物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)辦法

1、物 業(yè) 管 理 投 標(biāo) 書(shū) 的 編 寫(xiě) 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)是對(duì)投標(biāo)公司前述準(zhǔn)備工作的總結(jié)，是投標(biāo)公司的投標(biāo)意圖，報(bào)價(jià)策略與目標(biāo)的集中體現(xiàn)，其編制質(zhì)量的優(yōu)劣將直 接影響投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的成敗.因此,投標(biāo)公司除了應(yīng)以合理報(bào)價(jià)，先進(jìn)技術(shù)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為其競(jìng)標(biāo)成功打好基礎(chǔ)外，還應(yīng)學(xué)會(huì)如何包裝自己的投標(biāo)文件，如何在標(biāo)書(shū)的編制，裝訂，密封等方面給評(píng)委留下良好的 印象,以爭(zhēng)取關(guān)鍵性評(píng)分.由于不同物業(yè)具有不同性質(zhì)，不同招標(biāo)項(xiàng) 目具有不同要求，其投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容要求也相應(yīng)呈現(xiàn)出差異.投標(biāo)公司在實(shí)踐中可根據(jù)具體情況自行發(fā)揮.一，物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容(一)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的組成物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部文件，

2、主要包括：1.投標(biāo)致函 投標(biāo)致函實(shí)際上就是投標(biāo)者的正式報(bào)價(jià)信，其主要內(nèi)容有：(1)表明投標(biāo)者完全愿 意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫(xiě)明自己的總 報(bào)價(jià)金額；(2)表明投標(biāo)者接受該物業(yè)整個(gè)合同委托管理期限；(3)表明 本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)者愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金(4)說(shuō)明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期；(5)表明本投標(biāo)書(shū)連同招標(biāo)者的書(shū)面接受通知均具有法律約束力；(6)表明對(duì)招標(biāo)者接受其他投標(biāo)的理解.2.附件 附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定但應(yīng)注意,各種商 務(wù)文件，技術(shù)文件等均 應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求備全,缺少任何必須文 件的投標(biāo)將被排除在中標(biāo)人之外.這些文件主要 包括:(1)公司

3、簡(jiǎn) 介.概要介紹投標(biāo)公司的資質(zhì)條件，以往業(yè)績(jī)等情況.(2)公司法人地 位及法定代表人證明.包括資格證明文件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記證，企業(yè) 代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，授權(quán)書(shū)，代理協(xié)議 書(shū)等),資信證明文件(保函，已履行的合同及商戶意見(jiàn)書(shū)，中介機(jī)構(gòu) 出具的財(cái)務(wù)狀況書(shū)等).(3)公司對(duì)合同意向的承諾.包括對(duì)承包方式 價(jià)款計(jì)算方式，服務(wù)款項(xiàng)收取方式，材 料設(shè)備供應(yīng)方式等情況的說(shuō)明(4)物業(yè)管理專案小組的配備.簡(jiǎn)要介紹主要負(fù)責(zé)人的職務(wù)，以往業(yè)績(jī)物業(yè)管理組織實(shí)施規(guī)劃等.說(shuō)明對(duì)該物業(yè)管理運(yùn)作中的人員安排,工作規(guī)劃，財(cái)務(wù) 管理等內(nèi)容.(二)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)除了按規(guī)定格式要求

4、回答招標(biāo)文件中的問(wèn)題外 ，最 主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)形式和 費(fèi)用.1.介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 除了介紹本公司的概況外,主要介紹本公司以前管理過(guò)或正在管理物業(yè)的名稱，地址，類型,數(shù)量,要指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和成果 ，并介紹主要負(fù)責(zé) 人的專業(yè)，物業(yè) 管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn).2.分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)主要指出此次投標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和日后管理上的特點(diǎn)，難點(diǎn),可列舉說(shuō)明，還分析租用戶對(duì)此類物業(yè)及管理上的期望,要求等.以下分別對(duì)不同性質(zhì)物業(yè)管理中的重點(diǎn)，難點(diǎn)做出 分析：(1)住宅小區(qū) 對(duì)于住宅小 區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼的要求，高檔次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)則是其 更高的享受追求

5、，因此其物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出的是：環(huán)境管理.要 求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂 鑿洞，亂開(kāi)門窗的破壞性行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或 亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全.衛(wèi)生綠化管理.定時(shí)對(duì)小區(qū) 公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒;加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶，花草樹(shù)木,禁止人為破壞行為 治安管理.成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財(cái) 產(chǎn)安全.市政設(shè)施管理.即市政道路，下水管道，窨井與消防等公共 設(shè)施的管理，維修，保養(yǎng) 等工作.便利服務(wù).為特殊住戶提供各種 專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù).(2)高層住宅高層住宅相對(duì)于普通住宅 小區(qū)

6、而言,其特點(diǎn)是建筑規(guī)模大，機(jī)電設(shè)備多，住戶集中，居 住人員的因此,這類物業(yè)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在機(jī)電設(shè)備管理.這是大樓的核心部分，如發(fā)電機(jī)，中央空調(diào)，供水,消防,通信系統(tǒng) 等，一旦哪一部分發(fā)生問(wèn)題，必將嚴(yán)重影響住戶生活和工作.因此物業(yè) 管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓(xùn)，健全各項(xiàng)管理制度，保證能及時(shí)排除故障.保衛(wèi)治安管理.須設(shè)保 安班,24小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來(lái)訪人員登記制度，公共場(chǎng)所安裝閉路 電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個(gè)角落都能處在保安人員控制中.衛(wèi)生 清潔管理.堅(jiān)持早上清掃樓梯，走廊通道，電梯間等，收倒各樓層垃圾， 清洗衛(wèi) 生用具,保持大樓清潔衛(wèi)生.保養(yǎng)維護(hù).主要是對(duì)公用設(shè)施

7、 公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查，維修.(3)寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓作為辦公場(chǎng)所，要 求環(huán)境應(yīng)保持寧?kù)o，清潔，安全,其物業(yè)管理重點(diǎn)應(yīng)放在：安全保衛(wèi) 工作保證防盜及安全設(shè)施運(yùn)作良好，堅(jiān)持出入登記制度,24小時(shí)值 班守 衛(wèi).電梯，中央空調(diào)，水電設(shè)施維護(hù)保證工作時(shí)間上述設(shè)備 正常工作，不允許出錯(cuò).清潔衛(wèi)生服務(wù).這同高層住宅相類似，但要 求更高，應(yīng)當(dāng)天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無(wú)雜物，無(wú)灰塵，同時(shí)保 證上班時(shí)間的開(kāi)水供應(yīng).(4)商業(yè)大廈管理 在商業(yè)大廈管理中，公司形象，居民購(gòu)物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點(diǎn)在于：安全保衛(wèi)工作.通常大型商業(yè)中心客流量較大，容易發(fā)生安全問(wèn)題， 故應(yīng)保證24小 時(shí)專人值班巡邏，以及便衣

8、保安人員場(chǎng)內(nèi)巡邏. 消防工作管理維護(hù)消防設(shè)施，制定嚴(yán)格的消防制度.清潔衛(wèi)生工 作.有專職人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)巡回保潔，垃圾清掃，隨時(shí)保持商場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生 空調(diào)或供熱設(shè)備管理.設(shè)立專職操作及維護(hù)人員，保證設(shè)備正常運(yùn) 轉(zhuǎn).以上是針對(duì)各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點(diǎn)和難點(diǎn)，但在具體編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)針對(duì)物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就 最突出的問(wèn)題作詳細(xì)分析.3.介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及 功能(1)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理公司前期介入所應(yīng)考慮的問(wèn)題及其意義，接下來(lái)就各問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)敘 述.對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁I(yè)意見(jiàn).投標(biāo)公司應(yīng)從物業(yè) 建成后管理的角度出發(fā)，考 慮設(shè)計(jì)圖紙

9、是否具有操作的可行性，是 否方便用戶，有時(shí)甚至可以就物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)提出一些有利于日后運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)管理的設(shè)計(jì)預(yù)留建議.對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè) 意見(jiàn).投標(biāo)公司應(yīng)從使用者角度考慮設(shè)施的配置能否滿足住戶的普遍需要.對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見(jiàn)并進(jìn)行監(jiān)督.包括參與開(kāi)發(fā)商重大修改會(huì)議，向業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng)，維護(hù)等方面的建 議.提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議.主要就先前所分析到的管 理難點(diǎn)有針對(duì)性地提出施工方面的建議，以利于日后管理.(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃.詳細(xì)說(shuō)明員工培訓(xùn)的課程內(nèi)容，以及經(jīng)培訓(xùn)后員工所應(yīng)具備的素質(zhì).制訂租約條款，管理制度和租用戶手冊(cè).列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案.指出

10、日常運(yùn) 作費(fèi)用支出，確定日后收費(fèi)基礎(chǔ).(3)用戶入住及裝修期間的管理顧 問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù).說(shuō)明物業(yè)管理公 司在用戶入住時(shí)應(yīng)向用戶解釋的事項(xiàng),及其應(yīng)當(dāng)承辦的工作.住戶裝修工程及物料運(yùn)送的管理服務(wù).規(guī)定用戶裝修時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題及 應(yīng)提交的文 件.遷入與安全管理服務(wù).說(shuō)明物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采 取哪些措施，規(guī)定業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章 制度.(4)管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理人力安排.編制物業(yè)管理組織運(yùn)作圖，說(shuō)明各部門人員 職責(zé)及其相互關(guān)系.保安服務(wù).包括為聘任與培訓(xùn)員工，設(shè)立與實(shí) 施保安制度等而應(yīng)采取的措施.清潔服務(wù).包括擬定清潔標(biāo)準(zhǔn)，分 包清潔工作的措施，監(jiān)督清潔工作，以及保證清潔標(biāo)準(zhǔn)

11、的其他措施.維修保養(yǎng)服務(wù).編制維修計(jì)劃，安排技術(shù)工程師監(jiān)督保養(yǎng)工作的實(shí)財(cái)務(wù)管理服務(wù).包括制定預(yù)算案，代收管理費(fèi)，處理收支賬目 管理賬戶等.綠化園藝管理服務(wù).包括配置園藝工，布置盆栽，節(jié)日 的裝飾工作等.租賃管理服務(wù).這是針對(duì)承租用戶的管理工作，包 括收取租金，提供租約，監(jiān)督租戶 遵守規(guī)章等工作.與租用戶聯(lián)系 及管理報(bào)告.主要包括通知，拜訪用戶，了解情況，并定期向業(yè)主大會(huì) 報(bào)告管理情況等工作.其他管理服務(wù)內(nèi)容.補(bǔ)充說(shuō)明由于招標(biāo)物 業(yè)的特殊功用或業(yè)主特殊要求而需要的其他 特定服務(wù).(5)說(shuō)明將 提供的服務(wù)形式，費(fèi)用和期限 管理顧問(wèn)服務(wù)期限：通常自接受委托 開(kāi)始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止.管理運(yùn)作服務(wù)期限：

12、自樓宇發(fā)放執(zhí)照起， 至合同到期為止.二，物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)注意事項(xiàng)(一)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的基本要素物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備 統(tǒng)一的編寫(xiě)基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行.因此,投標(biāo)公司必須對(duì)投標(biāo)書(shū)的基本要素有所了解.1.計(jì)量單位 計(jì)量單位是投標(biāo)書(shū)中必 不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一.因此，統(tǒng)一計(jì)量單位是避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段.投標(biāo)書(shū)中必須使用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo) 準(zhǔn)計(jì)量單位，不允許混 合使用不同的度量制.2.貨幣 國(guó)內(nèi)物業(yè)管 理投標(biāo)書(shū)規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為"人民幣",而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣 則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行.3.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制投標(biāo)書(shū)應(yīng)使用國(guó)家 統(tǒng)一頒布的行

13、業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國(guó)家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事.若采用國(guó)外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī) 范譯成中文，并在投標(biāo)書(shū)中說(shuō)明.4.表述方式 投標(biāo)書(shū)的文字與圖紙 是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語(yǔ)言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的 投標(biāo)方案，因此,簡(jiǎn)潔,明確,文法通暢，條理清楚是投標(biāo)書(shū)文字必須滿 足的基本要求.編 制投標(biāo)書(shū)時(shí)，切忌拐彎抹角，廢話連篇,用詞模棱兩 可,應(yīng)盡量做到言簡(jiǎn)意賅，措辭準(zhǔn)確達(dá) 意，最大限度地減少招標(biāo)單位 的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議.圖紙,表格較之于文字在表達(dá)上更為直接 簡(jiǎn)單明了，但這同樣要求其編寫(xiě)做到前后一致,風(fēng)格統(tǒng)一，

14、符合招標(biāo)文件的要求.最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè)，并和標(biāo) 書(shū) 中的文字表述保持一致.5.理論技巧投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)不僅應(yīng)做到投標(biāo) 目標(biāo)明確，方案可行，編寫(xiě)人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書(shū)內(nèi)容相關(guān)的法律，技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合運(yùn)用心理學(xué)，運(yùn)籌學(xué)，統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技巧.6.資料真實(shí)性投標(biāo)文件應(yīng)對(duì)招標(biāo)文 件的要求作出實(shí)質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款，條件 和規(guī)定,且無(wú)重大偏離與保留.投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo) 文件,并保證所提供全部資料的真實(shí)性，以使其投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文 件的要求.否則,其投標(biāo)將被拒絕.（二）物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)中應(yīng)注 意的問(wèn)題1.確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺.

15、投標(biāo)文件中的每一空白都需填 寫(xiě),如有空缺，則被認(rèn)為放 棄意見(jiàn);重要數(shù)據(jù)未填寫(xiě)，可能被作為廢標(biāo)處理.因此投標(biāo)公司在填寫(xiě)時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎.2.不得任意修改填寫(xiě)內(nèi) 容.投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫(xiě)中有錯(cuò)誤而不得不修改,則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字.3.填寫(xiě)方式規(guī)范.投標(biāo)書(shū)最好用打字方式填寫(xiě),或者用墨水筆工整填寫(xiě)；除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò) 處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加 行，涂抹或改寫(xiě)痕跡.4.不得改變標(biāo)書(shū)格式.若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo) 書(shū)格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說(shuō) 明,但不得任意修改原標(biāo)書(shū) 格式.5.計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤.投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)，合計(jì)數(shù),分步 合計(jì),

16、總標(biāo)價(jià)及其大寫(xiě) 數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì).6.報(bào)價(jià)合理.投標(biāo)人應(yīng)對(duì) 招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià).高于市場(chǎng)的報(bào)價(jià)難以被接受，低于 成本報(bào) 價(jià)將被作為廢標(biāo)，或者即使中標(biāo)也無(wú)利可圖.因唱標(biāo)一般只唱正本投 標(biāo)文件中的”開(kāi) 標(biāo)一覽表",所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求 填寫(xiě)"開(kāi)標(biāo)一覽表","投標(biāo)價(jià)格表"等.7.包裝整潔美觀.投標(biāo)文件應(yīng) 保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一,裝幀美觀大方.8.報(bào)價(jià)方式規(guī)范.凡是以電報(bào)，電話，傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo)，招標(biāo)方概不接受.9.嚴(yán)守秘密,公平競(jìng)爭(zhēng).投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，不得行賄,徇私舞弊；不 得泄漏 自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄

17、抬標(biāo)價(jià)；不得隱瞞事實(shí)真相 不得做出損害他人利益的行為.否則,該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包 資格,甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁.三，物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)樣本 投標(biāo)文 件一 投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū) 業(yè)主:1.根據(jù)已收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字（）第（）號(hào)的 業(yè)的招標(biāo)文件，XX遵照市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo) 文件,招標(biāo)文件補(bǔ)充通 知,招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我 方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià) ，承擔(dān)上 述物業(yè)的全部管理工 作.2. 一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾 的期限和招標(biāo)文件中對(duì)承 包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù).3. 一旦 我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)

18、管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函 摘要表中承諾的質(zhì)量等級(jí).4. 一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件 中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作.如確需變更，必須征得業(yè)主的同意.5.我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有 效,在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo),我方將受此約束.6.我方同意招標(biāo)文件中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3%交納保證金XX萬(wàn)元（大 寫(xiě)）.若我 方違約，則扣除所交納的全部保證金.7.除非另外達(dá)成協(xié) 議并生效，招標(biāo)文件，招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要，中標(biāo)通知 書(shū) 和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同.投標(biāo)單位：（印鑒）法定 代表人或委托代理人：（蓋章,簽字）日期：年 月 日 投標(biāo)文件二

19、企業(yè)法人地位及法定代表人證明一一,法定代表人證明 法定代表人資格證明書(shū) 單位名稱：XX物業(yè)管理公司 地址：省市街號(hào)姓名： 性別：年齡：民族：職務(wù)：技術(shù)職稱：身份證號(hào)碼：XX系XX物 業(yè)管理公司的法定代表人.負(fù)責(zé)為XX物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署 上述物業(yè) 的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一 切事務(wù).特此證明.投標(biāo)單位：（蓋章）上級(jí)主管部門：（蓋章）日期: 年 月曰日期：年 月曰二，營(yíng)業(yè)執(zhí)照（式樣見(jiàn)圖3-2-1）三，資質(zhì) 證書(shū)（式樣見(jiàn)圖3-2-2） 四,法人代碼證書(shū)（式樣見(jiàn)圖3-2-4） 投標(biāo)文 件三XX物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介1994年12月組建成立的XX物業(yè)管 理公司是經(jīng)XX市建委核

20、準(zhǔn)的物業(yè)管理一級(jí)企業(yè).公司以管理住宅小區(qū)和工貿(mào)大廈為主，近幾年來(lái)先后承接了 XX等物業(yè)的管理工作.截 止到1998年底，本公司已接管樓房585棟，總建筑面積256萬(wàn) 余平方米.其中由本公司委 托管理的XX小區(qū)榮獲了 "全國(guó)優(yōu)秀物業(yè) 管理示范小區(qū)"稱號(hào)，XX區(qū)，XX莊七區(qū)和單店小區(qū)也先后被評(píng)為"XX市優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)".為向業(yè)主提供全方位高質(zhì)量服務(wù)，公 司不僅裝備了商務(wù)中心，超市,美容院,健身房等 服務(wù)場(chǎng)所,還開(kāi)設(shè)了 建筑管理，房屋維修，代叫出租車，代辦水，電，煤,電話費(fèi)，代裝潢，代 購(gòu)物品等服務(wù)項(xiàng)目，并配備專程免費(fèi)巴士往返市區(qū).同時(shí),公司還聘 請(qǐng)了美國(guó)

21、XX物業(yè)管理公司主管為外方顧問(wèn)，借鑒國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理 經(jīng) 驗(yàn),不斷健全管理制度，提高人員素質(zhì)和服務(wù)水平，為所接管物業(yè) 的廣大業(yè)主提供真誠(chéng)周到的專業(yè)服務(wù).幾年來(lái)，公司先后有XX花園小區(qū)榮獲"全國(guó)城市優(yōu)秀示范居住小區(qū)"稱號(hào)，并順利通過(guò)了 英國(guó) BSI認(rèn)證機(jī)構(gòu)和XX市SQCC質(zhì)量認(rèn)證中心對(duì)XX花園物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證體系的認(rèn) 證,率先成為中國(guó)北方地區(qū)榮獲IS09002質(zhì)量認(rèn)證證書(shū)的物業(yè)公司；XX市北里東區(qū)和XX市 北里中區(qū)小區(qū)分別榮 獲了 "全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)"稱號(hào);XX街南里小區(qū)，XX街東里 小區(qū)，幸福一村小區(qū)和龍華園小區(qū)也分別獲得了" XX市

22、優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)"稱號(hào).本公司有完整的服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控措 施，近年來(lái)所接管的物業(yè)未曾出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量事故,XX年被XX市質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)授予”服務(wù)質(zhì)量信得過(guò)單位",并且在XX物業(yè)的管理工作 中，由于服務(wù)質(zhì)量突出，被XX市精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)為” XX 市共建文明居住區(qū)先進(jìn)單位".投標(biāo)文件四物業(yè)管理專案小組配備 一，物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成 物業(yè)管理班子.總負(fù)責(zé) 人（項(xiàng)目經(jīng)理）和各級(jí)負(fù)責(zé)人（部門人員）配置 見(jiàn)下表.二，物業(yè)管理專案小組主要成員簡(jiǎn)介：1.董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌 整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高負(fù)責(zé)人.2.董事：專責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)

23、 劃的物業(yè)管理服務(wù)工作.此先生在香港及臺(tái)灣前后共有10年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其物業(yè)管理顧問(wèn)的經(jīng)歷計(jì)有香港新界XX發(fā)展計(jì)劃 香港XX大廈,臺(tái)北市XX集團(tuán)超高層大樓,臺(tái)北市XX集團(tuán)總部大 樓,上海外灘XX廣場(chǎng),上海XX百貨公司,武漢XX廣場(chǎng),北京XX 大廈及珠海XX廣場(chǎng)等.投標(biāo)文件五 對(duì)合同意向的承諾 一，承包方 式:物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算.二，服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：1.各項(xiàng)服務(wù)的工 作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；2.普通服務(wù)單價(jià)依照國(guó)家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；3.特定服務(wù)單價(jià)參照國(guó)家類似服務(wù)統(tǒng) 一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動(dòng)予以確定；4.設(shè)備的購(gòu)置租賃價(jià)及材料價(jià)格f本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；5.管理期間，凡遇有

24、關(guān)政策性調(diào)整，按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行.三，在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方投 標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi) 用.四,服務(wù)款項(xiàng)收取方式： 物業(yè)竣工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開(kāi)發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià) 1%的 管理基金.物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表 （固定或者 輪流）收取并交至物業(yè)管理處收取時(shí)間為每月1次,下月15日以 前交至物業(yè)管理處.五,材料設(shè)備供應(yīng)方式：管理所用材料，設(shè)備除 臨時(shí)所需的個(gè)別種類外，應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)，乙方提供材料堆放場(chǎng) 所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購(gòu)，并按委托管理 合同有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行六，服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足.在合同中制定出對(duì)物

25、業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務(wù)的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰.七，為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過(guò)精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)八，文明管理,確保安全, 實(shí)現(xiàn)無(wú)重大事故.投標(biāo)文件六1.企業(yè)信譽(yù)2.企業(yè)資質(zhì)（證書(shū)式樣見(jiàn)圖3-2-1）3.企業(yè)榮譽(yù)證書(shū)（略）4.企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料（式樣見(jiàn)圖3-2-5） 5.企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料（式樣同上）6.近幾年所接 管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，期限,安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表. 班子配備明細(xì)表.投標(biāo)文件七物業(yè)管理要點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō) 是一門學(xué)問(wèn)，本公司以小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境

26、為 原則，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓 的收益和投資潛質(zhì)都能達(dá)致極限.這種"投資管理"的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，更能使其增值.XX 物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑，其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：一，工貿(mào)大廈管 理工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是當(dāng)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃 還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的 電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有 專門知識(shí)和技術(shù).這些裝備不僅包括升降機(jī)和 停車場(chǎng)電梯，還包括 高技術(shù)的現(xiàn)代化設(shè)備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)，中央空氣調(diào)節(jié) 設(shè) 備和通風(fēng)設(shè)備，保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)，自動(dòng)濾水器，火警和其他消 防裝置，以及后備電力

27、供 應(yīng)設(shè)備等.租用戶對(duì)這類大樓，特別是出入 口大堂，洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高.大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀.一幢工貿(mào)大廈是否能得 到 完善管理,對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，同樣對(duì)其資本 價(jià)值也會(huì)影響.二，停車場(chǎng)管理現(xiàn)今停車場(chǎng)設(shè)備的管理多采用先進(jìn) 的自動(dòng)化管理系統(tǒng)來(lái)滿足繁忙的日常運(yùn)作需要.采用 自動(dòng)化管理，可以減少人為差錯(cuò)，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn) 作更為 順暢,租用戶及訪客利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷.此外,停車場(chǎng)上的停車程序也必須做出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù).停車場(chǎng)必須設(shè)有閉路電視監(jiān)控，保障訪客安全.大樓后備電源 發(fā)電

28、機(jī)須與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時(shí)段仍能操作和提 供必要的服務(wù).停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng) 新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全.停車 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足的 原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以降低管理費(fèi)，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ) 貼,這對(duì) 整幢大樓的出租，出售和營(yíng)運(yùn)都有著正面的積極作用.服務(wù)內(nèi)容 依據(jù)XX物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供 管理顧問(wèn)服務(wù)，待大樓竣工后再提供管理運(yùn)作服務(wù).一,物業(yè)管理顧 問(wèn)服務(wù) 物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的項(xiàng)目包括：(1)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管 理顧問(wèn)服務(wù)提供大樓圖紙專業(yè)意見(jiàn)；提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)； 提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)；預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本；大樓管理

29、 進(jìn)度檢討；停車場(chǎng)管理建議.(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù) 制訂租約條款，管理守則和租用戶手冊(cè)；員工培訓(xùn)計(jì)劃；財(cái)務(wù) 預(yù)算.(3)用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問(wèn)服務(wù)移交大樓單位與用戶程序；裝修工程及物料運(yùn)送控制程序；保安控制；搬運(yùn) 控制；安全控制.(一)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問(wèn)服務(wù)這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照.1.服務(wù)的功能(1)在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來(lái)的管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施.(2)節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用， 并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作.(3)在租用戶入住前可訂立管理費(fèi)及其 他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能夠順暢.2.服務(wù)內(nèi)容1)提

30、供 大樓圖紙專業(yè)意見(jiàn) 就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖，立面圖，剖面圖及基地 現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見(jiàn)及分析.這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂的.本公司將建議業(yè)主對(duì)部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間，如中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置，垃圾處理室的適當(dāng)位置，停車,車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃,大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等.2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施提出對(duì)將來(lái)管理運(yùn)作有利的顧問(wèn)意見(jiàn)，主發(fā)選擇設(shè)施種類及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn)大樓設(shè)施包括：電梯；消防設(shè)備；電氣設(shè)備；照明設(shè)備；給排水系統(tǒng)，大樓自動(dòng)化系統(tǒng)；垃

31、圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備；后備發(fā)電機(jī)設(shè)備，大樓廣播系統(tǒng)；停車場(chǎng)管理系統(tǒng)提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)就業(yè)主選定的建筑材料提出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見(jiàn)，例如對(duì)建材的耐用性，清潔性,質(zhì)量?jī)?yōu)劣 的鑒別，判斷材料能否對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理者能否妥善處 理等加以分析.4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè) 主 參考.5)大樓管理進(jìn)度檢討本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見(jiàn)，內(nèi)容包括：(1)分析及評(píng)估大樓施工期間的圖紙是否配合 先前提出的專業(yè)意見(jiàn).(2)當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加會(huì) 議,與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進(jìn)度,以便即時(shí)提出

32、專業(yè)意見(jiàn)使日后的管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來(lái)因修改設(shè)計(jì)而帶來(lái)的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi).(3)就各廠商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供 專業(yè)意見(jiàn)，例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序，零 件配備是否足夠，維修保 養(yǎng)服務(wù)是否滿意，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，以此作為 業(yè)主及建筑師的參考.6)停車場(chǎng)管理建議 依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃提 出管理顧問(wèn)意見(jiàn)，內(nèi)容包括：(1)制訂停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng) 運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等.(2)停車場(chǎng)車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車,計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估.(3)就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議，包括人力安排及維修保 養(yǎng) 服務(wù).(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)1.制