花橋市場簡析新聚仁0308

1、越 秀 廣 電 花 橋 項(xiàng) 目昆山花橋市場分析花 橋 房 地 產(chǎn) 市 場44881698013409130765041380831165749322328627324978713442377587615034165853157638699654116321773834135423291300219462501064935452741932222383457968020004000600080001000012000140001600018000巴城鎮(zhèn)花橋鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)陸家鎮(zhèn)千燈鎮(zhèn)玉山鎮(zhèn)張浦鎮(zhèn)周市鎮(zhèn)南部水鄉(xiāng)20092009年、年、20102010年、年、20112011、20122012年昆山各區(qū)年度

2、成交量對(duì)比圖年昆山各區(qū)年度成交量對(duì)比圖2009年成交量（套）2010年成交量（套）2011年成交量（套）2012年成交量（套）昆山各板塊近4年去化情況花橋鎮(zhèn)板塊歷年來始終位于昆山各板塊成交量排行榜top3巴城鎮(zhèn)5%花橋鎮(zhèn)15%開發(fā)區(qū)26%陸家鎮(zhèn)9%千燈鎮(zhèn), 7%玉山鎮(zhèn)23%張浦鎮(zhèn)5%周市鎮(zhèn)8%南部水鄉(xiāng)2%20122012年度成交量區(qū)域比例圖年度成交量區(qū)域比例圖昆山各板塊去化情況花橋鎮(zhèn)板塊受上海購房者的熱捧；其中常發(fā)香城灣、鑫苑國際城市花園、中宇國際公寓等項(xiàng)目較長期處于熱銷狀態(tài)。套數(shù)701954823054435639686345416636606865132171月2月3月4月5月6月7月8月

3、9月10月 11月 12月2013年1月2013年1月020040060080010001200花橋板塊月度成交表花橋板塊月度成交表昆山昆山20112011年、年、20122012年年1212月成交量對(duì)比月成交量對(duì)比區(qū)域2011年成交量（套）2012年成交量（套） 增減套數(shù)增減率巴城鎮(zhèn)1576219461839.21%花橋鎮(zhèn)38696250238161.54%開發(fā)區(qū)96541064999510.31%陸家鎮(zhèn)116335452382204.82%千燈鎮(zhèn)2177274156425.91%玉山鎮(zhèn)383493225488143.14%張浦鎮(zhèn)1354223888465.29%周市鎮(zhèn)23293457112

4、848.43%南部水鄉(xiāng)1300968-332-25.54%總計(jì)27256413641410851.76%注：本數(shù)據(jù)來源于昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)，本文為原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請注明昆山搜房網(wǎng)銷售排行榜銷售排行榜項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱批準(zhǔn)銷售套數(shù)批準(zhǔn)銷售套數(shù) 2011.12.312011.12.31已銷售套數(shù)已銷售套數(shù)2013.1.12013.1.1已銷售套數(shù)已銷售套數(shù) 20122012年去化套數(shù)年去化套數(shù)月均去化月均去化1常發(fā)香城灣花園 27011871269482369 2鑫苑國際城市花.51334161492876764 3綠地世紀(jì)雅苑 1050064164153 4中城花園虹梅苑 107711472861451 5

5、第一上海商務(wù)中.1219661121355246 6中宇國際公寓 696054454445 7棕櫚灣花園 56212048536530 8宏圖國際花苑 7598942633728 9國基城邦花園 125334360526222 10都會(huì)新峰園 154276098722719 花橋2012年度成交top10花橋鎮(zhèn)2012年度成交top10項(xiàng)目，年度去化220套以上，極致月均去化可達(dá)60套以上；79花橋板塊明星個(gè)案first：常發(fā)香城灣目前在售三期楓庭79平兩房，優(yōu)惠后價(jià)格8000-8500元/平方米； 主要去化以小面積為主，同時(shí)項(xiàng)目小面積戶型附贈(zèng)空間較大，性價(jià)比較高；其余90等戶型戶型較為中規(guī)中

6、矩；791房902房902房801房花橋板塊明星個(gè)案second：棕櫚灣棕櫚灣棕櫚灣戶型面積段由73198平米戶型；目前在售一期50多套47-50#樓高層房源，面積有163、167、198，均價(jià)8000 元/，現(xiàn)有少量163、167戶型特價(jià)7000元/起；小戶型去化速度較快，基本完成售罄；73761房1102房1223房熱銷戶型以小面積為主110平做到2+1房型122平做到3+1房型花橋板塊明星個(gè)案third：國基城邦國基城邦戶型面積有60、68、90、107、130五種，每戶都贈(zèng)送一房，性價(jià)比高。其中以60、90戶型小戶型房源居多；目前整體均價(jià)75008000元/。小面積戶型去化較快，優(yōu)勢贈(zèng)

7、送房間完全不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積；681房902房1073房90平做到2+1房型107平3房2廳2衛(wèi)68平做到2房1廳花橋板塊明星個(gè)案forth：大城小室宏圖國際公寓二期大城小室在售7號(hào)樓55一室一廳公寓，均價(jià)9500元/，共有200多套房源；一次性付款92折，貸款95折；優(yōu)勢在于該盤距11號(hào)線500米，為55平米全裝全配小戶型；一進(jìn)門是客廳，中間是衛(wèi)生間和廚房，再往里面是臥室和陽臺(tái)。房間東西朝向55平米1房花橋板塊明星個(gè)案fifth：鑫苑國際城市花園項(xiàng)目戶型以小戶型為主，占70%以上，兼有部分面積120-140平米3房2廳2衛(wèi)，以及160-260平米多層花園洋房；鑫苑國際城市花園在售三期房源，戶型面

8、積以81、88二房，140三房為主，二房均價(jià)10000元/，三房均價(jià)8600元/；882房892房項(xiàng)目以90平以下中小戶型為主1403房花橋板塊客戶所在區(qū)域選擇客戶地域分析：上海客戶首當(dāng)其沖上海的高房價(jià)導(dǎo)致很大一部分上海人沒有能力購買市區(qū)住房，相對(duì)于上海，花橋住房的價(jià)格更加親民，戰(zhàn)略眼光先進(jìn)的上海市民首當(dāng)其沖成為了花橋地區(qū)主力客戶；偶得地域：同樣看好花橋地區(qū)的發(fā)展前景，看重當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)保值增值的功能，來此地投資的小部分外省市客戶核心地域：憑借花橋地區(qū)獨(dú)特的地位優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢，眼光長遠(yuǎn)進(jìn)且精明的上?？蛻艨春闷湮磥戆l(fā)展，紛至沓來；重點(diǎn)地域：在當(dāng)?shù)亟?jīng)商或者工作的外地居民也是花橋地區(qū)比較重要客群，通常為剛

9、需自住包含部分改善性需求為主；偶得消費(fèi)人群外圍消費(fèi)人群核心目標(biāo)消費(fèi)人群核心目標(biāo)消費(fèi)人群上海當(dāng)?shù)赝馐】蛻纛悇e分析：為青年群體量身定做核心客戶：在上海工作或者在周邊工作的年輕白領(lǐng)一族，收入穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限，無力購買上海市區(qū)住房重點(diǎn)客戶：中年工薪階層，子女結(jié)婚需要住房，限二經(jīng)濟(jì)條件，將市區(qū)住房讓給子女作為婚房，在花橋購買住房用于自己居住偶得客戶：也有一部分本地居民來此區(qū)域購買住房，主要是一些在此處經(jīng)商或者工作的客戶，也有少部分的改善性需求根據(jù)區(qū)域距離市區(qū)有一定距離，但總體交通便捷，生活配套相對(duì)完善，面積適中，總價(jià)相對(duì)市區(qū)更低等特征，我們判斷該區(qū)域更加適合年輕群體居住。客戶類別分析：養(yǎng)老客戶群選擇

10、本地客占比不高，軌交11號(hào)線開通后，將導(dǎo)入更多市區(qū)價(jià)格擠壓客、養(yǎng)老客戶、少量休閑度假客。我們判斷該區(qū)域同樣適合本區(qū)域內(nèi)及上海市區(qū)養(yǎng)老客戶。自住客比例逐漸占主導(dǎo)，剛需占主導(dǎo)的同時(shí)此類客戶群對(duì)價(jià)格的關(guān)注度更高，客戶對(duì)于折扣的期盼值遠(yuǎn)高于從前；上海養(yǎng)老客戶群+少量休閑度假客+市區(qū)價(jià)格擠壓客花 橋 土 地 市 場編號(hào)編號(hào)地塊名稱地塊名稱規(guī)劃用途規(guī)劃用途建設(shè)用地面建設(shè)用地面積積規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積容積率容積率截止時(shí)間截止時(shí)間起始價(jià)起始價(jià)成交價(jià)成交價(jià)成交樓面價(jià)成交樓面價(jià)溢價(jià)率溢價(jià)率受讓單位受讓單位1花橋鎮(zhèn)綠地大道南側(cè)、集善路西側(cè)住宅用地86540242312大于或等于2并且小于或等于2.82012/1

11、2/288827.091332755050.98%中科新達(dá)江蘇創(chuàng)新投資有限公司2花橋鎮(zhèn)金中路南側(cè)、集善路東側(cè)住宅用地120667482669大于或等于2并且小于或等于42012/12/2836200.19362007500綠地控股集團(tuán)有限公司4花橋鎮(zhèn)綠地大道北側(cè)、西環(huán)路東側(cè)住宅用地60000150000大于或等于2并且小于或等于2.52012/12/28180001800012000綠地控股集團(tuán)有限公司4花橋鎮(zhèn)集善路東側(cè)、花集路北側(cè)綜合用地(含住宅)165198429515地上:2.0-2.6,地下:0.5-1.52012/12/1149559.43495591153.850昆山市越秀廣電投資

12、發(fā)展有限公司5花橋開發(fā)區(qū)金城路北側(cè)、蔣蒲河路東側(cè)住宅用地1426428528大于或等于1.5并且小于或等于22012/12/4534.91534187.50昆山花橋國際商務(wù)城置業(yè)有限公司6花橋鎮(zhèn)濱江路路南側(cè)、集善路東側(cè)商業(yè)/辦公用地1790404476002容積率2.502012/8/2948340.884834010800萬科企業(yè)股份有限公司、蘇州富捷房地產(chǎn)咨詢有限公司7花橋鎮(zhèn)逢星路北側(cè)、沿滬大道西側(cè)商業(yè)/辦公用地9121164181.50容積率1.802012/7/181094.541094666.660江蘇中原置業(yè)有限公司地塊信息地塊信息20122012年全年花橋共出讓年全年花橋共出讓7

13、 7幅土地，其中幅土地，其中5 5幅為容積率幅為容積率2 2左右的住宅用地，左右的住宅用地，2 2幅為商業(yè)辦公幅為商業(yè)辦公用地用地1 12 23 34 45 56 67 7地塊分布地塊分布出讓土地主要集中在京滬高速以南的花橋商務(wù)區(qū)位置，外圍無新增土地出讓出讓土地主要集中在京滬高速以南的花橋商務(wù)區(qū)位置，外圍無新增土地出讓萬科地塊規(guī)劃萬科地塊規(guī)劃總建筑面積約51萬平米的萬科項(xiàng)目即將開工建設(shè)（其中住宅約21.8萬），項(xiàng)目以居住、商業(yè)功能為主，同時(shí)配有幼兒園和小學(xué)等公共設(shè)施，整個(gè)項(xiàng)目以生態(tài)和綠色為主題，致力于打造一個(gè)高品質(zhì)的國際社區(qū)5151萬方大型社區(qū)，集居住商業(yè)為一體，體現(xiàn)為明顯的造城概念萬方大型社

14、區(qū)，集居住商業(yè)為一體，體現(xiàn)為明顯的造城概念地塊名稱花橋鎮(zhèn)金中路南側(cè)、集善路東側(cè)建設(shè)用地面積120667規(guī)劃建筑面積482669容積率大于或等于2并且小于或等于4起始價(jià)36200.19成交價(jià)36200成交樓面價(jià)750綠地綠地181181地塊規(guī)劃地塊規(guī)劃項(xiàng)目先期主要建設(shè)住宅部分，建筑面積252225.7平方米，其中地上建筑面積為194730.1平方米，地下建筑面積為57495.55平方米，總投資約18億人民幣。高層與聯(lián)排相結(jié)合的混合型社區(qū)高層與聯(lián)排相結(jié)合的混合型社區(qū)中科地塊規(guī)劃中科地塊規(guī)劃中國科技開發(fā)院將在花橋設(shè)創(chuàng)新服務(wù)業(yè)基地中國科技開發(fā)院將在花橋設(shè)創(chuàng)新服務(wù)業(yè)基地 中國科技開發(fā)院花橋創(chuàng)新服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目位于昆山市花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)綠地大道南側(cè)、集善路西側(cè)，占地總面積為86540.1平方米，規(guī)劃建筑面積約30萬平方米，其中科技產(chǎn)業(yè)及辦公面積13.5萬平米，住宅面積11萬平米，總投資約15億元。項(xiàng)目主要建設(shè)科技企業(yè)孵化器辦公、科技企業(yè)加速器辦公、創(chuàng)新服務(wù)業(yè)平臺(tái)、科技企業(yè)股權(quán)期權(quán)交易市場及生活配套設(shè)施