押品評估操作要點08

1、押品評估操作要點押品評估操作要點20102010年年8 8月月 目目 錄錄公司信貸業(yè)務(wù)中涉及的主要押品類型公司信貸業(yè)務(wù)中涉及的主要押品類型主要評估方法及原則主要評估方法及原則主要風(fēng)險和注意的問題主要風(fēng)險和注意的問題一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v 第一、第一、中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）評估管理辦法中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）評估管理辦法（工銀發(fā)（工銀發(fā)20051332005133號）號）v 一、總則v 抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估是指我行內(nèi)部評估人員內(nèi)部評估人員根據(jù)各類抵（質(zhì)）押物（權(quán)）的特點，綜合考慮其市場價格市場價格、變現(xiàn)難易程度變現(xiàn)難易程度及其他各種影響

2、抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值的不確定因素，運用適當(dāng)?shù)脑u估方法定期或不定期定期或不定期地對抵（質(zhì)）押物（權(quán)）進行評估認定的過程，包括在貸款發(fā)放前對借款人擬提供的抵（質(zhì)）押物（權(quán)）的初次評估初次評估，貸款發(fā)放后的抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值跟蹤的重新評估重新評估。一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v 一、總則（續(xù)）v 除上市流通的股票、低風(fēng)險業(yè)務(wù)上市流通的股票、低風(fēng)險業(yè)務(wù)規(guī)定的抵（質(zhì)）押物（權(quán)）外，所有法人客戶向我行貸款所提供的抵（質(zhì)）押物（權(quán)）都必須進行價值評估。v 對于已經(jīng)發(fā)放的抵（質(zhì)）押貸款，在貸款期限內(nèi)，如果重新評估確認的抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值不足，原則上要求借款人追加擔(dān)保追

3、加擔(dān)保或或提前歸還不足值部分的貸款提前歸還不足值部分的貸款。一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v 二、評估方法及時間v 抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估的基本方法為市場比較法、市場比較法、收益還原法和重置成本法，收益還原法和重置成本法，可根據(jù)抵（質(zhì)）押物（權(quán)）的類型、特點、在評估過程中所處的狀態(tài)、評估時的市場條件及資料收集情況等因素進行選擇。如以上三種方法不能滿足評估需要，可根據(jù)實際情況采用其他的評估方法。v 當(dāng)發(fā)生以下事項時，重評監(jiān)控周期未到時仍需對抵質(zhì)押物權(quán)進行價值重估：v 1、押品價值相對市場價格已經(jīng)大幅下降下降；v 2、借款人財務(wù)狀況惡化財務(wù)狀況惡化或發(fā)生信貸違約事

4、件；v 3、評估人員認為需要重評的其他事項。一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v 第二、第二、中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估流程中國工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值評估流程管理辦法管理辦法（20082008年年3 3月起執(zhí)行）月起執(zhí)行）v 一、崗位設(shè)置及基本流程v 1、押品價值評估角色包括評估調(diào)查人、評估測算人、評評估調(diào)查人、評估測算人、評估審查人和評估審定人。估審查人和評估審定人。同一人不得在一筆流程中擔(dān)任兩個以上角色。v 2、評估調(diào)查人、測算人均由客戶經(jīng)理擔(dān)任，其中測算人須取得我行內(nèi)部評估資質(zhì)。審查人由取得我行內(nèi)部評估資質(zhì)的授信審批部門人員擔(dān)任，審定人由取得

5、我行內(nèi)部評估資質(zhì)和授權(quán)的人員擔(dān)任。一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v 二、評估調(diào)查v 1、評估調(diào)查包括評估資料搜集和現(xiàn)場調(diào)查，由評估調(diào)查人完成。v 2、資料中必須包括以下內(nèi)容：v 押品權(quán)屬資料押品權(quán)屬資料v 押品照片押品照片v 現(xiàn)場勘察記錄表現(xiàn)場勘察記錄表v 外評報告（以上資料掃描至押品系統(tǒng)）一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v 三、評估資料錄入與價值初評v 1、進行現(xiàn)場勘察v 2、錄入押品信息卡v 3、對中介評估報告進行形式審查（臺帳中）和技術(shù)審查v 4、對押品價值進行初步測算v 5、撰寫測算報告一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品

6、價值評估制度與辦法v 抵質(zhì)押物評估的目的v 一是在貸款發(fā)放前，運用評估技術(shù)確定抵押物的真實價值，為確定貸款的最終發(fā)放額度提供參考依據(jù)；v 二是在抵（質(zhì)）押物關(guān)系存續(xù)期間，按照我行辦法的規(guī)定，定期或不定期對抵（質(zhì)）押物進行價值評估，以監(jiān)控抵（質(zhì)）押物存續(xù)期間其價值變化情況，及時量化和化解風(fēng)險，提高抵質(zhì)押擔(dān)保質(zhì)量，以保障我行債權(quán)安全。一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v 第三、第三、關(guān)于加強抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值重評工作的通知關(guān)于加強抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價值重評工作的通知 一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v二、各類型押品重新評估要點二、各類型押品

7、重新評估要點v 1 1、土地使用權(quán)、土地使用權(quán)v （1 1）如現(xiàn)狀和價值與上次評估勘察日變化不大，仍按上）如現(xiàn)狀和價值與上次評估勘察日變化不大，仍按上次審定價值評估，但應(yīng)說明該押品是否存在未按時開發(fā)而次審定價值評估，但應(yīng)說明該押品是否存在未按時開發(fā)而被無償收回的風(fēng)險。被無償收回的風(fēng)險。v （2 2）如該土地上已建在建工程（抵押時沒有建筑物），）如該土地上已建在建工程（抵押時沒有建筑物），在建工程按照規(guī)劃面積全部建成并無法辦理抵押登記，土在建工程按照規(guī)劃面積全部建成并無法辦理抵押登記，土地價值直接評估為零。如在建工程可以辦理抵押登記，或地價值直接評估為零。如在建工程可以辦理抵押登記，或一部分土地

8、建有在建工程，評估辦法見在建工程的評估要一部分土地建有在建工程，評估辦法見在建工程的評估要點。點。一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v 2 2、在建工程（未竣工驗收）、在建工程（未竣工驗收）v 在建工程價值抵押在建工程面積在建工程價值抵押在建工程面積單位建安成本單位建安成本建筑工程部分占建筑工程部分占建安成本百分比建安成本百分比（1 1綜合費率）綜合費率）v 抵押在建工程面積：已建成未銷售的有效抵押在建工程面積；抵押在建工程面積：已建成未銷售的有效抵押在建工程面積；v 單位建安成本：根據(jù)河北省建筑工程造價定額，各種類型建筑單位建單位建安成本：根據(jù)河北省建筑工程造價定額

9、，各種類型建筑單位建安成本估算為安成本估算為900-1400900-1400元元/ /平米，其中多層磚混不超過平米，其中多層磚混不超過10001000，多層框，多層框架不超過架不超過12001200，高層不超過，高層不超過14001400；v 建筑工程部分占建安成本百分比：通常不超過建筑工程部分占建安成本百分比：通常不超過8080；v 綜合費率：指在建工程中包含的開發(fā)商利潤、管理費等，通常取建安綜合費率：指在建工程中包含的開發(fā)商利潤、管理費等，通常取建安成本的成本的1010。v 在建工程評估價值在建工程價值在建工程評估價值在建工程價值- -法定優(yōu)先受償款（建筑工程欠款法定優(yōu)先受償款（建筑工程欠

10、款等）等）一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v3、現(xiàn)房（已竣工驗收）v抵押現(xiàn)房價值=相似房屋市場價格的90%抵押面積v4、辦公、工業(yè)及商業(yè)用房地產(chǎn)v上次評估價值扣除房屋折舊（房產(chǎn)仍正常使用，與上次評估時沒有較大變化）一、我行押品價值評估制度與辦法一、我行押品價值評估制度與辦法v5、機器設(shè)備v上次評估價值扣除折舊（機器設(shè)備仍正常使用，與上次評估時沒有較大變化）v6、不良貸款對應(yīng)押品v評估價值應(yīng)類似清算價值或殘余價值，清算價值為考慮快速變現(xiàn)、處置稅費等因素后的價值。殘余價值時指機器設(shè)、房屋建筑物等拆零變現(xiàn)價值。二、公司信貸業(yè)務(wù)的主要抵（質(zhì)）押物類型二、公司信貸業(yè)務(wù)的主要抵

11、（質(zhì)）押物類型v 房地產(chǎn)房地產(chǎn)：居住用房、辦公用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、在建工程等其他用房；v 土地土地：居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、辦公用地、其他用地；v 流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)：應(yīng)收帳款、存單、銀行承兌匯票等；v 商品融資項下大宗商品質(zhì)押：商品融資項下大宗商品質(zhì)押：黑色金屬類、有色金屬類、能源類、化工品類、紡織品類、農(nóng)產(chǎn)品類及其他商品三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-房地產(chǎn)房地產(chǎn)v 房地產(chǎn)評估的基本方法有成本法、市場法、收益法。房地產(chǎn)評估的基本方法有成本法、市場法、收益法。v 1 1、市場法、市場法v 適用范圍適用范圍：房地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有可比性房地產(chǎn)交易實例 ；例如：商業(yè)

12、用房、住宅等v 注意事項：評估結(jié)果是指房產(chǎn)和土地的合計價值注意事項：評估結(jié)果是指房產(chǎn)和土地的合計價值v 公式：公式：pf= pbpf= pba ab bc cd d容積率修正容積率修正土地使用年期修正土地使用年期修正 pf pf待估房地產(chǎn)的價格待估房地產(chǎn)的價格 pb pb可比實例房地產(chǎn)價格可比實例房地產(chǎn)價格 a a交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) b b交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) c c區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) d d個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 注意：通常選取注意：通常選取3 3個比較實例個比較實例三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-房地產(chǎn)房地產(chǎn)v 評估過程中存在

13、的問題：評估過程中存在的問題： 一是可比較實例缺乏真實性； 二是選取的比較實例缺乏可比較性； 三是使用市場法測算的評估值為房地合一價，不要再加土地價值；三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-房地產(chǎn)房地產(chǎn)v 2 2、收益法、收益法v 適用范圍適用范圍：適用已出租并能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)；或可獨立經(jīng)營獲利的收益性房屋建筑物的評估 ，例如：賓館、酒店、辦公用房、商業(yè)用房等v 注意事項：評估結(jié)果是指房產(chǎn)和土地的合計價值注意事項：評估結(jié)果是指房產(chǎn)和土地的合計價值公式：公式： 年租金收入取實際租金；年租金收入取實際租金； 房屋維修費通常取年租金收入房屋維修費通常取年租金收入6 6； 管理費通常取年租金

14、收入管理費通常取年租金收入2 2-6-6； 房產(chǎn)保險費通常取房產(chǎn)重置價的房產(chǎn)保險費通常取房產(chǎn)重置價的22； 房產(chǎn)稅取年租金收入房產(chǎn)稅取年租金收入1212； 其他稅費包括營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用費等，通常取年租金收入其他稅費包括營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用費等，通常取年租金收入6 6； 房地產(chǎn)報酬率為房地產(chǎn)報酬率為8 8-12-12之間，通常取之間，通常取1010； 收益年限取房產(chǎn)剩余使用年限和土地剩余使用年限低者。收益年限取房產(chǎn)剩余使用年限和土地剩余使用年限低者。niirripv1)1 (三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-房地產(chǎn)房地產(chǎn)v 3 3、成本法、成本法v 適用范圍：適用范圍：適用于自建

15、自用房或市場流動性較差的非收益性房地產(chǎn)的評估 ，例如：工業(yè)廠房。v 公式：公式：評估值=重置全價綜合成新率v 注意事項：測算結(jié)果是單指房產(chǎn)價值，土地價值另行測算。注意事項：測算結(jié)果是單指房產(chǎn)價值，土地價值另行測算。v 評估過程中存在的問題：評估過程中存在的問題： 一是在評估時虛增抵押物單位面積建安成本，以高估抵押物的價值； 二是價值測算時不計提折舊； 三是把裝修費用加入抵押物價值，以虛增評估價值； 四是采用成本法評估一般為地上建筑物的價值，求取房地產(chǎn)價格時需對應(yīng)加上土地使用權(quán)價格。三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-土地土地v 土地使用權(quán)評估的方法主要有五種土地使用權(quán)評估的方法主要有

16、五種：市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。 v 常用的評估方法常用的評估方法： 1 1、成本法、成本法：適用近期通過招拍掛或轉(zhuǎn)讓等市場方式取得的出讓土地價值測算。 2 2、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：對于政府公布了基準(zhǔn)地價體系且該基準(zhǔn)地價的地區(qū)可采用該方法。三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-土地土地v成本法成本法 基本公式：價值取得成本+后期投入開發(fā)成本 取得成本包括已支付土地出讓金、契稅或土地轉(zhuǎn)讓款等； 后期開發(fā)成本指取得土地后繼續(xù)投入的拆遷、平整、配套等開發(fā)成本，應(yīng)有票據(jù)為證。 三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-土地土地v

17、基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法 基本公式：宗地地價基準(zhǔn)地價使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)（1區(qū)域及個別因素修正總和）開發(fā)程度修正 土地還原利率通常取6-8。 三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-土地土地v 注意事項注意事項：v1、以土地使用權(quán)抵押的，要分析是否為依法出讓的土地使用權(quán)。對于附有地上建筑物的國有劃撥土地使用權(quán)抵押，抵押物價值應(yīng)剔出須補繳的土地出讓金，同時適當(dāng)降低抵押比率，不接受集體所有使用權(quán)抵押。v2、不接受閑置2年以上的空地抵押。三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-商品融資項下存貨評估案例商品融資項下存貨評估案例 商品融資是指基于我行委托第三方監(jiān)管人對借款人合法

18、擁有的儲備物、存貨或交易應(yīng)收的商品進行監(jiān)管，以商品價值作為首要還款保障而進行的結(jié)構(gòu)性短期融資業(yè)務(wù)。v 企業(yè)名稱：企業(yè)名稱：石家莊市恒瑞紡織有限公司v 押品簡介押品簡介：該公司因需采購原材料，向我行申請辦理商品融資500萬元，以其庫存棉花為質(zhì)押。 v 需提供資料：需提供資料： 1、購銷合同、付款憑證、發(fā)票復(fù)印件 2、出廠證明、訂（提）貨單 3、質(zhì)檢報告 三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-商品融資項下存貨評估案例商品融資項下存貨評估案例 評估方法：v 根據(jù)工銀冀辦根據(jù)工銀冀辦200888200888號文規(guī)定質(zhì)物價值以商品進價或成本價、本地號文規(guī)定質(zhì)物價值以商品進價或成本價、本地區(qū)過去六

19、個月中最低市場價兩者中的低價確定區(qū)過去六個月中最低市場價兩者中的低價確定v 成本法：通過客戶提供的近期購買原棉的增值稅發(fā)票確定稅前價格，成本法：通過客戶提供的近期購買原棉的增值稅發(fā)票確定稅前價格，評估時可根據(jù)運費發(fā)票適當(dāng)考慮運費成本，以稅前價格最低價確定成評估時可根據(jù)運費發(fā)票適當(dāng)考慮運費成本，以稅前價格最低價確定成本法押品價值。本法押品價值。v 市場法：綜合考慮原棉等級、產(chǎn)地等因素，通過查詢我行商品融資網(wǎng)市場法：綜合考慮原棉等級、產(chǎn)地等因素，通過查詢我行商品融資網(wǎng)以及行外權(quán)威棉花網(wǎng)站與之品質(zhì)接近的原棉近以及行外權(quán)威棉花網(wǎng)站與之品質(zhì)接近的原棉近6 6個月市場價格，以最個月市場價格，以最低價確定押

20、品價值。低價確定押品價值。v 最后以成本法和市場法孰低原則確定市場法押品價值。最后以成本法和市場法孰低原則確定市場法押品價值。三、主要評估方法及原則三、主要評估方法及原則-商品融資項下存貨案例商品融資項下存貨案例v 商品融資風(fēng)險防范：v 權(quán)屬風(fēng)險防范 出質(zhì)人擁有完全所有權(quán)，不存在貨款、稅收等糾紛 查看購銷合同、海關(guān)報關(guān)單、出廠證明、訂（提）貨單、增值稅發(fā)票、付款憑證等 質(zhì)物之上不存在其他抵質(zhì)押權(quán) 到當(dāng)?shù)乜h（區(qū)）工商局查詢，必要時質(zhì)押同時作抵押登記 是否已經(jīng)出售？v 質(zhì)量風(fēng)險防范 不同批次商品質(zhì)量差異是否很大 通過第三方進行抽檢或每批都檢四、主要風(fēng)險和注意的問題四、主要風(fēng)險和注意的問題v 主要風(fēng)險v 1、押品的權(quán)屬風(fēng)險 權(quán)屬的明確性和權(quán)益的完整性v 2、調(diào)查環(huán)節(jié)的操作風(fēng)險 v 3、評估環(huán)節(jié)的操作風(fēng)險v 4、市場波動風(fēng)險四、主要風(fēng)險和注意的問題四、主要