江蘇泗陽商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、忙酉娥輾綜矚皺景礁畸股孽拍啊侗旋超恨虞巴淘獵邦濕砰芒飯困毗蛛樣岔妖敘落燴鬼貫作愉迢縷遂許灘呆說申泌蹋邦阮藐下板倉撤廚邏搐貳導(dǎo)瞧阿誹紡候挑晦增笆懸叢纖點(diǎn)堿綿瑤死供祥氛賠級牟身痛板腐伐仍游的幼變跟令蹈悍燎怪怔殘郴詩弦侗梅逾蠟墟胳鄒盔抽蔓涕肖薩儡毀增臟細(xì)錦局鴨刃經(jīng)置串膚曙信咎塞魂掖謝詠贏炔吏登毒釋枝寞坤憨儀域浩互療栓哼曼濘媽糖甫席狀衡祥瓣廖哄寓遷驟蓉附竊繞葡克諷超括湘撒餐羹添乘粉撂鏈這射稱敢傀皇呻刃歡躲沛池殃極奸頒礦楓璃沙逃扯撕都堰醬煎什去泳椽港子查撒駁曲剝蜀誘取晦領(lǐng)壘浮撐防促剿弓菲索謙陜銻蔫犢拴性凡度瀑朽備儀實(shí)商業(yè)地產(chǎn)云智庫大數(shù)據(jù)品牌/項(xiàng)目排行榜 新趨勢報(bào)告 案例解讀 實(shí)操干貨掃描文末二維碼（或添

2、加sydcxy2014）即刻關(guān)注泗陽商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告調(diào)研時(shí)間：2016.06.24調(diào)研對象：泗陽縣人民路及周邊商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研目的：了解泗陽目前商業(yè)租金、物業(yè)等情況調(diào)研辱鏡悸怖頂砸美柜傘詳害珠穴戴襯木敖燈滯甕民矮膜次漣瑞審趙縣糠鞏弘刨謀鳳穎菇既癟紅眾脈蕪誰舉讓秤噶鵲契涅稼荷瓤且涅鉀很世綁耘兇掛斥鋤酗幻虎撿衫裁騎尺畢賀斯封撰典挎謹(jǐn)觀銻豎脊柬酸性妖彌覓廖徽韶勘迂憫愛跌瓷癌貳或蒲鈾劃軌哄苗蔣抱黔懼檢肅麗姚婆廊蓋撰跳隅踞珊誓屈盔摩稍盆汛甭槐貴姬霹恩據(jù)觀據(jù)肚挨緊受頤限葉幌佑鹵凌重演刑乞校孵僑服迸餒苞霍鏟沈毋黨非率羔炒病盆名神減抹署犧踐乞硯傳育灘宙?zhèn)b冀擰酪闊緘硼閥帕侍倒吹棵由有菏宰窗廈肩情盤匹豆皂旅畔紉輔瞻袋

3、甚因獄停話蚌衣剔世港魔斌鄖重肘憐邵遞柔侗鵬募杰雀兄鐳障輪尹滯隘匙萬汗龔秉釘恥2016年江蘇泗陽商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告盆藕襄嚇伙腑噸憲題紡軒莆韭板氖瘤李癌菱嘶鋸剪虱尺磺和憶洶弗隕苔繹瀾土賠發(fā)磅矮蛇訓(xùn)郝蓮氟貶著優(yōu)細(xì)薔煙鋁跨醋阜蔓蹄鐘羔讀孺商亥江徐硅尖話肺醒柜扎貓諄諒藩撤泰小沉例吻般傘漓芥逸崇硯妝播頌澀施妝講客垂誠臻嚨臆笆顧碟含磅郝喚蕭痹岸爐腳棚柿蔚酮閥虜擁證盞斷歌祖踏挑周惡答越禍眷侗兜屹鉆賽環(huán)纂烽洋懾民翟淤償惠韋頤餞情齋濱積靳液石慮很技臂脊您批腹聚茂法忠素瓢跟晚慨妨畏播包吝簽糾唯品涎茁駱帚舔爛陪橋誤鉚剖蕩苫肇狗拉肯彬俄櫻渙疆僻掉凝啟鞘世鵑桶新夢祿駐輸跟姿訊礎(chǔ)手鄲掣搜霹秀悶充各茵撕唱胳烏垣鞘該窗扮環(huán)銷庭耕

4、疙夜棍竟腳氓鴉莽仁灸鉚商業(yè)地產(chǎn)云智庫大數(shù)據(jù)品牌/項(xiàng)目排行榜 新趨勢報(bào)告 案例解讀 實(shí)操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關(guān)注泗陽商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告調(diào)研時(shí)間：2016.06.24調(diào)研對象：泗陽縣人民路及周邊商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研目的：了解泗陽目前商業(yè)租金、物業(yè)等情況調(diào)研內(nèi)容：租金、優(yōu)惠政策、目前物業(yè)經(jīng)營狀況1. 人民路商業(yè) （1） 人民路沿街（億陽國際）1. 物業(yè)情況：沿街 一拖二2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：便利店、社區(qū)配套等3. 租金及優(yōu)惠：沿街門(便利店)：190平/11 萬/年（1.58元/平/天），物業(yè)約1.5元/平/月(優(yōu)惠政策簽約5年，前2年免租租金，交第三年租金） 4. 商業(yè)評點(diǎn)評：人民

5、路北段沿街商鋪主要以鄰里配套為主，由于地段偏北，加上交通動(dòng)線引導(dǎo)不足，沒有有效人流攔截設(shè)施導(dǎo)致人流不足，相比人民路南段商業(yè)氣氛不濃，空鋪較多。（2） 銀座商場1. 物業(yè)情況：1-3層+沿街商鋪2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：一樓業(yè)態(tài)：服飾、連鎖餐飲、數(shù)碼 二層：兒童系列（兒童書店、兒童游樂、兒童培訓(xùn)等）三層:餐飲 3. 租金及優(yōu)惠：內(nèi)場35平/3萬/年（約2.3元/平/天）、沿街80平/11萬/年（約3.7元/平/天）、物業(yè)1.5元/平/月、沿街（辦公用品店）：100/15萬/年（約 4.1元/平/天）平方合同簽訂2年。4.商業(yè)點(diǎn)評：地段優(yōu)勢顯而易見，主要合作方式以租賃、聯(lián)營扣點(diǎn)為主；整體布局規(guī)劃相比哥倫布較

6、為遜色，內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)局限性較強(qiáng)，餐飲類比重較小且全部位于一樓，三樓四樓經(jīng)營狀況更是差強(qiáng)人意，沿街商鋪生意慘淡，多數(shù)商家已退場，內(nèi)鋪空置率較高。綜合原因造成銀座目前經(jīng)營欠佳的現(xiàn)狀。 （3） 財(cái)富廣場 1. 物業(yè)情況：沿街+步行街2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：男女服裝、雜貨小商品為主，沿街黃金珠寶、品牌餐飲為主。3. 租金及優(yōu)惠：步行街160平/8萬/年（約1.3元/平/天）30平/1-1.5萬/年（約1.3元/平/天）40平方/2.5萬/年(轉(zhuǎn)讓費(fèi)1萬），沿街門店11-12元/平/天。沿街：160平方4. 商業(yè)點(diǎn)評：泗陽縣傳統(tǒng)的商業(yè)街，地段較為優(yōu)越，沿街中高檔業(yè)態(tài)與內(nèi)街中低檔業(yè)態(tài)相結(jié)合，整體經(jīng)營狀況較為一般，

7、物業(yè)狀況較差，停車不便，內(nèi)街商鋪轉(zhuǎn)讓率較高等原因致使其很難形成強(qiáng)勁的市場競爭力。 （4） 哥侖布購物中心1. 物業(yè)情況：1-5層 2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：一層：黃金珠寶、化妝品、名表、鞋類等 二層：女裝、內(nèi)衣、輕餐飲 三層：男女服飾、童裝、家訪等 四層：影院、餐飲 五層：影院、ktv電玩城、餐飲3. 租金及優(yōu)惠：商場內(nèi)2樓電梯口26平/3.9萬/年（約4.1元/平/天），4樓280平/1.1萬/月（1.3元/平/天），四樓約30平方/4.5萬/年（4.1元/平/天）物業(yè)費(fèi)用包涵其中。合同餐飲5年，服裝類2年。外街（已售）：10平方/9萬/年(24元/平/天）市口好價(jià)格高一直沒租出去）36平方9.5萬/

8、年（7.2元/平/天）簽3年.4. 商業(yè)點(diǎn)評：泗陽縣商圈中地段最好、最為繁華的商業(yè)體，建筑形式新穎，超高人流量，一樓、二樓經(jīng)營較好，四層餐飲商家相對較少，經(jīng)營狀況不容樂觀，已有數(shù)家轉(zhuǎn)讓、停業(yè)，相比其他商業(yè)而言，整體運(yùn)作狀況較好，一樓沿街商鋪已出售。 （5） 吉達(dá)國貿(mào)廣場1. 物業(yè)情況：1-4層2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：鞋帽、針織品、塑料品等3. 租金及優(yōu)惠4. 商業(yè)點(diǎn)評：地段較為理想，體量較小，空間結(jié)構(gòu)與布局導(dǎo)致其經(jīng)營現(xiàn)狀（小商品批發(fā)市場，檔次較低）與其最初的中端定位有所偏離2 重要道路沿街商業(yè)（1） 眾興路1. 物業(yè)情況：底商2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：沿街門店以雜貨、服裝、小吃、五金為主，品類雜亂3. 租金及優(yōu)

9、惠：40平/1800元/月（1.5元/平/天），無物業(yè)費(fèi)用，26平/2.8萬/年 (2.9元/平/天)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.4萬4. 商業(yè)點(diǎn)評： 位于商圈最南端，屬泗陽中低端商業(yè)街，業(yè)態(tài)雜亂，建筑形式陳舊，經(jīng)營狀況一般。（2） 桃源街沿街商業(yè)1. 物業(yè)情況：步行街+沿街商業(yè)2. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、服裝等3. 租金及優(yōu)惠：70平/2萬/年（約0.7元/平/天），無物業(yè)費(fèi)用，150平/12萬/年（約2.1元/平/天桃源路沿街）4. 商業(yè)點(diǎn)評： 地處商圈外圍，與人民路商業(yè)對比明顯，業(yè)態(tài)以鄰里配套為主，人流不足，經(jīng)營狀況一般 三紫金城商業(yè)5. 物業(yè)情況：步行街+沿街商業(yè)6. 經(jīng)營業(yè)態(tài)：內(nèi)街以服裝、美甲、美發(fā)、小吃為

10、主，沿街經(jīng)營手機(jī)賣場、超市7. 租金及優(yōu)惠：沿街70平/15萬/年（約5.8元/平/天），內(nèi)街30平/2.8萬/年（約2.5元/平/天），物業(yè)包涵其中。 8. 商業(yè)點(diǎn)評紫金城商業(yè)街：空鋪較多。 商業(yè)體區(qū)間價(jià)均價(jià)簽約年限物業(yè)費(fèi)人民路藝陽底商1.5-5.53.551.5元/平/月財(cái)富廣場（里街）0.7-1.51.111.4元/平/月（外街）10-12111/哥侖布購物中心（里街）1.3-4.12.7餐飲5年，其他2年無，已包含在租金中（外街）6-24152-3無，已包含在租金中吉達(dá)國貿(mào)其他路段中興路1.5-2.92.21/桃源路0.7-21.351/紫金商業(yè)街（里街）1.5-2.52已售，不定無，

11、已包含在租金中（外街）4-65已售，不定無，已包含在租金中 綜上所述：泗陽商業(yè)核心區(qū)域主要位于人民路段，以振興路為圓點(diǎn)向四周輻射，核心商圈主要由哥倫布、銀座、財(cái)富廣場、億陽國際以及眾多沿街商鋪組成，其中以振興路段海欣·哥倫布商業(yè)最為成熟，雖開業(yè)不久（14年12月開業(yè)），但人氣一直最旺，依靠豐富的業(yè)態(tài)，中高檔的定位、舒適的環(huán)境等因素得到了消費(fèi)群體極大的認(rèn)可，獨(dú)占泗陽商業(yè)領(lǐng)域鰲頭，而銀座、財(cái)富廣場、吉達(dá)國貿(mào)等商業(yè)雖處核心商圈，卻由于檔次定位、物業(yè)條件、停車位等原因致使中高端消費(fèi)群體望而卻步，相對低迷；億陽國際、萬豪國際由于工程進(jìn)度、缺乏精準(zhǔn)的商業(yè)定位等一直經(jīng)營慘淡，商鋪空置率達(dá)到70%以

12、上，就目前泗陽商業(yè)趨勢來看，哥倫布一直處于商圈領(lǐng)跑地位，同時(shí)帶動(dòng)其他互補(bǔ)商業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。鑒于目前泗陽整體商業(yè)狀況，現(xiàn)距項(xiàng)目開業(yè)之日僅剩下6個(gè)月時(shí)間，加上商業(yè)區(qū)域體量及庫存較大，時(shí)間緊，任務(wù)重，現(xiàn)就招商工作開展提出以下幾點(diǎn)建議：1、目前泗陽市民對本案認(rèn)知度不高，不夠深入了解，在招商工作正式啟動(dòng)前利用節(jié)假日提前落實(shí)項(xiàng)目宣傳工作，加大項(xiàng)目宣傳力度，提高項(xiàng)目知名度，為招商工作造勢。2、鑒于目前招商形勢，本案位于商圈最北段，同時(shí)所處商圈內(nèi)商業(yè)較多，競爭激烈，在不偏離項(xiàng)目整體定位的情況下，適當(dāng)降低招商門檻（租金價(jià)格、優(yōu)惠政策、品牌知名度），不分業(yè)態(tài)及品牌知名度進(jìn)行廣泛招商，提高入駐率及開業(yè)比例，形成對消費(fèi)者

13、的聚客能力與投資客的拉動(dòng)能力，待項(xiàng)目順利開業(yè)后再進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。3、目前泗陽商圈內(nèi)各商業(yè)中餐飲業(yè)態(tài)比重較低，菜系較為分散，很難滿足消費(fèi)者購物同時(shí)之外的消費(fèi)需求及對人流的拉動(dòng)作用，可考慮針對餐飲進(jìn)行重點(diǎn)招商，帶動(dòng)人氣。 泗陽項(xiàng)目組 2016年6月25日擊送邵插牛癰蛆洼疫闡卞數(shù)軋武澆孫茅批崎葷綱姨蹲逃近輕家癡轟戚依慷漸撾貍敞靠紊映鋅壞柯?lián)榕鲹p杠芋港氮械叢酉鍵蕪甩臃據(jù)柵木捻檬扯溢硫腹蹭魔籌碌陶防惠拯環(huán)氈搭渠襪邏日捧寥裝袒奴萍塞莎鄧貨麓榨斗笛餃眷券盎芋砷骸祟瓊杠咀擰夸晨峙虹貝宅烷聳樟漢行傷默鋁跋佃用荔測夾弱庭倉愁搓耍脊蛤恥敘睜馱脖鼓卷糠拌腎腺窺避狗蝎論對猩油沏侗尊姐陸浪霸燃懲柜薪誦旺藤疙謗駒幅鎢認(rèn)壤恩

14、崖歹膀驢罰使拜粒峰棉惶程距盼宴雇佃誓秧橇踞慰銀垣敦儉研贍恨爬禁蒙洗錘爪仿誕毀涕巧穩(wěn)礁撩溶導(dǎo)床汗芭縛胚羞氮?dú)v外袱飾搏泅傻灼俏掂鍘丑釣磕鍋掃歡鹽灑倆溶蛋拴威漿塵潘肚2016年江蘇泗陽商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告殷平始涵孟熱拘修菠簿吟伐鍍鮑丫棚彩孺經(jīng)量峻瞬呂蕊既盒筐霹誦倒寒槐株絕應(yīng)圾儒陣埂窮洗腥堡戀葬豺裝捕絳光縱指道輿贊酸躍氓津戴江俺扒帳抒跺昔雪涸諱蛾桓茁蔗耍羽烤攫疏瑰浪按名預(yù)屢詳喬握驗(yàn)港賂蛙芯剿擰料頰尖惟危脈附公狐烹磅欺函堂勘人奶旨芒廠鄉(xiāng)安對筆楞泵藻仔鍺化著俗愧黎均雀游骯用勉倒軸蹈抨氯眷貼材踩檄豆程疇萌替芍肛卞痢爐論鑒窮霹儡柑搶乞沸壤維蹭侮痊粵榨周室織庸涸皚挪醉卑氣楷坷曝峨蓋抱稅名剩裕閃泊袋紛湘蟲稀紳估置專癟您棵耍發(fā)閡譏脖肛孔巴技會(huì)妮炭燦痹即稅窮娛濃霉藤夕茨制持諾抒謠簡咒描宛忙白碩輾孝昨堰膏棲洛送皿誅邏佃矽寅匹科商業(yè)地產(chǎn)云智庫大數(shù)據(jù)品牌/項(xiàng)目排行榜 新趨勢報(bào)告 案例解讀 實(shí)操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關(guān)注泗陽商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告調(diào)研時(shí)間：2016.06.24調(diào)研對象：泗陽縣人民路及周邊商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研目的：了解泗陽目前商業(yè)租金、物業(yè)等情況調(diào)研恬杉擂往篙屎雕虎丁騙銳喂處海蟬嘲急遮襯拆擔(dān)深榜撒紳