(tài)建筑類型多層 小高層 花園洋房 別墅建筑風(fēng)格 歐式棕櫚泉國際花園產(chǎn)品競爭力分析優(yōu)勢優(yōu)勢劣

14、勢劣勢景觀景觀天然湖泊、公園區(qū)域區(qū)域區(qū)域不成熟硬件硬件豪華裝修大堂、品牌裝修標(biāo)準(zhǔn)、智能化系統(tǒng)配套配套豪華會所、恒溫游泳池、咖啡廳等物業(yè)物業(yè)管理管理香港地鐵物管（mtr） 銷售狀況價格價格(非別墅部非別墅部分分)三期：8500元/ ，四期：預(yù)計10000元/ 銷售進度銷售進度三期共約800套，目前銷售80%左右戶型區(qū)間戶型區(qū)間88-171，主力區(qū)間130-154暢銷戶型暢銷戶型130暢銷因素暢銷因素朝向好，面積恰當(dāng)滯銷戶型滯銷戶型88滯銷原因滯銷原因臨路，景觀差棕櫚泉國際花園成交客戶分析客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)一期：80%外地客戶，20%本地客戶三期：50%外地客戶，50%本地客戶。本地客戶以中產(chǎn)階級（

15、企業(yè)高管、公務(wù)員、醫(yī)生、律師）為主置業(yè)目的置業(yè)目的以自住為主，少量投資客戶認同價值認同價值1、產(chǎn)品品質(zhì)高，2、生活環(huán)境好。棕櫚泉國際花園產(chǎn)品及對應(yīng)客戶產(chǎn)品及對應(yīng)客戶/小結(jié)小結(jié)1、棕櫚泉國際花園核心價值是提供超標(biāo)準(zhǔn)的居住品質(zhì)，建筑、園林、配套、物管均達到相當(dāng)高的水平；提示：本項目容積率較高，居住舒適度低，直接參考意義不大。但棕櫚泉的細節(jié)還是值得我們借鑒；2、外地客戶對該項目一直非常認可，本地客戶后期逐步開始認識其價值；提示：外地客戶對物業(yè)價值的判斷更加敏銳，本地客戶可以被市場所引導(dǎo)；開發(fā)模式一：外部價值為導(dǎo)向核心價值：cbd、商圈、江景代表項目：富力海洋廣場、陽光100國際新城、龍湖春森彼岸市場

16、價格：800010000元/平米分析：項目價值取決于外部價值的稀缺性；可替代項目泛濫，因此價值提升空間不高；開發(fā)模式二：純住宅的極致分析：價格可超過同區(qū)域均價50%100%但投入成本過高，利潤率不高核心價值：低密度、園林景觀、硬件設(shè)施代表項目：棕櫚泉國際花園、北濱1號市場價格：1000020000元/平米開發(fā)模式三：復(fù)制成功先例分析：品牌的號召力是項目核心價值；容易讓客戶將重慶項目的價值預(yù)期與成功先例相聯(lián)系。核心價值：開發(fā)商品牌、成功項目案例代表項目：瑞安重慶天地、喜來登國際中心市場價格：1300015000元/平米重慶高層豪宅市場啟示本地塊容積率較高，建筑密度大項目江景價值、地段價值稀缺度不

17、高信和首次進入內(nèi)地市場總體開發(fā)成本高；外部價值為導(dǎo)向不可行“純住宅”不可行復(fù)制成功先例不可行以目前項目存在的問題看來，簡單復(fù)制目前重慶市場高層豪宅開發(fā)模式不可行！供應(yīng)市場下，定位的初步思考江景資源地段價值江面較窄地塊縱深過深濱江物業(yè)集中放量北濱路無成熟商業(yè)氛圍非商圈中心不可改造可改造項目發(fā)展方向：改變區(qū)域地段價值是項目可能機會！濱江商業(yè)的關(guān)注點在南濱路北濱路高端項目總體開發(fā)量在500萬方以上，未來入住人口預(yù)計達20萬人。品牌、大盤、江景、地段、園林、配套。重慶高端客戶需求研究客戶類型客戶類型生活及工作狀態(tài)生活及工作狀態(tài)教育背景教育背景購買力購買力代表項目代表項目客戶類型一：本地私營主個體老板生

18、活圈和工作圈狹窄，主要與家人朋友以及生意上客戶來往。較低中海北濱1號陽光100國際新城客戶類型二：本地中產(chǎn)階級公務(wù)員高校教師技術(shù)人員公司高管工作節(jié)奏較快，工作圈子較為廣泛，有廣泛的資訊來源，對生活品質(zhì)要求較高 。較高棕櫚泉國際花園龍湖春森彼岸客戶類型三：外地常駐重慶人員外資企業(yè)重慶分公司中高管理層在一定的生活圈和工作圈內(nèi)活動，地域跨度較廣。非常高一般具有留學(xué)背景瑞安新天地棕櫚泉國際花園客戶分類抽樣問卷調(diào)查回顧調(diào)查結(jié)果反應(yīng)的是重慶本地需求主要以個體、私營企業(yè)主的需求為主主要重視因素主要重視因素 別墅客戶最重視因素前三位：小區(qū)環(huán)境/景觀、自然景觀和區(qū)位地段洋房客戶最重視因素前三位：小區(qū)環(huán)境/景觀、

19、區(qū)位地段和價格高層客戶最重視因素前三位：區(qū)位地段、價格和升值潛力個體私營老板本地中產(chǎn)階層個體私營老板本地中產(chǎn)階層個體私營老板本地中產(chǎn)階層本地高端客戶抽樣調(diào)查啟示1、地段價值是本地高層客戶尤為看中的；2、私營個體企業(yè)主僅看中當(dāng)前存在的價值，而本地中產(chǎn)階層更看重物業(yè)未來的預(yù)期地段價值；3、在前期重慶本地客戶難以接受的裝修房，目前逐步成為主流，說明重慶客戶的消費意識是可以被引導(dǎo)的，特別是本地中產(chǎn)階級；高端客戶深度訪談訪談時間：4月14日4月16日訪談對象：有效高端客戶11組訪談方式：上門拜訪、座談會訪談目的：了解客戶深層消費心理第一類客戶，本地私營企業(yè)主重慶某知名民營企業(yè)老板，個人資產(chǎn)上億?，F(xiàn)居住時

20、代豪苑200多平米頂躍單位。購置別墅一處，主要應(yīng)酬生意上的朋友。比較信賴龍湖品牌；購房信息：朋友推薦；只看了一次房，第二次就定了；基本不考慮價格這個因素；選擇別墅和城市中心物業(yè)，滿足不同的置業(yè)需要；簡單而直接的消費行為；重慶朝天門某生意人，王女士。現(xiàn)居龍湖水晶酈城，準(zhǔn)備移居海棠曉月，認為那邊方便一點；名下物業(yè)：加州花園、水晶酈城、海棠曉月、喜來登國際中心；比較信賴龍湖品牌，看過春森彼岸，認為北濱路很偏僻；購房信息：逛解放碑看到展示；不喜歡別墅，太遠了。太大了浪費價格要合理，劃算是最重要的城市中心的物業(yè)是其首選；消費行為容易被市場所引導(dǎo)；第一類客戶，本地私營企業(yè)主家庭主婦，徐女士，之前是公司白領(lǐng)

21、，丈夫是銀行行長，42歲關(guān)注中海北濱1號，喜歡低密度環(huán)境好的物業(yè)。重慶人對江景不感冒，還有噪音污染需要真正的高品質(zhì)居住物業(yè)品牌是置業(yè)第一考慮，對本地品牌更偏向；購房信息：報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外、電視；認同項目：金科系列、龍湖江與城；重慶的房價還是比較合理；第二類客戶，本地中產(chǎn)階層重慶某廣告公司負責(zé)人，李總。女性、職業(yè)經(jīng)理人，重慶人，30歲沒有打算在重慶置業(yè)，重慶沒有好房子；如果有一定積累，希望出國留學(xué)；龍湖的物業(yè)也不是想象中那么好；認同的物業(yè)：芙蓉古城、波托菲洛；喜歡純粹的、原汁原味的；消費的是一種感覺，購房是獲得一種生活狀態(tài)，他們喜歡城市的豐富多彩。每年23次飛香港、上海購物第二類客戶，本地中產(chǎn)階

22、層上市投資公司重慶分公司總經(jīng)理，武漢人，留學(xué)背景現(xiàn)租水晶酈城一套三居室，月租5000；在某五星酒店擁有套房。水晶酈城所居住的人群素質(zhì)較高，房間裝修以藍色調(diào)為主，有一套好的音響。龍湖的物業(yè)也不是想象中那么好；在重慶就是以工作為中心來安排生活，但比較向往一個人的島居生活；在武漢、廣州、香港擁有濱江物業(yè)；以工作為目的選擇物業(yè)；具有超前消費意識。第三類客戶，外地常駐重慶客戶港資企業(yè)重慶分公司負責(zé)人，具有留學(xué)背景認為國外的比港臺的好，港臺的比內(nèi)地的好；夜生活非常豐富；消費絕對超前私生活是其重要的部分因為女人，在重慶擁有三處房產(chǎn)；第三類客戶，外地常駐重慶客戶高端客戶需求歸納所有高端客戶必須是我們的客戶，只

23、有地段價值可以統(tǒng)一他們的需求！私營企業(yè)主私營企業(yè)主本地中產(chǎn)階級本地中產(chǎn)階級外地常駐重慶客戶外地常駐重慶客戶需要的是顯而易見的高端物業(yè)商圈中心豪宅別墅物業(yè)需要通過房子購買一種生活狀態(tài)。購物、消費方便的物業(yè)環(huán)境健康的物業(yè)酒店、辦公物業(yè)高端公寓類物業(yè)服務(wù)于商務(wù)需要的物業(yè)，但又希望符合自己生活品味的物業(yè)消費易于引導(dǎo)容易接受新鮮事物消費意識超前客戶類型客戶類型外地客戶本地私營老板本地中產(chǎn)階級30404050認知范圍認知范圍全國甚至全世界局限、狹窄通過各種渠道獲取信息消費習(xí)慣消費習(xí)慣為超前價值買單為呈現(xiàn)價值買單為預(yù)期價值買單支付能力支付能力第一階段主力客戶20102011第二階段主力客戶20122014第

24、三階段主力客戶20152018客戶階段定位以購買能力以及對物業(yè)價值未來價值判斷能力決定各階段主力客戶。客戶需求定位客戶類型客戶類型外地客戶本地私營老板本地中產(chǎn)階級年齡：3040年齡：4050需求特征需求特征個性化的超前的以商務(wù)為核心所有人認為好的東西流行的時尚的精神的健康的生態(tài)的便捷的對應(yīng)產(chǎn)品對應(yīng)產(chǎn)品會所酒店商業(yè)街公寓物業(yè)辦公物業(yè)江景地段豪宅商業(yè)街公寓物業(yè)休閑場所園林景觀外部配套物業(yè)管理戶型創(chuàng)新配套產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位前提：競爭市場格局1、項目現(xiàn)有的價值不足以支撐整體價格達到預(yù)期目標(biāo)；2、江景資源可挖掘的潛力不大，且江景物業(yè)在未來集中放量；3、雖然在目前的城市格局中，現(xiàn)有地段價值有限，但北濱路商業(yè)

25、條件成熟，具備打造區(qū)域商業(yè)中心的機會，從而提升整個項目的住宅價值；打造區(qū)域商業(yè)中心，是項目在濱江物業(yè)中取得競爭力的唯一機會產(chǎn)品定位前提：客戶需求1、高層客戶首要需求的是地段價值，地段價值可以理解為城市商務(wù)功能；2、由于各類對項目遠期價值判斷能力的不同，我們選擇外地客戶作為我們一期的客戶，這部分客戶由于商務(wù)活動頻繁，因此商業(yè)物業(yè)是我們首要啟動的部分；3、本地客戶對項目現(xiàn)階段的價值認識水平不能達到我們的目標(biāo)，但隨著項目濱江商業(yè)中心的地位奠定以后，可以提升本地客戶對項目價值的認識；統(tǒng)一各類客戶需求的唯一準(zhǔn)則：提升項目商業(yè)價值！產(chǎn)品定位前提：舊規(guī)劃方案被否定住宅密度高；后排單位江景資源弱；價格：800

26、010000；受嘉陵江大橋噪音影響；前期各種規(guī)劃方案測試結(jié)果對于本項目來說，以住宅為核心價值的規(guī)劃方案，永遠不能達到預(yù)期價格。龍湖春森彼岸的借鑒意義龍湖春森彼岸產(chǎn)品分析規(guī)劃理念：山的韻律商業(yè)街區(qū)超高層酒店寫字樓臨江4s店或辦公物業(yè)雙會所、無邊界游泳池觀江平臺四大景觀軸線住宅部分商業(yè)部分近期的、清晰的、明確的遠期的、模糊的、可變的龍湖春森彼岸的借鑒意義1、龍湖春森彼岸擁有更長的江岸線、龍湖地產(chǎn)本地市場的號召力等本項目不具備優(yōu)勢，但以住宅為核心的啟動模式，仍然在23年內(nèi)難以達到1.5萬/平米的價格；2、本項目商業(yè)部分規(guī)劃應(yīng)和龍湖春森彼岸的商業(yè)部分規(guī)劃有一定銜接，但同時在其基礎(chǔ)上應(yīng)有所超越；龍湖春森

27、彼岸商業(yè)規(guī)劃分析商業(yè)部分布局：一橫一縱一節(jié)點。龍湖春森彼岸商業(yè)規(guī)劃分析臨江吊腳樓商業(yè)，可能的方向：品牌4s店及辦公物業(yè)重慶傳統(tǒng)特色的商業(yè)街區(qū)、業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主龍湖春森彼岸商業(yè)規(guī)劃分析發(fā)現(xiàn)問題：商業(yè)節(jié)點單一布置不利于商業(yè)整體貫通；商業(yè)業(yè)態(tài)輻射能力較弱，難以聚集市場人氣；可借鑒之處：商業(yè)建筑形式創(chuàng)新（梯坎、吊腳樓）；高端定位提升整體形象。產(chǎn)品定位以商業(yè)為核心價值的豪宅集合產(chǎn)品定位產(chǎn)品解構(gòu)商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)住宅住宅都市單元都市單元純租賃式公純租賃式公寓寓假日寓所假日寓所會員制寓會員制寓所所景觀商業(yè)廣景觀商業(yè)廣場場超豪華酒店超豪華酒店文化藝術(shù)中文化藝術(shù)中心心主題商業(yè)街區(qū)主題商業(yè)街區(qū)臨江獨棟辦臨江獨棟辦

28、公公傳統(tǒng)住宅傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)超標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓工作式社區(qū)工作式社區(qū)國際公寓國際公寓名商俱樂名商俱樂部部ceoceo官邸官邸個人工作個人工作室室項目核心部分項目利潤部分整體規(guī)劃建議由商業(yè)街區(qū)、五星級酒店、公寓類物業(yè)等超高層組成項目中心軸線，這是項目的靈魂所在，以“北斗七星”布局。辦公類物業(yè)以獨棟的建筑形式出現(xiàn)在沿江線，可以以住宅報規(guī)。在中軸線兩側(cè)，形成兩大組團的住宅物業(yè)。整體規(guī)劃鳥瞰圖主題商業(yè)街區(qū)節(jié)點節(jié)點節(jié)點節(jié)點節(jié)點節(jié)點節(jié)點一：功能：大型購物廣場節(jié)點二：功能：特色街區(qū)商業(yè)節(jié)點三：功能：旅游文化廣場主題商業(yè)街區(qū)節(jié)點節(jié)點節(jié)點一：功能：大型購物廣場大面積玻璃、鋼架結(jié)構(gòu)形成的抽象建筑風(fēng)格，以大型

29、購物中心、大型餐飲娛樂，吸引消費人群聚集，營造繁榮熱鬧的商業(yè)廣場。p聯(lián)邦廣場是外地游客和墨爾本市民聚會的一個場所。位于墨爾本市雅拉河畔，屬于當(dāng)?shù)氐姆比A商業(yè)區(qū)p2002年開業(yè)，共有44000平方米商業(yè)面積節(jié)點節(jié)點1 1墨爾本聯(lián)邦廣場墨爾本聯(lián)邦廣場主題商業(yè)街區(qū)節(jié)點節(jié)點節(jié)點二：功能：特色街區(qū)商業(yè)通過街區(qū)街道的收放，店鋪道路的高低錯落，營造空間變換豐富的商業(yè)內(nèi)街，經(jīng)營各種特色服飾、餐飲、酒吧?，F(xiàn)有主題商業(yè)街區(qū)p瓷器口、洪崖洞、上海新天地p傳統(tǒng)文化氛圍濃郁、但擁有國際化時尚的內(nèi)容p 總面積 (第一期): 約1800平方米p 餐飲店鋪: 面積由90平方米起p 利用地形，形成各種退臺、懸挑、臺階步道等空間變

30、換，使身在其中很有逛街的欲望。節(jié)點節(jié)點22香港香港諾士佛臺諾士佛臺諾士佛臺一帶地下的店鋪多是酒吧，使這區(qū)成為著名的夜游聚腳點。日間的諾士佛臺只有少數(shù)的店鋪營業(yè)，黃昏入夜后才是這里的黃金時間。多姿多采、五光十色的夜生活，可以媲美港島的蘭桂坊，短短的一段小街道上，可找到歐洲菜、日本菜等異國風(fēng)味，多元化的選擇，迎合游客不同食客的口味。節(jié)點節(jié)點22香港香港諾士佛臺諾士佛臺案例啟示：p餐飲注入娛樂概念p富有品位、國際化的餐飲商家商戶名稱麵屋一平安麻布茶房 focaccinostarbucks修士吧絲絲泰國餐廳名串 夜蒲東 古巴傳統(tǒng) 名酒 類型日式料理日式快餐意式菜咖啡酒吧泰式料理日式燒烤酒吧古巴咖啡酒類

31、零售 部分商戶名單節(jié)點節(jié)點2universal city walkuniversal city walk，洛杉磯洛杉磯p開放式的，街區(qū)式的商業(yè)空間p商業(yè)街道和建筑有機結(jié)合9萬平方米占地主題商業(yè)街區(qū)節(jié)點節(jié)點節(jié)點三：功能：旅游文化廣場北濱路上重要的景觀節(jié)點；包含各種文化交流中心、藝術(shù)展示中心、大型劇院，大型露天表演場地，每周均聚集了來自世界各地的大型表演節(jié)點節(jié)點33英國英國藍水郡藍水郡主題：主題：旅游、文化旅游、文化休閑、娛樂、放松休閑、娛樂、放松超豪華五星級酒店特色：房間風(fēng)格體現(xiàn)個性化設(shè)計；頂級私家會所配套。john pawsonhalifax,yorkshire,great britain1949victorio - lucchino since1970s頂級私家會所案例案例長安俱樂部長安俱樂部案例案例上海上海鴻藝會鴻藝會澳門旅游娛樂有限公司開發(fā)n 何鴻燊、何鴻樂運營情況n 上海首家私人會所n 以休閑娛樂見長 n 大使館俱樂部n 受到各國外交官員，外籍商務(wù)人士青睞n 3500會員 （以家庭為主 50%以上為外籍）n 會所成功運營帶動周邊品牌零售店鋪增加聯(lián)誼會所n 全球100多家聯(lián)誼會所網(wǎng)絡(luò)由amc管理 n 向全國多個城市10