巢湖人民路21萬平米大型商業(yè)項目市場研究與定位報告

1、1美力三采商業(yè)管理執(zhí)行機構(gòu)美力三采商業(yè)管理執(zhí)行機構(gòu)2007.52007.5巢湖市人民路項目市場研究及定位報告2第一部分第一部分 調(diào)查設計與組織實施調(diào)查設計與組織實施 第二部分第二部分 巢湖人民路項目市場調(diào)研巢湖人民路項目市場調(diào)研第三部分第三部分 巢湖人民路項目市場定位巢湖人民路項目市場定位報告內(nèi)容報告內(nèi)容3第一部分第一部分 調(diào)查設計與組織實施調(diào)查設計與組織實施 一、調(diào)查設計一、調(diào)查設計二、市場調(diào)研階段工作設計二、市場調(diào)研階段工作設計三、調(diào)查組織與實施三、調(diào)查組織與實施4一、調(diào)查設計一、調(diào)查設計尋找市場空白，進行市場區(qū)隔宏觀市場環(huán)境分析終端消費者分析明確終端客戶需求行業(yè)/商業(yè)市場研究明確類比性項

2、目策略、現(xiàn)狀，為項目策略的制定提供依據(jù)項目立地分析明確商家入駐意愿和需求條件市場研究總結(jié)及建議滿足客戶需求、填補市場空白、發(fā)揮項目優(yōu)勢的戰(zhàn)略性定位目標商家分析確定項目自身的優(yōu)勢劣勢研究內(nèi)容研究內(nèi)容研究結(jié)論和目的研究結(jié)論和目的為項目發(fā)展提供啟示和建議為項目發(fā)展提出參考性意見國內(nèi)外類比性案國內(nèi)外類比性案例分析例分析目標業(yè)態(tài)商目標業(yè)態(tài)商戶專訪戶專訪5二、市場調(diào)研階段工作設計二、市場調(diào)研階段工作設計1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414調(diào)研整體時間1414市場調(diào)研方案的分解與分配2 2消費者問卷調(diào)研7 7宏觀商業(yè)街區(qū)調(diào)研9 9賓館市場專項調(diào)研4

3、4餐飲市場專項調(diào)研5 5休閑娛樂市場專項調(diào)研5 5零售業(yè)態(tài)市場專項調(diào)研9 9專業(yè)市場專項調(diào)研6 6競爭性項目調(diào)研6 6目標商家入駐意愿調(diào)研1010項目宏觀性因素調(diào)研8 8項目立地調(diào)研1111報告撰寫8 8主要調(diào)研計劃安排主要調(diào)研計劃安排（一）調(diào)研活動（一）調(diào)研活動6二、市場調(diào)研階段工作設計二、市場調(diào)研階段工作設計1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414調(diào)研整體時間1414方案設計1 1問卷設計定稿、 印刷2 2督導培訓1 1訪問員招募2 2抽樣1 1訪問員培訓試訪1 1訪問實施7 7數(shù)據(jù)錄入清理2 2計算機處理1 1報告撰寫8 8消費者問卷

4、調(diào)查主要活動消費者問卷調(diào)查主要活動7二、市場調(diào)研階段工作設計二、市場調(diào)研階段工作設計（二）調(diào)查內(nèi)容（二）調(diào)查內(nèi)容1、宏觀環(huán)境分析（1）項目政策法規(guī)環(huán)境分析（2）項目經(jīng)濟環(huán)境分析（3）社會文化環(huán)境分析（4）政府規(guī)劃因素分析4、項目客戶分析（1）項目目標消費人群市場分析（2）中心商業(yè)區(qū)及主要居民社區(qū)消費人群問卷調(diào)研（3）寫字樓企事業(yè)單位消費者訪談調(diào)研（4）主要商業(yè)街區(qū)經(jīng)營商戶投資/經(jīng)營意愿分析2、巢湖市主要商業(yè)街區(qū)干道調(diào)研5、本項目立地分析3、巢湖零售業(yè)、餐飲、休閑娛樂、專業(yè)市場、賓館市場調(diào)研6、競爭性項目調(diào)查8二、市場調(diào)研階段工作設計二、市場調(diào)研階段工作設計（三）調(diào)查方法（三）調(diào)查方法1、宏觀環(huán)

5、境調(diào)查（1）房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談（2）報刊文獻資料收集與分析（3）專家學者的訪談2、項目自身情況調(diào)查（1）項目現(xiàn)場考察（2）有關(guān)人員訪談（3）相關(guān)資料收集整理3、商業(yè)市場調(diào)查（1）主城區(qū)主干道地毯式考察（2）分業(yè)態(tài)專項登門考察（3）相關(guān)資料收集整理9二、市場調(diào)研階段工作設計二、市場調(diào)研階段工作設計（三）調(diào)查方法（三）調(diào)查方法4、需求市場調(diào)查（1）主要商業(yè)區(qū)及居民小區(qū)人群問卷調(diào)研（400份問卷）（2）統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）（3）消費者深度訪談5、競爭性項目調(diào)查（1）現(xiàn)場踩點調(diào)查（2）房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談（3）電話訪問（4）報刊文獻收集與分析6

6、、經(jīng)營者調(diào)研（1）電話拜訪（2）登門訪談（3）問卷調(diào)研10三、調(diào)查組織與實施三、調(diào)查組織與實施時 間 安 排時 間 安 排工 作 內(nèi) 容工 作 內(nèi) 容2007年3月5日簽約并就項目策劃總體思路開展項目討論會。2007年3月5、6日設計整個項目市場調(diào)研方案，將總體任務分解，并把各模塊分配至個人2007年3月78日各小組成員就自身所研究問題進行研究，并制定研究各模塊方案1、各小組成員提交各模塊研究方案，并討論修改，形成最終研究方案；2、制定市場研究各操作方案，及工作結(jié)點。2007年3月9日16日宏觀市場調(diào)查展開，開始對巢湖市各商業(yè)街區(qū)進行詳細調(diào)查。1、設計市場調(diào)研問卷、并細化調(diào)研操作方案2、確定經(jīng)

7、營者調(diào)查區(qū)域范圍，進行經(jīng)營者入駐意愿調(diào)研2007年3月1118日商業(yè)市場分業(yè)態(tài)專項調(diào)研2007年3月1117日消費者主體問卷的發(fā)放，回收1、消費者主體問卷，經(jīng)營者主體問卷的統(tǒng)計、分析2、類比性項目分析3、前期市場調(diào)研總結(jié)報告的撰寫2007年3月15日-16日企事業(yè)單位、寫字樓消費者訪談調(diào)研2007年3月1920日前期調(diào)研數(shù)據(jù)進行匯總分析，市調(diào)報告形成。2007年3月21日市調(diào)報告（修正稿）完成。2007年3月22日-4月30日 項目前期策劃報告（調(diào)研報告、定位報告）撰寫完成。2007年3月8日2007年3月1011日2007年3月18日19日11第二部分第二部分 巢湖人民路項目市場調(diào)研巢湖人民

8、路項目市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項分析巢第三章、巢湖市商鋪市場專項分析巢第四章、湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第四章、湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項目立地條件研究第六章、項目立地條件研究12第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PESTPEST分析）分析）1 1、政治環(huán)境分析、政治環(huán)境分析 巢湖市十一規(guī)劃明確表明，巢湖市正在大力調(diào)整調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變增長方式，著力促進社會發(fā)展和解決民生問題，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好

9、又快發(fā)展，市政府確定振奮人心和切實有效的中心任務，對巢湖市整體經(jīng)濟發(fā)展是個重要的保證，對于作為巢湖市2004-2020年商業(yè)規(guī)劃中最重要的人民路商業(yè)改造項目而言是極為有利的發(fā)展基礎。 國家在開始對新一輪的住宅物業(yè)的宏觀調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)也將被拋到宏觀調(diào)控的“風口浪頭，商鋪的投資處于一個相對有利的時期，但也存在著不確定的政策風險。13第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PESTPEST分析）分析）2 2、經(jīng)濟環(huán)境分析、經(jīng)濟環(huán)境分析n巢湖市地處安徽省中部，經(jīng)濟發(fā)展處于上升期，2006年巢湖全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值344.37億元，同比增長12.2%；n巢湖市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的30

10、.1:32.8:37.1變化為2005年的24.9:37.1:38.0；n2006年巢湖市城區(qū)居民人均可支配收入達到了9464元，比上年增長18.8%，恩格爾系數(shù)為48%；n2006年巢湖全年實現(xiàn)社會消費品零售總額103.7億元，增長14.4%，消費品市場明顯升溫，高度的漲幅說明了巢湖市消費市場需求的旺盛；n巢湖市居民收入穩(wěn)步提高，收入來源多樣化，巢湖消費者的消費觀念日益成熟，食品等基本保障支出總量增加，但其比例在下降，而用于休閑購物、娛樂花費的比例呈現(xiàn)上升趨勢；14第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PESTPEST分析）分析）3 3、社會環(huán)境分析、社會環(huán)境分析n物質(zhì)文明

11、的顯著提高；n城市化進程穩(wěn)中趨快；n人口結(jié)構(gòu)向城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐加快；n居民生活性消費比重降低，休閑性消費比重攀升；15第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PESTPEST分析）分析）4 4、規(guī)劃環(huán)境分析、規(guī)劃環(huán)境分析n巢湖市城市總體定位是皖中工業(yè)發(fā)達、商貿(mào)繁榮、以旅游和休閑療養(yǎng)為特色的濱湖城市；n總體規(guī)劃突出“擴大城市，強化中心”的發(fā)展思路，采取“組團發(fā)展，突出重點”的方針，充分依托舊城改造建設商業(yè)中心，完善建設市區(qū)西部、南部和東部各個組團。對本項目而言正是規(guī)劃中的最重要的商業(yè)改造項目。16第二部分第二部分 巢湖人民路項目市場調(diào)研巢湖人民路項目市場調(diào)研第一章、巢湖市

12、宏觀市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項分析第三章、巢湖市商鋪市場專項分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第四章、巢湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項目立地條件研究第六章、項目立地條件研究17第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研 從城市功能布局劃分，巢湖市分為三個功能區(qū)：居巢區(qū)為巢湖市市區(qū)，按城市區(qū)域分為政務區(qū)（經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）、老城區(qū)和濱湖區(qū)。其中以老城區(qū)的商業(yè)最為發(fā)達。 老城區(qū)是傳統(tǒng)商貿(mào)聚集區(qū)。人民路、健康路、團結(jié)路、

13、東風路構(gòu)成了巢湖市傳統(tǒng)核心商圈，匯集了巢湖市區(qū)70%以上的商業(yè)業(yè)態(tài)。北門長江東路一線和南門金碼頭城一線分布有特色商業(yè)街區(qū)。其他地區(qū)的商業(yè)分布比較零散，不成規(guī)模，檔次較低。18第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研 專業(yè)意義上，巢湖市的核心商圈即人民路商圈，包括人民路、團結(jié)路、健康路、東風路、巢湖中路組成的核心區(qū)域。項目組對人民路商圈內(nèi)街區(qū)的業(yè)種業(yè)態(tài)進行了調(diào)查，具體調(diào)查數(shù)據(jù)請參見提交的報告文本。具體調(diào)查數(shù)據(jù)請參見提交的報告文本。19第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研小結(jié)小結(jié) 此次商圈業(yè)態(tài)調(diào)查，我們走訪了5條主要商業(yè)街，總計6

14、09個店家，所涉及到的行業(yè)包括服飾、餐飲、日用百貨、超市、休閑娛樂、家電、家具、美容健身、婚紗攝影等約10個大類，50余小類店家。人民路業(yè)態(tài)分析中，服飾占到的比例超過了50%；團結(jié)路與健康路大約都是20%的商家屬于餐飲類；東風路由于其周邊老城區(qū)，人口密度大，數(shù)量多等歷史原因，日用百貨類占到該區(qū)域商業(yè)形式的近30%，而巢湖中路則是機電類專業(yè)店為主，占到該條道路商鋪市場份額的65%。20第二部分第二部分 巢湖人民路項目市場調(diào)研巢湖人民路項目市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項分

15、析第三章、巢湖市商鋪市場專項分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第四章、巢湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項目立地條件研究第六章、項目立地條件研究21第四章、巢湖市商鋪市場專項分析第四章、巢湖市商鋪市場專項分析一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研三、小結(jié)三、小結(jié) 22一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析 1 1、商鋪供應市場分析、商鋪供應市場分析 分布情況分布情況 巢湖市商鋪市場呈現(xiàn)出高度集中的分布狀態(tài)，絕大多數(shù)商鋪都分布在以人民路為中心，向四周腹地輻射區(qū)域延伸的街區(qū)，如健康路、巢湖中路、團結(jié)路、東風路與金碼頭城等城市中

16、心城區(qū)范圍內(nèi)。 隨著城市發(fā)展，道路交通的改善，新興居民社區(qū)的逐步建設，次級商業(yè)中心、片區(qū)型商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心也已逐步形成，商鋪市場供應已呈現(xiàn)出逐步向中心外圍擴散的趨勢。賈塘圩、東塘圩、城北片區(qū)逐步成為多功能商業(yè)熱點區(qū)域。23一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析 供應量供應量 巢湖商業(yè)用房供應量呈緩慢增長的態(tài)勢，但近年來明顯加快，我們調(diào)查的商鋪總供應量已達36.6萬平方米。 24一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析 2 2、租售價格水平、租售價格水平 所調(diào)查項目底層商鋪總體售價水平為 15718 15718 元元/M2/M2，總體租賃價格為 46.7 46.7 元元/M2/M2月月，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)較多商

17、鋪采用整鋪租賃定價方式。以下價格以沿街底層商鋪為基準測算。區(qū)域區(qū)域售價（元售價（元/M2） 租金（元租金（元/M2月）月）人民路21000-2500065-120健康路18000-2000035-53團結(jié)路18000-2300035-60東風路19000-2400055-90巢湖中路13000-2000038-65金碼頭城10000-1400030-42世紀新都6000-800010-13巢湖大市場及周邊商鋪800012-25恒生陽光城9000-2400025一、商鋪現(xiàn)狀分析一、商鋪現(xiàn)狀分析 巢湖大市場各樓層租售價格巢湖大市場各樓層租售價格 區(qū)域區(qū)域售價（元售價（元/）租金（元租金（元/月）月

18、）3樓12元/M2月07年以后，自主持有，不出售2樓18元/M2月4500元/1樓27元/M2月8500元/恒生陽光城各樓層租售價格恒生陽光城各樓層租售價格 區(qū)域區(qū)域售價（元售價（元/）租金（元租金（元/月）月）3樓尚未正式對外公布尚未正式對外銷售2樓24元/月4000元/1樓40-80元/月外鋪：22000-28000元/，內(nèi)鋪：6000-13000元/注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)截止至2007年4月20日26二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 1 1、被訪問商戶、被訪問商戶/ /消費者消費者 分析市場前景，我們從商戶與消費者兩個層面進行調(diào)研。直接訪談商戶分布在人民路、東風路、團結(jié)路、健康路、世紀

19、新都、巢湖大市場等地，總計114個，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為服飾、皮具箱包、日用百貨、美容、餐飲、茶社等，其中自有物業(yè)者26家。調(diào)查區(qū)域分類調(diào)查區(qū)域分類 31%19%21%11%11%9%8%0%5%10%15%20%25%30%35%人民路東風路團結(jié)路健康路世紀新都巢湖中路巢湖大市場27二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 參與調(diào)研的消費者共計324名，其中近年有商鋪經(jīng)營/投資意向的消費者占到被訪消費者總數(shù)的9.7%，并且28.7%的消費者對商鋪投資表現(xiàn)出濃烈的興趣。我們將該部分人群作為商戶現(xiàn)有及潛在客戶進行分析。租買客戶類型分類租買客戶類型分類 租用71%購買29%28二、商鋪消費市場調(diào)研二、商

20、鋪消費市場調(diào)研 有意向投資者行業(yè)分類有意向投資者行業(yè)分類 個體戶31%企業(yè)中高層管理者29%自由職業(yè)者9%政府公務員6%技術(shù)人員14%其他11%29二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 2 2、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素 商家對目前經(jīng)營地點滿意程度的調(diào)研商家對目前經(jīng)營地點滿意程度的調(diào)研 經(jīng)營者們對目前的經(jīng)營地點滿意度為77%，反映了在所調(diào)研的人民路及周邊地段的商業(yè)價值已經(jīng)長期的市場考驗并為商家所認可。滿意77%不滿意23%30二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 選擇目前經(jīng)營地點的原因選擇目前經(jīng)營地點的原因被訪者中78%的商家由于周邊覆蓋大量客戶群而選擇在此經(jīng)營；消費者調(diào)研顯示

21、，商戶選擇經(jīng)營地點主要考慮的因素是地段環(huán)境、價格和發(fā)展前景，交通等其他因素排后； 從長遠來看，這些商戶所看從長遠來看，這些商戶所看中的經(jīng)營條件等要素本項目都具中的經(jīng)營條件等要素本項目都具備，因此本地塊自身的特征為開備，因此本地塊自身的特征為開發(fā)商鋪奠定了良好的基礎。發(fā)商鋪奠定了良好的基礎。目前經(jīng)營地點目前經(jīng)營地點選擇原因選擇原因人民路地段優(yōu)越、發(fā)展前景東風路地段較好、交通便利團結(jié)路地段好、交通便利健康路地段較好世紀新都發(fā)展前景好、租金便宜31二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 經(jīng)經(jīng)營營者者選選擇擇目目前前經(jīng)經(jīng)營營地地點點的的原原因因交通1%其它1%發(fā)展前景7%價格2%地段89%32二、商

22、鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 選擇商鋪時考慮的因素選擇商鋪時考慮的因素地段和發(fā)展前景是目前商戶選擇經(jīng)營地點的主要考慮因素，尤其是地段。目前商戶選擇經(jīng)營地點的時候考慮的主要因素地段，本項目完全符合條件，但是商戶對價格和周邊環(huán)境期盼，本項目還需要一定的建設期。選擇商鋪時考慮的因素選擇商鋪時考慮的因素2.80%79.00%16.90%16.90%19.70%5.60%0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00%地段價格周邊環(huán)境交通/停車發(fā)展前景其它33二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 商鋪類型選

23、擇商鋪類型選擇 n 不同類型商鋪選擇特征 經(jīng)營者選擇人民路改建后商鋪類型經(jīng)營者選擇人民路改建后商鋪類型80.63%2.78%13.75%2.84%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%沿街底鋪商場中的內(nèi)鋪商業(yè)街內(nèi)鋪直達二樓商鋪34二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 其中，愿意選擇商場內(nèi)鋪的經(jīng)營者中有60%選擇底層臨街商鋪，而底層內(nèi)鋪與二層商鋪仍然有40%的經(jīng)營者表示意向。經(jīng)營者選擇人民路改建后主題商場內(nèi)鋪需求情況經(jīng)營者選擇人民路改建后主題商場內(nèi)鋪需求情況60.43%25.33%14.24%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.0

24、0%60.00%70.00%底層臨街底層內(nèi)鋪二層商鋪35二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 商鋪類型選擇商鋪類型選擇 n 不同類型商鋪租購傾向 62.00%15.00%3.63%0.00%2.20%0.84%2.78%10.25%1.54%1.30%0.54%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%購買62.00%0.00%2.20%0.84%租用15.00%2.78%10.25%1.54%不確定3.63%0.00%1.30%0.54%沿街底鋪商場中的內(nèi)鋪商業(yè)街內(nèi)鋪直達二樓商鋪注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可

25、預期原因而可能造成的變動。36二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 不同價格區(qū)間經(jīng)營者選擇商鋪類型不同價格區(qū)間經(jīng)營者選擇商鋪類型0%10%20%30%40%50%60%臨街商鋪商業(yè)街內(nèi)鋪商場內(nèi)鋪二樓直達商鋪臨街商鋪1%2%1%3%11%29%27%9%12%5%商業(yè)街內(nèi)鋪56%34%9%1%0%0%0%0%0%0%商場內(nèi)鋪39%47%10%2%1%1%0%0%0%0%二樓直達商鋪44%42%5%3%3%2%1%0%0%0%8000以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-24000240

26、01-2600026000以上37二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 3 3、投資需求、投資需求 n 受訪地區(qū)經(jīng)營者在今后3-5年內(nèi)愿意再次投資商鋪的占43.33%，不愿意再次投資商鋪的占56.67%，明確表示愿意的商家與不愿意再次投資的商家相差不大。根據(jù)以往相關(guān)經(jīng)驗，在項目開發(fā)過程中，尤其是后期隨著商鋪建筑逐一落成，愿意投資的商家比率會逐漸升高。注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。38二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 4 4、面積需求、面積需求 經(jīng)營者面積需求經(jīng)營者面積需求 n 經(jīng)營者對3-5年后（即改造全面完成，區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟全

27、面發(fā)展后）經(jīng)營面積的預期將作為今后商業(yè)飽和度測算的一個重要依據(jù)，同時也為開發(fā)規(guī)模提供一手資料。32.67%30.00%40.67%3.84%26.75%25.40%11.34%2.34%13.66%13.34%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20平方米以下21-40平方米41-80平方米81-150平方米150平方米以上被調(diào)研商戶目前經(jīng)營面積經(jīng)營者會選擇的經(jīng)營面積注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。39二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 投資者面積需求投資者面積需求 9.39%38.12%26%25.4

28、1%1.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%投資者會選擇的經(jīng)營面積20平方米以下21-40平方米41-80平方米81-150平方米150平方米以上40投投資資者者在在不不同同價價格格區(qū)區(qū)間間面面積積選選擇擇0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%20平 方 米 以 下6.84%7.34%11.42%12.65%16.49%24.33%25.93%26.04%82.54%94.32%21-40平 方 米30.75%21.66%37.02%35.27%42.54%47

29、.46%47.45%43.60%10.42%5.68%41-80平 方 米25.40%40.33%40.40%44.50%34.60%23.50%21.42%24.82%5.04%0.00%81-150平 方 米22.34%21.34%8.32%4.37%5.33%3.51%3.50%4.44%2.00%0.00%150平 方 米 以 上14.67%9.33%2.84%3.21%1.04%1.20%1.70%1.10%0.00%0.00%8000以 下 8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-

30、2400024001-2600026000以 上41二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 5 5、價格需求特征、價格需求特征 租售價格需求租售價格需求認為本項目商鋪的合理租金（元/月/平方米）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%40以下41-6061-8081-100101-120 121-150 151-180 180以上所有被訪者有意愿被訪者注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。42二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 認為本項目商鋪的合理售價（元/平方米）0%10%2

31、0%30%40%50%60%8000以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-2400024001-2600026000以上臨街商鋪內(nèi)鋪及二樓以上商鋪43二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 認為本項目內(nèi)鋪及二樓以上商鋪的合理售價（元/平方米）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%8000以下8000-1000010001-12000所有被訪者有意愿被訪者租金特征 ：對本項目商鋪有租賃意愿的商戶對本項目合理租金認識普遍低于所有被訪客

32、戶認為的合理租金。售價特征：對本項目有購買意愿的商戶或投資者對本項目合理售價接受度普遍高于所有被訪者認為的合適的售價。44二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 預期承受總價調(diào)查預期承受總價調(diào)查76.92%11.23%4.89%50.85%28.81%15.25%6.69%5.08%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%30萬以下30-50萬51-80萬80萬以上經(jīng)營者可接受總價有投資意向消費者可接受總價45二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 預期承受年租金調(diào)查預期承受年租金調(diào)查經(jīng)營者可承受的年租金調(diào)查經(jīng)營者可承受的年租金調(diào)查11.03%29.41%1

33、8.90%10.56%4.63%1.10%6.53%5.14%13.78%0.00%5.00%10.00%15.00% 20.00%25.00%30.00%35.00%1萬元以下1-2萬元2-3萬元3-5萬元5-8萬元8-12萬元12-17萬元18-30萬元30萬元以上46二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 6 6、租買意愿比例、租買意愿比例租買意愿：對本項目有租買意愿的達到28%，其中以考慮租的居多；行業(yè)租買意愿：考慮買的以小型餐飲、小型特色店（嬰幼兒用品、特色飾品等）與個人投資居多；考慮租的以服飾、化妝、日用百貨、餐飲、KTV等休閑娛樂店家居多。 61.00%14.00%25.00%

34、0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%暫不考慮考慮買考慮租整體租買意愿比例注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。47不不同同價價格格區(qū)區(qū)間間下下被被訪訪者者租租買買意意愿愿比比例例0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%暫不考慮39.00%46.00%54.00%58.00%62.00%59.00%55.00%63.00%79.00%95.00%考慮買25.00%23.00%17.00%16.00%17

35、.00%13.00%13.00%12.00%4.00%0.00%考慮租36.00%31.00%29.00%26.00%21.00%28.00%32.00%25.00%17.00%5.00%8000以下8000-1000010001-1200012001-1500015001-1800018001-2000020001-2200022001-2400024001-2600026000以上48二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 7 7、租金投資回報、租金投資回報 n 對人民路商鋪租金投資回報調(diào)查23.89%6.67%13.33%20.22%36.23%20.24%4.90%31.29%22.

36、70%20.86%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%沒概念5%以下5-10%11-15%15%以上經(jīng)營者預期投資回報有投資意向消費者預期投資回報注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。49二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 8 8、人民路改造需求調(diào)查、人民路改造需求調(diào)查 n 被訪者認為人民路目前需要改進方面調(diào)研35.00%29.67%21.66%30.35%27.00%20.00%13.34%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%被訪者認為人民路需要改進的

37、地方餐飲休閑娛樂種類不夠豐富商品種類缺乏/檔次不高交通/停車不夠方便商家服務不夠周全商家專修不夠高檔街區(qū)環(huán)境老化零亂主題功能性不強/功能劃分不清注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。50二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 n 功能需求經(jīng)營者對人民路拆遷改造后功能需求33%22.73%16.53%61.98%39.25%20.65%38.58%2.00%12.40%2.75%0%10%20%30%40%50%60%70%大型百貨大型超市家具城美食城賓館電器商場休閑娛樂辦公樓專業(yè)性市場其他51二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 n 功能需求

38、消費者對人民路拆遷改造后功能需求11.55%58.97%1.52%30.70%15.20%36.17%17.93%10.94%59.27%46.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%大型百貨大型超市家具城美食城賓館電器商場休閑娛樂辦公樓專業(yè)性市場其他52二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 n 最具吸引力方面22.20%21.10%12.20%11%10.95%5.60%16.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%改造后最吸引您的是什么功能齊全（購物、吃、喝、玩集中在一起）景觀環(huán)境優(yōu)美商家專業(yè)

39、化服務建筑形式獨特能夠購買到外地的特色產(chǎn)品停車方便引進的新品牌商店53二、商鋪消費市場調(diào)研二、商鋪消費市場調(diào)研 n 發(fā)展限制2 26 6. .6 60 0% %2 28 8. .1 10 0% %1 12 2. .5 50 0% %3 32 2. .8 80 0% %0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%您認為將可能會受到的限制地處老城，發(fā)展空間不足面臨巢湖其他已建與將建商業(yè)區(qū)較為激烈的競爭新的商業(yè)功能組合形式，市民有一個接受的過程巢湖市民的消費能力有限54三、小結(jié)三、小結(jié)n巢湖居民一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念較強。在中高檔住宅小區(qū)、寫字樓的隨機抽

40、樣調(diào)查中，有9.7%的被訪者表示3-5年有投資/經(jīng)營商鋪的計劃，28.7%的消費者表示在資金配備的前提下將投資商鋪。n經(jīng)營者對巢湖預期商業(yè)市場比較看好。絕大多數(shù)經(jīng)營者看好人民路拆遷改造并愿意在改造后人民路經(jīng)營；n經(jīng)營者與消費者對商鋪最關(guān)注的是地段，但有投資意向的消費者對商鋪前景相對注重；n2/3的選擇沿街底層商鋪的被訪者選擇的價格區(qū)間集中在18000-25000之間；分別有86%、90%的選擇二樓商鋪、商業(yè)街內(nèi)鋪的被訪者選擇的價格區(qū)間為10000元以下；55三、小結(jié)三、小結(jié)n有一半的經(jīng)營者選擇經(jīng)營面積在80平方米以上，七成的投資者選擇商鋪面積在80平方米以下，40平方米以下的商鋪更獲得投資者的

41、青睞，有47%的投資者選擇該面積區(qū)間，近80%的被訪者由于資金等方面的限制而選擇的商鋪總價在50萬以下；n商鋪價格在25000元/平方米為分水嶺，投資者接受度急劇遞減，只有4%的投資者考慮購買，近80%的被訪者明確表示暫不考慮，持觀望態(tài)度；n超過一半的有意愿經(jīng)營者認為本項目商鋪合理租金范圍在80-120元/月/平方米，70%的承租戶可以承受的租金總價集中在5萬元/年以下；n人民路改造問題中，消費者最關(guān)注的問題是人民路休閑娛樂場所的建設與街區(qū)環(huán)境老化問題。美食城、大型百貨、大型超市成為居民最希望新建的商業(yè)設施。56第二部分第二部分 巢湖人民路項目市場調(diào)研巢湖人民路項目市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市

42、場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項分析第三章、巢湖市商鋪市場專項分析第四章、巢湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第四章、巢湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項目立地條件研究第六章、項目立地條件研究57第三章、巢湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第三章、巢湖市賓館業(yè)專項調(diào)研一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析二、賓館供求市場未來預測二、賓館供求市場未來預測三、賓館消費者調(diào)研三、賓館消費者調(diào)研四、小結(jié)四、小結(jié)58一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析1 1、市場結(jié)構(gòu)概況、市場結(jié)構(gòu)概況截至2007年3月

43、，巢湖市區(qū)共有大小賓館18家，巢湖市賓館客房總數(shù)約1200個，床位數(shù)2300個左右，其中傳統(tǒng)賓館16家，經(jīng)濟型連鎖酒店2家(巢旅98酒店)，客房數(shù)分別為981間和219間；星級酒店中，四星級酒店1家，三星級酒店6家（市區(qū)2家三星，1家3星標準；半湯3家三星），二星級及其以下9家。59一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析2 2、檔次及結(jié)構(gòu)分布、檔次及結(jié)構(gòu)分布 n 星級酒店 3星以上賓館中房間數(shù)占到總數(shù)的45.5%；而從酒店個數(shù)上看，2星及其以下賓館最多，占總量的50%，3星以上賓館為38.9%。 3星級以上賓館客房套數(shù)較多，規(guī)模一般比低星級酒店大，這也與低星級酒店服務專業(yè)化水平及經(jīng)營成本較低有關(guān)。n

44、 經(jīng)濟型酒店 經(jīng)濟型連鎖酒店是一種與國際標準接軌的，專業(yè)化、品牌化、連鎖化發(fā)展的酒店設施；在歐美發(fā)達國家非常普及，市場份額約占整個酒店市場的70%；其面對的客源為普通商務客人和老百姓的出游。 巢湖經(jīng)濟型連鎖酒店僅2家，房間數(shù)僅占總量的11%，有大量的市場斷層。60一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析3 3、賓館供應分布特征、賓館供應分布特征 巢湖現(xiàn)有賓館主要分布在沿中心城區(qū)重要道路（巢湖中路、健康路、向陽路等）、風景區(qū)沿邊地帶（臥牛山、半湯溫泉等）。61一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析4 4、入住率、市場份額、入住率、市場份額巢湖賓館歷年入住率巢湖賓館歷年入住率78.00%62.00%65.00%

45、67.00%62.00%66.50%65.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%80.00%200020012002200320042005200662一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析4 4、入住率、市場份額、入住率、市場份額不同檔次賓館入住率情況不同檔次賓館入住率情況75.00%76.00%58.00%60.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%4星級3星級2星級及其以下經(jīng)濟型2006年巢湖各檔酒店市場占有率2006年巢湖各檔酒店市場占有率經(jīng)濟型16%2星及其以下32%3星46%

46、4星6%63一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析5 5、客戶特征、客戶特征n我們將入住巢湖賓館的主要客戶群分為：商務散客、會議/商務團體、旅游散客、旅游團體與其他等四個部分；n日常商務客人(包括散客和商務團體)是目前巢湖酒店的主要客源，約占其全部客源的76%；n三星級以上賓館的消費者以商務散客以及會議類消費者為主，二星級及其他賓館以觀光旅游團體和散客為主，兼顧部分商務散客和個別商務會議團體?？蛻粜再|(zhì)客戶性質(zhì)2006年巢湖賓館客戶性質(zhì)2006年巢湖賓館客戶性質(zhì)44.00%32.00%9.00%12.00%3.00%商務散客會議/商務團體旅游散客旅游團體其他64一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析n入住巢

47、湖酒店的客人約40%來自周邊省份和城市，部分高檔次品牌管理的酒店省外客人的比例數(shù)達60%，如國際飯店；n巢湖作為四線城市,省內(nèi)人士仍是賓館的主要客源,達到總量的61%，江蘇由于距離較近，也達到了總量的11%；n而國內(nèi)其他地區(qū)的客源中以長三角與珠三角居多。客戶來源客戶來源2006年巢湖賓館客戶性質(zhì)2006年巢湖賓館客戶性質(zhì)11.40%61.00%27.30%0.30%江蘇省安徽省內(nèi)國內(nèi)其他地區(qū)其他65一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析 據(jù)統(tǒng)計, 大多商務人士選擇入住星級酒店,客源分布特點表現(xiàn)為單極分化，3星以上賓館客戶占有50%以上比率；這主要由于:商務出差或短期逗留的日?；ㄤN常由公司承擔,無沉重

48、經(jīng)濟顧慮；這部分客源更加關(guān)注酒店的設施和服務。商務客人對賓館需求商務客人對賓館需求 表表：2006年年商商務務客客人人巢巢湖湖酒酒店店需需求求53364539426332827218222714295118050100150200250300350400旺季（3-5,10-12月）淡季（1-2,6-9月）平均4星3星2星經(jīng)濟型酒店總需求量總需求量 862 575 718862 575 718（間（間/ /天）天）66一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析6 6、不同檔次賓館篩選評定、不同檔次賓館篩選評定 我司對賓館的評定嚴格依靠當?shù)厥袌鰧嶋H情況，按照“市場表現(xiàn)”和“經(jīng)濟效益”兩方面來劃分等級，評估不

49、同檔次酒店的可行性。由上表可知，4星級酒店及經(jīng)濟型酒店在本項目中的可行性及經(jīng)濟效益最高。 注：上圖中的“1”、“2”、“3”、“4”代表該項在五類中的排名，“比較結(jié)果”中的數(shù)值為該列數(shù)值之和。比較結(jié)果的數(shù)值越小，表明其排名越靠前，即其可行性及經(jīng)濟效益也越高。比較因素比較因素 4星級星級3星級星級2星級及其以下星級及其以下經(jīng)濟型經(jīng)濟型市場表現(xiàn) 入住率2143競爭強度1342經(jīng)濟收益 運營成本4312客房收益1243其他收益1234比較結(jié)果 9111614注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。67一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析7 7、酒店規(guī)模特征、酒

50、店規(guī)模特征 現(xiàn)有市場供應現(xiàn)有市場供應n 截至2007年3月,巢湖賓館總供應量為5.52萬M2,其中3星以上酒店市場供應量約4.25 萬M2, 約占總供應量的57%；n 經(jīng)濟型酒店供應量約1.2萬M2，約占總供應量的16%。標準標準 名稱名稱占地面積占地面積（M2）建筑面積建筑面積（M2）三星以上酒店 臨湖賓館130007500望湖賓館85867000國際飯店110007200半湯（3家3星賓館）26000019000軍分區(qū)招待所10002250小計 2935864295068一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析n 標準間面積上星級酒店之間差別不大，都在29M2左右；n 經(jīng)濟型酒店在考慮成本及性價比

51、的基礎上將標準間面積定在了25M2左右。標準間面積標準間面積 巢湖賓館標房面積巢湖賓館標房面積3835282532292525252321250102030404星級3星級2星級及其以下經(jīng)濟型平方米上限均值下限69一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析n 套房隨著星級升高而增大，市場平均水平相差較大；n 雖然套房對房間內(nèi)配套要求較高，巢湖的經(jīng)濟型酒店也設置了傳統(tǒng)意義上的套房。套房面積套房面積巢湖賓館套房面積巢湖賓館套房面積90806065806853657056456501020304050607080901004星級3星級2星級經(jīng)濟型平方米上限均值下限70一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析8 8、酒

52、店價格特征、酒店價格特征 n 酒店的經(jīng)營受到季節(jié)性因素影響，房價隨之波動，所以需要從一個年度的經(jīng)營周期分析。以下為我司研究中剔除特價房及節(jié)慶期優(yōu)惠以后的年度均價。 巢湖賓館標準間價格巢湖賓館標準間價格3202081809832019514098320180100980501001502002503003504星3星2星經(jīng)濟型元/天/間上限均值下限71一、酒店現(xiàn)狀分析一、酒店現(xiàn)狀分析巢湖賓館套房價格巢湖賓館套房價格5284283283885284003103885283682803880501001502002503003504004505005504星級3星級2星級及其以下經(jīng)濟型元/天/間上限

53、均值下限72二、賓館供求市場未來預測二、賓館供求市場未來預測 1 1、旅游市場發(fā)展、旅游市場發(fā)展 n巢湖目前流動人口平均為15000人/日，其中旅游人口為5000人/日，市場住宿供給量明顯不足；“五一”和“十一”黃金周旅游人口達到35000人/日；根據(jù)巢湖市濱湖地區(qū)控制性詳細規(guī)劃預測，至2020年，市區(qū)流動人口將達到6萬人/日，其中旅游人口達到3.5萬人/日；n經(jīng)過對城市流動人口、旅游人口的線性增長分析，至2020年，城市賓館日接待能力應達到6萬人左右，留宿人口按期40%計，城市賓館床位數(shù)應達到16000-24000個，市場空缺很大；73二、賓館供求市場未來預測二、賓館供求市場未來預測 2 2

54、、賓館規(guī)劃分布、賓館規(guī)劃分布 根據(jù)我司了解，目前較為確定需要安排興建4家星級以上賓館及部分高級商務酒店。n半湯旅游度假區(qū)（現(xiàn)空療所在地），占地5公頃的星級賓館1座，主要接待知該片區(qū)旅游觀光、休閑度假、沐浴逗留的游客，并融入會議洽談、團體活動等商務功能。（半湯目前現(xiàn)有瑞泉賓館、湯山賓館、京港大酒店等）n半湯新區(qū)占地1.5公頃的星級賓館1座，主要服務來該片區(qū)從事經(jīng)商、辦公、科研教育的商務工作者和來巢留住的高品位客戶。n巢湖新客站（世紀廣場）占地1公頃的星級賓館1座，按照安排通過型旅客的暫住餐飲。n城南（巢湖南路西側(cè)）占地2公頃的星級賓館1座。n在城區(qū)及沿湖兩岸的適當位置選址興建3個床位數(shù)均在150

55、個以的高級商務酒店（原計劃是5個，已經(jīng)興建完成2座巢旅98經(jīng)濟型酒店）。74二、賓館供求市場未來預測二、賓館供求市場未來預測 3 3、未來新增供應分析、未來新增供應分析 由土地批租、土地貯備及市場情況分析、我司統(tǒng)計了解，巢湖未來幾年內(nèi)新增酒店物業(yè)市場供應量達910套，具體指標如下：等級等級 數(shù)量數(shù)量位置位置供應套供應套數(shù)（套）數(shù)（套）對本項目影響對本項目影響星級星級 1半湯旅游度假區(qū)120核心客戶群定位有差別，距離較遠，但對于商務會晤、團隊客有較強的競爭力1半湯新區(qū)1001巢湖新客站120目標客戶定位不同，距離較遠，影響較弱1巢湖南路西側(cè)120經(jīng)濟型經(jīng)濟型酒店酒店 3在城區(qū)及沿湖兩岸450尚不

56、清楚定位共計共計 7910表：巢湖2000-2020年賓館規(guī)劃75二、賓館供求市場未來預測二、賓館供求市場未來預測 年份客房數(shù)入住率入住客房 市場需求 旅游人口 留宿人口 整體市場空缺本項目市場有效需求200378067.00%5238383773150931652200484062.00%5219564301172043571200598065.00%637109049031961453742006120066.50%798124255902236444722007124967.00%837141663722549579942008130169.00%89816147265290671711

57、72009135571.00%9621840828233138781432010141074.00%104320989441377610551722011146875.00%1101239210763430512912112012152975.50%1154272712270490815722562013159275.50%1202310813987559519063112014165875.50%1252354415946637822923742015172675.50%1303404018178727127364462016179775.50%13574605207238289324853

58、02017187175.50%1413525023624945038376262018194875.50%14715985269311077245147362019202875.50%15316823307021228152928632020211075.50%15937778350001400061851009表：2003年-2020年巢湖賓館行業(yè)供給需求與空缺預估76二、賓館供求市場未來預測二、賓館供求市場未來預測 圖：巢湖賓館行業(yè)供給需求與空缺預估圖：巢湖賓館行業(yè)供給需求與空缺預估78.00%62.00%65.00%63.58%67.00%69.00%70.00%72.00%050010

59、00150020002500200320042005200620072008200920100.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%歷年市場供給量歷年市場整體需求量（非有效需求量）歷年市場入住量歷年入住率注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。77二、賓館供求市場未來預測二、賓館供求市場未來預測 圖：巢湖賓館行業(yè)供給空缺與項目有效需求預估圖：巢湖賓館行業(yè)供給空缺與項目有效需求預估190615721291105487971757947931125621117214311794

60、780500100015002000250020132012201120102009200820072006客房數(shù)歷年市場缺口量歷年市場四星級賓館客房有效需求注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場實際反饋，不代表未來市場某些不可預期原因而可能造成的變動。78二、賓館供求市場未來預測二、賓館供求市場未來預測 根據(jù)供需預測模型，測算出2003-2010年全市酒店的開發(fā)空缺量如上圖所示；2011年以后，由于現(xiàn)行商業(yè)規(guī)劃中賓館開發(fā)周期的階段性與該階段開發(fā)量的滯后，將導致住宿的有效需求不能得到滿足，市場空缺將大量增加。 注：開發(fā)空缺量=市場需求量-市場實際入住量，即差值為市場有效需求未能得到滿足。有效需求=開發(fā)空缺