廣安潤(rùn)東半島國(guó)際社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)企劃報(bào)告147PPT

1、潤(rùn)東半島國(guó)際社區(qū)潤(rùn)東半島國(guó)際社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)企劃報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)企劃報(bào)告前言前言尼采曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：人的一生中總會(huì)有兩種意義上的快樂(lè)。一種是我們通常稱(chēng)為日神狀態(tài)的，就是我們?cè)陉?yáng)光下、田野邊、小河邊休憩時(shí)感受到的那種很簡(jiǎn)單很單純的滿(mǎn)足感；另一種，則是我們?cè)讷@得成功時(shí)；放眼人生時(shí)；獲得眾人的尊重與認(rèn)同時(shí)所產(chǎn)生的快樂(lè)。這種快樂(lè)，類(lèi)似于我們飲酒后酩酊中產(chǎn)生的快感，因此，又被稱(chēng)為酒神狀態(tài)酒神狀態(tài)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)高速銷(xiāo)售，資金快速回籠的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)高速銷(xiāo)售，資金快速回籠的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化利潤(rùn)最大化樹(shù)立品牌特質(zhì)樹(shù)立品牌特質(zhì)在提高產(chǎn)品品質(zhì)的前提下實(shí)現(xiàn)性?xún)r(jià)比最優(yōu)化，在提高產(chǎn)品品質(zhì)的前提下實(shí)現(xiàn)性?xún)r(jià)

2、比最優(yōu)化，以謀求最大利潤(rùn)率。以謀求最大利潤(rùn)率。借助市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)思路的差異化，在消費(fèi)者借助市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)思路的差異化，在消費(fèi)者心中確立開(kāi)發(fā)商差異化的品牌個(gè)性。心中確立開(kāi)發(fā)商差異化的品牌個(gè)性。企業(yè)品牌性格的提煉企業(yè)品牌性格的提煉項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的確定如何理解產(chǎn)品價(jià)值如何理解產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總精神項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總精神版塊發(fā)展定義及認(rèn)知版塊發(fā)展定義及認(rèn)知圍繞目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題圍繞目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題目錄目錄市場(chǎng)環(huán)境研究地塊特征研究?jī)r(jià)值核心體系營(yíng)銷(xiāo)體系建設(shè)推廣主線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)及配比分析項(xiàng)目平面廣告展示市場(chǎng)環(huán)境研究地塊特征研究?jī)r(jià)值核心體系營(yíng)銷(xiāo)體系建設(shè)推廣主線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)及配比分析項(xiàng)目平

3、面廣告展示市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)概論市場(chǎng)概論扁平化市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)扁平化市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)2006年8月出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政，為所有開(kāi)發(fā)商定下“90平米 70%”的框架；以及隨著城區(qū)土地價(jià)格的日漸高企，容積率向5.0以上發(fā)展帶來(lái)的建筑形態(tài)單一化趨勢(shì)。市區(qū)住宅產(chǎn)品體系的趨同性，將成為未來(lái)塑造市場(chǎng)形象的主要矛盾。市區(qū)住宅產(chǎn)品體系的趨同性，將成為未來(lái)塑造市場(chǎng)形象的主要矛盾。隨著市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量的繼續(xù)高速發(fā)展，市場(chǎng)扁平化趨勢(shì)已經(jīng)呈現(xiàn)！在扁平化市場(chǎng)中營(yíng)造差異化，將成為未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的主要工作！在扁平化市場(chǎng)中營(yíng)造差異化，將成為未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的主要工作！市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)自自20052005年底

4、開(kāi)始，廣安市連續(xù)批出大量供城市區(qū)域發(fā)展的城市化土地，市年底開(kāi)始，廣安市連續(xù)批出大量供城市區(qū)域發(fā)展的城市化土地，市區(qū)現(xiàn)有存量土地已難以支撐城市規(guī)模的繼續(xù)發(fā)展。區(qū)現(xiàn)有存量土地已難以支撐城市規(guī)模的繼續(xù)發(fā)展。尋找新的城市發(fā)展區(qū)域和增長(zhǎng)點(diǎn)，已經(jīng)成為廣安無(wú)法回避的問(wèn)題尋找新的城市發(fā)展區(qū)域和增長(zhǎng)點(diǎn)，已經(jīng)成為廣安無(wú)法回避的問(wèn)題市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)城北老城區(qū)可利用的土地資源已經(jīng)極為稀少，幾乎所有的土地城北老城區(qū)可利用的土地資源已經(jīng)極為稀少，幾乎所有的土地都已經(jīng)出讓或者相繼開(kāi)發(fā)都已經(jīng)出讓或者相繼開(kāi)發(fā), ,就是城南新城區(qū)新增的土地宗數(shù)也不多就是城南新城區(qū)新增的土地宗數(shù)也不多已。據(jù)悉，已。據(jù)悉，1

5、010月月,11,11月，廣安即將上市掛牌的土地有月，廣安即將上市掛牌的土地有5 5宗左右宗左右, ,這些這些都說(shuō)明在新老城大舉開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀下都說(shuō)明在新老城大舉開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀下, ,所剩余的土地可利用資源已經(jīng)所剩余的土地可利用資源已經(jīng)極為稀缺極為稀缺. .按照目前的態(tài)勢(shì)按照目前的態(tài)勢(shì), ,最多在最多在3 3年時(shí)間內(nèi)年時(shí)間內(nèi), ,南北區(qū)都將達(dá)到飽和南北區(qū)都將達(dá)到飽和. .而中橋片區(qū)是城市未來(lái)的真正中心地帶而中橋片區(qū)是城市未來(lái)的真正中心地帶, ,所以所以1 1年以后年以后, ,中橋片區(qū)將中橋片區(qū)將成為眾多開(kāi)發(fā)商搶購(gòu)的新寵成為眾多開(kāi)發(fā)商搶購(gòu)的新寵. .市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)土地供應(yīng)特征：

6、土地供應(yīng)特征：5050畝以下盤(pán)目前成主流，大盤(pán)不見(jiàn)蹤影；畝以下盤(pán)目前成主流，大盤(pán)不見(jiàn)蹤影；集中放量，政府吸納資金目的顯而易見(jiàn)；集中放量，政府吸納資金目的顯而易見(jiàn)；地價(jià)不斷攀升，去年地價(jià)不斷攀升，去年100100萬(wàn)以下成主流萬(wàn)以下成主流, ,目前地段稍好區(qū)域就恒溫在目前地段稍好區(qū)域就恒溫在150150萬(wàn)萬(wàn). .土地出讓集中一時(shí)土地出讓集中一時(shí), ,后續(xù)供應(yīng)斷鏈后續(xù)供應(yīng)斷鏈, ,由此進(jìn)入一個(gè)大舉開(kāi)發(fā)階段由此進(jìn)入一個(gè)大舉開(kāi)發(fā)階段, ,但后續(xù)但后續(xù)土地少見(jiàn)面市的尷尬局面土地少見(jiàn)面市的尷尬局面. .去年今年集中上量開(kāi)發(fā)，根據(jù)目前的銷(xiāo)售形勢(shì)，到明年上半年，會(huì)有去年今年集中上量開(kāi)發(fā)，根據(jù)目前的銷(xiāo)售形勢(shì)，到明

7、年上半年，會(huì)有一個(gè)短期的土地供應(yīng)冷淡期，為上市項(xiàng)目提供了入市的最佳良機(jī)。一個(gè)短期的土地供應(yīng)冷淡期，為上市項(xiàng)目提供了入市的最佳良機(jī)。高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)20062010（十一五目標(biāo)）gdp增速保持11%以上城市化率20%30%城市人均住房面積22平米30平米城市人口86萬(wàn)129萬(wàn)市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析商品房供求關(guān)系商品房供求關(guān)系高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)人均年住宅面積年均提高1.6平米平米換房新生住宅年需求137.6萬(wàn)平米萬(wàn)平米住宅折舊年需求37.8萬(wàn)平米萬(wàn)平米城市人口年增加平均平均8.6萬(wàn)萬(wàn)城鎮(zhèn)化住宅年需求258萬(wàn)平米萬(wàn)平米廣安市十一五期間年均線(xiàn)性住宅需求線(xiàn)性住宅需求43

8、3.4433.4萬(wàn)平米萬(wàn)平米市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析商品房供求關(guān)系商品房供求關(guān)系市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析商品房供求關(guān)系商品房供求關(guān)系據(jù)統(tǒng)計(jì)廣安常住人口約據(jù)統(tǒng)計(jì)廣安常住人口約2020萬(wàn)人，現(xiàn)有人均居住面積為萬(wàn)人，現(xiàn)有人均居住面積為26.426.4；按照建設(shè)部頒布的按照建設(shè)部頒布的20202020年全面建設(shè)小康社會(huì)居住的指標(biāo)中年全面建設(shè)小康社會(huì)居住的指標(biāo)中“城鎮(zhèn)人均居住進(jìn)駐面積城鎮(zhèn)人均居住進(jìn)駐面積3535”這一指標(biāo)，加之市化進(jìn)程的加快；這一指標(biāo)，加之市化進(jìn)程的加快；廣安市十一五規(guī)劃廣安在廣安市十一五規(guī)劃廣安在20102010年市區(qū)人口達(dá)到年市區(qū)人口達(dá)到3030萬(wàn)，尚有萬(wàn)，尚有1010多萬(wàn)人要到城市

9、中生活，多萬(wàn)人要到城市中生活，按每人按每人3030平算，平算，每年的城市化率提高需求接近每年的城市化率提高需求接近100100萬(wàn)平方。萬(wàn)平方。另有市區(qū)新生住宅需求約另有市區(qū)新生住宅需求約2020萬(wàn)平米萬(wàn)平米/ /年；住宅折舊需求月年；住宅折舊需求月10.610.6萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。由此推論由此推論廣安市區(qū)年度內(nèi)生性住宅需求約為廣安市區(qū)年度內(nèi)生性住宅需求約為130.6130.6萬(wàn)平米萬(wàn)平米廣安市區(qū)住宅需求分析鑒于對(duì)廣安房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)內(nèi)生性需求的分析鑒于對(duì)廣安房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)內(nèi)生性需求的分析由于廣安市區(qū)2006-2007年間，年度商品房供應(yīng)面積約135萬(wàn)平米，其中商品住宅約為110萬(wàn)平米；考慮到市場(chǎng)內(nèi)

10、生性年需求就接近130萬(wàn)平米，住宅供應(yīng)短缺率約為19%，市場(chǎng)尚有一定的發(fā)展空間！而城市旅游資源開(kāi)發(fā)日臻完善，與重慶合作建立的川東經(jīng)濟(jì)走廊逐步成熟，外生性物業(yè)購(gòu)買(mǎi)的比例將逐步放大。廣安市的房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展前景看好！市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析商品房供求關(guān)系商品房供求關(guān)系市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析物業(yè)特征現(xiàn)狀物業(yè)特征現(xiàn)狀2006年以前廣安市房產(chǎn)品普遍是單一的多層住宅，樓盤(pán)缺乏特質(zhì)，自2006年下半年起，高層住宅已經(jīng)進(jìn)入廣安市場(chǎng)。如正元明珠、南城領(lǐng)地、正泰天一廣場(chǎng)、君臨天下等都選擇了建高層，現(xiàn)正在規(guī)劃中的項(xiàng)目也多為高層電梯公寓。物業(yè)形態(tài)市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析物業(yè)特征現(xiàn)狀物業(yè)特征現(xiàn)狀在售物業(yè)價(jià)格價(jià)格區(qū)間：多

11、層1600元/平米1800元/平米；電梯：1800元/平米2800元/平米市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析物業(yè)特征現(xiàn)狀物業(yè)特征現(xiàn)狀在售物業(yè)價(jià)格相比二級(jí)城市，廣安房?jī)r(jià)相對(duì)偏低。但500萬(wàn)轄區(qū)人的消費(fèi)力不容低估，城區(qū)的幾十萬(wàn)消費(fèi)人口也足以為市場(chǎng)發(fā)展提供推動(dòng)力。加上廣安特殊的地理優(yōu)勢(shì)和城市特點(diǎn),周邊兄弟省市涌入的消費(fèi)力還會(huì)更為強(qiáng)勁.目前經(jīng)初步測(cè)算,市場(chǎng)均價(jià)在2000元左右,去年年中到現(xiàn)在，市場(chǎng)出現(xiàn)集中放量的形勢(shì)，房?jī)r(jià)也在去年同期的基礎(chǔ)上上漲了500-800元/.老城區(qū)多數(shù)均已突破2500元/的瓶頸。即時(shí)如此，上市房源依然快速消化。幾乎未采用任何特色的營(yíng)銷(xiāo)手段便快速清盤(pán). 目前上市的樓盤(pán)無(wú)論從規(guī)模和檔次上都很

12、難達(dá)到品質(zhì)一詞的說(shuō)法,也就是說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)還處于相當(dāng)?shù)穆浜笏? 我們可以設(shè)想,在未來(lái)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)下,價(jià)格顯然不會(huì)是現(xiàn)有的水平。照此計(jì)算，整體均價(jià)突破3000元/是瞬間的事情，而且還有可能繼續(xù)高速上揚(yáng)。市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析物業(yè)特征現(xiàn)狀物業(yè)特征現(xiàn)狀在售物業(yè)面積區(qū)間樓盤(pán) 主力戶(hù)型主力面積（m2）正元明珠32114-137濱江麗景32105-139神龍時(shí)代晶華32、2283-142同天綠地32105-139西溪水岸32、90-130南城領(lǐng)地32、2282-126天一廣場(chǎng)3 2、2280-130從主要的電梯公寓項(xiàng)目主力戶(hù)型分析可知：從主要的電梯公寓項(xiàng)目主力戶(hù)型分析可知：三房?jī)蓮d，100-130

13、平米面積區(qū)間仍然是市場(chǎng)的主要供應(yīng)范圍市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析物業(yè)特征現(xiàn)狀物業(yè)特征現(xiàn)狀在售物業(yè)面積區(qū)間100100平米平米130130平米面積區(qū)間約占總供應(yīng)量的平米面積區(qū)間約占總供應(yīng)量的47%47%左右左右 市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展該如何認(rèn)知我們所該如何認(rèn)知我們所處的區(qū)位版塊？處的區(qū)位版塊？新城中心小平故里西溪新城五福路沿線(xiàn)神龍公園周邊凌云路沿線(xiàn)（本案）在廣安市區(qū)以上的熱點(diǎn)版塊中，本項(xiàng)目所在的凌云路沿線(xiàn)版塊處于怎樣的定位？沿神龍公園五福路沿線(xiàn)西溪新城沿凌云路熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域本案沿小平故里中心市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展市中區(qū)：正元明珠，君臨天下沿小平故里

14、：萬(wàn)和花園、正泰天一廣場(chǎng)、西溪新城：同天綠岸、在水一方、濱江麗景 五福路：西溪水岸、西溪陽(yáng)光、西溪上品神龍公園：神龍時(shí)代晶華、億林龍城凌云路：南城領(lǐng)地、左岸風(fēng)景中橋奎閣老城市中心萬(wàn)盛新城從廣安城市規(guī)劃圖上從廣安城市規(guī)劃圖上我們可以看到這樣一個(gè)從老城，到現(xiàn)在的市中區(qū)（西溪），到萬(wàn)盛版塊神我們可以看到這樣一個(gè)從老城，到現(xiàn)在的市中區(qū)（西溪），到萬(wàn)盛版塊神龍公園周邊，再到中橋、奎閣的發(fā)展軌跡。龍公園周邊，再到中橋、奎閣的發(fā)展軌跡。整個(gè)發(fā)展的流程，仿佛一個(gè)大寫(xiě)的整個(gè)發(fā)展的流程，仿佛一個(gè)大寫(xiě)的“u”u”中橋片區(qū)，就是西溪、神龍以后整個(gè)城市軌跡的運(yùn)轉(zhuǎn)核心。中橋片區(qū)，就是西溪、神龍以后整個(gè)城市軌跡的運(yùn)轉(zhuǎn)核心。

15、這里，將成為整個(gè)城市優(yōu)這里，將成為整個(gè)城市優(yōu)“u”u”生活上演的舞臺(tái)生活上演的舞臺(tái)市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展根據(jù)我司的分析根據(jù)我司的分析市中心、西溪新城、五福路、神龍公園等在售住宅項(xiàng)目都是在現(xiàn)有城市格局上，依附于已有的城市配套設(shè)施發(fā)展起來(lái)的住宅項(xiàng)目其地塊體量小、配套設(shè)施落后、交通組織、產(chǎn)業(yè)配合、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布及檔次，都很難滿(mǎn)足區(qū)域中高端人口的生活方式和生活品位的改善需要。而小平故里周邊，由于土地整理難度較大，也難以為城市的規(guī)?；l(fā)展繼續(xù)提供有效的土地供給。城市規(guī)劃建設(shè)用地的瓶頸，以及城市升級(jí)換代的需要，還有打通渠江兩岸的規(guī)劃藍(lán)

16、圖都指出一點(diǎn)只有沿凌云路中橋一線(xiàn)，打造西溪渠江大版塊，打造背山面江的高尚城市中心格局，才是城市進(jìn)一步發(fā)展的要點(diǎn)！市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展從西溪到中橋從西溪到中橋城市向東城市向東發(fā)現(xiàn)未來(lái)的方向！發(fā)現(xiàn)未來(lái)的方向！市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展（小結(jié)）區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展（小結(jié)）目前凌云路板塊內(nèi)在售項(xiàng)目的品質(zhì)均較為高端，區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品以電梯住宅為主；參考區(qū)域內(nèi)目前各在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格可以得知：目前該區(qū)域電梯類(lèi)住宅產(chǎn)品整體均價(jià)約在2200-2500元/左右；目前凌云路板塊內(nèi)占地50畝以上的項(xiàng)目除本案外，尚無(wú)規(guī)模以上的大中型樓盤(pán)，但版塊跨過(guò)西溪，擁有較大的土地儲(chǔ)備余量，預(yù)計(jì)未來(lái)3年板

17、塊內(nèi)商品房供應(yīng)量將大大增加，成為整個(gè)廣安市場(chǎng)的主流。市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論 06年年6月底月底-07年年6月廣安實(shí)現(xiàn)人均可支配收入月廣安實(shí)現(xiàn)人均可支配收入7517元，人均消費(fèi)支出元，人均消費(fèi)支出4743元，人元，人均固定投資、儲(chǔ)蓄存量約均固定投資、儲(chǔ)蓄存量約2774元，元，儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)迅猛提升，消費(fèi)欲望有待進(jìn)一步釋放、市儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)迅猛提升，消費(fèi)欲望有待進(jìn)一步釋放、市場(chǎng)蘊(yùn)涵著巨大的消費(fèi)潛力。場(chǎng)蘊(yùn)涵著巨大的消費(fèi)潛力。 土地市場(chǎng)供應(yīng)量與成交價(jià)格同比上漲，從一年來(lái)廣安市區(qū)土地價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，主土地市場(chǎng)供應(yīng)量與成交價(jià)格同比上漲，從一年來(lái)廣安市區(qū)土地價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，主要開(kāi)發(fā)區(qū)域地價(jià)已穩(wěn)定在要開(kāi)發(fā)區(qū)

18、域地價(jià)已穩(wěn)定在100100萬(wàn)萬(wàn)/ /畝以上。說(shuō)明廣安已經(jīng)成為投資者眼中優(yōu)秀的土地資畝以上。說(shuō)明廣安已經(jīng)成為投資者眼中優(yōu)秀的土地資產(chǎn)增值地，未來(lái)土地市場(chǎng)價(jià)格還可能獲得大幅提升！產(chǎn)增值地，未來(lái)土地市場(chǎng)價(jià)格還可能獲得大幅提升！ 按照廣安政府的十一五規(guī)劃目標(biāo)，目前商品住宅供求仍然保持適度從緊的買(mǎi)方市按照廣安政府的十一五規(guī)劃目標(biāo)，目前商品住宅供求仍然保持適度從緊的買(mǎi)方市場(chǎng)，但未來(lái)兩年內(nèi)，隨著大量高層高密度電梯公寓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)可能超過(guò)規(guī)劃場(chǎng)，但未來(lái)兩年內(nèi)，隨著大量高層高密度電梯公寓項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)可能超過(guò)規(guī)劃需求。供求關(guān)系是否發(fā)生逆轉(zhuǎn)，取決于外來(lái)消費(fèi)人口的增量！需求。供求關(guān)系是否發(fā)生逆轉(zhuǎn)，取決于外

19、來(lái)消費(fèi)人口的增量！ 本案所處凌云路本案所處凌云路中橋版塊，為未來(lái)中橋版塊，為未來(lái)3 3年廣安市區(qū)市場(chǎng)升級(jí)的核心所在，目前版年廣安市區(qū)市場(chǎng)升級(jí)的核心所在，目前版塊發(fā)育處于初期水平，擁有較大的土地儲(chǔ)備，發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)看好。在本案進(jìn)入預(yù)售期塊發(fā)育處于初期水平，擁有較大的土地儲(chǔ)備，發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)看好。在本案進(jìn)入預(yù)售期后，將面臨為版塊進(jìn)行市場(chǎng)定位，領(lǐng)導(dǎo)版塊確立高端屬性的重大課題，營(yíng)銷(xiāo)推廣任務(wù)后，將面臨為版塊進(jìn)行市場(chǎng)定位，領(lǐng)導(dǎo)版塊確立高端屬性的重大課題，營(yíng)銷(xiāo)推廣任務(wù)較重。較重。市場(chǎng)環(huán)境研究地塊特征研究?jī)r(jià)值核心體系營(yíng)銷(xiāo)體系建設(shè)推廣主線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)及配比分析項(xiàng)目平面廣告展示地塊特征研究地塊特征研究地段、交通環(huán)境地

20、段、交通環(huán)境蓮花橋蓮花橋凌云橋凌云橋規(guī)劃鎖橋規(guī)劃鎖橋地塊特征研究地塊特征研究地段、交通環(huán)境地段、交通環(huán)境版塊交通情況一覽版塊交通情況一覽雖然臨接本地塊東、西、北三側(cè)的規(guī)劃道路還沒(méi)有完成，但項(xiàng)目南側(cè)骨干道路已經(jīng)成型。沿項(xiàng)目南側(cè)道路，自廣安市中心驅(qū)車(chē)可經(jīng)過(guò)蓮花橋、凌云橋的兩條道路抵達(dá)。車(chē)程約為3-4公里。本項(xiàng)目如經(jīng)凌云橋抵達(dá)本案，則從區(qū)位上屬于凌云路邊緣版塊，如項(xiàng)目按規(guī)劃擬于地塊北側(cè)建設(shè)步行斜拉鎖橋，則可直接進(jìn)入凌云路版塊核心區(qū)。地塊特征研究地塊特征研究地塊周邊宏觀環(huán)境地塊周邊宏觀環(huán)境本案城市發(fā)展軌跡主要景觀面周邊宏觀環(huán)境周邊宏觀環(huán)境本案，作為凌云中橋旗艦級(jí)項(xiàng)目，無(wú)論其67畝的占地規(guī)模，還是20萬(wàn)

21、平米社區(qū)體量，都是版塊、乃至全城首屈一指的項(xiàng)目。它的出現(xiàn)，必將引導(dǎo)城市發(fā)展重心向一個(gè)新的方向轉(zhuǎn)移。地塊特征研究地塊特征研究地塊周邊宏觀環(huán)境地塊周邊宏觀環(huán)境本項(xiàng)目的出現(xiàn)，是廣安城市發(fā)展史上具有相當(dāng)意義的大事，它意味著：從以往單純由政府主導(dǎo)城市規(guī)劃、小型樓盤(pán)填鴨式的注入型城市發(fā)展形態(tài)，向大型骨干社區(qū)與政府規(guī)劃互動(dòng)，共同營(yíng)造的城市構(gòu)架；從單純由行政指導(dǎo)的城市發(fā)展，到行政市場(chǎng)共同作用，促進(jìn)區(qū)域版塊有定位有主題的發(fā)展。版塊的發(fā)展定位，應(yīng)立足于城市向東，遠(yuǎn)托渠江、奎閣的大景觀；近依西溪沿岸公園水景，形成背山面江、玉帶環(huán)腰的大風(fēng)景城市版塊定位。以大景觀、大社區(qū)、大規(guī)劃為基礎(chǔ)，與現(xiàn)有居住版塊拉開(kāi)距離。地塊特征

22、研究地塊特征研究地塊周邊宏觀環(huán)境地塊周邊宏觀環(huán)境地塊特征研究地塊特征研究地塊形態(tài)及景觀環(huán)境地塊形態(tài)及景觀環(huán)境主要景觀面次要景觀面內(nèi)部景觀結(jié)點(diǎn)內(nèi)部景觀軸線(xiàn)高端景觀住宅區(qū)商住區(qū)入口及組團(tuán)住宅區(qū)地塊特征地塊特征本地塊沿西溪河近400米的沿河面，呈現(xiàn)出一個(gè)較自然的半島形態(tài)。根據(jù)沿河與沿街兩個(gè)方向，可以很自然判斷出項(xiàng)目的主景觀面和次級(jí)景觀面。地塊特征研究地塊特征研究地塊形態(tài)及景觀環(huán)境地塊形態(tài)及景觀環(huán)境地塊規(guī)劃原則地塊規(guī)劃原則本地塊按照河流的走勢(shì)，很自然地呈現(xiàn)出“山”字的筆架形態(tài)，自身格局端莊穩(wěn)重。應(yīng)根據(jù)地塊特征，梳理內(nèi)部景觀組團(tuán)及景觀軸線(xiàn)。改善臨路側(cè)住宅的景觀資源。應(yīng)盡量提高西北側(cè)住宅景觀價(jià)值，獲取景觀

23、資源的最大化利用?？紤]到項(xiàng)目未來(lái)作為整個(gè)城市區(qū)域版塊的代表樓盤(pán)，應(yīng)在臨街近拐角處布置部分商住混合業(yè)態(tài)，以迅速提高區(qū)域的成熟度。社區(qū)臨道路近大門(mén)側(cè)，應(yīng)盡量布置向中央景觀打開(kāi)的內(nèi)圍合組團(tuán)，以避免街道對(duì)社區(qū)居住環(huán)境的影響！地塊特征研究地塊特征研究區(qū)域產(chǎn)品特征研究區(qū)域產(chǎn)品特征研究區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)特征區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)特征u土地價(jià)格高速成長(zhǎng)：從從06年至今年上半年，土地拍賣(mài)呈大幅上升趨勢(shì)年至今年上半年，土地拍賣(mài)呈大幅上升趨勢(shì)本地塊于本地塊于20062006年取得時(shí)，成本約為年取得時(shí)，成本約為5050萬(wàn)萬(wàn)/ /畝，考慮到今年西溪、凌云路等成規(guī)模畝，考慮到今年西溪、凌云路等成規(guī)模地塊的成交情況，本地塊區(qū)域現(xiàn)價(jià)格約

24、為地塊的成交情況，本地塊區(qū)域現(xiàn)價(jià)格約為100-120100-120萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝土地價(jià)格年均增速度約：土地價(jià)格年均增速度約：100-140%100-140%地塊特征研究地塊特征研究區(qū)域產(chǎn)品特征研究區(qū)域產(chǎn)品特征研究區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)特征區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)特征u高地價(jià)助推高密度城市化產(chǎn)品：隨著土地價(jià)格的強(qiáng)力助推，本區(qū)域版塊房源供應(yīng)呈現(xiàn)隨著土地價(jià)格的強(qiáng)力助推，本區(qū)域版塊房源供應(yīng)呈現(xiàn)快速高密度化、快速城市化的趨勢(shì)快速高密度化、快速城市化的趨勢(shì)0606年以前，區(qū)域市場(chǎng)房源供應(yīng)主要是以多層住宅為代表的中低端低密度住宅年以前，區(qū)域市場(chǎng)房源供應(yīng)主要是以多層住宅為代表的中低端低密度住宅版塊。版塊。0606年以后，隨著南

25、城領(lǐng)地、正元明珠代表的高層城市化住宅體系的推出，區(qū)年以后，隨著南城領(lǐng)地、正元明珠代表的高層城市化住宅體系的推出，區(qū)域從低密度生活版塊迅速向高端城市化居家版塊轉(zhuǎn)變。域從低密度生活版塊迅速向高端城市化居家版塊轉(zhuǎn)變。0707年以后，隨著本案的強(qiáng)勢(shì)推出，整個(gè)片區(qū)的城市定位將會(huì)徹底轉(zhuǎn)年以后，隨著本案的強(qiáng)勢(shì)推出，整個(gè)片區(qū)的城市定位將會(huì)徹底轉(zhuǎn)變變地塊特征研究地塊特征研究區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域發(fā)展?jié)摿π鲁鞘兄行男鲁鞘兄行某鞘写蟊P(pán)城市大盤(pán)高品位高品位新型產(chǎn)業(yè)新型產(chǎn)業(yè)新型城市規(guī)劃新型城市規(guī)劃高端高端人群聚集人群聚集凌云中橋版塊身上，我們可以看到以下的關(guān)鍵詞地塊特征研究地塊特征研究區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域發(fā)展?jié)摿Τ鞘凶≌瑓^(qū)高新產(chǎn)

26、業(yè)帶動(dòng)，高素質(zhì)人群聚集城市高品質(zhì)中心區(qū)凌云中橋版塊由于擁有城南天然氣、制藥等高新產(chǎn)業(yè)基地的支持，使其成為廣安由于擁有城南天然氣、制藥等高新產(chǎn)業(yè)基地的支持，使其成為廣安財(cái)富人群未來(lái)的聚集區(qū)。財(cái)富人群未來(lái)的聚集區(qū)。加之其連通新區(qū)、神龍、奎閣幾大城市新興版塊的要沖地位，更能促使加之其連通新區(qū)、神龍、奎閣幾大城市新興版塊的要沖地位，更能促使其在較短的時(shí)間內(nèi)迅速城市化、中心化！其在較短的時(shí)間內(nèi)迅速城市化、中心化！地塊特征研究地塊特征研究區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域發(fā)展?jié)摿Ω咝庐a(chǎn)業(yè)、城市要沖、高素質(zhì)人群在這樣的發(fā)展思路后面，是否可以這樣理解本案今天所規(guī)劃的，不僅僅是一個(gè)郊區(qū)住宅區(qū)，而是為一個(gè)未來(lái)幾年內(nèi)有可能成為高素質(zhì)

27、精英聚集的新中心，開(kāi)篇定調(diào)的主旋律？！地塊特征研究地塊特征研究區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域發(fā)展?jié)摿θ绻陨贤普摮闪⒌脑?huà)，我們就可以用為本案所處版塊明天的區(qū)域性格定調(diào)了！在正確理解區(qū)域版塊城市特性基礎(chǔ)上，前瞻性地定位本項(xiàng)目符合市場(chǎng)的性格特征關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：大生態(tài)、動(dòng)感、時(shí)尚、活力、國(guó)際化與享樂(lè)主義大生態(tài)、動(dòng)感、時(shí)尚、活力、國(guó)際化與享樂(lè)主義市場(chǎng)環(huán)境研究地塊特征研究?jī)r(jià)值核心體系營(yíng)銷(xiāo)體系建設(shè)推廣主線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)及配比分析項(xiàng)目平面廣告展示價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系閱讀項(xiàng)目的品牌個(gè)性閱讀項(xiàng)目的品牌個(gè)性對(duì)于本項(xiàng)目而言，對(duì)于本項(xiàng)目而言，20萬(wàn)平米的建筑體量，萬(wàn)平米的建筑體量，67畝占地，無(wú)論從占地規(guī)模還是建筑畝占地，無(wú)論從

28、占地規(guī)模還是建筑體量，都是廣安市區(qū)首屈一指的代表樓盤(pán)。體量，都是廣安市區(qū)首屈一指的代表樓盤(pán)。但僅僅依靠但僅僅依靠20萬(wàn)平米，想定位整個(gè)凌云萬(wàn)平米，想定位整個(gè)凌云中橋版塊未來(lái)的基調(diào)和城市格局，中橋版塊未來(lái)的基調(diào)和城市格局，也是一個(gè)不小的難題。也是一個(gè)不小的難題。因此，本案自身的產(chǎn)品體系，不但要完善到滿(mǎn)足區(qū)域城市化的發(fā)展需要，還要因此，本案自身的產(chǎn)品體系，不但要完善到滿(mǎn)足區(qū)域城市化的發(fā)展需要，還要有足夠品位，以營(yíng)造項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑和認(rèn)知度，來(lái)勝任一個(gè)高端樓盤(pán)的市場(chǎng)定有足夠品位，以營(yíng)造項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑和認(rèn)知度，來(lái)勝任一個(gè)高端樓盤(pán)的市場(chǎng)定位。位。本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，顯然必須倚助項(xiàng)目的產(chǎn)品體系在創(chuàng)造品牌個(gè)性；

29、本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，顯然必須倚助項(xiàng)目的產(chǎn)品體系在創(chuàng)造品牌個(gè)性；尋找產(chǎn)品與區(qū)域市場(chǎng)定位的結(jié)合點(diǎn)，順勢(shì)而為；尋找產(chǎn)品與區(qū)域市場(chǎng)定位的結(jié)合點(diǎn)，順勢(shì)而為；有目的地在推廣產(chǎn)品與社區(qū)的同時(shí)，推廣整個(gè)版塊的城市定位；有目的地在推廣產(chǎn)品與社區(qū)的同時(shí)，推廣整個(gè)版塊的城市定位；樹(shù)立自身鮮明的高端物業(yè)品牌形象，并引導(dǎo)后續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目采取相近的市場(chǎng)定樹(shù)立自身鮮明的高端物業(yè)品牌形象，并引導(dǎo)后續(xù)跟進(jìn)項(xiàng)目采取相近的市場(chǎng)定位。位。價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系閱讀項(xiàng)目的品牌個(gè)性閱讀項(xiàng)目的品牌個(gè)性在一個(gè)生活節(jié)奏較為緩慢的城市里，日神狀態(tài)是隨處可見(jiàn)的生活情調(diào)。但是酒神狀態(tài)則顯得相當(dāng)?shù)南∮?。這種在追求成功、追求別人的尊重、追求自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)

30、程中所體會(huì)到的快樂(lè)，也只有精英聚集，豪客云集的城市高端版塊中才可能出現(xiàn)。如果我們對(duì)本案未來(lái)區(qū)位發(fā)展的定位是準(zhǔn)確的話(huà)：這里將成為類(lèi)似香港中環(huán)的都市時(shí)尚品位街區(qū)！價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系閱讀項(xiàng)目的品牌個(gè)性閱讀項(xiàng)目的品牌個(gè)性潤(rùn)東半島國(guó)際社區(qū)是什么？從目前已經(jīng)擁有的區(qū)域資源，以及市場(chǎng)的未來(lái)期待來(lái)看，我們應(yīng)當(dāng)建立的從目前已經(jīng)擁有的區(qū)域資源，以及市場(chǎng)的未來(lái)期待來(lái)看，我們應(yīng)當(dāng)建立的品牌認(rèn)知主要應(yīng)集中于以下方面：品牌認(rèn)知主要應(yīng)集中于以下方面：豪景峰匯：近有西溪河成180度環(huán)抱姿態(tài)“玉帶環(huán)腰”，遠(yuǎn)有渠江、奎閣落霞秋水孤鶩齊飛。登高望遠(yuǎn)，意氣恢弘。城市要沖：跨越西溪，意指奎閣，城市發(fā)展的大格局，聯(lián)動(dòng)渠江兩岸的城市

31、要沖。大盤(pán)登峰：廣安少有的67畝大占地、20萬(wàn)平米大體量，具有完善產(chǎn)品體系的高尚人居社區(qū)，主動(dòng)改變城市格局，以市場(chǎng)眼光規(guī)劃未來(lái)的先行者。精英云集：廣安高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)旁，享有最能創(chuàng)造財(cái)富的商業(yè)先機(jī)，直接與城市精英共譜華章的舞臺(tái)。價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系閱讀項(xiàng)目的品牌個(gè)性閱讀項(xiàng)目的品牌個(gè)性由以上的市場(chǎng)反映來(lái)看，豪景、豪景、時(shí)尚、國(guó)際、財(cái)富、精英化時(shí)尚、國(guó)際、財(cái)富、精英化本項(xiàng)目的品牌個(gè)性不但鮮明，而且特征性極強(qiáng)！在此，我們可以把項(xiàng)目的品牌個(gè)性做以下梳理產(chǎn)品結(jié)構(gòu)目標(biāo)消費(fèi)者生活方式品牌特征傳播通路及市場(chǎng)認(rèn)知高端城市景觀住宅；標(biāo)志性建筑；高品位的，適應(yīng)城市發(fā)展的配套物業(yè)時(shí)尚、現(xiàn)代、有朝氣的都市白領(lǐng)一次置業(yè)

32、者；具有高品位的二次以上城市置業(yè)者時(shí)尚、現(xiàn)代、魅力、都市化，永遠(yuǎn)積極即時(shí)行樂(lè)的的生活態(tài)度。享樂(lè)主義、富貴氣、豪華景致、品位樓盤(pán)消費(fèi)者在哪里？用什么渠道溝通？如何通過(guò)對(duì)產(chǎn)品體系的推廣讓消費(fèi)者認(rèn)可本項(xiàng)目的品牌性格？?jī)r(jià)值核心體系價(jià)值核心體系鎖定目標(biāo)消費(fèi)者鎖定目標(biāo)消費(fèi)者潤(rùn)東半島國(guó)際潤(rùn)東半島國(guó)際享樂(lè)主義、富貴氣、豪華景致、高品位大盤(pán)凌云凌云中橋版塊中橋版塊未來(lái)城市高端住宅區(qū)、魅力都市生活的舞臺(tái)廣安高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)廣安高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)富貴城南、高科技產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，財(cái)富聚集效應(yīng)創(chuàng)造的眾多高收入白領(lǐng)，共同演繹富有魅力的都市享樂(lè)生活。結(jié)合本項(xiàng)目的品牌性格，如何營(yíng)造結(jié)合本項(xiàng)目的品牌性格，如何營(yíng)造適合項(xiàng)目的推廣體系、產(chǎn)品

33、體系、適合項(xiàng)目的推廣體系、產(chǎn)品體系、服務(wù)體系？服務(wù)體系？?jī)r(jià)值核心體系價(jià)值核心體系整體形象定位整體形象定位潤(rùn)東半島國(guó)際（island town）大盤(pán)登峰大盤(pán)登峰半島豪景半島豪景未來(lái)城未來(lái)城定位關(guān)鍵詞價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系整體形象定位整體形象定位大盤(pán)登峰大盤(pán)登峰半島豪景半島豪景未來(lái)城未來(lái)城豪景三千里 一生大境界由關(guān)鍵詞推導(dǎo)整體形象定位價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議圍繞圍繞豪景三千里豪景三千里 一生大境界一生大境界！這個(gè)核心命題，產(chǎn)品的產(chǎn)這個(gè)核心命題，產(chǎn)品的產(chǎn)品力可以在以下方面進(jìn)行重點(diǎn)營(yíng)造，以提升項(xiàng)目的價(jià)值感、品力可以在以下方面進(jìn)行重點(diǎn)營(yíng)造，以提升項(xiàng)目的價(jià)值感、市

34、場(chǎng)的認(rèn)同度市場(chǎng)的認(rèn)同度價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議整體規(guī)劃建議整體規(guī)劃建議按照整體定位的基本原則按照整體定位的基本原則高密度電梯物業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量布置于沿河、沿坡地外圍景觀條件優(yōu)良處高密度電梯物業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量布置于沿河、沿坡地外圍景觀條件優(yōu)良處，利用外圍大間距提高物業(yè)景觀到達(dá)率和建筑容積率！利用西溪生態(tài)水系，有效組織外圍具有參與性的生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)利用西溪生態(tài)水系，有效組織外圍具有參與性的生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)，通過(guò)大景觀的間距優(yōu)勢(shì)，有效擴(kuò)大社區(qū)內(nèi)部建筑間距，并依靠?jī)?nèi)部景觀結(jié)點(diǎn)和走廊，加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)的景觀的品質(zhì)感和參與性！沿道路側(cè)物業(yè)應(yīng)將主景觀面朝內(nèi)布置，并利用中央景觀走廊沿道路側(cè)物業(yè)應(yīng)將

35、主景觀面朝內(nèi)布置，并利用中央景觀走廊提升其內(nèi)部品質(zhì)！社區(qū)應(yīng)在街道拐角布置集中與分散相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)，使其滿(mǎn)足社區(qū)居民基本社區(qū)應(yīng)在街道拐角布置集中與分散相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)，使其滿(mǎn)足社區(qū)居民基本生活需要及達(dá)到生活品質(zhì)標(biāo)桿的作用。生活需要及達(dá)到生活品質(zhì)標(biāo)桿的作用。社區(qū)會(huì)所在布置中應(yīng)能滿(mǎn)足對(duì)外經(jīng)營(yíng)的需要，以減低其生存難度，社區(qū)會(huì)所在布置中應(yīng)能滿(mǎn)足對(duì)外經(jīng)營(yíng)的需要，以減低其生存難度，在會(huì)所設(shè)計(jì)風(fēng)格上，應(yīng)強(qiáng)化立面表現(xiàn)，達(dá)到區(qū)域標(biāo)志性建筑的目的。價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議住宅立面建議住宅立面建議沿河建筑應(yīng)考慮到盡量將景觀利用最大化。沿河大高層建筑不但應(yīng)將景觀面向外展開(kāi)，還應(yīng)

36、注重自身立面的標(biāo)志性。本項(xiàng)目沿河第一排的大高層景觀豪宅自身，就是一個(gè)最好的戶(hù)外廣告，無(wú)聲中向市場(chǎng)傳達(dá)項(xiàng)目高貴不群的姿態(tài)。沿西溪外延高層住宅意境沿西溪外延高層住宅意境價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議商業(yè)配套服務(wù)商業(yè)配套服務(wù)本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)面積，無(wú)法營(yíng)造一個(gè)商業(yè)中心，但從強(qiáng)化高端時(shí)尚屬性的基礎(chǔ)上，則足可以營(yíng)造一個(gè)都市時(shí)尚生活的據(jù)點(diǎn)商業(yè)配套功能建議：商業(yè)配套功能建議：以巴黎塞納河左岸附近商業(yè)街為藍(lán)本以巴黎塞納河左岸附近商業(yè)街為藍(lán)本以小型廣場(chǎng)為核心以小型廣場(chǎng)為核心結(jié)合咖啡館、小型酒吧、西餐廳、結(jié)合咖啡館、小

37、型酒吧、西餐廳、bbqbbq等，打造文化性、藝術(shù)性、娛樂(lè)性兼?zhèn)涞龋蛟煳幕?、藝術(shù)性、娛樂(lè)性兼?zhèn)涞纳虡I(yè)街區(qū)的商業(yè)街區(qū)現(xiàn)場(chǎng)可配以風(fēng)車(chē)、民間手風(fēng)琴藝人、街頭肖像畫(huà)師等，增強(qiáng)整體的時(shí)尚氛圍現(xiàn)場(chǎng)可配以風(fēng)車(chē)、民間手風(fēng)琴藝人、街頭肖像畫(huà)師等，增強(qiáng)整體的時(shí)尚氛圍靠近社區(qū)的內(nèi)側(cè)，則可以水吧、小型購(gòu)物店、品牌聯(lián)營(yíng)店等區(qū)隔，靠近社區(qū)的內(nèi)側(cè)，則可以水吧、小型購(gòu)物店、品牌聯(lián)營(yíng)店等區(qū)隔，價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議本項(xiàng)目如要定位為市區(qū)時(shí)尚高端住宅，則物業(yè)的維護(hù)和安保要求相對(duì)較高本項(xiàng)目如要定位為市區(qū)時(shí)尚高端住宅，則物業(yè)的維

38、護(hù)和安保要求相對(duì)較高如以會(huì)所如以會(huì)所20002000平米使用面積考慮，可配備如下服務(wù)功能：平米使用面積考慮，可配備如下服務(wù)功能：親子娛樂(lè)中心、幼兒照看服務(wù)親子娛樂(lè)中心、幼兒照看服務(wù)商務(wù)洽談區(qū)商務(wù)洽談區(qū)桑拿房、乒乓球、壁球室桑拿房、乒乓球、壁球室健身中心及音響室健身中心及音響室干洗接件處干洗接件處家政服務(wù)中心家政服務(wù)中心私家園林維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)私家園林維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)私家住宅保潔服務(wù)私家住宅保潔服務(wù)餐館及免費(fèi)送餐服務(wù)餐館及免費(fèi)送餐服務(wù)物業(yè)服務(wù)功能物業(yè)服務(wù)功能價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議園林功能建議園林功能建議園林的娛樂(lè)性，主要體現(xiàn)在園林的參與度上園林的娛樂(lè)性，主要體現(xiàn)

39、在園林的參與度上園林與組團(tuán)式住宅的結(jié)合，可以大大提高沿街物業(yè)的價(jià)值；園林與組團(tuán)式住宅的結(jié)合，可以大大提高沿街物業(yè)的價(jià)值；社區(qū)內(nèi)部可結(jié)合園林組團(tuán)設(shè)置休閑娛樂(lè)的社區(qū)廣場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)部可結(jié)合園林組團(tuán)設(shè)置休閑娛樂(lè)的社區(qū)廣場(chǎng)，讓園林產(chǎn)生一種可以把玩的情調(diào)，讓園林產(chǎn)生一種可以把玩的情調(diào)，以此來(lái)提升營(yíng)造小區(qū)舒適好玩的休閑特質(zhì)以此來(lái)提升營(yíng)造小區(qū)舒適好玩的休閑特質(zhì)西溪沿岸可著重體現(xiàn)體育休閑和娛樂(lè)休閑相結(jié)合的親水休閑方式西溪沿岸可著重體現(xiàn)體育休閑和娛樂(lè)休閑相結(jié)合的親水休閑方式外圍濱河區(qū)可發(fā)展休閑服務(wù)類(lèi)型外圍濱河區(qū)可發(fā)展休閑服務(wù)類(lèi)型生態(tài)型旅游休閑產(chǎn)業(yè)高端中端戶(hù)外射箭場(chǎng)、golf練習(xí)場(chǎng)、定向運(yùn)動(dòng)滑草、垂釣、游泳、濕地教育

40、課堂大眾化品茗、戲曲表演、餐飲、咖啡價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議沿社區(qū)內(nèi)部景觀帶，布置內(nèi)圍合組團(tuán)住宅的意境沿社區(qū)內(nèi)部景觀帶，布置內(nèi)圍合組團(tuán)住宅的意境價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議設(shè)計(jì)建議：半步行街設(shè)計(jì)建議：半步行街or定時(shí)步行街定時(shí)步行街內(nèi)部生活干道的設(shè)置應(yīng)具有生活性，不宜設(shè)置過(guò)寬的道路，比如可通過(guò)蜿蜒的道路曲線(xiàn)和較小尺度的路面控制車(chē)輛在期間的行駛速度；沿街設(shè)置路燈、汽車(chē)站、噴泉、花壇、行道樹(shù)、垃圾箱、花池、座椅等具有公共休閑設(shè)施；社區(qū)內(nèi)部景觀軸線(xiàn)的道路，可考慮步行道社區(qū)內(nèi)部景觀軸線(xiàn)的道路，可考慮步行道價(jià)值核心體系價(jià)值核心體

41、系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議設(shè)計(jì)建議：設(shè)計(jì)建議：硬質(zhì)鋪地社區(qū)小型廣場(chǎng)草地喬木，構(gòu)成具有大家風(fēng)范的社區(qū)景觀風(fēng)格；社區(qū)內(nèi)部景觀意向風(fēng)格建議社區(qū)內(nèi)部景觀意向風(fēng)格建議價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議大堂及公共設(shè)施建議大堂及公共設(shè)施建議為體現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)高端城市化住宅的特性除了發(fā)展出產(chǎn)業(yè)化水平非常高、功能非常緊湊的住宅戶(hù)型，更在大堂、電梯廳等公共空間的營(yíng)造上做足心思。舒適、豪華、氣派，具有接待洽談功能，是注重生活品質(zhì)的城市電梯公寓公共舒適、豪華、氣派，具有接待洽談功能，是注重生活品質(zhì)的城市電梯公寓公

42、共空間的特征！空間的特征！其內(nèi)核就是酒神狀態(tài)所代表的其內(nèi)核就是酒神狀態(tài)所代表的“娛樂(lè)是更積極的休息娛樂(lè)是更積極的休息”的生活哲學(xué)。的生活哲學(xué)。范例：深圳熙園價(jià)值核心體系價(jià)值核心體系價(jià)值的提升價(jià)值的提升產(chǎn)品力建議產(chǎn)品力建議社區(qū)公共空間的風(fēng)格建議以新古典主義為基調(diào)，以體現(xiàn)其品質(zhì)感和尊貴屬性社區(qū)公共空間的風(fēng)格建議以新古典主義為基調(diào)，以體現(xiàn)其品質(zhì)感和尊貴屬性市場(chǎng)環(huán)境研究地塊特征研究?jī)r(jià)值核心體系營(yíng)銷(xiāo)體系建設(shè)推廣主線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)及配比分析項(xiàng)目平面廣告展示推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)核心推廣思路核心推廣思路slogan登陸人生大境界源自半島國(guó)際品牌性格中的高貴不群精神。結(jié)合凌云中橋版塊未來(lái)的城市區(qū)域定位。面向廣安產(chǎn)業(yè)開(kāi)

43、發(fā)區(qū)新興的城市化、高素質(zhì)生活人群。潤(rùn)東半島國(guó)際社區(qū)，以更投入的姿態(tài)融入中橋版塊，使它能引領(lǐng)這個(gè)未來(lái)的城市品位中心中建立起自己的獨(dú)特氣質(zhì)，從而獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。對(duì)本項(xiàng)目而言，推廣步驟可以清晰地分為：形象推廣期、導(dǎo)入期、蓄水期、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期、保溫期、第二、第三形象推廣期、導(dǎo)入期、蓄水期、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期、保溫期、第二、第三批次銷(xiāo)售期等批次銷(xiāo)售期等 采用短持續(xù)、高強(qiáng)度的推廣手法，各周期多則一月，少則數(shù)周，在周期內(nèi)形成占區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)投放的營(yíng)銷(xiāo)高潮，周期間的各間歇期則依靠長(zhǎng)效媒體輔助。由于本項(xiàng)目體量相對(duì)較大，根據(jù)我司對(duì)廣安現(xiàn)有城市住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售由于本項(xiàng)目體量相對(duì)較大，根據(jù)我司對(duì)廣安現(xiàn)有城市住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的判斷，可將

44、現(xiàn)有速度的判斷，可將現(xiàn)有20萬(wàn)平米物業(yè)分成萬(wàn)平米物業(yè)分成3個(gè)銷(xiāo)售周期分別推出，按個(gè)銷(xiāo)售周期分別推出，按照照“第一期住宅第一期住宅”“第二期住宅第二期住宅”“特色產(chǎn)品特色產(chǎn)品+商業(yè)部分商業(yè)部分”的的推出次序，既可以集中推廣調(diào)性，節(jié)約成本，又有助于不同階段產(chǎn)品推出次序，既可以集中推廣調(diào)性，節(jié)約成本，又有助于不同階段產(chǎn)品價(jià)格的提升，追求項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。價(jià)格的提升，追求項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化?，F(xiàn)在廣安市區(qū)大中型樓盤(pán)住宅銷(xiāo)售速度約為現(xiàn)在廣安市區(qū)大中型樓盤(pán)住宅銷(xiāo)售速度約為5-8萬(wàn)平米萬(wàn)平米/年左右，按年左右，按照這個(gè)速度，可將項(xiàng)目大致分為體量將近的三期，可望在照這個(gè)速度，可將項(xiàng)目大致分為體量將近的三期，可望在

45、08-10年前年前實(shí)現(xiàn)主要銷(xiāo)售目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)主要銷(xiāo)售目標(biāo)。推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)推廣節(jié)奏推廣節(jié)奏推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)包裝思路包裝思路本案的包裝思路是本案的包裝思路是將“豪景三千里豪景三千里 一生大境界一生大境界”作為核心概念貫穿整個(gè)推廣主線(xiàn)以“登陸人生大境界”為推廣口號(hào)，一次性強(qiáng)力登場(chǎng)推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣周期營(yíng)銷(xiāo)推廣周期結(jié)合目前項(xiàng)目前期工程進(jìn)度，項(xiàng)目達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件所需完成的工作：結(jié)合目前項(xiàng)目前期工程進(jìn)度，項(xiàng)目達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件所需完成的工作：樣板區(qū)落成；樣板區(qū)落成；銷(xiāo)售中心實(shí)現(xiàn)功能化；銷(xiāo)售中心實(shí)現(xiàn)功能化；樓樣板間裝修落成；樓樣板間裝修落成；完成以上工作，時(shí)間可能將到08年7月間在此基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目1期開(kāi)盤(pán)時(shí)間，即

46、開(kāi)盤(pán)前各個(gè)時(shí)間結(jié)點(diǎn)如下開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20082008年年7 7月月6 6日（周日）日（周日） 圍繞開(kāi)盤(pán)日確定營(yíng)銷(xiāo)工作周期圍繞開(kāi)盤(pán)日確定營(yíng)銷(xiāo)工作周期形象導(dǎo)入期：（2008年5月初 08年5月底）客戶(hù)蓄水期：（2008年6月初-7月5日）開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：（2008年7月6日-9月中旬）銷(xiāo)售保溫期：（2008年9月底-10月中旬）第二批次銷(xiāo)售：（2008年10月中旬-11月底）持續(xù)銷(xiāo)售期：（2008年12月-2009年春節(jié)前）二期產(chǎn)品蓄水：（2008年3月-4月初）推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣周期營(yíng)銷(xiāo)推廣周期推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)各周期推廣方向各周期推廣方向形象導(dǎo)入期、蓄水期形象導(dǎo)入期、蓄水期推廣目標(biāo)：推廣

47、目標(biāo)：為項(xiàng)目確立不同的產(chǎn)品性格。將項(xiàng)目的獨(dú)特品位和市場(chǎng)推廣口號(hào)獨(dú)特品位和市場(chǎng)推廣口號(hào)于推廣中向市場(chǎng)強(qiáng)力推出。廣告主題表現(xiàn)：廣告主題表現(xiàn)：登陸人生大境界“豪景峰匯，華彩時(shí)光！”現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：西溪沿岸會(huì)所（先期作為售樓處）實(shí)現(xiàn)功能化，銷(xiāo)售道具到位，銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)各周期推廣方向各周期推廣方向開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期推廣目標(biāo)：推廣目標(biāo)：訴求現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氛圍，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交。訴求產(chǎn)品規(guī)劃中的高尚景致、享樂(lè)功能和細(xì)膩品質(zhì)，進(jìn)一步深化產(chǎn)品認(rèn)知。廣告主題表現(xiàn)：廣告主題表現(xiàn)：不到巴黎，一樣可以享受左岸！500米西溪公園玉帶環(huán)腰，5000米江山勝景登高俯攬！現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：樣板區(qū)完成

48、，實(shí)品樣板間裝修完成。推廣主線(xiàn)推廣主線(xiàn)各周期推廣方向各周期推廣方向保溫期保溫期推廣目標(biāo)：推廣目標(biāo)：訴求進(jìn)一步深化項(xiàng)目定位、深化城市版塊未來(lái)規(guī)劃的宣傳。聯(lián)合政府相關(guān)部門(mén)，發(fā)布中橋高端城市版塊的規(guī)劃實(shí)施時(shí)間及內(nèi)容，讓消費(fèi)者加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目及區(qū)域的認(rèn)同。廣告主題表現(xiàn)：廣告主題表現(xiàn)：潤(rùn)東半島國(guó)際社區(qū)，香榭大道正式開(kāi)街！熱烈祝賀“時(shí)尚中橋”，區(qū)域發(fā)展研討會(huì)隆重召開(kāi)！現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成條件：商業(yè)建筑內(nèi)外飾完成，招商工作展開(kāi)，沿河休閑景觀運(yùn)動(dòng)設(shè)施實(shí)現(xiàn)功能化，現(xiàn)場(chǎng)sp活動(dòng)展開(kāi)。市場(chǎng)環(huán)境研究地塊特征研究?jī)r(jià)值核心體系營(yíng)銷(xiāo)體系建設(shè)推廣主線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)及配比分析項(xiàng)目平面廣告展示經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算價(jià)格體系的確定價(jià)格體系的確

49、定依據(jù)權(quán)重法初步確定本項(xiàng)目住宅價(jià)格現(xiàn)狀依據(jù)權(quán)重法初步確定本項(xiàng)目住宅價(jià)格現(xiàn)狀根據(jù)消費(fèi)者住宅購(gòu)買(mǎi)行為的產(chǎn)品要素，以及成都區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)因素的主要選擇因素根據(jù)消費(fèi)者住宅購(gòu)買(mǎi)行為的產(chǎn)品要素，以及成都區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)因素的主要選擇因素及比例，初步確定影響本版塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的權(quán)重比例如下：及比例，初步確定影響本版塊內(nèi)物業(yè)價(jià)格及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的權(quán)重比例如下：區(qū)域、交通情況 權(quán)重權(quán)重20 20 開(kāi)發(fā)商品牌、信譽(yù) 權(quán)重權(quán)重5 5戶(hù)型、建筑質(zhì)量 權(quán)重權(quán)重20 20 價(jià)格修正 權(quán)重權(quán)重20 20 小區(qū)規(guī)劃、園林 權(quán)重權(quán)重15 15 周邊環(huán)境 權(quán)重權(quán)重1010升值潛力 權(quán)重權(quán)重1010經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算

50、價(jià)格體系的確定價(jià)格體系的確定按照各主要項(xiàng)目在權(quán)重按照各主要項(xiàng)目在權(quán)重100100情況下的算術(shù)平均值情況下的算術(shù)平均值得出項(xiàng)目目前的合理均價(jià)約得出項(xiàng)目目前的合理均價(jià)約23852385元元/ /平米左右！平米左右！典型項(xiàng)目正元明珠濱江麗景神龍時(shí)代晶華南城領(lǐng)地潤(rùn)東半島國(guó)際區(qū)域、交通（20）1914101310戶(hù)型、建筑（20）1415151316價(jià)格修正（20）1715191614開(kāi)發(fā)商（5）32334園林、規(guī)劃（15）71012913周邊環(huán)境（10）86865升值潛力（10）76878權(quán)重合計(jì)7568756770價(jià)格現(xiàn)狀（元/平米）26002300240024002385 權(quán)重100時(shí)價(jià)格指數(shù)34

51、66.67 3382.35 3200.00 3582.09 3407.78 經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算價(jià)格體系的確定價(jià)格體系的確定依據(jù)土地增值法初步預(yù)期本項(xiàng)目依據(jù)土地增值法初步預(yù)期本項(xiàng)目08年年7月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)按照按照0707年年6 6月后，市區(qū)主要住宅用地（容積率月后，市區(qū)主要住宅用地（容積率3.53.5）成交價(jià)格。）成交價(jià)格?？梢钥梢猿醪焦烙?jì)本項(xiàng)目住宅部分土地現(xiàn)值約初步估計(jì)本項(xiàng)目住宅部分土地現(xiàn)值約90-12090-120萬(wàn)萬(wàn)/ /畝；畝； 按照按照 樓面地價(jià)樓面地價(jià)/ /住宅現(xiàn)價(jià)住宅現(xiàn)價(jià)=430/2385=0.18 =430/2385=0.18 比值不變的原則比值不變的原則 結(jié)合前文分

52、析，本區(qū)域土地價(jià)格成長(zhǎng)速度約為每年結(jié)合前文分析，本區(qū)域土地價(jià)格成長(zhǎng)速度約為每年100%100%， 從現(xiàn)在估計(jì)從現(xiàn)在估計(jì)0808年年7 7月土地價(jià)格成長(zhǎng)速度月土地價(jià)格成長(zhǎng)速度87.5%87.5%，則樓面地價(jià)成長(zhǎng)速度為，則樓面地價(jià)成長(zhǎng)速度為25%25%（按容積率（按容積率3.53.5計(jì)算）計(jì)算） 由此得出由此得出0808年年7 7月本項(xiàng)目月本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)期均價(jià)約為開(kāi)盤(pán)預(yù)期均價(jià)約為29802980元元/ /平米！平米！如果按照項(xiàng)目如果按照項(xiàng)目2 2年銷(xiāo)售期內(nèi)整體均價(jià)較開(kāi)盤(pán)均價(jià)提高年銷(xiāo)售期內(nèi)整體均價(jià)較開(kāi)盤(pán)均價(jià)提高10%10%，則，則項(xiàng)目整體均價(jià)可望達(dá)到項(xiàng)目整體均價(jià)可望達(dá)到32803280元元/ /平米！

53、平米！經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算稅費(fèi)內(nèi)含5%開(kāi)發(fā)稅費(fèi)；6%土地增值稅預(yù)繳；及2%營(yíng)銷(xiāo)成本等基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積容積率地面層總建筑面積地下車(chē)位總建筑面積建筑密度綠化率674.50 201001.01 /25.00%35.00%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本編號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)單位取費(fèi)數(shù)量取費(fèi)金額地面層單方成本1土地成本500000.00 67.00 33500000.00 166.67 2建筑安裝工程及設(shè)備費(fèi)/261301306.50 1300.00 2.1地面建筑1300.00 201001.01 261301306.50 1300.00 2.2地下車(chē)位0.00 0.00 0.00 3公共設(shè)施及報(bào)建費(fèi)16

54、0.00 201001.01 32160160.80 160.00 4開(kāi)發(fā)稅費(fèi)及管理營(yíng)銷(xiāo)13.00%479387396.93 62320361.60 310.05 5合計(jì)/389281828.90 1936.72 以市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)以市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)2385元元/平米測(cè)算平米測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算銷(xiāo)售收益編號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售數(shù)量銷(xiāo)售總價(jià)1地面建筑2385.00 201001.01 479387396.93 2地下車(chē)位40000.00 0 0.00 3合計(jì)/479387396.93 項(xiàng)目盈利能力銷(xiāo)售利潤(rùn)額銷(xiāo)售利潤(rùn)率風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)90105568.02 18.80%81.20%項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力銷(xiāo)售

55、價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算價(jià)格變動(dòng)率-10.00%-5.00%5.00%10.00%銷(xiāo)售利潤(rùn)額48398864.4969252216.26110958919.8131812271.6銷(xiāo)售利潤(rùn)率11.22%15.21%22.04%25.00%利潤(rùn)變動(dòng)幅度-46.29%-23.14%23.14%46.29%項(xiàng)目成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算成本變動(dòng)率-10.00%-5.00%5.00%10.00%銷(xiāo)售利潤(rùn)額116235698.7103170633.377040502.763975437.37銷(xiāo)售利潤(rùn)率24.25%21.52%16.07%13.35%利潤(rùn)變動(dòng)幅度29.00%14.50%-14.50%-29.00%經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)

56、濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算稅費(fèi)內(nèi)含5%開(kāi)發(fā)稅費(fèi)；6%土地增值稅預(yù)繳；及2%營(yíng)銷(xiāo)成本等以開(kāi)盤(pán)預(yù)期均價(jià)以開(kāi)盤(pán)預(yù)期均價(jià)2980元元/平米測(cè)算平米測(cè)算基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積容積率地面層總建筑面積地下車(chē)位總建筑面積建筑密度綠化率674.50 201001.01 /25.00%35.00%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本編號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)單位取費(fèi)數(shù)量取費(fèi)金額地面層單方成本1土地成本500000.00 67.00 33500000.00 166.67 2建筑安裝工程及設(shè)備費(fèi)/261301306.50 1300.00 2.1地面建筑1300.00 201001.01 261301306.50 1300.00 2.2地下車(chē)位0.00

57、0.00 0.00 3公共設(shè)施及報(bào)建費(fèi)160.00 201001.01 32160160.80 160.00 4開(kāi)發(fā)稅費(fèi)及管理營(yíng)銷(xiāo)13.00%598982994.90 77867789.34 387.40 5合計(jì)/404829256.64 2014.07 經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算銷(xiāo)售收益編號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售數(shù)量銷(xiāo)售總價(jià)1地面建筑2980.00 201001.01 598982994.90 2地下車(chē)位40000.00 0 0.00 3合計(jì)/598982994.90 項(xiàng)目盈利能力銷(xiāo)售利潤(rùn)額銷(xiāo)售利潤(rùn)率風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)194153738.26 32.41%67.59%項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力銷(xiāo)售價(jià)格變

58、動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算價(jià)格變動(dòng)率-10.00%-5.00%5.00%10.00%銷(xiāo)售利潤(rùn)額142042217.7168097978220209498.5246265258.8銷(xiāo)售利潤(rùn)率26.35%29.54%35.01%37.38%利潤(rùn)變動(dòng)幅度-26.84%-13.42%13.42%26.84%項(xiàng)目成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算成本變動(dòng)率-10.00%-5.00%5.00%10.00%銷(xiāo)售利潤(rùn)額220283868.9207218803.6181088672.9168023607.6銷(xiāo)售利潤(rùn)率36.78%34.60%30.23%28.05%利潤(rùn)變動(dòng)幅度13.46%6.73%-6.73%-13.46%經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)利

59、潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算稅費(fèi)內(nèi)含5%開(kāi)發(fā)稅費(fèi)；6%土地增值稅預(yù)繳；及2%營(yíng)銷(xiāo)成本等以整體預(yù)期均價(jià)以整體預(yù)期均價(jià)3280元元/平米測(cè)算平米測(cè)算基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積容積率地面層總建筑面積地下車(chē)位總建筑面積建筑密度綠化率674.50 201001.01 /25.00%35.00%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本編號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)單位取費(fèi)數(shù)量取費(fèi)金額地面層單方成本1土地成本500000.00 67.00 33500000.00 166.67 2建筑安裝工程及設(shè)備費(fèi)/261301306.50 1300.00 2.1地面建筑1300.00 201001.01 261301306.50 1300.00 2.2地下車(chē)位0.00 0.00 0

60、.00 3公共設(shè)施及報(bào)建費(fèi)160.00 201001.01 32160160.80 160.00 4開(kāi)發(fā)稅費(fèi)及管理營(yíng)銷(xiāo)13.00%659283296.40 85706828.53 426.40 5合計(jì)/412668295.83 2053.07 經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算銷(xiāo)售收益編號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售數(shù)量銷(xiāo)售總價(jià)1地面建筑3280.00 201001.01 659283296.40 2地下車(chē)位40000.00 0 0.00 3合計(jì)/659283296.40 項(xiàng)目盈利能力銷(xiāo)售利潤(rùn)額銷(xiāo)售利潤(rùn)率風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)246615000.57 37.41%62.59%項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算價(jià)