綜合式小型單人住宿多人辦公室

1、目錄一、概要第1頁1、背景第1頁2、前景第1頁二、公司概述第2頁1、公司名稱第2頁2、商標第2頁3、公司簡介第2頁4、公司的機構(gòu)第3頁三、營銷策略第3頁方式第4頁四、風(fēng)險評估與防范第4頁1、公司持有的風(fēng)險第5頁(1) 經(jīng)營風(fēng)險第5頁(2) 財務(wù)風(fēng)險第5頁(3) 影響財務(wù)風(fēng)險的主要因素第5頁3、公司持有風(fēng)險的防范方法第5頁五、融資計劃表第6頁六、公司運作計劃第7頁1、前期第7頁帶租約銷售，統(tǒng)一管理第8頁2、后期第9頁租轉(zhuǎn)售第9頁七、公司項目規(guī)劃建設(shè)思路第10頁八、 公司項目設(shè)計概述第11頁1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容第11頁(1)硬件設(shè)施第11頁(2 )裝飾裝修第11頁2、自助餐廳與圖書館第12頁(1)

2、 自助餐廳第12頁(2) 圖書館第12頁九、工程實施進度方案第14頁1、項目工程進度管理體系第14頁2、三級計劃進度管理體系的工作流程第14頁3、項目工程進度計劃類容概述第14頁十、競爭分析第15頁1、甲乙丙級大型寫字樓第15頁2、二手民房和地下室第15頁十一、市場分析第16頁1、 區(qū)域分析項目第16頁2、 SWO分析第16頁3、 客群定位第16頁綜合式小型單人可住多人辦公室概要背景隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會意識形態(tài)的變革，技術(shù)的革新和創(chuàng)意的價值在當今的社會 中日益展現(xiàn)， 然而原始的資本積累是血腥的， 這就意味著不少的創(chuàng)業(yè)者將要面臨啟動資金短 缺的窘境。我們的團隊在對常德市部分創(chuàng)業(yè)型和上升型公司

3、或企業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有大概百分之 七十的公司無法負擔起租用商業(yè)寫字樓的費用， 相比價格高昂的高額寫字樓， 大多數(shù)的創(chuàng)業(yè) 者被迫將公司搬遷到了信息相對閉塞， 環(huán)境相當簡陋的二手民房或地下室， 這對于創(chuàng)業(yè)者來 說是不利于公司的營運和公司起步階段的發(fā)展的。而這對于我們來說是一個很大的市場。 就我們創(chuàng)業(yè)的基本理念來看， 它是 “服務(wù)型商務(wù) 辦公室 ”在可住性方面的又一個提升，首先 “服務(wù)型商務(wù)辦公室 ”它本身起源于 20 世紀 70 年 代末期的美國，是辦公室出租的最高級形式，是以服務(wù)性為主的全新辦公出租方式。 “服務(wù) 型辦公室 ”在歐美國家又稱 “商務(wù)辦公室 ”，也可以稱作快捷辦公室，或者直接被稱為

4、商務(wù)中 心。是指每間已裝修完畢，配有辦公家具，可供出租的辦公室。而我們的公司考慮到創(chuàng)業(yè)者 起步階段的艱辛狀況，任何一個創(chuàng)業(yè)者都不會拒絕一個價格合理且信息交換快捷的綜合式小型辦公室的。因此對學(xué)生、公司員工實行我們的計劃是有根據(jù)且完全可行的。前景我們的公司為創(chuàng)業(yè)者提供一個自助餐廳，圖書館，和住宿型小型辦公室，自助餐廳采用類似學(xué)校食堂的管理和承辦模式， 讓租用公司的創(chuàng)業(yè)者和員工能夠享用 5 到 6 元的自點餐，這樣既免去了創(chuàng)業(yè)者和員工們?nèi)バl(wèi)生條件相對較差， 且做菜耗時較大的小餐館的繁瑣， 又為創(chuàng)業(yè)者和員工們節(jié)約了用餐的費用。我們?yōu)樗械膭?chuàng)業(yè)者和員工們提供公共的圖書館，以公共福利為目的為消費者提 供書

5、籍的借閱， 一方面將專業(yè)書籍的使用率最大化， 一方面也為創(chuàng)業(yè)者們節(jié)約下了購買大量 專業(yè)書籍的費用。 我們公司為創(chuàng)業(yè)者提供的一室一廳一衛(wèi)綜合式小型單人住宿多人辦公室在白天工 作時間，相對公司化，嚴肅而又緊湊，在晚上員工們下班后，它又更顯家庭化，滿足創(chuàng)業(yè)者 所有基本的生活需求， 讓創(chuàng)業(yè)者有公司如家的感覺， 也為創(chuàng)業(yè)者省下了住宿的費用。 我們的 公司為創(chuàng)業(yè)者節(jié)省了資金和時間， 也不影響其工作與生活的質(zhì)量， 相信會有許多的創(chuàng)業(yè)者會 與我們合作。公司概述公司名稱“起航創(chuàng)業(yè)”有限公司商標公司簡介我們“起航創(chuàng)業(yè)”是有限責(zé)任公司，由五個股東共同出資成立。1. 經(jīng)營范圍： 向創(chuàng)業(yè)者和起步型公司或企業(yè)提供綜合式小

6、型單人住宿多人辦公室2. 公司注冊資本： 1500 萬3. 股東姓名： 王環(huán)、楊林、胡中浩、王德龍、杜玲4. 股東出資方式： 實際資金額5. 股東轉(zhuǎn)讓出資條件： 由三分之二股東同意則可轉(zhuǎn)讓6. 議事規(guī)則： 定期召開董事會、股東大會，由董事會先得出初步議事決定，再交股東大 會審核決定。7. 公司法定代表人： 董事長8. 公司的解散事由：股東大會決議解散因公司合并或者分立需要解散的 違反法律行政法規(guī)被依法責(zé)令關(guān)閉9. 清算： 成立清算組，制定清算方案，最終清算終結(jié)，辦理注銷登記公司的機構(gòu)董事會：設(shè)董事長一名監(jiān)事會：設(shè)監(jiān)事長一名市場營銷部：總經(jīng)理一名，營銷副總兩名，每位銷售經(jīng)理旗下設(shè)銷售總監(jiān)，銷售主

7、 管，及銷售代表若干人事部：經(jīng)理三名 （其中一名經(jīng)理兼任監(jiān)事 ）財務(wù)部：會計三名、出納六名營銷策略側(cè)重于項目的規(guī)模、定位、檔次、知名度和影響力。方式：啟動期 在公園、廣場、公交車站牌等人員較為集中的區(qū)域安裝帶有公司標志的夜光燈牌在人流密集的地方租用大型廣告位，懸掛噴繪通過出各種海報，以供閱覽 用復(fù)印傳單到人流旺盛區(qū)傳發(fā)給社會各界人士 開通熱線供大家咨詢。建立公司網(wǎng)站，供消費者在我們的網(wǎng)站上查詢開盤期 報紙、廣播、電臺加頻宣傳 銷售處全面包裝、裝飾布置到位 與中介和有較高影響力的代售公司合作強售期 報紙、廣播、電臺大頻率、集中放量宣傳 現(xiàn)場活動造勢（企業(yè)進駐簽約儀式）持銷期 報紙、廣播、電臺減頻

8、宣傳。軟文、新聞稿渲染 戶外更換畫面。圍檔開始拆除，告之即將竣工收尾期 報紙、廣播、電臺廣告投放量和頻率減少 戶外、圍檔全撤。售樓處僅留少量人員 側(cè)重于售后、客服風(fēng)險評估與防范我們這個計劃在這里進行風(fēng)險的評估。 由于我們的計劃利潤隨著辦公室租用量的多少 而有所變化， 所以具有一定的風(fēng)險。 我們是采用報表分析法對計劃做評估的， 這種方法比較 直觀，客觀和準確。主要是針對以下幾個方面進行評估：公司的盈利能力如何，是否穩(wěn)定；公司的償債能力如何公司的資本結(jié)構(gòu)是否合理，資金是否充足 資金的周轉(zhuǎn)是否暢通 當?shù)厥袌鲂枨蟮氖欠耧柡?，是否會存在因?yīng)收帳款過大而造成資金沉淀于結(jié)算領(lǐng) 域，甚至形成壞章?lián)p失 ；營售能

9、力如何，是否會有場地長期空置等公司持有的風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險 市場對公司提供的服務(wù)的需求越穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險就越小。我們的這個計劃是適合大 多數(shù)創(chuàng)業(yè)者， 小型的公司或企業(yè)， 和一部分的個人經(jīng)營項目。 同時我們的公司在不同的地方 市場需求量差別較大，所以前期越為詳細的市場調(diào)查越有利于我公司規(guī)避風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險 政府對樓盤開發(fā)的政策調(diào)整對我公司在銀行貸款方面有不小影響，現(xiàn)在銀行普遍銀 根緊縮， 不利于我們公司的發(fā)展， 所以融資方式的多樣化是我們面對財務(wù)風(fēng)險所不可或缺的 要素。影響財務(wù)風(fēng)險的主要因素 公司的負債率水平 投資回報水平 現(xiàn)金的流量和資產(chǎn)的流動性。公司持有風(fēng)險的防范方法首先要及時足額籌集企業(yè)發(fā)展所需要的

10、資金。其次是合理調(diào)動貨幣資金，嚴格執(zhí)行防范財務(wù)風(fēng)險的有關(guān)規(guī)定。然后我們要保持資產(chǎn)的流動性。公司償債能力的大小直接取決于 其債務(wù)資金總額和資產(chǎn)的流動性。公司可以通過提高其資產(chǎn)總額中流動資產(chǎn)的比重，流動資產(chǎn)中速動資產(chǎn)的比重等保持資產(chǎn)的流動性。當然我們還需選擇最佳資本結(jié)構(gòu)和確定合理的債務(wù)規(guī)模。以及建立風(fēng)險基金和償債基金。這樣有利于我公司轉(zhuǎn)移和減小風(fēng)險，從而讓我公司得到更好的發(fā)展。融資計劃表融資計劃表序 號模式模式細 分涉及公 司方法融資額融資費 用利弊1銀行貸款信用貸 款擔保抵押貸款銀行、開 發(fā)企業(yè)四證取得后用土地使 用權(quán)證做為抵押向銀 行進行開發(fā)貸土地評估 價值的70%2民間借貸/開發(fā)企 業(yè)、民間

11、 個人靠開發(fā)企業(yè)及個人的 信用，很少有用實物做 擔保抵押3地產(chǎn)抵押 融資按揭與 抵押貸 款開發(fā)企 業(yè)、個 人、銀行個人以期房為抵押、開 發(fā)企業(yè)為其承擔連帶 擔保責(zé)任，個人取得銀 行按揭貸款在建工 程抵押 貸款開發(fā)企 業(yè)、銀行在建工程連同土地共 同貸款預(yù)售房屋抵押4發(fā)行債券 融資開發(fā)企 業(yè)、債券 認購者、不得超過 真?zhèn)€項目 所需資金比定期 儲畜存 款利率債券承 銷商的20%累計債券 總額不得 超過公司 凈資產(chǎn)的40%高40%以上5商業(yè)信用融資預(yù)售貨款融資6產(chǎn)業(yè)基金 融資公司型甘仝開發(fā)企 業(yè)、基金 持有人、基金管 理人契約型甘仝7產(chǎn)權(quán)交易 融資8增資擴股 融資售出公司股份售出公司 股份總和 不得超

12、過49%公司運作計劃前期帶租約銷售，統(tǒng)一管理前期公司資金相對較少，帶租約銷售有利于公司快速回籠資本。運作方式向投資者出售全部樓盤產(chǎn)權(quán)，我公司下設(shè)樓盤經(jīng)營分公司。樓盤經(jīng)營分公司通過 招商和合，引進公司入駐，獲得穩(wěn)定的租金回報。這樣產(chǎn)權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán) 屬于我公司、使用權(quán)屬于經(jīng)營者，三權(quán)分開。利弊分析：優(yōu)點 ：有利于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃，更有主導(dǎo)性，使辦公樓日后的經(jīng)營和發(fā)展更科學(xué)化、更易成功 可獲得返回給投資者的回報和租金差價，擴大利潤來源 通過帶租約銷售的形式， 使他們的投資有一定的回收保障， 可激發(fā)投 資者的投資興趣，讓我公司資金能快速回籠缺點 ： 對招商工作的要求很高 公司投入精力較大 投資

13、者、 經(jīng)營者和使用者的關(guān)系協(xié)調(diào)問題。 由于存在部分投資者想購買寫 字樓自己經(jīng)營的情況可操作性及對策：1 帶租約銷售是一個重要手段，從操作角度上看是可行的。2 加強辦公樓經(jīng)營分公司的經(jīng)營運作能力，要讓辦公樓經(jīng)營分公司成為一個相對獨立的載體， 能承擔經(jīng)營風(fēng)險。 我公司盡可能完成招商、 經(jīng)營 和管理方面工作的嫁接。3 統(tǒng)一返租，就要統(tǒng)一招商和管理，部分打算自己投資經(jīng)營的，可通 過協(xié)調(diào)，讓其購買寫字樓產(chǎn)權(quán)。后期租轉(zhuǎn)售后期公司資金較為充足，租轉(zhuǎn)售的模式有利于我們實施公司的運營理念，打造自己的品牌，同時方便入駐公司在完成有發(fā)展階段向成熟階段的轉(zhuǎn)型后購買自己公司樓層。運作方式先將物業(yè)租賃， 租期（一般為 3

14、到 5 年）滿后進行銷售。 如果承租方愿意購買，享受優(yōu)惠。利弊分析：優(yōu)點 對于一些有意愿購買物業(yè)但卻資金實力有限的企業(yè)來說，這樣的方式比較容易接受 在享受物業(yè)增值的過程中，通過租賃維持現(xiàn)金流缺點 這種模式比較新穎，具有一定吸引力，可為營銷推廣制造噱頭 公司資金回籠較慢 前期客源和銷售風(fēng)險需我公司承擔，也會對后期的開發(fā)產(chǎn)生影響公司項目規(guī)劃建設(shè)思路*具體規(guī)劃建設(shè)類屬商業(yè)機密以下僅簡要說明城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境我公司根據(jù)預(yù)拍地段周邊交通便利程度，路況良好程度，商業(yè)氣氛濃烈度來綜合 評定其商業(yè)產(chǎn)出價值，依此決定是否投入和投入量及投入規(guī)模。 城市土地和房地產(chǎn)市場供需情況 城市市土地出讓情況 寫字樓市場供需

15、量競爭分析競爭項目分析 項目銷售產(chǎn)出量預(yù)測商業(yè)業(yè)態(tài)分析城市商業(yè)現(xiàn)狀分析消費者消費特征分析寫字樓及安置房商品房價格分析 政府政策及國家地產(chǎn)宏觀政策國家宏觀經(jīng)濟形勢對地產(chǎn)行業(yè)的影響 樓盤建設(shè)規(guī)劃開發(fā)模式及開發(fā)區(qū)選擇開發(fā)區(qū)域可能出現(xiàn)的問題及各類可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況分析樓盤總體規(guī)劃的布局與定位樓層入駐商圈分布良性的商圈分布有利于形成集群效應(yīng)，有利于我公司樓盤的熱度提升，也有利與我公司 或下設(shè)的樓盤經(jīng)營管理公司統(tǒng)一的租憑管理規(guī)劃設(shè)計主題原則建筑風(fēng)格和色彩計劃建筑及景觀概念規(guī)劃智能化配套開發(fā)區(qū)地塊設(shè)計要求公司項目設(shè)計概述基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容硬件設(shè)施我們的產(chǎn)品硬件方面分以下幾個方面，主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。建筑類型

16、：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在 8 級地震以上；辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；標準層高：室內(nèi)凈高 2.6m 以上；標準承重：樓板承重在 2.5KN/m2 以上；供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2 以上；空調(diào)系統(tǒng)：板塊化中央空調(diào)系統(tǒng)， 用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度與濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有分區(qū)域控制能力。電 梯：安全系數(shù)高的知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于 3900平方米/噸臺,候梯時間不超 過 30 秒。停 車 位：每 6090 平方米出租面積提供 1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理。車庫地 下停車建筑面積約為 35-40 平米個，地上停車位的面積約 25-30 平米個。

17、 供水系統(tǒng)： 24 冷熱水供應(yīng)。辦公（ OA ）：預(yù)留 OA 電力負荷 50VA/m2 以上，辦公室 OA 布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線 槽；通信（CA）:計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù) 通信條件；千兆入戶，百兆到桌。樓宇（BA）:主要的機電設(shè)計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；消防（ FA） :防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置；保安（SA）:保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機，自動巡更；裝飾裝修外 立 面:鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。讓我們的產(chǎn)品價格實惠又不失時尚。大堂: 大堂地面為大理石、 花崗巖

18、、 天然石材等， 墻面用大理石、 花崗巖和高級墻紙等材料， 有吊頂，柱包大理石、不銹鋼等材料。電 梯 廳:采用高檔裝飾材料，地面采用石材；有不銹鋼、大理石和木門套；走 廊:帶膠墊毯或用石材地面，吸音材料吊頂；衛(wèi) 生 間:洗面臺設(shè)長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙。防水防潮吊頂、洗面臺、面 鏡部位提高照度。地面用瓷磚， 墻面粉白，局部用石材墻，前室空間能有余度滿足使用者理 容要求；衛(wèi)生間數(shù)量指標根據(jù)規(guī)范，男廁每 40 人設(shè)置一個大便器，每 30 人設(shè)置一個小便 器；女廁每 20 人設(shè)置一個大便器；每 40 人設(shè)置一個洗手盆。辦 公 間:墻面用耐擦洗壁紙與乳膠漆，采用吸音材料吊頂，地面用塊狀膠墊

19、地毯； 生態(tài)空間:大廳及每層電梯口擺放景觀樹。自助餐廳與圖書館自助餐廳與圖書館，面積占總辦公面積的 1.3-5.2% 之間。自助餐廳廚房與餐廳的面積比 1：3。餐廳的指標控制在 1-1.5 平米人。配餐搭配 ： 配置套餐分別設(shè)立 5 元、 10 元。 15 元檔。 配餐樣式多樣化（包子、水餃、面條） 套餐可以依個人喜好自由組合 點餐配送，由餐廳服務(wù)生送餐到入駐公司辦公室。價格：自由組合價格 814 元之間素菜：2元3.5元葷菜 ： 2.5 元6 元米飯 ： 1 元 /2 兩湯類 ： 25 元甜點 /冰淇淋 ： 13 元果鮮： 13元 （紙袋包裝，包裝使用本公司的名字。 ） 一次性餐具成本 ：

20、1.5 元，環(huán)保型餐具免費。 圖書館圖書館由借閱室、閱覽室、和員工休閑室三個模塊組成。借閱室 ：一次續(xù)借續(xù)根據(jù)入駐公司存放相關(guān)專業(yè)書籍， 憑員工借書卡打卡借書， 可續(xù)借一 時一個月。遺失書籍按標價的 3 倍賠償。閱覽室 ：放置時訊雜志以及各項研究報告，不可帶出，僅限在閱覽室內(nèi)使用。員工休閑室 ：供員工休息，閱覽書籍，可自帶書籍。*員工借書卡由樓盤營運分公司或我公司直接統(tǒng)一發(fā)行工程實施進度方案項目工程進度管理體系我公司項目產(chǎn)品大體上采用三級計劃進度管理體系三級計劃進度管理體系的工作流程一級計劃總控制進度計劃二級計劃階段性工期計劃或分部工程計劃三級計劃月、周計劃項目工程進度計劃類容概述第一階段開發(fā)

21、預(yù)案及市場前景評估第二階段開發(fā)區(qū)土地勘探與測量，前期工程設(shè)計第三階段組建或聘請施工隊伍第四階段項目開工銷售部開始整樓產(chǎn)權(quán)預(yù)售第五階段招商引資擴充后備資金，整樓預(yù)售失敗時開始預(yù)售給樓層產(chǎn)權(quán)。 第六階段項目附屬市場開發(fā)成立樓盤經(jīng)營管理分公司， 樓層產(chǎn)權(quán)銷售失敗時開始將產(chǎn)權(quán)打散零售第七階段樓盤封頂， 售出樓盤物業(yè)權(quán)， 產(chǎn)權(quán)打散零售失敗時調(diào)整公司運作計劃， 實行組轉(zhuǎn)售競爭分析我們的競爭對手大致上可分為兩類，第一類是城市中心甲乙丙級大型的寫字樓，第二 類就是價格低廉的二手民房和地下室。甲乙丙級大型寫字樓 城市中心甲乙丙級大型的寫字樓一般出租費用較大，在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，類似與常 德這樣的二線大城市， 60 平米左右的需要七千到一萬二左右。且大型寫字樓下設(shè)的餐廳普 遍消費價格較高，并不符合創(chuàng)業(yè)者和員工們對用餐簡捷、 劃算、高效的要求， 對此我們公司 的優(yōu)勢在于創(chuàng)業(yè)者對成本的控制和員工們對用餐簡捷、劃算、高效的要求。二手民房和地下室 我們的第二類競爭者就是價格低廉的二手民