武漢漢陽金田項目可行性研究報告武漢融科置地48P

1、融科智地（武漢）有限公司金田項目可行性研究報告目錄：金田項目可行性研究報告目錄：1、項目情況說明 2、城市及區(qū)域發(fā)展研究3、市場分析4、市場定位及產(chǎn)品定位5、初步規(guī)劃方案6、施工方案及工期安排7、合作方及合作要點8、投資收益分析9、供地及掛牌文件要點10、結(jié)論融科智地（武漢）有限公司項目定位要解決的問題項目定位要解決的問題融科智地（武漢）有限公司項目界定市場背景核心問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位區(qū)域價值配套價值項目本體城市背景區(qū)域背景客戶背景核心競爭力打造啟動區(qū)戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位價格預(yù)判價值判斷價值判斷價值創(chuàng)造價值創(chuàng)造項目定位報告思路項目定位報告思路“回答回答”前面的問題前面的問題融科智地（武漢）

2、有限公司歷史文化悠久的武漢古鎮(zhèn)歷史文化悠久的武漢古鎮(zhèn)晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡洲。晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡洲。 / /高山流水覓知音高山流水覓知音晴川閣坐落在武漢市漢陽龜山東麓禹功磯上，北臨漢水，東瀕長江，與黃鶴樓夾江相望，是武漢地區(qū)唯一一處臨晴川閣坐落在武漢市漢陽龜山東麓禹功磯上，北臨漢水，東瀕長江，與黃鶴樓夾江相望，是武漢地區(qū)唯一一處臨江而立的名勝古跡。江而立的名勝古跡。 古琴臺，又名伯牙臺，是湖北省、武漢市重點文物保護(hù)單位之一。古琴臺東對龜山、北臨月湖，景色秀麗，是人古琴臺，又名伯牙臺，是湖北省、武漢市重點文物保護(hù)單位之一。古琴臺東對龜山、北臨月湖，景色秀麗，是人們休閑游玩的好地方

3、，相傳兩千多年前，春秋戰(zhàn)國時期俞伯牙與鐘子期結(jié)為知音的故事，千百年來在文人與民眾們休閑游玩的好地方，相傳兩千多年前，春秋戰(zhàn)國時期俞伯牙與鐘子期結(jié)為知音的故事，千百年來在文人與民眾之間廣泛流傳之間廣泛流傳 。 1.晴川閣 2.古琴臺 融科智地（武漢）有限公司漢陽兵工廠武漢琴臺大劇院武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳥瞰位于沌口的武漢體育中心目標(biāo)地塊濱水文化旅游區(qū)濱水文化旅游區(qū)+ +現(xiàn)代制造業(yè)基地現(xiàn)代制造業(yè)基地武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)概況：電子電器工業(yè)總產(chǎn)值： 750.68億元，財政收入： 63.318億元知名企業(yè)：法國psa、日產(chǎn)、本田、東風(fēng) 神龍、可口可樂、絲寶、海爾、美的等（2008年數(shù)據(jù)）目標(biāo)地塊融科智地（武漢

4、）有限公司目標(biāo)地塊二環(huán)線二環(huán)線二環(huán)線二環(huán)線20112011年通車，將進(jìn)一步拉近與漢口的距離年通車，將進(jìn)一步拉近與漢口的距離內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線三環(huán)線三環(huán)線二環(huán)線漢陽段全長11.6公里，起于琴臺大道，走龍陽大道和規(guī)劃中四新大道至攔江堤路，主線全線大部分設(shè)置26米寬的雙向6車道高架橋，長9.5公里，部分地面段設(shè)置雙向8車道，長2.1公里。 融科智地（武漢）有限公司規(guī)模規(guī)模/ /指標(biāo)指標(biāo)城市價值城市價值資源秉賦資源秉賦企業(yè)背景企業(yè)背景核心屬性：核心屬性：具有開發(fā)潛力的二環(huán)附近大盤具有開發(fā)潛力的二環(huán)附近大盤1 1、d/ed/e地塊容積率為地塊容積率為2.22.2，b b地塊地塊容積率為容積率為3 3；2 2、

5、總建筑面積約、總建筑面積約4646萬方；萬方；1 1、城市二環(huán)尚待開發(fā)的居住板塊；、城市二環(huán)尚待開發(fā)的居住板塊；2 2、漢陽新區(qū)規(guī)劃建設(shè)力度加大；、漢陽新區(qū)規(guī)劃建設(shè)力度加大；3 3、距離漢口中心城區(qū)較近；、距離漢口中心城區(qū)較近；4 4、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；1 1、六湖連通明渠有一定景觀資源；、六湖連通明渠有一定景觀資源；1 1、融科智地在漢口有較高知名度；、融科智地在漢口有較高知名度；1 1、目前聯(lián)排和中低端住宅、目前聯(lián)排和中低端住宅產(chǎn)品是市場主流；產(chǎn)品是市場主流；2 2、品牌開發(fā)商集中進(jìn)駐；、品牌開發(fā)商集中進(jìn)駐；1 1、漢陽成為漢口跨區(qū)域、漢陽成為漢口跨區(qū)域置業(yè)的首選；置業(yè)的首選；

6、2 2、環(huán)境改善、面積改善、環(huán)境改善、面積改善、多次置業(yè)客戶需求較大；多次置業(yè)客戶需求較大；1 1、品牌開發(fā)商集中度較高、品牌開發(fā)商集中度較高的中高端住宅開發(fā)區(qū)。的中高端住宅開發(fā)區(qū)。供給供給需求需求趨勢趨勢市場背景：市場背景：未來品牌開發(fā)商聚集的熱點區(qū)域未來品牌開發(fā)商聚集的熱點區(qū)域城市二環(huán)附近、距離漢口較近具有較高居住價值和城市二環(huán)附近、距離漢口較近具有較高居住價值和發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)板塊發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)板塊融科智地（武漢）有限公司對項目所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿春茫鯓拥氖袌龈偁幉邔椖克趨^(qū)域的發(fā)展?jié)摿春?，怎樣的市場競爭策略才能實現(xiàn)項目的高贏利能力和高安全性略才能實現(xiàn)項目的高贏利能力和高安全性.

7、 .核心問題提出：核心問題提出：1 1、項目的市場占位問題？、項目的市場占位問題？ 2 2、項目的產(chǎn)品溢價能力？、項目的產(chǎn)品溢價能力？ 3 3、目標(biāo)下的安全性控制？、目標(biāo)下的安全性控制？融科智地（武漢）有限公司機(jī)會：機(jī)會：四新片區(qū)是武漢新規(guī)劃的新城，規(guī)劃前景、四新片區(qū)是武漢新規(guī)劃的新城，規(guī)劃前景、生態(tài)環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ?；生態(tài)環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ?；漢陽正成為漢口跨區(qū)域置業(yè)的首選，區(qū)域認(rèn)漢陽正成為漢口跨區(qū)域置業(yè)的首選，區(qū)域認(rèn)知度逐步提高；知度逐步提高；武漢正迎來地鐵化和私家車化的快速發(fā)展期，武漢正迎來地鐵化和私家車化的快速發(fā)展期，近郊開發(fā)機(jī)遇明顯近郊開發(fā)機(jī)遇明顯已有萬科、萬達(dá)、金地等品牌開發(fā)商進(jìn)駐，

8、已有萬科、萬達(dá)、金地等品牌開發(fā)商進(jìn)駐，利于區(qū)域價格的快速提升；利于區(qū)域價格的快速提升；優(yōu)勢：優(yōu)勢：四新片區(qū)是尚待開發(fā)的城市二環(huán)板塊，距離四新片區(qū)是尚待開發(fā)的城市二環(huán)板塊，距離漢口中心城區(qū)地理位置近，自駕交通便利；漢口中心城區(qū)地理位置近，自駕交通便利；土地規(guī)模大，容積率不高，規(guī)劃空間大；土地規(guī)模大，容積率不高，規(guī)劃空間大；擁有一定的濕地公園景觀資源；擁有一定的濕地公園景觀資源；融科智地在漢口的知名度和認(rèn)可度高，具品融科智地在漢口的知名度和認(rèn)可度高，具品牌效應(yīng)。牌效應(yīng)。s ws wo to t項目項目swotswot分析分析劣勢：劣勢：周邊交通、教育、醫(yī)療等配套尚不完善，周邊交通、教育、醫(yī)療等配套

9、尚不完善，生活便利度低，居住氛圍尚未形成；生活便利度低，居住氛圍尚未形成；項目被市政道路分割成三組相對獨立的部項目被市政道路分割成三組相對獨立的部分，不利于整體形象塑造；分，不利于整體形象塑造；威脅：威脅：片區(qū)目前認(rèn)知、認(rèn)可度不高，屬于生地開片區(qū)目前認(rèn)知、認(rèn)可度不高，屬于生地開發(fā)；發(fā)；本片區(qū)靠近沌口中心區(qū)和老漢陽中心區(qū)，本片區(qū)靠近沌口中心區(qū)和老漢陽中心區(qū)，且片區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的新開發(fā)面積達(dá)且片區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的新開發(fā)面積達(dá)200200余萬方余萬方未來競爭比較激烈；未來競爭比較激烈；本輪市場調(diào)控正處于深度調(diào)整期，未來房本輪市場調(diào)控正處于深度調(diào)整期，未來房地產(chǎn)市場形勢尚不明朗；地產(chǎn)市場形勢尚不明朗；融科智

10、地（武漢）有限公司競爭聚焦競爭聚焦 金地瀾菲西岸金地瀾菲西岸產(chǎn)品主力戶型說明疊拼洋房約200平米（約80套）退臺洋房-1+1：178；2+3：186 4/5/6+1：136 、132、162 6+1層（約100套）三復(fù)式+兩平層高層160/96/160；132/86/86/132兩棟2t4，1棟2t3配套運動會所：室內(nèi)泳池、羽毛球場、攀巖、乒乓球室、瑜伽。幼兒園：3000方接待廳二樓退臺退臺疊拼疊拼高層高層會所會所幼兒園幼兒園金地武漢定位最高端的項目金地武漢定位最高端的項目金地瀾菲西岸是目前金地武漢金地瀾菲西岸是目前金地武漢公司重點打造的最高端項目，公司重點打造的最高端項目，項目整體容積率項目

11、整體容積率1.81.8，西班牙建，西班牙建筑風(fēng)格，廣告邀請風(fēng)火合作。筑風(fēng)格，廣告邀請風(fēng)火合作。推售節(jié)奏：一期：洋房推售節(jié)奏：一期：洋房+ +高層高層 二期：聯(lián)排二期：聯(lián)排+ +疊拼疊拼 三期：高層三期：高層融科智地（武漢）有限公司競爭聚焦競爭聚焦 品牌云集，各領(lǐng)風(fēng)騷品牌云集，各領(lǐng)風(fēng)騷本案本案華潤中央公園華潤中央公園公園物業(yè)，公園物業(yè)，區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)大盤區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)大盤高層、洋房，高層、洋房，11000/2000011000/20000元元/ /平米平米世貿(mào)錦繡長江世貿(mào)錦繡長江江景物業(yè)，江景物業(yè)，跟隨者跟隨者8000-110008000-11000元元/ /平米平米金地瀾菲西岸金地瀾菲西岸低密度物業(yè)，區(qū)域

12、領(lǐng)導(dǎo)者、補(bǔ)缺漢口低密度物業(yè)，區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者、補(bǔ)缺漢口洋房、聯(lián)排、高層，洋房、聯(lián)排、高層，10000/700010000/7000元元/ /沌口萬達(dá)國際廣場沌口萬達(dá)國際廣場商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)、寫字樓、公寓/ /補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者萬科金域藍(lán)灣萬科金域藍(lán)灣白領(lǐng)住宅白領(lǐng)住宅/ /板塊領(lǐng)導(dǎo)者板塊領(lǐng)導(dǎo)者融科智地（武漢）有限公司項目占位：項目占位：跟隨跟隨華潤，華潤，挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)金地金地領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋過河拆橋追隨者追隨者搭便車，借勢搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者價格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫

13、隙瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次次/ /非主流市場非主流市場敏銳的機(jī)會主義者敏銳的機(jī)會主義者區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)（金地及泛漢陽區(qū)域）（金地及泛漢陽區(qū)域）建立新的產(chǎn)品評估標(biāo)準(zhǔn)建立新的產(chǎn)品評估標(biāo)準(zhǔn)戶型產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分；戶型產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分；生態(tài)特色進(jìn)一步放大；生態(tài)特色進(jìn)一步放大；建筑風(fēng)格精神符號差異化；建筑風(fēng)格精神符號差異化；跨區(qū)域置業(yè)（華潤及泛漢口區(qū)域）跨區(qū)域置業(yè)（華潤及泛漢口區(qū)域）價格差建立競爭優(yōu)勢價格差建立競爭優(yōu)勢環(huán)境

14、品質(zhì)及低密度產(chǎn)品的稀缺性環(huán)境品質(zhì)及低密度產(chǎn)品的稀缺性通過價格差吸引泛漢口區(qū)域客戶。通過價格差吸引泛漢口區(qū)域客戶。融科智地（武漢）有限公司符合項目競爭占位的產(chǎn)品策略符合項目競爭占位的產(chǎn)品策略低密度產(chǎn)品（漢口及近郊稀缺）低密度產(chǎn)品（漢口及近郊稀缺）純粹的的建筑風(fēng)格，精神符號純粹的的建筑風(fēng)格，精神符號自然資源自然資源/ /綠化特色綠化特色/ /社區(qū)配套社區(qū)配套一個朗朗上口的名字一個朗朗上口的名字一種全新的生活方式和生活理念一種全新的生活方式和生活理念稀缺的稀缺的生態(tài)的生態(tài)的人文的人文的高尚生活社區(qū)高尚生活社區(qū)輕松休閑的社區(qū)文化輕松休閑的社區(qū)文化/ /有自然生態(tài)的結(jié)合有自然生態(tài)的結(jié)合/ /是片區(qū)的形象

15、標(biāo)簽是片區(qū)的形象標(biāo)簽精精神神屬屬性性產(chǎn)產(chǎn)品品屬屬性性 融科智地（武漢）有限公司產(chǎn)品價值創(chuàng)造解析產(chǎn)品價值創(chuàng)造解析 產(chǎn)品營銷模式的發(fā)展產(chǎn)品營銷模式的發(fā)展產(chǎn)品營銷模式的發(fā)展產(chǎn)品營銷模式的發(fā)展3.3.模式驅(qū)動模式驅(qū)動1.1.價格驅(qū)動價格驅(qū)動2.2.品質(zhì)驅(qū)動品質(zhì)驅(qū)動特點：特點：a a、通過價格差推動產(chǎn)品的銷售；b、產(chǎn)品同質(zhì)化；c、品牌開發(fā)商尚未形成。代表：中小企業(yè)、同質(zhì)化競爭代表：中小企業(yè)、同質(zhì)化競爭特點：特點：a a、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品個性及細(xì)節(jié)，形成地段之上的價格差； b、品牌開發(fā)商以其產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)生溢價；c、基于住宅產(chǎn)品本身的競爭代表：萬科、金地、中海等企業(yè)代表：萬科、金地、中海等企業(yè)特點：特點：a a、形

16、成具有明顯企業(yè)個性色彩的開發(fā)方式；b、引入住宅之外的關(guān)聯(lián)性產(chǎn)品開發(fā)，形成新的贏利點并推動住宅的開發(fā)；c、產(chǎn)品或配套具有創(chuàng)新性、差異性或不可復(fù)制性，具有較強(qiáng)的競爭力；代表：瑞安、萬達(dá)、華僑城等代表：瑞安、萬達(dá)、華僑城等形成一種具有較強(qiáng)贏利能力的近郊樓盤開發(fā)模式，有助于企業(yè)在未形成一種具有較強(qiáng)贏利能力的近郊樓盤開發(fā)模式，有助于企業(yè)在未來的土地競爭中占據(jù)有力地位。來的土地競爭中占據(jù)有力地位。融科智地（武漢）有限公司本項目產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略上要實現(xiàn)既定的市場占位目標(biāo)，必須顛覆傳統(tǒng)本項目產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略上要實現(xiàn)既定的市場占位目標(biāo)，必須顛覆傳統(tǒng)的地段營銷模式，向區(qū)域營造模式發(fā)展，打造區(qū)域的影響力。的地段營銷模式，向

17、區(qū)域營造模式發(fā)展，打造區(qū)域的影響力。企業(yè)營銷模式的發(fā)展企業(yè)營銷模式的發(fā)展3.3.城市運營營銷城市運營營銷產(chǎn)品價值創(chuàng)造解析產(chǎn)品價值創(chuàng)造解析 企業(yè)營銷模式的發(fā)展企業(yè)營銷模式的發(fā)展1.1.地段營銷地段營銷2.2.區(qū)域營造營銷區(qū)域營造營銷特點：特點：a a、以地段等級差作為定價的主要依據(jù)；b、產(chǎn)品差異化較??；c、品牌開發(fā)商尚未形成。代表：代表：20032003前年深圳；前年深圳；20072007年以前的武漢年以前的武漢特點：特點：a a、顛覆傳統(tǒng)的地段等級差理論；b、通過產(chǎn)品及區(qū)域配套的改造形成新的賣點；c、品牌開發(fā)商的品牌個性逐漸形成代表：萬達(dá)、瑞安、華僑城等企業(yè)代表：萬達(dá)、瑞安、華僑城等企業(yè)特點：

18、特點：a a、顛覆傳統(tǒng)，制造新的地段等級差；b、參與城市的市政配套及產(chǎn)業(yè)開發(fā)；c、住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開發(fā)代表：深圳蛇口招商地產(chǎn)，泛海王家墩代表：深圳蛇口招商地產(chǎn)，泛海王家墩cbdcbd融科智地（武漢）有限公司4 4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積。、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積。案例解析案例解析 龍湖產(chǎn)品驅(qū)動模式分析龍湖產(chǎn)品驅(qū)動模式分析龍湖產(chǎn)品規(guī)劃的幾點經(jīng)驗：龍湖產(chǎn)品規(guī)劃的幾點經(jīng)驗：1 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)

19、求解模型）行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2 2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。價空間。3 3、資源利用最大化、資源利用最大化 , ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢，擴(kuò)大溢價范圍。價范圍。融科智地（武漢）有限公司n 以配比的方式用足以配比的方式用足1.51.5的容積率的容積率n 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有：產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1 1、商業(yè)洋房、商業(yè)洋房 2 2、商業(yè)聯(lián)排、商業(yè)聯(lián)排/ /大院高層大院高層 3 3、商業(yè)聯(lián)排、商業(yè)聯(lián)排/ /大院洋房高層大院洋房高層7

20、層7層洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層 2.5層別墅 別墅別墅高層間距案例解析案例解析 龍湖重慶睿城案例解析龍湖重慶睿城案例解析融科智地（武漢）有限公司不平衡使用容積率后的總貨值：不平衡使用容積率后的總貨值：10.810.8億左右，大于單億左右，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為為9.79.7億左右，使項目總貨值增加了億左右，使項目總貨值增加了1.11.1億元，利潤率明億元，利潤率明顯上升。顯上升。案例解析案例解析 重慶睿城案例解析重慶睿城案例解析不均衡容積率后項目規(guī)劃圖不均衡容積率后項目規(guī)劃圖融科智地（武漢）

21、有限公司 譽(yù)峰集頂級住宅、超甲級寫字樓、超五星級酒店、一流商業(yè)賣場于一體，將打造成都最高端的城市綜合體譽(yù)峰總占地280畝，分兩期開發(fā)，以打造成都最高端的電梯豪宅為定位。 基本指標(biāo)：占地基本指標(biāo)：占地280280畝，容積率畝，容積率3.33.3，綠化率，綠化率43%43%銷售價格：銷售價格：22000220003800038000元元/ /平米，較周邊高出約平米，較周邊高出約1000010000元元/ /平平米米營銷動作：大師規(guī)劃（梁志天）營銷動作：大師規(guī)劃（梁志天） 高層低密度（園林面積最大化）高層低密度（園林面積最大化） 豪華大堂裝修及室內(nèi)裝修豪華大堂裝修及室內(nèi)裝修 180-360180-3

22、60平米一梯一戶或兩戶超大戶平米一梯一戶或兩戶超大戶 型，部分帶室內(nèi)泳池型，部分帶室內(nèi)泳池案例解析案例解析 豪宅提升價值豪宅提升價值成都譽(yù)峰成都譽(yù)峰大堂實景大堂實景戶內(nèi)泳池戶內(nèi)泳池融科智地（武漢）有限公司高贏利能力產(chǎn)品增值模式高贏利能力產(chǎn)品增值模式kpikpi體系體系人文符號人文符號功能化體系功能化體系大師設(shè)計符號大師設(shè)計符號超寬樓間距超寬樓間距/ /超高綠化率超高綠化率硬性指標(biāo)硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)軟性指標(biāo)豪宅標(biāo)準(zhǔn)公共空間豪宅標(biāo)準(zhǔn)公共空間高車位配比高車位配比紀(jì)念性紀(jì)念性/ /風(fēng)格化建筑（群）風(fēng)格化建筑（群）超大舒適戶型超大舒適戶型豪華室內(nèi)裝修豪華室內(nèi)裝修高層低密度高層低密度豪宅模式豪宅模式不均衡容

23、積不均衡容積率模式率模式硬性指標(biāo)硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)軟性指標(biāo)功能化體系：小區(qū)配套功能化體系：小區(qū)配套容積率低于容積率低于2.5/2.5/低密度產(chǎn)品具有較高價值低密度產(chǎn)品具有較高價值人文符號人文符號具有更高的安全性和可操具有更高的安全性和可操作性。作性。融科智地（武漢）有限公司挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者/ /追隨者追隨者四新片區(qū)新的人文價值標(biāo)桿四新片區(qū)新的人文價值標(biāo)桿競爭戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域營造模式區(qū)域營造模式稀缺、人文、生態(tài)稀缺、人文、生態(tài)action:action:造鎮(zhèn)計劃造鎮(zhèn)計劃不均衡容積率不均衡容積率融科智地（武漢）有限公司造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)本案低密度產(chǎn)品模式的選擇本案低密度產(chǎn)品模式的選擇產(chǎn)品類型產(chǎn)品類

24、型優(yōu)優(yōu)/ /劣勢分析劣勢分析與本案契合度與本案契合度洋房洋房1 1、容積率要求不高，能多出面積、容積率要求不高，能多出面積2 2、以稀缺性提升價格、以稀缺性提升價格3 3、對自然環(huán)境要求一般、對自然環(huán)境要求一般4 4、能對小區(qū)形象形成提升、能對小區(qū)形象形成提升疊拼疊拼townhousetownhouse1 1、容積率要求較高、容積率要求較高2 2、以稀缺性提升價格、以稀缺性提升價格3 3、對自然環(huán)境要求一般、對自然環(huán)境要求一般4 4、能對小區(qū)形象形成提升、能對小區(qū)形象形成提升聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅1 1、容積率要求高、容積率要求高2 2、以稀缺性提升價格、以稀缺性提升價格3 3、對自然環(huán)境要求高、對

25、自然環(huán)境要求高4 4、能對小區(qū)形象形成提升、能對小區(qū)形象形成提升獨棟別墅獨棟別墅1 1、容積率要求非常高、容積率要求非常高2 2、以稀缺性提升價格、以稀缺性提升價格3 3、對自然環(huán)境要求高、對自然環(huán)境要求高4 4、能對小區(qū)形象形成提升、能對小區(qū)形象形成提升提升可售產(chǎn)品價值提升可售產(chǎn)品價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升可售產(chǎn)品價值提升可售產(chǎn)品價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升其他產(chǎn)品可售價值提升其他產(chǎn)品可售價值融科智地（武漢）有限公司27056270565.55.514.914.9萬萬82

26、252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬46752467523.03.014.0314.03萬萬河南和昌河南和昌17541754元元/ /平方米平方米b 、d 、e四宗地塊計容積率建筑面積約45.87萬。其中b地塊為公共設(shè)施與居住混合用地， d、e地塊為居住用地。造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)用地分析用地分析容積率分解容積率分解(d/e(d/e容積率可互換容積率可互換) )組團(tuán)的確立原則組團(tuán)的確立原則資源條件資源條件可用地面積、容積率限制可用地面積、容積率限制區(qū)域的位置性區(qū)域的位置性區(qū)域的獨立性與

27、環(huán)境的可塑性區(qū)域的獨立性與環(huán)境的可塑性地塊地塊特征特征容積率安排容積率安排產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式價值排序價值排序block1block1北向明渠景觀北向明渠景觀/ /視野開闊視野開闊3 3觀景大戶觀景大戶+ +宜居宜居2 2block2block2臨路臨路/ /部分臨醫(yī)院部分臨醫(yī)院3 3觀景大戶觀景大戶+ +宜居宜居4 4block3block3不臨主干道，規(guī)模小不臨主干道，規(guī)模小1.11.1洋房洋房3 3block4block4不臨主干道，規(guī)模小不臨主干道，規(guī)模小1.11.1洋房洋房1 1block5block5加油站干擾、主干道噪音加油站干擾、主干道噪音3 3宜居高層宜居高層6 6block6b

28、lock6部分主干道噪音部分主干道噪音3 3宜居高層、商業(yè)宜居高層、商業(yè)5 5block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6融科智地（武漢）有限公司造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)洋房產(chǎn)品規(guī)劃建議案例參考洋房產(chǎn)品規(guī)劃建議案例參考金地洋房（西班牙風(fēng)格）金地洋房（西班牙風(fēng)格）1 1樓帶地下室：樓帶地下室：1781782 2樓樓+3+3樓復(fù)式：樓復(fù)式：1851854 4樓：樓：1361365 5樓：樓：1321326 6樓樓+7+7樓：樓：162162華潤洋房（英倫風(fēng)格）華潤洋房（英倫風(fēng)格）龍湖洋房（地中海風(fēng)格）龍湖洋房（地中

29、海風(fēng)格）1 1樓帶地下室：約樓帶地下室：約180180；3800038000元元/ /2 2樓樓+3+3樓復(fù)式：樓復(fù)式：185185；2200022000元元/ /4 4樓樓+5+5樓復(fù)式：樓復(fù)式：162162； 2000020000元元/ /一樓帶地下室：一樓帶地下室：180180；送地下；送地下一樓帶地下室：一樓帶地下室：195195；平層：平層：140140；模式：類別墅模式：類別墅+ +平層平層模式：類別墅模式：類別墅模式：平層模式加地下面積附送模式：平層模式加地下面積附送融科智地（武漢）有限公司造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)本案洋房產(chǎn)品規(guī)劃建議本案洋房產(chǎn)品規(guī)劃建議27056270565.55.514.91

30、4.9萬萬82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬46752467523.03.014.0314.03萬萬河南和昌河南和昌17541754元元/ /平方米平方米block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6本案洋房規(guī)劃原則：本案洋房規(guī)劃原則：與金地差異化；與金地差異化；產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，優(yōu)質(zhì)更優(yōu)，性價比更高；產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，優(yōu)質(zhì)更優(yōu)，性價比更高；類別墅產(chǎn)品和平層產(chǎn)品分區(qū)規(guī)劃，滿

31、足人以群分心理需求。類別墅產(chǎn)品和平層產(chǎn)品分區(qū)規(guī)劃，滿足人以群分心理需求。二樓送地下室：二樓送地下室：180180；送地下；送地下一樓送地下室：一樓送地下室：195195；平層：平層：140140；平層平層+ +贈送（贈送（ 6 6層，更具性價比）層，更具性價比）類別墅洋房（類別墅洋房（5 5層，更高品質(zhì)）層，更高品質(zhì)）1 1樓帶地下室：樓帶地下室：約約200200；2+32+3樓：樓：185185；4 4樓樓+5+5樓復(fù)式：樓復(fù)式：175175；融科智地（武漢）有限公司造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)本案高層產(chǎn)品規(guī)劃建議本案高層產(chǎn)品規(guī)劃建議本案高層規(guī)劃原則：本案高層規(guī)劃原則：高層大圍合模式，內(nèi)部及外部景觀資源最大化；

32、高層大圍合模式，內(nèi)部及外部景觀資源最大化；根據(jù)資源條件，進(jìn)一步細(xì)分戶型，與金地、萬科形成差異化；根據(jù)資源條件，進(jìn)一步細(xì)分戶型，與金地、萬科形成差異化；滿足近郊樓盤人們對健康生態(tài)的需求，中心園林可規(guī)劃為室外滿足近郊樓盤人們對健康生態(tài)的需求，中心園林可規(guī)劃為室外“運動公園運動公園”。82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6加油站加油站

33、寫字樓寫字樓中醫(yī)院中醫(yī)院明明渠渠環(huán)環(huán) 島島運動公園運動公園雙景觀，無干擾雙景觀，無干擾一梯兩戶或一梯三戶，中大戶一梯兩戶或一梯三戶，中大戶型，型，150/180150/180 ( (配配110110小三小三房房) )內(nèi)景觀，干擾小內(nèi)景觀，干擾小2 2梯梯3 3或或4 4戶，戶，130/95130/95三房三房內(nèi)景觀，干擾小內(nèi)景觀，干擾小2 2梯梯4 4戶，戶，120/110/85120/110/85三房三房, ,兩兩房房景觀資源小，主干道噪音景觀資源小，主干道噪音2 2梯梯4 4戶，戶，120/110/85120/110/85三房三房, ,兩兩房房注：以上戶型規(guī)劃可能根據(jù)推售節(jié)奏，當(dāng)期競爭及內(nèi)

34、部競爭策注：以上戶型規(guī)劃可能根據(jù)推售節(jié)奏，當(dāng)期競爭及內(nèi)部競爭策略需要作適度調(diào)整。略需要作適度調(diào)整。融科智地（武漢）有限公司造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)運動公園配套建議運動公園配套建議82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6運動公園運動公園一條橡膠跑道環(huán)繞小區(qū)，成為傍晚休閑一條橡膠跑道環(huán)繞小區(qū)，成為傍晚休閑健身的最佳去處，勾起人員對校園生活健身的最佳去

35、處，勾起人員對校園生活的無限向往。的無限向往。網(wǎng)球場網(wǎng)球場游泳池游泳池籃球場籃球場一種高校人文生活的顯現(xiàn)，一種健一種高校人文生活的顯現(xiàn)，一種健康生活的全新演繹?？瞪畹娜卵堇[。融科智地（武漢）有限公司服務(wù)住宅、商務(wù)的配套型街鋪服務(wù)住宅、商務(wù)的配套型街鋪（預(yù)留作為汽車（預(yù)留作為汽車4s4s店的可能）店的可能）項目產(chǎn)品規(guī)劃要點：項目產(chǎn)品規(guī)劃要點：n臨街布置n控制總價，層數(shù)控制在3層以內(nèi)，單鋪面積不宜過大n考慮餐飲、娛樂、休閑等功能需求n部分面積可部分轉(zhuǎn)化為loft商住公寓使用，考慮因素：考慮因素：項目處于城市近郊，非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；項目處于城市近郊，非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；周邊中百倉儲集團(tuán)競拍得一塊土地，未來

36、可能作為區(qū)域超市等集中商業(yè)配套使用；周邊中百倉儲集團(tuán)競拍得一塊土地，未來可能作為區(qū)域超市等集中商業(yè)配套使用；未來區(qū)域功能定位主要為服務(wù)產(chǎn)業(yè)配套的住宅區(qū)；未來區(qū)域功能定位主要為服務(wù)產(chǎn)業(yè)配套的住宅區(qū)；臨近主干道，車流大，人流小；臨近主干道，車流大，人流??；周邊有寫字樓及醫(yī)院，建設(shè)時間待定；周邊有寫字樓及醫(yī)院，建設(shè)時間待定；造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)項目商業(yè)功能定位項目商業(yè)功能定位大型集中商業(yè)大型集中商業(yè)mallmall服務(wù)社區(qū)及周邊街鋪服務(wù)社區(qū)及周邊街鋪主題商業(yè)主題商業(yè)融科智地（武漢）有限公司一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo): 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 居 住 區(qū) 0.7-0.91m0.7-0.91m2 2/ /人人 類 別

37、合理服務(wù)半徑800-1000m城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027 0.027 ：1 1 a.c.perry：鄰里住區(qū)理論集合住宅：日本光丘花園城社區(qū)(商業(yè)面積：住宅面積)造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)項目商業(yè)體量約為項目商業(yè)體量約為1.51.52 2萬平米萬平米本項目建筑面積約本項目建筑面積約4646萬方，居住戶數(shù)約萬方，居住戶數(shù)約38003800戶，由此推算服務(wù)社區(qū)的商戶，由此推算服務(wù)社區(qū)的商業(yè)面積約為業(yè)面積約為1.21.2萬

38、方，考慮主干道、周邊公建、寫字樓等因素影響，項目萬方，考慮主干道、周邊公建、寫字樓等因素影響，項目商業(yè)可建面積不宜超過商業(yè)可建面積不宜超過2 2萬方萬方融科智地（武漢）有限公司82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)項目商業(yè)布局建議項目商業(yè)布局建議江城大道具有較高的車流量，且是項目的主要昭示面，有較強(qiáng)輻射江城大道具有較高的

39、車流量，且是項目的主要昭示面，有較強(qiáng)輻射力，可重點打造商業(yè)氛圍，根據(jù)體量要求，項目周邊規(guī)劃道路可布力，可重點打造商業(yè)氛圍，根據(jù)體量要求，項目周邊規(guī)劃道路可布置一定量街鋪，服務(wù)社區(qū)，。置一定量街鋪，服務(wù)社區(qū)，。具有濃郁人文氣息的商業(yè)步行街鋪，具有濃郁人文氣息的商業(yè)步行街鋪，注重環(huán)境和步行尺度。注重環(huán)境和步行尺度。融科智地（武漢）有限公司 低密度居住區(qū)低密度居住區(qū)/ /運動公園運動公園 國際街區(qū)配套國際街區(qū)配套/ /健康生活居住示范區(qū)健康生活居住示范區(qū) 產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性 美式人文風(fēng)格美式人文風(fēng)格 具有美式風(fēng)情的街區(qū)、建筑和園林具有美式風(fēng)情的街區(qū)、建筑和園林 精神屬性精神屬性造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)項目社區(qū)形象定位

40、項目社區(qū)形象定位融科智地（武漢）有限公司造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)關(guān)于住宅和住宅關(guān)于住宅和住宅 具有明顯風(fēng)格的的建筑元素營造具有明顯風(fēng)格的的建筑元素營造通過美式休閑風(fēng)格的街區(qū)、建筑、園林，營造通過美式休閑風(fēng)格的街區(qū)、建筑、園林，營造出一種具有美式度假風(fēng)情的小鎮(zhèn)生活。出一種具有美式度假風(fēng)情的小鎮(zhèn)生活。融科智地（武漢）有限公司造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)關(guān)于園林關(guān)于園林 營造一種美國式的度假生活營造一種美國式的度假生活融科智地（武漢）有限公司1 1、沌口企業(yè)高管、沌口企業(yè)高管2 2、漢口、漢陽私企業(yè)主、漢口、漢陽私企業(yè)主3 3、漢陽私企業(yè)主少量公務(wù)員、漢陽私企業(yè)主少量公務(wù)員200200萬元以上萬元以上低密度低密度生活方式生活方式品牌品

41、牌小區(qū)品質(zhì)小區(qū)品質(zhì)1 1、沌口高級白領(lǐng)、高級、沌口高級白領(lǐng)、高級工程師；工程師；2 2、漢口橋口片私企業(yè)主；、漢口橋口片私企業(yè)主；3 3、漢陽企業(yè)高管、高級、漢陽企業(yè)高管、高級白領(lǐng)、公務(wù)員白領(lǐng)、公務(wù)員120120180180萬萬低密度低密度視野開闊、純板樓視野開闊、純板樓社區(qū)公園生活方式社區(qū)公園生活方式品牌品牌本項目客戶類型的分類及定位本項目客戶類型的分類及定位總價總價客戶類型客戶類型產(chǎn)品資源產(chǎn)品資源面積區(qū)間及置業(yè)原因面積區(qū)間及置業(yè)原因200200平米左右平米左右環(huán)境改善、環(huán)境改善、品質(zhì)改善、品質(zhì)改善、第二居所第二居所140140180180平方米平方米環(huán)境改善、環(huán)境改善、面積改善、品質(zhì)改善面

42、積改善、品質(zhì)改善7070100100萬萬1 1、沌口、漢陽高級白領(lǐng)、沌口、漢陽高級白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、小私企業(yè)主藍(lán)領(lǐng)、小私企業(yè)主2 2、漢口白領(lǐng)、小私企業(yè)、漢口白領(lǐng)、小私企業(yè)主主7070萬以下萬以下大社區(qū)、大環(huán)境大社區(qū)、大環(huán)境高性價比房價高性價比房價區(qū)域配套發(fā)展?jié)摿^(qū)域配套發(fā)展?jié)摿ι鐓^(qū)公園生活方式社區(qū)公園生活方式9595130130平方米平方米首次改善、首次置業(yè)、首次改善、首次置業(yè)、功能改善、養(yǎng)老功能改善、養(yǎng)老80-9080-90平方米平方米首次置業(yè)、投資、首次置業(yè)、投資、養(yǎng)老養(yǎng)老大社區(qū)、大環(huán)境大社區(qū)、大環(huán)境高性價比高性價比區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域發(fā)展?jié)摿ι鐓^(qū)公園生活方式社區(qū)公園生活方式產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型花園洋

43、房花園洋房類別墅產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品花園洋房平層花園洋房平層高層大戶型高層大戶型高層高層高層臨路產(chǎn)品高層臨路產(chǎn)品1 1、沌口、漢陽白領(lǐng)、公、沌口、漢陽白領(lǐng)、公務(wù)員務(wù)員2 2、漢口白領(lǐng)、小私企業(yè)、漢口白領(lǐng)、小私企業(yè)主主融科智地（武漢）有限公司融科智地（武漢）有限公司造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)啟動區(qū)位的最終確立啟動區(qū)位的最終確立啟動區(qū)啟動區(qū)啟動區(qū)位啟動區(qū)位啟動配置啟動配置啟動產(chǎn)品啟動產(chǎn)品啟動產(chǎn)品啟動產(chǎn)品啟動區(qū)下的產(chǎn)啟動區(qū)下的產(chǎn)品規(guī)劃品規(guī)劃原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標(biāo)桿。原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標(biāo)桿。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則三：多產(chǎn)品組合。擴(kuò)大客戶層面。創(chuàng)新產(chǎn)品原則三：多產(chǎn)品組合。

44、擴(kuò)大客戶層面。創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場。試探市場。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。大盤啟動的原則：大盤啟動的原則：啟動期產(chǎn)品區(qū)啟動期產(chǎn)品區(qū)啟動展示區(qū)啟動展示區(qū)82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block3block3blockblock4 4blockblock5 5blockblock6 6形象及價格標(biāo)桿：形象及價格標(biāo)桿：洋房稀缺產(chǎn)品入市，提升洋房稀缺產(chǎn)品入市，提升形象，建立價格標(biāo)桿形象，建立價格標(biāo)桿

45、產(chǎn)品：花園洋房產(chǎn)品：花園洋房現(xiàn)金流及形象展示：高層產(chǎn)品形成現(xiàn)金流，現(xiàn)金流及形象展示：高層產(chǎn)品形成現(xiàn)金流，商業(yè)街區(qū)展示氛圍。商業(yè)街區(qū)展示氛圍。產(chǎn)品：高層、商業(yè)街、臨時會所產(chǎn)品：高層、商業(yè)街、臨時會所啟動區(qū)啟動區(qū)融科智地（武漢）有限公司82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block3block3blockblock4 4blockblock5 5blockblock6 6啟動區(qū)啟動區(qū)造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)啟動區(qū)展示啟動區(qū)展示 臨時會所風(fēng)格

46、示意臨時會所風(fēng)格示意啟動區(qū)中心會所，以一種輕盈生態(tài)的建筑立啟動區(qū)中心會所，以一種輕盈生態(tài)的建筑立面體現(xiàn)出小區(qū)面體現(xiàn)出小區(qū)生態(tài)、健康生態(tài)、健康的形象，同時通過的形象，同時通過眼球效應(yīng)，形成區(qū)域地標(biāo)。（作為未來商業(yè)眼球效應(yīng)，形成區(qū)域地標(biāo)。（作為未來商業(yè)使用）使用）會所功能：會所功能：銷售接待大廳及高層樣板間；銷售接待大廳及高層樣板間；國際標(biāo)準(zhǔn)斯諾克球室國際標(biāo)準(zhǔn)斯諾克球室身材飛揚游戲?qū)^(qū)（適合青年及兒童）身材飛揚游戲?qū)^(qū)（適合青年及兒童）【建筑風(fēng)格可考慮與項目整體形象風(fēng)格一致】【建筑風(fēng)格可考慮與項目整體形象風(fēng)格一致】融科智地（武漢）有限公司 造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 啟動區(qū)街區(qū)氛圍營造啟動區(qū)街區(qū)氛圍營造美國拉菲特風(fēng)

47、格廣場，設(shè)置具有可識別性的標(biāo)志物，為廣場賦予了一種場美國拉菲特風(fēng)格廣場，設(shè)置具有可識別性的標(biāo)志物，為廣場賦予了一種場所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點/ /讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸核心交匯點（核心交匯點（theme roomtheme room）強(qiáng)制性視覺沖擊強(qiáng)制性視覺沖擊標(biāo)志點標(biāo)志點/ /入口廣場入口廣場82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block3block3blo

48、ckblock4 4blockblock5 5blockblock6 6核心交匯點（核心交匯點（theme roomtheme room）強(qiáng)制性視覺沖擊強(qiáng)制性視覺沖擊標(biāo)志點標(biāo)志點/ /入口廣場入口廣場融科智地（武漢）有限公司82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block3block3blockblock4 4blockblock5 5blockblock6 6建立區(qū)域分隔建立區(qū)域分隔強(qiáng)制性視覺沖擊強(qiáng)制性視覺沖擊街道鋪裝及

49、綠化街道鋪裝及綠化 造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 啟動區(qū)街區(qū)氛圍營造啟動區(qū)街區(qū)氛圍營造融科智地（武漢）有限公司特色街區(qū)指示特色街區(qū)指示/ /街名街名景觀元素景觀元素造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 街區(qū)氛圍營造街區(qū)氛圍營造通過設(shè)計街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控通過設(shè)計街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計和建筑立面的形式制招牌設(shè)計和建筑立面的形式同時設(shè)計具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng)同時設(shè)計具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng)82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block

50、3block3blockblock4 4blockblock5 5blockblock6 6融科智地（武漢）有限公司便捷的步行距離便捷的步行距離特色街區(qū)指示特色街區(qū)指示/ /街名街名開放的街道開放的街道實用的公共設(shè)施實用的公共設(shè)施動感、趣味動感、趣味/ /生活生活/ /文化文化自然的步行系統(tǒng)自然的步行系統(tǒng)標(biāo)志點標(biāo)志點景觀元素景觀元素核心交匯點核心交匯點原版美國時尚原版美國時尚風(fēng)情街區(qū)風(fēng)情街區(qū)開放的街道、集中的商店、實用的公共設(shè)施、自然的步行系統(tǒng)、便捷的步行開放的街道、集中的商店、實用的公共設(shè)施、自然的步行系統(tǒng)、便捷的步行距離、特色街區(qū)指示，都是對嚴(yán)格劃分功能區(qū)域的美國居住方式的合理建造。距離、

51、特色街區(qū)指示，都是對嚴(yán)格劃分功能區(qū)域的美國居住方式的合理建造。造鎮(zhèn)造鎮(zhèn)關(guān)于形象展示關(guān)于形象展示 街區(qū)元素街區(qū)元素獨立命名獨立命名椰林大道椰林大道（coco street)coco street)融科智地（武漢）有限公司82252822522.22.218.118.1萬萬58075580752.22.212.7812.78萬萬49967499673.03.014.9914.99萬萬block1block1block2block2block3block3block4block4block5block5block6block6造鎮(zhèn)造鎮(zhèn) 項目開發(fā)次序項目開發(fā)次序一期一期a a二期二期a a一期一期b

52、b三期三期b b三期三期a a二期二期b b1 1、啟動、啟動block4block4，高端入市（輔以街，高端入市（輔以街區(qū)、廣場、臨時會所、園林作為展示）區(qū)、廣場、臨時會所、園林作為展示）2 2、利用啟動區(qū)形成的市場效應(yīng)和慣性，、利用啟動區(qū)形成的市場效應(yīng)和慣性，帶動資源相對較差的帶動資源相對較差的block6block6地塊的銷地塊的銷售；售；3 3、保留資源較好的、保留資源較好的block1/2block1/2地塊作地塊作為后續(xù)亮點為后續(xù)亮點; ;開發(fā)次序的幾個原則：開發(fā)次序的幾個原則：1 1、配套先行、展示先行；、配套先行、展示先行；2 2、高端入市，建立價格標(biāo)桿；、高端入市，建立價格標(biāo)

53、桿；3 3、進(jìn)入性和展示性地塊優(yōu)先開發(fā)；、進(jìn)入性和展示性地塊優(yōu)先開發(fā)；4 4、每一期均有亮點，保證價格的上升力；、每一期均有亮點，保證價格的上升力；融科智地（武漢）有限公司本項目洋房入市價格的預(yù)判本項目洋房入市價格的預(yù)判。（20112011年年5 5月）月）不同項目的溢價因素不同項目的溢價因素本項目洋房價格預(yù)期在本項目洋房價格預(yù)期在9500-100009500-10000元元/ /單位：萬元單位：萬元/m/m2 20.50.5萬萬0.80.8萬萬1.21.2萬萬2 2萬萬華潤中央公園華潤中央公園金地瀾菲西岸金地瀾菲西岸稀缺的自然資源稀缺的自然資源1 1獨特人文資源獨特人文資源2 2面積附送面積

54、附送3 3品牌的尊貴感受品牌的尊貴感受4 41+4+51+4+52+6-52+6-5位置便利位置便利5 5低容積率低容積率6 6領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)7 7本項目本項目1 1萬萬2+7-52+7-5融科智地（武漢）有限公司本項目高層入市價格的預(yù)判本項目高層入市價格的預(yù)判（20112011年年1010月）月）不同項目的溢價因素不同項目的溢價因素本項目高層入市價格預(yù)期約為本項目高層入市價格預(yù)期約為60006000元元/ /（毛坯）（毛坯）稀缺的自然資源稀缺的自然資源1 1獨特人文資源獨特人文資源2 2面積附送面積附送3 3品牌號召力品牌號召力4 4位置便利位置便利5 5低容積率低容積率6 6

55、領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)7 7單位：元單位：元/m/m2 20.50.5萬萬0.70.7萬萬0.80.8萬萬0.90.9萬萬華潤中央公園華潤中央公園萬科金域藍(lán)灣萬科金域藍(lán)灣金地瀾菲西岸金地瀾菲西岸福星惠譽(yù)項目福星惠譽(yù)項目1+4+1+4+5 54+54+51 15 55 5（含裝修）（含裝修）5 5本項目本項目世茂錦繡長江世茂錦繡長江0.750.75萬萬2+42+45 5融科智地（武漢）有限公司本項目高層后期價格走勢預(yù)判。本項目高層后期價格走勢預(yù)判。20092009年年7 7月至月至20102010年年7 7月武漢城區(qū)商品住宅價格保月武漢城區(qū)商品住宅價格保持小幅上升，進(jìn)入調(diào)控期的前期量跌價穩(wěn)階段持小幅上升，進(jìn)入調(diào)控期的前期量跌價穩(wěn)階段經(jīng)歷2007年市場非理性上漲，08年金融調(diào)控，09年恢復(fù)性上漲的市場周期，宏觀調(diào)控決策者、開發(fā)商、業(yè)主都更加成熟和理性，預(yù)期未來樓市將在2012年進(jìn)入恢復(fù)增長期。融科智地（武漢）有限公司考慮因素：考慮因素：1 1、正常估計：市場、正常估計：市場20132013年走出調(diào)控期，并出現(xiàn)恢復(fù)上漲；年走出調(diào)控期，并出現(xiàn)恢復(fù)上漲；2 2、項目品質(zhì)的提升、小區(qū)逐步成熟、周邊配套不斷完善推動價格上升；、項目品質(zhì)的提升、小區(qū)逐步成熟、周邊配套不斷完善推動價格上升；3 3、20