保定時尚公館全案策略提報 167P

1、 時尚公館全案策略提報2010.8通過對市場的調(diào)研、分析我們已經(jīng)非常直觀的看到了目前的競爭格局。2010萬達廣場、新界、西美第五大道、藏龍福地、金源商務(wù)廣場、財庫 東南片區(qū)，群雄并起！巨大的開發(fā)量讓不少人在感受刺激的同時，不由得擔(dān)心市場競爭的慘烈。 在沿途不到三四公里的范圍，已經(jīng)密布了幾個體量很大的商業(yè)、住宅項目，而定位與產(chǎn)品形態(tài)嚴重的重疊，當(dāng)然，客戶群也是嚴重的重疊。由此產(chǎn)生的是最為直接的短兵相接，對陣戰(zhàn)場可謂群雄割據(jù)。想要在如此市場環(huán)境中立馬橫道，當(dāng)有過人之處差異化、特殊化、專有化差異化、特殊化、專有化將會成為我們的制勝準(zhǔn)則產(chǎn)品差異化賣點差異化推廣差異化營銷差異化賣場差異化 我們要做的是一

2、個與眾不同樓盤，一個有著獨特內(nèi)涵的樓盤。我們要做的是一個與眾不同樓盤，一個有著獨特內(nèi)涵的樓盤。商業(yè)&商務(wù)在市場細分越來越專業(yè)話的今天，我們堅持認為：商業(yè)商務(wù)在分析了市場，分析了競爭項目后，我們會驚訝的發(fā)現(xiàn)，在分析了市場，分析了競爭項目后，我們會驚訝的發(fā)現(xiàn)，市場給我們留下了非常大的一塊蛋糕。市場給我們留下了非常大的一塊蛋糕。那就是區(qū)域商務(wù)化后所產(chǎn)生的配套需求。那就是區(qū)域商務(wù)化后所產(chǎn)生的配套需求。由此導(dǎo)出本案的項目定位：城市綜合體什么是城市綜合體什么是城市綜合體?我們有足夠的綜合體影響力嗎？我們有足夠的綜合體影響力嗎？【all about hopsca】最具價值的物業(yè)類型最具價值的物業(yè)類型

3、a a、城市綜合體的定義與特征、城市綜合體的定義與特征將城市中商業(yè)、居住、酒店、娛樂商業(yè)、居住、酒店、娛樂等城市空間功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系建筑群，稱為“綜合體”。它具有多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一的特征，滿足現(xiàn)代都市生活的復(fù)雜性和多樣性，具有城市標(biāo)志城市標(biāo)志的建筑特征。b b、城市綜合體模式對項目的意義、城市綜合體模式對項目的意義城市角度城市角度n提升城市形象：提升城市形象：開啟新的城市形象，以復(fù)合功能滿足地方發(fā)展的契機。與已經(jīng)成型的和未來規(guī)劃聯(lián)成片狀發(fā)展模式。n 凝結(jié)城市情感：凝結(jié)城市情感：改變城市形象，改變了人們的生活形態(tài)，成

4、為凝結(jié)區(qū)域精神的新地標(biāo)。生活方式生活方式n 為城市生活功能提供了豐富和混合的空間為城市生活功能提供了豐富和混合的空間，如居住、購物、飲食以及消遣娛樂等以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并相互促進。 n 滿足現(xiàn)代“24小時都市運轉(zhuǎn)”的要求，為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時間，提高工作效率與生活效率。提高工作效率與生活效率。產(chǎn)品規(guī)劃定位： * *行政商務(wù)公寓行政商務(wù)公寓+ + 新奢華小公館新奢華小公館（或新奢華酒店公寓）（或新奢華酒店公寓）+ shopping mall*主樓定位為：行政商務(wù)公寓行政商務(wù)公寓+ + 新奢華小公館新奢華小公館裙樓定位為： shopping mallsho

5、pping mall定位公寓產(chǎn)品而非寫字樓產(chǎn)品的n個理由：避免區(qū)域內(nèi)同期項目同質(zhì)化產(chǎn)生的直面競爭1.寫字樓市場存在的局限性使得客群面相對較窄2.寫字樓產(chǎn)品投資價值由于租金較低因此回報較小3. 借助區(qū)域商業(yè)化和商務(wù)化的不斷成熟，為公寓類產(chǎn) 品提供了配套的同時也帶來了龐大的需求，這叫借勢！4.區(qū)域內(nèi)甚至全市此類產(chǎn)品相對較為稀缺，而價格方面寫字樓甚至低于住宅5.小戶型產(chǎn)品由于其低總價、使用功能靈活的特性，消費者無論是自住還是投資都擴大了市場的需求范圍！6.公寓產(chǎn)品較寫字樓產(chǎn)品投入成本相對要低很多，相對利潤空間也會很大！7.由于客群面廣，總價低，產(chǎn)品需求量大，使得公寓類產(chǎn)品的銷售速度與回款周期相對縮短

6、，更具資本運作的靈活性！8.公寓類產(chǎn)品運作周期較寫字樓相對要短9.寫字樓市場慘淡的狀況使得很多寫字樓項目轉(zhuǎn)向公寓產(chǎn)品也直接說明了當(dāng)前的市場走向！10.產(chǎn)品外立面建議產(chǎn)品外立面建議 黑白魔方新奢華白玄石建筑綜合體，以超現(xiàn)代的建新奢華白玄石建筑綜合體，以超現(xiàn)代的建筑風(fēng)格獨樹一幟，成為城市地標(biāo)！筑風(fēng)格獨樹一幟，成為城市地標(biāo)！酒店式公寓是高檔的象征嗎？酒店式公寓是高檔的象征嗎？它的核心價值在哪？它的核心價值在哪？【all about aparthotel 】boutique apartment滿足居住功能的謂之公寓滿足休閑、社交等復(fù)合功能的居住產(chǎn)品謂之酒店式公寓簡言之高檔公寓高檔公寓+具有復(fù)合機能的酒

7、店配套具有復(fù)合機能的酒店配套什么是酒店式公寓?酒店式公寓的物業(yè)服務(wù)直接構(gòu)成項目的核心價值，所以我們建議以下物業(yè)服務(wù)項目：物業(yè)作為在銷售、未來租務(wù)市場銷售、未來租務(wù)市場的重要指標(biāo)重要指標(biāo)要素，成為住宅產(chǎn)品的專屬住宅產(chǎn)品的專屬性配套服務(wù)性配套服務(wù)，為業(yè)主提供專業(yè)、便捷、隨機、全方位菜單式的物業(yè)服務(wù)。有效的提升居住品質(zhì)與生活附加值。居住品質(zhì)與生活附加值。n 在生活服務(wù)、娛樂服務(wù)、康體服務(wù)等層面建立完善的系統(tǒng)性平臺。在生活服務(wù)、娛樂服務(wù)、康體服務(wù)等層面建立完善的系統(tǒng)性平臺。n 針對不同的戶型產(chǎn)品，設(shè)置各具特色的服務(wù)內(nèi)容。針對不同的戶型產(chǎn)品，設(shè)置各具特色的服務(wù)內(nèi)容。a a類類新奢華小公館新奢華小公館24

8、小時保姆式服務(wù)小時保姆式服務(wù)包括：包括：洗衣服務(wù)、代繳費用服務(wù)、保潔服務(wù)、廚房定餐服務(wù)、24小時便利店等等從服務(wù)模式上盡量滿足業(yè)主24小時的便利性生活支持，并能夠解決業(yè)主日常生活起居的各方面的基本問題。如：紐約客由法國accor(雅高)酒店管理集團novotel酒店提供標(biāo)準(zhǔn)化、國際化的酒店管理，有獨具特色的自助廚房服務(wù)。b b類類高端中大戶型公寓高端中大戶型公寓行政商務(wù)公館行政商務(wù)公館vip管家式服務(wù)管家式服務(wù)包括：包括：基本生活服務(wù)（兼容a類服務(wù)）、行程安排、私人聚會設(shè)計服務(wù)、定制餐飲服務(wù)、健身康體服務(wù)、大堂設(shè)置樓座管家b類服務(wù)應(yīng)全方位體現(xiàn)私人生活的奢侈感與面子，建議與會所資源聯(lián)動，為業(yè)主提

9、供終身制的俱樂部專屬服務(wù)。酒店式公寓功能不同于城市公寓或集合式住宅等產(chǎn)品類型,需要在相對封閉的空間內(nèi)實現(xiàn)各種復(fù)雜的功能需要，建造相對完整的配套體系。具體到本項目，我們希望能夠打造一個帶有全配套功能形式的高檔酒店公寓物業(yè)。在功能規(guī)劃上致力于實現(xiàn)全方位的針對業(yè)主的獨有專屬配套體系，使業(yè)主能夠享受到高檔的全方位的舒適生活服務(wù).根據(jù)功能可劃分為以下幾個區(qū)：根據(jù)功能可劃分為以下幾個區(qū)：n服務(wù)區(qū)n商業(yè)區(qū)n餐飲區(qū)n娛樂區(qū)nvip俱樂部n運動休閑保健區(qū)戶型建議：戶型面積配比 戶型戶型 一室一室 兩室兩室 三室三室 比例比例 60% 60% 35% 35% 5% 5% 面積面積 （平方米）（平方米） 3545

10、3545 8090 8090 95110 95110中小戶型解決方案探索解決方案之一 中小戶型的空間暢想曲優(yōu)化空間利用，奏響中小空間的華彩樂章優(yōu)化空間利用，奏響中小空間的華彩樂章 小面積不應(yīng)是少配置的借口，低貨值更不能等于低品質(zhì)。戶型規(guī)模的限定正是考驗創(chuàng)小面積不應(yīng)是少配置的借口，低貨值更不能等于低品質(zhì)。戶型規(guī)模的限定正是考驗創(chuàng)造力的前提，使我們的擁有了探索產(chǎn)品設(shè)計新走向的契機。造力的前提，使我們的擁有了探索產(chǎn)品設(shè)計新走向的契機。 深挖新政，我們發(fā)現(xiàn)，新政對于我們的影響，其實質(zhì)是一個居住功能定位的明確和尺深挖新政，我們發(fā)現(xiàn)，新政對于我們的影響，其實質(zhì)是一個居住功能定位的明確和尺度觀念的更新的問題

11、，是對以往居住習(xí)慣（特別是北方住宅）的挑戰(zhàn)。我們可以從以度觀念的更新的問題，是對以往居住習(xí)慣（特別是北方住宅）的挑戰(zhàn)。我們可以從以下幾個方面入手，優(yōu)化戶型設(shè)計，在有限的空間內(nèi)奏響中小戶型的華彩樂章。下幾個方面入手，優(yōu)化戶型設(shè)計，在有限的空間內(nèi)奏響中小戶型的華彩樂章?？臻g優(yōu)化方法空間優(yōu)化方法 經(jīng)濟有效的分配有限的面積，最大限度的保證空間布局的舒適性和宜居性，讓中小戶型更加精經(jīng)濟有效的分配有限的面積，最大限度的保證空間布局的舒適性和宜居性，讓中小戶型更加精致：致：p通過凸窗、落地窗等的設(shè)計在視覺上極大地擴展室內(nèi)空間，并且改善室內(nèi)自然通風(fēng)、自然采通過凸窗、落地窗等的設(shè)計在視覺上極大地擴展室內(nèi)空間，并

12、且改善室內(nèi)自然通風(fēng)、自然采光問題；光問題； 但臥室、客廳、入門位置及開窗位置直接影響房間家具的布置，要精心設(shè)計，避免但臥室、客廳、入門位置及開窗位置直接影響房間家具的布置，要精心設(shè)計，避免大而不適用的浪費。大而不適用的浪費。p在陽臺上做文章：如入戶花園、錯層陽臺（也稱空中花園）；在陽臺上做文章：如入戶花園、錯層陽臺（也稱空中花園）； p用復(fù)式空間提升品質(zhì)感和豐富功能分割；用復(fù)式空間提升品質(zhì)感和豐富功能分割； p可以考慮采用室外公共樓梯和公共外廊的方式，以減少公攤面積可以考慮采用室外公共樓梯和公共外廊的方式，以減少公攤面積p適當(dāng)加高層高，以增加戶內(nèi)空間體積。適當(dāng)加高層高，以增加戶內(nèi)空間體積。空間

13、優(yōu)化方法空間優(yōu)化方法 將交通流線納入公共空間，并在改善空間組合的同時，強調(diào)節(jié)點空間的塑造：將交通流線納入公共空間，并在改善空間組合的同時，強調(diào)節(jié)點空間的塑造：p 功能空間的轉(zhuǎn)換點通常也是居住行為的交叉點和矛盾點，更是功能設(shè)計的最精致所功能空間的轉(zhuǎn)換點通常也是居住行為的交叉點和矛盾點，更是功能設(shè)計的最精致所在。而在我們粗放式的產(chǎn)品中，它往往是設(shè)計的盲區(qū)，表現(xiàn)為空間使用的消極。在。而在我們粗放式的產(chǎn)品中，它往往是設(shè)計的盲區(qū)，表現(xiàn)為空間使用的消極。p我們在中小戶型設(shè)計中，要力求動線的經(jīng)濟有效，如入戶線路應(yīng)盡量短捷，走道控我們在中小戶型設(shè)計中，要力求動線的經(jīng)濟有效，如入戶線路應(yīng)盡量短捷，走道控制在一個

14、房開間以內(nèi)，走道盡量結(jié)合餐廳、客廳等公共部位，保證采光及視線開闊。制在一個房開間以內(nèi)，走道盡量結(jié)合餐廳、客廳等公共部位，保證采光及視線開闊。創(chuàng)新建議創(chuàng)新建議分割帶來的提升分割帶來的提升 本戶型較好的實現(xiàn)了面積的經(jīng)濟利用，本戶型較好的實現(xiàn)了面積的經(jīng)濟利用， 戶型緊湊實用戶型緊湊實用 在臥室中，巧妙的分割出一個半房，可作在臥室中，巧妙的分割出一個半房，可作書房、健身房等，有效改善了小戶型功書房、健身房等，有效改善了小戶型功能區(qū)域分割不足的弊病，使居住更加舒能區(qū)域分割不足的弊病，使居住更加舒適適創(chuàng)新建議創(chuàng)新建議百變魔術(shù)戶型百變魔術(shù)戶型 進引進引“百變百變”創(chuàng)新，即：單身公寓、一房、二房可以相對組合、

15、拆創(chuàng)新，即：單身公寓、一房、二房可以相對組合、拆分、拼連，充分滿足不同居住者和投資者的需求。因為在設(shè)計時分、拼連，充分滿足不同居住者和投資者的需求。因為在設(shè)計時就考慮到了戶型之間的隨意組合和拆分，特別是組合后和拆分后就考慮到了戶型之間的隨意組合和拆分，特別是組合后和拆分后的門、廚房、衛(wèi)生間的布置等各個細節(jié)，所以在變動后仍很實用。的門、廚房、衛(wèi)生間的布置等各個細節(jié)，所以在變動后仍很實用。 百變魔術(shù)戶型百變魔術(shù)戶型兩個單身公寓變身成為一套一室一廳戶型兩個單身公寓變身成為一套一室一廳戶型百變魔術(shù)戶型百變魔術(shù)戶型一個單身公寓和一套一室一廳變身成為一套兩室一廳戶型一個單身公寓和一套一室一廳變身成為一套兩

16、室一廳戶型百變魔術(shù)戶型百變魔術(shù)戶型一個單身公寓和一套兩室一廳變身成為一套三室兩廳戶型一個單身公寓和一套兩室一廳變身成為一套三室兩廳戶型創(chuàng)新建議創(chuàng)新建議1+121+12 此為某小戶型裝修實例。在裝修時玩起了此為某小戶型裝修實例。在裝修時玩起了“1+1”1+1”游戲這，是比較具有創(chuàng)意性的小戶型裝修個案。游戲這，是比較具有創(chuàng)意性的小戶型裝修個案。 原本簡單相連的兩套原本簡單相連的兩套4747平方米的單身公寓，但是經(jīng)平方米的單身公寓，但是經(jīng)過了過了1 11 1后的效果，把相連的墻壁打通，就不僅僅后的效果，把相連的墻壁打通，就不僅僅是是2 2這么簡單。這么簡單。 可以是老少居，即彼此獨立又互相照應(yīng)；可以

17、是白可以是老少居，即彼此獨立又互相照應(yīng)；可以是白領(lǐng)領(lǐng)sohosoho，左邊為頗具個性的辦公空間，右邊區(qū)間是，左邊為頗具個性的辦公空間，右邊區(qū)間是居住和休息區(qū)間，共有也可以獨立擁有洗手間和廚居住和休息區(qū)間，共有也可以獨立擁有洗手間和廚房，辦公居住兩不誤。房，辦公居住兩不誤。解決方案之二 “身材中小， “作為”不小“身材身材”中小，中小，“作為作為”不小不小戶外的廣闊戶外的廣闊天地天地 “ “中小戶型中小戶型”帶來不單居住面積變小，隨之而來的還有對戶外空間的高需求，帶來不單居住面積變小，隨之而來的還有對戶外空間的高需求，這是因為：這是因為：p單戶面積的變小也將導(dǎo)致社區(qū)人口密度的增高，居民對戶外公共

18、交流娛樂空間的需求單戶面積的變小也將導(dǎo)致社區(qū)人口密度的增高，居民對戶外公共交流娛樂空間的需求量也將隨之增大量也將隨之增大p戶內(nèi)的人口密度的增大使得一部分交流、娛樂活動需要在室外空間實現(xiàn)戶內(nèi)的人口密度的增大使得一部分交流、娛樂活動需要在室外空間實現(xiàn)“身材身材”中小，中小，“作為作為”不小不小戶外的廣闊戶外的廣闊天地天地 如何解決上述問題，從而保障中小戶型社區(qū)的整體品質(zhì)呢？如何解決上述問題，從而保障中小戶型社區(qū)的整體品質(zhì)呢？p第一、完善戶外公共空間的等級第一、完善戶外公共空間的等級 社區(qū)里不應(yīng)只有商業(yè)、公共空間和私密空間，還需要設(shè)置半私密，或者是半公共空間，使空社區(qū)里不應(yīng)只有商業(yè)、公共空間和私密空

19、間，還需要設(shè)置半私密，或者是半公共空間，使空間實現(xiàn)自然過渡。間實現(xiàn)自然過渡。p第二、創(chuàng)造一個焦點空間第二、創(chuàng)造一個焦點空間 這個焦點空間應(yīng)該是具有很高的多樣性和靈活性，同時他要兼容各種各樣的活動，比如說老這個焦點空間應(yīng)該是具有很高的多樣性和靈活性，同時他要兼容各種各樣的活動，比如說老年人的、成年人的、小孩的活動，要互相兼容。年人的、成年人的、小孩的活動，要互相兼容。實例賞析實例賞析新里程，新探索新里程，新探索 萬科新里程項目倡導(dǎo)萬科新里程項目倡導(dǎo)“和諧社區(qū)，自在生活；一應(yīng)俱全，愜意人生和諧社區(qū)，自在生活；一應(yīng)俱全，愜意人生”的理念，不但通過的理念，不但通過豐富室外空間的功能設(shè)置，實現(xiàn)社區(qū)公共空

20、間的功能復(fù)合性，而且通過對社區(qū)外資源的豐富室外空間的功能設(shè)置，實現(xiàn)社區(qū)公共空間的功能復(fù)合性，而且通過對社區(qū)外資源的有效整合和戶動，使戶外乃至社區(qū)外空間成為居室有限空間的有益補充，從而擴充了業(yè)有效整合和戶動，使戶外乃至社區(qū)外空間成為居室有限空間的有益補充，從而擴充了業(yè)主的活動領(lǐng)域。做法如下：主的活動領(lǐng)域。做法如下： 社區(qū)內(nèi)：設(shè)立許多鄰里之間互動的空間和場所如花園、景觀、小路、大堂的休息室，還設(shè)立人與人之社區(qū)內(nèi)：設(shè)立許多鄰里之間互動的空間和場所如花園、景觀、小路、大堂的休息室，還設(shè)立人與人之間相交流平臺設(shè)施，會所，室外健身場地等。間相交流平臺設(shè)施，會所，室外健身場地等。 與當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)學(xué)校聯(lián)動，

21、共建文化藝術(shù)中心（由圖書館、電子閱覽室、藝術(shù)教室、培訓(xùn)中心、藝與當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)學(xué)校聯(lián)動，共建文化藝術(shù)中心（由圖書館、電子閱覽室、藝術(shù)教室、培訓(xùn)中心、藝術(shù)禮堂等設(shè)施構(gòu)成，并特聘著名藝術(shù)家進行專業(yè)指導(dǎo)）成為社區(qū)進行文化、藝術(shù)教育培訓(xùn)和交流活動術(shù)禮堂等設(shè)施構(gòu)成，并特聘著名藝術(shù)家進行專業(yè)指導(dǎo)）成為社區(qū)進行文化、藝術(shù)教育培訓(xùn)和交流活動 的主要場所。的主要場所。 與周邊社區(qū)聯(lián)動，實現(xiàn)會所等資源的整合共享。與周邊社區(qū)聯(lián)動，實現(xiàn)會所等資源的整合共享。 組織本社區(qū)居民創(chuàng)辦互助圖書館等形式，實現(xiàn)社內(nèi)部資源的共享。組織本社區(qū)居民創(chuàng)辦互助圖書館等形式，實現(xiàn)社內(nèi)部資源的共享。實例賞析實例賞析共享的空中花園共享的空中花園

22、以上戶型建筑面積以上戶型建筑面積87878989平米，一梯三戶平米，一梯三戶錯位設(shè)置的公共空中花園設(shè)計是此戶型的獨特之處錯位設(shè)置的公共空中花園設(shè)計是此戶型的獨特之處實例賞析實例賞析挑空躍層設(shè)計挑空躍層設(shè)計建筑面積建筑面積6767平米平米整體挑高整體挑高5.15.1米米下層挑高下層挑高2.52.5米；上層挑高米；上層挑高2.62.6米米上層面積贈送上層面積贈送小復(fù)式樣板間實景小復(fù)式樣板間實景從二層共享空間俯瞰一層起居室從二層共享空間俯瞰一層起居室從共享空間仰視二層從共享空間仰視二層 起居室、廚房和餐廳（為了增加開揚感，廚房起居室、廚房和餐廳（為了增加開揚感，廚房處理成開敞式，與起居室用玻璃分隔）

23、處理成開敞式，與起居室用玻璃分隔）主人房主人房小復(fù)式樣板間實景小復(fù)式樣板間實景“身材身材”中小，中小，“作為作為”不小不小科技改變生科技改變生活活 中小戶型，特別是高層住宅的中小戶型經(jīng)常會受到通風(fēng)、采光、居住成本較中小戶型，特別是高層住宅的中小戶型經(jīng)常會受到通風(fēng)、采光、居住成本較高等弊病的困擾，這也成為中小戶型樓盤檔次提升的瓶頸之一。高等弊病的困擾，這也成為中小戶型樓盤檔次提升的瓶頸之一。 解決這一問題，除了優(yōu)化戶型設(shè)計，盡量避免暗衛(wèi)、暗廚等外，很重要的一解決這一問題，除了優(yōu)化戶型設(shè)計，盡量避免暗衛(wèi)、暗廚等外，很重要的一條途徑，就是運用發(fā)展已經(jīng)較為成熟的科技智能化技術(shù)，這也是打造精品中條途徑，

24、就是運用發(fā)展已經(jīng)較為成熟的科技智能化技術(shù)，這也是打造精品中小戶型樓盤，塑造產(chǎn)品差異化的重要途徑。小戶型樓盤，塑造產(chǎn)品差異化的重要途徑。商業(yè)部分規(guī)劃建議：一、二層街鋪以單元形式對外銷售，根據(jù)客戶需求自由分割，業(yè)態(tài)以配套型商業(yè)為主。銀行、中國移動、中國聯(lián)通、中國電信、時尚餐飲、洗衣店、精品成衣銀行、中國移動、中國聯(lián)通、中國電信、時尚餐飲、洗衣店、精品成衣高檔用品展賣場高檔用品展賣場品牌成衣賣場品牌成衣賣場高檔運動及時尚品牌賣場高檔運動及時尚品牌賣場3層配置獨立電梯，以賣場形式整體招租。開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)，在保證項目利潤的同時持有一定的商業(yè)產(chǎn)權(quán)以做長期盈利。高檔現(xiàn)代家私展賣場高檔現(xiàn)代家私展賣場【 din

25、ing dep. 】餐飲區(qū)餐飲區(qū)【 leisure dep.】娛樂區(qū)娛樂區(qū)特色酒吧高規(guī)格夜總會高規(guī)格夜總會高規(guī)格小型私人舞廳高規(guī)格小型私人舞廳【 vip club】vipvip俱樂部俱樂部【 sports & health dep.】運運 動動 / /保健保健 區(qū)區(qū)配有私人教練服務(wù)的配有私人教練服務(wù)的vipvip健身會所健身會所配有私人健康顧問服務(wù)的配有私人健康顧問服務(wù)的vipvip保健區(qū)保健區(qū)策略策略 strategypositioningthe 1st step*行政商務(wù)公寓行政商務(wù)公寓+ 新奢華小公館新奢華小公館（或新奢華酒店公寓）（或新奢華酒店公寓）+ shopping mal

26、l* 整體項目的市場定位整體項目的市場定位slogan：激發(fā)整座城市的想象力城市新地標(biāo)城市新地標(biāo) 新奢華白玄石建筑綜合體新奢華白玄石建筑綜合體the 2ed step創(chuàng)作創(chuàng)作creationname and logoslogan時尚公館激發(fā)城市想象力推廣推廣策略策略boutiqueapartmentwhat is？漢語直譯：提包客 個性化裝修，全方位酒店服務(wù)，主張精致化生活、優(yōu)雅式居家、閑散性的休閑方式。她引領(lǐng)潮流，充滿個性化和激情，代表新世紀高薪族精致生活、時尚品味的消費形態(tài)，是當(dāng)下最時尚的生活指標(biāo)。住在這樣的公寓中就像是被包在一個安全的殼里，感受到的是：彷佛從未離家一樣的安適。而bouti

27、que apartment的形態(tài)，也正符合時尚公館期酒店式公寓目前最頂級的居住品質(zhì)以及星級酒店物管的特質(zhì)。boutique apartment形象闡釋：形象闡釋：時尚公館時尚公館boutique boutique apartmentapartment個性化裝修個性化裝修國際化裝修效果國際化裝修效果引領(lǐng)時尚生活引領(lǐng)時尚生活全方位酒店式服務(wù)全方位酒店式服務(wù)城市焦點城市焦點品牌力品牌力星級酒店式管理星級酒店式管理得天獨厚的地理位置得天獨厚的地理位置時尚的引領(lǐng)者！核心的占據(jù)者時尚的引領(lǐng)者！核心的占據(jù)者！只有只有時尚公館時尚公館！產(chǎn)品魅力點 真正認同項目價值的投資客；真正認同項目價值的投資客； 投資客群

28、投資客群頂級生活的享受者、追求者。頂級生活的享受者、追求者。 a.b.在石家莊的高級白領(lǐng)；在石家莊的高級白領(lǐng)； 入住客群入住客群高薪單身貴族；高薪單身貴族； b.c.高端人群的第高端人群的第n n 個理想居所個理想居所 d.a.提包包客入住客群入住客群提包客解析他們是高端商務(wù)人士，在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐鈦砣藛T或者由于生意他們是高端商務(wù)人士，在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐鈦砣藛T或者由于生意需要住在酒店式公寓的本地人士，他們需要一個尊崇而舒適需要住在酒店式公寓的本地人士，他們需要一個尊崇而舒適的居住環(huán)境，以及全面周到的服務(wù)，例如叫醒、送餐、洗衣、的居住環(huán)境，以及全面周到的服務(wù)，例如叫醒、送餐、洗衣、叫車等等細致貼心方便的

29、管家服務(wù)。叫車等等細致貼心方便的管家服務(wù)。時時尚公尚公館館提包客提包客舒適感舒適感國際化裝修效果國際化裝修效果尊崇感尊崇感全方位酒店式服務(wù)全方位酒店式服務(wù)品牌力品牌力星級酒店式管理星級酒店式管理得天獨厚的地理位置得天獨厚的地理位置時尚的引領(lǐng)者！核心的占據(jù)者時尚的引領(lǐng)者！核心的占據(jù)者！只有只有時尚公館時尚公館！客戶追崇點 以活動、軟文為先鋒，路牌為支持以活動、軟文為先鋒，路牌為支持 以報紙、電視、廣播及新聞炒作進行整合推廣以報紙、電視、廣播及新聞炒作進行整合推廣 以時尚前衛(wèi)以時尚前衛(wèi)no.1no.1的整體形象為依托，一舉占領(lǐng)石家莊的整體形象為依托，一舉占領(lǐng)石家莊 市場，吸引投資者與消費者的雙重關(guān)

30、注，達成商市場，吸引投資者與消費者的雙重關(guān)注，達成商 業(yè)利益與文化產(chǎn)業(yè)的雙贏。業(yè)利益與文化產(chǎn)業(yè)的雙贏。核心思路核心思路apartmentapartmentapartmentapartment為什么為什么boutique apartment 概念要先行概念要先行boutique boutique apartmentapartment概念的先行推廣，第一時間占領(lǐng)市場高地，為概念的先行推廣，第一時間占領(lǐng)市場高地，為后續(xù)宣傳時尚公館期打下良好而堅實的鋪墊。當(dāng)時尚公館期正式開后續(xù)宣傳時尚公館期打下良好而堅實的鋪墊。當(dāng)時尚公館期正式開盤時，作為市場上唯一的盤時，作為市場上唯一的boutique bouti

31、que apartmentapartment，勢必引起投資者與，勢必引起投資者與消費者的雙重關(guān)注，消費者的雙重關(guān)注， 既既巧妙的規(guī)避了直接傳達酒店式公寓概念的信巧妙的規(guī)避了直接傳達酒店式公寓概念的信息負面，消除投資者的心里反感。又在時尚公館品牌大旗與本案高息負面，消除投資者的心里反感。又在時尚公館品牌大旗與本案高品質(zhì)的硬件設(shè)施的基礎(chǔ)之上，作為市場高端與時尚先鋒，引領(lǐng)與迎品質(zhì)的硬件設(shè)施的基礎(chǔ)之上，作為市場高端與時尚先鋒，引領(lǐng)與迎合消費需求，引起消費者的極大興趣和強烈追求，再加上時尚公館合消費需求，引起消費者的極大興趣和強烈追求，再加上時尚公館期專業(yè)投資管理團隊負責(zé)運營，則出租率得到極大保證，將風(fēng)

32、險降期專業(yè)投資管理團隊負責(zé)運營，則出租率得到極大保證，將風(fēng)險降到最小化，更加深入而強烈的給予投資者信心到最小化，更加深入而強烈的給予投資者信心。投資回報投資回報專業(yè)投資管專業(yè)投資管理團隊理團隊投資者投資者消費者消費者高端商務(wù)人士高端商務(wù)人士時尚公館時尚公館boutiqueapartmentboutiqueapartmentboutiqueapartmentboutiqueapartment市場認同市場認同推廣推廣步驟步驟在開盤前期，利用路牌連續(xù)劇和在開盤前期，利用路牌連續(xù)劇和dmdm配合路牌宣傳口號定配合路牌宣傳口號定向發(fā)放至目標(biāo)客群手中為主，報廣為附，制造懸念引起向發(fā)放至目標(biāo)客群手中為主，報

33、廣為附，制造懸念引起市場極大關(guān)注，深入造市炒作，達到在尚未開盤之時甚市場極大關(guān)注，深入造市炒作，達到在尚未開盤之時甚至已經(jīng)銷售所剩無幾的局面。至已經(jīng)銷售所剩無幾的局面。在宣布開盤之后，所有產(chǎn)品利益點與投資回報同步。在宣布開盤之后，所有產(chǎn)品利益點與投資回報同步。第一階段第一階段dm報廣報廣提包客的形態(tài)提包客的形態(tài)第二階段第二階段dm 報廣報廣 boutique apartment的形態(tài)，并留下懸念的形態(tài)，并留下懸念第三階段第三階段dm 報廣報廣 揭開揭開boutique apartment在時尚公館，以及時尚公館期在時尚公館，以及時尚公館期產(chǎn)品利益點與投資回報，并留下時尚公館期開盤產(chǎn)品利益點與投

34、資回報，并留下時尚公館期開盤的的時間時間懸念懸念第五階段第五階段dm 報廣報廣 時尚公館期產(chǎn)品生活形態(tài)，時尚公館期產(chǎn)品生活形態(tài)， 以及以及我們的手法我們的手法第四階段第四階段dm 報廣報廣 時尚公館期開盤，以及所有產(chǎn)品利益點與投資回報時尚公館期開盤，以及所有產(chǎn)品利益點與投資回報第1周至第2周階段第3周至第4周階段第5周至第6周階段第7周至第8周階段第9周至第10周階段第11周至第14周階段第15周以后第一階段路牌: 提包客來了第二階段路牌: 誰是提包客第三階段路牌第三階段路牌: 提包客在提包客在boutique apartment第四階段路牌: boutique apartment不在石家莊為

35、為什么要什么要說說 boutique apartment不在石家莊不在石家莊boutique apartmentboutique apartment在世界在中國都是最高檔、最時尚的酒店式公寓，在世界在中國都是最高檔、最時尚的酒店式公寓，她不是一種地域性流行，不是屬于某個地區(qū)，而是全世界競相追逐的。她不是一種地域性流行，不是屬于某個地區(qū)，而是全世界競相追逐的。現(xiàn)在，她以一種上流姿態(tài)降臨石家莊，但是并不屬于石家莊這個小范疇現(xiàn)在，她以一種上流姿態(tài)降臨石家莊，但是并不屬于石家莊這個小范疇地域性概念，而時尚公館則是她的代言人。因此以地域性概念，而時尚公館則是她的代言人。因此以”boutique bout

36、ique apartmentapartment不在石家莊不在石家莊”為口號，在造成強烈疑問吸引眼球的同時，更為口號，在造成強烈疑問吸引眼球的同時，更引出下一階段路牌，為提升時尚公館的整體形象打下良好的伏筆。引出下一階段路牌，為提升時尚公館的整體形象打下良好的伏筆。第五階段路牌: boutique apartment在時尚公館第六階段路牌: 時尚公館 boutique apartment 平和上市第一階段dm: 提包客來了封底封面第二階段dm: 提包客在boutique apartment封底封面第三階段dm: boutique apartment在時尚公館封底封面報紙廣告銷售工具建議售樓處包裝

37、 必須體現(xiàn)項目的絕對高端且不失時尚，并重視細節(jié)品質(zhì)和銷售人員的著裝、禮儀及銷售說辭。樣板間包裝 應(yīng)規(guī)避現(xiàn)有一般樓盤樣板間裝修風(fēng)格單一的缺點，強調(diào)風(fēng) 格的多樣與文化內(nèi)涵的多元。銷售道具方面 繼承精品店的銷售道具風(fēng)格，打造極致奢華的銷售中心，在提升項目附加值的同時，以全新的展示概念顛覆傳統(tǒng)的營銷模式。 售樓部裝修設(shè)計要利用多種展示手段全面展示本案的開發(fā)理念、建筑規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計、環(huán)保建筑建材、生態(tài)環(huán)境、配套、物業(yè)管理智能化、工程形象、員工素質(zhì)和生活氛圍等各個方面，并借此鞏固本案的品牌形象和公司的品牌形象。 售樓部的作為樓盤展示的第一窗口，對樓盤的品牌形象和公司的品牌形象起到至關(guān)重要的作用，一個成功的售樓部，能為促進樓盤的銷售，為公司創(chuàng)造更多的收益。 功能分區(qū)要人性化考慮，要求達到布局合理且使用方便功能分區(qū)要人性化考慮，要求達到布局合理且使用方便前臺、沙盤、洽談區(qū)、深度談判區(qū)、兒童區(qū)、辦公區(qū)等不同功能布置，并且需要注意各個區(qū)域不同的設(shè)計如地面、頂面、墻面的對比關(guān)系及燈飾風(fēng)格。售樓部功能分區(qū)售樓部一層功能分區(qū)圖在售樓處內(nèi)部設(shè)置兒童活動區(qū)供兒童玩耍嬉戲，使帶小孩的客戶能夠安心考慮購房問題同時也能體現(xiàn)出開發(fā)商的人性化管理。洽談區(qū)臨窗擺放有通透感，利于向外界展示售樓處火爆的洽談氣氛