不動產(chǎn)估價-7收益還原法

1、不動產(chǎn)估價第五章第五章收益法收益法理解：收益法的基本概念、原理、方法掌握：收益還原法應(yīng)用于評估實例了解：資本化率、運營費用、可持續(xù)租金等概念不動產(chǎn)估價一、概念一、概念 預(yù)計估價預(yù)計估價對象不動產(chǎn)未來對象不動產(chǎn)未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)牡恼羰找妫x用適當(dāng)?shù)倪€原還原利率，將利率，將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的象的客觀合理價格或價值的方法。方法。 所得貨幣價值總額所得貨幣價值總額稱稱為收益價格、收益價值或資本價為收益價格、收益價值或資本價值。值。 二、適用范圍二、適用范圍 有有收益：出租物業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)和混合使用房地產(chǎn)。收

2、益：出租物業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)和混合使用房地產(chǎn)。有潛在收益的有潛在收益的房地產(chǎn)：具有收益能力的屬性。房地產(chǎn)：具有收益能力的屬性。 三、理論依據(jù)三、理論依據(jù) 預(yù)期預(yù)期原理：正常的、持續(xù)性收益，有時是有期限的。原理：正常的、持續(xù)性收益，有時是有期限的。 4-1 4-1 收益法概述收益法概述不動產(chǎn)估價n 適用性適用性 具備獲取經(jīng)濟收益能力的房地產(chǎn)物業(yè)。 不論估價對象當(dāng)前是否實際作為收益性物業(yè)使用。 不適用于公用、公益性房地產(chǎn)的估價。n 優(yōu)點優(yōu)點 估價原理與投資者的決策過程具有一致性，估價結(jié)果易于得到認可。 具有較強的理論優(yōu)勢。n 局限性局限性 估價師在收益率/資本化率、未來凈收益等方面的主觀判斷對估價結(jié)果

3、具有高度影響。四、收益法的特點四、收益法的特點不動產(chǎn)估價五、操作步驟五、操作步驟 1 1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料 2 2、估算、估算潛在毛收入潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 3 3、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入的收入 4 4、估算、估算運營費用運營費用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本

4、或經(jīng)營的收益他資本或經(jīng)營的收益 5 5、估算凈收益、估算凈收益 凈收益有效毛收入運營費用凈收益有效毛收入運營費用 6 6、選用適當(dāng)?shù)倪€原利率、選用適當(dāng)?shù)倪€原利率 7 7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 不動產(chǎn)估價4-2 4-2 收益還原法的計算公式收益還原法的計算公式 一、一般公式一、一般公式 nijijiraV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnrrrarraraV不動產(chǎn)估價n1inn221iir1a.r1ar1ar1aV通常以年為單位通常以年為

5、單位V V價格價格 a ai i凈收益凈收益 n n收益期限收益期限 r r還原利率還原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an1 1、還原率不變、還原率不變不動產(chǎn)估價2 2、凈收益每年不變且還原率不變、凈收益每年不變且還原率不變 a1=a2=a3=an=a n32r1a.r1ar1ar1aVnr111raVN raV 有限年公式有限年公式無限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a0r10r1不動產(chǎn)估價公式用途：公式用途：直接用于計算價格；直接用于計算價格； 不同年限價格的換算；不同年限價格的換算

6、； 用于用于比較法中土地使用權(quán)年限比較法中土地使用權(quán)年限修正修正比較不同年限價格的比較不同年限價格的高低高低. .不動產(chǎn)估價 例例4-14-1：某房地產(chǎn)某房地產(chǎn)于于20092009年年4 4月月1 1日以出讓方式取得日以出讓方式取得5050年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為期每年可獲得的凈收益為1010萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為為7.5%7.5%。試評估該宗房地產(chǎn)于。試評估該宗房地產(chǎn)于20152015年年4 4月月1 1日的收益價格。日的收益價格。 萬元80.127%5.7111

7、*%5.710111650nrraV不動產(chǎn)估價例例4-24-2 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)3030年土地使用權(quán)的價格為年土地使用權(quán)的價格為50005000元元/ /，對應(yīng)的還原利率為，對應(yīng)的還原利率為8%8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為5050年、還原利率為年、還原利率為10%10%下的價格。下的價格。 平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVVnr111raV不動產(chǎn)估價 例例4-34-3：有有A A、B B兩宗房地產(chǎn)，兩宗房地產(chǎn)，A A房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為5050年，單年，單價

8、價1000010000元元/ /，B B房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為3030年，單價年，單價90009000元元/ /。假。假設(shè)還原利率均為設(shè)還原利率均為7%7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV計算計算A A房地產(chǎn)房地產(chǎn)3030年的收益價格年的收益價格: :不動產(chǎn)估價市場比較法中土地使用權(quán)年限修正市場比較法中土地使用權(quán)年限修正 V VA A=V=VA AK K情情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個個 K K容容 K K年年 實估年KKK回憶不動產(chǎn)估價例例4 44 4： 某宗

9、工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為4848年，所處地段年，所處地段的鄰近地塊的的鄰近地塊的地價地價為為15001500元元/ /平方米平方米，該類似不動產(chǎn)的，該類似不動產(chǎn)的土地使用權(quán)年限為土地使用權(quán)年限為5050年。年。假設(shè)該宗土地假設(shè)該宗土地與該案例除與該案例除年限不同外，其他均年限不同外，其他均相同。已知現(xiàn)行相同。已知現(xiàn)行土地土地還原利率為還原利率為6 6。求。求該宗工業(yè)用地的價格。該宗工業(yè)用地的價格。 平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV不動產(chǎn)估價所需年數(shù)還原率萬分接近千分接近百分接近2%465 349 233 3%312 2

10、34 156 4%235 176 117 5%189 142 94 6%158 119 79 7%136 102 68 8%120 90 60 9%107 80 53 10%97 72 48 11%88 66 44 12%81 61 41 13%75 57 38 14%70 53 35 15%66 49 33 16%62 47 31 17%59 44 29 18%56 42 28 19%53 40 26 20%51 38 25 21%48 36 24 22%46 35 23 23%44 33 22 24%43 32 21 25%41 31 21 不動產(chǎn)估價a a發(fā)生在期初發(fā)生在期初0 1 2

11、3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a anrrraV111)1 ()1 (111rrraVn不動產(chǎn)估價0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a5 . 01111rrraVnnrrraV11115 . 0a a發(fā)生在期中發(fā)生在期中不動產(chǎn)估價二、純收益是等比例變化二、純收益是等比例變化n1n322r1g1a.r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111有限年公式有限年公式n= graV無限年公式無限年公式r=g 有限年有限年rnaV10 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2

12、2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 ai=a(1+g)i-1不動產(chǎn)估價例例4 45 5 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估價時點已使用了年，于估價時點已使用了5 5年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為年的凈收益為8 8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長長2%2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 nr1g11graV萬元76.112%91%211%2%9865

13、不動產(chǎn)估價三、純收益按一定數(shù)額遞增三、純收益按一定數(shù)額遞增n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限年有限年2rbraV無限年無限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b ai=a+(i-1)b不動產(chǎn)估價例例4-64-6 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為8 8萬元，萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1 1萬元，萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)

14、的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 2rbraV萬元35.212%91%982不動產(chǎn)估價遞減沒有無限年遞減沒有無限年1banbnaan) 1( abn )1(不動產(chǎn)估價四、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格四、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t tttt221r1V.r1a.r1ar1aVtittiirVraV111不動產(chǎn)估價例例 4-74-7 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為30003000元元/ /，年凈收益為，年凈收益為200200元元/ /，還原利率為還原利率為8.5%

15、8.5%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在站，該火車站將在6 6年后建成投入使用年后建成投入使用，預(yù)計，預(yù)計新火車站建成投入新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到50005000元元/ /。試。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格價格會有會有什么變化？什么變化？ tttr1Vr111raV平方米元/44.3975%5 . 815000%5 . 8111%5 . 820066不動產(chǎn)估價例例 4-84-8 預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為預(yù)計

16、某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為5555萬元萬元和和60.560.5萬元，萬元，兩年后此房地產(chǎn)的兩年后此房地產(chǎn)的價格比現(xiàn)在上漲價格比現(xiàn)在上漲10%10%。該類房地產(chǎn)的還原利率為該類房地產(chǎn)的還原利率為10%10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。價格。 t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015 .60%10155VV萬元1100V不動產(chǎn)估價4-3 4-3 純收益及收益年限的確定純收益及收益年限的確定 房地產(chǎn)價格的高低取決于房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：個因素： 1、可獲凈收益的大小，即、可獲凈收益的大小，即ai的大??；的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即、獲得該凈

17、收益的可靠性，即r的大小；的大小；3、可獲得凈收益期限的長短，即、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。的大小。 nijijiraV111不動產(chǎn)估價一、純收益一、純收益 （凈收益）（凈收益）（一）凈收益的計算公式（一）凈收益的計算公式 凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的損失空置等造成的損失- -運營費用運營費用 = =有效毛收入有效毛收入- -運營費用運營費用 潛在毛收入潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入下可獲得的收入。 有效毛收入有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損

18、失所得到的收入原因造成的收入損失所得到的收入。 運營費用運營費用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 不動產(chǎn)估價運營費用有效毛收入運營費用有效毛收入運營費用率運營費用率有效毛收入運營費用運營費用率 凈收益凈收益 有效毛收入有效毛收入（1 1運營費用率）運營費用率）（一）凈收益的計算公式（一）凈收益的計算公式 不動產(chǎn)估價（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求?。ǘ┎煌愋头康禺a(chǎn)的凈收益求取 1 1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益凈收益= =租賃收入維修費管理費保險費房地產(chǎn)稅租賃代理費租

19、賃收入維修費管理費保險費房地產(chǎn)稅租賃代理費 2 2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 （1 1）商業(yè)）商業(yè) 凈收益商品銷售收入商品銷售成本凈收益商品銷售收入商品銷售成本 商業(yè)利潤商業(yè)利潤 （2 2）工業(yè)）工業(yè) 凈收益銷售收入生產(chǎn)成本凈收益銷售收入生產(chǎn)成本 生產(chǎn)利潤生產(chǎn)利潤 （3 3）農(nóng)地）農(nóng)地 3 3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 不動產(chǎn)估價（三）有形收益和無形收益（三）有形收益和無形收益 （四）實際收益和客觀收益（四）實際收益和客觀收益 實際收益實際收益 在現(xiàn)狀下實際取得的收益在現(xiàn)狀下實際取得的收益 客觀收益客觀收益 一般正常收益一般正常收

20、益 強調(diào)使用強調(diào)使用客觀收益客觀收益作為估價的依據(jù)作為估價的依據(jù) 不動產(chǎn)估價v（五）確定凈收益時易出現(xiàn)的問題（五）確定凈收益時易出現(xiàn)的問題v （1）不屬于不動產(chǎn)的收益卻歸入不動產(chǎn)所屬）不屬于不動產(chǎn)的收益卻歸入不動產(chǎn)所屬v （2）錯將不可持續(xù)的收益作為客觀收益）錯將不可持續(xù)的收益作為客觀收益v （3）錯將不動產(chǎn)實際收益作為客觀收益）錯將不動產(chǎn)實際收益作為客觀收益v （4）沒有按照最佳最有效使用原則估計不動產(chǎn)）沒有按照最佳最有效使用原則估計不動產(chǎn) 未來的凈收益未來的凈收益v （5）漏算收入或成本。例如租賃保證金的利息）漏算收入或成本。例如租賃保證金的利息v 等等等等不動產(chǎn)估價例例4-94-9 某商

21、店的土地使用權(quán)年限為某商店的土地使用權(quán)年限為4040年，從年，從19991999年年1212月月1 1日起計。該商店日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為共兩層，每層可出租面積各為200200平方米。一層于平方米。一層于20002000年年1212月月1 1日租出，日租出，租期為租期為5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金為180180元元/ /平方米，且每年不變；二層平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，運營

22、費用率為平方米，運營費用率為25%25%。該類房地產(chǎn)的還原利。該類房地產(chǎn)的還原利率為率為9%9%。試估算該商場。試估算該商場20032003年年1212月月1 1日帶租約出售時的正常價格。日帶租約出售時的正常價格。 （1 1）商店一層價格計算）商店一層價格計算 a a內(nèi)內(nèi)=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（萬元）（萬元）a a外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（萬元）（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06

23、 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 36不動產(chǎn)估價22211111111rrrararaVn外內(nèi)內(nèi)萬元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二層價格計算）二層價格計算 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（萬元）萬元） 萬元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）萬元） 例例4-94-9不動產(chǎn)估價例例 題題 某某宗房地產(chǎn)收益年限宗房

24、地產(chǎn)收益年限4040年，判定其未來凈收益每年不變，年，判定其未來凈收益每年不變，通過通過資料分析得知資料分析得知其未來其未來4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為2525萬元、萬元、2626萬元、萬元、2424萬元、萬元、2525萬元，還原利率為萬元，還原利率為1010。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。萬元02.25%)101 (25%)101 (24%)101 (26%101251%)101 (%)101 (%1043244aa萬元67.244%)101 (11%1002.2540V不動產(chǎn)估價二、收益年限的確定二、收益年限的確定 收益年限收益年限是估價對象自估價時點起是估

25、價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。至未來可以獲得收益的時間。收益年限收益年限應(yīng)在估價對象房地產(chǎn)自然應(yīng)在估價對象房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等的基壽命、法律規(guī)定、合同約定等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定。確定。不動產(chǎn)估價（一）土地估價（一）土地估價 根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定 （二）建筑物估價（二）建筑物估價 根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定 （三（三）房地產(chǎn)估價）房地產(chǎn)估價 土地的使用年限與建筑物的土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命的關(guān)系的關(guān)系不動產(chǎn)估價1 1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年

26、限一起結(jié)束、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年不動產(chǎn)估價2 2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束 以以t50545計算價格計算價格V0 求取求取t年剩余土地價值年剩余土地價值VL tLLrVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t不動產(chǎn)估價【例例】某宗房地產(chǎn)建成于某宗房地產(chǎn)建成于20002000年底

27、，此后收益年限年底，此后收益年限為為4848年；年；20012001年底至年底至20042004年底分別獲得凈收益年底分別獲得凈收益8383萬元、萬元、8585萬元、萬元、9090萬元、萬元、9494萬元；預(yù)計，萬元；預(yù)計，20052005年年底至底至20072007年底可分別獲得凈收益年底可分別獲得凈收益9494萬元、萬元、9393萬元萬元、9696萬元，從萬元，從20082008年底起每年可獲得凈收益將穩(wěn)年底起每年可獲得凈收益將穩(wěn)定在定在9595萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%9%。試利用。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)上述資料測算該宗房地產(chǎn)20042004年底的收益

28、價格。年底的收益價格。不動產(chǎn)估價【解解】注意區(qū)分過去收益與未來收益問題。該宗房地產(chǎn)在注意區(qū)分過去收益與未來收益問題。該宗房地產(chǎn)在20042004年底的收益價格為：年底的收益價格為：titntiYYYAYAiV1)1 (11 )1 ()1 ()029.92( 1%)91 (11 %)91%(995%)91 (96%)91 (93%9194344332萬元不動產(chǎn)估價4-4 4-4 剩余技術(shù)剩余技術(shù)原理原理土地剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù) 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物

29、價值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值 不動產(chǎn)估價1 1. .土地與建筑物的土地與建筑物的組合組合房地產(chǎn)房地產(chǎn)v綜合綜合資本化率資本化率是求取是求取房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值時應(yīng)采用的資本化率。時應(yīng)采用的資本化率。v在在評估土地與建筑物合成體的價值時，應(yīng)采用土地與地評估土地與建筑物合成體的價值時，應(yīng)采用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益，同時選用綜合資本化率將上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益，同時選用綜合資本化率將其資本化。其資本化。不動產(chǎn)估價v 土地土地資本化率資本化率是求取土地價值時應(yīng)采用的資本化率是求取土地價值時應(yīng)采用的資本化率。 這時這時對應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是土地產(chǎn)生的凈收益對應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)

30、是土地產(chǎn)生的凈收益( (即僅歸屬即僅歸屬于土地的凈收益于土地的凈收益) )，不包含建筑物帶來的凈收益，不包含建筑物帶來的凈收益。v 房屋資本房屋資本化率化率是求取建筑物價值時應(yīng)采用的資本化率是求取建筑物價值時應(yīng)采用的資本化率。 這時這時對應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益對應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益( (即僅歸即僅歸屬于建筑物的凈收益屬于建筑物的凈收益) )，不包含土地帶來的凈收益。，不包含土地帶來的凈收益。 不動產(chǎn)估價綜合資本化率綜合資本化率( (R R0 0) )、土地資本化率、土地資本化率( (R RL L) )、房屋資本房屋資本化率化率( (R RB B) )三者三者 的關(guān)系的

31、關(guān)系(1)(1)BLBBLL0VVRVRVRLBBBLLVRVRVVR0)(BLLBLBVRVRVVR0)(式中：式中：V VL L-土地價值土地價值V VB B房屋價值房屋價值不動產(chǎn)估價【例例】某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的4040% %。由。由可比可比實例實例求求出的土地資本化率為出的土地資本化率為6%6%，建筑物資本化率為，建筑物資本化率為8%8%。求綜合。求綜合資本化率。資本化率?！窘饨狻?綜合綜合資本化率計算如下：資本化率計算如下： R R0 0=L=LR RL L+B+BR RB B = =40%40%6%+60%6%+60%8%8% = =7.2%7

32、.2%BLBBLL0VVRVRVR不動產(chǎn)估價2.2.土地剩余技術(shù)土地剩余技術(shù) 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法外的方法( (如成本法如成本法) )能求得建筑物的價值時，則可利用收益能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予

33、以資本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術(shù)稱為土地予以資本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術(shù)稱為土地剩余技術(shù)。剩余技術(shù)。不動產(chǎn)估價無限年期的無限年期的土地剩余技術(shù)的公式為：土地剩余技術(shù)的公式為：式中式中:V:VL L土地價值；土地價值； A AO O土地與建筑物共同的凈收益；土地與建筑物共同的凈收益； V VB B建筑物價值（非收益法求取）；建筑物價值（非收益法求取）； R RB B建筑物資本化率；建筑物資本化率； R RL L土地資本化率。土地資本化率。LBB0LRRVAV不動產(chǎn)估價在凈收益每年不變、收益期限為有限年情在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)的公式為：況下的土

34、地剩余技術(shù)的公式為： 式中式中: -: -建筑物報酬率建筑物報酬率； - -土地報酬率。土地報酬率。 111式中：111nBnBBBBnLLBoLrrrVarraaVLrBr不動產(chǎn)估價【例例】v某宗房地產(chǎn)每年凈收益為某宗房地產(chǎn)每年凈收益為5050萬元，建萬元，建筑物價值為筑物價值為200200萬元，建筑物資本化率萬元，建筑物資本化率為為12%12%，土地資本化率為，土地資本化率為10%10%。試計算。試計算該宗房地產(chǎn)的價值該宗房地產(chǎn)的價值。（無限年期）。（無限年期）不動產(chǎn)估價【解解】該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：該宗房地產(chǎn)價值該宗房地產(chǎn)價值= =土地價值土地價值+ +建筑

35、物價值建筑物價值 =260+200=460(=260+200=460(萬元萬元) )（萬萬元元）土土地地價價值值260%10%1220050LBB0LRRVAV不動產(chǎn)估價3.3.房屋剩余房屋剩余技術(shù)技術(shù) 土地土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬外的方法能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化，即可求除以建筑物資本化率或