達(dá)州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(2016)

1、達(dá)州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2015/5/18第一部分 宏觀環(huán)境分析一、 達(dá)州市規(guī)劃發(fā)展根據(jù)“一核、一圈、兩翼、三軸”市域城鎮(zhèn)空間布局，規(guī)劃打造中部經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)區(qū)、南部經(jīng)濟(jì)區(qū)三大經(jīng)濟(jì)增長極。“一核”：指達(dá)州主城區(qū)“一圈”：指以達(dá)州主城區(qū)為中心，大竹、宣漢、開江城區(qū)構(gòu)成的半小時經(jīng)濟(jì)圈“兩翼”：指渠縣、萬源市城區(qū)“三軸”：指沿達(dá)渝、達(dá)陜高速路發(fā)展軸，沿達(dá)萬、達(dá)巴高速路發(fā)展軸，沿南大梁高速路發(fā)展軸。按照達(dá)州城市總體規(guī)劃（20112030)，拓展城市發(fā)展空間，完善城市功能，塑造城市風(fēng)貌特色，打造生態(tài)宜居環(huán)境，確定“川渝鄂陜結(jié)合部區(qū)域中心城市”發(fā)展定位，堅持“兩化互動、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”的發(fā)展思路，堅持追趕跨越

2、、加快發(fā)展的主基調(diào)，堅持產(chǎn)業(yè)立市、工業(yè)強(qiáng)市、開放活市、科教興市、文旅靚市的發(fā)展路徑。以西城為城市中心，以南城、老城為城市副中心。重點建設(shè)西城、南城、河市、亭子等片區(qū)，優(yōu)化改造老城。在用地評定基礎(chǔ)上，達(dá)州城市發(fā)展方向采取“南延西擴(kuò)東跨，適度向北發(fā)展”的城市空間發(fā)展模式。近、中期主要向西擴(kuò)張蓮花湖、復(fù)興、雙龍一帶，并向南延伸至河市與銅缽河，適度向北發(fā)展張家壩、韓家壩和魏興。規(guī)劃遠(yuǎn)期城市主要向東跨越雷音鋪發(fā)展，即亭子片區(qū)。二、 達(dá)州市概況1、 城市區(qū)位達(dá)州地處川渝鄂陜四省市結(jié)合部和長江上游成渝經(jīng)濟(jì)帶，是四川對外開放的“東大門”和四川重點建設(shè)的百萬人口區(qū)域中心城市，達(dá)州市幅員面積16591平方公里。轄

3、2個市轄區(qū)（通川區(qū)、達(dá)川區(qū)）、4個縣（宣漢縣、開江縣、大竹縣、渠縣）、代管1個縣級市（萬源市），另附加一個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（46個行政村）。距成都約459公里，近重慶227公里，離武漢1026公里，至西安609公里。2、區(qū)域分布達(dá)州城市分為老城片區(qū)、西城片區(qū)、南城片區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、河市片區(qū)和亭子片區(qū)等六個功能區(qū)。老城片區(qū)：規(guī)劃到2030年建成區(qū)面積約12平方公里（含張家壩、韓家壩），人口規(guī)模22萬人。功能定位：城市商貿(mào)中心、區(qū)級行政中心、職業(yè)教育中心，以傳統(tǒng)商貿(mào)、文化娛樂、職業(yè)教育與居住為主的綜合發(fā)展區(qū)。西城片區(qū)：規(guī)劃到2030年建成區(qū)面積約32平方公里，人口規(guī)模45萬人。功能定位：全市中央商務(wù)

4、區(qū)、行政文化中心、區(qū)域性商貿(mào)物流生產(chǎn)性服務(wù)基地，以行政管理、金融商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)為主，配套文化教育、體育、醫(yī)療與居住的綜合發(fā)展區(qū)。南城片區(qū)：規(guī)劃到2030年建成區(qū)面積約20平方公里（含小河咀、三里坪、梨樹坪），人口規(guī)模28萬人。功能定位：城市副中心與城市門戶，以金融、商務(wù)辦公、居住為主的綜合發(fā)展區(qū)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：規(guī)劃到2030年建成區(qū)面積約30平方公里。功能定位：重點發(fā)展天然氣能源化工、機(jī)械制造、冶金建材。河市片區(qū)：規(guī)劃到2030年建成區(qū)面積約21平方公里，人口規(guī)模35萬人。功能定位：能源化工產(chǎn)業(yè)區(qū)配套發(fā)展區(qū)，以會展、生活配套為主的綜合發(fā)展區(qū)。規(guī)劃搬遷河市機(jī)場至百節(jié)。亭子片區(qū)：規(guī)

5、劃到2030年建成區(qū)面積約30平方公里，人口規(guī)模30萬人。功能定位：未來達(dá)縣行政經(jīng)濟(jì)文化中心，以發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)和現(xiàn)代居住為一體的現(xiàn)代化新城。3、人口狀況2013年末達(dá)州全市總?cè)丝跒?87.6萬人，常住人口551.28萬人，城鎮(zhèn)化率37.8%。2013年人口出生率10.2，死亡率5.78，自然增長率4.42。達(dá)州市區(qū)轄6個區(qū)，5個街道，38個鎮(zhèn)，35個鄉(xiāng)，幅員面積3146多平方公里，人口約179萬，中心城區(qū)用地及人口發(fā)展規(guī)模：截至2015年，達(dá)州城市建設(shè)用地為78.95平方公里，用地范圍控制在100平方公里，人口78萬；到2020年，城市建設(shè)用地為113.0平方公里，用地范圍控制在130

6、平方公里，人口130萬；到2030年，城市建設(shè)用地為145.84平方公里，用地范圍控制在160平方公里，人口160萬。4、交通狀況采用自由式與方格網(wǎng)相結(jié)合的布局結(jié)構(gòu)形式組織城市道路系統(tǒng)，形成以“三橫五縱加一環(huán)”的城市快速路及片區(qū)聯(lián)系性干路為主框架的城市道路交通骨架系統(tǒng)?！叭龣M”：北橫，西起外環(huán)路復(fù)興北樞紐，經(jīng)蓮花湖片區(qū)后穿鳳凰山與210國道相接后借道210國道南行并向西過州河大橋與巴達(dá)高速盤石出入口入城通道相接；中橫，西起外環(huán)路碑兒梁樞紐向東經(jīng)馬踏洞上跨達(dá)州火車站后接金南大道至火車東站；南橫，由外環(huán)路幺塘樞紐向東接工業(yè)大道并在木瓜鋪東穿雷音鋪后至亭子火車站?！拔蹇v”：中縱線，北起蓮花湖接金龍大

7、道南延過化工園區(qū)后跨州河并沿城堵山側(cè)至河市南至新達(dá)州鐵路貨站；西一縱，北起小河嘴州河大橋經(jīng)通川路、朝陽路及新西河路至新達(dá)州鐵路貨站后與環(huán)城快速路相交；西二縱，北起外環(huán)路復(fù)興樞紐向南經(jīng)碑兒梁、幺塘、李家灣后與中縱線相接；東一縱，北起韓家壩與新達(dá)宣公路銜接并經(jīng)張家壩后過明月江經(jīng)南壩、楊柳埡、經(jīng)開區(qū)后向南與外環(huán)快速路相交并與現(xiàn)狀國道210線相接；東二縱，北接達(dá)萬高速盤石入城線向南沿亭子西側(cè)南延，串接亭子片區(qū)與主城區(qū)聯(lián)系的兩條快速通道?！耙画h(huán)”：指外環(huán)快速路，北起達(dá)巴高速魏興出入口沿鳳凰山西側(cè)南下至復(fù)興并沿鐵山東麓向南至河市鄭家坪后過州河并沿銅缽河北側(cè)向東至徐家沖，并穿雷音鋪后至亭子片區(qū)南緣，再向東可

8、與達(dá)巴高帶相接。通過外環(huán)快速路將渝達(dá)陜、巴達(dá)萬及達(dá)營高速連接起來。三、 達(dá)州市經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長近5年的GDP都有所增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1347.83億元，全川排名第六位。2、三大產(chǎn)業(yè)變化狀況第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值281.66億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值712.96億元，增長8.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值353.21億元，增長11%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為20.9：52.9：26.2。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為8.4%、59.7%和31.9%，分別拉動經(jīng)濟(jì)增長0.7、5.0和2.7個百分點?？梢钥闯觯诙a(chǎn)業(yè)起到了絕對性改變，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的革命與發(fā)展。3、固定資

9、產(chǎn)投資狀況全社會固定資產(chǎn)投資完成1176.2億元，增長17.3%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資94.98億元，同比下降5.5%。第二部分、達(dá)州市房地產(chǎn)市場一、達(dá)州市房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率波動比較大，這與整個行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，當(dāng)然達(dá)州房市任不例外，由于行業(yè)的興起，使房市快速增長。從2003年開始，到2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到頂峰，比2002年增長了55。隨后因政策調(diào)控和2008年地震自然環(huán)境因素有所弱化，但還是翻了一倍，隨著中國整體經(jīng)濟(jì)過熱和剩余貨幣整體流動性過大的大環(huán)境下，接著2年房產(chǎn)市場的活躍促使房價猛漲，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)同時盛行，緊接著政府的大力調(diào)控房地產(chǎn)市場，2013開始逐步平穩(wěn)

10、，主要是以消化前面的投資去化庫存，新開發(fā)投資增長率呈現(xiàn)出負(fù)增長。 年 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014 事件 （國八條） （國六、十五條） （房貸新政） （國十三條）（國四條）（國十一條、新國十條）（新國八條） （新國五條） （930房貸新政）穩(wěn)定住房價格首套購房90平以下首付比例不低于2成，以上不低于3成，再購房首付比例不低于4成鼓勵購房，貸款放寬，減免二手房營業(yè)稅抑制房價過快上漲，抑制投資投機(jī)性購房停止三套房貸款，嚴(yán)格管控二套房貸款且首付不低于5成，利率上浮首套房首付3成以上，二套房首付6成以上，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍再次重申堅持執(zhí)行以

11、限購、限貸為核心的調(diào)控政策松綁限制，支持改善性住房，政府間接求市行為，刺激房地產(chǎn)消費70/90政策；2改5政策；內(nèi)容：房價發(fā)展： 800-1400元/ 3000/ 4800-5500/ 稍有回落二、房地產(chǎn)市場特征l 市場需求總量一般，單體開發(fā)量較小。商品住宅主要以滿足當(dāng)?shù)丶爸苓吙h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民自住需求為主，該善、投資為副。l 產(chǎn)品開發(fā)水平逐漸升高，觀念逐步成熟。樓盤規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、景觀、戶型等方面都陸續(xù)接近一、二線城市水平。市場蓄水、預(yù)熱、開盤、熱銷、持銷等分階段營銷理論和手法廣泛。l 前期開發(fā)量過大，現(xiàn)呈現(xiàn)出買方市場，“以價放量”是在售樓盤的首要任務(wù)，后期待建項目步伐逐漸放緩，土地市場二年內(nèi)多次

12、流拍。l 客戶層面上，已逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵M，廣告噱頭已不能完全擊破客戶購買欲望。l 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量增大，商業(yè)發(fā)展水平逐已飽滿。商業(yè)網(wǎng)點、商圈主要集中在老城區(qū)消費，新開發(fā)專業(yè)市場、商業(yè)集中消費區(qū)尚待成熟，人口輻射欠缺，針對現(xiàn)目前經(jīng)營不容樂觀。三、 土地市場4月全市共有14宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，出讓面積339畝，僅有5宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓結(jié)果公告，成交面積210畝，成交金額約0.73億元。根據(jù)以下近6個月一級市場圖表看出，今年土地供銷不夠活躍，市場在新政求市的環(huán)境下，任需刺激消費，解決庫存過剩的局面。四、住宅市場1、住宅概況達(dá)州市區(qū)目前分為四個區(qū)域：老城區(qū)、南城區(qū)、北城區(qū)和西外新區(qū)。

13、由于整個城區(qū)發(fā)展空間較小，人口較多，主要密集于老城、南城、北城三大區(qū)中，呈現(xiàn)出擁擠局面。西外新區(qū)地勢較開闊，城市規(guī)劃較先進(jìn)，路寬綠化高，人口聚居較為分散，舒適度較優(yōu)越，環(huán)境更宜居家。2、住宅市場走勢依照政府規(guī)劃及地區(qū)形態(tài)限制，城中心區(qū)域建設(shè)用地已無，住宅建設(shè)用地都集中在南外二號干道和西外新區(qū)往蓮花湖方向擴(kuò)移，西城片區(qū)在未來幾年，可以肯定它將逐步形成居住氛圍和開發(fā)熱潮。從地理位置及自然環(huán)境來看，西外新區(qū)也更適合居住。從品質(zhì)發(fā)展走勢看，樓盤社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施及景觀綠化逐漸被消費者重視，居住理念對于購房者已改變，不再最初原始住房而已，樓盤品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境居家成為了消費的一部分。3、區(qū)域樓盤的情況達(dá)州

14、市區(qū)近8個月成交情況達(dá)州市區(qū)近6個月供銷情況從以上數(shù)據(jù)來看，達(dá)州房地產(chǎn)市場春節(jié)旺銷期間成交量最大，且由價格活動促成，價格洼地卻未能表現(xiàn)出成交上揚(yáng)格局。由于購房旺季成交比例的增大，促使價格增高，同時未能延續(xù)前峰銷狀態(tài)，鑄就了成交量的低谷。供銷局面不夠均衡，春節(jié)成了各項目集中放量季，為趕上回鄉(xiāng)置業(yè)潮的浪峰。目前整個市場庫存量約240萬方，后期待放量約100萬方。近6月達(dá)川區(qū)均套概覽走勢近6月通川區(qū)均套概覽走勢從住宅樓盤銷售情況分析，4月全市總成交均套面積91.67，成交均價4987元/?？傮w銷售情況較好的為小套三戶型，套一接受度微弱，可以看出市場任為剛需市場，且總價不高但能滿足三代同堂、一家三口居

15、住的功能用房。從住宅樓盤供應(yīng)的產(chǎn)品狀況上分析，大多開發(fā)的項目均帶有商業(yè)或底商；從規(guī)劃形態(tài)來看，整個市場以電梯房為住，洋房住宅兼?zhèn)?，多層、別墅極少開發(fā)；達(dá)州市樓盤表區(qū)域樓盤名稱地址開發(fā)商建筑形式建筑面積()容積率交房時間面積區(qū)間()銷售均價元/銷售情況備注市區(qū)老城永紅世嘉文家梁鳳凰山路81號四川居樂雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、小高層3458032016.12.3168-1055000月銷量15套左右二期開盤項目，有老業(yè)主的積累景上華庭珠市街達(dá)州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司高層17920/2015.12.3165-1205600市區(qū)房去化迅速商業(yè)產(chǎn)權(quán)到2038年北外片區(qū)鳳翎錦繡達(dá)州市通川區(qū)濱河?xùn)|路四川天泰置業(yè)

16、發(fā)展有限公司高層38萬42016.6.3070-1155300該區(qū)域主力去銷樓盤三期開盤項目，前兩期已交房入住帝景陽光達(dá)州市野茅溪四川居樂雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層109544待45-80待現(xiàn)接受預(yù)訂預(yù)告樓盤宏冠·城市廣場達(dá)州市通川區(qū)黃馬灣路155號達(dá)州市宏冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層610004.52016.12.3170-985300去年底開盤項目，去化較慢商住綜合體項目，近河景房悅城逸景達(dá)州市汽車北站旁達(dá)州市長江實業(yè)有限公司高層、小高層786402.52014.6.3045-1055200尾盤，剩余15套左右12年開盤，該區(qū)域較早項目宏義·江灣城北外張家壩江灣城接待中心達(dá)州

17、宏義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、小高層、高層180萬22013.9.2875-7405400-6700達(dá)州第一個造城項目，2013年開盤，初期銷售較好，近期去化較慢多期開發(fā)，從2013年底開始分期交房，通過多樣化活動吸客，營銷推廣力度大龍鳳半山嘉苑北外鳳凰山尾北客站后面四川鴻鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層204001.52013.12.170-1154800尾盤，剩余戶型為115平三房品質(zhì)較低，通過價格優(yōu)勢，銷售周期3年南外片區(qū)南外片區(qū)南外片區(qū)南外片區(qū)中迪國際社區(qū)達(dá)縣南外三號干道與興盛東街交匯處四川中迪禾邦實業(yè)集團(tuán)有限公司高層24萬32015.6.3036-1135000去化較快，典型以價取勝2013年

18、入市，推廣力度大，引發(fā)當(dāng)時市場爆炸式轟動一品南庭達(dá)州市達(dá)川區(qū)南外鎮(zhèn)三號干道旁四川升華集團(tuán)有限公司多層、小高層、高層26萬2.832013.12.3160-1505300尾盤，剩余80套左右該區(qū)域公認(rèn)的品質(zhì)樓盤，2011年房地產(chǎn)頂峰時期入市，價格較高上觀南城達(dá)川區(qū)南外三號干道四川省廣衛(wèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層36萬32015.8.3075-1305200在該區(qū)域銷售量靠前項目，月成交量40-50套左右現(xiàn)階段該區(qū)域的品質(zhì)樓盤，規(guī)模大一新國際社區(qū)達(dá)川區(qū)南城興盛東街四川一新投資實業(yè)有限責(zé)任公司高層46萬3.72012.12.3175-1055000現(xiàn)開盤戶型采用20%的大贈送做為賣點，銷售活躍一期已交房

19、，現(xiàn)開盤銷售二期剩余樓棟，房源為61-83平套二和小套三戶型，僑興·錦華廣場達(dá)川區(qū)文體中心旁達(dá)州市僑興房產(chǎn)開發(fā)有限公司高層7.2萬3.92016.10.3140-90530090小套三已售罄，現(xiàn)剩余300套左右為套一、套二戶型項目定位為高端商住綜合體，但體量過小，周邊學(xué)區(qū)不多的情況下，小戶型銷售較困難觀瀾國際達(dá)縣南外火峰山下公安局旁四川星科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、小高層12萬4.62013.10.3150-1204600現(xiàn)房銷售，但去化不明顯，月銷在15套左右，現(xiàn)剩余500套左右項目在該區(qū)域中為最偏、差樓盤，來訪低、關(guān)注度不高的情況下，唯有以價格吸引剛需客群消費統(tǒng)誼·江山里

20、南外三里坪同安路四川省統(tǒng)誼置業(yè)有限公司高層5665252016.12.3170-904800雖為河景房，但現(xiàn)目前位處較偏，周邊環(huán)境較差銷售難度大現(xiàn)以特價房做這噱頭吸客，最高優(yōu)惠4.2萬瑞城·龍灣達(dá)縣南外通達(dá)西路487號達(dá)州中鐵瑞城置業(yè)有限公司高層1.2萬5.852015.1.3156-1005400尾盤，剩余30套左右地處交通要塞，人口密集，銷售較快承天勝景達(dá)州市南外龍灣片區(qū)達(dá)縣光正置業(yè)有限公司高層5517562015.12.3180-955000銷售慢，月銷量15套左右品質(zhì)不高，環(huán)境較差，樓間距小采光不夠好時興·尚上城南外二號干道四川時興置業(yè)有限公司高層13萬3.5201

21、3.6.3050-1505000早期樓盤，通過老帶新有一定銷售量一期已交房，二期在售，房源為50-100平戶型約400套左右仁和·錦繡城州南城·漢興北街大家集團(tuán)旁達(dá)州市達(dá)裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層11萬3.87待60-100待預(yù)告盤，現(xiàn)只接受預(yù)定沒有環(huán)境優(yōu)勢，地段較差萬興世家達(dá)州市南外文體中心旁四川·達(dá)州·萬興實業(yè)高層9812532016.6.3070-1005000去年開盤，銷售較差處于區(qū)域發(fā)展地段，但位置較偏城市之星達(dá)州市南外中華花園對面四川省達(dá)州市華標(biāo)房地產(chǎn)有限公司高層3671052015.12.3140-1105100尾盤，剩余30套左右地理位置好

22、，周邊配套完善，關(guān)注度高凌天妙境達(dá)州市南外龍灣片區(qū)達(dá)縣昌明建材有限責(zé)任公司高層2630452015.12.3150-1004800現(xiàn)房發(fā)售，已售一半樓盤密集，品質(zhì)較低瑞城·金蘭灣達(dá)州市南外臨江路達(dá)州中鐵瑞城置業(yè)有限公司高層10萬2.4待65-90待預(yù)告盤成熟地段，關(guān)注度高，優(yōu)勢明顯南城·好一新達(dá)川區(qū)南城一號南北干道（好一新機(jī)電市場廣場1號樓）四川一新投資實業(yè)有限責(zé)任公司高層2萬/2015.8.3065-1003500以價格優(yōu)勢撥來訪成交，但去化少量專業(yè)市場住宅，沒有居家條件中華花園3期達(dá)州南外華蜀南路中華花園A棟斜對面達(dá)州市僑興房產(chǎn)開發(fā)有限公司高層5萬62014.12.31

23、50-1204800現(xiàn)房發(fā)售，剩余200套左右多期開發(fā)項目，有客戶積累優(yōu)勢云山喜景達(dá)縣南外三叉路口達(dá)州市誠興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層4.5萬52014.12.3136-1204700現(xiàn)房發(fā)售，剩100套左右剛需購房客群，有區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢升華廣場達(dá)州市達(dá)川區(qū)南外南北二號干道四川升華集團(tuán)有限公司高層、小高層14萬/2015.10.31110-1355000區(qū)域首個規(guī)模城市綜合體，銷售較好城市綜合體項目，商業(yè)31萬方，住宅14萬方中央公園達(dá)縣南外南北三號干道（文體中心旁）四川國鰲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層10萬32015.12.3180-1154900現(xiàn)房發(fā)售，有價格優(yōu)勢未通過驗收，口碑較差石化南苑達(dá)州南外

24、南北2號干道中段四川嘉陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層7萬3.52015.6.3065-1005000現(xiàn)房發(fā)售，剩余70套左右小體量，認(rèn)可度低羅浮·南山美廬達(dá)縣南外三號干道羅浮集團(tuán)多層、高層22萬22012.12.3168-1305200尾盤，剩余大戶型產(chǎn)品50套左右區(qū)域名片樓盤，環(huán)境打造利好瑞城·麓島國際達(dá)州南壩路達(dá)州中鐵瑞城置業(yè)有限公司高層77萬52012.12.3186-1354800尾盤，剩余大戶型產(chǎn)品10套左右小戶型早已售罄，大戶型銷售成瓶頸富麗楠山達(dá)縣南外翠屏山達(dá)州全成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層13萬42012.12.3175-115特價房4000剩大戶型產(chǎn)品10套左右早期

25、項目，尾盤銷售西外片區(qū)西外片區(qū)在建樓盤，后期沖擊市場主力軍西外片區(qū)雍河灣達(dá)州市西外朝陽中路8號香港中渝置地·雍橋置業(yè)高層41萬52015.10.3150-1375000區(qū)域大盤，但地段較差，月成交量30套左右一期已售罄，二期在售中，御菁園達(dá)州·西外·白塔路與紫荊花路交匯處四川西晶集團(tuán)有限責(zé)任公司多層、高層、小高層8.3萬3.6待76-105待現(xiàn)辦理VIP卡中預(yù)告盤格凌西城達(dá)州市通川區(qū)西外新區(qū)金龍大道48號四川省鴻鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、小高層10萬3.62016.12.3180-1304800放大價格優(yōu)勢，月成交25套左右環(huán)境惡劣，地段差，沒有核心競爭力西城名苑

26、達(dá)州西外新區(qū)鳳凰大酒店軍分區(qū)旁四川達(dá)竹嘉興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司高層17萬4.52014.8.2540-1375050區(qū)域重點關(guān)注樓盤，月成交45套左右一期已交房，二期在售中，興華苑達(dá)州市西外時尚家苑往旺角城方向上行50米四川興華旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層333184.52016.12.3164-1104900銷售難度大沒有環(huán)境優(yōu)勢，規(guī)模小，認(rèn)可度低西匯名都達(dá)州市西外金山南路四川鴻鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層5.6萬3.52016.6.3080-1005000周邊環(huán)境臟、亂、差，銷量不高一期已交房，二期在售中信德·觀天下達(dá)州市西外南北干道與朝陽西路交匯處四川信德房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司高層1

27、1萬2.52016.10.3180-1105100月成交量40套左右前生品質(zhì)樓盤二期，市場認(rèn)可度高熙河灣達(dá)州西外鳳凰大酒店旁四川盛德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、小高層13萬42016.12.3133-726000以總價取悅市，但客戶抗性單價過高主力戶型均為70平左右的小套三，贈送面積極大，以低總價滿足市場資金短缺客戶群體一號公館達(dá)州市花水灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)州市西外鳳凰大道新達(dá)一中正對面高層24335/2015.10.3132-635600尾盤，剩余40平套一戶型30套左右學(xué)區(qū)房萬錦城西外鳳凰國際大酒店旁四川嘉凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司高層8萬32015.12.3170-1375100尾盤，剩余套

28、三戶型50套左右產(chǎn)品豐富，滿足不同客戶需求藍(lán)潤·十年城達(dá)州西外朝陽中路海棠灣四川藍(lán)潤集團(tuán)·鴻源星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、洋房、別墅15萬4204.12.3172-1205200尾盤，剩余套三戶型10套左右早期項目，地段優(yōu)勢明顯香榭國際達(dá)州西外鳳凰大道中段成都市捷帝置業(yè)有限公司高層19萬42015.12.3168-1105400已售大半，月成交50套左右成熟區(qū)域，交通利好，環(huán)境優(yōu)勢大，學(xué)區(qū)房金利多·青華園達(dá)州西外金龍大道鳳凰國際大酒店旁四川金利多集團(tuán)高層28萬52014.10.3145-1145000尾盤，剩余套三戶型100套左右開盤較早，有規(guī)模優(yōu)勢，但密度較大，舒

29、適度不高通錦·國際廣場達(dá)州市西外新區(qū)金龍大道四川路橋通錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、洋房1382143.32014.10.3036-1965400尾盤，剩余洋房躍層戶型20套左右商業(yè)廣場項目，品質(zhì)樓盤，環(huán)境好，交通利好恒陽驪都達(dá)州市西外國糧路口達(dá)州市恒陽實業(yè)有限公司高層33萬2.82015.6.3037-1265300銷售較好，月成交30套左右一期入住，二期項目，交通利好通錦·國際嘉園達(dá)州市西外新區(qū)金龍大道四川路橋通錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層20萬/新建項目中錦國際達(dá)州西外金龍大道中錦集團(tuán)高層14萬/新建項目人和春天達(dá)州西外金龍大道人和置業(yè)高層30萬/新建項目四季花城達(dá)州西外鳳凰

30、大酒店旁四川濱江地產(chǎn)高層11萬/新建項目4、客戶需求調(diào)查1）、置業(yè)群體背景A、年齡26-40歲中青年為主調(diào)查主要針對在未來三年內(nèi)有購房計劃的人，選擇2150歲以上年齡段的人進(jìn)行調(diào)查，其中以26歲40歲的為主，因為這一年齡段的人具有購房需求迫切、購買力較強(qiáng)的特點。B、從事行業(yè)公司、企業(yè)員工為受訪的主要群體從行業(yè)收入特點來看，個體批發(fā)零售為高收入、高回報行業(yè)，而文化、教育、衛(wèi)生等行業(yè)多為事業(yè)單位，具有收入穩(wěn)定、回報持久等特點，因此在購房群體中均屬主力群體。C、家庭收入受訪者中3-4萬元為最主要收入人群3-4萬元的收入水平處于達(dá)州市人均收入水平之上，也就意味著這個人群具備較強(qiáng)的購買能力。在這里需要特

31、別說明的一點是：在調(diào)查中部分受訪者對收入水平大多持保守態(tài)度。D、購房次數(shù)第一次置業(yè)者居多2）、目標(biāo)置業(yè)者的置業(yè)特征A、意向購買時間受訪對象經(jīng)過問卷甄別都屬于預(yù)備在兩年內(nèi)購房的潛在目標(biāo)置業(yè)者。B、購買用途：首選自用為主購房用途的選擇中，絕大多數(shù)的受訪者選擇了自用如婚房等。其中自用又主要是滿足居住需要和改善居住條件。C、理想房間數(shù)：三室二廳二衛(wèi)和二室一廳一衛(wèi)選擇二室一廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)的被調(diào)查者最多，可見改善居住條件和解決居住，這兩種人在市場中占據(jù)著比較大的份額。D、理想面積：65-110最受歡迎的面積區(qū)間是65-110，在這個面積區(qū)間是很多經(jīng)典套二、套三戶型的主要面積區(qū)間，設(shè)計上是有很大靈活發(fā)

32、展空間的。E、衛(wèi)生間間數(shù)：2個居多大多數(shù)受訪者選擇2個衛(wèi)生間，這說明一是現(xiàn)在的置業(yè)者更注重生活的品質(zhì)和舒適度；二是現(xiàn)在的置業(yè)者更注重私人空間的保證，將主衛(wèi)與客衛(wèi)分開，能很好的提高私密性。F、過6成的受訪者有車位需求隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步，擁有私家車的業(yè)主將越來越多，適度的超前是發(fā)展的趨勢。G、最關(guān)注因素：居住的環(huán)境在購房因素關(guān)注情況中，居家環(huán)境是人們最關(guān)注的，這說明在達(dá)州市這個工業(yè)城市，人們對污染已經(jīng)十分重視，希望提升生活環(huán)境。5、調(diào)研分析結(jié)論l 被訪者目前的住房來源主要是家人房和商品房兩種形式。l 被訪者的家庭結(jié)構(gòu)以3口之家為主。l 被訪者大部分是購房主要決策者，在購買時決策時主要征求家庭

33、成員以及有買房經(jīng)驗的朋友，且主要通過親自實地考察、親朋好友介紹和網(wǎng)站信息、戶外廣告四種渠道來獲取信息。l 約9成被訪者購房是為了自住。l 居住環(huán)境條件最為重要。l 65-110的二房和三房是最受歡迎的戶型。l 客廳面積以選擇20-22居多、主臥面積以選擇15-18居多、衛(wèi)生間面積以選擇4-5居多、廚房面積以選擇7-8居多。l 理想購房單價集中在5000元/左右。四、商業(yè)市場1、商圈分布 城區(qū)商業(yè)分布較集中，主要消費在市中心成熟商圈，該商業(yè)中心檔次較高，發(fā)展最早，且業(yè)態(tài)全面，人口居住、流動最為密集區(qū)域，消費集中暨輻射范圍廣，與北外商圈對接，而北外發(fā)展的局限性，阻礙了北城商圈僅形成成熟消費，檔次高

34、度未能提到拔升。西外新區(qū)作為城市的中心定位方向，由政府領(lǐng)銜入駐，加速了商業(yè)市場的發(fā)展，是未來價值的潛力股，商圈是近幾年來發(fā)展最迅速、潛力最大、城市環(huán)境、市政配套最優(yōu)越的區(qū)域，目前已呈現(xiàn)出大城市的氣息。南外商圈為城市工業(yè)園區(qū)，就目前是整個城市商業(yè)擴(kuò)建最火爆，如火如荼的層層商業(yè)市場拔地而起，主要形式都以專業(yè)市場立項。北外商圈市中心商圈西外商圈南外商圈2、商業(yè)規(guī)劃Ø 商業(yè)中心：改造提升城市商業(yè)中心和建設(shè)新城商業(yè)商務(wù)中心。 Ø 商圈發(fā)展：近期內(nèi)改造提升2個城市商圈（西外商圈、三里坪商圈），新建2個商圈（南外二號干道商圈、蓮湖片區(qū)商圈）；遠(yuǎn)期新建2個城市商圈（河市商圈、亭子商圈）。3

35、、區(qū)域商業(yè)市場情況1) 市中心商圈老城區(qū)作為達(dá)州人口最密集，商業(yè)發(fā)展最早、最快，市場消費最集中，現(xiàn)已成為達(dá)州最為成熟的商業(yè)環(huán)境及配套，商業(yè)用房稀缺，迫使獨立商業(yè)用房租賃租金飛漲，區(qū)間在90-230元/月/左右，商鋪售價在5萬-20萬/根據(jù)地段而議。區(qū)域商業(yè)運(yùn)營模式樓層價格(元)/月/（約）備注老城區(qū)銀豐國際家居城統(tǒng)一管理、租賃一樓35人氣缺陷二樓23太平洋家私廣場統(tǒng)一管理、租賃一樓45人氣缺陷二樓30三樓20圣地亞家居廣場統(tǒng)一管理、租賃一樓40一年免1個月租金二樓30三樓20摩爾百貨統(tǒng)一管理、不收租金，提取營業(yè)額的17%-25%、物業(yè)費用自理來鳳路健身房租賃20元/月新世紀(jì)統(tǒng)一管理、租賃平均4

36、7元/月多年物業(yè)任未發(fā)展成熟2） 北外商圈 北外由于地理原因，發(fā)展相對比較受限制，商業(yè)主要集中于61隊（裝飾、建材）、汽車北站、四0四（批發(fā)市場）三大主體商業(yè)圈，獨立商業(yè)用房租賃租金區(qū)間在70-120元/月/左右，商鋪售價在1.5萬-4萬/根據(jù)地段而議。區(qū)域商業(yè)運(yùn)營模式樓層價格(元)/月/（約）備注北外川東建材裝飾城租賃一樓50運(yùn)作比較混亂二樓30美好雙獅建材港統(tǒng)一管理、租賃一樓50面臨更新?lián)Q主二樓35三樓20宏冠·城市廣場商業(yè)總建面1萬方，定位城市生活廣場，商業(yè)現(xiàn)未銷售。宏義·江灣城造城項目，總體量180萬方，劃分中央生活區(qū)（CLD）、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中央休閑區(qū)（CRD）、中央文化區(qū)（CCD）等版塊。3） 南外商圈 南外是達(dá)州對外交通樞紐，現(xiàn)人口集中于三岔路口，商圈相對比較成熟，商業(yè)主要發(fā)展以三里坪、工業(yè)園區(qū)、二號干道、物流港，二號干道多元化專業(yè)市場正值繁衍中，人氣、人流是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，而該區(qū)域欠缺著消費客群，要形成獨具一格的專業(yè)市場商圈任需要時間的洗禮。獨立商業(yè)用房租賃租金區(qū)間在40-120元/月/左右，商鋪售價在1.5萬-3萬/根據(jù)地段而議。區(qū)域商業(yè)運(yùn)營模式商業(yè)區(qū)位樓層價格(元)/月/（約）備注南外中青國際家居生活廣場統(tǒng)一管理、租賃建材區(qū)一樓23（租金三年送一年）商家反應(yīng)市