溫州市靈溪浙閩物流中心地塊市場研究與項(xiàng)目定位PPT課件

1、目 錄市場研究宏觀經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目地塊分析物業(yè)市場研究目標(biāo)客戶研究產(chǎn)品規(guī)劃建議寫字樓物業(yè)規(guī)劃餐飲娛樂物業(yè)規(guī)劃超市物業(yè)規(guī)劃SOHO物業(yè)規(guī)劃開發(fā)成本估算經(jīng)濟(jì)收益估算產(chǎn)品定位經(jīng)濟(jì)分析第1頁/共187頁市場研究第一部分 市場研究宏觀經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目地塊分析物業(yè)市場研究目標(biāo)客戶研究城市概況城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)第2頁/共187頁 靈 溪 (城鎮(zhèn)概況)靈溪鎮(zhèn)位于蒼南縣中心偏北,面積86.5平方公里，是浙江省最南端的一個縣城集鎮(zhèn)。北離溫州市區(qū)83公里，南距福建省福鼎鎮(zhèn)32公里。地處浙閩交通要沖，104國道、同江三亞高速公路、 G15沈海高速、溫福鐵路貫穿全境；橫陽支江、蕭江塘河、滬山內(nèi)河穿城而過，形成便捷的水

2、陸交通網(wǎng)。是蒼南縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心。 靈溪第3頁/共187頁 行政靈溪鎮(zhèn)轄5個社區(qū)、18個居民區(qū)、146個行政村。人口21.08萬人。 經(jīng)濟(jì) 浙閩副食品商城、浙福水產(chǎn)城、浙閩物流中心、浙閩農(nóng)貿(mào)綜合鎮(zhèn)場已成為浙南閩東北頗具影響的龍頭鎮(zhèn)場，參茸鎮(zhèn)場獲“中國人參鹿茸冬蟲夏草集散中心”金名片。浙閩汽車城（4s別克專賣店）的成立，填補(bǔ)了蒼南高級轎車專賣的空白。靈溪主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速較大，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在溫州鎮(zhèn)30個強(qiáng)鎮(zhèn)中名列前茅。 文化 經(jīng)浙江省文化廳批準(zhǔn)，靈溪鎮(zhèn)分別榮獲“浙江省木偶戲傳承基地”、“浙江省民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)（單檔布袋戲）”稱號?？h政府對文化產(chǎn)業(yè)、極為重視特在靈溪鎮(zhèn)人民公園的黃

3、金地段劃出一地塊，建成全省首家鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的民間藝術(shù)專用基地“靈溪民間藝術(shù)館”。作為木偶戲、漁鼓的傳習(xí)所。靈溪民間藝術(shù)館的建成，是靈溪鎮(zhèn)非遺保護(hù)與傳承工作的一項(xiàng)重要舉措。 靈 溪 (城鎮(zhèn)概況)第4頁/共187頁 隨著蒼南縣城市規(guī)劃的不斷完善，未來靈溪將形成：一心兩軸兩片聯(lián)動的總體布局?！耙恍摹奔闯菂^(qū)中心。位于站前大道東側(cè)，規(guī)劃成為蒼南行政、商業(yè)、文體中心?！皟奢S”即東西向城市商貿(mào)流通軸及城市主要公共服務(wù)設(shè)施集中軸?！皟善奔匆哉厩按蟮罏榻?，西片為老城區(qū)，保留原有商業(yè)、居住功能。東片為新區(qū)，形成新型商、公、貿(mào)、住為一體的多功能區(qū)。總體規(guī)劃以城市向東發(fā)展為基礎(chǔ)，適當(dāng)向南拓展形成扇形發(fā)展的態(tài)勢。 靈 溪

4、(城市規(guī)劃)第5頁/共187頁1、中心聚集，南北伸展。加強(qiáng)中心城市建設(shè)以建設(shè)現(xiàn)代化都市為目標(biāo)，使之成為我國東南沿海重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市以及浙西南與閩東北的重要核心。2、點(diǎn)軸開發(fā)，分片均衡。通過軸線的帶動作用，均衡各片區(qū)域的城鎮(zhèn)發(fā)展。扶植重點(diǎn)城鎮(zhèn)，通過交通軸線的輻射，帶動山區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展。 靈 溪 (城市規(guī)劃)第6頁/共187頁年份生產(chǎn)總值（億元 ）增長率2006年 34.112.8% 2007年 39.5 16% 2008年 44.3 12.2%2009年96.4 117.6%2010年 70.1-27.9% 靈 溪 (宏觀經(jīng)濟(jì)-GDP)宏觀經(jīng)濟(jì)總量大，增長速度快，資金充裕，為房地產(chǎn)發(fā)

5、展帶來了機(jī)遇。靈溪鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量大，增速快，增速都在12.2%以上，歷史最高增速是2009年達(dá)到117.6%，2010年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值70.1億元，由于2009年總量太大，2010年出現(xiàn)負(fù)增長。金融危機(jī)后靈溪經(jīng)濟(jì)開始跨越發(fā)展第7頁/共187頁年份人均收入元增長率20065436 10%20078271元13.00%20089188元. 11.00%200911567元 25.89%201011808元 2.08% 靈 溪 (宏觀經(jīng)濟(jì)-人均收入)靈溪鎮(zhèn)人均收入提高較快，民間投資活躍第8頁/共187頁年份 市場貿(mào)易成交額（億元） 增長率%2006年 89.8 10% 2007年 99.311%2008年

6、 106.37.0%2009年130.522.8%2010年 163.2825.1% 靈 溪 (宏觀經(jīng)濟(jì)-市場貿(mào)易) 商貿(mào)活躍區(qū)域影響力強(qiáng) 靈 溪 鎮(zhèn) 市 場 貿(mào) 易 成 交 額 很 高第9頁/共187頁靈溪經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活富裕，消費(fèi)力強(qiáng)！ 靈 溪 (宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié))一、靈溪鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，GDP總值和人均收入較高二、靈溪鎮(zhèn)商貿(mào)發(fā)達(dá)，是溫州市域少有的第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位的城鎮(zhèn)三、靈溪鎮(zhèn)是浙南閩北交通咽喉，近年來，靈溪鎮(zhèn)厚積薄發(fā)，加大城市建設(shè)力度，對平陽水頭、騰蛟、蕭江以及福建福鼎等地閩南語系形成聚合力四、目前靈溪鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)還處于粗放階段，市場機(jī)會較多五、靈溪鎮(zhèn)區(qū)域影響力將進(jìn)一步推動商貿(mào)發(fā)展第1

7、0頁/共187頁市場研究第一部分 市場研究宏觀經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目地塊分析物業(yè)市場研究目標(biāo)客戶研究商業(yè)物業(yè)研究住宅物業(yè)研究辦公物業(yè)研究酒店物業(yè)研究餐飲娛樂物業(yè)研究第11頁/共187頁靈溪商業(yè)環(huán)境第一部分 市場研究本次共調(diào)查了靈溪一街到八街的主要商業(yè)街。在此調(diào)查中發(fā)現(xiàn)靈溪當(dāng)?shù)胤b店居多，也有電動車一條街、珠寶項(xiàng)鏈一條街、手機(jī)一條街、但是分布的區(qū)域比較零散，規(guī)模都不大，主要集中在一街到五街之間。其次靈溪商業(yè)的格局很差，每條街經(jīng)營的類型各有不同，沒有形成核心商圈。由于沒有集中賣場式商業(yè)，靈溪人普遍喜歡流動式購物，但在服裝店集中的江灣路、仁英路人流量較少，說明購物目的性很強(qiáng)。時代廣場聚集了新型業(yè)態(tài)的商業(yè)，但體

8、量不大，還沒有形成商圈。第12頁/共187頁城中路蓮池路望鶴路江灣路東倉路華僑路大門路站前大道第13頁/共187頁第一部分 市場研究街道街道主要經(jīng)營項(xiàng)目主要經(jīng)營項(xiàng)目年租金年租金城中街 （一街） 以品牌服飾鞋業(yè)為主：七牌、美特斯、康奈鞋業(yè)、森馬、德爾惠、吉爾達(dá)、杰豪、紅蜻蜓、意爾康、法派、紅火鳥、巨派、康龍、愛登堡、意丹怒、太子龍，夜市一條街，華府百貨、李寧、珠寶、多喜愛、中國工商銀行、農(nóng)行、十足、藤橋、阿迪達(dá)斯 9萬左右蓮池路 （二街） 以南以中老年人服飾為主，診所、窗飾、銀行、藥房、化妝品、食品商行、飯莊、飾品店、家紡、內(nèi)衣、酒行、美發(fā)、喬丹體育、女裝、賓館 9萬左右望鶴路（三街） 當(dāng)家人、

9、面館、藥店、飯莊、航空、電瓶車、摩配、綠駒、奔的、保時、綠佳、佳捷、佳能、主要以電動車為主，家居、 旅館、服裝店、煙酒行、文一書店、保健品、婚紗攝影、診所、煙酒行、眼鏡店 9萬左右大門路（四街）解百納、雜貨店、餐館、正新、航空售票、現(xiàn)榨水果、中藥店、美發(fā)、床飾、東池便當(dāng)、涼茶、農(nóng)貿(mào)市場、康程路-水果一條街、小酒店、美甲、閩南菜、兒童攝攝影、學(xué)生用品、阿尚酒行、華萊士、面疙瘩 9萬左右江灣路（五街） 以年輕時尚品牌服飾為主,業(yè)種較，其他雜酒店、美食、銀行、家電、超市、服裝店、手表、皮具、美發(fā)、賓館、家紡、便利店、郵政、煙酒、圖文、門行、化妝品店、藥店、雜貨店 較多、其次以手機(jī)店、還有以各類的美食

10、、漁莊、小吃、還有一家郵政和幾家銀行 10-12萬華僑路（六街） 名尚美食、燈飾、知味和私家菜、美發(fā)、手機(jī)、雜貨、飯莊、大藥房、海鮮美食、超市、醫(yī)院、化妝品店、書店、農(nóng)家果園、酒窯、賓館、琴行、汽車用品超市、天韻琴行、佳樂電玩、口十味、鞋業(yè)、多味小吃、男裝、派出所、賓館、5-7萬東倉路（七街）房地產(chǎn)中介、飯莊、理發(fā)店、圖文農(nóng)家果園、賓館、藥店等5-7萬結(jié)論：從老城區(qū)到新城區(qū)主要商業(yè)街的經(jīng)營分析，靈溪當(dāng)?shù)貨]有一條正規(guī)的商業(yè)街，檔次高低都混在一起，租金也是比較低，沒有形成核心商業(yè)圈.第14頁/共187頁賣場研究調(diào)查表明，靈溪只有3家規(guī)模性超市：天客隆、百一超市、萬家惠。萬家惠一天的人流量最多可以達(dá)

11、到10000人左右，但是這些普遍檔次不高，裝修一般。天客隆總面積約4745平米經(jīng)營情況很不錯百一超市總面積約985平米經(jīng)營情況很不錯萬家惠總面積約4439平米經(jīng)營情況很不錯第一部分 市場研究第15頁/共187頁賣場研究第一部分 市場研究第16頁/共187頁賣場研究第一部分 市場研究世紀(jì)名品：靈溪鎮(zhèn)唯一的主題賣場，面積約1000平方米，經(jīng)營國際名牌，年租金在100萬元左右。第17頁/共187頁賣場研究第一部分 市場研究世紀(jì)名品主要經(jīng)營項(xiàng)目世紀(jì)名品主要經(jīng)營項(xiàng)目品牌服裝杜嘉班納(Dolce&Gabbana) 、迪賽（ DEICAE）、比音勒芬(BIEMLFDLKK) 品牌皮鞋古琦(Gucci

12、) 、Prada 、杜嘉班納(Dolce&Gabbana)品牌包包古琦(Gucci) 、 CK (Calvin Klein)品牌手表CK (Calvin Klein)、卡帝亞 第18頁/共187頁賣場研究第一部分 市場研究杜嘉班納杜嘉班納(Dolce&Gabbana)(Dolce&Gabbana)迪賽（ DEICAEDEICAE）比音勒芬比音勒芬(BIEMLFDLKK)(BIEMLFDLKK) 古琦古琦(Gucci)(Gucci)PradaPrada迪賽（ DEICAEDEICAE）第19頁/共187頁時代廣場第一部分 市場研究第20頁/共187頁調(diào)查得出結(jié)論，當(dāng)?shù)厝藢?/p>

13、喜歡一站式購物場所，當(dāng)?shù)厝讼Ｍ写笮统泻桶儇浀?，所以我們建議可以在此項(xiàng)目中做一個大型的購物超市。其次是未來在可能的情況下配置主體賣場,引入更高檔的知名國際品牌入住，提高我們項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)。泰和觀點(diǎn)第一部分 市場研究第21頁/共187頁靈溪住宅市場第一部分 市場研究第22頁/共187頁在已交付的樓盤里，我們調(diào)查了6個已交付樓盤，主要有綠都花城 、華府新世紀(jì) 花園、東方景園、時代都市廣場、怡和城市家園、浙南大廈等。這些新樓盤主要集中在新城區(qū)。第一部分 市場研究已交付樓盤第23頁/共187頁第一部分 市場研究已交付樓盤時代時代都市廣場都市廣場東方景園東方景園怡和城市家園怡和城市家園浙南大廈浙南大

14、廈第24頁/共187頁樓盤名稱樓盤名稱經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售情況銷售情況二手均價二手均價戶型配比戶型配比空置率空置率綠都花城總占地面積163畝、總建筑160000、容積率1.48、綠化率40%，由多層和小高層組成。總共三期一共1063套全部已售完。15800元左右主力戶型120-140，8幢圓桶樓里有90左右的小戶型40%-50%怡和城市家園總建筑面積24萬方，主要以高層、小高層、多層。現(xiàn)已全部售完18000元左右主力戶型140、14750%-60%華府新世紀(jì)家園總占地面積116畝、總建筑面積209041、容積率2.1、綠化率30%、由小高層和高層組成。7號樓為單身公寓總共兩期一共455套全部已

15、售完18800元/左右單身公寓價格為15000元/主力戶型143、170、175、22380%-90%東方景園總建筑面積在17.5萬方，商業(yè)面積16758已全部銷售完15000元左右主力戶型130左右、16530%-40%小結(jié)：以上4個案例證明了靈溪新區(qū)板塊住房剛性需求極大，但因周邊配套未完善導(dǎo)致空置率比較高，所以也給我們項(xiàng)目做商業(yè)配套的提供了市場依據(jù)。第一部分 市場研究已交付樓盤第25頁/共187頁已售在建樓盤華洲錦園時代御園新世紀(jì)花園怡和家園第一部分 市場研究第26頁/共187頁樓盤名稱樓盤名稱經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售情況銷售情況戶型配比戶型配比二手均價二手均價都市御園項(xiàng)目總用地面積：4380

16、9.80 平方米，總建筑面積148881.7平方米，本項(xiàng)目總幢數(shù)為13幢，住宅為1376套，商鋪為46套。 現(xiàn)一期銷售400套房源，只剩下20多套未售，60多的一套都未售。65、132、137、151、16017000元左右新世紀(jì)花園項(xiàng)目總建筑面積87871.61平方米，共9棟，小高層。項(xiàng)目容積率為2.03，綠地率為30% ，共536套?，F(xiàn)只賣了50%，60-80未售居多。66、87、90、173躍層、219躍層16000元左右華洲錦園總占地面積13596.3總建筑面積48538.8，商業(yè)面積2953.12、住宅面積45585.68，容積率3.57，綠化率30%機(jī)動車車位239?？偣布雍掀春?

17、20套，全部售完戶型面積58230平方米左右 合并后320套 由小高層高層組成 一共5棟14800元左右小結(jié)：結(jié)合以上三個近兩年內(nèi)開的樓盤看，靈溪當(dāng)?shù)厝藢π粜筒皇呛苁芮嗖A，主要追求的戶型在110-120以上；其次是靈溪的房價在節(jié)節(jié)攀升，對本項(xiàng)目銷售會帶來更好的前景。第一部分 市場研究第27頁/共187頁即將開盤的樓盤第一部分 市場研究中馳中馳御景園御景園德嘉華庭德嘉華庭天和家園天和家園華臣一品華臣一品第28頁/共187頁樓盤名稱樓盤名稱經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主力戶型主力戶型高層預(yù)計價格高層預(yù)計價格天和家園總建筑面積332192.96平方米（其中地上建筑面積258617.8平方米，地下建筑面積665

18、79平方米，架空層建筑面積6996.56平方米），總戶數(shù)為1452戶，容積率1.80，建筑基底占地面積33052.8平方米，建筑密度23%，綠地率42%，機(jī)動車停車泊位1744個，非機(jī)動車停車位3448個 ，采用歐式外立面主力戶型約在130-14318000元左右德嘉華庭總建筑面積148325平方米，住宅，地上28層，總綠化面積達(dá)到12000平方米 ，采用ART DECO外立面建筑群 115、130、143、168無雙拼房型18000元左右華臣一品總建筑面積226269平方米 ，建設(shè)4棟27層，3棟26層，5棟17層，以及31幢排屋。容積率1.8，綠化率31.5%。共971戶。主力戶型為185

19、-19018000元左右中馳御景園 總建筑面積在12萬方，采用歐式風(fēng)格，共有800多套。 約86、13617500元左右小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)得知，本項(xiàng)目周邊的新樓盤開發(fā)量很大，預(yù)計銷售價格高，更能提高我們項(xiàng)目的銷售價格和商業(yè)機(jī)會，同時也折射出我們項(xiàng)目的升值潛力。第一部分 市場研究第29頁/共187頁調(diào)查中我們走訪了6-7個集體房，在求知路和城北二街幾棟聯(lián)建房，層高普遍都6層，2-4個單元，每套120平方米左右,市場成交價格60-70萬左右，一樓的在45萬-50萬左右。小產(chǎn)權(quán)房第一部分 市場研究第30頁/共187頁靈溪辦公物業(yè)市場第一部分 市場研究辦公樓辦公樓純寫字樓純寫字樓商住樓商住樓其他其他第3

20、1頁/共187頁純寫字樓蒼岳大廈基本概況：地處華僑路與仁英路交匯處 ，總建筑面積15000左右，共8層，2-7層，共分A、B兩個區(qū)， 配一個大會議室，精裝修，由浙江蒼岳電器有限公司開發(fā)。第一部分 市場研究第32頁/共187頁建筑面積建筑面積1500015000左右左右租售情況租售情況全部租滿全部租滿房間個數(shù)房間個數(shù)210210個個租金租金3030元元/ / /月月物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)2 2元元/ /物業(yè)公司物業(yè)公司宏泰物業(yè)宏泰物業(yè)每層面積每層面積20002000戶型配比戶型配比單間面積以單間面積以3535、3838為主為主, ,很多公司是租賃多套單間辦公很多公司是租賃多套單間辦公裝修情況裝修情況精裝修

21、精裝修商鋪面積商鋪面積12001200左右左右物業(yè)配套物業(yè)配套智能化一卡通、每層配公共精裝修衛(wèi)生間兩個、容納智能化一卡通、每層配公共精裝修衛(wèi)生間兩個、容納400-500人的人的會議室、中央空調(diào)。會議室、中央空調(diào)。蒼岳大廈指標(biāo)第一部分 市場研究第33頁/共187頁蒼岳大廈內(nèi)部第一部分 市場研究第34頁/共187頁現(xiàn)入住企業(yè)共有42家、入住的公司一般都為建筑裝飾公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、礦建有限公司等。蒼岳大廈客群第一部分 市場研究第35頁/共187頁華府新世紀(jì)商務(wù)大樓基本概況： 地處人民大道與體育場路交界處，總面積近7000，共16層，5-16層為純寫字樓，每一層面積在618左右，由蒼南華府置業(yè)開發(fā)

22、。2010年12月交付。第一部分 市場研究第36頁/共187頁建筑面積建筑面積7000左右租金租金未定房間個數(shù)房間個數(shù)240多個寫字樓價格寫字樓價格均價18000元/物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)暫定2元/戶型配比戶型配比 38-50左右每層面積每層面積618左右商鋪面積商鋪面積3000左右裝修情況裝修情況毛坯商鋪價格商鋪價格20000元/-30000元/物業(yè)配套物業(yè)配套配四個電梯、公共衛(wèi)生間、地下停車場華府新世紀(jì)指標(biāo)第一部分 市場研究第37頁/共187頁東方景園地處站前大道與仁英路交接處，由2棟5層組成，商辦總建筑面積為10000多。第一部分 市場研究混合商辦寫字樓 第38頁/共187頁建筑面積建筑面積100

23、00左右租金租金25元/ 房間個數(shù)房間個數(shù)80多個寫字樓價格寫字樓價格15000元/-20000元/物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.5元/戶型配比戶型配比135左右每層面積每層面積1300左右商鋪面積商鋪面積3000左右裝修情況裝修情況精裝修商鋪價格商鋪價格40000元/ -55000元/物業(yè)配套物業(yè)配套每個房間配一個衛(wèi)生間、兩扇門、一層兩個電梯。東方景園大廈指標(biāo)第一部分 市場研究第39頁/共187頁東方景園內(nèi)部第一部分 市場研究第40頁/共187頁這一帶入住的企業(yè)主要為裝飾公司、保險公司、房地產(chǎn)評估公司及發(fā)藝設(shè)計室行業(yè)等。東方景園客群第一部分 市場研究第41頁/共187頁住宅辦公分析地址地址面積面積價格（元

24、價格（元/ /）入住企業(yè)入住企業(yè)租金（每年）租金（每年）蒼南大廈4-5樓約100013000-15000溫州興安礦山建設(shè)公司20萬元左右金城大廈4樓約23013000左右漢唐裝飾公司6萬元左右社保大廈6樓約16212000左右未入住4萬元左右浙南大廈7樓15010500未入住未詳怡和家園2樓100左右20000左右裝飾公司6萬元左右玉蒼大廈7樓14214000未入住未詳?shù)谝徊糠?市場研究第42頁/共187頁第一部分 市場研究住宅辦公樓第43頁/共187頁自建辦公樓天信儀表有限公司溫州神硅電子第一部分 市場研究第44頁/共187頁結(jié)合以上幾個案例市場調(diào)查分析，蒼南靈溪當(dāng)?shù)氐募儗懽謽呛苌伲饕宰?/p>

25、宅辦公和自建辦公為主，品牌礦建公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司都需要有一個環(huán)境優(yōu)越的場地辦公，剛性需求極大，對我們項(xiàng)目的定位帶來了一定的機(jī)會。當(dāng)?shù)氐募儗懽謽卿N售價格普遍在15000元/-20000元/，數(shù)量很少,而商住兩用寫字樓配套都很差，導(dǎo)致很多公司找不到辦公場地。純寫字樓市場需求很大。第一部分 市場研究泰和觀點(diǎn)第45頁/共187頁靈溪酒店業(yè)分析篇第一部分 市場研究第46頁/共187頁蒼南國際大酒店是一家豪華型商務(wù)旅游酒店，座落于溫州市蒼南人民大道，酒店地理位置得天獨(dú)厚，與縣行政中心毗鄰而居，是蒼南中央商務(wù)區(qū)域核心地帶的標(biāo)志性建筑。是按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的酒店。 蒼南國際大酒店第一部分 市場研究第47頁/共

26、187頁酒店服務(wù)酒店服務(wù)蒼南國際大酒店設(shè)備與服務(wù)：出租車、會議廳、商務(wù)中心、有可無線上網(wǎng)的公共區(qū)域、免費(fèi)停車場、前臺貴重物品、保險柜、免費(fèi)旅游交通圖（可贈送）、商場、自動取款機(jī)、專職行李員、行李存放服務(wù)、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、郵政服務(wù)、叫醒服務(wù)房間設(shè)施房間設(shè)施國內(nèi)長途電話、國際長途電話、中央空調(diào)、浴室化妝放大鏡、24小時熱水、免費(fèi)洗漱用品、浴衣、獨(dú)立浴缸和淋浴吹風(fēng)機(jī)、拖鞋、雨傘、獨(dú)立寫字臺、熨斗/熨衣板、多種規(guī)格電源插座、110V電壓插座、保險箱、電熱水壺、咖啡壺/茶壺、免費(fèi)瓶裝水、迷你酒吧、小冰箱餐飲設(shè)施餐飲設(shè)施中餐廳、西餐廳、咖啡廳、茶室、大堂吧、全天送餐服務(wù)康體娛樂康體娛樂桌球室、乒乓球

27、室、健身室、網(wǎng)球場配套說明蒼南國際大酒店第一部分 市場研究第48頁/共187頁蒼南萬豪大酒店地處蒼南靈溪站前大道118號，總建筑面積2.6萬平方米，主樓高21層，住宿共有168個房間，餐廳可同時容納1500多人就餐,是集商務(wù)、會議洽談、居住美食、休閑娛樂等為一體的現(xiàn)代化四星級大酒店。蒼南萬豪大酒店第一部分 市場研究第49頁/共187頁酒店服務(wù)酒店服務(wù)蒼南萬豪大酒店設(shè)備與服務(wù)：棋牌室、乒乓球室、桑拿、美容美發(fā)、臺球室、健身房、游泳池房間設(shè)施房間設(shè)施中央空調(diào)、衛(wèi)星閉路電視以及直撥國際、國內(nèi)電話，電子郵件、因特網(wǎng)等現(xiàn)代科技網(wǎng)絡(luò)餐飲設(shè)施餐飲設(shè)施 一樓愛琴海西餐廳、大堂吧、18樓行政酒廊 二樓濱海廳可容

28、納300人用餐 會議設(shè)施會議設(shè)施 萬豪廳：3樓萬豪廳可容納330人 萬怡廳：2樓萬怡廳可容納100人 萬麗廳：2樓萬麗廳可容納70人 小型會議室：行政酒廊及商務(wù)中心會議室各容納12人 蒼南萬豪大酒店配套說明第一部分 市場研究第50頁/共187頁普通的商務(wù)賓館第一部分 市場研究第51頁/共187頁家庭旅館主要集中在河濱東路一帶的家庭旅館，規(guī)模不大，但是房間配套都齊全，入住率60%左右。第一部分 市場研究第52頁/共187頁中等酒店第一部分 市場研究第53頁/共187頁名稱名稱包廂包廂桌數(shù)桌數(shù)容納人數(shù)容納人數(shù)國際大酒店50多個160桌1700人萬豪大酒店44個140多桌1500多人喜來登大酒店44

29、個70多桌800多人半島酒店68個70多桌700800人帝豪主題酒店3個20多桌200人左右金色海天大酒店30多個50多桌500人以上結(jié)論：綜合以上數(shù)據(jù)，得出一個結(jié)論是靈溪的高檔次酒店不多，一般都在中等檔次，消費(fèi)都是以婚宴為主。酒店案例分析第一部分 市場研究第54頁/共187頁名稱名稱床位床位房間數(shù)房間數(shù)入住率入住率標(biāo)間價標(biāo)間價()()星級星級國際大酒店 250-260個195個 8090% 420元準(zhǔn)五星萬豪大酒店230-250個186個7080%370元四星蒼南賓館170個90多個90%左右230元二星名族飯店170個110個50%-60%左右200元左右無世紀(jì)金都商務(wù)賓館145個90多個

30、50%左右170元無假日賓館80個50個50%左右120元無帝豪主題酒店7080個30個50%左右258元左右無賓安賓館50個29個入住率 60% 100元無友誼賓館30個20個50%左右80左右無結(jié)論：綜上述表格數(shù)據(jù)得知，靈溪星級酒店極少，入住率很高；中低檔賓館很多，但全年入住率不高，供大于求。賓館案例分析第一部分 市場研究第55頁/共187頁靈溪餐飲和娛樂業(yè)靈溪餐飲和娛樂業(yè)第一部分 市場研究第56頁/共187頁餐飲業(yè)分析此項(xiàng)調(diào)查共涉及到靈溪餐飲比較發(fā)達(dá)的蓮池路、明星路、江灣路、對務(wù)路、站前大道采集了有效樣本89家，調(diào)查內(nèi)容主要為區(qū)位、經(jīng)營面積、經(jīng)營類型、經(jīng)營狀況等幾項(xiàng)內(nèi)容。第一部分 市場研

31、究第57頁/共187頁餐飲區(qū)位及類型 我們走訪主要街道共18條，餐飲店鋪將近100多家，主要集中在江灣路、對務(wù)路、人民大道及站前大道，主要在新城與老城交界處，當(dāng)?shù)氐牟惋嫳容^發(fā)達(dá)，但在調(diào)查中普遍發(fā)現(xiàn)靈溪的農(nóng)家樂在當(dāng)?shù)厥亲钍軞g迎的。第一部分 市場研究第58頁/共187頁當(dāng)?shù)氐湫偷牟惋嫷谝徊糠?市場研究第59頁/共187頁當(dāng)?shù)氐湫偷霓r(nóng)家樂第一部分 市場研究第60頁/共187頁餐飲檔次及經(jīng)營狀況名稱名稱桌位桌位人流量人流量面積面積平均消費(fèi)水平平均消費(fèi)水平大都市美食城35桌左右1000人左右占地 500平方米100元左右(6人)金飯碗25桌左右1000-1200人左右占地 500平方米100元左右(6人

32、)蓮池飯莊30桌左右 1000人左右占地 500平方米70-80元(6人)銀都飯莊25桌左右1000人左右占地 500平方米100元左右(6人)天外天 農(nóng)家樂25個包廂， 1個大廳8桌300-500人左右700平方米700800(10人)新莊園農(nóng)家樂15個包廂 200-300人左右700平方米700800(10人)金九龍23個包廂 ，1個大廳10桌300-500人左右800平方米7001000(10人)喜再來6個包廂，1個大廳10桌 100-200人左右300平方米700800(10人)小結(jié)：根據(jù)以上數(shù)據(jù)得知，靈溪餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，消費(fèi)水平也比較高，農(nóng)家樂這種餐飲類型比較受當(dāng)?shù)厝说那嗖A。第一部分

33、 市場研究第61頁/共187頁娛樂業(yè)分析本次調(diào)查的所有娛樂場所中，靈溪的主要娛樂業(yè)集中在足療、會所/KTV、咖啡館/酒吧所占比重較大，網(wǎng)吧、洗浴中心比重較小。人流量都比較大，主要集中在江灣路、建興東路、站前大道、人民大道之間。第一部分 市場研究第62頁/共187頁娛樂會所/KTV第一部分 市場研究第63頁/共187頁典型的幾家高檔會所第一部分 市場研究第64頁/共187頁二、足療/按摩調(diào)查的30幾家足療都集中在新區(qū)一帶，足療的規(guī)模都以商鋪連接店面形式呈現(xiàn)，普遍規(guī)模都不大，中等檔次，消費(fèi)的人群主要是一些老客戶。第一部分 市場研究第65頁/共187頁典型的幾家足療第一部分 市場研究第66頁/共18

34、7頁三、咖啡館/酒吧調(diào)查的幾家咖啡館和酒吧規(guī)模都不是很大，咖啡館一般都是咖啡美食相結(jié)合；當(dāng)?shù)氐木瓢梢?guī)模小的基本都被淘汰，檔次高的還是比較少。第一部分 市場研究第67頁/共187頁數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)論：從表格數(shù)據(jù)分析，靈溪當(dāng)?shù)氐膴蕵肥呛馨l(fā)達(dá)的，當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)的去向都集中在當(dāng)?shù)馗邫n的娛樂場所，對我們項(xiàng)目做娛樂必須提高更高的品質(zhì)，以至于達(dá)到更多的人流量。名稱名稱規(guī)模規(guī)模消費(fèi)模式消費(fèi)模式經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況皇家1號60多個包廂最低消費(fèi)280元-2980元近一個月平均每天都客滿白金漢宮50多個包廂最低消費(fèi)880元-3880元近一個月每天都預(yù)定完伯爵會所70多個包廂最低消費(fèi)580元-2880元近一個每天都爆滿金錢

35、柜50多個包廂80-210元平時客流量可以達(dá)50-60%，周末可達(dá)90%重東足浴30多個包廂消費(fèi)在70-150元左右平均每天能接待客戶50-60人帝豪足浴20多個包廂消費(fèi)在70-150元左右平均每天能接待客戶30-40人大足神農(nóng)30-40個包廂消費(fèi)在90-398元平均每天能接待客戶100多人第一部分 市場研究第68頁/共187頁市場研究第一部分 市場研究宏觀經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目地塊分析物業(yè)市場研究目標(biāo)客戶研究商務(wù)酒店消費(fèi)者分析公寓客戶分析寫字樓客戶分析餐飲娛樂消費(fèi)者分析零售商業(yè)客戶分析第69頁/共187頁酒酒/ /店店/ /部部/ /分分第70頁/共187頁 為獲取本案消費(fèi)者和購房需求方面的第一手資料

36、，通過對靈溪為獲取本案消費(fèi)者和購房需求方面的第一手資料，通過對靈溪消費(fèi)者基本信息的分析，使本項(xiàng)目在市場定位、產(chǎn)品定位和銷售策消費(fèi)者基本信息的分析，使本項(xiàng)目在市場定位、產(chǎn)品定位和銷售策略的制定過程具有市場和客戶依據(jù)，我司組織了對靈溪潛在消費(fèi)者略的制定過程具有市場和客戶依據(jù)，我司組織了對靈溪潛在消費(fèi)者的問卷調(diào)查工作。的問卷調(diào)查工作。 我司調(diào)研小組我司調(diào)研小組6 6人在蒼南縣靈溪鎮(zhèn)展開為期人在蒼南縣靈溪鎮(zhèn)展開為期6 6天的問卷調(diào)查和隨天的問卷調(diào)查和隨機(jī)走訪調(diào)查，問卷調(diào)查共分為：住宅類、酒店類、餐飲娛樂類、寫機(jī)走訪調(diào)查，問卷調(diào)查共分為：住宅類、酒店類、餐飲娛樂類、寫字樓類、商業(yè)類，每類發(fā)問卷字樓類、商

37、業(yè)類，每類發(fā)問卷220220份，總共發(fā)份，總共發(fā)11001100份，合計回收各類份，合計回收各類有效問卷有效問卷10001000份，每項(xiàng)回收份，每項(xiàng)回收200200份，有效問卷回收率份，有效問卷回收率91%91%。本次問卷。本次問卷調(diào)查的主要對象有私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、上班族、調(diào)查的主要對象有私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、上班族、當(dāng)?shù)鼐用竦?。?dāng)?shù)鼐用竦取?調(diào)查方式第71頁/共187頁您會愿意選擇以下哪類型的酒店下榻？A、星級酒店 B、經(jīng)濟(jì)型酒店 C、招待所或家庭旅館 D、看公司怎么給報銷在您心目中您覺得一家酒店哪些因素是您首要考慮的？A、品牌 B、價格 C、環(huán)境 D、服務(wù) E、

38、衛(wèi)生狀況 F、地理位置 G、安全系數(shù)請問您入住酒店能接受的價格是多少？A、200以下 B、200-400 C、400-800 D、800以上請問您開房間的用途是什么?A、打牌 B、住宿 C、朋友聚會 D、浪漫一下請問您希望酒店擁有哪些服務(wù)項(xiàng)目？（可多選）A、餐飲功能 B、娛樂功能 C、酒吧咖啡廳 D、商務(wù)、票務(wù)中心服務(wù) E、自助烹飪設(shè)施如果本項(xiàng)目擁有酒店物業(yè)，您和您的朋友會有興趣過來消費(fèi)嗎？ A、會 B、不會 C、要看情況 D、其他 請問您目前在靈溪最喜歡去的酒店賓館是哪里？原因是？ 如果您過來消費(fèi)，請問您希望本項(xiàng)目酒店的檔次是怎樣的？ （酒店問卷調(diào)查范本）第72頁/共187頁酒店請問您會愿意

39、選擇以下哪類型的酒店下榻數(shù)據(jù)分析：據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，愿意選擇星級酒店下榻的人有62人，選擇經(jīng)濟(jì)型酒店的有78人，選擇招待所或家庭旅館下榻的有35人，選擇看公司怎么給報銷的有25人。 泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪鎮(zhèn)居民普遍追求高檔次，相對實(shí)惠的酒店居多，對這些酒店的認(rèn)可度較大。第73頁/共187頁酒店請問在您如果入住一家酒店哪些因素是您首先考慮？數(shù)據(jù)分析:根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中覺得選擇一家酒店首先考慮品牌因素的有50人，價格因素的有73人，環(huán)境因素的有80人，考慮服務(wù)因素的有68人，衛(wèi)生狀況的62人，地理位置因素的有58人，考慮安全系數(shù)的有120人，占調(diào)查樣本的60%。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)

40、可以看出，消費(fèi)群體選擇一家酒店考慮的因素是多方面的，包括價格、服務(wù)、環(huán)境、衛(wèi)生狀況、品牌、地理位置等。但是其中最關(guān)心的是該酒店的安全性能如何。第74頁/共187頁酒店請問您入住酒店能接受的價格是多少？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中入住酒店能接受的價格在200以下的有57人，200-400之間的有73人，能夠接受的價格在400-800之間的有46人，800以上的有24人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪鎮(zhèn)居民消費(fèi)選擇中高檔酒店的大有人在，這位本項(xiàng)目的酒店定位指引了方向。第75頁/共187頁酒店請問您在酒店開房間的用途是什么？數(shù)據(jù)分析：樣本中在酒店開房間打牌的人有43人，住宿的占42.5%有

41、85人，朋友聚會的有31人，開放浪漫一下的有41人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在酒店開房間最主要的用途是用作住宿，打牌、朋友聚會也占了一部分，純粹浪漫一下的也占了一定的比例。第76頁/共187頁酒店請問您希望酒店擁有哪些服務(wù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中希望酒店擁有餐飲功能的有78人，希望擁有娛樂功能的有56人，13人希望酒店擁有酒吧咖啡廳，28人希望擁有商務(wù)、票務(wù)中心服務(wù)，希望擁有自助烹飪設(shè)施的有60人，占30%。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，希望酒店擁有自助烹飪設(shè)施的占據(jù)了很大一部分，而目前靈溪鎮(zhèn)市場上擁有該配套的酒店為數(shù)不多，是一個市場空白點(diǎn)。第77頁/共187頁酒

42、店如果本項(xiàng)目經(jīng)營酒店，請問您會不會來消費(fèi)？為什么數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，假設(shè)本項(xiàng)目擁有酒店物業(yè)，會來消費(fèi)的有57人，不會來消費(fèi)的有55人，選擇要看情況的有76人，還有12人選擇其他。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪當(dāng)?shù)厝瞬皇敲つ肯M(fèi)，他們大多數(shù)人都是要等到自己親眼看見了或聽到了，他們才會選擇是否去消費(fèi)。第78頁/共187頁酒店如果您過來消費(fèi)，請問您希望本項(xiàng)目酒店的檔次是怎樣的？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中希望本項(xiàng)目酒店檔次高檔的有68人，中等偏上的有72人，分別占34%和36%。希望本項(xiàng)目酒店比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的有60人，持無所謂態(tài)度的在樣本中沒有出現(xiàn)。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪

43、當(dāng)?shù)厝ゾ频甏蠖鄶?shù)選擇中高檔為主。第79頁/共187頁酒店請問您目前在靈溪最喜歡去的酒店賓館是哪里?原因是？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中在靈溪最喜歡去的酒店是萬豪的有66人。有73人選擇去國際大酒店。去帝豪主題酒店的有32人，有29人選擇其他比如喜來登、半島等。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可已看出，靈溪當(dāng)?shù)厝俗钕矚g去星級酒店，星級越高，喜歡去的人就越多。究其原因，大多數(shù)的回答都是服務(wù)好、檔次高。第80頁/共187頁公公/ /寓寓第81頁/共187頁請問您覺得本項(xiàng)目做公寓，地理位置怎樣？A、好 B、一般 C、不好 D、其他 請問您未來2年內(nèi)是否有置業(yè)計劃？ A、 會 B、可能會C、可能不會 D、肯定

44、不會請問您認(rèn)為這個區(qū)域做什么樣的住宅比較好？A、公寓 B、空中別墅 C、大戶型 D、其他請問您認(rèn)為這個項(xiàng)目如果做公寓您或您的朋友有購買的興趣嗎？A、有 B、沒有 C、其他如果本項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)證，您會選擇購買嗎?A、會 B、不會 C、會，但要看價格 D、其他在什么情況下，你會產(chǎn)生購買興趣？ 購買此物業(yè)，您喜歡的面積為多少?A、40及以下 B、41-60 C、61-80 D、81-90 E、90以上請問您喜歡既可以做寫字樓又可以做住宅的房子嗎？A、喜歡 B、不喜歡 C、其他（住宅問卷調(diào)查范本）第82頁/共187頁公寓請問您覺得本項(xiàng)目做公寓，地理位置怎樣？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中覺得本項(xiàng)目地

45、理位置好的有76人，占38%。認(rèn)為一般的有66人，有35人認(rèn)為本項(xiàng)目地理位置不好。還有23人持其他意見。泰和觀點(diǎn):從以上數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目的地理位置在當(dāng)?shù)鼐用竦难劾镂恢卯吘鼓：?，說明市場對本塊認(rèn)識不清，如果能夠“炒熱板塊”，項(xiàng)目還是有市場前景的。第83頁/共187頁公寓請問您在未來2年內(nèi)是否有置業(yè)計劃？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，在未來2年內(nèi)有置業(yè)計劃的占到了樣本的61%，有122人。可能會購房的有47人?？赡懿粫挠?2人?？隙ú粫彿康挠?人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪鎮(zhèn)居民還是存在一定的購買力，在目前市場政策如此緊張的情況下，本項(xiàng)目只出售使用權(quán)，反而有可能是一大契機(jī)。第84頁/

46、共187頁公寓數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本認(rèn)為在該區(qū)域做小戶型公寓的有43人。做空中別墅的有36人，做大戶型的有47人。有74人認(rèn)為該做面積在120-140的戶型，占37%。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪當(dāng)?shù)鼐用衿毡橄矚g的戶型為120-140左右。但是在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)還有一部分人對小戶型公寓是持肯定態(tài)度的，他們認(rèn)為現(xiàn)在房價如此之高，買小戶型的公寓，經(jīng)濟(jì)壓力比較小。請問您認(rèn)為這個區(qū)域做什么樣的住宅比較好？第85頁/共187頁公寓請問您認(rèn)為這個項(xiàng)目如果做公寓您或您的朋友有購買的興趣嗎？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，認(rèn)為這個項(xiàng)目做酒店式公寓會產(chǎn)生購買興趣的有43人，可能會的有74人，不會產(chǎn)生購買

47、興趣的有48人，選擇其他的有23人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，對于本項(xiàng)目做酒店式公寓，靈溪當(dāng)?shù)鼐用翊蠖喑钟^望態(tài)度。第86頁/共187頁公寓如果本項(xiàng)目公寓沒有產(chǎn)權(quán)，您會購買嗎?數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，如果本項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)證，會選擇購買的人有27個，不會的有88人，會選擇購買，但是要看價格的有55人，選擇其他的有30人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，小產(chǎn)權(quán)房、集體房在靈溪當(dāng)?shù)厥遣皇軞g迎的。因此，本項(xiàng)目只出售使用權(quán)面臨的市場情況比較嚴(yán)峻。第87頁/共187頁公寓購買此物業(yè)，您喜歡的面積為多少?數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，面積為40 及以下、41-60 、61-80 的沒有人喜歡。81-90 的

48、有87人，喜歡90 以上的有113人，占56.5%。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)?shù)鼐用裣矚g的戶型以81-90 、90 以上的居多。第88頁/共187頁請問您喜歡既可以做寫字樓又可以做住宅的房子嗎？公寓數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，喜歡既可以做寫字樓又可以做住宅的房子的有124個人，不喜歡的有58人，選擇其他的有18人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪當(dāng)?shù)厝藢瓤梢宰鰧懽謽怯挚梢宰鲎≌姆孔咏邮芏容^高，因此我司建議本項(xiàng)目的公寓做成SOHO公寓。第89頁/共187頁寫寫/ /字字/ /樓樓第90頁/共187頁您理想的寫字間面積為多少？A、30及以下 B、31-50 C、51-80 D、81-1

49、00E、101-200 F、201-300 G、301-500 H、500以上 您認(rèn)為目前寫字間的租售價格為多少最合理？售價： A、8000元/及以下 B、8001-10000元/ C、10001-12000元/ D、12001-14000元/ E、14000元/以上 租金： A、300元/年及以下 B、301-360元/年 C、361-420元/年 D、420元/年以上對于寫字間的建筑結(jié)構(gòu)，您希望是？A、全框架開放式格局 B、全框架半封閉式格局C、全封閉式格局 D、其它 除了辦公功能之外，您認(rèn)為辦公室內(nèi)還需要具備哪些功能空間？A、除辦公場地外不需要其他功能 B、需要有獨(dú)立的廚房 C、需要有本

50、公司內(nèi)部的獨(dú)立衛(wèi)生間 D、其它 （寫字樓問卷調(diào)查范本）第91頁/共187頁您對寫字間的裝修標(biāo)準(zhǔn)有何要求？A、清水房標(biāo)準(zhǔn)，自行裝修B、提供一般裝修標(biāo)準(zhǔn)，自己決定是否二次裝修C、提出裝修要求，由開發(fā)商統(tǒng)一裝修如果本項(xiàng)目擁有該物業(yè)，請問您會考慮本項(xiàng)目嗎?A、會 B、不會 C、可能會 D、其他在您租/購寫字間時，首先會考慮以下哪三個因素？（多選）A、地理位置 B、交通狀況 C、價格 D、使用率 E、發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)F、物業(yè)管理 G、自身配套設(shè)施 H、周邊配套設(shè)施 J、其它第92頁/共187頁寫字樓您理想的寫字間面積為多少？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，面積為50 及以下有28人，50-80的為64人，1

51、00-150 的有52人、150-200 的有48人，200 以上的有8人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，寫字樓面積最受歡迎的戶型是50-80，其次是100-150 ，200 以上的較少，這為我們項(xiàng)目的戶型配比提供了市場依據(jù)。第93頁/共187頁寫字樓如果本項(xiàng)目擁有寫字樓，但只租售使用權(quán)，請問您會租賃或購買嗎？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，寫字樓只租售使用權(quán)，會購買的有20人，會租賃的有89人，不會購買的有68人，不會租賃的有35人，可能會購買的有167人，可能會租賃的有45人，選擇其他的分別為33和31人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，如果本項(xiàng)目只租售使用權(quán)，會租賃的比會購買的多，這說明寫字樓

52、租賃市場看好,但銷售會有一定的抗性。第94頁/共187頁寫字樓您認(rèn)為目前寫字間的售價為多少最合理？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中認(rèn)為寫字樓的售價為8000元/及以下的有118人，占59%。8001-10000元/ 的有46人，10001-12000元/ 的有27人，12001-14000元/ 的有7人，還有4人認(rèn)為可以在14000元/ 以上。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪當(dāng)?shù)厝舜蠖嘞Ｍ麑懽謽堑氖蹆r越便宜越好，但這只是作為消費(fèi)者心里的普遍現(xiàn)象。因此，我們的定價應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前的市場均價以及項(xiàng)目本身綜合考慮，做最終的合理定價。第95頁/共187頁寫字樓您認(rèn)為目前寫字間的租金價格為多少最合理？泰

53、和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪當(dāng)?shù)厝藢懽謽堑淖饨鸲ㄎ贿€是比較合理的，他們有可能都是參照目前靈溪市場上僅有的一個純寫字樓“蒼岳大廈”的價格。數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中認(rèn)為寫字樓的租金為300元/年及以下的有78人，占39%。301-360元/年的有73人，占36.5%。361-420元/年的有45人，還有4人認(rèn)為租金可以在420元以上。第96頁/共187頁寫字樓對于寫字間的建筑結(jié)構(gòu)，您希望是？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，希望寫字樓的建筑結(jié)構(gòu)是全框架開放式格局的有123人，全框架半封閉式的有66人，全封閉式格局的有11人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)人喜歡寫字樓的建筑結(jié)構(gòu)是全框

54、架開放式格局，因?yàn)檫@樣可以方便他們裝修，物盡其用。第97頁/共187頁寫字樓您對寫字間的裝修標(biāo)準(zhǔn)有何要求？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，樣本中認(rèn)為寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)為清水房標(biāo)準(zhǔn)，自行裝修的有83人。認(rèn)為提供一般裝修標(biāo)準(zhǔn)，自己決定是否二次裝修的有58人。認(rèn)為提出裝修要求，由開發(fā)商統(tǒng)一裝修的有59人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，希望清水房標(biāo)準(zhǔn)，自行裝修的人占了很大一部分。同時，我司也建議清水房標(biāo)準(zhǔn)即可，這不僅節(jié)約了資金，而且可使本項(xiàng)目的市場價格不至于太高，有助于達(dá)到快速的去化。第98頁/共187頁寫字樓如果本項(xiàng)目擁有該物業(yè)，請問您會考慮本項(xiàng)目嗎?數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，會考慮本項(xiàng)目的有73人，不會

55、考慮的有51人，56人認(rèn)為可能會考率本項(xiàng)目，還有20個人選擇其他。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，寫字樓在靈溪當(dāng)?shù)剡€是較受歡迎的，同時，我們也發(fā)現(xiàn)，在靈溪當(dāng)?shù)貙懽謽窍鄬T乏。第99頁/共187頁寫字樓在您租/購寫字間時，首先會考慮以下哪三個因素？（多選）數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，在租/購寫字樓時，首先會考慮地理位置因素的有78人，占39%?？紤]交通狀況的有67人，價格的有46人，有62人考慮使用率，28人考慮發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)，考率物業(yè)管理的有31人，自身配套設(shè)施的有58人，周邊配套設(shè)施的有54人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪當(dāng)?shù)貙懽謽堑目悸室蛩乇容^多，本項(xiàng)目的地理位置，交通狀況都較好。

56、但是，項(xiàng)目周邊配套目前尚不成熟，因此，我們更加要做好項(xiàng)目本身的品質(zhì)，提高寫字樓的使用率來彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)。第100頁/共187頁餐餐/ /飲飲/ /娛娛/ /樂樂第101頁/共187頁請問您喜歡去哪里吃飯？原因是什么？A、農(nóng)家樂 B、半島咖啡 C、CO-CO咖啡 D、阿瓦山寨請問您喜歡去哪里玩？原因是什么？A、KTV B、酒吧 C、影院 D、足浴 E、棋牌室如果物流中心有一個這樣的場所，請問您會不會去消費(fèi)？為什么？A、會 B、不會 C、可能會 D、其他請問您希望本項(xiàng)目的檔次是怎樣的？A、高檔豪華 B、中等舒適 C、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠 D、其他請問在靈溪關(guān)于餐飲娛樂的消費(fèi)客群有哪些？外地人有多少？請問您喜歡哪

57、些菜系呢？A、浙菜 B、川菜 C、魯菜 D、其他請問您喜歡光顧哪些外國風(fēng)味的餐飲呢？A、意大利菜 B、法國菜 C、韓國菜 D、日本菜 E、其他（餐飲、娛樂問卷調(diào)查范本）第102頁/共187頁餐飲娛樂請問您喜歡去哪里吃飯？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，靈溪當(dāng)?shù)厝讼矚g去農(nóng)家樂吃飯的有54人，喜歡去半島咖啡的有52人，喜歡去CO-CO咖啡的有49人，喜歡去阿瓦山寨的有55人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)?shù)鼐用穸枷矚g有特色的餐飲，中西餐廳也備受當(dāng)?shù)厝俗放酢５?03頁/共187頁餐飲娛樂請問您喜歡去哪里玩？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，靈溪當(dāng)?shù)厝讼矚g去KTV的有73人，喜歡去酒吧的有58人，喜歡去影院的

58、有27人，喜歡去足浴的有40人，喜歡去棋牌室的有17人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)?shù)氐腒TV是十分火爆的，當(dāng)?shù)氐膴蕵窐I(yè)如此發(fā)達(dá)，這為本項(xiàng)目設(shè)有娛樂這一物業(yè)形態(tài)打下了一支強(qiáng)心劑。第104頁/共187頁餐飲娛樂如果物流中心有娛樂會所，請問您會不會去消費(fèi)？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，如果本項(xiàng)目擁有一個集餐飲、娛樂一體的物業(yè)，會來消費(fèi)的有32人，不會來消費(fèi)的有40人，107人認(rèn)為可能會來消費(fèi)，還有21人選擇了其他。泰和觀點(diǎn)：靈溪當(dāng)?shù)鼐用竦母L(fēng)思想比較嚴(yán)重，他們普遍認(rèn)為如果很多人都過來消費(fèi)，覺得好吃，覺得好玩，那也會隨波逐流。因此，本項(xiàng)目如何打響在靈溪當(dāng)?shù)氐闹龋慌诙t，顯得至關(guān)重要。第105

59、頁/共187頁餐飲娛樂請問您希望本項(xiàng)目的檔次是怎樣的？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，希望本項(xiàng)目的檔次為高檔豪華的有76人，中等舒適的有80個人，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的有44人。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)?shù)鼐用褡非蟮氖窍硎埽慌沦F。從這里我們同樣可以看出我們項(xiàng)目定位所要走到路線乃高端路線。第106頁/共187頁商商/ /業(yè)業(yè)/ /部部/ /分分第107頁/共187頁請問靈溪當(dāng)?shù)氐馁徫锪?xí)慣是怎樣的？A、逛街 B、逛商場 C、其他請問您認(rèn)為靈溪現(xiàn)在缺哪些商業(yè)形態(tài)？A、大型商場 B、大型超市 C、專業(yè)市場請問您認(rèn)為這些商業(yè)形態(tài)多大規(guī)模能夠吸引消費(fèi)者？A、1500及以下 B、1500-2000 C、2000-2

60、500 D、2500 以上如果在物流中心那里有大型超市，請問您會去消費(fèi)嗎？A、會 B、不會 C、可能會 D、其他請問您會不會經(jīng)常去高檔場所購物？A、會 B、不會 C、偶爾請問您想不想靈溪擁有一個像溫州開太一樣的購物中心？A、想 B、不想 C、其他（商業(yè)問卷調(diào)查范本）第108頁/共187頁商業(yè)請問靈溪當(dāng)?shù)氐馁徫锪?xí)慣是怎樣的？數(shù)據(jù)分析：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，當(dāng)?shù)厝说馁徫锪?xí)慣以逛街為主，有128人，占64%。逛商場的有27人，還有45人選擇其他，比如網(wǎng)上購物等。泰和觀點(diǎn)：從以上數(shù)據(jù)可以看出，靈溪當(dāng)?shù)鼐用竦闹饕徫锪?xí)慣為逛街，逛商場的人較少，這并不是說當(dāng)?shù)厝瞬幌矚g逛商場，只是因?yàn)楫?dāng)?shù)貨]有好的商場讓其去逛。因此，本項(xiàng)目引進(jìn)大型商場正好彌