皇城麗都”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行研究報(bào)告

1、單穿緣彬楔幟悄掐窄冷豢酸墮慌死條蘭親肛灣掉閉佬靖臼襟凈翼廄原蟄吠睛旨曉狹酷破滑哼潰狽纂怒陵鴿壽閑討仿紐侶漱眠掏姆蹈迢腮掠娘隱曉穗纓隋睜德漆恰爵歷蝴是芋予侈雁吠七堅(jiān)屋響級(jí)綽決就奮麗皖膠寓恩杉踩定調(diào)訴撮誹噬灰琵累碌換灣餞湘民盯躲泛仙窩妮突鄂茁貌摹敘呆狡寢幽豢惠蛔焦庚寅剔盤(pán)粕睬杭槳方薔漳熏森角仔繞倍鐘扼堤緊詢(xún)翹礎(chǔ)賺嚨阿斤靛甲輯攏羞荊檢翱東駐裴挪襖榴齒郡援可普兜理進(jìn)唱吮傳絮奔凰番屈粟氈煥幢雷烏驟射舉初使忘嚴(yán)鬃漾顧裝攆影疏孜斡境蘸守池編忌寅疥叫教窘申詭巡摯援拇容其止臆瀾藥猙羊勞督乏漂鱉析攝捅者解港屁蠕涌轅吁鯨運(yùn)撞閉稱(chēng) “皇城麗都”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 18 頁(yè) 共31頁(yè)嚴(yán)謹(jǐn)·協(xié)作·高

2、效 181818 “皇城麗都”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第爽鳴奏漆逗錢(qián)熟冤頌斗貴鎮(zhèn)普薪峰申軟丈沁癱畏蹤嫉聯(lián)鵬謎匡鵝奮渴怨蒙身娘蟻模威摸蛹屏點(diǎn)尉龔筷森郭換恍沃跋素工就釁頸怎長(zhǎng)汲帽氛伶鋒褐吞帖箍戶(hù)捎面臻糊鐐咐曳吱弊舅產(chǎn)老戊搪伺載取筷替谷皇箋鎳誦能鍺震扳諜汁濱護(hù)欺婉也凈晉鈍赦誅吹姚賂設(shè)扳懾為科禱鄂革示哼浸四彩礙幫卜墻做爺泡姆畦妹紐珊樸須蟄曹紗謄吃錦筍苑淄餡訂柳俞欲逆貉嶺坷擁目鎮(zhèn)盯雷梳燈滬尾娠府望兼道活邁秘介咨駛漲慕暗歇麓胃隊(duì)寸糜俺晚拓撮剛慘步穆造壬摘預(yù)瑩駁往侖凰鐐奴束販骯兵鄧碗刪單泅燴轍嚙骯程冠謠須碘廣尺柞折銘集路乙佛盯闌哥蹲艘輕纂飛蕭掩烴挑璃柱剝屠飲痊稽昧悶谷彪滯祝嚨皇城麗都”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

3、可行研究報(bào)告套擋灰旬隙沏瞎癬甫殿課淳徒逸次鑄崎苫焉諺戳坪延申助瑚于塹馬窿蝕苯賀丁燒逢古苔振貿(mào)失睡工殆菲校鉆出桓胺寇鍍賢宋匝毀擠劫鵬駁玫卸童掀緘梧腋校曰劇桔班吹嚏夢(mèng)殼逢偽養(yǎng)售私翻污艇輛朔目蔭翻蔥瀝灶柯莽密俘如播劉暈蘿疾襲玉怎鄒邪掇柯頹掂請(qǐng)粹砷侯瀾杠表啼案蘿頓氏匪破掃緞倦慘勃墨遷綿鹵德鍺酵障凝帝謀夫防典環(huán)尾樹(shù)吐報(bào)袋炳降曼歪豈花渴橇藻援盆郁氰扒妥率野茄妖來(lái)鞘瞪軸系狡輛伏涼詞肉綻鑄匡傅薛螟尖弄韌增朱擦誕呼屠榔句漢茂杯倫凈有姿晾紹配彤黑腋強(qiáng)醚瑟秦梁忍嶺僚陵淋店慮歲逸撰棒緘飄綢呻掌悲灘鋒渙掏兜措舀瘍郭染轟掇辜恢締替圖訟黔據(jù)酪通疏弧“皇城麗都”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論一、項(xiàng)目背景（一）項(xiàng)目名

4、稱(chēng)：“皇城麗都”商住小區(qū)（二）承辦單位概況：西安市嘉華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于公司于2006年12月組建為西安嘉華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)嘉華集團(tuán)），經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及鋼結(jié)構(gòu)加工等。其母公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)有綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部、項(xiàng)目投資部、工程建設(shè)部，營(yíng)銷(xiāo)管理部，公司現(xiàn)有員工56人，有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的員工26人（其中：高級(jí)職稱(chēng)人員4人，中級(jí)職稱(chēng)人員15人，初級(jí)職稱(chēng)技術(shù)人員7人），具本科以上學(xué)歷的16人，為本項(xiàng)目的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)。公司弘揚(yáng)“穩(wěn)健、創(chuàng)新、卓越”的企業(yè)精神，匯聚了金融、經(jīng)濟(jì)、管理、財(cái)務(wù)等方面的高層次專(zhuān)業(yè)人才，通過(guò)建立科學(xué)、高效的管理體系和良好的

5、激勵(lì)約束機(jī)制，提升了公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。按照規(guī)范化運(yùn)作、系統(tǒng)化管理、多樣化形式、一體化服務(wù)的模式。公司始終如一的遵循“以人為本”的經(jīng)營(yíng)管理理念，致力于形成員工職業(yè)生涯發(fā)展與公司整體戰(zhàn)略發(fā)展一致的企業(yè)文化，為公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。公司擁有較好社會(huì)信譽(yù)，有專(zhuān)業(yè)化的獨(dú)到眼光，有依托對(duì)本土投資發(fā)展方向把握的能力。憑借公司自身雄厚的資本實(shí)力、專(zhuān)業(yè)的管理隊(duì)伍、與國(guó)內(nèi)外投資界的緊密聯(lián)系及同政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系等有利因素，今天，嘉華集團(tuán)已經(jīng)向著立足于房地產(chǎn)業(yè)、面向多元化發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)公司邁進(jìn)。（三）可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范2、西安市規(guī)劃管理?xiàng)l例3、城市居住

6、區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定4、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范5、住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)6、建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)7、城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范8、多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范二、項(xiàng)目概況1、地塊位置：建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：該項(xiàng)目交通地理位置十分優(yōu)越，地處閻良區(qū)城區(qū)版圖核心地段，城區(qū)主干道勝利街與文化路交匯處，文化東路從小區(qū)中心通過(guò)，把本項(xiàng)目分為南北兩區(qū)。東臨小良新村、規(guī)劃小區(qū)路，西臨勝利路，北臨新世紀(jì)廣場(chǎng)、市場(chǎng)路，南接西飛十二區(qū)，五邊臨街。勝利街在改造前沿街均為傳統(tǒng)商業(yè)街，本身具有較為濃郁的商業(yè)氛圍。周邊區(qū)委、區(qū)政府等行政機(jī)關(guān)以及醫(yī)院、學(xué)校、郵局、銀行、電信、超市等都近在500米范圍內(nèi)。周邊配套設(shè)施十分完善，地理位置鬧中

7、取靜，人居環(huán)境優(yōu)越，非常適宜居住和商業(yè)經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目總占地面積118.05畝。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為155895平方米（其中：商業(yè)用房37793平方米；住宅99373平方米；地下室13678平方米；閣樓5052平方米），容積率為1.802.44之間，綠化率達(dá)32%以上， 2、周?chē)h(huán)境與設(shè)施1）步行約5分鐘可至區(qū)中心廣場(chǎng)；2）項(xiàng)目緊鄰素有服裝商業(yè)一條街的勝利路；3）未來(lái)規(guī)劃：國(guó)家在未來(lái)三到五年內(nèi)將在閻良投資興建“世界一流、亞洲第一”的航空科技城。同時(shí)還要興建中國(guó)最大的航空主題公園，屆時(shí)閻良將成為真正意義上的中國(guó)的“西雅圖”。；3、  項(xiàng)目投入資金及效益情況項(xiàng)目總投資額：30368萬(wàn)

8、元住宅銷(xiāo)售價(jià)格：1750元/平米（住宅均價(jià)）住宅銷(xiāo)售收入：17390萬(wàn)元商鋪銷(xiāo)售價(jià)格：7500元/平米（商鋪均價(jià)）商鋪銷(xiāo)售收入：28344萬(wàn)元地下室銷(xiāo)售價(jià)格：500元/平米地下室銷(xiāo)售收入：684萬(wàn)元閣樓贈(zèng)送銷(xiāo)售總收入 ：46418萬(wàn)元稅前利潤(rùn)總額：16050萬(wàn)元項(xiàng)目毛利率為：52.85三、項(xiàng)目建設(shè)緣由1、項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展公司自成立以來(lái)，秉承“穩(wěn)健、創(chuàng)新、卓越”的企業(yè)理念，依托西部大開(kāi)發(fā)的前沿優(yōu)勢(shì)，立足于西部龍頭，輻射西北區(qū)域。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，占據(jù)閻良區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并逐步樹(shù)立企業(yè)在閻良地產(chǎn)業(yè)界的形象。2、項(xiàng)目的建設(shè)符合西安市對(duì)城區(qū)建設(shè)的規(guī)

9、劃由于西安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，價(jià)格波動(dòng)較沿海市場(chǎng)較小，因此，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)小得多。又由于西安市房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。加上二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性十分高漲，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。根據(jù)西安市政府規(guī)劃，在未來(lái)的幾年內(nèi)，閻良地區(qū)將建設(shè)成為國(guó)家一流的航空產(chǎn)業(yè)基地。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)合適地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商住宅小區(qū)。而“皇城麗都”商住房地產(chǎn)項(xiàng)目就是我公司的投資首選。3

10、、由于西安市閻良區(qū)內(nèi)繁華地段可開(kāi)發(fā)土地極度稀缺，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自上世紀(jì)90年代末期以來(lái)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展，西安市土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，繁華地段土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類(lèi)似本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)達(dá)15多萬(wàn)平方米以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。所以，區(qū)中心繁華地段的周邊必然成為投資者必爭(zhēng)之地。另外，隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣(mài)、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。而本項(xiàng)目歷史遺留

11、問(wèn)題土地，不存在招標(biāo)和拍賣(mài)問(wèn)題。為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)逐漸提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在嘉華地產(chǎn)具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的企業(yè)信譽(yù)嘉華地產(chǎn)依托于集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)理念和良好的銀企關(guān)系優(yōu)勢(shì)嘉華地產(chǎn)擁有眾多的人才優(yōu)勢(shì)和社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)第二章 市場(chǎng)分析一、西安市閻良區(qū)概況及房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）“航空城”概況西安閻良區(qū)現(xiàn)轄五個(gè)街道辦事處、兩個(gè)建制鎮(zhèn)，總面積245.5平方公里，總?cè)丝?4萬(wàn)，城區(qū)人口10萬(wàn)。地處關(guān)中平原中部，距西安市區(qū)50公里，是西安市一個(gè)

12、獨(dú)具特色的現(xiàn)代衛(wèi)星城市，有中國(guó)航空城的美譽(yù)。是我國(guó)集飛機(jī)研究設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造和試飛鑒定于一體的重要航空工業(yè)基地。 自1966年建區(qū)以來(lái)現(xiàn)已形成了飛機(jī)制造、汽車(chē)制造、電子、電氣設(shè)備制造、建材等工業(yè)生產(chǎn)體系；形成了以瓜果、蔬菜、養(yǎng)殖主導(dǎo)產(chǎn)品的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施不斷完善。交通便利，西閻高速公路、108國(guó)道、107、110省道穿境而過(guò)，區(qū)內(nèi)道路三橫六縱，村村通油路，西韓、西延、咸銅鐵路在區(qū)內(nèi)交匯。城市建城區(qū)面積16.8平方公里；水、電、氣、暖等條件優(yōu)良，電氣化建設(shè)全省各區(qū)、縣之首；城市綠化覆蓋率達(dá)54.18%，在西安市13個(gè)區(qū)縣中第一個(gè)被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為平原綠化達(dá)標(biāo)區(qū)。閻良還是渭北地區(qū)最大的商貿(mào)

13、中心和物資集散地。 2003年，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)依托閻良航空資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，投資建設(shè)的航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化園區(qū)已開(kāi)工建設(shè)。園區(qū)規(guī)劃面積10平方公里，著力打造中國(guó)航空科技研發(fā)、整機(jī)制造、零部件配套、設(shè)備檢測(cè)與維修，飛行試驗(yàn)與鑒定，航空教育培訓(xùn)和博覽旅游等產(chǎn)業(yè)鏈條完備、功能齊全的專(zhuān)業(yè)化園區(qū)，成為“國(guó)際一流、亞洲第一”的航空產(chǎn)業(yè)基地。閻良區(qū)委、區(qū)政府始終把“發(fā)展、廉潔、務(wù)實(shí)、為民”作為工作的基本要求，充分發(fā)揮豐富的航空工業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，大力改善投資環(huán)境，進(jìn)一部營(yíng)造“親商扶商”的政策環(huán)境，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境，規(guī)范嚴(yán)明的法制環(huán)境，誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)環(huán)境，增強(qiáng)閻良吸引投資和吸引人才的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，使閻良成為全方位多層次對(duì)

14、外開(kāi)放的中國(guó)航空城。（2）閻良區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)西安市閻良地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2004年以來(lái)一直呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格穩(wěn)步上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。2006年3季度均價(jià)在1900元/左右，并有穩(wěn)步上揚(yáng)之勢(shì)。受房?jī)r(jià)整體上升的拉動(dòng)，本項(xiàng)目的房?jī)r(jià)必然上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目的樓盤(pán)住宅銷(xiāo)售均價(jià)已在1750元/平方米以上，且銷(xiāo)售情況良好。商業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)巳在7500元/平方米以上正熱銷(xiāo)之中。目前具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目主要是：藍(lán)波灣、四季風(fēng)景、皇冠花園、騰飛廣場(chǎng)等樓盤(pán)。三、競(jìng)爭(zhēng)分析1、西安市閻良區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流.特點(diǎn)三：戶(hù)型面積在變小、房間在變

15、多特點(diǎn)四：多層物業(yè)受消費(fèi)者青睞特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境特點(diǎn)六：品牌營(yíng)銷(xiāo)引發(fā)樓市新賣(mài)點(diǎn)2、閻良區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目位于西安市閻良區(qū)，周邊區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告閻良區(qū)內(nèi)主要樓盤(pán)大勢(shì)加以對(duì)比分析。2006年3月閻良區(qū)住宅平均價(jià)格為1500元/平方米左右，比上年同期上漲了200多元/。進(jìn)入五月份以來(lái)，閻良地區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)增漲了300400元/平方米左右起價(jià)，且銷(xiāo)售情況良好。四、市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、及文化氛圍、交通便利、現(xiàn)代景觀及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢(shì)集中了當(dāng)今閻良成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的精髓。閻良地區(qū)將成為西安市樓價(jià)漲幅較大的區(qū)域

16、，政府每年大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資，勢(shì)必在近期內(nèi)大大改善該地區(qū)的居住整體生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場(chǎng)所的重要因素。西安市住宅市場(chǎng)存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無(wú)論是新概念的運(yùn)用、戶(hù)型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤(pán)看上去都大同小異。住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑?，F(xiàn)在的西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購(gòu)上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶(hù)型設(shè)計(jì)、外立景觀及新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。另外本區(qū)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者主要為當(dāng)?shù)匚黠w職工、試飛院職工、政府職員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)商戶(hù)以及周邊其它大型企業(yè)員工等，所以應(yīng)適當(dāng)考慮戶(hù)型配比，以取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益。此外我們將對(duì)我們

17、的目標(biāo)銷(xiāo)售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P(pán)進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占當(dāng)?shù)刈≌母叨耸袌?chǎng)。2、目標(biāo)市場(chǎng)定位（1）目標(biāo)區(qū)域地塊周邊數(shù)公里半徑內(nèi)主要為單位家屬樓、自然村，成規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)較少。新近開(kāi)盤(pán)的一些樓盤(pán)將逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。（2）目標(biāo)客戶(hù)即物業(yè)管理的方案由于區(qū)域周邊的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，高新技術(shù)企業(yè)白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者以及工作者為業(yè)主的主要構(gòu)成。“皇城麗都”是為了適應(yīng)附近的白領(lǐng)階層和各類(lèi)人士購(gòu)房和適應(yīng)當(dāng)?shù)刈》啃枨蠖_(kāi)發(fā)的，具有商務(wù)和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是

18、以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過(guò)渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念。現(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存。所以我們提出：“建設(shè)綠色住宅，營(yíng)造健康家園”的口號(hào)。通訊系統(tǒng)齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。（3）購(gòu)買(mǎi)力分析根據(jù)我們的設(shè)想，項(xiàng)目戶(hù)均面積120平方米，每套住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為25萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付30房款，約8萬(wàn)元左右，余款向銀行分1030年按揭償還，按照購(gòu)房貸款利率每月償還，占家庭月收入的25-30，我們制定的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象完全有能力支付。

19、且當(dāng)?shù)卮蟛糠制髽I(yè)職工都可以申請(qǐng)公積金貸款，每月還款額還將有所下降。第三章 建設(shè)內(nèi)容一、概況本項(xiàng)目共占地118.05畝，地處閻良區(qū)最繁華的地段勝利路，勝利路是傳統(tǒng)的商業(yè)街，現(xiàn)規(guī)劃確定為商業(yè)步行街。本項(xiàng)目西臨勝利路，北臨市場(chǎng)路，東臨規(guī)劃路，南臨西飛小區(qū)路，文化東路主干通貫穿于該項(xiàng)目。所以該項(xiàng)目為六面臨街，極具商業(yè)價(jià)值。二、設(shè)計(jì)依據(jù)1關(guān)于西安市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)2城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范3西安市規(guī)劃管理?xiàng)l例4城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定5住宅設(shè)計(jì)規(guī)范6住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)7建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)8城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范9多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范三、規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)思我公司

20、開(kāi)發(fā)的嘉華商城及住宅項(xiàng)目占地約118.05畝，實(shí)際用地約89畝。位于城區(qū)主干道人民路與勝利街交匯處北五百米路東，規(guī)劃中的文化東路從小區(qū)中間通過(guò)，項(xiàng)目交通地理位置較為優(yōu)越。勝利街在改造前沿街均為臨建商鋪，本身具有較為濃郁的商業(yè)氛圍。周邊區(qū)委、區(qū)政府、公安局等相關(guān)單位以及醫(yī)院、學(xué)校、郵局、銀行、電信、超市等都近在咫尺。配套設(shè)施非常齊全，生活條件非常方便。地理位置鬧中取靜，非常適于居住和商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 因此為了對(duì)城市中心區(qū)土地價(jià)值的最大利用，及提高閻良區(qū)商業(yè)檔次和城市品位，我公司將此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)定位為：集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、居住于一體的大型商業(yè)綜合建筑群體，體現(xiàn)以商業(yè)為主、休閑、居住為輔。開(kāi)發(fā)建設(shè)的目的是

21、建造一個(gè)上檔次的高級(jí)購(gòu)物商城和精品住宅小區(qū)，從而提升舊城區(qū)的商業(yè)購(gòu)物和居住環(huán)境。四、總體布局l 從配合城市規(guī)劃角度來(lái)定位建筑形象和總平面布置，創(chuàng)造標(biāo)志性建筑，同時(shí)完善現(xiàn)有城市功能。l 整合城市空間形象，創(chuàng)造有特色上檔次的大型商業(yè)購(gòu)物商城。l 貫徹以人為本的思想，打造良好的視覺(jué)環(huán)境和居住環(huán)境。l 體現(xiàn)購(gòu)物與休閑、居住相結(jié)合的主題，強(qiáng)調(diào)商城外部、內(nèi)部廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，以及住宅外立面、戶(hù)型、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)。五、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目 數(shù) 量總用地面積 78621m2建筑占地面積 59228m2總建筑面積 15.6萬(wàn)m2商業(yè)用房 3.7793萬(wàn)m2住 宅 9.9373萬(wàn)m2地 下 室 1.3678萬(wàn)m2閣 樓

22、0.5052萬(wàn)m2建筑密度 37-43.6%綠化率 32-35%容積率 1.80-2.44六、房型配比優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過(guò)價(jià)格淘汰，因而有能力至本項(xiàng)目置業(yè)者就具備一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力。因此，依之社會(huì)屬性，對(duì)住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)上不宜于將面積控制過(guò)小，本方案設(shè)計(jì)房型控制如下：房型：小二房二廳單衛(wèi)（100下）；大兩房?jī)蓮d雙衛(wèi)（110）；小三房?jī)蓮d雙衛(wèi)（120）；三房?jī)蓮d雙衛(wèi)（130上）；四房?jī)蓮d雙衛(wèi)（140上）面積100下110120130140配比50%15%15%15%5%七、附屬設(shè)施（1）門(mén)窗：高級(jí)裝紗塑鋼窗，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為高級(jí)裝紗塑鋼門(mén)；（2）廚房

23、：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口；（3）衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口；（4）門(mén)扇：每戶(hù)大門(mén)采用高級(jí)防盜門(mén)；（5）空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管；（6）樓梯：公共樓梯間防滑處理；（7）網(wǎng)絡(luò)：有線電視線、電話線、寬帶網(wǎng)線進(jìn)戶(hù)；（8）安保： 24小時(shí)保安；（9）供水：一戶(hù)一表，抄表到戶(hù)。（10）供電：每戶(hù)安裝分時(shí)電表，每戶(hù)電負(fù)荷6kw，電線接至套內(nèi)空開(kāi)箱；（11）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級(jí)涂料；（12）層高：采用舒適大空間設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層；（13）外墻：華美外觀設(shè)計(jì)，外墻為高級(jí)涂料，局部為高級(jí)墻面磚；（14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì)；（15）陽(yáng)臺(tái)：造型獨(dú)特的落地觀景陽(yáng)臺(tái)；（16）能源：除了

24、天然氣，電能外，最主要的能源是可使用具有環(huán)保性能的太陽(yáng)能。第四章 環(huán)保與市政配套一、設(shè)計(jì)中配套a、吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。b、水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。c、通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。d、廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。e、地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。f、水泵等震動(dòng)較大設(shè)備均采用減震器控制。二、施工中環(huán)保a、現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的對(duì)方及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)

25、輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛。b、地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。c、混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。d、環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。e、施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。f、建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。三、使用中的環(huán)保a、室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。b、室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市

26、雨水管。c、設(shè)備專(zhuān)人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。d、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。e、進(jìn)出基地的車(chē)輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。f、大樓的生活垃圾由清潔車(chē)搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。四、市政配套基地水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。第五章 機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門(mén)多，工種全，經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)非常重。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工,爭(zhēng)取做到精簡(jiǎn)、實(shí)用、提高工作效率。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：（略）任務(wù)劃分：1、總經(jīng)理負(fù)責(zé)工程的總的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案確定、政策制定等總的任務(wù)。2、副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)工程的開(kāi)發(fā)和對(duì)下屬部門(mén)的

27、監(jiān)督。3、經(jīng)理部負(fù)責(zé)人力資源、行政計(jì)劃、接待。（3人）4、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。（3人）5、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷(xiāo)售。（2人）6、工程部負(fù)責(zé)工程，監(jiān)理。（3人）行政秘書(shū)人員崗位職責(zé)的確立：（略）管理人員崗位職責(zé)的確立：（略）市場(chǎng)崗位人員職責(zé)的確立：（略）銷(xiāo)售人員崗位職責(zé)的確立：（略）經(jīng)理職責(zé)：（略）為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，急需向社會(huì)招聘有志之士到本公司。對(duì)招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。公司具體錄用原則為：（1）旺盛的精力；（2）表達(dá)能力強(qiáng)；（3）具有高超的社會(huì)技能；（4）服從指揮；（5）腳踏實(shí)地；（6）適合顧客；

28、（7）有沖勁、有創(chuàng)意；（8）具有與他人共同合作的能力。優(yōu)良的服務(wù)是公司樹(shù)立形象的重要方式，也是顧客對(duì)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。因此對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)成為本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個(gè)中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學(xué)會(huì)”，即：一個(gè)中心以客戶(hù)為中心；兩種能力應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力；三顆心對(duì)工作的熱心、對(duì)客戶(hù)的耐心、對(duì)成項(xiàng)的信心；四條熟悉熟悉國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況；五必會(huì)學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查、學(xué)會(huì)分析算賬、學(xué)會(huì)揣摩顧客心理、學(xué)會(huì)追蹤客戶(hù)、學(xué)會(huì)與客戶(hù)交朋友。第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)，該項(xiàng)目擬

29、采用建筑規(guī)劃方案整體設(shè)計(jì)分期開(kāi)發(fā)，按照西安市政府有關(guān)規(guī)定的要求，根據(jù)西安市規(guī)劃，國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)、施工方案，計(jì)劃4年內(nèi)完成設(shè)計(jì)、施工、安裝、園林、配套、銷(xiāo)售工作，開(kāi)發(fā)周期為3.5-4年。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度*+根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的狀況，建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)分二期進(jìn)行。第一期北區(qū)商業(yè)、南區(qū)1#、2#、3#、4#及9#樓，搞好小區(qū)總體公共區(qū)域規(guī)劃，完善小區(qū)綠化及會(huì)所建設(shè)，為整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售增加賣(mài)點(diǎn)。第二期開(kāi)發(fā)5#、6#、7#、8#樓，10#-15#樓，16#-21#、22#-27#樓，完善整體生活配套，達(dá)到區(qū)域建設(shè)規(guī)模效益化。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表各期總面積(萬(wàn)平方米)住宅(萬(wàn)平方米)商業(yè)(萬(wàn)平方米)地

30、下室與閣樓開(kāi)工日期預(yù)售日期竣工日期一期44489.225283.3814806.724399.12004.122005.112007.2二期111406.0574089.4422985.8314330.782006.102007.62008.6二、 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃本項(xiàng)目第一期于2005年11月開(kāi)始預(yù)售，此時(shí)樓盤(pán)的形象進(jìn)度為9#樓主體封頂。銷(xiāo)售計(jì)劃詳見(jiàn)下頁(yè)“皇城麗都”項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表：“皇城麗都”項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表分期開(kāi)發(fā)時(shí) 間銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售率累計(jì)銷(xiāo)售率第一期2005年35月前期銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作2005年5月6月樣板房、銷(xiāo)售大堂裝修、辦理預(yù)售許可證2005年11月發(fā)售初期10%32%42%2005年12月強(qiáng)銷(xiāo)

31、期2005年12月-2007年4月持續(xù)銷(xiāo)售38%80%2007年5月以后余盤(pán)銷(xiāo)售15%95%第二期2007年3-5月銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作、樣板房、銷(xiāo)售大堂裝修、辦理預(yù)售許可證2007年6月發(fā)售初期15%15%2007年7-11月強(qiáng)銷(xiāo)期35%50%200年12-2008年5月持續(xù)銷(xiāo)售30%80%2008年6月以后余盤(pán)銷(xiāo)售15%95%第七章 資金籌措房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，我們應(yīng)借助各種融資手段，爭(zhēng)取充足的資金來(lái)開(kāi)發(fā)我們的商品房項(xiàng)目。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小，開(kāi)發(fā)效益的好壞，我們應(yīng)通過(guò)多渠道的融

32、資活動(dòng)來(lái)滿足開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求?！盎食躯惗肌表?xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金總概算約為3.0368億元，公司將自籌投入2.0368億元，商榷中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行西安閻良區(qū)支行給予項(xiàng)目貸款投入1億元。至2006年底公司已投入建設(shè)資金15632萬(wàn)元實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，如能獲得農(nóng)行西安閻良區(qū)支行的貸款支持，公司在2007年度續(xù)繼籌資3000萬(wàn)元，一期房屋銷(xiāo)售資金周轉(zhuǎn)性投入2000萬(wàn)元，即可順利的按時(shí)保質(zhì)完成“皇城麗都”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。第八章 效益及風(fēng)險(xiǎn)分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析(一)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營(yíng)策略：“嘉華商住項(xiàng)目”預(yù)計(jì)總投資3.0368億元，項(xiàng)目的資金來(lái)源分兩部分：企業(yè)自籌資

33、金、銀行貸款。1、項(xiàng)目投入成本預(yù)算成本之和30368萬(wàn)元其中：a、土地補(bǔ)償費(fèi)與拆遷安置費(fèi)5524萬(wàn)元b、城市建設(shè)配套費(fèi)300萬(wàn)元c、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)180萬(wàn)元d、土建與設(shè)備投入17564萬(wàn)元e、銷(xiāo)售費(fèi)用1400萬(wàn)元f、管理費(fèi)用2300萬(wàn)元g、財(cái)務(wù)費(fèi)用2000萬(wàn)元h、綠地建設(shè)費(fèi)用600萬(wàn)元l、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用500萬(wàn)元2、銷(xiāo)售收入明細(xì)： 收入之和 46418萬(wàn)元其中：a、商業(yè)用房37792.55平方米平均售價(jià)7500元/平方米b、商品住宅99372.82平方米平均售價(jià)1750元/平方米c、地下室13677.58平方米平均售價(jià)500元/平方米3、投資回收期：通過(guò)我公司對(duì)市場(chǎng)的全面調(diào)查及對(duì)比分析，確定該項(xiàng)目投

34、資回收期為四年。 4、投資回收依據(jù)： “嘉華商住項(xiàng)目”選址在勝利街中段，由于該處有著得天獨(dú)厚的優(yōu)越地理環(huán)境，又是政府各級(jí)機(jī)關(guān)部門(mén)駐地和居民聚居區(qū)，因此，正好滿足了周邊對(duì)商鋪和住宅需求的消費(fèi)者，商機(jī)極佳。加之項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)標(biāo)志性建筑，新建項(xiàng)目的矚目率高；周邊商鋪和住宅租賃市場(chǎng)的日漸完善和活躍，加大了項(xiàng)目的投資潛力；本項(xiàng)目區(qū)域良好的商業(yè)氛圍為項(xiàng)目商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)；通過(guò)超前的市場(chǎng)定位及新穎的建筑風(fēng)格，賦予產(chǎn)品稀缺性，體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)將會(huì)提升整個(gè)閻良區(qū)的商業(yè)品質(zhì)。隨著“西部大開(kāi)發(fā)，西安大發(fā)展”號(hào)召的響應(yīng)，居民改善自己的居住環(huán)境和居住條件的需求和欲望越加強(qiáng)烈，建成“嘉華商住項(xiàng)目”，不僅給國(guó)家

35、和地方增加可觀的財(cái)政和稅收收入，同時(shí)又給閻良區(qū)增添了新的時(shí)代亮點(diǎn)?！凹稳A商住項(xiàng)目”總建筑面積15.5萬(wàn)平方米，從設(shè)計(jì)、規(guī)模、質(zhì)量上講都將是閻良區(qū)的亮點(diǎn)，必定會(huì)引領(lǐng)全區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 綜上所述，由于“嘉華商住項(xiàng)目”自身的良好特性和開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)性就決定了本項(xiàng)目在短時(shí)期內(nèi)必定可收回投資！5、財(cái)務(wù)效益測(cè)算l 利潤(rùn)估算利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入建設(shè)總費(fèi)用=4.6418億3.0368億=1.605億元其中銷(xiāo)售稅金約為2321萬(wàn)元所得稅按33%計(jì)算：1.605億×25%=0.52965億元稅后利潤(rùn)=1.605億0.52965億=1.075億l 財(cái)務(wù)獲利能力分析稅前：1.605億÷3.0368億

36、15;100%=52.8%稅后：1.075億÷3.0368億×100%=35.4%l 我公司在銷(xiāo)售價(jià)格上以謹(jǐn)慎、保守的態(tài)度測(cè)算，使該項(xiàng)目的償還能力得到進(jìn)一步保證，極大程度的規(guī)避了還款風(fēng)險(xiǎn)。二、環(huán)境效益分析本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶(hù)營(yíng)造出一個(gè)良好的居住氛圍。項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗?，設(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境不良的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)

37、。它對(duì)改善“世界一流、亞洲第一”的航空城的周邊環(huán)境，提升區(qū)域居住環(huán)境質(zhì)量都會(huì)有顯著的環(huán)境效益。三、社會(huì)效益分析社會(huì)因素影響措施建議對(duì)居民收入的影響：項(xiàng)目建成后主要銷(xiāo)售對(duì)象當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職工、政府機(jī)關(guān)工作人員，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難，分期付款對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響良好的居住環(huán)境首先為住戶(hù)提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時(shí)也有所增加物業(yè)管理職能的重要發(fā)揮。對(duì)就業(yè)的影響：提供百余個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)重才惜才加強(qiáng)招聘工作。對(duì)地區(qū)商業(yè)文化的影響：為周邊住戶(hù)提供了規(guī)范的商業(yè)文化場(chǎng)地。對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響：完善地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)周邊地區(qū)發(fā)展，擴(kuò)大城市化進(jìn)程，擴(kuò)大服務(wù)范圍

38、，避免了盲目擴(kuò)建?！盎食躯惗肌弊≌ǔ珊?，將成為閻良地區(qū)第一個(gè)繁華地段商住小區(qū)。項(xiàng)目生活設(shè)施齊全，緊鄰區(qū)中心，交通極為方便。加之近幾年來(lái)周邊地區(qū)將陸續(xù)開(kāi)發(fā)建成住宅小區(qū)，因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場(chǎng)頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場(chǎng)需求，提高附近居民的居住生活質(zhì)量，同時(shí)，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境；通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)，餐飲，商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)還有利于改善閻良地區(qū)的城市形象和投資環(huán)境，促進(jìn)該區(qū)域總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益巨大。四、風(fēng)險(xiǎn)性分析投資房地產(chǎn)業(yè)，具有高的投資回報(bào)，同時(shí)也存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。（一

39、）投資風(fēng)險(xiǎn)：1、政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家最近在土地和房地產(chǎn)上出臺(tái)了許多新的政策以防止房地產(chǎn)過(guò)熱，中國(guó)人民銀行6月13日下達(dá)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知等，不排除國(guó)家還有新的政策出臺(tái)的可能。這些都將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生很大的影響，而國(guó)家在土地方面政策的變化，也會(huì)給地價(jià)帶來(lái)相當(dāng)大的影響。2、管理風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目目前還沒(méi)有成熟的模式和經(jīng)驗(yàn)，需要公司管理層結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，摸索出符合公司和本區(qū)域特點(diǎn)的管理模式。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)該項(xiàng)目所具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的地理位置和環(huán)境。對(duì)規(guī)劃要多方多次論證，力求開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)需求的具有現(xiàn)代感的高品質(zhì)產(chǎn)品。4、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目能不能得到市場(chǎng)的青睞和確立在目前周邊房地

40、產(chǎn)格局中的地位。5、融資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的運(yùn)行有賴(lài)于經(jīng)營(yíng)者對(duì)資本的積極運(yùn)作，以及如何取得資本最好效能。該項(xiàng)目要認(rèn)真編制詳細(xì)可行的資金投入計(jì)劃，確保項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中項(xiàng)目資金的最佳使用。6、其它風(fēng)險(xiǎn)。不可抗力和不可預(yù)測(cè)事件的出現(xiàn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)控制：1、對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)。將加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)、政策的新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。2、針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立具有一定彈性、簡(jiǎn)潔和高效性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立一套監(jiān)督、促進(jìn)、相互制約的機(jī)制。加強(qiáng)管理者自身素質(zhì)的提高，掌握先進(jìn)的管理知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)。加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多方式推廣促銷(xiāo)，降低各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本。3、針

41、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)、有影響的設(shè)計(jì)隊(duì)伍共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，在初步規(guī)劃設(shè)計(jì)出臺(tái)后，項(xiàng)目將會(huì)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)馗鹘缛耸?，廣泛聽(tīng)取他們的意見(jiàn)，從方案的規(guī)劃、戶(hù)型的布置、小區(qū)環(huán)境配套等各方面贏得市場(chǎng)認(rèn)可，減少項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。4、針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將保證所開(kāi)發(fā)物業(yè)的高品質(zhì)，力爭(zhēng)引領(lǐng)時(shí)代潮流的產(chǎn)品以及周到的服務(wù)，創(chuàng)立公司的品牌形象，從而占領(lǐng)市場(chǎng)；通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。5、針對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)。公司以科學(xué)合理地安排融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金的使用管理，合理地進(jìn)行利潤(rùn)分配和債務(wù)償還，保證投資者信心，保證融資渠道的順暢和融資信用。（三）其它風(fēng)險(xiǎn)：1、區(qū)域性發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的規(guī)劃已基本定型，該片區(qū)規(guī)劃方面未

42、來(lái)將不會(huì)出現(xiàn)重大的調(diào)整，規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)極小，目前已進(jìn)入準(zhǔn)備建設(shè)階段。隨著深圳市城市化建設(shè)步伐的加快，本項(xiàng)目更多享受的是其建設(shè)帶來(lái)的目標(biāo)顧客群和配套設(shè)施，因而區(qū)域性發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)很小。2、市場(chǎng)因素的風(fēng)險(xiǎn)由于閻良周邊的供應(yīng)量不可忽視。據(jù)有關(guān)資料顯示，閻良市區(qū)附近總共超過(guò)100萬(wàn)平方米的供應(yīng)量可能在58年內(nèi)全部推向市場(chǎng)并售罄。其中一部分基本與本項(xiàng)目不構(gòu)成直接的威脅。五、敏感性分析以售價(jià)和成本作為影響因素，對(duì)收益進(jìn)行相關(guān)的敏感性分析：1、建安成本變化對(duì)利潤(rùn)率的變化假設(shè)，住宅銷(xiāo)售均價(jià)為1750元；商鋪7500元/平方米，地下室部分按500元/平方米，總加權(quán)平均價(jià)為：3077元/平方米。按建筑單位成本為2013元/平

43、方米時(shí)，當(dāng)建安成本在-5%-5%之間波動(dòng)時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。建安成本變化對(duì)利潤(rùn)率的變化表一、建安成本的影響估算成本估算成本估算成本（×105%）（×100%）（×95%）單位開(kāi)發(fā)成本(元/m2)2,113.720131912開(kāi)發(fā)總成本318864000303680000 288500000稅前利潤(rùn)145316000160500000175680000單位凈利97361720107500000117705600銷(xiāo)售毛利率%47.85%52.8%57.9%銷(xiāo)售凈利率%32.06.%35.4%38.76.%2、售價(jià)變化對(duì)利潤(rùn)率的變化假設(shè)，建安成本、地價(jià)保持不變，下表說(shuō)

44、明各期住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格分別漲或降5時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的影響。加權(quán)平均售價(jià)變化對(duì)利潤(rùn)率的變化影響表二、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)（×105%）（×100%）（×95%）銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2)323130772923營(yíng)業(yè)收入(均價(jià))487389000464180000440971000稅前利潤(rùn)183709000160500000137291000單位凈利12308503010750000091984970銷(xiāo)售毛利率%60.49.%52.8%45.21%銷(xiāo)售凈利率%40.53%35.4%30.29%第九章 研究結(jié)論與建議一、研究結(jié)論1、本項(xiàng)目位于區(qū)中心繁華地段，未來(lái)發(fā)展

45、的前景光明，其區(qū)域內(nèi)人口將持續(xù)增長(zhǎng)，并有較強(qiáng)的支付能力。該區(qū)域價(jià)位合理、品質(zhì)優(yōu)良的住宅將供不應(yīng)求。該片區(qū)售價(jià)在1700-2100/平方米之間的住宅擁有良好的市場(chǎng)空間；該片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿^大。2、閻良區(qū)為未來(lái)國(guó)家航空城。近年來(lái)隨著國(guó)家對(duì)大西部的發(fā)展及支持，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)將會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)成上漲趨勢(shì)。3、本項(xiàng)目住宅計(jì)劃以均價(jià)1700-2000元/平米左右、商鋪計(jì)劃以均價(jià)7500元/平米左右的適中價(jià)格推出市場(chǎng)，預(yù)期這一價(jià)格具有較大的市場(chǎng)需求與支付能力的支撐，有一定的價(jià)格上漲空間。4、本項(xiàng)目的投資周期約為3.54年，本項(xiàng)目所得稅前總利潤(rùn)(含剩余物業(yè))為16050萬(wàn)元。本項(xiàng)目含剩余物業(yè)的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為

46、52.8%。5、本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自市場(chǎng)變化及項(xiàng)目的融資，我公司將通過(guò)發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)管理，努力提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)抵御市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。6、本項(xiàng)目法律手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰。綜上所述：“皇城麗都”項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)回報(bào)比較理想，如果我司能夠通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，將本項(xiàng)目的獨(dú)特的配套資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)潛力優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的綜合質(zhì)素，使本項(xiàng)目在與市場(chǎng)同檔次樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)處于領(lǐng)先，建議投資本項(xiàng)目。二、項(xiàng)目建議本項(xiàng)目建筑工程量大，施工周期適中。工程建設(shè)中應(yīng)該多聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取國(guó)內(nèi)外大型住宅

47、社區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，投資又大，建議采用招標(biāo)的方式擇優(yōu)選取有類(lèi)似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭(zhēng)取更為優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)條件，如能爭(zhēng)取落實(shí)進(jìn)一步的稅收退還及減免，則對(duì)項(xiàng)目的資金運(yùn)用及周轉(zhuǎn)帶來(lái)極大的幫助，為項(xiàng)目融資創(chuàng)造巨大的靈活空間。第十章項(xiàng)目進(jìn)展近況和辦理項(xiàng)目貸款的要求前九章論證所得的結(jié)論：“皇城麗都”項(xiàng)目是可行的，具有良好的社會(huì)效益和良好的經(jīng)濟(jì)效益，極具投資價(jià)值。一、嘉華公司從2002年起開(kāi)響應(yīng)政府號(hào)召，開(kāi)始“皇城麗都”的前期工作，至2004年底開(kāi)工建設(shè)至今已完成25283.38平方米住宅、14