徐永豐2014-170鄧彬彬、李金(在水一方二期31-1-202#)

1、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：鄧彬彬、李金抵押貸款涉及位于在水一方二期31-1-202#房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托估價(jià)方： 鄧彬彬、李金受托估價(jià)方：徐州永信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司估 價(jià) 人 員：宋旭 朱磊 估價(jià)作業(yè)日期：2014年3月25日至2014年3月26日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：永信徐房估字2014第170號(hào)目 錄一、致委托方函2二、估價(jià)師聲明3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件4四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告5五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告9六、附件15致 委 托 方 函鄧彬彬、李金：我公司接受您的委托，對(duì)您所屬位于在水一方二期31-1-202#的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年3月25日

2、，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)、制度的規(guī)定，在了解和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，本著公正、公平、公開(kāi)、科學(xué)的原則，遵循必要的估價(jià)程序，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析、計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積140.72m2，土地使用權(quán)面積為28.6m2，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年3月25日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為63.4萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣：陸拾叁萬(wàn)肆仟元整。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，欲了解本估價(jià)項(xiàng)目的全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)全文。 徐州永信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司 二零一四年三月二十六日估 價(jià) 師 聲

3、 明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5.參與本次估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建

4、筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。8.本報(bào)告不作土地、房產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。9.本次估價(jià)報(bào)告僅供委托方按約定的估價(jià)目的及上級(jí)主管部門(mén)審查使用，未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)允許，估價(jià)報(bào)告全部及部分內(nèi)容不得提供給其它單位和個(gè)人，也不得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體。10.本報(bào)告最終解釋權(quán)為徐州永信房土地地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司所有。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（簽章） 二零一四年三月二十六日估價(jià)的假設(shè)和限制條件1.本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是2014年3月25日的委評(píng)房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即在估

5、價(jià)時(shí)點(diǎn)預(yù)期能夠成交的最好價(jià)格，僅適用于本評(píng)估報(bào)告之特定目的，它基于如下假設(shè)：（1） 具有一個(gè)公開(kāi)、比較活躍、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；（2） 委估對(duì)象能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬?） 為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況、物理狀態(tài)等是相對(duì)靜止不變的；（4） 委估方提供的情況都是完整、真實(shí)的，有關(guān)資料是合法、有效的。2.本次評(píng)估房地產(chǎn)所依據(jù)的建筑面積等數(shù)據(jù)均以委托方提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，如建筑面積有變化，其價(jià)值隨之作相應(yīng)的調(diào)整。3.本次評(píng)估過(guò)程中評(píng)估機(jī)構(gòu)僅對(duì)評(píng)估技術(shù)條件負(fù)責(zé)，所涉及的證件、資料的真實(shí)性、合法性、完整性等均由委托方負(fù)責(zé)。4.估價(jià)師實(shí)地勘察未對(duì)建筑物的

6、質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，評(píng)估時(shí)假定委估對(duì)象建筑質(zhì)量合格。 5.本報(bào)告中評(píng)估價(jià)值是假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在他項(xiàng)權(quán)利的條件下得出的估價(jià)時(shí)點(diǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估價(jià)值隨著時(shí)間及市場(chǎng)行情的變化，該價(jià)值需作相應(yīng)的調(diào)整；本估價(jià)報(bào)告未考慮委估對(duì)象在短期內(nèi)強(qiáng)制變現(xiàn)對(duì)估價(jià)值的影響，亦未考慮變現(xiàn)時(shí)的有關(guān)稅費(fèi)。 6. 委估對(duì)象提供所在宗地的土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。7.本次評(píng)估將委評(píng)房地產(chǎn)的用途按產(chǎn)權(quán)證明書(shū)登記用途作為委評(píng)房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。8.本估價(jià)報(bào)告僅為本估價(jià)目的所使用，不得挪作他用。9.本評(píng)估報(bào)告的全文或部分內(nèi)容公布以前，需征得本公司書(shū)面同意；本公司承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向第三者提供報(bào)告全文或其中內(nèi)容，國(guó)家法律有規(guī)

7、定的除外。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告永信徐房估字2014第170號(hào)一、委托估價(jià)方名稱(chēng)：鄧彬彬、李金二、受托估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：徐州永信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)地址：江蘇省徐州市西安北路6號(hào)恒茂大廈801室資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：徐州PG00114號(hào)法定代表人：胡榮建負(fù) 責(zé) 人：朱 磊聯(lián)系電話(huà)0516-85708602郵政編碼：221000三、估價(jià)對(duì)象概況1. 委估對(duì)象權(quán)屬狀況委估對(duì)象為鄧彬彬、李金所屬房產(chǎn)，位于在水一方二期31-1-202#，委估對(duì)象具體情況如下：委估對(duì)象北臨南苑路，東臨河濱路，本次委估方委托評(píng)估的對(duì)象為位于在水一方二期的房產(chǎn)，該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為鄧彬彬

8、、李金所有，房屋所有權(quán)證豐房權(quán)證私字第30780號(hào)，房屋建筑面積為140.72m2，建于2011年；土地使用權(quán)證豐土國(guó)用（2014）第01171號(hào)，土地用途為住宅，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)面積為28.6m2。2.委估對(duì)象物質(zhì)實(shí)體情況簡(jiǎn)介委估對(duì)象房屋建筑總層數(shù)5層，磚混結(jié)構(gòu)，所在層數(shù)第2層，外墻貼面磚，現(xiàn)澆樓梯，鋪地磚，部分木地板，墻漆內(nèi)粉，鋁塑窗，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。具體建筑物狀況見(jiàn)附表一： 委估對(duì)象建筑物狀況一覽表序號(hào)使用情況結(jié)構(gòu)等級(jí)建筑面積成新層數(shù)層高備注調(diào)整系數(shù)1正常磚混一等140.7294%53.0-3.交通狀況3.1道路通達(dá)度：委估對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)有道，道路通達(dá)度較優(yōu)。3.2公交便捷度：

9、委估對(duì)象附近有2路公交車(chē)通過(guò)，公交便捷度一般。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年3月25日六、價(jià)值定義根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，本次估價(jià)采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在其建筑物現(xiàn)狀條件下的公允市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1. 評(píng)估委托書(shū)2.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3.中華人民共和國(guó)土地管理法4. 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法5.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法6. 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999） 7. 建設(shè)部頒發(fā)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)8. 江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額9.江蘇省建筑工程預(yù)算

10、定額文件匯編10.委托方提供的國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證以及委托方提供的其他相關(guān)資料11.受托估價(jià)方對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察、市場(chǎng)調(diào)查及受托方需要收集和所能收集到的資料。八、估價(jià)原則應(yīng)遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，具體表現(xiàn)為：1.合法原則。應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2.最高最佳使用原則。應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3.替代原則。要求估價(jià)結(jié)果不得偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。5.預(yù)期收益原則。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)充分考慮到預(yù)期的收益因素，動(dòng)態(tài)分析得出委估對(duì)象的價(jià)格。九、估價(jià)方法一般而言，房地產(chǎn)估

11、價(jià)方法主要有收益法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察之后，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，具體選用市場(chǎng)比較法作為本次房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法進(jìn)行測(cè)算，綜合確定最終估價(jià)結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，采用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密、細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定委估房地產(chǎn)，房屋建筑面積140.72，土地使用權(quán)面積為28.6，用途為住宅，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年3月25日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為63.4萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣：陸拾叁萬(wàn)肆仟元整。十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：宋 旭(簽章)

12、 注冊(cè)號(hào):3220070106注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱 磊(簽章) 注冊(cè)號(hào):3220110217十二、估價(jià)作業(yè)日期從2014年3月25日起至2014年3月26日止。十三、本評(píng)估報(bào)告的使用有效期限一年（從2014年3月26日起至2015年3月25日止）。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告永信徐房估字2014第170號(hào)一、個(gè)別因素分析1、委估對(duì)象位置委估對(duì)象為鄧彬彬、李金所屬位于在水一方二期31-1-202#的房地產(chǎn)，委估對(duì)象具體情況如下：委估對(duì)象北臨南苑路，東臨河濱路，本次委估方委托評(píng)估的對(duì)象為位于在水一方二期的房產(chǎn)，該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為鄧彬彬、李金所有，房屋所有權(quán)證豐房權(quán)證私字第30780號(hào)，房屋建筑面積為140.72m

13、2，建于2011年；土地使用權(quán)證豐土國(guó)用（2014）第01171號(hào)，土地用途為住宅，土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)面積為28.6m2。2.委估對(duì)象物質(zhì)實(shí)體情況簡(jiǎn)介委托項(xiàng)目位于在水一方二期31-1-202#，主體為五層磚混結(jié)構(gòu)，外墻貼面磚，鋪地磚，部分木地板，墻漆內(nèi)粉，鋁塑窗，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。委估對(duì)象房屋建筑面積結(jié)構(gòu)等，具體建筑物狀況見(jiàn)表1： 表1 委估對(duì)象建筑物狀況一覽表序號(hào)房屋建筑面積(m2)建成時(shí)間層數(shù)結(jié)構(gòu)備注1140.7220115磚混二、區(qū)域因素分析1、位置委估對(duì)象位于在水一方二期31-1-202#。2、交通便捷度委估對(duì)象所在交通便捷。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件3.1供水委估對(duì)象所在區(qū)域由豐縣自來(lái)水

14、廠供水，供水保證率達(dá)95%以上，供水狀況優(yōu)。3.2供電委估對(duì)象所在區(qū)域由豐縣供電局供電，骨干輸電線路，供電保證率95%以上，供電狀況優(yōu)。3.3電訊委估對(duì)象所在區(qū)域?qū)儇S縣市話(huà)服務(wù)范圍，電話(huà)交換方式為程控交換，區(qū)域裝機(jī)容量大，通訊狀況好，電訊狀況優(yōu)。3.4排水委估對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)排水設(shè)施，排水狀況一般。4、周邊環(huán)境委估對(duì)象所在區(qū)域有一定噪聲、大氣污染，綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。5、公共配套設(shè)施商務(wù)配套：良好。生活配套：較好。三、市場(chǎng)背景分析豐縣隸屬江蘇省徐州市，界于東經(jīng)116°2115-116°5203，北緯34°2425-34°5627之間，地處蘇、魯、豫、皖四省七

15、縣交界處，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶。北與山東省的金鄉(xiāng)、魚(yú)臺(tái)縣接壤，南與安徽省碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連。全縣總面積1449.7平方公里，南北長(zhǎng)約59.2公里，東西寬約46.6公里。  豐縣在全國(guó)的區(qū)位，整體位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的黃金地帶，是江浙經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)連接中西部地區(qū)的樞紐。從產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散和演變規(guī)律來(lái)看，目前，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)已形成以上海為龍頭、包括蘇南、浙江等地在內(nèi)的中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市群，這些地區(qū)正在加速進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)、結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些勞動(dòng)密集型企業(yè)正在向欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，豐縣作為蘇北地區(qū)承接南北、貫通東西的重要“門(mén)戶(hù)”，資源豐富、地域廣闊、勞動(dòng)力成本低、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，在接

16、受長(zhǎng)三角地區(qū)、尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)輻射的過(guò)程中，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力會(huì)逐步顯現(xiàn)，必將成為外來(lái)投資的新興地區(qū)。豐縣交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特：公路交通發(fā)達(dá)，境內(nèi)有省級(jí)公路三條，分別為 S321、S322和S254。其中豐徐一級(jí)公路S322 連接洛連（洛陽(yáng)連云港）、寧徐（南京徐州）、京滬（北京上海）高速； S322 豐沛單公路西通山東菏澤、河南商丘等地，東連京滬（北京上海）、京福（北京-福州）高速；S254貫穿豐縣南北，北通國(guó)道105、日東（日照-東明）高速、京滬、京福高速；南連國(guó)道310、連徐（連云港-徐州）高速。豐縣至北京行車(chē)僅需8小時(shí)，至西安需8小時(shí)，至南京需5小時(shí)。徐濟(jì)（徐州濟(jì)寧）高速公路徐州至豐縣段已建成

17、通車(chē)，與京福、京滬高速公路并網(wǎng)，豐縣段已建成通車(chē)。圍繞提高城市化率，按照“建設(shè)新區(qū)、疏散老城、突出亮點(diǎn)”的實(shí)施要求，舊城改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，既注重改造城市形象，做優(yōu)做美老城區(qū)，又注重改善城市基礎(chǔ)，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能。徐州市位于江蘇省西北部，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，土地總面積11258平方公里，地形以平原為主，地勢(shì)低平，屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，資源豐富，光、熱、水配合較好，有利于農(nóng)作物的生長(zhǎng)。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界， “東襟東海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱(chēng)。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿，公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱

18、，為全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。104、105、206、310等多條公路國(guó)道和京杭運(yùn)河為骨架的水陸交通縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，加之北京、上海、南京、惠陽(yáng)等地航線的開(kāi)辟和華東輸油管道的建設(shè)，形成了以鐵路為主，水運(yùn)為輔，航空和管道運(yùn)輸逐步發(fā)展的綜合交通運(yùn)輸體系，被譽(yù)為“五通匯流”，聯(lián)系華北與“三北”，沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐。 四、最高最佳使用分析根據(jù)委估對(duì)象所處區(qū)域城市規(guī)劃的要求，根據(jù)國(guó)有土地使用證記載估價(jià)對(duì)象的用途，根據(jù)委估對(duì)象的個(gè)別因素和區(qū)位條件的分析，其最高最佳使用用途為居住。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察之后，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和

19、實(shí)際狀況，具體選用市場(chǎng)比較法作為本次房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格：1、選取與評(píng)估對(duì)象相似的交易實(shí)例三個(gè)，情況分別為：A左岸人家住宅樓（1）、2層實(shí)際成交價(jià)格：4500元/平方米（2）、位置：南環(huán)路北，河濱路西（3）、交易情況：正常交易（4）、交易日期：已售B 盛泰御景園二期住宅樓：（1）、2層實(shí)際成交價(jià)格：4600元/平方米（2）、位置：中陽(yáng)大道南（3）、交易情況：正常交易（4）、交易日期：已售C 在水一方一期住宅樓（1）、2層實(shí)際成交價(jià)格：4500元/平方米（2）、位置：南苑路北，河濱路西（3）、交易情況：正常交易（4）、交易日期：已售2、因素修正：本報(bào)