中信地產(chǎn)投資管理制度流程培訓(xùn)

1、中信地產(chǎn)投資管理制度流程中信地產(chǎn)投資管理制度流程戰(zhàn)略發(fā)展部戰(zhàn)略發(fā)展部 20112011年年4 4月月提綱提綱1 1、投資管理基本思路、投資管理基本思路2 2、投資管理制度、投資管理制度3 3、投資管理審批流程、投資管理審批流程4 4、項(xiàng)目投資作業(yè)指引、項(xiàng)目投資作業(yè)指引5 5、項(xiàng)目投資測(cè)算模板、項(xiàng)目投資測(cè)算模板1 1、投資管理基本思路、投資管理基本思路1 1）二級(jí)管控下的投資管理）二級(jí)管控下的投資管理 51 1）二級(jí)管控下的投資管理（續(xù)）二級(jí)管控下的投資管理（續(xù)） 中信地產(chǎn)總部功能定位設(shè)計(jì)中信地產(chǎn)總部功能定位設(shè)計(jì) 經(jīng)營(yíng)決策中心經(jīng)營(yíng)決策中心中信地產(chǎn)總部定位中信地產(chǎn)總部定位戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理投資決策投

2、資決策資源管理資源管理核心職能：核心職能：行業(yè)市場(chǎng)研究城市分析研究項(xiàng)目投資決策資本項(xiàng)目運(yùn)作戰(zhàn)略性投資、并購(gòu)、重組市場(chǎng)預(yù)警預(yù)測(cè)核心職能：核心職能： 集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃與實(shí)施監(jiān)控集團(tuán)戰(zhàn)略實(shí)施結(jié)果評(píng)價(jià)與戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整商業(yè)模式創(chuàng)新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型核心職能：核心職能：人力資源管理信息管理資金管理知識(shí)管理客戶管理公共關(guān)系管理產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)核心職能：核心職能：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理核心職能：核心職能：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核成本控制戰(zhàn)略采購(gòu)預(yù)算管理營(yíng)銷(xiāo)管理審計(jì)監(jiān)察法律合規(guī)品牌文化品牌文化核心職能：核心職能：企業(yè)文化建設(shè)品牌管理1 1）二級(jí)管控下的投資管理（續(xù)）二級(jí)管控下的投資管理（續(xù)） 下屬城

3、市公司定位下屬城市公司定位總部授權(quán)下的項(xiàng)目管理中心總部授權(quán)下的項(xiàng)目管理中心 中信地產(chǎn)城市公司中信地產(chǎn)城市公司 定位定位經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理核心職能：核心職能：項(xiàng)目計(jì)劃制定與控制項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目工程管理核心職能：核心職能： 制定本公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并組織實(shí)施監(jiān)控下屬項(xiàng)目（公司）日常經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)管理人力資源管理項(xiàng)項(xiàng) 目目 管管 理理 中中 心心2 2）投資管理業(yè)務(wù)線構(gòu)成）投資管理業(yè)務(wù)線構(gòu)成戰(zhàn)略發(fā)展部協(xié)助部門(mén) 協(xié)助部門(mén) （戰(zhàn)略投資中心）設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)部城市公司部門(mén) 總部部門(mén) 業(yè)務(wù)歸口協(xié)助部門(mén) 協(xié)助部門(mén) 8 已進(jìn)入城市，由城市公司設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)部發(fā)起項(xiàng)目拓展論證工作，由總部戰(zhàn)

4、略發(fā)展部組織項(xiàng)目投資評(píng)審。 新拓展城市原則上由總部戰(zhàn)略發(fā)展部發(fā)起項(xiàng)目拓展論證工作，并組織項(xiàng)目投資評(píng)審。特殊情況下，可由總部戰(zhàn)略發(fā)展部授權(quán)相應(yīng)的城市公司設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)部發(fā)起項(xiàng)目拓展論證工作。3 3）項(xiàng)目拓展工作分工）項(xiàng)目拓展工作分工2、投資管理制度10要點(diǎn)：要點(diǎn)：1）適用于公司所有擬投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。2）項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)前階段項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)前階段： 項(xiàng)目建議書(shū)（或項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)） 戰(zhàn)略發(fā)展部對(duì)項(xiàng)目的初審 相關(guān)部門(mén)預(yù)溝通 分管戰(zhàn)略發(fā)展部的公司領(lǐng)導(dǎo)同意召開(kāi)評(píng)審會(huì)中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評(píng)審管理制度中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評(píng)審管理制度11要點(diǎn)：要點(diǎn)：3）項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)階段項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)階段

5、： 戰(zhàn)略發(fā)展部：基于企業(yè)戰(zhàn)略與市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目的判斷 產(chǎn)品研發(fā)部：方案可行性 成本管理部：成本可控性 品牌營(yíng)銷(xiāo)部：定位與售價(jià)的合理性 財(cái)務(wù)部：資金方案的可行性 法律部：交易方案的法律風(fēng)險(xiǎn)控制 形成會(huì)議紀(jì)要會(huì)議紀(jì)要（專(zhuān)業(yè)部門(mén)意見(jiàn)與公司領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)匯總整理）中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評(píng)審管理制度中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評(píng)審管理制度（續(xù)）（續(xù)）12要點(diǎn)：要點(diǎn)：4）項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)后階段項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)后階段： 按流程報(bào)送董事長(zhǎng)/總裁、董事會(huì)、股東會(huì)等批準(zhǔn)。 下發(fā)評(píng)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要及項(xiàng)目投資批復(fù)文件，完成項(xiàng)目獲取。 項(xiàng)目最終取得后簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)。中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評(píng)審管理

6、制度中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評(píng)審管理制度（續(xù)）（續(xù)）3 3、投資管理審批流程、投資管理審批流程14中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程15要點(diǎn)：要點(diǎn)：1）項(xiàng)目投資決策管理工作結(jié)束以簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)為標(biāo)志。2）時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求： 項(xiàng)目材料上報(bào)后戰(zhàn)略發(fā)展部須在2日內(nèi)予以第一次反饋（否決或補(bǔ)充材料）。 項(xiàng)目材料上報(bào)后協(xié)審部門(mén)須在3日內(nèi)將意見(jiàn)匯總至戰(zhàn)略發(fā)展部，統(tǒng)一反饋給上報(bào)人（第二次反饋）。中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程（續(xù)）（續(xù)）16要點(diǎn)：要點(diǎn)：2）時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求：（續(xù)） 接到第二次反饋意見(jiàn)后，上報(bào)人須在

7、3日內(nèi)按要求修改完善材料并再次上報(bào)戰(zhàn)略發(fā)展部。戰(zhàn)略發(fā)展部確認(rèn)材料符合要求后上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)，并抄送協(xié)審部門(mén)。 分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，戰(zhàn)略發(fā)展部在5日內(nèi)組織召開(kāi)投資評(píng)審會(huì)。 評(píng)審會(huì)召開(kāi)后1日內(nèi)，戰(zhàn)略發(fā)展部出具會(huì)議紀(jì)要，并組織材料上報(bào)中信集團(tuán)。 接到中信集團(tuán)批復(fù)后2日內(nèi)，戰(zhàn)略發(fā)展部擬制總部批復(fù)并正式下發(fā)。中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程（續(xù)）（續(xù)）4 4、項(xiàng)目投資作業(yè)指引、項(xiàng)目投資作業(yè)指引18要點(diǎn)：要點(diǎn)：1）項(xiàng)目投資決策管理工作結(jié)束以簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)為標(biāo)志。2）項(xiàng)目論證階段城市評(píng)價(jià)報(bào)告項(xiàng)目論證階段城市評(píng)價(jià)報(bào)告19適用范圍：適用范圍：以銷(xiāo)售型物業(yè)為主的二級(jí)

8、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行）項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告20項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求項(xiàng)目總論項(xiàng)目總體概況項(xiàng)目背景分析 詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目整體情況，包括項(xiàng)目區(qū)位、交通、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、周邊配套等信息項(xiàng)目來(lái)源、土地權(quán)屬、合作方基本情況、合作方式、地價(jià)及付款進(jìn)度及拿地程序風(fēng)險(xiǎn)分析法律風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行列示和分析對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避提出建議板塊及細(xì)分市場(chǎng)分析城市評(píng)價(jià)簡(jiǎn)要論述板塊及細(xì)分市場(chǎng)供需分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析細(xì)分市場(chǎng)客戶需求分析對(duì)城市評(píng)價(jià)進(jìn)行簡(jiǎn)要論述對(duì)板塊內(nèi)土地市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)（結(jié)合物業(yè)類(lèi)型）的供需情況進(jìn)行分析對(duì)項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)主要競(jìng)品項(xiàng)

9、目各物業(yè)類(lèi)型的價(jià)格及走勢(shì)、去化率及主力戶型等進(jìn)行分析論述區(qū)域及主要競(jìng)品項(xiàng)目主力客戶群的需求特征21項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求項(xiàng)目市場(chǎng)與產(chǎn)品定位項(xiàng)目swot分析住宅部分目標(biāo)客戶定位與產(chǎn)品定位配套商業(yè)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)情況詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目主力客戶群的特征（結(jié)合項(xiàng)目分期），結(jié)合規(guī)劃方案說(shuō)明各產(chǎn)品類(lèi)型的分布情況進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)分析及相關(guān)的商業(yè)形態(tài)的定位開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃結(jié)合市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目總體的開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行分析說(shuō)明銷(xiāo)售計(jì)劃及分期價(jià)格項(xiàng)目總體銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目分期價(jià)格價(jià)格漲幅的確定結(jié)合市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目總體的銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行分析說(shuō)明利用區(qū)位打分法和產(chǎn)品打分法確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考人均

10、收入增幅、gdp增幅及競(jìng)品項(xiàng)目增幅確定項(xiàng)目增幅，一般為8%-10%22項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求投資與收益估算及資金籌措安排項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量資金籌措方案建議項(xiàng)目成本、收益 及利潤(rùn)測(cè)算，注意土增稅等稅費(fèi)的計(jì)算項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，關(guān)注地價(jià)款支付及現(xiàn)金流回正的時(shí)間銀行及非銀行融資時(shí)點(diǎn)及成本情況說(shuō)明敏感性分析土地敏感性分析成本敏感性分析銷(xiāo)售價(jià)格敏感性分析按照10%的區(qū)間進(jìn)行敏感性分析如有相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及成本等材料可作為附件。23項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告撰寫(xiě)要求與要點(diǎn)提示：撰寫(xiě)要求與要點(diǎn)提示：u 整個(gè)報(bào)告的撰寫(xiě)應(yīng)客觀、真實(shí)，引用數(shù)據(jù)盡量注明出處。u 項(xiàng)目總體概況部分應(yīng)關(guān)注大市政建設(shè)情況；對(duì)于采用股權(quán)收購(gòu)形式的，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目收購(gòu)溢價(jià)部分的處理方式進(jìn)行說(shuō)明。u 風(fēng)險(xiǎn)分析部分應(yīng)關(guān)注國(guó)家及當(dāng)?shù)匦袠I(yè)調(diào)控政策出臺(tái)后對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的影響。u 市場(chǎng)分析部分應(yīng)關(guān)注未來(lái)區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量、區(qū)域市場(chǎng)的平均去化速度和價(jià)格漲幅。u 項(xiàng)目產(chǎn)品定位時(shí)盡可能出具項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案作為指標(biāo)配比的依據(jù)。u 項(xiàng)