佛山禪桂寫字樓市場調(diào)查18頁

1、禪桂寫字樓市場禪桂寫字樓發(fā)展歷程禪桂寫字樓重點項目項目建議租金階段起步發(fā)展飛躍時間90年代初-2000年2000-2006年2006年至今發(fā)展情況發(fā)展緩慢發(fā)展較快飛速發(fā)展投資開發(fā)方國有企業(yè)，少量房地產(chǎn)企業(yè)大型國有企業(yè)（主要是銀行）、房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)市場行為自用為主，少量出租銷售為主，自由招租租售結(jié)合、開發(fā)商自持，統(tǒng)一招商和招租地理位置市中心繁華地段（祖廟商圈）商業(yè)路段沿線（季華路、南海大道）季華路、祖廟商圈（城門頭）、千燈湖金融區(qū)、佛山一環(huán)沿線寫字樓品質(zhì)國企辦公樓、爛尾樓商住樓和寫字樓混雜創(chuàng)新和高端寫字樓配套和服務基本安保和打掃服務，缺乏自身配套街鋪和商場，專業(yè)的物業(yè)管理，多方位多功能世界

2、級物業(yè)管理公司、智能化服務、vip專屬服務、綜合體項目和產(chǎn)業(yè)社區(qū)配套、公寓式辦公甲級寫字樓數(shù)量無百花廣場卓遠國際、金海廣場、九鼎國際各階段描述近年供求未來供應 禪桂的寫字樓起步于上世紀的90年代初期，最初主要是以國有企業(yè)的辦公樓為主，后來隨著國有企業(yè)的轉(zhuǎn)制以及全國房地產(chǎn)投資開發(fā)熱的驅(qū)動之下，地產(chǎn)開發(fā)商開始涉足寫字樓開發(fā)，但是由于房地產(chǎn)市場的不成熟以及對佛山寫字樓需求市場的高估，一大批爛尾樓“拔地而起”。 而進入21世紀，佛山五區(qū)合并，交通路網(wǎng)不斷得到完善，城市的商業(yè)氛圍漸濃，寫字樓的需求也與日俱增，祖廟商圈和季華路、南海大道沿線等路段的中高端寫字樓開始涌現(xiàn)。 2006年前后，佛山“三舊改造”的

3、序幕正式拉開，并且與“兩轉(zhuǎn)型一再造”（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型、環(huán)境再造）緊密結(jié)合，加之在廣佛同城化進程不斷加速的“催化”之下，。各階段描述近年供求未來供應各階段情況階段起步發(fā)展飛躍代表項目佛山國際商業(yè)中心郵政大廈百花廣場財匯大廈南海房地產(chǎn)發(fā)展瀚天科技城（佛山都市型工業(yè)示范性基地）九鼎金融中心（佛山首個城市綜合體超甲級寫字樓）項目概況1992年動工；1997年封頂樓高52層，高達191米，規(guī)劃集購物、飲食、客房、辦公等多種功能于一體中國郵政自用寫字樓，部分樓層整層對外出租1997年商場開業(yè)；2000年之后推出寫字樓；樓高54層，高達254米，是佛山集商、住、玩、購于一體的最大型的多功能商業(yè)大廈13層

4、高，1-3層為匯潮天地購物廣場，4-13層為寫字樓由主副兩棟樓組成，總建面約3萬，共9層；無地下停車場，大廈廣場僅有10-15地面停車位；其中臨街的首層設(shè)置為街鋪，2-9層為寫字樓一期于2008年啟用，引入“南海數(shù)字創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地”二期于2009年奠基，建設(shè)兩棟科技工業(yè)大廈和生活配套區(qū)2010年發(fā)售寫字樓，17.5米高大堂，300米季華路展示面，1500個高車位配置，低碳節(jié)能low-e玻璃外立面，70-1900靈動自由組合空間各階段項目情況各階段描述近年供求未來供應 2007-2009年前禪桂寫字樓發(fā)展得很不成熟，每年新增面積不超過8萬。 2010年隨著卓遠國際商務大廈、金海廣場、九鼎金融中心的

5、出現(xiàn)，直接拉升了禪桂寫字樓的年供需量。由于部分開發(fā)商會將寫字樓部分樓層作為自持物業(yè)，所以才會出現(xiàn)2007-2010年之間禪桂寫字樓新增面積的總量大于成交面積的假性“供大于求”的現(xiàn)象?？傮w來說，。禪桂寫字樓近年供求情況各階段描述近年供求未來供應區(qū)域項目名稱未來供應面積（）預計上市時間禪 城佛禪（掛）2011016禪城區(qū)季華二路南側(cè)、華寶南路東側(cè)約13萬2012年后佛禪（掛）2011014禪城區(qū)季華七路北側(cè)、南海大道東側(cè)15.6萬佛禪（掛）2011006禪城區(qū)季華二路南側(cè)、佛開高速公路東側(cè) 139.5萬（都市型產(chǎn)業(yè)用地）永新村南村舊改項目（萬科廣場）33萬2011-2012年山湖電器地塊舊改項目1

6、2萬2013年周記地塊項目約10萬（3棟高層寫字樓）2012年后恒福國際商業(yè)中心項目10萬（含商業(yè)和公寓_)2011-2012年季華七路北側(cè)商業(yè)項目30萬（綜合體）2012年后雅庭國際廣場9萬(含商業(yè)和住宅)2011-2012年星星華園國際二期約15萬（含酒店、公寓和商業(yè)）2011-2012年嶺南天地20萬（7棟高層超高層寫字樓含商業(yè)）2012-2015年新鴻基項目（瀾石）280萬（城市綜合體）2012-2020年佛禪（掛）2010-021佛山市禪城區(qū)張槎二路北側(cè)1.4萬（含商業(yè)）佛禪（掛）2010-022季華六路北側(cè)、南海大道西側(cè)6萬（含商業(yè)）佛禪（掛）2010-019汾江南路西側(cè)、黎明路北

7、側(cè)6.4萬（含商業(yè)和住宅）佛禪（掛）2010-017禪城區(qū)城西工業(yè)園佛開高速公路東側(cè)、忠信路南側(cè)、存院圍路北側(cè) 約33萬（都市型產(chǎn)業(yè)用地）佛禪（掛）2010-015文慶路文慶橋東側(cè)2萬（含商業(yè)和住宅）各階段描述近年供求未來供應區(qū)域項目名稱未來供應面積（）預計上市時間瀝 桂 片 區(qū)廣佛商貿(mào)城約240萬（含住宅、商業(yè)）2012年picc20萬2011年天安南海數(shù)碼新城6萬2011年中國（平洲）玉器城26萬2013-2014年鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城約12萬2011年海逸商務大廈4.7萬2011-2012年金百福都市廣場5萬（含商業(yè)、娛樂、飲食）2011年宇浩匯金廣場10.5萬（含商業(yè)、娛樂、飲食）2011

8、年南海壹號8萬2011-2012年佛山電力科技產(chǎn)業(yè)園12萬2011-2012年慧豐科技大廈7.2萬2011年金谷光電產(chǎn)業(yè)社區(qū)13萬2011年越秀城建 桂城地鐵站地塊20萬（含住宅和商業(yè)）2011年后創(chuàng)鴻萬業(yè)廣場地塊16.5萬（含住宅和商業(yè)）2011年后承創(chuàng)大廈8.8萬2011-2012年聯(lián)達大廈4.6萬2011-2012年ifc華南國際金融中心35.8萬（含公寓）2011-2012年景興環(huán)球大廈3.3萬2011-2012年億能國際6萬2011-2012年陽光國際廣場27萬（含酒店和公寓）2011-2012年佛南（掛）2010-097桂城街平西村（土名）“福成圍”地段9.2萬2011年以后佛南（

9、掛）2010-098桂城街平西村（土名）“大四方”地段2萬佛南（掛）2010-088桂城三山儲備地28、30號22.9萬（含住宿餐飲）佛南（掛）2010-059廣發(fā)行44.4萬（含科教）佛南（掛）2010-042廣東省金融高新區(qū)b區(qū)(編號b-01地塊)8.8萬佛南（掛）2010-044南海發(fā)展大廈9萬（含批發(fā)零售）佛南（掛）2010-037南海區(qū)桂城52街區(qū)a地塊1.7萬佛南（掛）2010-038桂城金融高新技術(shù)服務區(qū)b區(qū)a-02宗地14.1萬（含批發(fā)零售）佛南（掛）2010-001南海區(qū)桂城三山儲備地9號11萬（含科教）各階段描述近年供求未來供應禪桂未來供應量總計1116萬 禪桂未來寫字樓供

10、應總量約1116萬；其中禪城供應量約466萬，瀝桂片區(qū)供應量約為650萬。（含相關(guān)兼容用地設(shè)施） 供應量巨大，并且在未來2-5年有一個集中放量期。，接近2010年禪桂地區(qū)的全年寫字樓成交量。各階段描述近年供求未來供應小結(jié)l 禪桂寫字樓有近20年歷史，市場發(fā)展平穩(wěn)，現(xiàn)今處于飛躍發(fā)展 的階段，并且創(chuàng)新型和高檔次的寫字樓項目在逐步占領(lǐng)市場；l 禪桂寫字樓市場近年保持基本供求平衡狀態(tài)；l 禪桂未來供應量巨大，未來月均供應達18.6萬，接近2010年的年成交量，競爭將十分激烈。禪桂寫字樓發(fā)展歷程禪桂寫字樓重點項目項目建議租金現(xiàn)今禪桂重點項目情況區(qū)域桂城季華路汾江路項目名稱 金安壹號承業(yè)大廈天安數(shù)碼新城瀚

11、天科技城鴻暉都市產(chǎn)業(yè)新城卓遠國際金海廣場九鼎金融中心 環(huán)球國際廣場icc國際商業(yè)中心項目體量（萬） 24.5252517.83.664.8126.7層高（m） 5.5（大堂11m）4.5（大堂9.5m）3.9（大堂10m）1、2層4.5m、3-15層3.8m、16層5.5m 3-4m 3.8m （大堂11.5m）3.6m （大堂11.5m）2.9m （大堂17m）3.53（凈高）層數(shù) 10151棟16層、2、3棟18層1612232631總高52層，8-22層寫字樓總高31層，5-20層寫字樓標準層面積（） 約2000 約2700 2500-3000 33003000-4000 1300160

12、0約2000 約2000 1700單套面積（） 31-206 -126-261 242-698 110-347 70-250 100-250 72-97、162 83-406 87-432 建筑結(jié)構(gòu) 板樓板樓板樓板樓板樓板樓板樓板樓塔樓塔樓項目自身配套純寫字樓、300個車位、七部電梯純寫字樓、223個車位、六部電梯3000多功能園區(qū)會所、7-11便利店、農(nóng)行商業(yè)、多媒體會議中心、238個車位、十部電梯球場、游泳池、健身俱樂部、咖啡廳、商務休閑俱樂部、十四部電梯五部電梯首層銀行、約400個車位、七部電梯首4層商業(yè)配套（1、2層金融配套；3、4層餐飲）、約400個車位、十一部電梯3層商業(yè)配套、超1

13、000個車位咖啡廳、高檔首飾店、酒樓、會所、健身房、游泳池、桑拿、商場、國際會議中心、高級公寓、五星級酒店國際會議中心、商場、200多車位、五部電梯興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、公交車站、南海廣場、保利水城海云軒酒店、百富露水牛奶工廠、千燈湖地鐵站、保利水城季華園，農(nóng)行、建行、工行，順聯(lián)國際、東建世紀廣場季華園，農(nóng)行、建行、工行、廣發(fā)、順聯(lián)國際、東建世紀廣場東建世紀廣場、流行前線、順聯(lián)國際、嘉信茂廣場、市一醫(yī)院佛山賓館、金城酒店、百花廣場、祖廟商業(yè)步行街、祖廟地鐵站佛山賓館、金城酒店、百花廣場、祖廟商業(yè)步行街、祖廟地鐵站未來重點項目區(qū)域瀝桂禪城項目華南國際金融中心友邦金融中心景興環(huán)球大廈

14、picc廣發(fā)金融中心廣佛智城廣東有色金屬交易中心廣佛世博匯保利東灣 萬科廣場鎮(zhèn)安村季華七路北側(cè)地塊商業(yè)項目山湖電器地塊舊改項目外觀開發(fā)背景新鴻基地產(chǎn)友邦aig 匯智實業(yè) 中國人保廣東發(fā)展銀行廣佛智城商業(yè)投資有限公司-保利地產(chǎn) 萬科地產(chǎn)-總規(guī)模約40萬 約15萬約3.3萬約20萬約44.8萬約80萬占地300畝約100萬約104萬-約30萬 約30萬業(yè)態(tài)及物業(yè)類型寫字樓、公寓、商業(yè)、培訓中心寫字樓、商業(yè)、培訓中心、多功能禮堂寫字樓、商業(yè)研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心、電子商務營銷中心和呼叫中心信息中心、運營中心、培訓中心、呼叫中心、信用卡中心、安全監(jiān)控中心商業(yè)、酒店、寫字樓、展覽館等寫字樓、酒店、公寓等寫字

15、樓、商業(yè)、住宅等住宅、寫字樓、購物中心商業(yè)、辦公、商務公寓、酒店及住宅酒店、商業(yè)、寫字樓等商業(yè)、寫字樓、酒店寫字樓體量近17萬 約15萬約3.3萬約20萬約32.8萬-約10萬 約33萬-約12萬預計落成時間 2013年2012年2011年2011年2012年2012年 2012年后2012年后 2014年2012年 2012年后 2013年現(xiàn)在未來體量2-7萬15-40萬建筑結(jié)構(gòu)多數(shù)為板樓板樓、塔樓皆有標準層面積1300-4000項目未推出具體標準不明大堂高度10m標準層高4.5m自身配套業(yè)態(tài)少量商業(yè)、銀行等酒店、公寓、商業(yè)街、其他配套功能等小結(jié) 未來的寫字樓項目傾向于，體量大，各項配套齊全

16、，規(guī)模效應明顯，并且由國際、國內(nèi)知名的企業(yè)投資建設(shè)。禪桂寫字樓發(fā)展歷程禪桂寫字樓重點項目項目建議租金禪桂寫字樓發(fā)展歷程禪桂寫字樓重點項目項目建議租金區(qū)域 項目 平均租金 物管費 廣州珠江新城180-200元/月28-32元/月季華路 卓遠國際 65-70元/月 10元/月 金海廣場 65-70元/月 13元/月 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 40-50元/月 3元/月九鼎國際70-80元/月7元/平方米/月公交大廈 52元/月 6元/ /月經(jīng)華大廈 50元/月 5元/ /月發(fā)展大廈 25元/月 5元/月 鴻業(yè)豪庭 49元/月 5元/ /月桂城 承業(yè)大廈 65元/月14.8元/月天安數(shù)碼城 35-50元/月13元/月瀚天科技城 28-38元/月7元/月財匯大廈 45元/月 7元/ /月財聯(lián)大廈 58元/月 7元/ /月振鵬大廈 45元/月 6元/ 月汾江路 百花廣場 25元/ /月 低層10-15元/月 東建大廈 32元/ /月