大型商場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)及商鋪合理劃分

1、認(rèn)為大型商場(chǎng)中商鋪人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)該遵守以下原則：一、人流動(dòng)線的規(guī)劃原則1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰；2、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系；3、避免盲區(qū)和死角問(wèn)題；4、合理設(shè)置寬度。二、商場(chǎng)電梯布局的規(guī)劃原則1、扶梯布局原則商場(chǎng)的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)；避免電梯口的人流堵塞，電梯與過(guò)道銜接處的空間寬于過(guò)道，或有交叉過(guò)道。引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物2、垂直電梯的布局原則貨人分流商場(chǎng)垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。專用通道設(shè)置結(jié)合商場(chǎng)功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營(yíng)沖突。三、鋪位布局規(guī)劃原則：1、實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一商場(chǎng)鋪位布局必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理

2、性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。2、尊重消費(fèi)者的行為人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者的消費(fèi)過(guò)程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購(gòu)物方便且不易疲勞。3、面積按定位劃分根據(jù)整個(gè)商場(chǎng)定位劃分商鋪的面積。20以下占整個(gè)商場(chǎng)面積的10%，2040占整個(gè)商場(chǎng)的30%，4080占整個(gè)商場(chǎng)的20%，賣場(chǎng)占整個(gè)商場(chǎng)的40%。商鋪進(jìn) 深與門面比例不宜大于2：1。建議：B1、 F1為內(nèi)置步行街、專賣店的形式，F(xiàn)2與F3為超級(jí)市場(chǎng)與專賣店相結(jié)合的形式。F4層為餐飲、娛樂(lè)行業(yè)。商鋪面積盡可能小，但要便于自由組合。垂直動(dòng)線及出入口處要寬敞明亮。F2、F3為寬敞明亮的超級(jí)市場(chǎng)，收銀可統(tǒng)一設(shè)在F2，收銀處對(duì)面可設(shè)一排經(jīng)

3、典商鋪，發(fā)揮人流積聚處的最大商業(yè)價(jià)值，F(xiàn)4的商鋪根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要可略大一些。4、使用率適中本項(xiàng)目的使用率控制在58%65%之間。四、商場(chǎng)內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)原則以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn)，通過(guò)內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的廣場(chǎng)，作為促銷場(chǎng)所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。商場(chǎng)小品注重觀賞性，大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合。五、商場(chǎng) 外立面設(shè)計(jì)原則；1、與定位結(jié)合；2、與商場(chǎng)的特色結(jié)合；3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合；突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開放這一主題六、商場(chǎng)停車規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、與商場(chǎng)規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)；

4、2、停車購(gòu)物的方便性，安全性；3、人車分流。4、引導(dǎo)人流。七、商場(chǎng)廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、尺寸與樓身搭配合理。2、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。3、便于使用安裝，更換一、商鋪分割的原則 商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何劃分，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。 1 、主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。 例如，如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ：1 的商鋪銷售不會(huì)有太大困難

5、，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來(lái)存貨?？墒侨绻?xiàng)目將來(lái)的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不適合自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒(méi)有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來(lái)進(jìn)行。 2 、人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說(shuō)，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；

6、第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。 商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒(méi)有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕?lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。 以某個(gè)內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個(gè)，其中一層 53 個(gè)（包括復(fù)式）、二層 41 個(gè)，三層 9 個(gè)，四層 8 個(gè)。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格 25 元 / / 月來(lái)計(jì)算，平均每個(gè)商鋪將來(lái)經(jīng)營(yíng)要負(fù)擔(dān)的月租金

7、是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到 30000 元的月營(yíng)業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi) 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到 50-70 人次（即平均每小時(shí) 5-7 人），而整個(gè)商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時(shí)通過(guò) 500-700 人次，每分鐘通過(guò) 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。 注：以上的估算只是一個(gè)粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒(méi)有考慮隨著樓層遞增而

8、租金成倍遞減的因素，因此實(shí)際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。 3 、科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無(wú)的空余面積都應(yīng)該利用起來(lái)作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。 輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來(lái)當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場(chǎng)都屬于輔助功能區(qū)范圍。 二、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問(wèn)題 單純從營(yíng)銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過(guò)高（有的

9、高達(dá) 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1 、商鋪分割 從設(shè)計(jì)可以看出有許多商業(yè)項(xiàng)目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于 4：1，這會(huì)給將來(lái)銷售和使用帶來(lái)很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)場(chǎng)地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會(huì)對(duì)一部分買家造成排斥。 2 、輔助功能區(qū) 輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場(chǎng)地太多。三多不除，公攤不減。 樓梯： 從設(shè)計(jì)上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計(jì)了過(guò)多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過(guò)多的樓梯。過(guò)多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管

10、理，實(shí)在是沒(méi)有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。 廁所： 目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個(gè)廁所！而在深圳的沃爾瑪超市， 2 萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有 1 個(gè)公共廁所，世界 500 強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)。 對(duì)此，我們建議設(shè)計(jì)上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購(gòu)買、將來(lái)維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得。 空閑場(chǎng)地： 目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過(guò)多的空閑場(chǎng)地，浪費(fèi)了使用面積。 3 、通道分割 許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒(méi)有。一方面過(guò)道沒(méi)有針對(duì)人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)

11、計(jì)，設(shè)計(jì)了大量過(guò)道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費(fèi)了空間。另一方面過(guò)道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間也造成浪費(fèi)。 按照商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來(lái)，來(lái)了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來(lái)？深圳等沿海城市吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場(chǎng)的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對(duì)消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對(duì)道路盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪。 三、關(guān)于公攤比例過(guò)高的解決建議 商鋪的公攤比例各地計(jì)算方法不同，在無(wú)法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過(guò)道、取消部分樓梯、取

12、消休息場(chǎng)所、銷售電動(dòng)扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。 目前部分商業(yè)項(xiàng)目的公攤比例達(dá)到了 50%，但從目前全國(guó)商鋪公攤的情況來(lái)看，這種狀況幾乎每個(gè)城市都存在。 減小公攤的辦法，無(wú)非是提高使用率。提高使用率過(guò)高非常有效的辦法，就是由大型商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，所有的內(nèi)過(guò)道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。 四、總結(jié) 根據(jù)以上進(jìn)行的分析，我們可以看出如果以上的分割建議全部實(shí)行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25% 個(gè)百分點(diǎn)，將公攤比例從有時(shí)的 50% 壓縮到 25% 左右，相信不僅能為開發(fā)商帶來(lái)更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。也許，商業(yè)戶型的分割，最能發(fā)揮出一個(gè)人的創(chuàng)造力與想象力。

13、 商場(chǎng)鋪位劃分怎樣才算是合理？摘要合理的商場(chǎng)鋪位劃分才能讓營(yíng)銷贏利事半功倍，怎樣的劃分才算合理呢？有三個(gè)重要原則。合理的商場(chǎng)鋪位劃分才能讓營(yíng)銷贏利事半功倍，怎樣的劃分才算合理呢？有三個(gè)重要原則。一、商鋪分割的原則商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何劃分，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。1 、主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ：1 的

14、商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來(lái)存貨?？墒侨绻?xiàng)目將來(lái)的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不適合自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒(méi)有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來(lái)進(jìn)行。2 、人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說(shuō)，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流

15、通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒(méi)有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕?lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。 以某個(gè)內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個(gè)，其中一層 53 個(gè)（包括復(fù)式）、二層 41 個(gè)，三層 9 個(gè)，四層 8 個(gè)。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格 25 元 / / 月來(lái)計(jì)算，平均每個(gè)商鋪將來(lái)經(jīng)營(yíng)要負(fù)擔(dān)的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到 30000 元的月營(yíng)業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi) 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到 50-70 人次（即平均每小時(shí) 5-7 人），而整個(gè)商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時(shí)通過(guò) 500-700 人次，每分鐘通過(guò) 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。注：以上的估算只是一個(gè)粗略的估算，為商鋪和道路的分