物業(yè)入住與裝修管理

1、物業(yè)入住與裝修管理入住管理一、入住的概念1、概念： 業(yè)主入住是指業(yè)主或使用人收到書面入住通知書并辦理接房 手續(xù)的過程，即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。2、概念分析：從權(quán)屬關(guān)系看，入住是開發(fā)商將已建好的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按 照法律程序交付給業(yè)主的過程， 是開發(fā)商和業(yè)主的之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn) 權(quán)的交接。但物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者， 有義務(wù)協(xié)助開發(fā)商和業(yè)主做好驗(yàn) 房、付款、簽約、裝修和搬遷等入住相關(guān)事宜。按規(guī)定，當(dāng)新建的房 屋符合交付使用的條件， 開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時向業(yè)主或使用 人發(fā)出入住通知書， 約定時間辦理接房手續(xù)。 通常業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng) 在約定的時間期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù)， 如因特殊原因無法及時

2、接房， 必須征得開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)同意。業(yè)主或使用人辦理完入住手續(xù)， 完成對房屋的驗(yàn)收后， 戶內(nèi)的所有管 理責(zé)任將轉(zhuǎn)移至業(yè)主或使用人身上， 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或使用人共 同管理和相互監(jiān)督的關(guān)系已然形成。 因此，移交時雙方須完成一定的 手續(xù)，以維護(hù)業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。二、業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作1健全管理處 竣工驗(yàn)收前三個月，任命管理處主任，房管員 2 人（收款 1人）到位，組成管理處籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取 分步到位的辦法，業(yè)主（使用人）入住時，管理處各類人員必須全部 到位。管理處各類人員可按以下程序和時間到位， 但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際 情況進(jìn)行調(diào)整（以下

3、人員名額按建筑面積 5 萬平方米的住宅小區(qū)擬 定）：1）竣工驗(yàn)收前二個月，大廈消防中心值班人員 3 人（機(jī)電 1 人，給 排水 1 人，電梯 1 人）進(jìn)入現(xiàn)場，與機(jī)電安裝維修工程部人員一起， 參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作， 掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和 操作規(guī)程。2）竣工驗(yàn)收前半個月，電工 2 人，給排水 1 人，進(jìn)入現(xiàn)場，熟悉樓 宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓 宇工程遺留問題的整改工作。3）竣工驗(yàn)收前半個月，部分保安人員到位，負(fù)責(zé)所接受物業(yè)的守衛(wèi) 工作。4）入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。5）入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐。6）入住前半

4、個月，衛(wèi)生人員到位，開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間 進(jìn)行清潔。7）入住前半個月，全部保安人員配齊上崗。8）入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位。2入住工作方案管理處成立后， 管理處主任在入住前一個月負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫 的物業(yè)管理方案，編制管理處入住工作方案，方案內(nèi)容包括：1）核實(shí)物業(yè)管理方案中擬定的管理處人員配備情況。2）根據(jù)接管項(xiàng)目的實(shí)際情況和物業(yè)管理方案中的管理要求以及 要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)擬定人住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面 的配套改進(jìn)意見或整改措施。3）擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案。4）根據(jù)物業(yè)管理方案的開辦采購計(jì)劃，擬定分步購置計(jì)劃。5）制定入住工作計(jì)劃，在計(jì)劃中應(yīng)

5、明確入住時間、負(fù)責(zé)入住工作的 人員及其職責(zé)、入住手續(xù)、入住過程中使用的文件和表格。6）制定入住流程。7）根據(jù)入住工作計(jì)劃應(yīng)提前發(fā)出入住通知書 ，詳細(xì)說明需業(yè)主準(zhǔn) 備的證明材料、需業(yè)主填寫的表格、辦理入住手續(xù)的程序、辦理入住 手續(xù)的工作現(xiàn)場，應(yīng)張貼入住公告和明確的指示標(biāo)識。3準(zhǔn)備入住資料1）根據(jù)企業(yè)原有的格式和接管項(xiàng)目的實(shí)際情況編寫和印制住戶手 冊、業(yè)主公約、房屋使用說明書 、防火公約等。其中業(yè)主 公約應(yīng)在入住率達(dá) 60時，由業(yè)主委員會討論制定，企業(yè)為了加 強(qiáng)管理，與住戶相互制約，制定臨時規(guī)定，當(dāng)入住達(dá)到60時，再按業(yè)主委員會制定的業(yè)主公約執(zhí)行。2）根據(jù)國家建設(shè)部頒布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定 ，并

6、結(jié)合實(shí)際情 況編寫和印制住戶裝修管理規(guī)定 、臨時用電管理規(guī)定等。3）印制入住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、繳款通知書 及入住所需各類表格， 如用戶登記表、 住戶家庭成員登記表、 業(yè)主（租 戶）收樓登記表、業(yè)主（租戶）入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋 保修登記表、商務(wù)公寓物品交接記錄表、鎖匙借還 / 看房登記表等。4）印制安裝空調(diào)管理規(guī)定（附空調(diào)安裝平面示意圖）和空調(diào)架的式 樣圖。5）印制其他規(guī)定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定 （附式樣平面示意圖） 。6）各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。為了在辦理入伙時及時向 業(yè)主提供便捷服務(wù)，由專員將印刷資料、文件成品進(jìn)行分類裝袋，并 安排工程技術(shù)人員對施工單位

7、移交的各類鑰匙進(jìn)行校對， 出現(xiàn)質(zhì)量問 題及時向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。4協(xié)調(diào)工作1）聯(lián)系開發(fā)商，統(tǒng)一辦理地點(diǎn)，集中服務(wù)，形成“一條龍服務(wù)”程 序。2）聯(lián)系供電局、自來水公司、煤氣公司和郵局等單位，保證入住后 水、電、氣等的供應(yīng)。3）聯(lián)系電話公司安裝電話事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。4）聯(lián)系學(xué)校、派出所和社區(qū)委員會，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手 續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。5通知入住 通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式。 提前一個月向業(yè)主發(fā)出入住通知。 寄 發(fā)通知應(yīng)包括入住通知書 、收樓須知、入住手續(xù)書、繳款通 知書。6入住時的環(huán)境布置 1）區(qū)內(nèi)環(huán)境。入口處掛橫幅、插彩旗等，

8、營造熱烈氣氛；設(shè)置由入 口處到管理處的指路牌；入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時間。 2）管理處辦公環(huán)境。擺放花籃、盆景等，營造喜慶氣氛；張貼醒目 的“辦理入住手續(xù)流程圖” ，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服 務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然。 ；管理人員著裝整潔，精神 飽滿；辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。三、如何編制入住方案 如何才能做好物業(yè)入住服務(wù)方案呢？入住服務(wù)方案的內(nèi)容是什么？ 辦理入住時各部門的工作要點(diǎn)和注意事項(xiàng)是什么？（一）、物業(yè)入住服務(wù)方案的內(nèi)容1、時間安排 一般情況下，入住時需要辦理入住手續(xù)的業(yè)主多達(dá)幾百家或 幾千家， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能全部集中在同一時間辦理， 因此在時間 安排

9、策劃時， 應(yīng)實(shí)現(xiàn)業(yè)主分期分批的辦理入住， 同時對于業(yè)主因故不 能按期辦理，可留有機(jī)動時間予以補(bǔ)辦。2、人員配備業(yè)主入住是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的第一次親密接觸， 也是物業(yè) 服務(wù)企業(yè)帶給業(yè)主的第一印象， 是關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有部門的大 事。物業(yè)管理財(cái)務(wù)部，維修部、安保部、環(huán)境部、客服部都應(yīng)該投入 到業(yè)主入住的工作中來，各部門主管直接負(fù)責(zé)，安排各項(xiàng)工作。從客 服部抽調(diào)部分人員組成政策咨詢小組，方便業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。3、資料和辦公用具準(zhǔn)備辦理業(yè)主入住手續(xù)時，需要準(zhǔn)備兩大類入住資料和表格。第一類 是業(yè)主需要閱讀并且簽字的書面資料， 包括：前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、 裝修協(xié)議書、 業(yè)主公約。 第二類是業(yè)主只需

10、要閱讀或填寫而不需要簽 字的資料，包括：售樓證明書、業(yè)主資料登記表、住戶手冊、入伙指 南。兩類資料應(yīng)分別存檔整理，方便辦理手續(xù)時使用。合理測算各部 門在入住現(xiàn)場所需的必要的辦公用具和物品， 登記成表冊，提前準(zhǔn)備。4、場地設(shè)計(jì)確定業(yè)主進(jìn)入小區(qū)的大門和路徑， 合理安排臨時停車場， 全面 啟動監(jiān)控系統(tǒng)，采取必要安全防范措施。 本著“一站式”服務(wù)的原則， 將各相關(guān)部門按照服務(wù)流程順序排放， 合理安排入住場地， 同時以圖 例形式標(biāo)出相關(guān)部門位置，便于業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。5、環(huán)境布置在物業(yè)小區(qū)的大門入口處懸掛條幅，書寫“恭賀廣大業(yè)主喬 遷之喜”，兩側(cè)插彩旗或擺放時花、盆景。在業(yè)主入住慶典現(xiàn)場擺放 音箱、功放

11、等設(shè)備，安排現(xiàn)場布景音樂。在辦理入住的各部門顯著位 置擺放不同花卉， 在小區(qū)的各大門設(shè)置路標(biāo)牌， 重點(diǎn)部位擺放安全警 示標(biāo)示牌和臨時指示牌。將業(yè)主入住程序編寫成簡單的入住流程， 張貼“入住手續(xù)流程 圖”在小區(qū)入口處或者小區(qū)的明顯位置。6、交通管理物業(yè)管理處要合理設(shè)計(jì)業(yè)主辦理入住時的車輛進(jìn)出路線， 增加 臨時停車牌的發(fā)放， 開放必要的門禁， 啟動小區(qū)內(nèi)所有監(jiān)控和紅外線 報(bào)警系統(tǒng)， 增加道路和車輛指引人員和現(xiàn)場秩序維護(hù)的人員。 同時為 方便業(yè)主停車辦理入住手續(xù)， 應(yīng)將臨時停車場設(shè)計(jì)在距離辦理入伙手 續(xù)較近的位置。7、突發(fā)事件的處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在設(shè)計(jì)入住方案時， 應(yīng)提前設(shè)想到各種突發(fā)事件 的發(fā)生，并

12、將其處理方法寫入入住方案， 這樣才能有效的實(shí)現(xiàn)業(yè)主入 住，方便管理人員查詢處理相關(guān)問題。1）、客觀原因：天氣惡劣，刮風(fēng)下雨 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先準(zhǔn)備部分充氣遮雨棚和雨傘， 并且提前準(zhǔn)備高層 大堂、業(yè)主會所等地方提供給業(yè)主避雨， 組織物業(yè)管理人員組成應(yīng)急 小分隊(duì)疏散人群，避免場面混亂造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。 2）、主觀原因：突然停電、相關(guān)設(shè)備故障在辦理入住時， 維修部人員隨時待命， 針對突發(fā)的設(shè)備設(shè)施故 障，應(yīng)及時檢修、排除。對于突發(fā)停電，應(yīng)能及時啟動小區(qū)配電房的 發(fā)電機(jī)，及時供電。四、分組設(shè)計(jì)任務(wù)：策劃某某小區(qū)一期業(yè)主入住儀式活動方案五、各部門做好入住工作的要點(diǎn)與要求一）、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)部在業(yè)

13、主入住前， 為方便業(yè)主繳費(fèi)， 財(cái)務(wù)部需要提前和各銀行聯(lián) 系，商洽在入伙現(xiàn)場聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)的問題，并能夠按時開通該項(xiàng)服務(wù)。財(cái)務(wù)部人員在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，需要掌握國家相關(guān)物業(yè) 管理法律法規(guī)，了解收費(fèi)依據(jù)，能夠耐心向業(yè)主解釋收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，對于個別有意見拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主，要沉著、冷靜，向 其展示物價部門批準(zhǔn)的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。（二）、物業(yè)服務(wù)公司客服部物業(yè)服務(wù)公司客服部在業(yè)主入住工作中發(fā)揮著重要的作用， 客服人員在前期準(zhǔn)備階段需要分類整理大量的入住資料， 將業(yè)主需要 簽字確認(rèn)資料的和業(yè)主需要詳細(xì)閱讀不需簽字的資料， 分裝到不同檔 案袋中，同時， 將入住資料上傳到物業(yè)公司服務(wù)中心的網(wǎng)頁上，方便

14、 業(yè)主查詢，并公布咨詢電話。為增加與業(yè)主的溝通和交流，客服人員 還要準(zhǔn)備帶有物業(yè)公司標(biāo)識的小禮品在業(yè)主辦理入住手續(xù)時發(fā)放。 客服人員在入住現(xiàn)場需要承擔(dān)禮儀引導(dǎo)工作， 節(jié)省業(yè)主辦理手續(xù)的時 間。當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時，需要立即按照緊急預(yù)案處理，向業(yè)主解釋說 明。若遇到無法解決的狀況，可將有意見業(yè)主轉(zhuǎn)入辦公室，避免場面 失控?？头吭谌胱∈掷m(xù)辦理中主要承擔(dān)向業(yè)主發(fā)放入住通知書， 查 驗(yàn)業(yè)主證件、核實(shí)業(yè)主身份，請業(yè)主簽署、領(lǐng)取相關(guān)入住文件的工作。 同時辦理現(xiàn)場的解釋說明和下一部門的引導(dǎo)工作， 是客服人員需要注 意，不能忽視的。三）、物業(yè)服務(wù)公司安保部安保部門在業(yè)主入伙前， 需要對小區(qū)場地進(jìn)行設(shè)計(jì)， 安排臨

15、時停 車場，對小區(qū)道路和車輛交通進(jìn)行管理。業(yè)主辦理入住時，安保人員 主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部的秩序維護(hù)， 包括小區(qū)內(nèi)的紅外監(jiān)控， 入伙現(xiàn)場和 慶典現(xiàn)場的秩序維護(hù)， 道路的通暢和車輛的指引等。 特別需要注意的 是財(cái)務(wù)部在收取相關(guān)費(fèi)用時， 現(xiàn)場的安全維護(hù)問題， 合理避免犯罪人 員進(jìn)行偷盜和搶劫。（四）、物業(yè)服務(wù)公司工程部在業(yè)主入住前， 工程部門需要跟進(jìn)承接查驗(yàn)中的遺留問題， 及時 和開發(fā)商聯(lián)系、溝通，將遺漏工程在小區(qū)入伙之前解決。同時，維修 部門需要對小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行調(diào)試，如檢查電梯運(yùn)營狀況，水、 電、氣是否正常運(yùn)行等。業(yè)主辦理入住手續(xù)時物業(yè)公司工程部人員陪同業(yè)主到所購買 的房屋進(jìn)行驗(yàn)房，共同記錄房屋

16、的水、電、氣表底數(shù)。對于個別有質(zhì) 量問題的房屋，工程部應(yīng)書面通知開發(fā)商并督促施工單位按時整修， 整修合格后，陪同業(yè)主進(jìn)行二次驗(yàn)收，并共同在業(yè)主入住驗(yàn)房表 中簽字確認(rèn)、存檔。（五）、物業(yè)服務(wù)公司環(huán)境部環(huán)境部門在業(yè)主入伙時主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境保潔工作， 包括入 住現(xiàn)場的打掃、裝飾用鮮花的擺放、綠地的管理等。為了給業(yè)主提供 一個干凈、整潔的入住環(huán)境，環(huán)境部門特別需要注意，根據(jù)現(xiàn)場需要 增加臨時垃圾桶，組織應(yīng)急保潔隊(duì)隨時候命，保持現(xiàn)場清潔。六、業(yè)主及使用權(quán)人入住 業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后， 物業(yè)公司面臨 的又一項(xiàng)具體工作。 物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對物業(yè)的了解和熟悉的情況， 擬定合理的

17、入住程序，使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使 用權(quán)人對物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。 此外，為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司 的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)，使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范， 還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。 從而建立物業(yè)公 司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系，使各方面形成“合力” ，推動小區(qū) 或樓宇的物業(yè)管理水平。（一）業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序業(yè)主及使用權(quán)人的入住， 有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為 “入伙”。 它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定， 在交付各項(xiàng) 費(fèi)用和款項(xiàng)后，領(lǐng)取鑰匙、 向購買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè) 主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。 作為物業(yè)管

18、理公司應(yīng)創(chuàng)造條 件，為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。 業(yè)主及使用權(quán)人入住的 程序包括以下幾個環(huán)節(jié)。1. 向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書” “入伙通知”應(yīng)包括：入伙時間、入伙須知、收樓須知等，并 分別約定日期， 分批地請業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費(fèi)用， 到指 定地點(diǎn)辦理入住手續(xù)。 “入伙手續(xù)”包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審 查文件；需繳納的費(fèi)用和相關(guān)款項(xiàng)； 需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。2. 業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓，并最終取得認(rèn)可驗(yàn)樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利，也是其入住的秘要程 序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。 業(yè)主 或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可，才補(bǔ)交

19、購置物業(yè)或承租物業(yè)的余 （欠）款， 再進(jìn)行下一步程序。3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時間，讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項(xiàng)條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用4.組織搬遷入住在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項(xiàng)入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入 住，為其盡可能提供各種方便。5.進(jìn)行裝修管理由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請，按照報(bào)批程序進(jìn)行申報(bào)，物 業(yè)公司經(jīng)審核同意后， 業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝 修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用 權(quán)人

20、與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約（二）、 業(yè)主入住的相關(guān)文書 入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時所要知曉、 參照、鑒 定的有關(guān)文件。 主要包括入住通知書、入住手續(xù)書、收樓須知、 繳款通知書等。這些文件都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā) 商和物業(yè)管理企業(yè)的名義，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前寄發(fā)給業(yè)主。 在 實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)還會準(zhǔn)備入住所需各類表格，如業(yè)主（租 戶）收樓登記表、業(yè)主（租戶）入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋 保修登記表等，供辦理入住手續(xù)時使用。1入住通知書入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時間辦理入住手續(xù)的文書。物業(yè)管理企業(yè)在制作入住通知書時應(yīng)注意如下問題：

21、1）一般情況下，一個管理項(xiàng)目內(nèi)入住的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù) 辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理 的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。2）如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。 入伙通知書示例入伙通知書女士/先生：您好！我們熱忱歡迎您入住XX公寓！您所認(rèn)購的XX公寓區(qū)棟單元室，經(jīng)建設(shè)單位，施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格，現(xiàn)已交付 使用準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)情況通知如下：（一）請您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在樓室。屆時房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單

22、位將到現(xiàn)場集中辦公。（二）為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù)，請您按規(guī)定 時間前來辦理各項(xiàng)手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時間表 （略）。閣 下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦 的辦法。聯(lián)系電話：特此通知XX房地產(chǎn)工發(fā)公司 XX物業(yè)管理公司 年 月 日2. 入住手續(xù)書入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其了解辦理入住手續(xù) 的具體程序而制定的文件。一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確 認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)部門在上面蓋章證明。應(yīng)與“入伙通知書” 一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，講明入住本 物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序，使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了，有所 準(zhǔn)備。

23、入伙手續(xù)書女士/先生：您認(rèn)購的區(qū)棟單元室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請仔細(xì)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入住手續(xù)：1.在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部付清樓款，與銷售部驗(yàn)樓，簽署驗(yàn)樓文件。蓋章： 簽字2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查，審查合格出具證明。蓋章：簽字3. 在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用，結(jié)清手續(xù)、出具證明。蓋章：簽字4. 在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約，領(lǐng)取和查驗(yàn) 鑰匙，辦理完畢，簽具證明。蓋章： 簽字XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司年月日3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事 項(xiàng)，以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對

24、物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可，并繳納各項(xiàng)購樓余（欠 ）款、租金和管理費(fèi)之后，接收樓房 （單元、樓盤 ）的活動。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。 作為物業(yè)管理 公司，應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過程中須 注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種有效證件、 合同文書及款項(xiàng)， 避免客戶的 遺漏和往返及由此造成的不便。作為業(yè)主或使用權(quán)人， 應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知， 遇有不明事項(xiàng)及 時向在場的工作人員詢問。收樓須知示例：收樓須知?dú)g迎閣下成為XX公寓的新業(yè)主：我公司愿為您提供良好的管理服務(wù)， 現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng) 和程序，避免您在收樓時發(fā)生遺漏而引致不便。1.業(yè)主在接到入伙通知書起 1 個月內(nèi)，到本

25、公司辦理產(chǎn)權(quán) 登記和入伙手續(xù)。 逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元； 超過半年 不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)， 由房產(chǎn)管理單位代管； 超過三年不辦理登記 手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。 2.收樓時請認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。 如有投訴， 請?jiān)谑諛菚r書面告知管理處。 管理處將代表業(yè)主利益就提 出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。3. 根據(jù)本公寓的承建合同，保修期為 1 年，保修期間，如因工 程質(zhì)量所致故障，施工單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng)， 則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。4. 業(yè)主有權(quán)對您的住宅進(jìn)行裝修和維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié) 構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、

26、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請，獲準(zhǔn) 后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、 承修者向管理處繳納一定的裝修管理 費(fèi)。5. 辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序詳見“入伙手續(xù)書” 。XX房動產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司年月日 4繳款通知書 繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時應(yīng)該繳納的 款項(xiàng)及具體金額的文件。（三）、業(yè)主入住的辦理程序1核清購房款1）業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證，驗(yàn)證無誤后由 開發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開具總發(fā)票。2）付清購房余款后，開發(fā)商財(cái)務(wù)部在入住手續(xù)書 （ 1）上蓋章。 2確認(rèn)業(yè)主身份 業(yè)主或使用人需攜帶下列資料前往管理處辦理人住手續(xù)； 購房合同書、 入住通知書、身份證、工作證

27、，出示原件，復(fù)印件留底，同時持指定 銀行存折辦理管理費(fèi)托收手續(xù)。 如有業(yè)主委托人辦理應(yīng)帶資料： 業(yè)主 委托書、被委托人身份證及復(fù)印件以及上述所列資料。1）物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開發(fā)商出具的入伙通知、身份證及其復(fù)印件。業(yè)主是單位的，還應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本。2）業(yè)主委托他人辦理入伙事宜的，物業(yè)管理員應(yīng)要求受托人提供其 身份證及其復(fù)印件和業(yè)主的書面委托證明。3）物業(yè)管理員驗(yàn)明業(yè)主身份后，將身份證原件退還業(yè)主，復(fù)印件存 檔。3向業(yè)主或使用人發(fā)放資料 這些資料包括：入住說明、住戶手冊、業(yè)主公約、前期物業(yè) 管理協(xié)議、預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、裝修須知、住戶登記表、裝修審 批表、驗(yàn)收交接表。4建立入住登記表 對業(yè)主

28、提交的入住須知上提及的資料進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后，在 入住登記表中登記。由業(yè)主填寫并提交的資料，包括：1）身份證復(fù)印件。2）工作證復(fù)印件。3）購租房合同的正本及復(fù)印件。4）業(yè)主登記表。5）過后簽署的業(yè)主公約 、前期物業(yè)管理協(xié)議 。 上述發(fā)放的資料應(yīng)在入住登記冊中由業(yè)主簽收，或由管理人員注 明。5管理處對業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證 驗(yàn)證內(nèi)容包括：1）表格填寫是否完整、正確和清晰。2）簽署業(yè)主公約 、前期物業(yè)管理協(xié)議 。3）身份證明文件與購租房合同及業(yè)主登記表是否一致。審查 通過后，管理人員收取購租房合同復(fù)印件、 業(yè)主登記表、業(yè)主 公約一份、前期物業(yè)管理協(xié)議一份，在入住手續(xù)書 （ 2）上 蓋章。6預(yù)交費(fèi)

29、用物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部根據(jù)寄發(fā)給業(yè)主的繳款通知書中的款項(xiàng)，收取業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。其費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、水電管理備用金、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)及其他雜費(fèi)等。財(cái)物應(yīng)建立費(fèi)用登記表，對費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明， 并在入住手續(xù)書（3）上蓋章。7驗(yàn)收房屋1）物業(yè)管理員按業(yè)主要求的時間陪同業(yè)主 （或受托人 ）一起驗(yàn)收房屋及 其配套設(shè)施等，登記水、電、氣表底數(shù)。業(yè)主確認(rèn)合格后，雙方在驗(yàn) 收交接表上簽字確認(rèn)，并要求其填寫入戶聲明 ，在入住手續(xù)書 （4）上蓋章。2）業(yè)主認(rèn)為存在質(zhì)量問題的，由業(yè)主 （住戶 ）填寫返修申請表 ，管 理處加簽意見后， 由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問

30、題的返修工作。 物業(yè)管理員按照業(yè)主驗(yàn)房維修工作規(guī)程 ，并根據(jù)物業(yè)管理合同， 即與開發(fā)商聯(lián)系解決或自行解決， 然后預(yù)約業(yè)主再次驗(yàn)收物業(yè)， 直至 業(yè)主認(rèn)為合格。3）物業(yè)管理員認(rèn)為物業(yè)質(zhì)量問題較大，自己聯(lián)系開發(fā)商解決有困難 的，可書面報(bào)告管理處主任。 管理處主任對物業(yè)管理員報(bào)告的問題決 定處理措施。如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托管理處返修時， 雙方須簽字確認(rèn)。8發(fā)放鑰匙 1）上述手續(xù)完成后，物業(yè)管理處查驗(yàn)入住登記表及已簽署的 （管理協(xié) 議）及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在鑰匙發(fā)放登記表上 登記。2）業(yè)主在簽收鑰匙時提出暫不入住，要求管理處代為出租的，物業(yè) 管理員應(yīng)向業(yè)主提供房屋委托出租申請

31、表 ，要求其填寫并簽名。3）租用受托管的寫字樓、商場的顧客或公司，憑與業(yè)主簽定的租賃 合同到管理處簽定管理協(xié)議書， 并提供營業(yè)執(zhí)照、 負(fù)責(zé)人和工作人員 身份證復(fù)印件。4）對租賃管理處所屬商業(yè)房的顧客，須與管理處簽定租賃合同，并 提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員的身份證復(fù)印件。9記錄入戶聲明、業(yè)主登記表、房屋委托出租申請表 、業(yè)主公約 等，由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員永久保存。供 （停）水（電）申請表由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員保存至業(yè)主 /住戶入住后兩年。 七、業(yè)主對物業(yè)的驗(yàn)收 購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項(xiàng)重大的投資活動。 根據(jù)入住手 續(xù)書和收樓須知， 業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人 員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所

32、購物業(yè)。 業(yè)主對自己所購物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，并逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有 以下幾個方面：（1）給排水系列 包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否 有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。（2）門窗系列 包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、 貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。（3） 供電系列 包括電燈、電線（管線）是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所 控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求（4） 墻面、屋頂、